赤坂タワーレジデンスTop of the Hill その２

[匿名さん]

赤坂駅徒歩４分、総戸数５２１戸の憧れの丘に建つマンションです。
現在第一期販売中。

売主：(株)サンウッド／東急不動産(株)／(株)竹中工務店
施工：(株)竹中工務店
設計：日建ハウジングシステム・竹中工務店 設計監理共同企業体
監理：日建ハウジングシステム・竹中工務店 設計監理共同企業体

＜過去スレ＞
　１：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44249/

[2: 匿名さん]

第一期抽選まであと１週間ですね。。。　
会員優先販売時と比べて倍率がどうなるか気になるところですね

[3: 匿名さん]

倍率はわからないですが、会員優先販売と比べると、モデルルームに来ている方の

レベルが下がったように感じました。　それでも駐車場はベンツが殆どでしたけどね。

[4: 匿名さん]

南西１３０の２億ちょっとの物件でしたが、抽選はずれました・・・。


港区限定で今後、高層マンションが出来る予定などご存知の方はいらっしゃいますか？
これと同クラス程度のマンションが希望です。
建設予定があるのであれば、何年後でも待つつもりです。

[5: 匿名さん]

三井の虎ノ門愛宕タワーはどうでしょうか？

[6: 匿名さん]

六本木通りをはさんだ反対側　全日空ホテル裏の桜坂に面した以前大使館なんかが入っていたマンションが高層マンションに立て替わるとのこと。20数階だてだったような・・・

[7: 匿名さん]

国会議員さんたちの宿舎となるタワーマンションってこれと同じ規模やレベルなんでしょうか？

[8: 匿名さん]

＜＜＜０５・０６さん、有り難うございました！！

しかし、虎ノ門愛宕と桜坂はともに２０数階建てということで、
周りが高層ビルが立ち並び、夜になるとカーテンを閉めなければならないんですよね・・・。
また、現在は周りにビルが立っていなくても、
商業地域ということで今後建つ可能性が大だそうです。
そうすると高層の利点がなくなってしまうのです。

現在は４０数階の賃貸に住んでいるのですが、
そのくらいの景色が欲しいと考えています。
それを考えると赤坂タワーレジデンスは最高だったのですが、
抽選ではずれてしまったので、仕方がないですよね。
今でもショックでマンションを見る気になれません。

今後同じようなマンションが販売されることを切に祈っています。
もし建設されるのであれば３億でもだすつもりなのに、
予定がないなんて　なんとも悲しいですよね・・・

[9: 匿名さん]

>>04さん

大量の公務員住宅が今後、民間に放出されます。
西麻布や広尾や南青山などに多数の超優良マンションが生まれると予想されています。
この物件は場所が場所なのでそんなに魅力的ではないのでは？

[10: 匿名さん]

具体的な予定はありますか？
魅力的な官舎が無いと公務員が集まらない、とか寝言を言っている議員も居ますし、
正直そう簡単に官が一等地を手放すことは無いのではないでしょうか？

[11: 匿名さん]

そもそも赤坂って眺望良くないでしょ。
立地も利便性が高いだけで、都心の他の高層マンションに比べると格段に落ちる。

[12: 匿名さん]

超高層で立地のよいところってゆうと？
高層ならありますか？立地よいやつ。交通利便性はもちろん、生活の利便性も周辺環境の格も中身もいいやつ。あまり思い浮かばないのですが。青山あたりですかね。

[13: 匿名さん]

虎ノ門タワーズレジデンスの販売初期のころは
今のように買い需要は高くなかったような気がします。
急に盛り上がってきましたね・・・もはや赤坂だって抽選倍率的に神頼み状態。
後悔してますよ、わたし。虎ノ門TRの先着販売の物件が偶々でて、営業の方が、いち早く教えてくれたのに躊躇してしまって結局購入を決断できなかった。あーあ。
当時は高輪TRや番町PHが検討対象でしたが、立地的な希少性や物件の醸し出す雰囲気は他を圧倒していました。当時の虎のスレを今更読見ましたが他のスレと論点自体の内容が違いますものね。
ただ、終わってしまったことを悔やんでも仕方ない。
野村系や低層ビンテージ系やタワーもツインパークスなんかも検討してましたが地盤や建築構造などのネガが払拭できずにいます・・・。財務省の払下げも期待できますが、それまでのダイブ時間がかかりそう。現状の理想は、ここ赤坂TRを購入できて、もっと良い物件が出てきたら乗り換える、って感じですが、抽選で当たらなきゃ、話にならんですよね。
やっぱり虎を購入するべきだったと本気で後悔しています。はー。

[14: 匿名さん]

マンション価格は、景気に左右されるところが多分にあると思います。
銀行に続いて郵貯でも投信が解禁された今、これから３〜４年は株価も上がっていき、資産効果で好景気になると考えています。
去年の春頃はそうでもなかったのですが、秋頃からそういう流れが出てきたように感じました。


世界人口の４５％を占めると言われるBRICsが経済成長を始めた今、資源はどうしてもインフレになってしまうから、建設価格も上がるのは仕方ないですね。
今回、ゼロ金利が解除されたら、長期金利は最終的に６％くらいを目指すのではないのでしょうか。

[15: 匿名さん]

虎のスレ読んでみよう。虎ノ門TR、評価高いですよね。
何回も案内きてたけど、不便な気がしたし、オークラは魅力的だったんですけど、内装とか外観とか
見てくれで魅力を感じなかったので、まじめに検討しませんでした。

払い下げの開発って、高級賃貸が多そうな気もします。200㎡以上、最大級は600㎡超を基準にした世界的な高級物件を開発したい、してほしい、というような話もききます。出来たらすごいですね。
経済的にも倍率的にも厳しい戦いになるのでしょうがね。しかも何時のことやら？

超高層で立地のよいところ
東京プリンスパークタワーとかコンラッドとかマンダリンO.がマンションだったらなかなかだと思います。少し利便性が落ちるのけどウェスティン。考えても無駄ですが、スミマセン。

[16: 匿名さん]

青山あたりで一番良い物件はどこでしょうか？
当方は夫婦2人のセカンドハウスですから、１LDKなんですが・・・。

[17: 匿名さん]

虎のスレ読みました。虎の緑が見えるくらいの低層階などは住環境としてはたぶん最高ですね。
自分はマンション探しをはじめたのが最近なので、残念ながら虎のMRは見ていません。
（後々の参考のために見とけばよかった）
だけど虎の申し込みはパスしていたと思います。
どんなに建物や環境がよくても、自分としては立地が不便と感じますから。
ここの徒歩8分以内に2駅3路線は他には替えがたいです。

[18: 匿名さん]

>>16
青山ではなくて住所は渋谷区渋谷１丁目ですが、青山パークタワーが一番で二番はなし？
セカンドハウスならよいかも。めったに中古ないでしょうが、1LDKが多いです。
渋谷が嫌い、どうしても威張り度や税その他の条件で港区住所がよいとか？
青山に超高層タワーはないけど・・
駅で言うと表参道あたりか、外苑前あたりか、一丁目あたりか、駅から離れていても青山らしい感じのところがよいのか？車で動くとき抜けやすいとこじゃなきゃ駄目なのか？
人がいっぱい来てもよければゼルコバの地権者物件って？どんどん高騰すれば売りが出てくるのかもしれませんよ。でも40㎡代が多いので、ご夫婦ではセカンドでも狭すぎるというか、少なくとも一番よい物件にはならないですよね。
セカンドだったら古いやつに手を入れて欧風・アールデコ調・etcなどデザイン設計事務所を頼んでやってみるとかも楽しそうですね。
資産性ではやはり古くて、よい通りに面してる立地のよい、戸数の少ないか多すぎないところで
容積率の余裕の大きそうな物件を選んで、建て替えに期待（購入検討者として管理組合や管理会社に
紹介してもらい訪問調査を、専門家も同伴してご自身でしなきゃなりませんけどね）
もうないかもしれないけど青学隣のシャトー東洋○○など大学に向いてるととこは、視界の安全性が比較的いいんじゃないかと思います。大学の敷地内でも増築高層化はありえますが、青山は移転が済んでるし。少子化だから拡大路線がないということはないけど、他の建物よりは景観、環境に配慮した建設
が期待できます。

[19: 匿名さん]

>>16
８０００万以上の予算がおありでしたら、
パークコート表参道をお勧めしますが、
売却が出ているかはお調べください。

場所は、Ｒ２４６から参道を１００メータ程くだり
右手に入ったところです。物件に至るまでの道筋は
ブランド店が多いので雰囲気も良いとおもいます。
途中にはレストランなどもあり、俗に裏原を
上がったところですが、静かなところで２人住まいには
良いと思います。

青山パークタワーやここは、個人的には希望の部屋を
ＧＥＴできなかったのですが、どちらかと言えば、
パークコート表参道がお勧めです。

[20: 匿名さん]

政府所有の土地の放出が話題に出ていますが、今後出る政府払下げ用地には、計画の一部に分譲マンションをというような条件付く可能性あるのでしょうか。開発業者も商売ですから、安く買えた土地は分譲物件などにせず、賃貸物件にして収益を取り込むのではないでしょうか？どうなんでしょうか。
そんなことを考えるとこれは買うべきかとも思ったのですが、虎の残像が強く、見送ってしまいました。

[21: 匿名さん]

>>18,19
大変参考になりました。赤坂の1期は落ちましたが、2期に申し込みしています。青山辺りの方が
いいのかなあと思っていますが・・。有難う。

[22: 匿名さん]

モナコ・モンテカルロのほうがお金出す値打ちありますよ。

[23: 匿名さん]

ファラーリでエズの裏側走ったり？
いいねえ。最高。

[24: 匿名さん]

政府払い下げ用地が安く買えるという保障は無いのでは？
これだけ都心の好立地物件が少なくなってくると、かなりの競合になると思われます。

値段は今より高くなっても良い立地を望む人にはいいかもね。

[25: 匿名さん]

虎ノ門とここじゃ物件のレベルがぜんぜん違いますよ。
ここはすでに他の人たちが言っているように周辺環境はかなり悪い。さらに今後は周辺ビルの立て替え計画などが目白押し。赤坂のマンション賃貸市場も低めで空き室多いから、資産価値も疑問。

住宅バブル気味なのでそれでもそこそこ売れてるみたいだけど、これだけ大きく宣伝している割には客が集まっていない感じ。
これから金利は上がるけど、その分、住宅バブルは弾ける可能性が高いから（すでに株式市場では不動産ファンドの株が下がってます）、もし待てる人は政府払い下げ用地を待つのが手でしょう。南麻布の公務員住宅とか、史上最高級のマンションが建つような立地ですよ。

[26: 匿名さん]

つまり今は公務員は史上最高級のマンションが建つような立地に殆どタダで住んでるってことですね。
国民に奉仕する存在で許せませんね。早く撤廃すべきですね。

[27: 匿名さん]

南麻布４丁目の敷地ってこれから公開入札になるんでしょうか？高台南斜面のすごい土地ですよね。マンションなら坪1000万からってとこでしょうか。

[28: 匿名さん]

高輪の衆院議員宿舎も売却決定ですね。ざくろ坂を登った高台の一等地。高プリが
隣ですから、西武も買い増ししたいところだろうけど。

[29: 匿名さん]

虎ノ門は現地を見て、周りがビルだらけだったからパスした。

眺望重視だから、赤坂は西向きの高層階だけが検討対象でした。

[30: 匿名さん]

南の高層階の眺望もいいんじゃないすか。

[31: 匿名さん]

西にせよ南にせよ残りは少ない。
倍率が気になるところ。

[32: 匿名さん]

すでに会員販売で、会員（富裕層＋熱心な層）が希望した高額物件はほぼすべて売りに出してしまったので、高額物件は残りは少ないものの問題が多いものが目立つ（例：東側で真っ正面からお見合い、日差しが一生入らない北側、ツインビルなど建て替えリスクのある南側）。まともなのは北東と西側くらいか。
制約だらけのこの物件に１億以上出せる富裕層は、他にもいくらでも選択肢があるだろうから、わざわざ問題が多い物件（真北、東中層、南低層）を申し込んだりはしないのでは。

倍率が高くなるのは、低額物件のみと見たがいかが？

[33: 匿名さん]

今週刊誌を見ていたら載っていたので転記しますが
これから赤坂近辺で具体的な形で販売計画があるのは

赤坂4丁目薬研坂南地区再開発計画 43階建て 520戸(再開発組合：三井不動産他)
第2広尾ガーデン計画 42階建て 674戸(三井不動産他)

この二つあたりでしょうか？
第2広尾ガーデン計画は少し興味があります場所とかどこかに詳細発表されていないのかな？

[34: 匿名さん]

安いとこの方が高倍率というのは前回のもそうなんでしたよね
買うとこないですねほんとに。上のほうの微妙に残ってるとこは未練リトライもあるでしょう。
時期的に買わなきゃならない人ではずれてる人もいっぱいいるでしょうからね、妥協は後悔より賢い
と考えて、やむなく選ぶ・・むｚｚっずかしいが。
北は完全にセカンドというかサード以上でもいいし、夜しか使わないから関係ないって人はいるんじゃないかな。泊まるだけ、密会だけ、ホテルがわり、安いからそんな感じ。深く考えないで分譲貸しで儲からなくても、売るよりはいいやって人たちいるでしょう。
特殊な職業で一人○○法人とかの人もいるし、普通の人でも副業する人なら（予定含む）
会社を作って現物出資として資本の一部と本店所在地に使うことも出来るでしょうから、
賃貸駄目でも利用方法はあります。ここで実際に会社は駄目なんでしょうけど
まあ、安いとこは、制約した利用を覚悟すればそれなりの使いまわしようがあるので。
安いだけでいけば北は有利？だから物好きはいるはず、北ありすぎだから残るでしょうけど。
東はどんな人が買うのかわからん、お見合いの上に、議員からATTへ、東から東南まで遮蔽
東中住戸はかなり日照も悪いんじゃない。さすがに北とは違うだろうけど、やっぱ夜だけでは？
それにしては高すぎ。

南と西の安いとこが少々集中するんでしょうね、
情報よく知らない人、現地よく知らないけど営業で引っ掛けられた人、など
パークハウスより上の西中、低中層、間取りはいまいちだけど・・こっちの勝ちかな。
南はviewなくても割高ですよね、少し間取りはいいけど。
いずれにしても安いとこは駐車場ないから、車じゃこれないような地方の方のセカンド以上として
販売していくんじゃないでしょうか？最初からそのつもりなのかな？

[35: 匿名さん]

積水ハウスのやつもどっちも微妙。

[36: 匿名さん]

>>33さん

http://www.jrc.or.jp/info/hiroo/index.html

[37: 匿名さん]

>>33さん

その２つの方がここよりもはるかに周辺環境に恵まれてます。薬研坂は前はここほどではないけどごみごみした場所でしたが大規模再開発になるので周辺は整備されます。第二広尾ガーデンはいわずもがな。

[38: 匿名さん]

第二広尾ガーデンヒルズは定期借地権です。
私はそれを知って興味が無くなりました。

[39: 匿名さん]

薬師坂はマンションとして分譲されるのでしょうか。

[40: 匿名さん]

ここのマイナス点
周辺環境は居住するにはいいとはいえない。
眺望も高層階以外は多くは望めない。

ここのプラス点
抜群の交通利便性。
建物のグレード・セキュリティはおそらく一級品。
共有施設（特に最上位階のラウンジとゲストルーム）の充実。

自分なりに整理してみました。
申し込むかどうかもう少し考えます。

[41: 匿名さん]

>>36さん
ありがとうございます
赤十字のあの場所が第2広尾ガーデンになるのですね
ガーデンヒルズの手前の場所になりますし立地的には非常に魅力的ですね
ただ>>38さんの言うとおり定期借地権ならちょっと魅力が落ちるのかも
定期借地じゃなければ絶対ここなのに〜

>>37さんもありがとうございました
やげん坂のところというとコロンビア本社跡の所なのでしょうか？
最近通ってませんがちょっと前にコロンビアが移転したのは知ってますので
あそこかなと思ったのですが回りも静かで良さそうですね

[42: 匿名さん]

気にならない方は良いですが、そもそも広尾ＧＨは日赤病院の死体置き場跡地でした・・・その話を知ってからは広尾ＧＨは興味が無くなってしまいました。私は今回の赤坂ＴＲが購入できなかったら青山辺りを狙うつもりです。

[43: 匿名さん]

それは地元では、言っちゃいけないが、みんな言っている。おじちゃま、おばちゃまたちは、なぜかそう言っています。へえ、同じこというひとがいるんですね。

[44: 匿名さん]

マイナス点
周辺環境（飲食街、ラブホテル、少女監禁マンション、高層建て替え計画多、首都高・・・）
眺望（西と高層階を除くと高層マンションのメリットなし）
賃貸マンション併用（森ビルの発言権強大、賃貸市場での希少性小、周辺マンションの賃料安い）
内装（最新のものではない）
共有施設（エントランスなどのグレード感が２ランク下の高層マンションに比べても低い）

プラス点
セキュリティ（現時点では最高レベル？）
利便性（赤坂＋溜池山王＋六本木。どこにでもアクセスしやすい）
共有施設（最上層のラウンジなどは分譲マンションでは珍しい）
竹中工務店施工

セキュリティは今後出てくるマンションの方が上でしょうから、利便性がこのマンションの最大のウリということになるでしょうね。

[45: 匿名さん]

来年春オープンするミッドタウンに歩いて行けるのもプラスではないでしょうか。
リッツで食事したり、食料品もとりあえずコンランの持ち帰り惣菜や、東急の高級バージョンが
テナント出店するみたいですから。

[46: 匿名さん]

ミッドタウンの賃貸対比八掛けぐらいで貸せるんじゃない？ただミッドタウンが坪２万で貸されちゃったらアウトだけどね。いずれにしても六本木ヒルズ、ミッドタウン、泉ガーデンのワンランク下にランクされるそこそこのタワーってな位置づけですよね。

[47: 匿名さん]

>>46
ミッドタウンやヒルズや泉ガーデンとここでは、周辺環境があまりに違いすぎる。
現地を見ればすぐわかる話。さらにヒルズとかにはプレミアムが付いている。８掛けなんて夢のまた夢ですよ。
赤坂のマンションの賃貸相場を聞いてみるといいですよ。意外なほどの坪単価の低さや空き室率の高さに驚くから。

[48: 匿名さん]

週間ダイヤモンドに「都心部のマンション分譲価格は、今秋以降２〜３割高くなるというのが
業界関係者の共通した見方だ」という記事が載っていましたね。

アメリカなどここ数年、住宅価格が随分上がりましたが、日本もやっと上昇し始めたのかな。

[49: 匿名さん]

赤坂の平均的な賃貸相場を参考にしても意味がないと思います。

前スレで指摘された方もいましたが
ここの賃料はすべて下層階の森ビルの賃料が基準となるでしょう。
ちなみに森ビルの管理の溜池山王ＴＲが家具無しで坪２万〜２．５万位。
（これにはヒルズの施設利用権もついていますが）
ここもおそらく上に近い値段をつけると考えています。

[50: 匿名さん]

>>49
溜池山王ＴＲの方が周りは整然としてるし赤坂ＴＲと逆で高層のみが賃貸ですよ。
こちらはビルの谷間の低層階。
おそらく溜池山王ＴＲよりやや安めの、坪１．５万〜２．０万位でしょう。