23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[801: 匿名さん]

高性能コンクリートの爆裂対策も
2002年あたりからだったっけ

[802: 匿名さん]

これからは、金融、不動産は、駄目。米国はサブプライムで、５０兆円バブル弾けた訳ですから。関連商品で、２００兆は行く。日本株も時価総額ピークより１５０兆減ってますね。

[803: 匿名さん]

東京の地価は株価に関係なくどんどん上がっていく
なんて言っていた上げ派の人はもう掲示板から去ったみたい
自分がマンション（特に投資）買ったので、下がるのが不安で不安でしょうがなかったんでしょうね
だから、議論の展開が無理筋でも、こんなところに投稿してもどうにもならないくても、投稿しなくてはいられなかった
昨年の６月ぐらいから、下がると言っていた私も「ほらみたことか」とは言いません。
上げ派の人は十分に自分の間違いの代償を支払いましたから
何千万か、何億か、銀行次第では自己破産・・・
お気の毒さま

[804: 匿名さん]

>>798
すでに売れてしまっている都心の高級タワー型マンションの値崩れはひどい事になりそ。
投資目的で買った人はご愁傷様です。
いまさら高いお金出して買ったり、借りたりする人出てこないだろうな。

[805: ビギナーさん]

旧基準マンション暴落させて、また新しいマンション買わせないと、業界先行き暗いしね。
少子化だから、金と見栄のある人に何回もマンション買い替えさせて需要作らないと。

今回の件にしても、建築基準強化で淘汰促進とかにしても、
役人は役人でこのいい加減な業界をどうにか生かそうと必死なんでしょう。

[806: 匿名さん]

新興デベのアゼルとグローベルスが地味〜に合併しましたが、
裏話などお聞かせ下さい。

[807: 匿名さん]

今のデベサンは仕掛かり物件をいかに手仕舞いするかと販売在庫の一掃にやっきでしょうね。
金融機関の不動産融資は完全にストップしてるし完売が遅れると運転資金がショートするのは目に見えてます。
手元資金が少ない中堅デベ以下は苦しいでしょうね。
やはり叩き売りして市場在庫が一巡。新たなマンション価格は購買力の限界もあり伸び悩み。
ただし着工数の減少や廉価仕様のマンションが増えるに伴いゆくゆくは相場も３時割くらいの下げ(私見です)で落ち着くのではないでしょうか。
安く買いたいなら今の下げ市況のボトムだと私は様子見してます。

[808: 匿名さん]

中小の倒産、投売りが始まって近郊、郊外で値崩れが始まる。
大手中心の都心部は完成在庫を持ちながらじっくり売られて、
値段は下がらない。
これが共通認識でしょうか？

[809: 匿名さん]

都心も下がるでしょう

[810: 匿名さん]

>>809
何故でしょうか
安売りする必要が無い大手ばかりじゃないですか？

[811: 匿名さん]

大手も大変ですよ

[812: 住まいに詳しい人]

>>810
ん？

都心は値上げ幅が極端に大きいのですから
ファンドという買い手がいなくなった今は下がるしかないわけで

まぁ二極化厨というのは23区全体の供給量ぐらいしか追いかけていないから
実は都心高額物件が空前の大量供給されていることなんて認識できていないのでしょ

[813: 匿名さん]

>>810
色々要因はあるけどかんたんな１つ挙げると、
これから２００７年より安値でマンション用地を仕込んだ業者の物件が供給されるから。

２００７年以降、一切都心マンションが供給されないなら高値にしたまま売れるのを待つことが出来るだろうけど、
今後も新規物件が供給されるってことはわかるよね？
一気に値崩れさせるような売り方はしないだろうけど。

[814: 匿名さん]

810は都心に今買おうとしているor買ってしまったために都心は下がらないと信じたい人かな？

[815: 匿名さん]

下がる前に3兆円規模の対策がありそうだね。
報道2001でやってたよ。

[816: 匿名さん]

>813
都心三区、大手デベで2007年以降に土地を仕入れて販売になる物件あるなら是非教えて欲しい。

[817: 匿名さん]

２００８年の鉄鋼の仕入れ、４割も高いんですよね・・・。

[818: 匿名さん]

>>815
詳しく教えて下さい

[819: 匿名さん]

都心の高額物件は数が増えすぎたよな。

やっぱ坪３００万円前後以下の都心部マンションしか安心資産はなさそうですね。

[820: 契約済みさん]

仕入れの土地の値段が下がれば下がります。バブったのは土地だから。
鋼材だの影響なんて微々たる物。人件費は安いままだしね。

[821: 匿名さん]

>>820
高輪、芝浦、品川あたりが実際下がってきているようです。
都心から離れているわりに高かったのはやはりバブルだったのか？

[822: 匿名さん]

豊洲も上がり過ぎましたね。

[823: 匿名さん]

>>822
国土交通省の調査だと豊洲は横ばいだったよ。
吉祥寺、立川といった郊外が下がってました。

[824: 匿名]

都心部というのは当然、山手線の内側です。
湾岸部は坪250万でもまだまだ高い。特にタワーマンションは今後人気がなくなりますから。

[825: 住まいに詳しい人]

>下がる前に3兆円規模の対策がありそうだね。

財務省が年金資金で直接REITでも購入するのかなｗ

財政出動で直接不動産を購入するなんてことは出来ないのだから
弱小デベ/素行不良なデベだけを潰して
一方で不動産価格の雪崩を小さいうちに止めるなん離れ業は不可能でしょ

[826: 匿名さん]

この流れ読んでたら
「みんなで協力して今より安値で売らなければ、株が値下がりせずにみんな儲かる」
と本気で言ってた素人を思い出した。

そういや、eマンションでも
「買った値段より安値で売りたい人なんて居ないんだからマンション価格は値下がりしようがない」
って言ってた人間が居たような記憶が・・・・

[827: 匿名さん]

>>823
高輪の値下がりが一番ひどかったですよ。

[828: 匿名さん]

高輪といえば、私の叔母が住んでいる高級住宅街。

一生住める気がしない。でも、雰囲気だけで高級を保っているような気はする。特段便利
ではないし・・・。

せっかく東京に住むなら、雰囲気だけでなく、都内のどこにでも便利に行ける場所が
いい。原宿、渋谷、新宿、神保町、三田（田町）、目黒あたり。　東京駅周辺は、住む
にはちょっと不便。

[829: 匿名さん]

豊洲はあれだけマンションができて、商業施設ができて、あがってなければ、下降している
のと同じ。

高層タワーには、新耐震基準ができるそうなので、大暴落必須でしょう。

日本みたいに地震の多い国には高層タワーはそもそも合わない。新耐震基準なんて
できなくても、購入する人は少ない。メンテナンスは大変だし。景色がいいと
いったって、あれだけ密集してしまったら、眺望なんてあるわけがない。最上階
近くだけでしょう。高層タワーの中層とか低層って意味あるの？　でも、中層
とか低層に住む人がいなければ高層もありえないわけで、矛盾満載の施設。
低層とか中層は柱だけにすれば可だと思うが・・・。中層や低層に住んで管理費
を払ってくれる人がいるからこそ、自分はそれほど管理費払わなくても高層に
住める。感謝の気持ちは持っているのだろうか・・・。

[830: 匿名さん]

こうなったら実際に売買が成立している価格を知りたいですね。
ショルームに行くと「駅近は値崩れしません」とか
「タワーの高層階は品薄で売り手市場ですから」とか
「今は一部で上昇し過ぎた価格が調整期に入っているだけ」と
強気な営業トークを良く聞きますが本当かな？

[831: 匿名さん]

駅近が値崩れしないのは事実。

なんといっても便利。男性だと、それほど切実ではないでしょうが、ハイヒールはく
女性にとっては重大な問題。

タワーはもう駄目。なぜなら、高層タワーの新耐震基準が出来る予定だから・・・

まあ、３，４年くらいは猶予がありそうなので、その間に売り払ったほうがいいですね。

[832: 匿名さん]

駅近が値崩れしにくい理由が、ハイヒールが大変だから？
何のこっちゃ。

[833: 匿名さん]

>>828

高輪は古い物件（昭和５０年代とか）がとても多いのですが、昨年くらいはとんでも
ない値段がついていました。ここ１ヶ月くらいのチラシを見ていると２００３−５年
の価格にだいぶ近づいている感じがします。

築５−１０年程度の中古の価格はまだ＠３５０くらいですかね。

[834: 匿名さん]

>>833
もう、そんなに安くなってるんですか？
去年は@400オーバーな感じだと思いましたが。

[835: 匿名さん]

>>834

今日のチラシの物件です（高輪）

広さ　価格 築年 坪単価
44.98 4980 H16 @365
73.63 9800 H19　@440
54.84 6590 H20 @397
74.50 9480 H20 @420
107.4 5980 S52 @184

まあ高輪の広いのでいろいろありますがご参考までに。
あと高輪じゃないけど御殿山でこんなのありました。

242.46 25000 H15 @341

分譲時は３億の物件なので、これが一番今日のお買い得だと思いました。

[836: 匿名さん]

便利な都心部にあれだけマンションができれば高輪も下がって行きますよ。
これからは坪単価で４００万円を超えるような物件にはくれぐれも手を出さないことです。

普通の人は利便性と住環境があれほど良くなったのにあまり値上がりしなかった江東区がお勧めです。
大量供給であまり上がらなかった分値下りリスクは小さいし、将来的には上がる可能性さえあります。

[837: 匿名さん]

>>829
＞豊洲はあれだけマンションができて、商業施設ができて、あがってなければ、下降している
のと同じ。
上がったんじゃなくて？商業施設なにか増えましたか？

＞日本みたいに地震の多い国には高層タワーはそもそも合わない。新耐震基準なんて
できなくても、購入する人は少ない。

高層住居は国が誘導して作ったわけですよ？

都心における居住機能の確保、職住近接で利便性が高く良好な都市環境の実現などを目的として、平成９年 （1997年） の都市計画法および建築基準法の改正 （同年９月１日施行） で導入されたのが 「高層住居誘導地区」 。高層住宅の建築を誘導することにより、居住人口の都心回帰を促そうとしたものです。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20080229A/index2.h...

[838: 匿名さん]

豊洲をヨイショする方をよく見受けるが、
自分の周りを見ても、東京南西部生れ又は、東京に長く住んでいる人は、
特に、地名にこだわる女性は、豊洲は選択肢からはずします。

周辺の土地柄、成り立ちを知っているので、
造船所跡地にららぽーとが出来、街が一新してもです。
今は、嫁もパートナーも女性の発言力が強くなっているからね。

豊洲を選ぶのは、独身男性、千葉方面、地方、城東に親などがいる、
そして、地名にこだわらない女性ですか。

[839: 匿名さん]

豊洲を都心と思ったり、
銀座に近いとの宣伝を信じる人も選ぶのでは。

[840: 匿名さん]

＞107.4 5980 S52 @184

これ興味ありますね。新しいより、広いほうが貴重。坪単価も結構
安い。狭いマンションは論外。旧耐震は気にならない。もっとも
どこの分譲で、どこが建設したかは気になるけど。まともな会社
は、旧耐震でも、倒れないように作っている。二流メーカーは、
新耐震でも信用できない。

[842: 匿名さん]

また始まったぜ。豊洲が都心だと言い張るやつ。

都心には高層はなかなか建てられない。湾岸タワーはもう終わりだよ。
ニュースみてないのか・・・

[844: 匿名]

つまり江東区を買う人は東京の地理を知らない田舎者や、千葉、埼玉、茨城、東京下町の人なわけですね。それなら納得です。
私の周りでも杉並や世田谷など山手線西側で育った人は、海沿いの埋立地はまったく検討対象外ですよ。

[845: 匿名さん]

>>840

これは泉岳寺近くのシーブリーズタワーズです。
いわゆるホーマットシリーズなので分譲主は興和不動産だと思います。

PP分離されていて間取りはかなりいいです。だけど築３０年前なので
２０年以上住むのはちょっと厳しそう。風格はあるけどね。
まあ５年前くらい前だとここは坪１４０万台（３−４０００万台）で
たくさんでてましたよ。プチバブルとはいえこの物件で坪１８０万は
やりすぎだと思います。

[846: 匿名さん]

今週のエコノミストだと都心の高額物件は値段が下がるみたいだよ。秋口から地価下落スパイラルの可能性だって。

[847: 匿名さん]

買う立場からすると下落はウェルカムだがマンション業者の倒産は勘弁。

[848: 大学教授さん]

首都圏の少子化が進むとともに、地方出身者がこれからのマンション購入者の中心になります。
いままで地元需要に大きく頼ってきたところは、将来的には需要が右肩下がりにならざるを得ません。

２３区の１７歳から２８歳人口が毎年どれだけ増えたか＝毎年どれだけ地方からの上京者で純増したか。

９４年１７千人、９５年２９千人、９６年３７千人、９７年４８千人、９８年５６千人、
９９年５８千人、００年６１千人、０１年６９千人、０２年６８千人、０３年６５千人、
０４年６４千人、０５年６９千人、０６年７５千人、０７年８１千人

また、団塊の世代が親から家を相続するケースが増えてきました（母親８０歳後半）。
団塊の世代は兄弟が多く、分割相続になるケースが多い。
戸建の処分売りが急速に増えて行きます。これは供給面での増加を意味します。

このように、地元需要に頼ってきた地域は、将来的に需要が減り、供給が増える事態に直面します。
従って、長期にわたって不動産価格が低迷する可能性が高いと結論付けられます。

[849: 大学教授さん]

０１年から大卒の上京者が目立って増えてきています。当時２２歳、現在２９歳。
地方上京者の購入が本格化するのは５年後でしょう。
それまでは都心部に対する需要は徐々に上がるものの、低いレベルに維持されるでしょう。

但し、賃貸については既に大きなうねりが始まっており、２０歳台の都心部居住が年々進んでいます。

[850: 匿名さん]

お勧めの地域は新耐震基準の導入で
資産価値に壊滅的な打撃を受けそうですね。

[851: 匿名さん]

>>846
エコノミスト見ました。
マンションとオフィスビルについて書いてあったけど、要約するとこんな感じ。

マンション：
・現在のように外部環境によっては大きく市況が変化する可能性がある時期においては、
　「売却や賃貸することを考慮したマンション購入」すなわち出口戦略の必要性が高まる。
・購入時の価格がその後それほど大きな意味を持たなくなってくる。
・購入したマンションのその後を定性的なデータや地域固有の特性などの周辺情報によって
　ある程度予測する術を持たなければいけない。
・マンション購入以降の「相対的な価値」の変化を検証することなく購入に踏み切ることは、
　それ自体が大きなリスクとなる。

オフィスビル：
・２０１１年１２年に東京駅周辺で大量のオフィスビルが供給される。同じ時期に新宿、大崎、
　二子玉川などでも大規模再開発が完了する予定。東京駅周辺は潜在需要が強いためビル市況
　が悪化する可能性は低いが、郊外部では空室率が大幅に上昇し、２３区内でもエリア
　によってビル事業の環境に大きな格差が生じる。

[852: 匿名さん]

簡単に言うと、都心回帰の行き着く先を今から予測しろってことです。マンションもオフィスビルも・・

[853: 匿名さん]

>>848
アエラに地価暴落駅のランキングが出てたけど近郊と郊外ばかりでしたよ。一昔前の地価が高い近郊住宅地も入ってたよ。

[854: 匿名さん]

エコノミストは駄目。翻訳かと思って読んでみたら、ほとんどが日本人が書いている記事。

新しい情報なんて何もない。

週間東洋経済かダイアモンドで充分。私は特集次第でどちらを読むか決めている。
私は東洋経済のほうが好きだけど。ダイアモンドは、業界寄りというか、なんか
すっきりしないことが多い。

余計な情報は見ないのが吉。余計な情報を見ると間違えるぞ。

[855: 匿名さん]

買わないほうが良い駅
2008年／高価格だが相対的に賃料が低くマンションPERが高い駅
沿線名駅名　　　　　　　　　　新築マンションPER　　7 0㎡価格（万円）　7 0㎡賃料（円/月）
東京地下鉄日比谷線　六本木　　　　4 6 .8 7 　　　　　　 20,626　　　　　　 366,761
小田急小田原線　代々木八幡　　　　4 5 .4 9　　　　　 　 13,763 252,146
東京地下鉄銀座線　赤坂見附 4 5 .4 3 16,067 294,701
ＪＲ横須賀線　鎌倉 4 1 .6 1 9,895 198,176
東京地下鉄千代田線　乃木坂 3 8 .9 2 13,924 298,101
小田急小田原線　成城学園前 3 8 .7 6 9,010 193,725
東急田園都市線　桜新町 3 7 .4 3 9,564 212,947
ＪＲ山手線　渋谷 3 6 .3 9 14,817 339,323
東急田園都市線　駒沢大学 3 5 .1 1 9,224 218,919
東京地下鉄副都心線　雑司が谷 3 3 .6 6 8,705 215,515

[856: 匿名さん]

>>854
おかしな点を指摘すれば、理解できるけど
好き嫌いではねｗ

[857: 匿名さん]

851読んだけど、ひどいね。

買う価値のない雑誌だ。どこに新しい視点があるの・・・。

誰かが言ったことを繰り返しているだけじゃないの。今時、ちょっと勉強すれば、素人でも
これくらいのことは言える。

週間ダイアモンドが最近、石油相場についての特集を組んでいたが、その中に、今後の石油
価格についての討論があった。石油天然ガス資源機構のエコノミストが、石油はまた下がる
と断言していた。世論は、もうすぐ、200円を超えると騒いでいた時期。これくらいの
メッセージが発言できなければ、プロの意味なし。

金利の将来はわからない、土地の価格についてだって将来はわからない。1990年に前の
バブルが終了した時、今後2度と土地バブルは生じないと言われていた。みんな嘘っぱち。
アメリカのキズは深いが、そこを脱した時、何かが起きる。まあ、起きなければ、
資本主義は終わり。上昇しているところに、金を回す、というのが資本主義だから。

[858: 匿名さん]

>>857
素人でも分かる当たり前のこと（正しいこと）を書いて、金を取るのはけしからんと言うことですか？
分からない人もいるでしょうから、一般的には有益な情報だね。
分かっている人は立ち読みで十分ですね。

[859: 投資家]

所詮評論家新聞記者の言うことは当ったためしがない。
長いスパンで見れば・・・
短期スパンで見れば・・・
投資サイクルで見れば・・

いつの時代でも
いくらでも言える話

ライター・評論家などの文家は世論に対し常にメッセージを発しているが、危機感を煽らないと購入してもらえない、結局同じネタの使いまわし。

私も、実際のところ、利回り物件の良い物探しているがまったく出回っていない。

むしろ売主が破産しないと良い物が出てこない。

しかし前回のバブルと違いメガは資金潤沢で、企業選別しているだけで、底抜けするような価格下落はもうあり得ないと考えるべきではなかろうか？

前回のバブル崩壊とはまったく違い金融環境が安定しているため。

周りにもいるが、『そんな下がらないじゃないの』と買い主が焦るのも分かる気がする。

[860: ビギナーさん]

結局、どうなんでしょう？
3月くらいまで待ったほうがいいのでしょうか？
デベさんは、「都心は値下がりが無い！」って言い切ってるし。。。
でも、どう考えても適正価格とも思えない。。。
郊外は新築物件が減ってきているし。。。
経済に明るくないのでかなり困っています。

[861: 大学教授さん]

>>852
専門家であれば都心回帰の行き着く先を示してもらいたいものだ。
少なくとも１０年先くらいは、既に決まっている開発計画と、
その延長線を見れば予想がつくだろうに。

ズバリ言うと、取り残されて、不利益を被る地域の業者のクレームが怖いからだろうか？
常にオブラードに包んだ言い方に終始している。

[862: 匿名さん]

＞3月くらいまで待ったほうがいいのでしょうか？

個人の住宅についてはよくわからない。

今売れ残っているのを買いたたくという手はあるが、売れ残っているのはろくでもない
物件ではないかという気もする。ただし、今は購入意欲が落ちているのは事実なので、
よりどりみどりではないかと思う。

将来のことは全く不明。高級物件が造られなくなるという可能性もある。土地は
下がる可能性が大きいが、今まで予想があたったためしがない。日本に限らず、
住宅購入は個人の最大関心事。安くなればすぐ買う人が出てくるので、新築はあまり
さがらない。その目安は、人口が増えている地域かどうか。人口が減っている地域は
土地の値段は絶対にあがらない。

良い物件を見つけたら、損得考えずに、購入するのが吉。ただし、思わぬ家庭の事情
で、売る可能性はあるわけで、リセールヴァリューは常に考えておく必要がある。
大規模、駅近、90m2以上の広さという3大要件は確保しておいたほうが良い。DINKS
向けの狭い物件(60m2以下)は、駅から3分以内でないとリセールヴァリューはない。

[863: 大学教授さん]

>>853既出ですがご参考まで。

都心に直通ではない駅を中心に地価の下落が始まった。首都圏の少子化が進み、地元需要が減り、
利便性重視の時代に変わって行く。利便性で劣る地域は長期にわたり下落を続ける可能性が高い。
（京王線は新宿線乗り入れで都心直結とは言えない）
また、もう１つの特徴として、新宿に至近である点が評価されていた駅が大きく下落している。
新中野は新宿に近く、ワンルームマンションの建築が盛んな地域だが、供給が過剰で賃料の
値崩れが起こり、買い手が無くどこまで下がるかわからない状態。ビジネス街として新宿は
ポテンシャルが低く、ここに至近と言って賃貸の供給を増やせば直ぐに過剰状態に陥るようだ。
東京カンテイ調査、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％、２位　新中野　丸の内線　２５．３％、
３位　上北沢　京王線　２５．０％、４位　めじろ台　京王線　２４．４％、
５位　王子神谷　南北線　２３．４％、６位　成増　東武東上線　２０．８、
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％、８位　武蔵野台　京王線　１９．６％、
９位　奥沢　東急目黒線　１９．３％、１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％

[864: 匿名さん]

集合住宅の平均施工単価は、この1年間で坪当たり2万6000円上昇して、2007年7月〜08年6月（08年6月期）は坪63万4000円となった。日経アーキテクチュアが08年6月上旬に実施した「建築市場動向調査」でわかった。

[865: 匿名さん]

>>859は長文な気がする。

[866: 周辺住民さん]

少なくとも、近県郊外は壊滅的価格崩壊がすすんでると、雑誌ＴＶでは、騒がれている。
しかし、この２３区内に流入する人口は増えており、住宅保有希望者がゴマンといる。
満足している、賃貸族は、４割でしかない。

今は、調整だが石原都知事以下オリンピック招致に成功し、また都内の物件は脚光を浴びるに違いない。
山の手線各駅の改修工事やエレベーター設置は、五輪に向けての対策だそうだが、コンパクト五輪招致は、恐らく上手くいき東京開催になるだろう。中国の商業主義からロンドンそして日本へエコ五輪は潮流になるだろう。

２０１６年に向けてまた都心に脚光が集まる。

地価はまた上がりだすかもしれない。

[867: ご近所さん]

そうなると、無理してでも中央区港区江東区に注目したいですね。

[868: 匿名さん]

地価上昇の根拠が東京オリンピックって、妄想もいい加減にしろよ。
東京オリンピックによる特需（景気）と地価に直接の相関はないし、
とは言ってももし開催決定したら確かに地価上昇ありうるけど、
それこそ投機マネーによるバブル以外の何者でもない。

[869: 購入検討中さん]

まあ、あなた方が買わなければ下がる、買えば上がる。
ただそれだけの話。俺としては現状よりあと3割下がったら買い。
2割だと、かなり悩むが、良い物件なら買ってしまうかも。

[870: 匿名さん]

調子に乗って最近の地価上昇分＋αを分譲価格に乗せた結果、平均的な所得のサラリーマン層
の実需の上限を超えた価格になったマンションが売れてないんだから、近郊住民が流入した
ところで価格が下がらないと売れないよ。

潜在的な需要は根強いから、5000万超の販売不振高額物件を思い切って1000万位値引いて
売り出せば、あっという間に売れると思うけどねぇ。

[871: 匿名さん]

東京オリンピックは関係なくて、都心回帰が続く限りは割安な江東区、墨田区あたりが注目され続けるのではない？街工場、倉庫系は今の東京では都心にある必要は無いから次々無くなっちゃって、その土地使ってマンションになるから、価格が上がって売れなくなる可能性も無いし、ずーっとしばらくは都心回帰モードじゃないか？そうこうする内に街の雰囲気もがらっと変わってくるし、スカイツリーもできるし、

[872: 匿名さん]

>>859
長文またハンドル名変えて出てきたな。

サブプラ前に予想をさんざん外しまくったあなたがそんな事を書いても誰も信用しないと思うよ。

だって、「地価は下がるはずが無い」ってさんざんしつこく吹聴したあげくこの現状だもんね。

[873: 匿名さん]

＞８６９
いい物件が２割も下がるわけ無いじゃん。
郊外、駅遠物件でも、３割下がるまで待ってたら、他のみんなが買ってしまうよ。

その、浅はかな考えが笑える。

[874: 匿名さん]

さあ、どうする、869
売られた喧嘩を買うか？

[875: 匿名さん]

ＣＭＴなんか上層階、真っ暗。ファンドの買占めだね。今出来てる賃貸物件もガラガラ。こんな状態では、上がらない。実需は、冷え切ってる。そのうち値下げ合戦か？

[876: サラリーマン]

坪200万以下にならないと売りは加速しません。
今の経済状態ではそれ以上の物件を買えるのはほんの一握りですよ。

[877: 匿名さん]

銀行金貸さなくなったから、高級物件は、動かん。最近、融資の審査かなり厳しい。日本の産業は、新興国にやられ、低迷中。大手でも、将来は、分からんよ。

[878: 匿名さん]

>>876
坪２００万円以下のところはいくらでもありますよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/unit_price_ranking_4....
都心部は当然無理ですがｗ
坪２００万円以下のところで売り加速してますか？ｗ

みんなが欲しがるところは大量供給があったとしても坪２５０万円以上にはなりますよ。

[879: 買い換え検討中]

最近のマスメディア達の不動産不況記事には、唖然としますね。それで発行部数が増えるのだから書くのでしょうけど。前のバブルの時もそうでしたね。話題にし易く、叩き易い業界だからね。
そんな記事を真面目に論議することもむなしいね。私は今の状況は一時的だと考えます。需給関係は何も変わっていない。むしろ供給が減っているしね。経営の下手な会社が淘汰された後は、元の上昇基調に戻るでしょう。下がっても上がっても不動産投資は高利回りです。

[880: 匿名さん]

>>878
「坪２００万円以下」と聞いて、勇んで指定された場所を見ました。
どっと１日の疲れが出ました。
もう寝ます。おやすみなさい。

[881: 購入検討中さん]

まじめな話、坪単250万のマンションって、普通の勤め人にとってはかなり背伸びした価格
だよね。相当の親援助か、株かＦＸのあぶく銭ブースターついてない人は買えなくない？

[882: 869]

>売られた喧嘩を買うか？

いや、いちいち反論するほど暇じゃないよｗ
別に下がらないと思うなら、そう思えばいいんじゃないでしょうか。
「信じる自由」とか「思い込む自由」は誰にもあるからね。
ただ、デベは売らないと倒産してしまうけど、俺たちは買わなくても死なない。
その気になれば、5年でも10年でも待てる。それだけの話。

[883: 匿名さん]

>>881
普通の勤め人は都心にはすんじゃだめってことでしょ。
都心にすみたきゃ最低坪300が買えるくらいかせがなきゃだめだと思うよ。
それは今後もかわらんよ。

[884: 匿名さん]

>>882
思い込みはげしいな

[885: 匿名さん]

よく見ると去年より坪単価が下がっているところが結構あるな。
２３区だと新宿区、豊島区、品川区、中野区、荒川区、練馬区、板橋区、北区の８つ。

新宿区 365 366、豊島区 311 341、品川区 291 357、中野区 288 303、小金井市 259 273、
荒川区 252 261、練馬区 245 247、横浜市西区 243 247、川崎市中原区 239 259、板橋区 232 244、
横浜市青葉区 225 246、府中市 195 207、北区 190 257、戸田市 187 189、さいたま市南区 187 191、
和光市 182 192、横須賀市 175 195、茅ヶ崎市 173 189、市川市 171 202、青梅市 166 197、
千葉市花見川区 165 174、横浜市泉区 160 171、東村山市 157 186、藤沢市 155 179、さいたま市北区 153 156、
大和市 152 156、平塚市 151 164、座間市 149 150、厚木市 146 151、横浜市保土ケ谷区 139 152、
千葉市美浜区 139 143、横浜市旭区 137 206、さいたま市桜区 132 138、八潮市 131 149、八千代市 129 140、
桶川市 128 138、杉戸町 127 134、海老名市 122 123、流山市 117 155、鴻巣市 113 126、
佐倉市 110 117、市原市 103 114、

[886: 匿名さん]

２３区見ると品川区を除いてみんな北部の内陸部です。このあたりに今後の売れ筋のヒントがありそう。

[887: 匿名さん]

上がってるとこも多いじゃねーか。

[888: 匿名さん]

１００件中４２件が値下がり、二極化ですか？

[889: 匿名さん]

>854
>857

本当に経済誌読んでますか？「ダイ”ア”モンド」ってわざとでしょうか？「ダイヤモンド」でしょう。本当に読んでいるのであればこんな基本的なことを間違えるとは到底思えない。

あと、不安煽り記事が多いのはどちらかといえばダイヤモンド。今週のGMに関する好意的な記事は意外だったが。東洋経済は比較的ニュートラル。ついでに、「The Economist」誌と違い「週刊エコノミスト」誌の執筆者が日本人なのは、今回に限った話ではなく、いつものこと。なぜ翻訳だと思ってしまったのか、理由を知りたいところ。エコノミストが立ち位置的には最も中立的かと思われます（キヨスクに多く陳列されているわけではなく、部数を積極的に追う雑誌でもないでしょう）。

無知蒙昧甚だしい。。。

[890: 購入検討中さん]

>>885 それ何のデータ？成約価格？それとも販売価格？新築？中古？
まあ、成約価格は秘密のところが多いから、統計だけだと、実勢価格はなかなか分からない。

しかし、ここ半年で都心の物件の家賃が軒並み下がっている。少なくとも1割は下げている。
それでもあまり埋まっていないから、まだまだ家賃の下落傾向は続くと思う。

まあ、物件価格は家賃に連動するから、家賃動向を見た方が確実だと思うよ。

[891: 匿名さん]

ははは・・・

あなたが表紙をじっくり読んでいるのはわかった。今まで、ダイアモンドだとばかり
思っていた。diamond の日本語化だよね。私的には、ダイアモンドにしかならない。
”ヤ”はどこから来たのか・・・

ま、それは枝葉末節だからいいとして、週間エコノミストは毎日新聞社の刊行。
この会社は、先日も、日本の国辱物の記事を書いて、謝罪したばかり。どこが公平
なんだか・・・。勉強していない記者が多い。

私は、エコノミストという雑誌は、てっきり、イギリスのeconomistの関連だと
勘違いしていた。昔、一度読んだきりで忘れていた。

まあ、いいや見解の相違ってことで。economist　読んだほうが勉強になると
思うよ。それじゃ。

[892: 通りすがりですが]

↑何とも醜い負け惜しみですなぁ

[893: 匿名さん]

８９１さんは正しいと思う。

[894: 匿名さん]

>>891
>週間エコノミストは毎日新聞社の刊行。
この会社は、先日も、日本の国辱物の記事を書いて

はい、変態捏造記事を世界に発信で、ただ今不買中です。

[895: 購入検討中さん]

>>894 そういう話は2chでやってくれ。ここでやるな。

>>891　痛々しいから、もうしゃべるなよ。

で、結局>>885のデータは何なんだ？ソースぐらい出してほしい。

[896: 匿名さん]

>>895さん
私も、>>891さんの方に同意です。

[897: 匿名さん]

首都圏を中心に不動産開発などを手がけるセボン（本社・東京）は２５日、東京地裁に民事再生法の適用を申請したと発表した。負債総額は６２１億円。同時に民事再生を申し立てた子会社分をあわせると約７８５億円。

　１９７４年設立で、戸建て住宅や賃貸用ビル、マンションの開発が主力。０８年５月期の売り上げは５８８億円だった。「市場の急激な縮小で予定していた物件の売約が進まず、資金繰りが付かなくなった」としている。

　不動産業界は米国のサブプライムローン（低所得者向け住宅融資）問題をきっかけに海外からの資金流入が減少。国内金融機関の融資も厳しくなり倒産が相次いでいる。

　セボンの連結子会社でジャスダック上場の旭ホームズ（本社・東京）は同日、「独立性を維持した経営で、相互依存関係にないため、業績に影響はない」とのコメントを発表した。

[898: 情事通]

885は　ヤフー不動産のデータじゃないかな？

新宿区の下落率は微々たるもの。統計的誤差の範囲内で、これは横ばいと見るべき。やはり都心区は強い。他内陸区もそこそこの値下がり。

他方、品川区の下落率は極めて顕著。これは大暴落で、救いようがない。まさしくエリア別の局地バブル崩壊が深刻です。

[899: 匿名さん]

買わないほうが良い駅
2008年／高価格だが相対的に賃料が低くマンションPERが高い駅
都心と近郊に集中しています。価格は上がっても家賃は上がらず。将来の資産価値は下げかな？
一方、利便性、住環境が向上して家賃レベルが上がるとともに、坪単価も上がる健全な動きのところも
あります。こんなところが買い。

沿線名駅名　　　　　　　　　　新築マンションPER　　7 0㎡価格（万円）　7 0㎡賃料（円/月）
東京地下鉄日比谷線　六本木　　　　4 6 .8 7 　　　　　　 20,626　　　　　　 366,761
小田急小田原線　代々木八幡　　　　4 5 .4 9　　　　　 　 13,763　　　　　　 252,146
東京地下鉄銀座線　赤坂見附　　　 4 5 .4 3　　　　　　　 16,067 　　　　　　294,701
ＪＲ横須賀線　鎌倉　　　　　　　　　　 4 1 .6 1　　　　　　　　 9,895　　　　　　 198,176
東京地下鉄千代田線　乃木坂　　　 3 8 .9 2　　　　　　　 13,924　　　　　　 298,101
小田急小田原線　成城学園前　　　 3 8 .7 6 　　　　　　　　9,010　　　　　　 193,725
東急田園都市線　桜新町　　　　　　 3 7 .4 3　　　　　　　　 9,564　　　　　　 212,947
ＪＲ山手線　渋谷　　　　　　　　　　　 3 6 .3 9　　　　　　　　 14,817　　　　　　 339,323
東急田園都市線　駒沢大学 　　　　3 5 .1 1　　　　　　　　　 9,224　　　　　　 218,919
東京地下鉄副都心線　雑司が谷　 3 3 .6 6　　　　　　　　　 8,705　　　　　　 215,515

[900: 匿名さん]

都心にあれだけマンションが増えちゃうと、
家賃は高くても７０ｍ２で３０万円、坪で言えば１万４千円。
年間で坪１７万円。ＰＥＲ２０だとマンション坪単価３４０万円。

マンション坪単価が３４０万円を超えるようなところは収益性、資産性が低い。
一つの目安だと思いますから参考にしてください。

[901: 匿名さん]

本当に家賃賃貸料下がってるの？
繁忙期でもないのに賃貸料下げるのって効果あるんかね？
更新でさげることはないよね。

[902: 匿名さん]

>>901
最近はいったん県境外周区の家賃が安いアパートに入って、給料が上がっていって都心部の
賃貸マンションに引っ越すケースが増えているので、繁忙期と閑散期の差が縮まっています。
だいたい３年くらいで引っ越しているみたいです。

[903: 購入検討中さん]

>>898 yahoo不動産のデータは、売出価格であって、成約価格じゃないでしょ。
積み残っている在庫をみると、実際はあと10％-15％は下がっているはず。
下手したら20％越えの地点もあるかもしれない。
まあ、今は、全く買い手が付かなくてストップ安の状況だから、そんなときに
不動産を買う人はよっぽどの物好きか、経済音痴でしょう。

>>901　確実に下がっている。毎月ネットをチェックしていれば、すぐに分かる。

[904: 匿名さん]

>買わないほうが良い駅

というより、埋立地あたりを検討している層には価格的に無縁の買えない駅。

[905: 匿名さん]

>>899

住宅を買う人は、賃料利回りや投資効率を考えている人ばかりじゃないからね。
それらのエリアは寧ろ所有することや住むことにステータスが伴う場所だよ。
投資効率が悪くとも持ちたい・買いたい・長く住みたいという人が相当数存在する場所だからこそ
投資には見合わない高値で張り付く。

[906: 匿名さん]

ますます大手の一人勝ちになってきましたね。

耐震偽装から大手寡占、価格上昇に弾みがついたが、低価格を売りにしていたデベの倒産ラッシュ、資金調達難で更にその傾向が強くなってきた。

金融主導の引き締めも、金融庁が来月から銀行に査察に入り、やや弛む。

郊外はメタメタだが、都内は戻りそうだな。

[907: 購入検討中さん]

>ますます大手の一人勝ちになってきましたね。

あれだけの完成在庫があると、大手と言えどもやばいぞ。

[908: プロ住民さん]

907さん

考えすぎと言うか、希望的観測としか思えない。

寡占が進んでいる現在メガバンクを持つ財閥系は不動産取得に前向きです。
一気に都心の一等地を狙っているとしか思えません。

アーバンはみずほＧが手を引いてからの民再であり、その後のスポンサーとみずほＧが手を握っているとしか考えられません。

都内一等地をめぐる財閥系バンクと一等地を狙う不動産屋の腹黒い策略が気になりだした。
今後は民再絡みの物件ごとの仕掛けがますます表面化するのではないでしょうか？

[909: 匿名さん]

アーボンは、ＢＮＰの裏ＣＰと空売りじゃないの？
今回のプチバブルだって外資と９８３だろ

[910: 購入検討中さん]

>>908　だから、今現在積みあがっている膨大な完成在庫をどうするのよ？

完成在庫を処分できないのに、新たな土地を買っても意味がないでしょ？

都合の悪い情報から目を背けるのはやめましょう。それこそ希望的観測ですよ。

[911: 匿名さん]

だから大手は体力あるから値下げなんかしないよ。

分からないかな…ブランドの失墜策を自らしないよ。
聞いてみたいね…どこの財閥系大手がディスカウントに応じているかね…

世間知らずな人に忠告しよう。

バブルの調整が終わったら、もう一度都内には金が入ってくると考えられないかな

先取しないと値上がりを読んでる分儲からないからないぞ…

外資は、再度一等地狙いで金入れてくる準備しているぞ〜

これからは、破綻した先にドンドン買い手が現れるよ。


悲観論の中にこそ真実は隠れているんだよ。

[912: マンコミュファンさん]

＞911
あなたがおっしゃる大手がどのレベルからなのかはわかりませんが、東京建物は
値引き、二重価格による値下げをしていますよ。

あと、デベロッパーではないが住友商事の分譲マンションも値下げしてます。

[913: ご近所さん]

>>No.911

一等地って、銀座4丁目の交差点の辺りに、マンション建てるのか？

>先取しないと値上がりを読んでる分儲からないからないぞ…

またその内、価格上がるけど、その後は又下がるぞ。
常識的に考えて、下がってから買って、上がったら売らないと儲からんだろ？

[914: 匿名さん]

>912
東京建物は最近、人気になるようなマンション売ってましたっけ？
有明はなんだかなぁだし。

[915: 匿名さん]

財閥系って住友、三井、三菱？野村は？
会社はつぶれそうも無いが市場価格が下げてるから多少影響あるんじゃないかな。
景気浮揚も早くて十年後。それまではアラブのファンドと中国人に日本の不動産投資をお願いするしかないね。

[916: 匿名さん]

>>911
三菱地所も２３区城南地域で値下げ販売してましたが・・・

[917: 大学教授さん]

アエラ、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％、２位　新中野　丸の内線　２５．３％、
３位　上北沢　京王線　２５．０％、４位　めじろ台　京王線　２４．４％、
５位　王子神谷　南北線　２３．４％、６位　成増　東武東上線　２０．８、
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％、８位　武蔵野台　京王線　１９．６％、
９位　奥沢　東急目黒線　１９．３％、１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％
１１位　西八王子　中央線　１８．７％、１２位　西永福　京王井の頭線　１７．６％、
１３位　南千住　日比谷線　１７．２％、１４位　洗足　東急目黒線　１６．１％、
１５位　池袋　山手線　１５．６％、１６位　北野　京王線　１４．７％、
１７位　世田谷　東急世田谷線　１４．６％、１８位　大井町　京浜東北線　１３．９％、
１９位　中野富士見町　丸の内線　１３．５％、２０位　護国寺　有楽町線　１３．４％、

[918: 大学教授さん]

７月の実績が出ました。
不動産情報サービスのマーキュリーの調べでは、2008年7月に首都圏で4302戸の分譲マンションが
供給された。前月比で見ると206戸減とわずかな減少だが、前年同月比で見ると3928戸減と、
大幅な減少である。
申込率は首都圏全体で65％と売行きのペースは引き続き低迷している。地域別で見ると、
東京23区が79％と好調だった反面、東京都下が69％、横浜・川崎が64％、埼玉県が57％、千葉県が
49％、神奈川県下が35％と駅遠物件が多かったエリアで苦戦している。

■市区別供給戸数上位20の申込率 順位 市区 供給戸数（戸） 申込率（％）
1 東京都江東区 453 78%、2 東京都大田区 217 82%、3 東京都墨田区 217 50%、
4 東京都港区 185 85%、5 東京都練馬区 141 83%、6 千葉県船橋市 122 66%、
7 千葉県柏市 120 35%、8 東京都杉並区 118 88%、9 東京都目黒区 108 100%、
10 千葉県市原市 98 26%、11 東京都荒川区 93 91%、12 東京都足立区 91 70%、
13 東京都台東区 86 56%、14 神奈川県川崎市高津区 85 58%、15 東京都板橋区 84 54%、
16 東京都新宿区 78 54%、17 埼玉県志木市 77 96%、18 東京都世田谷区 74 72%、
19 東京都八王子市 72 60%、20 東京都東村山市 70 100%

[919: 購入検討中さん]

>>911 が袋叩きにあっていて笑いました。
まあ、デベの関係者か、中古物件を売りに出している素人投資家なんだろうな。
かわいそうに、この不動産不況はあと10年は続きそうなのに...。

[920: 匿名さん]

不動産不況というのは素人大家にはチャンスです。

[921: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可物件数を見ると。
渋谷区５件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、
北区４件、豊島区４件、足立区２１件、荒川区４件、江戸川区６件、葛飾区８件、江東区１件、
墨田区３件、台東区２件、杉並区７件、中野区５件、練馬区１１件、大田区１１件、品川区５件、
世田谷区１８件、目黒区２件

[922: 匿名さん]

>>919
また根拠ないなぁ、この人。
10年も不況続くわけないだろ…。
釣りですよね？

[923: 匿名さん]

ここって、オタクの集り？

[924: 大学教授さん]

首都圏の少子化が進むとともに、地方出身者がこれからのマンション購入者の中心になります。
しかし、高卒上京者が中心の就職氷河期世代は期待できないでしょう。
ポスト氷河期世代については、０１年から大卒の上京者が目立って増えてきています。
当時２２歳、現在２９歳の人たちです。

地方上京者の購入が本格化するのは５年後でしょう。
それまでは都心部に対する需要は徐々に上がるものの、低いレベルに維持されるでしょう。
但し、賃貸については既に大きなうねりが始まっており、２０歳台の都心部居住が年々進んでいます。

[925: 匿名さん]

教授はまわりくどくていけない。
彼の説のサマリーは以下の通り

いけてる区

・江東区（教授独自の分類では都心区らしいけど）

いけてない区

・杉並区（新宿文化圏だから）
・中野区（同上）
・世田谷区（東京駅から遠いから）

[926: 購入検討中さん]

>>922 続くよ。君が状況を理解できてないだけ。下手したら、あと30年は続くかもしれないけど。

[927: 大学教授さん]

今まで都心回帰と称していたものは、
近隣３県、市部及び県境外周区に居住している人もしくはその子供が、郊外生活より都心部の
生活を選択し移動してくるのが主であった。
今後は、地縁、血縁が無い地方からの上京者が自由にその居住場所を選択する過程の中での、
都心部居住選択と言う形態が主となっていく。
恐らく、自由な選択となれば、都心部への志向はより強まると思われる。
但し、就職氷河期世代は上京者比率は高いものの経済力が弱いため、都心部志向は強いものの
実際都心部持ち家購入に至る者は少ないだろう。
従って、都心部分譲マンション購入が本格化するのは５年後からだろう。

[928: 匿名さん]

失われた十年だって、
輸出企業の業績が上がっただけで、
内需企業は、その十年の後も落ち続けていたというのが定説

不況が続かないとか、為替は幾らとか、不動産は今が底とか、
浅すぎて、実社会ではハブられてるんだろうな。

[929: 匿名さん]

>>926
君のまわりは30年間は不況なんだろうけど・・・。
世の中は君を中心に回ってないから。
がんばってね。

[930: 匿名さん]

いまの若年層は車の購入にさえ躊躇してるし購買層として期待できるのかな。
賃貸物件がたぶつき賃料が低下し、あえて分譲マンションは購入せず賃貸で一生暮らすことに割り切れる人が増える可能性の方が高くない？

[931: 大学教授さん]

５年後、すなわち２０１３年以降都心部居住が本格化して行く。
その時東京がどのように変わっていて、購入者がどこを選択するのか？
今が購入するタイミングの人は、少なくとも５年後の東京の変わり様を想定して選択する必要がある。

[932: 匿名さん]

>>928
内需企業は十年も落ち続けていた（笑）

何の経済指標をもとに語られているのですかね？
内需企業の間で10年間マイナス（毎月の前年同月比が常にマイナス）で推移した指標は何ですか？

定説とかいって、ただのどっかで聞いた話の思い込みを語っているだけに聞こえるのでもっと根拠をしめしてもらえません？

[933: 大学教授さん]

>>930
若年層における所得格差の拡大。
高学歴者どうしの結婚の増加。
女性の職場進出の進展。
結婚後、出産後も勤められる環境の整備。
単身時代からの都心部居住者の増加。

時代は過渡期で変化していますから、これらを総合的に考えるべきでしょう。

[934: 匿名さん]

教授の説によると江戸時代以降３００年以上にわたって東から西へ移動しつつある
東京の重心（人口分布上の）が、ついに西→東へ反転を始めるとのこと。
江東区は高くなりすぎ、江戸川区が買いです！

[935: 入居予定さん]

やっぱり港区渋谷区なんでしょ。

[936: 匿名さん]

内需企業と言うより少なくともハブル崩壊以降、所得水準は増えずデフレで来たわけ。
この先、少子高齢化で労働人口は急減しＧＤＰは減少の一途。不動産価値というより円が衰退し日本の価値は下がる。外国人から見ると安くなると言うことだが…
右肩上がりの成長が描けないのに国内資産の価値が下がらないと主張する方に無理があると思うが。

[937: 匿名さん]

>>936
円安になったから外資による資金流入で不動産プチバブルがおきたんだけど…。
円高だったら去年のプチバブルは起こってないね。
それに右肩上がりがおこらないから左肩下がりが起こるという理由にはなりませんね。

[938: 匿名さん]

>>936
円安だから海外マネーが入って資産価値上がったんじゃないの？

[939: 匿名さん]

↑
あ、かぶっちゃった

[940: 911]

>>919

値下がりが、10年続くとは、良くぞ言えました。
根拠はなんですか？
すぐ右向けって言われれば、右向く人らしい。

悲観論に支配されすぎ。あなたは一生賃貸族でしょうな。
まあ金が無いんでしょうがね。。
十年後はいくつですか？

ははは

「　笑えますなあ　」

値下げしても買わないのではなく買えないんでしょう。


マンションなんて所詮耐久消費財でしょ。
土地の価値あるところに持っていれば問題ないが・・・
資産価値で言えば、地方は惨憺な状況でしょう。

高くても山の手線内に買わないと大変なことになるよ。

[941: 匿名さん]

919はやばいな。
なぜそんなこといっちゃったんだろう。

[942: 購入検討中さん]

だって買えないんだもん・・・

[943: サラリーマン]

俺も江東区に住むくらいなら、より安い江戸川区を選ぶよ。
どうせ電車で通勤するんだから、通勤時間の差は誤差の範囲。

[944: 匿名さん]

>>928
>>936
は、ちょっと痛い。

>>919
は、まずは給料上がるようにがんばるのが先。

[945: 匿名さん]

>円安になったから外資による資金流入で不動産プチバブルがおきたんだけど…。
>円高だったら去年のプチバブルは起こってないね。
>それに右肩上がりがおこらないから左肩下がりが起こるという理由にはなりませんね。

外資ファンドの資金流入
日本では低金利で調達でき、かつ、高スプレッドで運用できた。
彼らの得意とする収益還元法で評価した場合の不動産価値が良好な物件が多く
投資先として安全性が高いと評価されたため。

プチバブル
不動産市況の底打ち感と好況感に押された消費行動の向上による。

左肩下がりって言葉はあるのでしょうか？

マンションは住んでいる満足感が第一でしょうから換金性の浮き沈みに
一喜一憂することもないでしょうけど今後の市況は不透明だと思いますけどね。

ローンで購入したマンションと同じようなものが数ヵ月後に何百万も値引販売され
悲しい思いをするのは嫌でしょうから物件の選択は慎重にってとこでしょうかね。

[946: 匿名さん]

>>945
左肩上がりはないすね。
右肩下がりを皮肉っただけじゃない。

左肩上がり＝右肩下がりだけどね…。

[947: 匿名さん]

>>943
江東区も江戸川区も変わらないなら足立区がお勧め

[948: 919]

>>940　また変なのがやってきた。
人口動向・労働分配率の低下・非正規雇用の増大、どれをとっても悪い指標しかないのに、
なんで不動産が上がると信じてるのかね。よっぽどおめでたい頭の構造をしてるのか...。
まあ、不動産市況がすぐに回復すると言うのなら、ちゃんとデータを出して説明してね。

[949: 匿名さん]

>>948
940さんではありませんが、指標は過去をあらわすものですので、将来の市況をどうこういうものではありません。特に不動産関連指標は何か月も前のものを発表するものも結構ありますので。

それと940さんはすぐに回復するなんていってないと思いますよ。
なぜムキになっているのかはわかりませんが、落ち着いてくださいね。

[950: 匿名さん]

ワンルーム、投資用に買わんか？
値引きするぞ！
と業務時間中にTELがある。
おい！
と思いつつも話に付き合うと、
現在はワンルームを投げる
秋以降に大物（一棟売り？）の投げが出る
と言っていた。

[951: 919]

>>949　別にムキになっていませんよ。論理のおかしいところを指摘することを、
この掲示板では「ムキになる」と呼ぶのですか？それは日本語の使い方が
おかしいですね。

>将来の市況をどうこういうものではありません。

　それはそうですね。では、将来の市況が回復するという予兆がどこにあるのですか？
なにか良いデータをお持ちでしたら、示してください。特に、長期的な人口減は
不動産市況にとって致命的だと思います。それを覆すだけの好材料があれば、ぜひ
知りたいものです。

>>950　「大物」というのはデベ一社丸々身売りかもしれませんねｗ

[952: 匿名さん]

>>951
あなたの文章にそもそも論理がないからみなさんからボロクソにいわれているのだと思いますよ。
またムキになっているようですね。

[953: 匿名さん]

>>951
23区は人口は流入していますし、今後も流入が予想されていると思いますが、どこぞの田舎の話をしてらっしゃるのですか？

[954: 匿名さん]

>>951
日本の人口減少が今後〜5年程度で都心不動産市況に影響を及ぼすと思っているの？
おめでたい人ですねぇ。
じゃあ今後5年で都心及び都内は何人人口が減るのですか？
で、何人減ると価格はどれくらい下がることが予想されるのですか？
詳細な分析もしくは具体的な数字をだして説明よろしく。

[955: 匿名さん]

>>951
ではサブプライムが来年終焉してその後さらに市況が悪化するという予兆がどこにあるのですか？

[956: 匿名さん]

値引き後の実売価格を公表しちゃう人を募集！

[957: 住まいに詳しい人]

まぁ、不良債権の整理が進んで金融不安が落ち着いた後は
不動産価格が下落しつづけていた2000-2004年でも不動産業界はそれなりに繁栄していたわけで
今回のプチバブル崩壊後も不動産価格が下がり続く＝不動産不況とは言い切れない
　
　
不動産価格に絞って言えば
少子化と国内製造業の衰退という２つのトレンドを推し量ると
10年以上下落が続くという最悪シナリオも有り得るわけで楽観は出来ないでしょ

都内は人口が増えているなんて寝言を言う人もいるけど
日本の経済構造を考えれば東京の繁栄は日本全体の経済力があってのものであり
劇的な構造転換によって国際的な金融センターとして復活でもしない限り
東京の地価だけが上昇して行くなんてことはありえません

少子化、いえ労働人口の減少だけは今から何をやっても確実に20年以上続くのです
確実の起こる未来は市場の中で折り込まれるのは普通のことであり
都内の人口が今は増加しているなんて、この大きな流れの中では相対的に小さなことです
むしろ東京は老齢化が急速に進むことが問題になっているくらいですしねぇ

海外からの投資を呼び込む施策など積極的にせず
ただ相場の自立反発を待っているだけでは不動産価格は上がっていかないと思います

[958: 大学教授さん]

アエラ、０７年〜０８年住宅地価下落率が高い駅の
９９〜０３年安値と０８年価格との差（坪単価：万円）
大きく下がっているところの共通点は、利便性、住環境が特段向上していないのに、ミニバブルに
よって大きく値上りしたところ。
９９〜０３年安値に向かっているものの、いまだ高値（バブル価格）のところがあり、
今後さらに大きく下げ続ける可能性が高い。

１位　四つ木　京成押上線　３９．８％減、８３．９（00年）８５．０
２位　新中野　丸の内線　２５．３％減、１４７．８（00年）１９２．６
３位　上北沢　京王線　２５．０％減、１５２．８（03年）１８５．９
４位　めじろ台　京王線　２４．４％減、５５．２（03年）５５．７
５位　王子神谷　南北線　２３．４％減、９９．３（99年）１０７．８
６位　成増　東武東上線　２０．８減、９９．５（02年）１０８．７、
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％減、１４１．０（02年）１９４．２
８位　武蔵野台　京王線　１９．６％減、１０７．３（03年）１０９．８
９位　奥沢　東急目黒線　１９．３％減、２０８．３（00年）２５８．８
１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％減、１７７．６８01年）２１１．５
１１位　西八王子　中央線　１８．７％減、５１．４（02年）５８．７
１２位　西永福　京王井の頭線　１７．６％減、１６１．２（00年）２２．３
１３位　南千住　日比谷線　１７．２％減、１０３．６（02年）１４２．６
１４位　洗足　東急目黒線　１６．１％減、１７６．３（01年）２８９．９
１５位　池袋　山手線　１５．６％減、１４７．３（03年）２１４．６
１６位　北野　京王線　１４．７％減、５７．０（02年）４９．８
１７位　世田谷　東急世田谷線　１４．６％減、１７５．５（00年）２７９．８
１８位　大井町　京浜東北線　１３．９％減、１５０．３（00年）１８４．３
１９位　中野富士見町　丸の内線　１３．５％減、１６３．８（02年）２１８．８
２０位　護国寺　有楽町線　１３．４％減、１５８．６（99年）２７１．４

[959: 大学教授さん]

１２位　西永福　京王井の頭線　１７．６％減、１６１．２（00年）２１２．３

[960: 大学教授さん]

例外は南千住。
ここは大規模開発が行われていました。

[961: 大学教授さん]

今後上京者のプレゼンスが年々大きくなって行くことは既に述べたが、
近年の上京者の特徴について触れよう。
①長男、長女、一人っ子が多い
②既に地方に戸建があるケースが多い。
③戸建に対する憧れが無い。
④利便性に優れ、変化に富んだ都心部に対する憧れが強い（だから親を残して上京した）。
⑤男女平等意識が強く、共働きへの抵抗が少ない。
以上の要因は、都心部マンションへの需要を上げていくが、
逆に近郊、郊外の戸建地域の地元需要への依存度を高めて行く。
バブル化している戸建地域の価格調整は長期にわたり続くであろう。

[962: サラリーマン]

地方出身者ほど見栄っ張りですよ。
彼らが住みたいのはドラマに出てくるような場所であって、決して無味乾燥な埋立地ではありません。
江東区なんて地方の人はどこにあるかすら知りませんよ。
ここの人たちみたいなマンションおたくだけです。江東区のことをよく知ってるのは。

[963: 匿名さん]

今まで全く上京組がやって来なかった地域に
やっとマンション借りてくれる人達が出てきて舞い上がってるんですね

わかります

[964: 匿名さん]

その通り。
上京者は江東区なんて大抵知りません。
新宿渋谷表参道に遊びに行き、住むのは世田谷、という人が大半。
丸ノ内はあくまで通勤する所でその定期圏内に遊べる所をといった感じ。
住み慣れてきて所得的に節約したくなると板橋区、練馬区あたりに、
所得があれば港区、目黒区を目指す。
中央区あたりに住むサラリーマンの大半は単身者で結婚を機に西へ南へ北へ。
東を選ぶ人は稀だよ。
見栄っぱりが城西城南を支えてるし、だからこそイメージを向上させてきたのは確か。街並の景観も含めて。
常に見られてることを意識して暮らしてるから良い意味で洗練され、悪い意味で窮屈。

と、つらつら書いてきたけど江東区は便利だよ本当に。交通も買い物も。
見栄をはる人も少ないから紀伊国屋なんか来ないし、代わりに激安スーパーは増える。
見栄をはらない利便性追求型の高額納税者もたくさんいるので区内の所得格差も非常に大きい。
これからも江東区はそんな区であるべきだと思う。知る人ぞ知るでいい。わざわざ絶賛するほどの場所でもないしステータスも必要ない。
マンション価格も振れ幅の安定した国債のような存在であってほしい。

[965: 匿名さん]

江東区自体が湾岸から内陸部まで広い区なのですから、
区内の所得格差が大きいのは当然ですよ。
世田谷区も同様ですね。
下落率の大きかった世田谷区世田谷なんか、
上京者の学生が多く住んでるけど街並は下町みたいなものですから。

[966: 匿名さん]

江東区に住みたがる上京者は極めて少数派という認識でよさそうですね。

[967: 匿名さん]

大田区だって田園調布から漁師＊＊まで、格差は激しい。
まー大田区って９割がたは下町の庶民区だけどね。

[968: ご近所さん]

地方の人は江東区って知らないけど、江東区をTVで良く見てるんだよねぇ〜
CMとかドラマとか・・・・・

[969: 匿名さん]

都心のマンションがプチバブル化したのは、バブル後値下がりしたし、２３区内のインフラが郊外に比較して圧倒的に整備されたせいだろうね。同じ都民でも都心と郊外では受ける恩恵が全く違うよね。都心部は年寄りにも優しいし暮らし易いよ。都心部のマンションが手ごろ感がでると郊外駅近マンションは大変だろうね。駅近というだけで都心部と同じ価格つけてるからね。そして更に都心回帰が進むのでしょうか。だから繰り返すと思うよ。

[970: 匿名さん]

>>968
>地方の人は江東区って知らないけど、江東区をTVで良く見てるんだよねぇ〜
どう考えてもカラーバス効果です。
本当にありがとうございました。

[971: 匿名さん]

》957
人口が減るから不動産が下がると決め付けてるけど、本当にそうなるかね？

人口と不動産価格に相関性があるなら、バブルと今回のプチバブルは何故起きたの？人口が増えたんだっけ？もっと重要なことがあるんじゃないかな。

人口減がもたらすものは、都市圏の縮小です。郊外は病院、行政、バス、電車など様々なサービスが行き詰まる。一時間3本あったバスが１本になり、不便になったことで人が去り、やがて廃線になる。病院などその兆候はもう出ているのです。

パイが小さくなるとき、切り捨てられるのは弱者。それはいまの不動産業界をみても判るでしょう。

[972: 住まいに詳しい人]

>>971
残りレス数が少ないなかで、長い引きずりそうな話はなんなので
とりあえず「人口ボーナス」でぐぐってみて

[973: 購入検討中さん]

>もっと重要なことがあるんじゃないかな。

さあ？何があるんでしょう？教えてもらいたいところです。

いずれにせよ。前回のバブルと今回のプチバブルの間は15年ありますから、
次のバブルが(仮に)来るとしても、あと10年は待たないといけません。
その前に、多くのデベと素人投資家が力尽きて退場していくことでしょう。
自業自得といえば、それまでですが。

[974: 匿名さん]

人口ボーナスくらい知ってるよ。
人口と不動産価格にはなんら相関性がないと言ってるんだけ。

人口が一定だったら不動産価格は一定になるの？
1990年と2008年ではどっちが人口多くて、どっちが不動産価格高いの？

[975: 購入検討中さん]

>>974　やれやれ、「現在の人口」そのものは関係なくて、
「将来の人口予測」が重要になるのを分かっていないのですが？
1990年時点では、少なくても今後20年は人口が増加し続けることは
確定していました。しかし、2008年では、大量の移民を受け入れない
限り、今後数十年にわたって人口が減少することが確定しています。
ということで、30年前とは状況がぜんぜん違うのです。

これだけ説明しても、>>974さんには理解できないかもしれませんが。

[976: 匿名さん]

10年も掛からず動くよ
すでに下がり基調の今買いあさっているところも出てきた。

下がると認識される前に売って
上がると認識される前に買う

報道されているのは結果を受けた話ばかりだろ？

[977: 匿名さん]

第三者だけど、９７５の理論は破綻したな。
だいたい、都内に限れば人口（住人）はまだまだ、増加している。

[978: 匿名さん]

ところで。
大量の団塊世代が退職金で、老後の住まいのためにマンションを購入するって話どうなったの？
タンス預金かしら。

[979: 匿名さん]

本当だよ。これから都内は金融センターへの流れが加速し全国から労働者が流れ込んでくるのにズレたア・ホも居たもんだ。
都市計画で言えば電柱埋設。

道路整備から始まり国際都市の基盤造りを進めている、だから
中央区千代田区港区は目覚ましい発展が始まるよ。

[980: 匿名さん]

>964
ずいぶんと穿った見方をしているんですね（笑）
目黒区と渋谷区の境に住んでいますが、見栄を張っているとは思っていないし、
人の視線を気にしながら暮らしたこともないですよ。
窮屈どころか、周辺に住んでいる人たちも余裕のある方が多く、大らかな雰囲気です。
洋野菜やハム、チーズ、調味料などを買うには紀伊国屋は便利ですし、プレッセあたりは決して
高いとは思いませんが・・・。（そちらの物価を知らないのでなんとも言えませんが）
先日も近くに住む友人宅に招かれたので、レストランのデリでちょっとしたお惣菜と、おいしい
ワインを買ってお土産に持ちましたが、近くに気の利いたデリやワインセラー、ベーカリーがある
ってとても便利ですよ。

[981: 匿名さん]

》975
じゃあ2006年に上昇したのは何故？将来の人口が減るのはわかってたよね　2006年と今年で予想が変わったんだっけ？

[982: 匿名さん]

>>964さん
城南、城西、都心区の住民は人目を気にしてるという見方は偏見ですね。
それらの地域の住民が見栄っ張りと思い込むことで江東区に住む自分を正当化しているだけに過ぎません。
むしろそんな発想が出てくる964さんこそが人目を気にして生きている証拠でしょう。

[983: 匿名さん]

ここには必死な業者が結構紛れ込んでますね。

東京一極集中は否定しませんが不動産価格が下がらないとの主張は疑問だな。

[984: 匿名さん]

すみません、964ですが、世田谷の岡本に住んでます。
気を悪くされたなら申し訳ありません。私も別段人目を気にしてる自覚はありませんが、極端な話、ボロの服や明らかに縫製の悪い安物は着たくありませんし、恥ずかしいです。
何より自分が気持ち良くないのもありますが、ただ、それは周りを気にしてるととらえられるかと。身なりをきちんとすることで付き合う人も変わってきますし、お金も生めます。
近所のお友達も同じような見解でした。無意識に見栄を張ってるなと。

[985: 匿名さん]

>>980 >>982

気にしてないなら反論書かなきゃいいのに（笑）

傍観者から見れば、罵り合っているだけにしか見えない。
だってお互い、客観的なソースがないことで議論しているし。

ちなみに「近所に金持ちが多い」とか・・・そういうのは客観的ソースとは言わないからね。

[986: 匿名さん]

＞９８４
＞何より自分が気持ち良くないのもありますが、ただ、それは周りを気にしてるととらえられるか＞と。身なりをきちんとすることで付き合う人も変わってきますし、お金も生めます。
＞近所のお友達も同じような見解でした。無意識に見栄を張ってるなと。

それは見栄を張っているのではなく、自分だけではなく相手にも不快な思いをさせない、という
マナーです。Ｔ.Ｏ.Ｐ.に沿ったマナーを教わりませんでしたか？
仮にそういう教育を受けて来なかったのであれば、それは残念な事です。

[987: 匿名さん]

>985
大学に行って、人から「金持ち」と言われることがすごく嫌だった。
家の場所、大きさ、事業、等々で判断する人が多いのには困惑した。
だから今も「金持ち」という言葉には抵抗がある。
そういう感覚、理解できますか？

[988: クオーター]

こんな甘ちゃんばかりだから国際競争力も無いわけかｗ

[989: 購入検討中さん]

>>987　 全部寄付して貧乏になれば？

>>981　あれはアホな外資が見込みを誤っただけ。
その証拠に、バブルになるまえに、プチバブル(笑)ではじけてしまった。
ていうか、今回のプチバブルがなぜ(大きな)バブルになれなかったか、ということを
もっと真剣に考えたほうが良いよ。

>>983　まあまあ。MRが暇で他にやることがないんでしょう。大目にみてあげましょう。

[990: 匿名さん]

質の悪い検討中さんが出てきたな。

[991: ご近所さん]

変だなぁ？
本当に、地価が上がるとか、儲かるって確信してるなら、こんな所に書込まないで、こっそりと借金してでも自分で買うと思うけどね。

そんなに儲かるノウハウを何で、皆に教えるのかな？
自分が儲からなくなるでしょ？

[992: 購入検討中さん]

>>991　ネット掲示板で出会った見ず知らずの他人様にだけ、特別に
お得な情報を教えてくれるそうですよ。すごい親切な方ですよね。

まあ、この手の情報に引っかかるお年寄りが後を絶たないわけですが...。
基本的な防御本能が壊れているのかもしれません。

[993: 匿名さん]

スポーツ新聞に競馬予想屋なるものが有料会員を募ってるけど
あれも笑える
それと一緒か　ここは金取って無いだけマシか

[994: 匿名]

>>980
そんなものは江東区にはどこにもありませんね。

[995: ご近所さん]

>>994

別に、赤堤辺りから経堂に出たりするのと、家から銀座出るのも変わらんから、不便無いぞ？
まだ、経堂にFMって喫茶店あるのかね？ｗ

下川 辰平さんが、毎朝のように、居たけどね

[996: 匿名さん]

わざわざ車や電車で買いにいくなら、どこでも大差ないでしょ。
すぐ近くにあるから意味があるのでは？

[997: ご近所さん]

>>No.996
世田谷擁護のわりに、世田谷の土地勘もないんだね。

赤堤から経堂ってバスすら無いよ、徒歩だよ。

[998: ご近所さん]

そういえば、つい最近まで世田谷に大きな牧場があって、牛が60頭ぐらい居たんだけど、地方出身者達が後から付近に越してきて、何を勘違いしたんだか臭いから閉鎖しろって騒いでいたっけね。

そう言う雰囲気の良い、田園風景をわざわざ壊してどうするんだろね？

[999: 匿名さん]

本題に戻りません？

[1000: 匿名さん]

えっ〜牛？
本当？知らなかった？
馬事公苑の馬じゃなくて？

農大にエミュー（そんな感じの奴）がいたのは知っているけど。