赤坂タワーレジデンスTop of the Hill その２

[匿名さん]

赤坂駅徒歩４分、総戸数５２１戸の憧れの丘に建つマンションです。
現在第一期販売中。

売主：(株)サンウッド／東急不動産(株)／(株)竹中工務店
施工：(株)竹中工務店
設計：日建ハウジングシステム・竹中工務店 設計監理共同企業体
監理：日建ハウジングシステム・竹中工務店 設計監理共同企業体

＜過去スレ＞
　１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44249/

[982: 匿名君]

内装は昨年の秋には最終決定しました。
デザイン変更、間取りの変更等ですが。
追加オプションなどに500万円かけて入居予定だけど
入居時の相場次第では売却も検討してるよ。

現在の実際の相場はいくらなんだろう。
ここのスレの相場はあてにならん。

[983: 匿名さん]

700〜850万円の虎TR並みでしょう、そんなに高くならないのでは。永住用ではないし、ほとんどが投資用ORセカンドだし、皆さんの予想以上にはならない。そんなに高くならなそうだ。

[984: 匿名さん]

なるほど、2倍は達していないってことですね。４〜７割って少し寂しいなあ。

[985: 匿名]

細かく検討しないと、あまり正確なことはいえないが、700〜850万円というのは、大雑把すぎ、これを元に4〜7割というのは、もっと大雑把すぎ。

61800万円など41階以上の住戸、及び角住戸を除くと、おおむね、分譲時の坪単価は300万円〜500万円です。
これが、今いくらか？ということ。

控えめに見ると500万円〜750万円
普通に見ると　550万円〜830万円
強気に見ると　600万円〜900万円

というわけで
上昇率は、ざっと70パーセント弱から100パーセント。
984さんは寂しさから解き放されたのだった。

なお、虎の賃貸を扱っている業者の話では、賃貸市場では、赤坂の方が、かなり評価は高いということでした。

[986: 匿名さん]

おー、嬉しいですね。有り難うございます。寂しさから解き放たれました。今夜はちょっとご馳走食べちゃおうかな。

[987: 匿名]

＞上昇率は、ざっと70パーセント弱から100パーセント。

失礼。500万円が750万円なので
ざっと50パーセント〜100パーセントです。

[988: 匿名さん]

そんなに売り物件でないと思うけどどうでしょう？
5年経って税金が20%になったところで売るんですかね。
3000万の特別控除がなくなってなければいいんだが。

[989: 匿名さん]

987さん
賃貸の評価が高いとは、確かに良い事ですか、坪1000円違うぐらいですか？
大した差ではない気がしますが。
分譲価格は、圧倒的な高評価されてますが、賃貸は周辺相場で動く気がします。
近くには、ジム付きの赤坂溜池タワーレジもあるし苦戦しませんか？

[990: 匿名]

988さん、989さん

完成とともに売り物件が大量に出て値崩れ的なことを言う人がよくいますが、それは、経験のない人の言うこと。
そういうのは、一時的なこと。あくまで、理屈に合った価格に収斂するもので、全く心配無用です。

賃貸の場合、確かに、完成とともに（最近は完成前に出す人さえいる）、ばあっと物件が出て、ネット上に、安い順に並ぶので、高めの値段で行くと、なかなか決まらないということはあります。
安く即きめるか、高く遅く決めるかは思案のしどころ。
高輪の物件、なかなか決まらずにいたのが、1つ決まったら、残り2つも連続で決まり、さらにまだないかといわれ、苦笑した経験があります（といっても私の所有分は1つだけ）。

賃貸料の差はなぜ坪1000円とされたのでしょうか？
私は具体的に聞いたわけではないですが、虎の賃貸がなかなか決まらないようなので、その理由を聞いた所、よく言われることですが、虎の仕様がシンプルで、そこがウリでもあるのですが、借り手としたら、豪華さがないのに高いとなり、苦戦している、それに対し、赤坂は人気になる、よって賃料も、もっと高くいけるということ。
具体的にどの程度の差になるかは別として、借り手が付きやすいことは確かでしょう。

[991: ご近所さん]

９９０さんへ
赤坂が人気になる具体的な理由が書いてない・・・
赤坂が虎より豪華ということですか？
教えてください。
購入者としては、気になります。

[992: 匿名さん]

豪華という意味では建物だけでなく、出入りする車、住んでる人、庭木の手入れ、ドアマン、ガードマンの格好など総合的に優れてないと羨望を集める秘蔵の邸宅地にはならん。

[993: 匿名さん]

992さん
そうですか、ではどこのマンションを目指せばいいですか？
総合的な超優良TRを目指したいですね。

[994: 匿名さん]

＞993
目指さなくてもいいですがタワーズ台場はGoodです。
セカンド使用の人が多い？せいか住人も余裕が感じられる。
赤坂のオーナーであればタワーズ台場、ガレリア、オリゾン辺りをセカンドに投資しても良いのでは。　まだあのエリアは安いです。
まあ個人的な感想ですが。

[995: 匿名]

>991さん

赤坂の人気の理由は最上階の共用施設に代表される施設やサービスの充実でしょう。
また敷地の75パーセントものオープンスペースも魅力です。
虎はすっきりした所が、魅力ですが、総合的には、赤坂のちょっとごちゃごちゃした、猥雑なところもある、人のぬくもりのある立地が、今後の周辺の開発とあいまって、さらに人気アップ要因と思います。

広尾ガーデンヒルズは、最高の立地のすばらしいマンションで、日本のマンション史上に残る記念碑的マンションだったと思いますが、赤坂も、もしかしたら、それに連なる物件になるかもと、私は期待して完成を待っています。

994さんの言われるオリゾンマーレ、あれも安かったですが、かっこいいです。しかも植樹されている木も高級マンションに負けない、太くて立派なものです。有明地区は私も、有望株と思います。

[996: 匿名さん]

周りがラブホの赤坂と広尾ガーデンが同列で考えるとはあまりに一人よがりで笑われるよ！
赤坂の投資価値は認めるが格としては広尾や虎よりは劣るのが常識でしょ！

[997: 匿名さん]

普通の日本語は、「周りがラブホの赤坂と広尾ガーデンを同列に考えるのはいかがでしょうか。赤坂の投資価値は認めますが、格としては広尾虎の方が上だと思うのですが。」くらいの言葉遣いできないのでしょうか。人をさげすむような言葉は読んでいて気分が悪いです。

[998: 匿名さん]

赤坂が、虎がっていうなら両方買えばいいじゃん。
どちらもいいところはあるからね。
でも住むなら高輪TRあたりだけど手ごろな売り物がないからね。

[999: 匿名]

株と同じで、今だけ見ていてはだめです。3年、5年、10年先を予想する必要があります。
この点から赤坂は垂涎の立地でしょう。
有明は化ける素地ありと見ます。

高輪TR、結構売り物ありますよ。
今。郵便受けを見たら、有楽土地から、ご所有のみなさまへ、と題してご購入のご検討をいただければ、というわけのわからない案内が来ていました。
86.98平方メートル11800万円（テラス棟、7階、南角）
82.84平方メートル13500万円（タワー棟、22階、南西角）

[1000: 周辺住民さん]

赤坂より青山、麻布より広尾、白金より高輪かな。

[1001: 匿名さん]

>999
ありがとうございます。
でも高輪TRで1億3500万なら勝どき、月島辺りだと2件賃貸用物件購入可能ですので。
勝どき駅前は東京で今後最も値上がりするエリアと見てます。

[1002: ご近所さん]

最近盛り上がってませんね。
やはり引渡しまで間がありすぎるのでしょうか。
それでも都心物件は着々と値上がりしている模様です。
ただし、郊外はすでに頭打ち感でてきましたね。
土地で渋谷区でも上原とか、大山町とか、目黒区青葉台とか、あのへんでも頭打ち状態です。
まあ、土地で坪６００万超えたら、厳しいわな。
あと１年強、この相場が続くことを祈るしかないな。

[1003: 匿名さん]

今後1年間もこの相場が続くとは考えにくいですね？
マンション価格も都心は上がっていますが、恐らく今年一杯で頭を打ち、下がり局面に入るというのが専門的な見方らしいです。
銀座も最近の取引事例ではバブル期の坪2億に近づきつつあり、都心バブルも今がピーク間近ではないかと思います。

[1004: 匿名さん]

どこの専門家がそんなことを言ってるんでしょうか？
私が見た雑誌や新聞の範囲では、専門家で都心が下がると言ってる人は居なかったので気になります。
よろしければ情報ソースを教えていただけますか？

[1005: 匿名さん]

上がる派と下がる派が両方いて安心感があるよ。
私はこれから2年は年10−20%くらいの上昇、その後5年くらいは横ばいか年5%程度の上昇と見てます。　一度あがりはじめると急には下がらないと思うよ。　逆もしかりね。

[1006: 匿名さん]

下がる派は買いそびれた庶民しか居ないのでは？

[1007: 匿名さん]

私はＴＲの購入者ですが、先日友人の大手でデベの幹部から固くいくならそろそろ利食いして売りさばいた方が良いとアドヴァイスを貰いました。
何となくこの急激な上昇相場ははじけるのではないかと不安です。

[1008: 匿名さん]

売ってその後どうするかが、結構、皆さん悩みどころなんじゃない！

[1009: 匿名さん]

そうそう。結局売ってもどこも高いしね既に。
キャピタルゲインはあまり意味が無いよ。賃貸しよう、賃貸。

[1010: 匿名さん]

超都心の話に限り高値安定。
それでも2億を超えると買い手は少ないよ。
それも住んじゃってると売りづらいからね。
新築未入居状態で超都心のタワマン上階なら競争力はある。
それ以外は損はしないが大きくは儲けられない状況になりそう。
この期をのがすまいと買い手より売り手のほうが多くなりそうな気配が強く、
半端な高級物件がたくさん出て来る。

[1011: 匿名さん]

>1010
虎ノ門タワーズは投資用マンションとして、2006年度築で最高のパフォーマンスを展開中。
もちろん自宅、セカンド用、パーティー用としても満足度は高いでしょう。
また、法人買が多いのも当然で役員が居住するのに適している。
低層階も緑が多く人気が高い。

今後は虎パストラルの跡地が楽しみ。
つまり虎TRの敷地とパストラルの公開空地のアレンジが開発デザインの肝で
虎TRの立つ丘に向かってなだらかな斜面を緑地化されるであろうロケーションが
超都心虎ノ門エリアの新しい話題となる。
又コレにより、桜田通りからオークラへのアクセス、景観も良くなると期待したい。

赤坂TRが竣工するのが今から楽しみ。
虎との比較で趣向で選べるエリアに発展するであろうことは吉。

愛宕タワーも頑張ってるようだし、
環状2号線の虎ノ門開発も始まっている。
話題は尽きないエリアだ。

[1012: 匿名さん]

確かに住みたいと思う人が本気で買いたいと思う物件は、本格的に上昇しだすと利回りで1.5%ぐらいまでは買われる可能性があるから、虎ノ門TRの今現在2.5億ぐらいで取引されている100平米ぐらいの高層部屋もこれから２年で５億ぐらいまではいくかもね。それに拍車をかけるのが虎ノ門パストラルの再開発ですか。うーん。

[1013: 匿名さん]

ここから売値が倍になるということは
土地や株価は、一帯？倍になるでしょうか。
そう考えると、倍は現実的な数字ではないですね。
仮に倍になってもその後は誰も手を出さない。ババは掴みたくないでしょ。

[1014: 匿名さん]

基本的に地価はバブル気味なのでいつ売るかということだね
損得は自己責任ということで

[1015: 匿名さん]

悲観組みが体勢をしめてるうちはまだまだ上がるな。
今がバブルだなんておかしいと俺は思う。

[1016: ご近所さん]

現実を見ましょ。現実を。
そろそろ本当に売れなくなってきてるよ！

[1017: 匿名さん]

1016さん
現実ってナンですか？
虎だってメチャメチャ値上がりしてるでしょ。

[1018: 匿名さん]

1017さん、赤坂ＴＲは分譲価格からどのくらい上がってますかね。楽しみだな。

[1019: 匿名さん]

売るつもりないけど。　それが何か？

[1020: 匿名さん]

1017です。
1018さん、本当に楽しみです、虎も３７階で＠１０００万円で売りに出てきたので、３０階より上階は、向きにもよりますが、平均しても＠９００から１１００万円当りではないですか？
売るなら、未入居に限りますが、一度住んでみたいね。竣工後３年は、ココよりグレード高いTMはなかなか建たないので最低でもトップクラスを維持するでしょう。

[1021: 匿名さん]

皆さんも同じでしょうが、金利低いし、五年住んで売却かな。

[1022: 匿名さん]

虎の相場は確かに調子がいいですね。
実は私も虎を持っています。（住んではいませんが・・・）
近々売りに出します。理由は、どうせ売るなら早いほうが良いと考えるからです。
利益もソコソコ出せる今だと判断しています。赤坂TRが竣工するとそれなりに売却物件が出るでしょう・・・私はその時期にバッティングして売却を掛けるのを避けたい。
だから今から高めの金額でジックリと売りに出すことにします。

[1023: 匿名さん]

1018さん、有り難うございます！たとえそこまで行かないとしても、このコメントは元気が出ますよ。私自身もまだこの地価上昇はまだら模様ながら続くと思っています。都心の人気エリアはまだまだいけそうですね。

[1024: 匿名さん]

賢いですね、バッティング避けたいのは理解できるし、共感もてます。
私は、赤TRに二つ買っとけば良かったと、反省しています。
一つは居住用、一つは賃貸で。金があったのに勇気が出ませんでした。
親の具合しだいですが、親子２世帯で、同じフロアに別々で住みたいですね。
最後はケアもあるので、近くのほうが親孝行だし、便利ですからね。
病院の送り迎えやなんかも。
そう考えると、買い増ししたいです。

[1025: 匿名さん]

1023さん
値上がりは、まだまだ続きますよ。地価は、国策と切っても切れない。

こんな低金利で、バブルなわけないし、１０年で都内は人口２０％増加するって話もある。
国の税収上げる為にも、地方へのばら撒きはできない。選択と集中は、東京あればこその政策でしょう。地方では企業倒産は、まだまだでるので気の毒だが・・・・

[1026: 匿名さん]

選挙権は地方に重点配分されてます。
格差があまり明らかになれば、ゆり戻しも大きくなりますよ。

[1027: 匿名さん]

1025さん、私も同意見です。国債の返済のためにはインフレはさけられず、資産を持つ以外に防衛策はないですよね。優良不動産の保有はその一つだと思いますよ。

[1028: 匿名さん]

インフレ防衛なら、外貨を持つ方がずっと堅実だと思うけど。
金利と為替差益の両方を手に入れられますよ。
不動産、特にマンションは、資産性よりも消費財として買うつもりでいたほうが、
不慮のダメージ受けないで済みます。

[1029: 匿名さん]

1028さん
同感です。
だから、週末は別荘に居るに付きますが、いつクルか分らない地震に不安になります。
パラシュート買うつもりです。（笑）笑えるでしょ？

[1030: 匿名さん]

竣工後すぐに売却派に質問です。
すぐ売ると2500万程度税金で持ってかれますが5年後は相場が下がると考えてます？
あと入居と未入居の差って売値で１０％くらいで考えてますか？

[1031: 国立トップ校卒]

インフレで借金を返すのはモラルハザード