パークホームズ千歳烏山 part2

[購入検討中さん]

引き続き
PH千歳烏山GCについて検討中の方やご近所の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：4400万円台-9400万円台予定
間取：2LDK-4LDK
面積：57.82平米-124.55平米

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44036/

[579: 匿名さん]

掲示板盛り上がってますね。
注目物件ですね

[580: 匿名さん]

同程度の値段／同程度の大きさ・高さのマンションと比べましょうよ。

値段が高いマンションと比較して、田舎／外装が安っぽいとか言っても意味が無く
値段が安いマンションと比較して、管理費が高いと言っても意味が無く

これではアドバイスではなく、購入検討者の不安をあおるだけ、、、
そして行き着く先は、購入検討者は、どの物件もネガティブなところばかり気になり、まっとうな判断ができなくなる気がします。

ネット住人の方って、知識豊富なのは尊敬すべき利点ですが、購入者の立場で意味のある情報提供の仕方を考えるというところが苦手ですよね。
だから、ネット住人という見方もできますが。。。

まぁ、読む人が賢くなれば良いことですが。

[581: 匿名さん]

最近の批判じみたコメントを投稿される方は、どこに向かおうとしているのでしょう。

[582: 匿名さん]

必死に擁護しているひともどこに向かっているのかね。

どちらも買う/買わない決断をした自分に言い聞かせているのかも。

このご時世なので、買わない決断した人の方が今のところ優勢に見えますが。

[583: ご近所さん]

258です。

私から情報提供しないと言った以上、情報の代わりに本物件を売り切るための方策を指南して差し上げましょう。

①名前を「パークホームズ祖師谷」に変更する
②駅遠のデメリットを補完するためにシャトルバスサービスを導入する
③ベビーカー問題を解決する為に託児サービスを導入する
④設計を見直す
　−半地下物件の全廃（物件イメージを毀損するので）
　−３分の１も売れてないんだったら半分のキャパで再設計（土地の有効活用）
　−駐車場の増設（この辺りは車必須）
　−敷地内に商業施設を（三井不動産はこの手の分野得意のはず）
⑤価格は下げない＆下げないことをコミットする
　（値下げ待ちの層がローン金利上昇に炙り出されて契約するはずです）

絶対売り切ってくれ。

[584: ご近所さん]

258です。

ご参考まで、この辺は一軒しか家を持てない場合、一戸建てを持つには最適な場所だと思います。
マンションが好きな方は、本物件を検討すべきです。

私がこの物件を検討しないのは、ライフスタイルと価値観の違いからなので、念のため申し上げておきます。私が狙っているのは、番町のタワーマンション（工場臭くも無く、排気ガス臭くも無く、田舎臭も若干する）です。そしてあとは那須高原か軽井沢辺りの一軒家。

これで平日は会社近くの番町、週末は田舎でゴルフにアウトドア、という生活を目論んでいます。

[585: 匿名さん]

全戸を売りきる条件

①設計変更、総合設計から確認申請見直し１０メーター遵守で３階建てへ変更、デザインの刷新

②パブリックエリアの充実
エントランス拡張、通路幅拡張

③ベビールーム、シアタールーム、ゲストハウス敷設

④販売価格を１割上げて逆に管理費を３割下げる

⑤シャトルバスは必須

⑥駐車場120％。立体でも付置

⑦管理組合で10戸前後を共同購入
家賃収入を維持管理費に充当

[586: 匿名さん]

販売価格を一割上げる→デベの利益
管理費を３割下げる→管理組合の資金減（ようするに自分達の資産減）
え？もしかして営業さんでしたか？

ちなみに管理組合で１０戸お買い上げって・・どうやって購入するのでしょうか？
一時金をたっぷり徴収するのかな。
なんだか不思議な計画だな〜と思ってしまいました。

[587: 匿名さん]

>586さん

たぶん物件価格に上乗せっていうことになるんじゃないですかね。でもって、計画も一から変更。出来上がっている分も取り壊して、建てなおすわけですね。入居時期も大幅に遅れるでしょうから、三井としては契約者に違約金を支払う必要も出てくるでしょう。

最終的な物件価格がいったいいくらになるのか見ものですね。浜田山どころの話じゃないでしょうね。

そんなマンション、誰も買うはずないでしょ。常識的な話をしなさいよ。

[588: 匿名さん]

何を販売価格に上乗せするんですか？
１０戸分の購入費って意味ですか？
販売価格に上乗せされた収益は、管理組合には一円たりとも入りませんよ。
販売価格を上げて販売したかわりに、三井が１０戸売却せずに無償で住民にプレゼントしてくれる
という話なら別ですが。ありえませんよね。
５０００万の地下住戸を１０戸でも５億円？
なんか笑えますね。

それより、そろそろ梅雨もあけると思うのですが
この辺りってもしかしたらセミがものすごく煩かったりするのでしょうか。
公園が近いので。
セミがものすごく嫌いなので、ちょっと気になりました。

[591: 匿名さん]

浜田山と比べるのはおこがましいよね。
豊洲のタワーと比べるのは、スタイルが違うから論外だけど、こっちは相手に失礼だとは思わないなぁ。
あんな、埋立地のオフィスビルみたいな高層タワー。
とても人間的な住まいとは思えない。。。
この板の住民はそういうのが好きな人たちなのかな。

[592: 匿名さん]

５７１です。
別に豊洲タワーとこの物件を比較したのではなくただ単にぎすぎす度(建蔽率)を比較しただけ。上にＴＯＴがあり建築面積が書いていたので比較しただけです。建築面積が記載していたらどのマンションでもよかったです。ちなみに浜田山は建蔽率が３５から４７だったかな。

[593: 匿名さん]

５７１です。
間違いました。ぎすぎす度ではなくキツキツ度です。

[595: 匿名さん]

そうなんだ〜。
豊洲方面のタワーマンションの方が人気なんだね。
ああいうところって、田舎から都会に憧れて出てきた人以外住まないと思っていたんだが、、、
東京が地方から出てきた偽シティー派の目立ちたがり屋ばかりになっちゃったんだなぁ。

どう考えても、子供を育てる環境では無い気がするのだが、、、。
子育て環境より、資産価値や見た目が大事な人が多いのかな、最近は。
ここでも、外観を気にしている人が多いみたいだし。

私は古いタイプの人間のようです。
私の理想：田舎の風景ができるだけ残っていて、それでいてできるだけ通勤が楽なところ。
（山を切り崩した新しい造成地ではなく、昔からの畑や公園が残っている町）

[596: 匿名さん]

建蔽率、建蔽率と、キツキツ度合いを指標として建蔽率をあげていますが、何か誤解している人がいるようですが、建蔽率というのはあくまでも土地面積に対する計画建築面積の割合であって、ゆとりがある住戸プランを示す指標とはここではあまり関係ありませんよ。関連が深いのはむしろ容積率でしょう。建蔽率は限度以下で抑えていますから安心してください・・・そんな説明が販売員から本当にあったとしたらその販売員は素人同然だと思いますし、そんな素人がいる会社はとても信頼できないですね。実際、せっかくの第一種低層という素晴らしい与件があるのに、わざわざ特例措置建築確認申請まで出して無理矢理ワンフロアぶんを押し込んだものから、みんなが迷惑しているというのに・・・。せっかくの素晴らしい住環境の第一種低層が、企業の利潤追及のために台無しになっているというのに、当の本人の企業は空が広い云々・・・ツナグ云々・・・などと住環境をうたう。議論をすり替えて本末転倒。空なんてのは別にどこのマンションでも低くて広いですよね。

[597: 匿名さん]

>>571さん
ここの建蔽率に地下住戸の分、入ってますか？

[598: 匿名さん]

＞５９７さん

５７１ではありませんが、
建蔽率は容積率と違うので、『地下住居の分が入っているか』という質問の意図が分からないのですが、、、。

・建蔽率：敷地面積に対する建築面積の割合
・容積率：敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合

[599: 匿名さん]

あ。すみません。
ごっちゃになっていました。
皆さんが詰め込みすぎとおっしゃっているのは、容積率のことだと思って・・
天井が低いとかの意見があったので。
（と言いながら、自分で建蔽率とか書いてたし。ぼけてますね）

勘違いなので忘れてください。

[600: 匿名さん]

先着順が出ました〜〜！！！
三井はとうとう焦ってきましたね。

６戸先着順らしいですよ！！！
いそいでくださ〜〜い！！
先着順でここが手に入りますよーー！！！

６戸限定で〜す。

格安です！
とうとう価格下げたのか？
68.56m2・・・価格4930万円
89.47m2・・・価格8250万円

[601: 匿名さん]

前からあるけど。

[602: 匿名さん]

601　　　　　　　　　　 釣られるなよ笑

[603: 匿名さん]

実際いつから叩き売りが始まるのですか？
値下げを示唆するような内容の電話が毎週のように営業マンから来ているのですが。

[604: 匿名さん]

603も釣り待ち？？

って、私自身、602さんに『釣られるなよ！』って突っ込まれそうですね(笑)。

[605: 匿名]

600も603も同じやつだよ。

[606: 匿名さん]

68ヘイベイで4000万台後半は何階になりますか？

[607: 匿名さん]

５７１です。
キツキツ度が容積率のほうが近いという方がいましたが、どうなんでしょうか。
極端な例として
敷地１００坪に対して建蔽率５０(敷地の半分)を使った建物と建蔽率３パーセントで高さが月まで届く建物があったとします。実際キツキツするのは前者だと思います。理由は人間の視界は絶えず左右に動かす傾向があり上に向けることが少ないと思うためです。つまり実際は高さが１０メートル未満まで視界が入りやすいが、それ以上は視界に入りにくいのではないでしょうか。
しかし、容積率がまったく関係ないとは思っていません。低いほうが建物の高さが低いのでその分見上げた時の開放感がありますから

[608: 匿名さん]

少し訂正
建蔽率５０の普通の高さの建物

[609: 匿名さん]

↑
長々と何が言いたいのでしょうか？比較の出し方が○○っぽい。

[610: 匿名さん]

釣りだろ？そう信じたい。

[611: 匿名さん]

この価格は値下げじゃなく、当初からの値段ですが。
４０００万台は地下ですし、何も変わってないよ。
６００さん、いまさら宣伝するのか・・

[612: 匿名さん]

「低層」なのに空が広い

[615: 匿名さん]

だれ？

[616: 購入検討中さん]

>>物件見る目はそこそこ肥えているつもり・・・

つもりのコメントは、検討板にはつきもの。
つもりのコメントが、検討板にはひつよう。

[617: 匿名さん]

>>だから最初に私が言ったとおりになったでしょ？

掲示板での雰囲気でふんぞり返り・・・
まだ、入居前にこの盛り上がりは逆効果か

[618: 匿名さん]

悔しい人がこんなにいるとは…
しかも検討板に張り付き…

[619: 匿名さん]

>>検討板に張り付き・・・

悔しくない人も張り付き・・・

[622: 匿名さん]

売るときに住宅性能評価書がないものは最悪だね。

[623: 匿名さん]

>>619　悔しくない人も張り付き・・・

>>620　天変地異が起きても悔しくないんですけど

619が正解

[624: 匿名さん]

>>売るときに住宅性能評価書がないものは最悪だね

それは最悪だ。
ここは住宅性能評価書は取得している。
設計評価書は取得済み。開示可能。
建設評価書は竣工まで待てば良い。
竣工までは発行されない。

昨今、住宅性能評価書取得は極当たり前なので
議論する必要なし。

[626: 匿名さん]

まぁ売ることを考えずに一生自分達で住む人にとっては資産価値なんて関係ない。

いくら資産価値が低くても自分達が納得していればいい。

後悔しないなら、ここは静かで空気が綺麗で良い環境ですよ。

都心のゴミゴミした環境と比較しても格段に上です。

四季を間近に感じられる環境なんてそうそうないでしょ。

頭金が足りなくてローン審査が下りなかったひとのヒガミばかりが突出している稀有な板になってしまいました。

残念です。

[627: 購入検討中さん]

確かに敷地南側道路は狭小で
危ないなぁと感じています。

都市計画道路が開通すれば緩和されると
思いますが、近々実現するのでしょうか？

[628: 匿名さん]

空気が綺麗は少し言いすぎでは？
主要道路が近い割には、近隣の公園で緩和されている程度でしょう。

あの狭小道路は通らなければいいんじゃない？
おとなしく烏山との往復のみにしておけば、通る必要はありません。
成城に向かうときもバスにするか、わざわざ環八方面に向かってから行ったら
通らなくても行けますよ。これなら運転に自信がなくてもＯＫ。
仙川は・・行かなくてもいいかと思いますが、どうしても行きたければ電車？
お子さんにもその辺をウロウロしないように躾けておけば大丈夫でしょう。
回り道を厭わなければ、祖師谷公園にだってＴＳＵＴＡＹＡにだってたどり着くことはできますね。・・・遠いけど。今のシーズンこんな遠回り、私はごめんですが。