港南 WORLD CITY TOWERS (19)

[みんなで]

■WORLD CITY TOWERSについて、有意義に情報交換をしましょう■

所在地：東京都港区港南4丁目14-1、4（地番）
交通：山手線 「品川」駅 徒歩13分
　　　東京モノレール 「天王洲アイル」駅 徒歩4分

前スレ
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[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[901: 匿名さん]

聖域だと思いたい気持ちも理解できるけどな〜
こいう問題に対して免疫がないというか、なにしろウブなんでしょうね。

[902: 匿名さん]

本当にＳＯＨＯ使用なら良いが中には純粋な事務所またはほとんど事務所利用だってあるぞきっと。
それらはどうする？
まずはＳＯＨＯなのか事務所のみなのか事務所登録した部屋を訪問調査するしかないですね。
その上でこの部屋は管理組合として事務所利用問題なしという判断がほしいところです。

[903: 匿名さん]

900にはほとんど反論の余地はないな

[904: ビギナーさん]

SOHOと登記した事務所は別物だよ

事務所として登記すること、及び　実態として事務所として利用すること

以上の２点が規約に違反しているということです

[905: 匿名さん]

＞900
SOHOってのは自社サイトに共用施設の写真を掲載し、不特定多数の
人をマンション内で接客、営業する店舗みたいなものも含まれる
んですね。
じゃあ、おれも店でも開こうかな。

[906: 匿名さん]

>>904
まだ言ってる。いったい何人の人が繰り返せば分かるの？
登記登録が駄目だなんて規約はどこにも無いって。１２条はスペースの
ことしか言ってないんだから、どう読んでも登記登録駄目の根拠にはならないんだってば。
そんなところで、議論が空転している限り、全然生活防衛の実効は上げられないよ。
「第一種住居専用地域」だって、専ら住居に用いると法令で定められた地域だけども
医院、歯科医院、針灸院、柔道整復師、茶道、華道、書道、英会話、ピアノなどの教室、
住民が一人でやってるような資格業（弁護士、弁理士、司法書士、行政書士、税理士．．．．）
の事務所などなど、認められているものは幾らでもある。要するに、個人がその住居内で行う
ことが慣行として確立しているような業態は「住宅として使用している」の範囲。
都と住友との容積率緩和等の取り決めにも、全然支障にならない。つまり、住友は販売に
当たって、そういう世の中の常識を説明しただけ。それを前提に入居してきた多数の事務所使
用者も立派な善意の管理組合構成員だから、その生活を脅かすような勝手な解釈を、総会の単
純多数決や、’ましてや理事会決議ぐらいのもので、できるはずはないということ。
それでは、どうやって、生活を守るか？ともかく「事務所使用は違反」というレベルで騒いで
いたのでは、本当の違反者の思ううツボ。もっと皆で知恵を絞らなくちゃ。こんなことしてると　
今にどっかのマンションみたいに、「江戸時代以来住宅でやる慣行が確立してる『指圧師』だ」
なんて言って、変な「エステ」が入って来ちゃうよ。

[907: 匿名さん]

ほんと、右折の時に右折した側の信号に従う人はどうかしている。
もう一度教習所行ったほうがいい。
おかしなひとが多いね。

[908: 匿名さん]

>>905
「店舗」はダメに決まってるでしょ。店舗はＳＯＨＯじゃないよ。
机の上で事務をするのがオフィス。品物並べて売ったらストアよ。

[909: 匿名さん]

>>890
これまでも何人かが鬼の首を取ったようにその例を挙げてますが、その例は
住居内の事務所使用一般とはかけ離れた極端な例ですよ。しかも組合は特別
決議をすることに成功しています。そのくらい皆が頭に来ていたんです。
その例でもって、居住者本人が静かにやってるＳＯＨＯも何でもかんでもダ
メだみたいな話には全然なりませんよ。よく読んでください。

[910: 匿名さん]

なぜ極端な例と言える？
ＨＰに事務所として共用部などをあたかも自分の事務所みたいに
掲載しているのはこれに当てはまると思っているけど。
それぐらい頭に来ています。

[911: 匿名さん]

判例とか　SOHO解釈はどうでもいいから
いまWCT内で事務所等として使用してる人達は
WCTの規約違反してるの？　してないの？
それが問題でしょ

[912: 匿名さあ]

変なエステって、風俗のこと？
あったらすごいね。
ラウンジが待合室になったりしたら嫌だな。
順番が来たら携帯で連絡しま〜す。なんてね。

[913: 匿名さん]

専ら住宅の用に供するものとし、他の用途に供してはならない

という規約の捉え方次第でしょう。
狭い意味で考えれば違反でしょうし、広い意味での解釈(SOHO,第１種住宅地等）
すれば違反ではないということじゃないの。

[914: 匿名さん]

ということは住民が反対運動起こし規約違反と管理組合でなったら違反
なにも起こさずにこのままこのスレだけの話だったらセーフということでしょうか

[915: 匿名さん]

規約に何と書いてあろうが所有権絶対を根本的に覆すような契約は無効ですよ。
通常住宅使用（多少の事務所使用は可）として融資した銀行も予期せぬ損害をこうむるからね。

[916: 匿名さん]

ゆでたろうは、規約違反？

[917: 匿名さん]

>>914
極端に言ったらそうです
ですから
問題だと思ってる人は
先ず　理事や役員にこう言う実態を認識していただく事が先決ですね
管理組合に文面で返信回答希望の手紙を出す事とかの
アクションをした方が良いです

[918: 匿名さん]

一会社員です。

SOHOは雇用契約を結ばずに少数特定の法人、個人顧客を実質的「雇用者」として自宅勤務するようなもの。
一顧客の要請に応じるのは相当な時間を必要か、一定期間の継続「勤務」を前提とした契約内容になっている。
不特定多数を家に招き入れる必要はなく、騒音を立てるとか危険物を扱うのでなければ住民に実害はまずないし、
個人的には、仮にラウンジで商談をしていたとしても、頻度は限られているので許容範囲だと思う。
SOHOではなく、仮に事務所登録がされていたとしても、少数特定相手の商売であれば同様と言っても良い。
個人で可能な「〜士」のような専門職や、何かをデザインするような職業を想像してみると分かり易いと思う。

問題は不特定多数の来館を前提とし、下手をすると共用施設占有を前提とするようなビジネスモデルのリテール。
仮に法人を顧客としていても、「販売の下請け」をしているのであれば、実質的にリテールだと言って良い。
共用施設の占有によって住民の権利を奪い、不特定多数を招き入れる事によって、セキュリティリスクも増大させる。
これらや宗教の布教活動、それに準じる「セミナー」などに共用施設が利用されるのには何らかの取締りが必要だ。

ただ、少数特定の相手の商売なのか、不特定多数相手の商売なのかの線引きが難しい。
仮にウェブ上の会社案内などを理由に「リテール」だとしても、「商売全体からみてほんの数％」と言い逃れられる。
そこで、「事務所登録をするのは駄目」なんて意見が出てくる事になる。難しいね。

[919: 入居済み住民さん]

住民以外の中途半端な知識をもった煽りさん達が絡んだつまらない話ばっかりですね。
こんなに住みやすくて眺望も素晴らしいマンションなんだからもっとポジティブな意見は
無いんですかね？うちは嫁ともどもここの生活に大満足してますよ。

ところでＢ棟のアリさんシートはいつ外れるんでしょう…
まだ引っ越し終わってない方々も結構いるのかな？

それと少し前の港南4丁目の今後についての説明会に参加された方っていますか？
どういう内容だったんでしょうか？

[920: 匿名さん]

なんかこのマンションやだね・・・

[921: 入居済み住民]

いいえ！！　　いいマンションです。毎日幸せ一杯です。

[922: 匿名さん]

まずは事務所登録している会社がどのように使用していくかですね。
共用部を独占的に使用していたりすることがあると
全部の事務所登録をしている会社が同じとみなされる可能性がある。
事務所登録している会社は住民が多数住むマンションだと言うことを肝に銘じ運営してほしいですね。
もうすでに共用部を自分の会社のようにＨＰに記載している会社もあります。
それだけでも普通に住む住民にとっては憤慨ですがね。

[923: 入居済み住民さん]

バス停でバス待ってるときにふと思ったんですけど、
ここって若くて綺麗な奥様方が多くないですか？

Ｖタワーに次ぐ高級物件だし、金持ちには美人がついてくるってことか…

[924: 匿名さん]

そうかな・・

[925: 契約済みさん]

上記に関連して、
住民が先ず困るのは、営業がわりに共用部を使用される事ですが、

予約が取れにくい、コモンホール、スィート４部屋、シアターカラオケ等を、
借りる頻度によって工夫されているのでしょうか？
例えば初回申し込み部屋を優先とか、又は、回数の多い部屋は制限するとか。

一方、３部屋のミーティングルームを毎回会議室がわりに使用されても困りますが。

[926: 匿名さん]

自社のHPに共用施設の写真のっけるなんて悪質でしょ、どう考えても。
たとえ写真だけだとしても共用部を営業に使っていいわけがない。
必ず何らかの対処はします。

[927: 入居済み住民さん]

>>919
ウチのフロア今日外されたけど

[928: 匿名さん]

例えばケープでは民主党議員主催で50人規模の共用部を利用してのバーベキューその後
飲み会を開く予定があったそうです。（中止になったのかな？）
これは会社ではないが住民の猛反対の対象になりました。

法人によるこのような共用部独占使用接待は充分考えられます。
たとえＳＯＨＯだろうがこのような利用方法されると困ると言うことです。

[929: 匿名さん]

ゴルフ場のメンバー・ビジター等々どこにでもある類の争い。
一方に偏りすぎると運営も赤字になるし。

ともかくどっちが正しいわけでもなく、バランス問題。

[930: 前にも発言したが・・]

SOHOや企業を目の仇にするような発言が多いけど、
共用部をある居室が自分のパーティに使うのは許容しているんでしょ？
SOHOや企業のパーティであっても主催者がれっきとした組合員なら、目を吊り上げて非難するより管理規約や管理細則が不十分な点を理解すべきだと思う。
共用部は独占（貸切）が可能なわけだし、目的が接待であっても、細則は禁止していないはず。
良識の範囲内で利用っということなら、法人でＭＳを買った組合員はそういう用途は「良識」の範囲内なのだと思うが・・・・
尚、れっきとした法人のほうが社会的なマナーは良いと思う。最悪なのは完全な個人で怪しげなパーティ(出会い系)を主催したり、全く責任のとれない外部の知人友人を呼ぶ貸切利用のほうだろう。
このＭＳに関しては規模が大きすぎて多数の価値観が混在している。それをとりまとめ規約改正（75％の賛成）に導くのは非常に困難だといえる。

[931: 物件比較中さん]

変なマンション

[932: 入居済み住民さん]

＞９２３さん

残念ながらうちの嫁は年増で、美人ではありません。
ロビーで井戸端会議している奥様方も美人とは・・・微妙です。

[933: 匿名さん]

突っ込むところはそこではなくて、
「金持ち・・・」の所では？
それなりにちゃんと昇進してるそこそこの企業の会社員が買える物件ですけどねえ。
だから我が家も買えた訳だし。
転売されて値が上がった物件を現金で買うなら、確かに金持ちかもしれないけど。
と、住民外の方につっこまれるまえに突っ込んどきます。

[934: 匿名さん]

可笑しすぎる。

[935: ご近所さん]

うちの近所にこんなのばっか住んでんの？　気持ち悪い。

[936: 入居済み住民さん]

通常の右折先の信号は赤なのがは当然
ＷＣＴのＴ字路の右折先の信号は何の為にあるの？
赤でも進めるならいらなくない？

[937: 匿名さん]

部外者や分の悪い不正利用者が勝手なことを言っているが
大多数の善良な住居専用住民や常識のあるＳＯＨＯ住民が
権利を侵害されないためにも議論を尽くす必要がある。
特に
＞自社のHPに共用施設の写真のっけるなんて悪質でしょ、どう考えても。
みたいな非常識な輩は徹底して追求すべき

これほど大規模で共用施設も充実した物件はこれまで日本に存在しなかった
仮に共用施設を営業目的などに不正利用した場合の”うまみ”も前例が無いほど
魅力的なはず
だからこそ黙って見過ごしていては、非常識な輩の好き放題になる
苦労は伴うけども、ここは踏ん張って住民のためになるルール作りが
必要なのではと思う。

[938: 匿名さん]

936さん
原付や自転車の右折用です。（2段階右折）
ちなみに今WCT内からは投稿できない？
WCTから投稿されてる方いますか？

[939: 入居済み住民さん]

私は不特定の人がある事務所の客として、このマンション内にくるのが嫌ですね。
その人達はマンションを訪れているつもりでないからです。
共用施設も、マンションの人たちが大事に使っているという感覚で使用しないでしょうし。

あと、事務所や学習塾として通勤・通学してくる人たちも嫌ですね。その人達の休憩時間に外部で歓談していたりしてそうで。ロビーとか同じ時間に同じ場所が占拠されていそうで。また、その人達が興味本位で、全く関係ない人たちを連れてきたり、共有施設を使用されては、たまったもんでないです。

家庭的なＳＯＨＯの人たちは、全然許せるんですが。

まずは、事務所や塾として使用している人たちは、どのような形態であれ届け出をしてほしいですね。その上で恒常的にマナーの悪い人たちは排除していくと。まっとうな使い方をしている人たちは何ら問題ないはず。ただ、勝手な解釈で、自分は問題ないと思っている事務所経営者が多いことは事実だが。

[940: 入居済み住民さん]

タンクレストイレ用のブルーレットみたいな洗浄剤って皆さん知りませんか？

[941: 匿名さん]

サンポールがいいんじゃない？

[942: 匿名さん]

>>939
悪いけど、スミフが法人や個人事業者に売りまくったこの大規模ＭＳで、そんなことを
「嫌だ」と言ってもどうにもならないと思うよ。本当にそういうのが嫌なら、多分超高級
住宅地にある小規模低層ＭＳで住居専用の強烈な管理規約のある所に引っ越すしかないん
じゃないの？

[943: 匿名さん]

>>939
馬〇なことを言っちゃいかん。
資産家が自宅住所で登記してある金融資産管理会社や不動産管理会社がどうなっているかは
完全に個人の財産上の秘密。管理組合ごときに届出を求められるいわれもないし、届出など
する訳も無い。

[944: 匿名さん]

すごいね、この会社。
地図のＷＣＴの場所に株）イワミツって書いてある・・・。全部が東京営業所らしい
http://www.iwamitsu.co.jp/business/index.html#

[945: 匿名さん]

>>910
８９０の判例は、ＭＳ内のユニットを法人が賃借し、１００％会社事務所として使用したの
です。しかも従業員まで出入りさせました。これは、疑問の余地無く規約違反なのですが、
賃借人もオーナーも「規約を守らない」と公言し開き直りました。そこまでのことがあったの
です。居住者本人がやっているＳＯＨＯとは全く性質を異にする例です。しかもこの判例は、
区分所有法６０条を無理やり適用するために、賃借人とオーナーが開き直ったことを以って
「共同生活上の障害が著しい」と解釈する論理の飛躍を含んでいるのは誰でもすぐ気付くで
しょう。要するに、地裁レベルによくある、社会正義の実現のため、ある程度論理を犠牲に
した判例の典型です。仮に上告審まで進んでいたら、ひっくり返る可能性もあった類の判例
と思いますよ。あまり参考にしない方がよいと思います。

[946: 匿名さん]

>944

住所からするとB棟だね。

[947: 入居済み住民さん]

ＳＯＨＯ、事務所、住居専用と色々あると思います
又、法的な解釈は個人が行うのでなく、裁判及び判例で決まると思います
これらをココで議論していても解決策は出てこないと思います

ところで、皆様はセキュリティーキー及びオーナーズカードを何枚お持ちでしょうか
私が入居する時に家族分のオーナーズカードを依頼したら、やんわり断られました
しかしながら、強く要求すれば住友不動産として拒否する事が出来ないと思います

セキュリティーキーについても登録できるＩＣの数が決まっているような事を
言っていましたが、本当に何個まで登録できるのかはっきりわかっていません

例えば理事会から管理会社に対して、セキュリティーキーの発行件数及びオーナーズカードの
発行毎数の分布表を提出してもらうというのは如何でしょうか
この情報はキーの発行本数6本が何軒7本が何軒というふうに個人を特定できない情報です
事務所としての使用比率が大きければ、従業員全員にキーを配る可能性があります
又、共用施設を福利厚生施設として利用するなら、複数のオーナーズカードを発行している
可能性があります

もしも、異常にたくさん発行している住居があれば、管理会社経由で質問状をお送りしましょう
やましい事が無ければ回答が得られると思います
回答が無ければ改めて対策を考えれば？

まずは現状の把握と、当事者様のご意見をお伺いしてどのような問題なのかどうか見極める必要があるのでは？

登記をせずに区分住宅をラブホテルのように使われたり、プールやジムを福利厚生施設代わりに
使われるのは一番困ります

[948: 匿名さん]

>>944
ＷＣＴは品川からも羽田からも交通至便。地方の会社が一部屋買うか借りるかして社員を住ま
わせ、引き合いがあるとＷＣＴに来させてロビーかラウンジで会い、施設を見せつけてイメー
ジアップを図る、というのは相当にあるはず。この場合、ガードが固ければ部屋は普通に住居
だろうから規約の１２条では攻められない。この連中は９３７さんが言うように、共用施設の
豪華さに着目してここにいる筈だから、攻め手は何といっても共用施設の利用制限ということ
だ。会議室やスイートの回数制限程度の細則の変更は、特別決議など要らないはずだから、
住民間の公平を名目に直ちに導入すべきだし、ラウンジの入り口に「ラウンジはここに住む
皆さんの憩いの場です。商談等の御使用は極力御遠慮下さい。」という立て札を立てるぐらい
は、今でもできるだろう。それがあるだけで、この連中は客をラウンジに連れて来ても格好
が付かなくなるから、目論見が外れてもっと家賃の低いところへ移るかもしれない。ともかく
やれることからやって行こう。皆で提案してくれ。

[949: 匿名さん]

商談とか露骨にやられてしまうとイヤですね。ここは避けた方がいいかも。

[950: 匿名さん]

こんな不便な場所に客をこさせてロビーかラウンジで会い、
施設を見せつけてイメージアップを図るなんて・・・
想像力逞しすぎるね（笑