23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[919: 購入検討中さん]

>>911 が袋叩きにあっていて笑いました。
まあ、デベの関係者か、中古物件を売りに出している素人投資家なんだろうな。
かわいそうに、この不動産不況はあと10年は続きそうなのに...。

[920: 匿名さん]

不動産不況というのは素人大家にはチャンスです。

[921: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、
北区４件、豊島区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、江東区１件、
墨田区３件、台東区２件、杉並区７件、中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、
世田谷区１８件、目黒区２件

[922: 匿名さん]

>>919
また根拠ないなぁ、この人。
10年も不況続くわけないだろ…。
釣りですよね？

[923: 匿名さん]

ここって、オタクの集り？

[924: 大学教授さん]

首都圏の少子化が進むとともに、地方出身者がこれからのマンション購入者の中心になります。
しかし、高卒上京者が中心の就職氷河期世代は期待できないでしょう。
ポスト氷河期世代については、０１年から大卒の上京者が目立って増えてきています。
当時２２歳、現在２９歳の人たちです。

地方上京者の購入が本格化するのは５年後でしょう。
それまでは都心部に対する需要は徐々に上がるものの、低いレベルに維持されるでしょう。
但し、賃貸については既に大きなうねりが始まっており、２０歳台の都心部居住が年々進んでいます。

[925: 匿名さん]

教授はまわりくどくていけない。
彼の説のサマリーは以下の通り

いけてる区

・江東区（教授独自の分類では都心区らしいけど）

いけてない区

・杉並区（新宿文化圏だから）
・中野区（同上）
・世田谷区（東京駅から遠いから）

[926: 購入検討中さん]

>>922 続くよ。君が状況を理解できてないだけ。下手したら、あと30年は続くかもしれないけど。

[927: 大学教授さん]

今まで都心回帰と称していたものは、
近隣３県、市部及び県境外周区に居住している人もしくはその子供が、郊外生活より都心部の
生活を選択し移動してくるのが主であった。
今後は、地縁、血縁が無い地方からの上京者が自由にその居住場所を選択する過程の中での、
都心部居住選択と言う形態が主となっていく。
恐らく、自由な選択となれば、都心部への志向はより強まると思われる。
但し、就職氷河期世代は上京者比率は高いものの経済力が弱いため、都心部志向は強いものの
実際都心部持ち家購入に至る者は少ないだろう。
従って、都心部分譲マンション購入が本格化するのは５年後からだろう。

[928: 匿名さん]

失われた十年だって、
輸出企業の業績が上がっただけで、
内需企業は、その十年の後も落ち続けていたというのが定説

不況が続かないとか、為替は幾らとか、不動産は今が底とか、
浅すぎて、実社会ではハブられてるんだろうな。

[929: 匿名さん]

>>926
君のまわりは30年間は不況なんだろうけど・・・。
世の中は君を中心に回ってないから。
がんばってね。

[930: 匿名さん]

いまの若年層は車の購入にさえ躊躇してるし購買層として期待できるのかな。
賃貸物件がたぶつき賃料が低下し、あえて分譲マンションは購入せず賃貸で一生暮らすことに割り切れる人が増える可能性の方が高くない？

[931: 大学教授さん]

５年後、すなわち２０１３年以降都心部居住が本格化して行く。
その時東京がどのように変わっていて、購入者がどこを選択するのか？
今が購入するタイミングの人は、少なくとも５年後の東京の変わり様を想定して選択する必要がある。

[932: 匿名さん]

>>928
内需企業は十年も落ち続けていた（笑）

何の経済指標をもとに語られているのですかね？
内需企業の間で10年間マイナス（毎月の前年同月比が常にマイナス）で推移した指標は何ですか？

定説とかいって、ただのどっかで聞いた話の思い込みを語っているだけに聞こえるのでもっと根拠をしめしてもらえません？

[933: 大学教授さん]

>>930
若年層における所得格差の拡大。
高学歴者どうしの結婚の増加。
女性の職場進出の進展。
結婚後、出産後も勤められる環境の整備。
単身時代からの都心部居住者の増加。

時代は過渡期で変化していますから、これらを総合的に考えるべきでしょう。

[934: 匿名さん]

教授の説によると江戸時代以降３００年以上にわたって東から西へ移動しつつある
東京の重心（人口分布上の）が、ついに西→東へ反転を始めるとのこと。
江東区は高くなりすぎ、江戸川区が買いです！

[935: 入居予定さん]

やっぱり港区渋谷区なんでしょ。

[936: 匿名さん]

内需企業と言うより少なくともハブル崩壊以降、所得水準は増えずデフレで来たわけ。
この先、少子高齢化で労働人口は急減しＧＤＰは減少の一途。不動産価値というより円が衰退し日本の価値は下がる。外国人から見ると安くなると言うことだが…
右肩上がりの成長が描けないのに国内資産の価値が下がらないと主張する方に無理があると思うが。

[937: 匿名さん]

>>936
円安になったから外資による資金流入で不動産プチバブルがおきたんだけど…。
円高だったら去年のプチバブルは起こってないね。
それに右肩上がりがおこらないから左肩下がりが起こるという理由にはなりませんね。

[938: 匿名さん]

>>936
円安だから海外マネーが入って資産価値上がったんじゃないの？

[939: 匿名さん]

↑
あ、かぶっちゃった

[940: 911]

>>919

値下がりが、10年続くとは、良くぞ言えました。
根拠はなんですか？
すぐ右向けって言われれば、右向く人らしい。

悲観論に支配されすぎ。あなたは一生賃貸族でしょうな。
まあ金が無いんでしょうがね。。
十年後はいくつですか？

ははは

「　笑えますなあ　」

値下げしても買わないのではなく買えないんでしょう。


マンションなんて所詮耐久消費財でしょ。
土地の価値あるところに持っていれば問題ないが・・・
資産価値で言えば、地方は惨憺な状況でしょう。

高くても山の手線内に買わないと大変なことになるよ。

[941: 匿名さん]

919はやばいな。
なぜそんなこといっちゃったんだろう。

[942: 購入検討中さん]

だって買えないんだもん・・・

[943: サラリーマン]

俺も江東区に住むくらいなら、より安い江戸川区を選ぶよ。
どうせ電車で通勤するんだから、通勤時間の差は誤差の範囲。

[944: 匿名さん]

>>928
>>936
は、ちょっと痛い。

>>919
は、まずは給料上がるようにがんばるのが先。

[945: 匿名さん]

>円安になったから外資による資金流入で不動産プチバブルがおきたんだけど…。
>円高だったら去年のプチバブルは起こってないね。
>それに右肩上がりがおこらないから左肩下がりが起こるという理由にはなりませんね。

外資ファンドの資金流入
日本では低金利で調達でき、かつ、高スプレッドで運用できた。
彼らの得意とする収益還元法で評価した場合の不動産価値が良好な物件が多く
投資先として安全性が高いと評価されたため。

プチバブル
不動産市況の底打ち感と好況感に押された消費行動の向上による。

左肩下がりって言葉はあるのでしょうか？

マンションは住んでいる満足感が第一でしょうから換金性の浮き沈みに
一喜一憂することもないでしょうけど今後の市況は不透明だと思いますけどね。

ローンで購入したマンションと同じようなものが数ヵ月後に何百万も値引販売され
悲しい思いをするのは嫌でしょうから物件の選択は慎重にってとこでしょうかね。

[946: 匿名さん]

>>945
左肩上がりはないすね。
右肩下がりを皮肉っただけじゃない。

左肩上がり＝右肩下がりだけどね…。

[947: 匿名さん]

>>943
江東区も江戸川区も変わらないなら足立区がお勧め

[948: 919]

>>940　また変なのがやってきた。
人口動向・労働分配率の低下・非正規雇用の増大、どれをとっても悪い指標しかないのに、
なんで不動産が上がると信じてるのかね。よっぽどおめでたい頭の構造をしてるのか...。
まあ、不動産市況がすぐに回復すると言うのなら、ちゃんとデータを出して説明してね。

[949: 匿名さん]

>>948
940さんではありませんが、指標は過去をあらわすものですので、将来の市況をどうこういうものではありません。特に不動産関連指標は何か月も前のものを発表するものも結構ありますので。

それと940さんはすぐに回復するなんていってないと思いますよ。
なぜムキになっているのかはわかりませんが、落ち着いてくださいね。

[950: 匿名さん]

ワンルーム、投資用に買わんか？
値引きするぞ！
と業務時間中にTELがある。
おい！
と思いつつも話に付き合うと、
現在はワンルームを投げる
秋以降に大物（一棟売り？）の投げが出る
と言っていた。

[951: 919]

>>949　別にムキになっていませんよ。論理のおかしいところを指摘することを、
この掲示板では「ムキになる」と呼ぶのですか？それは日本語の使い方が
おかしいですね。

>将来の市況をどうこういうものではありません。

　それはそうですね。では、将来の市況が回復するという予兆がどこにあるのですか？
なにか良いデータをお持ちでしたら、示してください。特に、長期的な人口減は
不動産市況にとって致命的だと思います。それを覆すだけの好材料があれば、ぜひ
知りたいものです。

>>950　「大物」というのはデベ一社丸々身売りかもしれませんねｗ

[952: 匿名さん]

>>951
あなたの文章にそもそも論理がないからみなさんからボロクソにいわれているのだと思いますよ。
またムキになっているようですね。

[953: 匿名さん]

>>951
23区は人口は流入していますし、今後も流入が予想されていると思いますが、どこぞの田舎の話をしてらっしゃるのですか？

[954: 匿名さん]

>>951
日本の人口減少が今後〜5年程度で都心不動産市況に影響を及ぼすと思っているの？
おめでたい人ですねぇ。
じゃあ今後5年で都心及び都内は何人人口が減るのですか？
で、何人減ると価格はどれくらい下がることが予想されるのですか？
詳細な分析もしくは具体的な数字をだして説明よろしく。

[955: 匿名さん]

>>951
ではサブプライムが来年終焉してその後さらに市況が悪化するという予兆がどこにあるのですか？

[956: 匿名さん]

値引き後の実売価格を公表しちゃう人を募集！

[957: 住まいに詳しい人]

まぁ、不良債権の整理が進んで金融不安が落ち着いた後は
不動産価格が下落しつづけていた2000-2004年でも不動産業界はそれなりに繁栄していたわけで
今回のプチバブル崩壊後も不動産価格が下がり続く＝不動産不況とは言い切れない
　
　
不動産価格に絞って言えば
少子化と国内製造業の衰退という２つのトレンドを推し量ると
10年以上下落が続くという最悪シナリオも有り得るわけで楽観は出来ないでしょ

都内は人口が増えているなんて寝言を言う人もいるけど
日本の経済構造を考えれば東京の繁栄は日本全体の経済力があってのものであり
劇的な構造転換によって国際的な金融センターとして復活でもしない限り
東京の地価だけが上昇して行くなんてことはありえません

少子化、いえ労働人口の減少だけは今から何をやっても確実に20年以上続くのです
確実の起こる未来は市場の中で折り込まれるのは普通のことであり
都内の人口が今は増加しているなんて、この大きな流れの中では相対的に小さなことです
むしろ東京は老齢化が急速に進むことが問題になっているくらいですしねぇ

海外からの投資を呼び込む施策など積極的にせず
ただ相場の自立反発を待っているだけでは不動産価格は上がっていかないと思います

[958: 大学教授さん]

アエラ、０７年〜０８年住宅地価下落率が高い駅の
９９〜０３年安値と０８年価格との差（坪単価：万円）
大きく下がっているところの共通点は、利便性、住環境が特段向上していないのに、ミニバブルに
よって大きく値上りしたところ。
９９〜０３年安値に向かっているものの、いまだ高値（バブル価格）のところがあり、
今後さらに大きく下げ続ける可能性が高い。

１位　四つ木　京成押上線　３９．８％減、８３．９（00年）８５．０
２位　新中野　丸の内線　２５．３％減、１４７．８（00年）１９２．６
３位　上北沢　京王線　２５．０％減、１５２．８（03年）１８５．９
４位　めじろ台　京王線　２４．４％減、５５．２（03年）５５．７
５位　王子神谷　南北線　２３．４％減、９９．３（99年）１０７．８
６位　成増　東武東上線　２０．８減、９９．５（02年）１０８．７、
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％減、１４１．０（02年）１９４．２
８位　武蔵野台　京王線　１９．６％減、１０７．３（03年）１０９．８
９位　奥沢　東急目黒線　１９．３％減、２０８．３（00年）２５８．８
１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％減、１７７．６８01年）２１１．５
１１位　西八王子　中央線　１８．７％減、５１．４（02年）５８．７
１２位　西永福　京王井の頭線　１７．６％減、１６１．２（00年）２２．３
１３位　南千住　日比谷線　１７．２％減、１０３．６（02年）１４２．６
１４位　洗足　東急目黒線　１６．１％減、１７６．３（01年）２８９．９
１５位　池袋　山手線　１５．６％減、１４７．３（03年）２１４．６
１６位　北野　京王線　１４．７％減、５７．０（02年）４９．８
１７位　世田谷　東急世田谷線　１４．６％減、１７５．５（00年）２７９．８
１８位　大井町　京浜東北線　１３．９％減、１５０．３（00年）１８４．３
１９位　中野富士見町　丸の内線　１３．５％減、１６３．８（02年）２１８．８
２０位　護国寺　有楽町線　１３．４％減、１５８．６（99年）２７１．４

[959: 大学教授さん]

１２位　西永福　京王井の頭線　１７．６％減、１６１．２（00年）２１２．３

[960: 大学教授さん]

例外は南千住。
ここは大規模開発が行われていました。

[961: 大学教授さん]

今後上京者のプレゼンスが年々大きくなって行くことは既に述べたが、
近年の上京者の特徴について触れよう。
①長男、長女、一人っ子が多い
②既に地方に戸建があるケースが多い。
③戸建に対する憧れが無い。
④利便性に優れ、変化に富んだ都心部に対する憧れが強い（だから親を残して上京した）。
⑤男女平等意識が強く、共働きへの抵抗が少ない。
以上の要因は、都心部マンションへの需要を上げていくが、
逆に近郊、郊外の戸建地域の地元需要への依存度を高めて行く。
バブル化している戸建地域の価格調整は長期にわたり続くであろう。

[962: サラリーマン]

地方出身者ほど見栄っ張りですよ。
彼らが住みたいのはドラマに出てくるような場所であって、決して無味乾燥な埋立地ではありません。
江東区なんて地方の人はどこにあるかすら知りませんよ。
ここの人たちみたいなマンションおたくだけです。江東区のことをよく知ってるのは。

[963: 匿名さん]

今まで全く上京組がやって来なかった地域に
やっとマンション借りてくれる人達が出てきて舞い上がってるんですね

わかります

[964: 匿名さん]

その通り。
上京者は江東区なんて大抵知りません。
新宿渋谷表参道に遊びに行き、住むのは世田谷、という人が大半。
丸ノ内はあくまで通勤する所でその定期圏内に遊べる所をといった感じ。
住み慣れてきて所得的に節約したくなると板橋区、練馬区あたりに、
所得があれば港区、目黒区を目指す。
中央区あたりに住むサラリーマンの大半は単身者で結婚を機に西へ南へ北へ。
東を選ぶ人は稀だよ。
見栄っぱりが城西城南を支えてるし、だからこそイメージを向上させてきたのは確か。街並の景観も含めて。
常に見られてることを意識して暮らしてるから良い意味で洗練され、悪い意味で窮屈。

と、つらつら書いてきたけど江東区は便利だよ本当に。交通も買い物も。
見栄をはる人も少ないから紀伊国屋なんか来ないし、代わりに激安スーパーは増える。
見栄をはらない利便性追求型の高額納税者もたくさんいるので区内の所得格差も非常に大きい。
これからも江東区はそんな区であるべきだと思う。知る人ぞ知るでいい。わざわざ絶賛するほどの場所でもないしステータスも必要ない。
マンション価格も振れ幅の安定した国債のような存在であってほしい。

[965: 匿名さん]

江東区自体が湾岸から内陸部まで広い区なのですから、
区内の所得格差が大きいのは当然ですよ。
世田谷区も同様ですね。
下落率の大きかった世田谷区世田谷なんか、
上京者の学生が多く住んでるけど街並は下町みたいなものですから。

[966: 匿名さん]

江東区に住みたがる上京者は極めて少数派という認識でよさそうですね。

[967: 匿名さん]

大田区だって田園調布から漁師＊＊まで、格差は激しい。
まー大田区って９割がたは下町の庶民区だけどね。

[968: ご近所さん]

地方の人は江東区って知らないけど、江東区をTVで良く見てるんだよねぇ〜
CMとかドラマとか・・・・・