パークホームズ千歳烏山 part2

[購入検討中さん]

引き続き
PH千歳烏山GCについて検討中の方やご近所の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：4400万円台-9400万円台予定
間取：2LDK-4LDK
面積：57.82平米-124.55平米

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44036/

[641: 匿名さん]

土曜日に様子を見にMRに赴きました。
肝心の売れ行きですが、3分の2の住戸が売れたと担当の販売員から最新情報がありました。残りはいよいよ3分の1ですね。結構売れ行きはいい方だとその担当者は言っていましたし、MRは予想外に盛況で賑わっていましたよ。
少し安心しました。
しかし、売れ行きってどこのデベでもやや大げさに言うことを差し引くとまずまずの滑り出しだということが言えますね。

そしてそのあと、現地へ。
来るのは3回目ですが工事がかなり進んでいてビックリ。
全貌が確認できましたが、やはり道路が裏道と抜け道利用で自家用車の往来がけっこうあったのが気になりましたが、土曜日だったからということで納得し安心しました。
静かないい環境だということを再認識しました。
この環境がこの価格で手にはいるなんて超お買い得物件なので、自信の人気ブログでも一応一押し物件として写真とともに紹介してしまった次第です。

[642: 匿名さん]

ご苦労さま

[643: 匿名さん]

営業に見せかけた釣りか？

[644: 匿名さん]

641へ
デペさんですか。
ショボ物件の場合、持ち上げご苦労さんですな。
もしくは契約者かよ？

[645: 匿名さん]

644はどこのデベ？他社さんの掲示板チェックご苦労様です。

[646: 匿名さん]

>>635
＞高掴≠この程度の廉価物件。こちらも残念です。


上記の解釈は余りに安直ですね。こちらの物件の関係者は読解力が乏しいのでしょうか。

○高掴・・・「その物件の評価されるべき価値」に比して高額、すなわちその価格の価値などおおよそ認められない
○廉価・・・世間一般的に見て／マーケットの中で低額

ではないのでしょうか。

「すなわちこの物件は、世間的には安い部類の物件だがその価格の価値すら認められない」と言っているに過ぎないのかと思いますけどね。

[647: サラリーマンさん]

６４５さんは何者さんですか？
契約した物件が批判されないか気が気じゃなくてパソコンに張り付いておられるのかな（笑）
誰がどう見ても低品質物件ですよね。

[648: 匿名さん]

647さん、低品質物件の意味がわかりません。
ここは、中小のデベが建てるのではないんだから、グレードは低いけど品質は悪く無いと思います。
低グレード≠低品質では？

[649: 匿名さん]

グレード下がれば品質も下がるだろう…
何がいいたいのか。

[650: 匿名さん]

大手デベなら高品質という決めつけは危険ですよ。自分の目で判断を。

[651: 近所をよく知る人]

>>641 さん

この地域全体的に言えることだと思いますが、
その道含めて、抜け道として使われる道は交通量は非常に多いです。

「土曜日だから多い」っていうのは私からすれば「えっ」（絶句）
という感じです。信じないでください。セールストークですね。年がら年中多いですよ。

しかし「ここのけー」とばかりに結構なスピードを出す車の多さにはちょっと辟易してます。

あと、環境に過度の期待も・・・昔ほど光化学スモッグはひどくないにしても。
環８上昇気流によるマイクロ気象現象（都市型豪雨とか）は注意深く見ていると結構発生してますし。

[652: 匿名さん]

648です。
自分にとっての品質は、雨漏りがしないとか、外壁にクラックが入らないとか、建具の開閉がスムーズとか、構造的に問題ないかとかを考えていました。皆さんの考えている品質とは違ったかもしれません。すみません。
デベについては、確かに、大手≠良い建物かもしれませんね。でも、自分はやっぱり、大手を選んでしまいそうです。父さんのリスク回避と言う事で…。

[653: 匿名さん]

>>651
確かに。抜け道は年中無休ですね。
「ここのけー」わかります。
でも、あの細い抜け道、強引に出て行かないと
ずっと譲ることになってしまいます。たまに譲ったまま後ろに渋滞を
発生させている車をみかけます。（そのため、スピードは出しづらいのではないかな）
まあ、そうなってしまう人がいるくらい交通量の多い道なんですよね。

[654: 物件比較中さん]

急に静かになりましたねー。
立地が三流な上に物件も四流なのがばれちったからかね？

[655: ご近所さん]

258です。
勉強不足なので教えて下さい。

この物件は三井不動産の物件であることは知っているのですが、三井不動産レジデンシャルの組織図を見る限り、建築や設計を担う組織が存在しません。ということは、本物件は下請け会社が施工・設計したものですか？
その場合、どこの会社の設計、施工によるものなのでしょうか？

大手って何が大手なんだろう？と、疑問に思ったもので。

[656: ご近所さん]

たびたびすみません、258です。

自分で調べました。施工会社は東急不動産だそうです。
しかし売主は日土地で、販売会社が三井不動産レジデンシャルってどういうことですか？

「パークホームズ」というブランドがフランチャイズ展開しているということ？

なかなか面白いですね。新手のネーミングライツビジネスを想起させました。

[657: 匿名さん]

２５８さん
これから役立つことなので一言書きますね。
例えばあなたが土地をもっていて家を建てようとします。積水やら住友林業やらいろいろハウスメーカーがありますね。その会社自身が家を建ててくれると思っているのですか。積水であろうと建てる会社は請け負っている地元の工務店などです。

[658: ご近所さん]

ミツバチさん

258です。
そうなんですよ。全くその通りなのです。
では何が「大手」だから大丈夫なんでしょうか？
販売会社が大手だから大丈夫ということですかね。

[659: 匿名さん]

大手の安心度はアフターサービスの充実度ではないでしょうか？売り主が小さな会社ほど問題を起こしてると思います。あとここは三井不動産レジデンシャルと日本土地建物販売の共同出資と聞きました。つまり売り主が２社ってことですよね？おそらく販売代理は三井だけでやっているのでしょう。

[660: 匿名さん]

２５８さん。
業者ではないので個人的な感想として
大手を選ぶのは６５９さんのいうように安心感があるからではないでしょうか。例えば規模が小さいところですと小回り(価格設定)にはいいのですが、倒産した場合補償が乏しいなどいろいろな面があります。大手ですと割高になりますが、安定した運営を行うのでもし何かが起きてもある程度補償はしてくれると思います。どちらも施工するのは下請けだと思いますけどね。あと素人ではいい業者かどうかは判断できないので、住宅性能評価によってできるだけ素人でも安心して購入できるようになったのでしょう。

[661: 匿名さん]

６６０です。
住宅性能評価があるからといっていいものであるというわけではなく、あくまで確認申請のように少なくとも最低限のものを補償するというくらいに受け取ってください。

[662: 購入経験者さん]

三井の看板借りて正解でしょうね。

物件も変わりばえしないし立地も悪いしとにかく良いところを見つけることが全くできないこんな物件、PHの看板でお借りなかったら更に不人気の物件になっているでしょう。
このように質の悪い物件こそこういう仕組みが大事ってことで。

三井だPHだ世田谷だとお慶びになる方が多ければ（契約）戦略は的中したことことになりますね。

[663: 匿名さん]

大手デベロッパ＋大手ゼネコンというスキームだから安心
というのは飛躍した考えだ
結局施工はその下のサブコン
のまた下請けの工務店
のまた下請けの町の施工業者
のまた下請けの職人
という構図は変わらない

担当者の管理能力、あるいは監理能力があるかないか、瑕疵担保責任能力があるかないか

ということに尽きる
会社の名前云々より
むしろ人。

[664: 匿名さん]

663さんに同意。

どの業種だって下請はいるわけで、どれだけきちんと管理しているか
それがすべてです。チェック体制がしっかりしている会社か。
そういう意味では大手の方が比較的しっかりしているかもしれないという程度かと。
一方で大きければ大きいほど下請けが多いので、どこまで管理が行き届いているか
疑問でもある。

[665: 匿名さん]

構造的なものがどうのとかよりも
フューザーみたいに小さい会社だとなにかあっても
「もー倒産だよ〜補償なんてできないよ〜（号泣）」で終わりだけど（号泣されてもね）
財閥系デベはとりあえず簡単には倒産なんてできないから
グループが支えてくれるし、有る程度の補償が期待できると思う。
価格が高いのは、保険みたいなものかもね。

[666: 匿名さん]

>>665

そのメリットはあると思うよ。
大企業も悪いこと沢山するけどね。

いざ表面化したら、何としても揉消す方向で努力するだろうね。
表面化しない時が怖いけど。
某財閥系の企業に勤めているから良く分かる（デベではないよ）。

いいか悪いかは別として、財閥系企業の物件は大きな保険が付いてると思う。

[668: 匿名さん]

烏山にまた新たなマンション開発がありますね。
そちらはパークホームズですが・・

[669: 匿名さん]

そちらの空は広いですか？

[670: 購入検討中さん]

不人気振りを露呈しての事かスレが一切合財伸びなくなりましたね。まぁ当然ですが。そもそもこの物件のスレが伸びる事事態に極めて遺憾なる違和感を覚えていましたので。

[671: 匿名さん]

しかし、色々なホームページをチェックしていたらプラウド千歳烏山はマジで即完
だったんだね（現在は1件キャンセル物件あり）。
地下以外は相当高かったはずだが驚いた。

ここのスレを見るとホント最寄り駅なんて関係ないんだなと…。
今まで以上に物件の個別性が強くなっているみたいな気がする。

今までの流れで行くと、大規模物件・タワー物件が比較的好調で、逆に中低層の
小・中規模物件は難しい販売を強いられていた。
ここは間逆の展開。

コンセプトの違いや立地（祖師谷と粕谷）の差によるもので、建てれば売れる時代で
なく、デベの企画力が今まで以上に重要になっているね。
建てれば売れる、安ければ売れる　⇒　良ければ売れる、高くても売れる、安いだけでは売れない

[672: 匿名さん]

６７１
そういうことか・・・このマンションが大幅に売れ残っている理由は。

[673: 購入検討中さん]

早く値下げ交渉する日がこないかなー。
三井の足元を見てやろう。
ケケケケ(^O^)

[674: 匿名さん]

６７１の言ってることが真の理由じゃない。単純に駅から遠く（実質２０分弱）、間取りが狭いからだろ。
間取りが狭い分、分譲価格は安いがそれに引っかかるやつがそうはいなかったってこと。

[675: 匿名さん]

だから安くても売れないってことでしょ？

[676: 購入経験者さん]

暇な連中がいるね
気に入らなければこなければいいのにどうしてくるの?
そんなに欲しいの
つまらない愚痴は見ていて痛々しい
<君子は危うきに近寄らず>

[677: 匿名さん]

必死なあなたの発言の方がはるかに痛々しい…

[678: 匿名さん]

安かろうが高かろうが、物件自体が余りに貧相なので売れる筈がないでしょう。
内容的にはいいとこ4000万円。
その価値に、世田谷区や品川車に憧れた田舎者が殺到して、一生懸命価値化しようと吼えているだけでしょう。
冷静になった方がいいですよ。魅力の無い物件掴んでおられるのですから。

[679: 物件比較中さん]

冷静に見て、この物件買った人、やちゃったって感じでしょうね。
常識・良識・見識ある人が買うはずないですもんね。何の魅力も無い物件に6000万も投資するなんてね。
私は止めておいて本当に大正解でした。ご参考になればと思います。

[680: 匿名さん]

みなさんの希望する物件が買えるといいですね。

[681: 匿名さん]

内装グレードも高いですよ。三井のマンションですから全てに安心でしょ。
頭金足りなくてローン審査が下りなくて買えなかった人のネガキャン、笑える。
おそらく内田繁さんの”ツナグ”コンセプトはデザイナーズマンションとしてグッドデザイン賞を受賞することになるでしょう。
そうなるとますます資産価値が上がりますね。

[682: 匿名さん]

なんの魅力もないとは思わないけど
内装・グレードが高いとも思わないなあ。所詮パークホームズだし。
そういうこと書くから、荒れちゃうんじゃない？
ローンの審査が通らない人なんて、そんな高い物件じゃないんだから
そうそういないでしょ？
ここが通らない人は、最初から世田谷・大手デベ物件は検討できない層だと思うから
見学も行かないと思うけどなあ。

それより、この連日の猛暑。
公園が近くて涼しいとおっしゃっていたご近所の方。
最近の体感温度の実況をお願いしたいです。公園からの涼しい風が入って
冷房なしで過ごせちゃいますよ〜とかありますか？
私はどうも、榎の交差点あたりの、もやっと熱っぽい空気で視界がゆがんでいる風景しか
想像できないのですが・・・。

[683: 匿名さん]

田舎者が買う物件じゃないと思うなぁ。

田舎者は、都心という名の埋立地周辺(豊洲・有明・勝どき辺り)のタワーマンションを買うと思うので。。。

それよりは、子育てのために落ち着いた田舎っぽさを求めた人が買うんだと思うんですが、、、。
都会で暮らしてた人が子供ができて、あんまり都心から離れたくないけど、子供のために自然が残った田舎っぽいところに行きたいと思った家族が買う気がします。

まぁ推測の域はでませんが、モデルルームには品川ナンバーの外車が多く来てるから、世田谷ナンバーに憧れて買うなんてのは安易な発想とは、現実は違うんじゃない。

それより、この物件買えるぐらいの人は、駅までくらい暑かったらタクシーに乗るんじゃない？？

[684: 匿名さん]

そうかなあ？
前にこの物件である理由に
品川ナンバー
市外局番（どうしても０３がいいらしい・・）
都内の国立小受験資格（そんなに受験させたきゃ、実力の私立に行け！と思いましたが）
等々の情けない理由をあげている検討だか契約者さんがいましたよね。
さらにタクシーは簡単につかまらないとか（なぜ道でひろうのか？電話でエントランスに呼べって思いますが）
そうそう乗れないだの言っていた人もいた記憶が・・。
ここは大規模物件なので、購入層はさまざまなんだなあ・・と思いました。
田舎臭を求めて「落ち着いた」「比較的お手ごろな価格」のマンションを購入したつもりになっている傍らで、
「世田谷」の「三井物件」を買って「鼻高々に」品川ナンバーのエスティマに乗っている
ファミリーもいるんだろうな・・と。

[685: 購入検討中さん]

＞内田繁さんの”ツナグ”コンセプトは・・・
「つなぐ」って隈研吾じゃないの？
グッドデザイン賞は既に受賞済みじゃないのですか？
ＨＰに項目があったし…。
かっこいいけど、実際に長く住んでいくとあまり良く無さそうだと思います。
建築家のエゴとしか思えない。

余談ですが
グッドデザイン賞へは恐らく三井さんが申し込んで受賞したんでしょうね。
ＨＰにグッドデザイン賞を掲げるという事は、利用権？が発生し、(財)日本産業デザイン振興会に
マークを使用する為にお金を払わないといけないと記憶しています。

[686: 物件比較中さん]

ここを見てて思ったのが、

まぁ、人の価値観はそれぞれ。
懐(ふところ)具合もそれぞれ。
購入者もそれぞれ。

自分の価値観でちゃんと見る必要があるなと思いました。

ここでの書き込みは事実面だけ参考にして、良い・悪いの判断は参考にせず、ここは自分の目で見た後、自分の価値観で判断することが大事だなと。

この辺で(人に笑われるかもしれないけど京王線の雰囲気と、のどかな芦花公園/烏山/仙川辺りが好き。長くこの辺に暮らしていているもので。)、大型物件を購入したいので、セコムの芦花公園と比較して考えてまっす。
セコムの芦花公園の物件はいつからＭＲオープンするのだろう。

[687: 匿名さん]

685さんへ

すみません、おっしゃるとおりでした。
間違えました。
ごめんなさい。

[688: マンコミュファンさん]

自分の間違いを謙虚に反省できる点ははとてもすばらしいです。

[689: ご近所さん]

258です。

今日はものすごい雷雨でした。すぐ止みましたが。
ここ数日夕方以降は涼しいですよ。
我が家はエアコンなしで寝ています。本当です。

ただ、この週末から判断する限り昼間は暑いです。都心と変わらないと思います。
セミもめちゃくちゃ多いです。

ところで、どうでもいい話ですが、星野JAPANの合言葉も「TSUNAGU」ですね。
これから来ますかね、「つなぐ」ブーム。世田谷と調布をTUANAGU！みたいな。

この物件を買う人が乗っていそうなのは、BMWの３シリーズですね。
BMWのエンブレム付けて、BMWのディーラーで売っていますが、中身は南アフリカ製でアフリカ原住民が作っている車です。間違ってもドイツ製ではないので、理解した上で購入しましょう。

[690: 購入検討中さん]

＞この物件を買う人が乗っていそうなのは、BMWの３シリーズですね。

この言い方って「本来はBMWが適当な収入でないのに見栄晴」ってことですよね。
我家もそんな印象を受けましたよ。MRの駐車場見たとき。

そうじゃなきゃ、こんな辺鄙で不便な物件、買わないですよね。
でも、世田谷区民になって電話番号が03になると嬉しいんでしょうね。

BMWの駐車場が僅か60%の設置率で落選しないといいですね。