パークホームズ千歳烏山 part2

[購入検討中さん]

引き続き
PH千歳烏山GCについて検討中の方やご近所の方など、
色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。


物件データ：
所在地：東京都世田谷区上祖師谷2丁目286-1（地番）
交通：京王線 「千歳烏山」駅 徒歩14分
価格：4400万円台-9400万円台予定
間取：2LDK-4LDK
面積：57.82平米-124.55平米

part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44036/

[551: 匿名さん]

なんだか荒れてますが、ここを検討中に南烏山から千歳台に引っ越し（他物件購入）た私から、主に近隣情報（駅前情報）をお届けします。

・バス便
　新宿に出るには烏山駅まで徒歩or自転車になりますね。
　私は面倒な時はタクシーを利用しています。
　ここからなら1メーターだし、帰りであれば駅前のライフにタクシー乗り場がありますよ。
　また、新宿から終電を逃した場合深夜バスで千歳烏山まで帰ってこれます。何気に便利です。
・墓
　世田谷は神社やお寺が多いので、割とよくみかけます。
・田舎臭
　ここらへんはそれほど感じませんが、神社やお寺も含めてこの田舎臭が個人的には好きです。
・買い物環境最悪
　烏山駅周辺でほぼ一通りありますし、買い物環境はかなり良好かと思います。
　駅周辺に住んでいた頃は、食料品はライフ、シミズヤを愛用してました。
　レンタルビデオは、駅周辺のPeopleとかを活用してましたね。
　千歳烏山は自転車王国なので、徒歩圏内で色々買い物を考えている方は、
　それなりの物件を購入するか、他の土地を探すのが良いかと思います。
・飲食店なし
　近所の有名店は栄寿司、広味坊が確かにありますね。
　烏山はアド街でも紹介されてましたが中華料理が結構あります。
　私は、上記店舗はほとんどいってません（笑）
　駅周辺には、オススメできる焼肉店やスペイン料理、ラーメン屋、カレー屋など色々あります。
　少し前にのっていたたこ焼き屋は結構前につぶれました…
　あと、居酒屋が豊富すぎてサラリーマンの憩いの場になってます。
・育児
　世田谷は色々と優遇されてますので、ぜひ調べてみてください。
　また、ライフの前に子育てステーションが9月にオープン！
　子育て世代には嬉しい施設です。
　また、人気の小児科もありますね。

と、駅前に長く住んでたせいか駅周辺の便利さ、快適さが忘れられません。
…が、今は千歳台住まいでこれはこれで快適に過ごしております。
（生活エリアは千歳台〜祖師谷大蔵になりましたが）
入居される方々、烏山駅、世田谷を堪能していただけたらと思います。

[552: 世田谷区民]

同じような投稿を以前にも読んだ記憶が…デジャブ？

駅から遠くて墓が近いという悪条件では資産価値と言う面でかなり心配。
今となってはここも割高感強いし。

また、ここは世田谷区でもかなり泥臭い感じ。MR見に行って軽くショック。
田舎っぽいというより、地方都市っぽいなあと感じました（近隣住民の人には申し訳ないですが）

駅前の放置自転車もひどい。
こんな駅最近見かけない（もう改善されたかな？）

もう買ったひとはしょうがないですが、これからの人は少なくとも年内様子見した方が吉かも。
新築下がるのはもう少し後かもしれませんが、中古は結構下がってきているなあと感じています。

ネガティブな内容で申し訳ないが、率直な意見。

[553: ご近所さん]

258です。
もう昨晩の俺の投稿消されているのか。

三井さん、掲示板の管理人さん、もう私からの情報提供はありません。

情報を意図的に非対称にすると、「逆選択」という問題が発生し質の悪い顧客しか集まりません。
詳しくは有名な生命保険の加入者の例でも読んで勉強して下さいな。

（この投稿も消されるのかな。）

[554: 匿名さん]

このマンションは素晴らしいですね(^O^)

根強いファンがいるみたいですよ

[555: 匿名さん]

自分達にとって都合の悪い事実や、批判的な書き込みが削除されているみたいです。

以下に事実を書いてみます。
この事実を削除できますか？

１　天井高さは、ここ最近の都内新築マンションにしては低いと言える。第一線低層に無理矢理配置したことに起因する。


２ 駅から歩いて１０分以上かかるので利便性が良いとは言えない。

３ 地下の住戸があり、風通しは地上階より劣る。当然だが、日照も地上階住戸より劣る。

４ 墓地が近所にある。

５ 共用部は決して充実しているとはいえない。

６ メインのエントランスのデザインと内装仕上げグレードが、この規模の他のマンションと比較すると劣っている。

７ 管理費がこの規模のマンションにしては高い。高い理由がよくわからない。以上の理由から私は検討から外しました。
みなさんはいかがですか？

[556: 匿名さん]

みごと消されませんね。おめでとうございます！

[557: 契約済みさん]

敷地南側に墓地が存在するという事は
この墓地に近い将来建物が建設される
可能性が極めて低いという事ができる

ある意味
この敷地南側の日照が担保されると言える。

捉え方は人それぞれ。

[558: 匿名さん]

>>555
×第一線
○第一種

1.敷地内に広い空地を確保する事で高さ10m→12mに緩和　
　最上階はほぼ視界が遮られない。
2.閑静な環境を得られる。
3.すべての住戸が同一な好条件であるマンションがあるか？
4.>>557にあるように捉え方次第。
5.無駄な共用施設は不要。
6.グレードの定義・優劣の基準が不明。○○産の○を使用であると納得？
7.？

現在も検討中です。

[559: ご近所さん]

５５１さん

人気のある小児科とはどこ？
チトカラにあった？
もしかして・・・私が想像している小児科だったら最悪
本当にですよ
良い小児科あったかな？？？
小児の歯医者はセブンイレブンの上はいいと思います。
後　駅周辺の吉野医院（混んでるけど）もいいです。
しかし・・・
人気の小児科とはどこ？
真剣に教えて

[560: 匿名さん]

人にものを尋ねる場合は「教えて下さい」ですよね？
ほんとうにこの辺の住民はマナー悪い。

[561: 元周辺住民さん]

うちは旧甲州街道沿いの南烏山にある「かねみつ小児クリニック」に通っていました。
慶應の医学部出身の先生だったと思います。

ここが私の周りの人々では一番評判がよかったです。

[562: 匿名さん]

ネガティブな書き込みが削除されません。
とうとう認めたということですかね。

いづれボロが出るマンションだってことはわかってた。
酷いマンションですよ。

主観ですので悪しからずってことでｗ

[563: 匿名さん]

５６２さん

勝ち誇ったのはいいですが
いづれ→いずれ
ではないでしょうか？

ぜひとも植栽まで終わりましたらもう一度評価をください
新しい発見ができるかもしれません（主観です）

一部の方が私の投稿が削除されないのは、デベの回し者や削除依頼したからだなどと推測していましたが、他の方が依頼したのでしょう（別に私と思われてもよかったです）

買う買わないは別としてこの地域そして物件に対して否定的な方も「配慮」のある言動をお願いします。

[564: 匿名さん]

半分寝ながらかいた？
何がいいたいのかわかりません。

デベの回し者が泣き落とし？

[566: 匿名さん]

モデルルームの前を毎日通りますが、もう販売終了でしょうか？
閑散としてます。

[567: 匿名さん]

ある意味終了かな
景気回復が待ち遠しい…

[568: 匿名さん]

販売終了どころか、まだ約半数が売れ残っていますよ。
担当者から直接聞きました。それだけ人気がないということの現れだと思います。
しかし、今から残り住戸を売りさばくのは、正直かなり大変だと。頑張ってください。

[569: 匿名さん]

＞５６５さん

物件の良し悪しを議論するのは良いですけども、買った人を侮辱する発言はやめませんか？
せっかく、主観的でない事実ベースの話が、最後の一言で荒らしと一緒になっちゃいますよ。

単純に良いところと悪いところを挙げて、検討者が、自分のライフスタイルにあってるかを検討できる板にしませんか？

[570: 購入検討中さん]

外観・植栽等の外構工事が終わり
建物全体が確認出来るようになる時期に
検討者が購買意欲の湧く様な佇まいだと良いですね。

一部書込みにあるように
詰め込みすぎなのかも知れませんし・・・

この目で確かめるべく静かに待ちたいと思います。

[571: 匿名さん]

詰め込みすぎかどうかは建蔽率で予測できます。
　建蔽率＝建築面積÷敷地面積×１００
例
豊洲タワー　　　　約３８，４７％
パークホーム　　　約３７，１％

[572: 匿名さん]

詰め込みすぎかどうかを比較する際に、同じ低層と比べなきゃならないですよね。
タワーマンションは高く立てる分、建蔽率が同じでも、日陰になり易さや圧迫感は大きくなるので。

[573: 匿名さん]

なぜ都心のタワマンと比較しているか疑問。頭が悪いかものごとの理論を理解していないかどちらか。比較するならパークシティ浜田山だろう。大規模。三井。地ぐらい。立地。　　　　　どうひいき目に見ても、ここは詰め込みすぎだろ笑。　　　　　　　　　　　敷地計画全体にゆとりがないのは図面見たらわからないかな？　　　　　　　　　一目瞭然なんだけど。

[574: 匿名さん]

地位と立地を見て「パークシティ浜田山」と同じと考えるなんて！
徒歩15分烏山・・・いや塚戸をどこまでよく見せたいの？
全くもって浜田山のほうが立地も地位も数十段上だと思いますが。
値段も仕様のレベルも全く話にならないくらい違うので、比べてもしかたない。
近隣のパークハウス千歳船橋はどうですか？ここじゃ建物が高すぎる？

[575: 匿名さん]

「詰め込み過ぎ」については、単純な建蔽率・立地比較では無く、同一用途地域内を前提としたコメントでないと意味がありません。
その観点から、第一種低層住居専用地域に比較的大規模敷地に建つ当物件は、嗜好は別として、比較対象の少ない特徴的物件だと感じます。
ご存知の通り、低層住居専用地域は絶対高さ制限がありますから…

[576: 匿名さん]

低層に高さ規制緩和措置加味してまで詰め混んだから、様々なヒズミが生まれているという事実を真摯に受け留めなさい！

いかにキツキツ配置なのか。マスタープラン図面で読み切れない人は損しています。

いざ住みだしてから気付くようでは、目もあてられない。後悔することになるよ。

マンションのプランニングの全体像をまず把握して、天井高さや、設備仕様や、デザイン性の低さを理解して、価格に見合う物件かどうか、見極めてから契約することをお勧めします。

[577: 匿名くん]

なぜ平均坪単価450万のパークシティ浜田山と300万そこそこの当マンションを比べるのか？笑ってしまった。高くて浜田山を買えないやつがここに流れてくる・・・そんな哀れな三井フリークが購入する構図が少なくとも成立している。ショボいマンションであることには違いない。浜田山とは住民の生活レベルが違いすぎ。ここは普通の地味な安月給のサラリーマンがターゲット。

[578: 匿名さん]

>>576

「真摯に」…感性は人それぞれなので受け止める必要はないかと。
「設備仕様の低さ、デザイン性の低さ」…具体的に御教示下さると有り難いですね。
「天井の低さ」…6畳〜15畳程度の広さだとこの天井高さが落ち着きますね、私は。

非常に親身になって頂いているコメントを参考に前向きに検討していこうと思います♪

[579: 匿名さん]

掲示板盛り上がってますね。
注目物件ですね

[580: 匿名さん]

同程度の値段／同程度の大きさ・高さのマンションと比べましょうよ。

値段が高いマンションと比較して、田舎／外装が安っぽいとか言っても意味が無く
値段が安いマンションと比較して、管理費が高いと言っても意味が無く

これではアドバイスではなく、購入検討者の不安をあおるだけ、、、
そして行き着く先は、購入検討者は、どの物件もネガティブなところばかり気になり、まっとうな判断ができなくなる気がします。

ネット住人の方って、知識豊富なのは尊敬すべき利点ですが、購入者の立場で意味のある情報提供の仕方を考えるというところが苦手ですよね。
だから、ネット住人という見方もできますが。。。

まぁ、読む人が賢くなれば良いことですが。

[581: 匿名さん]

最近の批判じみたコメントを投稿される方は、どこに向かおうとしているのでしょう。

[582: 匿名さん]

必死に擁護しているひともどこに向かっているのかね。

どちらも買う/買わない決断をした自分に言い聞かせているのかも。

このご時世なので、買わない決断した人の方が今のところ優勢に見えますが。

[583: ご近所さん]

258です。

私から情報提供しないと言った以上、情報の代わりに本物件を売り切るための方策を指南して差し上げましょう。

①名前を「パークホームズ祖師谷」に変更する
②駅遠のデメリットを補完するためにシャトルバスサービスを導入する
③ベビーカー問題を解決する為に託児サービスを導入する
④設計を見直す
　−半地下物件の全廃（物件イメージを毀損するので）
　−３分の１も売れてないんだったら半分のキャパで再設計（土地の有効活用）
　−駐車場の増設（この辺りは車必須）
　−敷地内に商業施設を（三井不動産はこの手の分野得意のはず）
⑤価格は下げない＆下げないことをコミットする
　（値下げ待ちの層がローン金利上昇に炙り出されて契約するはずです）

絶対売り切ってくれ。

[584: ご近所さん]

258です。

ご参考まで、この辺は一軒しか家を持てない場合、一戸建てを持つには最適な場所だと思います。
マンションが好きな方は、本物件を検討すべきです。

私がこの物件を検討しないのは、ライフスタイルと価値観の違いからなので、念のため申し上げておきます。私が狙っているのは、番町のタワーマンション（工場臭くも無く、排気ガス臭くも無く、田舎臭も若干する）です。そしてあとは那須高原か軽井沢辺りの一軒家。

これで平日は会社近くの番町、週末は田舎でゴルフにアウトドア、という生活を目論んでいます。

[585: 匿名さん]

全戸を売りきる条件

①設計変更、総合設計から確認申請見直し１０メーター遵守で３階建てへ変更、デザインの刷新

②パブリックエリアの充実
エントランス拡張、通路幅拡張

③ベビールーム、シアタールーム、ゲストハウス敷設

④販売価格を１割上げて逆に管理費を３割下げる

⑤シャトルバスは必須

⑥駐車場120％。立体でも付置

⑦管理組合で10戸前後を共同購入
家賃収入を維持管理費に充当

[586: 匿名さん]

販売価格を一割上げる→デベの利益
管理費を３割下げる→管理組合の資金減（ようするに自分達の資産減）
え？もしかして営業さんでしたか？

ちなみに管理組合で１０戸お買い上げって・・どうやって購入するのでしょうか？
一時金をたっぷり徴収するのかな。
なんだか不思議な計画だな〜と思ってしまいました。

[587: 匿名さん]

>586さん

たぶん物件価格に上乗せっていうことになるんじゃないですかね。でもって、計画も一から変更。出来上がっている分も取り壊して、建てなおすわけですね。入居時期も大幅に遅れるでしょうから、三井としては契約者に違約金を支払う必要も出てくるでしょう。

最終的な物件価格がいったいいくらになるのか見ものですね。浜田山どころの話じゃないでしょうね。

そんなマンション、誰も買うはずないでしょ。常識的な話をしなさいよ。

[588: 匿名さん]

何を販売価格に上乗せするんですか？
１０戸分の購入費って意味ですか？
販売価格に上乗せされた収益は、管理組合には一円たりとも入りませんよ。
販売価格を上げて販売したかわりに、三井が１０戸売却せずに無償で住民にプレゼントしてくれる
という話なら別ですが。ありえませんよね。
５０００万の地下住戸を１０戸でも５億円？
なんか笑えますね。

それより、そろそろ梅雨もあけると思うのですが
この辺りってもしかしたらセミがものすごく煩かったりするのでしょうか。
公園が近いので。
セミがものすごく嫌いなので、ちょっと気になりました。

[591: 匿名さん]

浜田山と比べるのはおこがましいよね。
豊洲のタワーと比べるのは、スタイルが違うから論外だけど、こっちは相手に失礼だとは思わないなぁ。
あんな、埋立地のオフィスビルみたいな高層タワー。
とても人間的な住まいとは思えない。。。
この板の住民はそういうのが好きな人たちなのかな。

[592: 匿名さん]

５７１です。
別に豊洲タワーとこの物件を比較したのではなくただ単にぎすぎす度(建蔽率)を比較しただけ。上にＴＯＴがあり建築面積が書いていたので比較しただけです。建築面積が記載していたらどのマンションでもよかったです。ちなみに浜田山は建蔽率が３５から４７だったかな。

[593: 匿名さん]

５７１です。
間違いました。ぎすぎす度ではなくキツキツ度です。

[595: 匿名さん]

そうなんだ〜。
豊洲方面のタワーマンションの方が人気なんだね。
ああいうところって、田舎から都会に憧れて出てきた人以外住まないと思っていたんだが、、、
東京が地方から出てきた偽シティー派の目立ちたがり屋ばかりになっちゃったんだなぁ。

どう考えても、子供を育てる環境では無い気がするのだが、、、。
子育て環境より、資産価値や見た目が大事な人が多いのかな、最近は。
ここでも、外観を気にしている人が多いみたいだし。

私は古いタイプの人間のようです。
私の理想：田舎の風景ができるだけ残っていて、それでいてできるだけ通勤が楽なところ。
（山を切り崩した新しい造成地ではなく、昔からの畑や公園が残っている町）

[596: 匿名さん]

建蔽率、建蔽率と、キツキツ度合いを指標として建蔽率をあげていますが、何か誤解している人がいるようですが、建蔽率というのはあくまでも土地面積に対する計画建築面積の割合であって、ゆとりがある住戸プランを示す指標とはここではあまり関係ありませんよ。関連が深いのはむしろ容積率でしょう。建蔽率は限度以下で抑えていますから安心してください・・・そんな説明が販売員から本当にあったとしたらその販売員は素人同然だと思いますし、そんな素人がいる会社はとても信頼できないですね。実際、せっかくの第一種低層という素晴らしい与件があるのに、わざわざ特例措置建築確認申請まで出して無理矢理ワンフロアぶんを押し込んだものから、みんなが迷惑しているというのに・・・。せっかくの素晴らしい住環境の第一種低層が、企業の利潤追及のために台無しになっているというのに、当の本人の企業は空が広い云々・・・ツナグ云々・・・などと住環境をうたう。議論をすり替えて本末転倒。空なんてのは別にどこのマンションでも低くて広いですよね。

[597: 匿名さん]

>>571さん
ここの建蔽率に地下住戸の分、入ってますか？

[598: 匿名さん]

＞５９７さん

５７１ではありませんが、
建蔽率は容積率と違うので、『地下住居の分が入っているか』という質問の意図が分からないのですが、、、。

・建蔽率：敷地面積に対する建築面積の割合
・容積率：敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合

[599: 匿名さん]

あ。すみません。
ごっちゃになっていました。
皆さんが詰め込みすぎとおっしゃっているのは、容積率のことだと思って・・
天井が低いとかの意見があったので。
（と言いながら、自分で建蔽率とか書いてたし。ぼけてますね）

勘違いなので忘れてください。

[600: 匿名さん]

先着順が出ました〜〜！！！
三井はとうとう焦ってきましたね。

６戸先着順らしいですよ！！！
いそいでくださ〜〜い！！
先着順でここが手に入りますよーー！！！

６戸限定で〜す。

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