赤坂タワーレジデンスTop of the Hill その２

[匿名さん]

赤坂駅徒歩４分、総戸数５２１戸の憧れの丘に建つマンションです。
現在第一期販売中。

売主：(株)サンウッド／東急不動産(株)／(株)竹中工務店
施工：(株)竹中工務店
設計：日建ハウジングシステム・竹中工務店 設計監理共同企業体
監理：日建ハウジングシステム・竹中工務店 設計監理共同企業体

＜過去スレ＞
　１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44249/

[42: 匿名さん]

気にならない方は良いですが、そもそも広尾ＧＨは日赤病院の死体置き場跡地でした・・・その話を知ってからは広尾ＧＨは興味が無くなってしまいました。私は今回の赤坂ＴＲが購入できなかったら青山辺りを狙うつもりです。

[43: 匿名さん]

それは地元では、言っちゃいけないが、みんな言っている。おじちゃま、おばちゃまたちは、なぜかそう言っています。へえ、同じこというひとがいるんですね。

[44: 匿名さん]

マイナス点
周辺環境（飲食街、ラブホテル、少女監禁マンション、高層建て替え計画多、首都高・・・）
眺望（西と高層階を除くと高層マンションのメリットなし）
賃貸マンション併用（森ビルの発言権強大、賃貸市場での希少性小、周辺マンションの賃料安い）
内装（最新のものではない）
共有施設（エントランスなどのグレード感が２ランク下の高層マンションに比べても低い）

プラス点
セキュリティ（現時点では最高レベル？）
利便性（赤坂＋溜池山王＋六本木。どこにでもアクセスしやすい）
共有施設（最上層のラウンジなどは分譲マンションでは珍しい）
竹中工務店施工

セキュリティは今後出てくるマンションの方が上でしょうから、利便性がこのマンションの最大のウリということになるでしょうね。

[45: 匿名さん]

来年春オープンするミッドタウンに歩いて行けるのもプラスではないでしょうか。
リッツで食事したり、食料品もとりあえずコンランの持ち帰り惣菜や、東急の高級バージョンが
テナント出店するみたいですから。

[46: 匿名さん]

ミッドタウンの賃貸対比八掛けぐらいで貸せるんじゃない？ただミッドタウンが坪２万で貸されちゃったらアウトだけどね。いずれにしても六本木ヒルズ、ミッドタウン、泉ガーデンのワンランク下にランクされるそこそこのタワーってな位置づけですよね。

[47: 匿名さん]

>>46
ミッドタウンやヒルズや泉ガーデンとここでは、周辺環境があまりに違いすぎる。
現地を見ればすぐわかる話。さらにヒルズとかにはプレミアムが付いている。８掛けなんて夢のまた夢ですよ。
赤坂のマンションの賃貸相場を聞いてみるといいですよ。意外なほどの坪単価の低さや空き室率の高さに驚くから。

[48: 匿名さん]

週間ダイヤモンドに「都心部のマンション分譲価格は、今秋以降２〜３割高くなるというのが
業界関係者の共通した見方だ」という記事が載っていましたね。

アメリカなどここ数年、住宅価格が随分上がりましたが、日本もやっと上昇し始めたのかな。

[49: 匿名さん]

赤坂の平均的な賃貸相場を参考にしても意味がないと思います。

前スレで指摘された方もいましたが
ここの賃料はすべて下層階の森ビルの賃料が基準となるでしょう。
ちなみに森ビルの管理の溜池山王ＴＲが家具無しで坪２万〜２．５万位。
（これにはヒルズの施設利用権もついていますが）
ここもおそらく上に近い値段をつけると考えています。

[50: 匿名さん]

>>49
溜池山王ＴＲの方が周りは整然としてるし赤坂ＴＲと逆で高層のみが賃貸ですよ。
こちらはビルの谷間の低層階。
おそらく溜池山王ＴＲよりやや安めの、坪１．５万〜２．０万位でしょう。

[51: 匿名]

赤坂の40階を買いました。利便性と内装や設備も面白く感じました。私は、今、六本木ヒルズを賃貸で借り東京ツインパークスと高輪レジデンスを持っています。六本木ヒルズのフロントなどのサービスは
大変良く、立地条件もよいですが、室内の内装は、普通です。ツインパークスも良いですが、夜になると銀座帰りの方々も派手な姿で目立つことも多いです。現実、かなりの賃貸があるように感じます。高輪は、生活するには、良いところです。室内の内装は、ヒルズやツインパークスに負けません。
ただ、駐車場が良くありません。何処も長所、短所はあるとは思いますが、少なくとも私は、ツインパークス、ヒルズから赤坂に2年後は住んで見るつもりです。港区赤坂の住所も私は好きです。

[52: 匿名さん]

資産幾らくらいですか？

[53: 匿名さん]

まあケチを付ければどこだってきりがないでしょうが、ここが今年の
都心のトップであることは事実でしょう。ちなみに去年の華は虎ノ門と
番町パークハウスだったですね。
プレミアの４億、６億クラスが会員分譲で売れ切ったのには脱帽ですね。
一般向け第一期も皆倍率高く宣伝もしなくなってしまいましたね。

[54: 匿名さん]

確かに長所、短所はどのマンションにもありますね。
私も試しに赤坂を契約しました。住んでから判断します。
後悔よりは体験のほうが大事ですから。
地価が安い時に仕入れた物件も今回までかなと、なんとなく思いました。

[55: 匿名さん]

赤坂ＴＲは周辺環境も含めて気に入っています。
西日に懲りた経験から東側にしました。議員宿舎との間隔56メートルなので
それほど問題ではないと考えています。

[56: 匿名さん]

私も赤坂TRは買いだと思ってます。
当然ネガな要素も踏まえて買いだと思います。
ベンチマークになるような物件自体が数える程度しかないわけですから
躊躇せずに判断しようと思ってます。
ちなみに、私は虎も買いました。１２０平米モノを。
ここは小さい部屋を抑えたいと思ってます。倍率的に厳しいですかね・・・。

[57: 匿名さん]

この掲示板のいつものパターンになってきましたね。
販売が始まり実際の購入者が増える頃からやたら手放しの絶賛をするレスが増えてくる。
それにしても、六本木ヒルズもＴＴＰも高輪レジデンスも所有されてるとおっしゃる方の出現には驚きました（笑）。

私は、最初の頃の冷静なレスが正しいと思います。たしかに利便性には非常に優れた物件だけど、周辺環境はとても住みやすいとは言えず、周囲の賃貸相場も低いので資産性も疑問。東と、立て替えが予想される南はビルの狭間で圧迫感あり。

利便性を最優先される方やセカンドハウスをお考えの方にとっては最高でしょうが、家族連れや老夫婦にはあまり向いていない。私たちのように子連れではない熟年夫婦にとっては非常に迷わされた物件でした（第二広尾ガーデンを待つことにしましたが）。

[58: 匿名さん]

おそらく私と同じ考えの人もいると思いますが、今後良い物件が出たとしたらまた買えばいいだけの
ことです。
第２広尾ガーデンヒルズは２０１２年完成予定と載っていましたね。
その間にとりあえず赤坂に住んでみるのも別に悪く無いと思ってます。
人生短いから、その時々を楽しまなくてはね。

[59: 匿名さん]

第二広尾ガーデンは何棟もの建物が段階的に分譲され、最後の分譲が終わるのが２０１２年ということらしいです。
よって第一期の分譲は今年初めにでも行われるはずだったのが、近隣の東京女学館との日照権紛争で分譲が遅れているとのこと。よって紛争が解決次第分譲が始まるみたいです。

[60: 匿名]

この掲示板は、赤坂ＴＲのマンション購入掲示板ですよね。購入検討される方々が意見交換する場所だと思います。購入する意思のない方があれこれ意見をするのはどうかと思います。また、広尾ガーデンヒルズの話も多いようですが、広尾ガーデンヒルズ購入掲示板を立てられたらどうですか？
そちらに興味のある方も多いようなのであるとにぎあうのでわ。

[61: 匿名さん]

購入を止めた方のご意見も貴重だと思うので排除する必要はないと思いますが。
まだ購入していない（あるいは購入を決意していない）者にとっては購入するにいたった理由だけではなく、購入を見送った理由も教えていただけると大変参考になります。
すでに購入された方にとっては苦痛かもしれませんが、プラス面ならいくらでもデベから聞かされるので、マイナス面こそこの掲示板の貴重な情報だと私は思っています。

[62: 匿名さん]

６１さんと同感です。購入を決めた者ですがこの掲示板がとても参考になりました。
マイナスの情報も頭に入れた上でこの物件への興味断ち難く決意したので後悔はありません。

[63: 匿名さん]

私もこの掲示板を参考に、マイナス情報も承知して購入しました。

家族連れや老夫婦には向かないという指摘がある中で
家族連れや老夫婦も買ったと思うし、
資産価値が低いという指摘のある中で
投資用として買った人もいるでしょう。

それが正しかったかどうかは2年後に住んでみて（貸してみて）
初めてわかることではないでしょうか。
少なくとも購入者は現時点でプラス面のほうが大きいと判断したから
買ったのでしょう。

[64: 匿名さん]

私は、赤坂という都心のなかの都心の華やぎのなかの高台、九条家跡地という地歴のよさにすっかり魅かれ購入を決めました。でも、マンションの価値を決めるのは最終的には管理の良し悪し、そして住民のマナー・心がけにかかっていると思います。今挙げられているマイナス情報をプラスにかえていけるようなマンションに育てていけるといいですね。

[65: 63]

>64
全くそのとおりと思います。
住みよいマンションとなるよう育てていきましょう。

[66: 匿名さん]

＞６５
はい！

[67: 匿名さん]

>57
このレスの最初の頃は全員が購入検討者でした。（未だ発売でなかった。）
今では250の購入者（明日からは380）と購入しなかった人に分かれています。
この物件をいいと思って買った購入者にはいい面が強く見えるであろうし
反対に購入しなかった人には悪い面が強く見えるのでしょう。
他のスレのパターンが同じなら納得がいく現象です。

しかし、マイナス面もそろそろ出尽くした感もしますので
購入しなかった方で他の物件に興味を持っておられるのなら
そちらで活躍されることを御一考されてはいかがでしょうか。

[68: 匿名さん]

これから都心のマンション価格はどんどん上昇しますから、
使い道に困るほどお金を持っていて、今の倍でもキャッシュでポンと買える人で無いと、
今後、もっと良い物件が供給されても購入することは難しいでしょう。
おそらくここの単価の倍にはなるでしょうから。

[69: 匿名さん]

今日で１期が登録終わるのですね、どうしたらいいんでしょう。

[70: 匿名さん]

抽選ではずれた方々に朗報です！！

赤坂に４３階建ての高層マンション（赤坂タワーレジデンスと世帯数もほぼ同じ）
が1年遅れで販売されますよ！！

[71: 匿名さん]

すぐに金利はあがりませんし、無理して買いたいともおもいません。応募が無い部屋がかなりあり、
何回も変更の依頼があります。特に東は少ないみたいですよ。

[72: 匿名さん]

私は40階抽選ではずれました・・・。
でも薬研坂の方が高台だし、赤坂御所の裏だし、青山一丁目駅だし、
赤坂タワーレジデンスの周辺環境よりはとても良いですよね。

抽選でははずれてショックでしたが、すぐ同じ様な物件の情報があり
逆によかったと思っています。これからが楽しみです。

私のように抽選ではずれた方々、きっと次の物件の方が設備も最新だと
思うので次に望みをかけましょう！！

[73: 匿名さん]

是非、詳しく教えて頂きたいのですが・・・

[74: 匿名さん]

セカンド用で購入予定者です
44さんのまとめがだいたい整理できてるなと思います　一つ
セキュリティーの機構的なものは現時点注釈つきですが，人的の三重の門戸があることも考えると
高級賃貸やホテル併存物件の分譲物件などでないかぎり，なかなかこの水準は望めないとおもいます

私的には（地権者住戸なし）分譲という事と名前があっさりとレジデンスということがいいです．
ついでにザレジデンスでもない
分譲でもブランド名や妙なサブネームがつかない性格の物件だし　私の好みでした
虎ノ門TRもちろんいいです　あれは普通の人にとっては貸す物件です
資産性・収益性共に高い　内装も周辺も生活感や色気や味わいがなさすぎ
私にはここは住んでもいい感じの物件でした　格が落ちると言われればそうかも知れませんが価値は
むしろこちらに感じていました　虎ノ門は自分でセカンド所有する意味がないですから　オークラにいればいいですもんね

ここ，良くも悪くも賃貸っぽいですね
実際に賃貸あるわけでそういう雰囲気を目指した開発だったと思います
賃貸の世界には昔から高級シリーズがあるし，賃貸の格（相場・住人）の違いは
実際に長く住み続けるオーナーや管理の質と同じくらい大事だと思います

巷の人は分譲当時いくらだったとか，所有者がどんな人となりかはあまり知らないものですが
賃貸部分の賃料ははるかに目にしやすいし，賃貸部分の居住者に自分の知人がなる確率は
常に一定以上あるわけですから
巷の認知も高級マンションを形成する大きな要素ですものね
賃貸部分が森ビルというのはもちろん全面的に賛成できないけど
とりあえずほかのところがやるよりもいいです
（時期が一緒だった目黒パークタワーはその辺もあってやめました）

自己使用の方でローンの方が少ないのかもしれないし
投資用の方は少ないか，いろいろ大家さんの規模で違うし各人おりこみ済みなんですかね
ゼロ金利介助（笑）の話題出てなかったんですね

[75: 匿名さん]

私もセカンド用で使う予定で申し込んでありますが、私的には目黒パークタワーの方が断然よかった（ハズレましたが）と思います。駅に近いのと生活に便利だからです。この手のマンションはこれからもでてきますから、ハズレてもマッタク感じません。

[76: 匿名さん]

70さん！
赤坂のどこですかぁ〜！
教えてくださいませ・・・
私は抽選から漏れて、かなり凹んでいます。

[77: 匿名さん]

>76
おそらくこれのことでは。
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-157akasaka4.ht...

[78: 匿名さん]

薬研坂南地区の計画って
週刊ダイヤモンドには名前が上がっていたけど
低層部はオフィスと商店だし賃貸住宅じゃないの？

[79: 匿名さん]

今日の抽選はどうだったんでしょうね？
前回より販売戸数が少ないから連絡も早いんじゃないのかな？　
もう連絡来た人いますか？

[80: 匿名さん]

連絡来ました。３倍なのに外れ・・・やっぱり縁がないかも。

[81: 匿名さん]

私も今来ました。5倍で次々点、ほんとに縁がないのかも。

[82: 匿名さん]

やはりだめでした・・・。縁がない気がしてきました。

[83: 匿名さん]

今　連絡来ました。8倍で次点でした。前回は14倍で次点でした。今回も当選者のキャンセル待ちです。

[84: 匿名さん]

僕は６倍で次々点でした。
こんな調子なら都心でタワーマンション買うのは中古を狙うしかないのかも…

[85: 匿名さん]

東京都心の本格的な値上がりはこれから。今までが割安すぎてまだソウルより坪単価が低いのです。
今後も確かに物件は出るだろうけど、まともな場所のいい物件なら値段はどんどん上がっていくし、
金利も上がっていく、しかも抽選に当たる保障はない、株と同じで買えるときに買ってしまわない
とね。

[86: 匿名さん]

いよいよ買えないあせりが出てきますよね。つまり需要に対して供給が追いついてこない状況です。すでに需要と供給が均衡する価格帯は赤坂あたりだと南向き坪600万、北向き坪400万ってとこなんでしょう。プライシングを間違えなければここまで高い抽選倍率にはならないと思うのですが。逆に言えば、抽選で当たった段階でとりあえず含み益20%といったとこなのでしょう。

[87: 匿名さん]

84>２,３年前なら都心駅近かのいい物件が今より安く売りに出てましたね。でもこれからは
好立地物件はあまりでなくなるし資源土地の値上がりで仕様やグレードが下がってくる。
悪立地の新築物件買うよりも数年落ちのグレードいい中古物件買うほうが
ベターの選択になるでしょうね。でもいい物件の中古はめったに売りに出ないし、
希少のためどんどん値上がりしていきそう。

[88: 匿名さん]

そんなことは無いと思う。確実に人口が減り続け、デベも仕事のため造りつづける宿命にある。企業、公的機関、ばかりでなく、大学、専門学校、等も減るため、土地は供給される。やはり買うのは、リスクだと思う。

[89: 匿名さん]

あの〜、買うとか買わないとかは当事者の問題であって、このスレには関係無いと思うんですが…。

[90: 匿名さん]

人口が２割へっても希望する平米数が２割増になれが需要は減らない、しかも東京圏人口は
３０００万だが、都心に住めるのは今のところ１００万人くらい、
３０００人が１００個の椅子の取り合いゲームするみたいなもので３０００人が
２０００人に減ろうがあるいは椅子が１２０個に増えても、焼け石に水。

[91: 匿名さん]

A歯の問題が出た頃、マンションって、こういう落とし穴があったんだ〜うかつに買えないなあ〜と思っていたが、この頃はA歯の問題も忘れかけて気にならなくなり、マンションを買おうかな〜と思えてきた。
早く買わないと、マンションは値上がりする、というレスもあり、参考になった。
しかし、耐震性能についての新検査体制ができてから購入するという考えかたもある。新しい検査体制がいつできるか、私には分からない。今は、マンション購入はやめておけ、ということをおっしゃる人もあり、考えているところです。
この物件が投資がうまくいかないようであれば、他の物件はもっと悲惨なはずですし、部屋が空くことは絶対無いと思うが、このマンションそのものに問題があった場合にはちょっとまずいな。

[92: 匿名さん]

みなさん、落ち着いて下さい。
これからマンションの価格が高騰すると
言われて騒がれていますが、
不動産関係者によると
価格が上がるのは数年であって
どう考えてもマンションの供給過多の現状から
このまま上がり続けるのは不可能だと言っていました。

また、日本経済がこれからよくなるとも言われていますが、
アメリカの株価と常に連動している日本では、
これから確実にアメリカ経済が減速するといわれている中で
日本経済が良くなるのは歴史的統計的に難しいと考えられます。
それは、経済アナリストやアメリカ経済を知る人なら
十分承知のことですよね。

[93: 匿名さん]

確かに　中国、インド、ロシアなどが台頭してきている中で

日本がそれを超えて勝ちあがるのは不可能だと思います。

だから、日本経済は私もそれほど良くはならないと思います。

よって、いまのマンション高騰説はあまり信用なりませんよね。

だって今でも不動産ミニバブルって　不動産関係者はいってますもんね・・・。

[94: 匿名さん]

そうですよ、今は不動産ＲＥＩＴやファンドに売れるから
マンションが高騰している訳であって、
これから底値で土地を購入した地権者が
土地を売ってマンションをという物件がもうすでに
無くなりつつあるので、
今のようにＲＥＩＴ・ファンドに一棟売りなど
出来なくなります。

また、官の土地が大量に放出されるのがわかっているし、
少子化によって　大学の土地も売却よていがたくさんあるし、
今のように土地がないなんてことも数年後には
なくなっているでしょう。

[95: 匿名さん]

赤坂タワーレジデンスが最後の物件なんてことないです。

もし　これからマンションの価格が上がるのであれば
中古物件が飛ぶように売れているはずです。

しかし現状は・・・。
売れてません・・・。

[96: 匿名さん]

抽選ではずれたみなさん、
気を落とさないで下さい。

みんなで薬研坂のマンションを待ちましょう。
きっと赤坂ＴＲよりもっともっと良い物件ですよ！！

[97: 匿名さん]

自分もまた抽選はずれました。この物件では２連敗、ここ何年か抽選運まったくナシです・・・。

[98: 匿名さん]

値段は倍は高いと思いますが。

[99: 匿名さん]

抽選会場まで行って見守ったもののはずれました。
２〜２８倍ついていました。
次の販売では希望の所はもうなさそうです。残念。。。

[100: 匿名さん]

赤坂の議員宿舎の特集をＴＢＳ「噂の東京マガジン」でやりますよ。
やってＴＲＹのコーナーだから、これから始まるみたい。
http://www.tbs.co.jp/uwasa/

[101: 匿名さん]

いろいろと考えさせられました。住む場所があり、物件の必要性が特に早急に無い場合、お金は、現金で持っていればいいんですか？それとも今後は、なかなか買えなくなりそうだから、今のうちに最後のチャンスだと思って買ったほうがいいのですか？

[102: 匿名さん]

>>101
お好きなように♪

[103: 匿名さん]

>>101
ライフプランニングでキャッシュフローの計算というか予算してみて下さい。専門家に頼まなくても
よく考えれば大体は分かるはずです。物価の上昇などは考慮しないで。自分と家族の人生設計を自分で計算してみて、使わないお金で買えそうならもう少し検討に値します。
インフレ率を2、3％で再計算してみて。微妙な余剰資金ならFPに相談してちゃんとプランニングしてもらいます。

「住む場所があり、物件の必要性が特に早急に無い場合」
とのことですから、何年後かに住むつもりの物件を買えるうちに買っておくというお考えですよね？
住み替えか、セカンドかですよね？
それとも「お金は、現金で持っていればいいんですか」というのは、資産運用に不動産ということか
（マンション取得予定もあって）購入までのつなぎの運用ということなのか？よくわかりませんが。

もし、これからなら出遅れでしょうけど、資金に余裕があるなら買った方がいいでしょう。
残ってる部屋で妥協できるか？こういう雰囲気のマンションが欲しいのか？赤坂がいいのか？
はよく吟味再考なさって。微妙なら他の物件で購入準備を早めにした方がいいような気がしますが
とりあえず買えない確率のほうが高いだろうから、申し込みはしたほうがいいでしょ。

[104: 匿名さん]

私はどの物件も一番いい部屋か、（最近は手が届かないので）一番人気になりそうな部屋を見極めて申し込みします。当たれば、買ってもよかったということだと納得することにしています。運に決めてもらえば気が楽です。物件の検討には悩みますが、買うか買わないかは抽選が決めてくれます。

[105: 匿名さん]

しかし都心は、まず抽選に当たるかどうかという感じになってきましたね。

[106: 匿名さん]

昨日大手不動産関係者に　お話をうかがってきました。
これから　高層タワーマンションの建設予定についてですが、
いろいろあるようです。
詳しくは言ってくれませんでしたが、
土地取得は難しいとはいえど、
土地は広いですから、
どこかには必ずできるのだよ！！と
言っていました。

[107: 匿名さん]

そりゃあ、デベは造るのが仕事だから今後もタワーは出来るだろうさ。
でも、千代田区、渋谷区、港区（山手線の内側）の駅近で
４０階以上を建設可能なまとまった土地はそう多くはないと思うよ。

[108: 匿名さん]

現在発売されている物件に比べ、この秋以降発売されるマンションから販売価格が高くなっていくと思われているのでしょうね。

[109: 匿名さん]

抽選に弱いんです、私。困ったな〜

[110: 匿名さん]

はっきり言って主要な駅の近辺（徒歩5分以内）は今後非常に難しくなると思いますよ。
以前は住宅専門のJ-Reitで、今は国内最大のFundで働いておりますが、
どちらにしろ資金が余っている状態です。多少高くなってもまだまだ買いますよ。

個人で買うには今年はこの赤坂でいったん終了。
２〜３年後にまた波がくるので、そこで再勝負というところでしょうか。

[111: 匿名さん]

東向きで当選しました。レスを色々読むと赤坂ＴＲの長所短所がよく明確に書かれているので参考になりました。ありがとうございました。
今回の購入は、投資目的です（将来の年金には期待が出来ないと判断しました）選定条件は、立地が第一でした。赤坂は治安が若干他に比べて悪いですが、それは今のことで数年後には良くなっていくと予想して購入する予定です。また、共用施設やセキュリティーは満足のいくところでした。賃貸で出しても、Ｏｗｎｅｒであれば、共用施設などを使用できるところは魅力がありました。
購入目的は皆さんそれぞれ違うので一概には言えませんが、もし私みたい、独身で資金があるのであれば、少々小さい家を購入するのはひとつの良い選択だと思います。不動産投資は、まだ良い時期であると思います。アメリカの金利は７．０％ぐらい、日本は４％（２年後の予想）まだ金利は低いですよね。いい物は待ってれば出てくるのは当たり前の話ですが、いつかは勝負しなければいけませんよね。

[112: 匿名さん]

投資に関する世界的ベストセラーの著者であり精神科医でもあるドクターエルダーが
先日東京で日本株に対し講演をしましたので、レポートします。おおむね日本株と
都心不動産は連動すると思うので。あおりとかでなくこれを読む人に経済循環の基本を勉強して
もらえればとの善意で紹介します。

「最初に日本を訪れたのは１９８９年でした。バブルが今にも弾けるところでしたが、そ
> のとき、大衆は地に足がついていない状況でした。誰もがこのハッピーなとき
> が永遠に続くと思っていたのです。そのときこそ、絶好の売り場だったので
> す。
> ２００３年に大底をつけた日本株式市場ですが、未だに、大衆は長期的な下げ
> 相場から抜け出せていないのです。ですから、今、買いのリストを作成すると
> きです。
>
> 過去の上昇相場を分析すると３つの段階に分けることができます。第一ステー
> ジでは、大きくその価値を下げた市場が適正水準まで自立的に反発します。第
> 二ステージでは、経済環境の改善をうけて徐々に上昇を続けます。第三ステー
> ジでは、マーケットの参加者が感情的になってバブルを引き起こします。
>
> 私の分析では、日本市場は２００３年から２００６年にかけて第一ステージを
> 終了したとなります。そして、これから第二ステージに突入することになりま
> す。この期間の上昇が最も長く、今こそ、買いに出るべきでしょう。

私見を付け足しますと今後の日本経済はアメリカの停滞に足を引っ張られるよりも
中国アジア経済の高度成長に引っ張れる恩恵を受けることで拡大します。
数年間から日米の株価はすでに乖離しだしてるのですよ。
ただし製造業ではアジアにかなわないので豊富な資金を投資し資産を増やす投資立国を
目指さなくはいけない、国民の投資教育をすすめないとアングロサクソンに足をさらわれる
でしょう。

[113: 匿名さん]

112>アメリカは物作りだけでなく世界への投資立国としても勝ってきたから今の反映があるね。
労働や資源と並んで生産の三要素である投資、リスクのある頭脳労働である投資のリターンを
評価しない国であってはグローバルな競争の中での日本の未来はないね。
ここのマンションを買うのは議員や官僚もいるだろうけど・・
たしか経済産業省かどっかが提示した投資立国作りに失敗しないで欲しいね。
Mなんかのルール違反はだめだけど、日本にも国に富をもたらす大投資家、バフェットのような
人間がこれからは出現するようにならないと。

[114: 匿名さん]

私は株式投資を通じて景気の流れをみてきたのですが、112さんが書かれていたエルダーさんの意見が余りに自分の考え方と同じだったのでびっくりしました。

私は今回セカンドで赤坂を買いましたが、それはこれから株価が上がっていくことで好景気になると予想したからです。

このマンションにも長所・短所ありますが、2年後の完成時に「あの時はまだ安かったんだな」と思える時がくるのではないかと考えています。

[115: 匿名さん]

都心のマンションの大底は２年位前だったでしょう、あの頃は資源インフレもまだだったから
広くてグレードも良かった。最近立地のいい大型物件はまず出来にくくなってるしグレードも
ここのような例外を除くと除き落ちだしてる。
辺鄙な場所の新築を買うより、値上がりしていても中古の
好立地のハイグレードな物件を買うほうが10年後の資産価値はずっと上でしょう。
いい中古物件の売り物は少ないけどね。

[116: 匿名さん]

私はマクロも不動産も専門ではありませんが、為替・株の個人取引者として、不動産も好きなだけの素人として17年、海外物件も含めてみてきました。マンションは土地と違うリスク、戸建注文住宅と違う実現の制約があります。不動産自体に
①登記する隠せない財産（資産隠しや裏金を勧めるわけではもちろんありませんが、例えば自分が死んだ場合に老親にお金を残したいと言うような逆相続状況の安定性・合理性を考えると無記名である現金より不利ですので）
②収益にかかわらず課税を逃れられない
③（Ｍは）商品価値が見込めなくなったら、売り逃げ出来ず固定費がかさむだけの負債になるのに、共同所有者としての責任が続く
④事業用規模未満では、M分譲貸しのメリットがかなり減少してしまった
など、諸々、基本的に慎重に考えるべき要素があります。

それでもこの物件は買いだったと思います、好きなだけの素人だからこそ買いを入れる物件にはルールを決めています。時期的にいろいろの状況にありますが・・go出来ればgoで大丈夫だと思います。

一般住宅の価格天井形成の要素に借入金返済負担率25％までは上がるというものがあります。
今春物件で21％弱ですから、金融関係者筋は上がると踏んでいます。
ちなみに、ローン金利が1％以上あがれば、前記の負担率は上限近くになり、2％あがると限界を超えます。ここで、金融関係筋が上がると踏んでいると言うことは、今の物件に投資していると言うことで（諸々理由は別にもあるのですが）、同時に二年後には限界に達する金利にはならない、しないと
予定しているわけです。

公有地放出は始まるわけですが、政府も＊＊ではないですから、インフレ誘導（naturalな成長率に見合う必要と国の負債を縮小するため）はしますし、それに合わせて高く売却できる時期に売りたいわけです。その時期を目算しながら同時に政策的に操作しながら売却してきます。元リートの方のおっしゃるように業者には運用のよさそうな土地ストックが減っていて資金はまだまだある（用意できる、金融関係筋思惑の後押し）状況ですから、上げていけます。
中期展望では、まだ日本は安いためもあり、外資が相当の額で応札することも予想され、国内業者は資金があると言ってもまだ十分に競合出来ない状況にあるらしいです。そのため、政府内には、国内業者の開発競争力を上げさせる時間を見ながら、売却を軌道に乗せるべきと言う意見の、国粋主義もあると聞きました。
もっともここも約二年です。今計画のあるものや、都心三区の予定地の第一候補地で考えられている方は、4〜5年で考えれば納まるとは思いますが、結構時間はかかると見た方がよいと思います。
いずれ有限要素ですから、良い所は高くても求める人はいるはずで、そういう高額不動産は、需給要素だけが決定する物ではありません。bidが勝負ですが、なければ一旦降ろせばいいだけですから、為替や株のように常に取引がなされて、価格を需給で形成し続けるものとは違うと言うことです。

資金と縁があれば、どのような無二の不動産でも手に入ると聞かされました、不動産は買えたらそれがよい買い物だったと考え、買えなければ惜しいがそれで良かったと切り替えるのが吉でしょう。踏ん切りがつかなかった場合もそれで良かったのです。（度々悔やまれることもありますけど、買わなかった分の何かしらもあるわけですから）

素人と言っておきながら賢人ぶった内容で長々失礼致しました。私自身このスレ、前スレ見ていて、参考になりましたし、発言内容のレベル（自分が下げてるかもしれないけど）の高いスレだったような気がします。購入検討者のレベルが低くない物件と言うことはいえると思います。御礼。

[117: 匿名さん]

金利が上がる→住宅需要曲線が左下にシフトする→住宅価格は下がる

ので、金利が上がるからといって住宅が買えなくなると考えるのは拙速です。

ただ、需給は短期的にはバランスが崩れるかもしれないので、一時的には、金利が上がったのに住宅価格は下がらず買える物件がないという状態になる可能性はあります。
よって急いでいる人にはこの物件は買いかもしれません（といいつつローンが組まれる２年後までに金利は十分上がっている可能性はありますが）。

[118: 匿名さん]

投資のプロのようなご意見が沢山あり興味深く拝見させていただいております。私はど素人ながら、投資用・賃貸用として虎の門ＴＲにただならぬ関心を寄せていましたが、当時検討する時間的余裕がなく見送ってしまったことを悔やんでいました。でも今、赤坂ＴＲにして本当によかったと思っています。（１１６さんの　不動産は買えても買えなくてもそれが吉ーープラス思考大好きです！）
赤坂ＴＲは　自分で住みたい！と思える物件。マイナス要因といわれている周辺環境においても、私個人としては整然と整理されたビジネス街的町並みより、人の温もりや歴史を感じることのできる町の方が好きですので。食事するところもよりどりみどりですよね！
しかし、この赤坂ＴＲ完成後は、周辺も続々変貌を遂げることでしょう。それはそれで大変楽しみです。資産性とか2年後の金利とか経済のことはよくわかりませんが、私にとって住みたい物件に出会えたことがラッキーでした！

[119: 匿名さん]

私も確かに、株式を通じた景気動向を判断して購入した部分はあります。
だけどセカンドで買ったのは西向き高層階から、ミッド・ヒルズ・富士山を望むサンセットが見たい
だけという単純な遊びの意味もありました。

[120: 匿名さん]

そうなんですよね。周りの建物が古くてよくないってのは、今の話で、現在ネックになっている建物が再開発によってきれいになれば、赤坂の高台＋駅近＋ミッドタウンから続く高級住宅街へと10年タームで変貌していく・・・極めてポテンシャルの高い物件だとの結論に達すると思うんですがね。
実際、六本木ヒルズのあたりだって10年前は絶対住みたくないエリアだったと思います

[121: 匿名さん]

恵比寿なんかくぼ地で工場地で昔は処刑場があったとかで地価の安いとこだったけど、
恵比寿ガーデンプレイができて町のイメージも地価も大幅にアップしたからね。
ここは逆にアップしすぎて固定資産税が大変になったりするかもだなあ。

[122: 匿名さん]

六本木ヒルズは私は今も全く興味ありません。あの巨大な蜘蛛のモニュメントを思い出しただけで…
ビルの構造もややこしくて…二度行っただけですが…
低次元のことを言ってスミマセン。

[123: 匿名さん]

赤坂薬研坂の43階だて５００戸超のマンションについて、
詳しくわかる方いらっしゃいますか？

赤坂タワーレジデンスと同じような物件になるのでしょうか？

[124: 匿名さん]

>>123
戸数や場所などから見て非常に似ています。購入者がかぶる赤坂TRの分譲時期とずらすためか、分譲予定は来夏と遅めです。北部と南部とで開発が進められており、すでに北部（オフィス棟）は完成しています。周辺環境はこちらの方が落ち着いていますが、利便性では赤坂TRが勝ります。

なお、デベは三井不動産になることが予想されているので、相当な高額物件となる恐れがあります。三井は不況真っ直中の折に、薬研坂よりも立地の悪い青山パークタワーで坪単価５００万近くで売り出しています。最近も目黒パークタワーの強気の値付けが話題になりました（それでもなぜか売れた）。よって薬研坂は坪単価６００万は覚悟しておいた方がいいでしょう。
赤坂TRは、土地取得時期がだいぶ前で安かったことと、デベが（中小で売れ残りリスクが取れない）サンウッドだったことで、価格は弱気の坪単価４４０万なので値段的にはお買い得だとは思います。

[125: 匿名さん]

青山パークタワーって駅から遠くていまいちだけど、分譲時より高い値段で中古が売りに出ても
すぐ売れちゃうみたいだね。
今は近所の不動産屋に「高くても買うから売り物でたらすぐ知らせてくれという客の
ウエイティングリスト」が出来てるとか。

[126: 匿名さん]

三井が本気でやるときのプライシングはとにかくすごいですよ。パークマンション南麻布とか千鳥ヶ淵とかって南向きだと２年前の分譲時点で既に坪７００万を超えてたと思います。販売時と竣工時のタイムラグを考え、竣工時点までにはこのぐらい騰がってるだろうとの見込みを乗せたプライシングだったので、確かに竣工してもまだ何割かは売れ残るような売り方でした。
その前提で考えると、薬研坂はこれから１年で２０％上昇し、その後、竣工までの１年間でもう２０％の上昇を見込み、坪７５０万ぐらいがいい線だと思いますよ。弱いデベとの共同プロジェクトで弱気なデベに足を引っ張られなければ、そのぐらいの水準でくるでしょう。

[127: 匿名さん]

126>80年代は坪１０００万とか２０００万のマンションあったもんね。
その８かけくらいまではいってもおかしくないね。

[128: 匿名さん]

>その前提で考えると、薬研坂はこれから１年で２０％上昇し、
>その後、竣工までの１年間でもう２０％の上昇を見込み、坪７５０万ぐらいがいい線だと思いますよ。

組合方式の再開発なので、そーいう売り方は出来ません
つうか750万円/坪って45m2で１億円ですよｗ

[129: 匿名さん]

ガソリンの値段が倍になり、野菜の値段が５割あがり、高級マンションの賃料が５割あがり、最後に給料まで５割あがれば、坪７５０万が今と同水準的な感覚になるっていう見方もできるから、ここ１５年ほど忘れてるインフレ的な見方もたまには新鮮だと思いますよ。マージャンだって一旦インフレルールでやったら会社変わって違うルールにならない限り基本的にはレートに下方硬直性があると思います。

[130: 匿名さん]

128>80年代は西新宿の４０平米中古ワンルームが一億円超だった、しかもそれに特に疑問は
持たなかった。あれかれ約２０年たって新しい経済循環が始まったばかりなのですよ。

[131: 128]

>新しい経済循環が始まったばかりなのですよ。

マンション価格の上昇局面という点で1980年代後半と現在と同じですが
市場環境はまったく異なります

80年代のバブルでマンション価格が上昇をはじめたのは87年なのですが
87年の東京23区内でのマンション供給は約9277戸
翌88年には5824戸まで減少しています

ちなみに86年から90年までの５年間で千代田区、中央区、港区で
供給されたのはたった247戸だけです
現在は赤坂タワーレジデンス１物件だけでも425戸も分譲されますね

23区の供給が年間1万戸、都心３区の供給が年間250戸の時代の価格上昇メカニズムが
23区の供給が年間３万戸、都心３区の供給が年間7000戸の時代に働くのでしょうか？

[132: 匿名さん]

131>あのころは都心は極端に高すぎてそもそも都心に住もうなんて思わなかったもんね。
八王子ですら90平米一億円だったからな。今〜プラス50パーくらいまでの
坪単価までの値上がりならまだまだ需要はあると思いますよ。

[133: 匿名さん]

>131
都心３区であればどこでも値上がりするなんて思っている人はいないはず。
また年間供給7000戸の多くは湾岸地区でしょう。

都心3区（渋谷区・新宿区を入れて5区でも）の山手線内側かつ中央線南側で
駅から徒歩5分以内の物件が最も値上がりが期待できると思っています。

[134: 匿名さん]

マンション建設中に、必ず来るだろうと言われている
関東大震災級の地震が来て、
建物が崩壊したら保障とかあるのでしょうか？

[135: 匿名さん]

どんな免震マンションでさえ、関東大震災級の地震がきたら
崩壊はしないにせよ、構造自体にかなりの損傷を負ってしまいます。

ちなみに私は築数年の３０数階のマンションに住んでいますが、
当時２００年マンションと宣伝されていたにもかかわらず、
震度３程度の地震で壁一面に大きな亀裂が無残にも入ってしまっていました。
お客様がいらしたときに、まず最初にこれどうしたの？と言われる
くらいです。
もちろん３０数階ですから、かなりの揺れがあるので仕方がないとは
思いますが、これを見てしまうと関東大震災級の地震が来たときには
かなりのダメージを受けてしまうのは免れないなと覚悟はしています。

建築関係者によると、崩壊はしないにせよ、
かなりの打撃があるので、資産価値は激減するよと
言われました。
関東大震災級の地震が起きてから出来るマンションと
打撃を受けてしまう今のマンションでは比較するまでもなく、
どんな素敵な豪華なマンションだとしても、
地震を受けてしまった中古マンションなんて誰も買わないよ！！
と言われました。

ですから、早速先週マンションが高く売れる時期に
このマンションを売りに出しました。
地震が起きてしまう前に高値で売ってしまった方が得だと
考えたからです。

皆さんも　値上がりの資産価値を考えるのもいいですが、
万が一の自然災害のリスクも考えたほうがいいですよ！！

[136: 匿名さん]

「日本沈没」では六本木ヒルズが倒れて崩壊していく映像が
生々しかった・・・。

確かに　ああいう状況になったら赤坂タワーレジデンスも
おしまいだろうな・・・。

そうならないように願いたい。
早く地震よ、来い。

[137: 匿名さん]

関東大震災級の地震が20年以内にくる確率、30年以内にくる確率
等々考えたら、今、マンションを購入するのがいかにリスクテイキングか
わかりそうなものですけれどね。。

いずれにせよ（地震のことは無視して物件の値上がり値下がりだけ考えても）、
今は、「買い時」ではなく「売り時」ですけれどね。

皆さん、お気をつけになってください。

[138: 匿名さん]

「買い時」「売り時」なんてー言葉は
当事者にとって真に都合の良い言葉だ

[139: 匿名さん]

リスクで言ったら一戸建てだって命が危ない、東京以外だってあぶない、

[140: 匿名さん]

阪神淡路の大震災で倒壊したのは、戸建が圧倒的に多かったですよ。
屋根が重いのを支えられないようですね。
まあ、ホテル以外に40階を越えるような高層マンションが阪神間に無かったのは事実です。
人工島の埋立地に建っている高層マンションは多少のダメージはあったものの倒壊は記憶にないです。資産価値は下がりましたね。

[141: 匿名さん]

＜＜１３９さん、
そんな命のリスクなどというものは地震以外にもなんだってありますから、
このレスでは、そんなリスクの話をしているのではありません。
資産価値のリスクの問題を話し合っているのです。
投資対象としてお考えの方が多いように見受けられましたので、
注意したほうがよいのではないかとアドバイスしているだけです。

ちなみに私は自然災害対策保安委員会や地盤関係の友人から
いろいろな話を聞いて、マンション購入をやめた者です。