シティタワー品川 Part6

[マンコミュファン]

品川駅港南口より徒歩10分
SONY本社の裏に建つ東京都の70年定期借地物件です
販売は住友不動産のマターで行なわれます

[過去スレッド]
Part1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44442/
Part2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44240/
Part3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44241/
Part4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44281/
Part5 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44152/



[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[637: 匿名さん]

632はただの便乗値上げの価格調整で下げてきただけだと思うけど。
5980万87㎡15F西向き。。。元は5000万〜5200万くらいでは？　もしかすると売主はここを売却してシティタワー品川の購入を考えているとか。

[638: 匿名さん]

今の市況だと200万くらいすぐ下げるよ。もともと便乗だから。

[639: マンション住民さん]

最近のタワー型マンションって大きな地震が来ることを想定しないで、どの程度なんでしょ。
仮に50年目で居住不可と判断されるようになった場合、住民とデベロッパーと東京都がどのような
判断することを想定しているのか興味があります。

[640: 購入検討中さん]

パークタワー品川の相場見たらここがそんなに得ではないことが分かるね。
築３年で坪２２４万くらいだけど、土地が所有権だし将来的な資産としての価値がある。

http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPTcj0k3lc/sBaseID...

まあそれでも安いだろうけど、ここは築５年経ってどれだけの価値があるのだろう。。
将来的な流動性が心配だ。５年後の大幅値崩れは必至だろうし。

[641: 匿名さん]

>>637
冗談きついな・・・

[642: 匿名]

実際、５年後賃貸でまわすという考えのひとは、ちゃんと賃貸マーケットを把握しているのでしょうか？
私の知り合いのデベの人にきくと、昨今のマンション供給ラッシュのため市場に賃貸マンションがオーバーフローし、坪単価と稼働率はここ２年下がる一方。この状況はしばらく変わらない。
特に港南界隈はＷＣＴなど投資目的のマンションが多く、またＣＴ品川内でさえ多くのひとが賃貸利回りを目論んでいるので、基本的に買い手有利。
さらには、幸か不幸か、ＣＴ品川は専有面積が大きい。２５坪×坪単価１２０００円としても、家賃３０万。グロスでそれだけ払える人がどのくらいいるでしょうか？
素人なので、おかしいとこがあれば言って下さい。いいかなと思ってるんで、一応登録します。
ちなみに私は永住しても

[643: 匿名さん]

↑ここは買い叩けば坪２００万くらいにはなりそうだね（笑）。
所有権じゃなかったら、それこそここと同じくらいの価格じゃないの？

[644: 匿名さん]

その物件は相当お買い得だと思うけど、パークタワーってたいした共用施設もないくせに管理費高すぎなんだよね。
それにその広さで2Lだと需要が少ないだろうしね。
管理費が我慢できて西日を気にしない、将来的に子供は作っても一人みたいな夫婦にはかなりいいんじゃないかな。

[645: 匿名さん]

＞＞６４３
わけありだろうからいけるかもよ（笑）
売り出すタイミング悪すぎ・・・

[646: 匿名さん]

品川はマンションできすぎましたね。物件数が多すぎて今でさえ中古市場も賃貸市場も
超飽和状態なのに、そんな中、５年もホールド自己居住しないといけないなんて投資
としてはリスク高すぎ。実需っていったって所有権でもっとましマンションあるよ。

[647: 申込予定さん]

>>640
西向きなので、視界がふさがれているとか？
コスポリの南向きも出てますが、南視界がCTSで遮断され、難しい部分がありますよね。

[648: 匿名さん]

>>637

５０００万なんてご冗談を・・・。手元に昔の「都心に住む」があったので
見てみましたがこのタイプだと３０００万台後半です。
高いといわれたＷＣＴのキャピタル１期だって８０平米台の３ＬＤＫで
４０００万台後半でしたよ。

[649: 購入検討中さん]

北西方向にも高層ビルがたつみたいですね。
http://www.gesui.metro.tokyo.jp/oshi/infn0376.htm
将来にわたり視界がひらけるであろう子育て世代には南東が人気になるんですかね。

[650: 匿名さん]

642
私は湾岸エリアに高級タワーを区分所有していて、現在賃貸で回しております。CT品川も2年前より販売待ち（投資目的）していましたが、実際に内覧＆価格面を考慮すると投資にはちょっと厳しいかなと考えています。
まず、30万（坪12000円）で貸すことに無理がありそう。そもそもタワーMSに求められるものはちょっとした優越感と共用施設の充実があると思いますが、ここにはないですよね。安普請仕様では高額を払って借りるという考えにはならないと考えています。なので相場で貸そうと思うのはとんでもないです。ここは相場より1〜2割安く出すつもりでないと厳しいでしょう。
賃料も高く貸せるのは新築未入居時に限ります。新築プレミアムというやつです。それが5年後となると思ったほど高くは貸せないのです。

それと駐車場はかなり重要です。もし駐車場付きで貸せないようだとメリット激減です。ここを借りようと思う人は恐らく車を維持したいから部屋賃料を安く押さえて（他物件に対して有利）‥などと考えると思われます。しかし、ここは車庫は270程度しかなく確保するのは厳しいでしょう。仮に入居時に車庫確保したとしても5年後住人が変わるときに一度権利を返還しなくてはならないと思います。（通常そういう条件がつきます）
他にもまだまだ不適合な理由はありますが、ここに過度な期待をするのはどうかと思いますよ。

[651: 匿名さん]

このマンションにはたぶん、自分の嫌いなタイプの見栄張り主婦や勘違い金持ちは少ない。
独身野郎としてはそこらも利点だね。
いまいる物件の隣とか、すぐ彼女紹介してあげるとかぬかしてほんとウザイ。
ここ外れたら新古物件でも探すよ。できればキッズルームもプールもないやつをね。

[652: 匿名さん]

>>646
一見そう思うだろうけど、よく見るとそうでもないよ。
中古市場はヤフーとか件数多いけど半分くらいは重複してるものだし、賃貸は平米数が大きいものが多く高額な家賃設定のものばかり。
総じていえることは100平米前後の富裕層向けと思われる価格や賃料設定のものが供給過多なんですよ。それが買えたり賃料払えたりするならもっと都心や新築を選ぶだろうし、今の不動産市況って富裕層向け物件があふれているからね。

[653: 匿名さん]

＞＞６４８
はぁ？
なぜ「都心にすむ」に部屋ごとの価格が書いてあるの？
当時私はパークタワーのモデルルームいきましたが、そんな価格ではなかったよ。
60平米ちょうどくらいで3千後半だったのは覚えているからたぶん5000ちょっとだったと思うよ。

[654: 匿名さん]

>>648
そもそもCMTよりパークタワーのが同じ階で比べたら高かったと思うが。

[655: 匿名さん]

パークタワー品川なら平均坪単価は265。

[656: 匿名さん]

648
637です。2002〜のタワー物件はいろいろ見ているので何となくの相場は分かっているつもりです。
87㎡で3000万後半なんて底値であった当時としてもありえないですよ。
その価格は60平米台ではないですか？