23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[777: 匿名さん]

高輪の地価下落率が大きいのはなぜでしょうか？

[778: 匿名さん]

>>777

単純に言えばバブルがはじけたからです。あとこの調査での高輪というのは
白金高輪駅周辺のことなので、実需というより投資物件が多いことも取引事例
の下落幅が大きい理由の一つだと思います。

あと取引事例は主に中古が対象です。

[779: 匿名さん]

地価調査ではないのですか？
中古マンション価格調査ではなくて。
地価動向とマンション価格動向とは、必ずしも一致しませんよね。

[780: 匿名さん]

>>779
一致しますよ。何言ってるんですか？

[781: 匿名さん]

じゃ、地価の調査結果をマンション価格の調査結果だと、
話をゴチャ混ぜにしても良いという事？

[782: 匿名さん]

>>781
そう極端に走りなさんな。
全く同じもんではないけど、明らかに相関関係はあるということ。

[783: 匿名さん]

住宅地の地域なら一致でしょ。

[784: 匿名さん]

分譲マンションの供給量、販売価格、売れ行き、
賃貸も同様の指標でみた結果の評価で、
相関がないはずがないのだが。

[785: 匿名さん]

>>779

調査対象は「土地又は土地建物の複合不動産の土地に相当する部分」と
いうことなので更地の土地も新築、中古マンション取引についても含まれて
いるのではないでしょうか。この四半期に白金高輪地区では大型新築マンション
の分譲はなかったので取引事例数としては中古マンションの占める割合が
多いと推測されます。

[786: 匿名さん]

いわゆる新価格物件は、地下上昇をはるかに上回る価格上乗せがされてましたから、まだ、物件価格と地価に乖離がありますね。

[787: 匿名さん]

地下ではなく地価ですね

[788: 匿名さん]

23区内の新築マンション価格動向（その20）
No.374 by 匿名さん　2007/12/29(土

現状を否定する自己欺瞞、もしくは自分の思い込みを書くことで安堵に浸る
しかしチャンスが２度も３度もやってくるほど世の中甘くない。
地価がどう動くかでマンション価格は変わる。

中略（延々と駄文続く）

地価を動かしているのは金融だ。
これから先ふたたび東京の地価が下落に転ずるという珍説を唱える
人はどこにもいない。
いままた地価の下落を願うのは、愚かな話だ。
株価のアナロジーで言う与太話には耳を貸さないほうがいい。

上記は、デベによるものと思われるレスで、ポジショントークとはいえ、近隣の国の新聞記事を髣髴させる論旨の展開だが、すでに敗色濃厚だった「上がる派」の支持をかなり集めたものである

わずか8ヶ月前から、現状に至るまでの経済情勢の変化は、想像を超えためまぐるしさがあったが、
東方の島国の地価も、即座に海外要因に巻き込まれる時代なわけだ
今、自分は安全な位置に居るつもりでも、明日は判らない　等と考える夏休みである

[789: 匿名さん]

>>788
長文（会話）野郎は、デベの人ぢゃないよ。

自分が新しいマンション買っちゃったもんだから、
「上がる、上がる」の一点張り。
昔、宮前平に買ったマンションが値下がりして、
大損こいたから今回は必死だったみたい。

[790: 匿名さん]

みなさん何時まで様子見ですか？
その間にもコストに見合う物件は順調に売れてますよ。
程よいお値段で都心部居住が可能なところは
グズグズしているとはけていっちゃうよ。

[791: 匿名さん]

>程よいお値段で都心部居住が可能なところは

これだけで誰が書いているか解るな（笑

[792: 匿名さん]

超高層タワー（60m以上）に対して、2009年度から新しい耐震基準ができる。

国交省発表。2008年8月23日朝刊。

超長周期による被害が続出しているためだそうです。私もタワーに住んでいる時に、
あまりにすごい揺れにびっくりしました。本当に死ぬかと思うほど揺れる。そういう
ことに対応した基準となるようです。

新しい基準の超高層マンションができるのは3，4年後くらいですかね。

今年は、六会コンクリート事件といい、マンション業界には極度の厄年だ。
これでもう超高層マンションを買う人はしばらく出てこないだろう。なんで
このタイミングの発表なのかな・・・？　倒産会社は、これで相当増える
ことになるかもしれない。特に、超高層を建てている大手はあぶない。

[793: サラリーマン]

これで湾岸埋立地も完全に終わりですね。
もともと人が住む場所じゃないところで、タワーマンションしかないですからね。

[794: 住まいに詳しい人]

>>788
>地価を動かしているのは金融だ。

この一文だけは正しかったけど
その金融がグダグダなのを彼は理解出来ていなかったよーで・・・

しかし日本はサブプライムの直撃を受けていないのに
円高に持っていけないとは・・・ホント終わってるなぁ

[795: ご近所さん]

>>No.790
>程よいお値段で都心部居住が可能なところは

高いの買っちゃった人が、返済できなくなった所で、買わせて貰いますｗ

[796: 購入検討中さん]

>>793 と近郊のショボイマンション住まいの人が申してます。

[797: 匿名さん]

>>796 と湾岸埋立地に建つタワーマンション住まいの人が申してます。

[798: 匿名さん]

国交省の役人ってホントに馬 鹿だね
遅すぎる思ったら最悪のタイミングで出してくる

不動産市況を粉砕したいのかしらん

[799: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44656/res/618-618

たまたま見つけたが、こういう奴どうなったんだろうな？

[800: 匿名さん]

>超長周期による被害が続出しているためだそうです。私もタワーに住んでいる時に、
>あまりにすごい揺れにびっくりしました。本当に死ぬかと思うほど揺れる。そういう
>ことに対応した基準となるようです。

どこのタワーマンションでしょうか？実際タワーMSに住んでますけどそんなに揺れないですよ。

>これでもう超高層マンションを買う人はしばらく出てこないだろう。なんで
>このタイミングの発表なのかな・・・？　倒産会社は、これで相当増える
>ことになるかもしれない。特に、超高層を建てている大手はあぶない。

大手ゼネコン救済規制ですよ。技術的に対応出来るのは彼らしかいない。
国交省は本気でゼネコン集約作業に入るかもしれないですね。
今回のプレス発表はその様に読みました。永代通りの老朽化ビル立替も超高層ビルの様ですね。

[801: 匿名さん]

高性能コンクリートの爆裂対策も
2002年あたりからだったっけ

[802: 匿名さん]

これからは、金融、不動産は、駄目。米国はサブプライムで、５０兆円バブル弾けた訳ですから。関連商品で、２００兆は行く。日本株も時価総額ピークより１５０兆減ってますね。

[803: 匿名さん]

東京の地価は株価に関係なくどんどん上がっていく
なんて言っていた上げ派の人はもう掲示板から去ったみたい
自分がマンション（特に投資）買ったので、下がるのが不安で不安でしょうがなかったんでしょうね
だから、議論の展開が無理筋でも、こんなところに投稿してもどうにもならないくても、投稿しなくてはいられなかった
昨年の６月ぐらいから、下がると言っていた私も「ほらみたことか」とは言いません。
上げ派の人は十分に自分の間違いの代償を支払いましたから
何千万か、何億か、銀行次第では自己破産・・・
お気の毒さま

[804: 匿名さん]

>>798
すでに売れてしまっている都心の高級タワー型マンションの値崩れはひどい事になりそ。
投資目的で買った人はご愁傷様です。
いまさら高いお金出して買ったり、借りたりする人出てこないだろうな。

[805: ビギナーさん]

旧基準マンション暴落させて、また新しいマンション買わせないと、業界先行き暗いしね。
少子化だから、金と見栄のある人に何回もマンション買い替えさせて需要作らないと。

今回の件にしても、建築基準強化で淘汰促進とかにしても、
役人は役人でこのいい加減な業界をどうにか生かそうと必死なんでしょう。

[806: 匿名さん]

新興デベのアゼルとグローベルスが地味〜に合併しましたが、
裏話などお聞かせ下さい。

[807: 匿名さん]

今のデベサンは仕掛かり物件をいかに手仕舞いするかと販売在庫の一掃にやっきでしょうね。
金融機関の不動産融資は完全にストップしてるし完売が遅れると運転資金がショートするのは目に見えてます。
手元資金が少ない中堅デベ以下は苦しいでしょうね。
やはり叩き売りして市場在庫が一巡。新たなマンション価格は購買力の限界もあり伸び悩み。
ただし着工数の減少や廉価仕様のマンションが増えるに伴いゆくゆくは相場も３時割くらいの下げ(私見です)で落ち着くのではないでしょうか。
安く買いたいなら今の下げ市況のボトムだと私は様子見してます。

[808: 匿名さん]

中小の倒産、投売りが始まって近郊、郊外で値崩れが始まる。
大手中心の都心部は完成在庫を持ちながらじっくり売られて、
値段は下がらない。
これが共通認識でしょうか？

[809: 匿名さん]

都心も下がるでしょう

[810: 匿名さん]

>>809
何故でしょうか
安売りする必要が無い大手ばかりじゃないですか？

[811: 匿名さん]

大手も大変ですよ

[812: 住まいに詳しい人]

>>810
ん？

都心は値上げ幅が極端に大きいのですから
ファンドという買い手がいなくなった今は下がるしかないわけで

まぁ二極化厨というのは23区全体の供給量ぐらいしか追いかけていないから
実は都心高額物件が空前の大量供給されていることなんて認識できていないのでしょ

[813: 匿名さん]

>>810
色々要因はあるけどかんたんな１つ挙げると、
これから２００７年より安値でマンション用地を仕込んだ業者の物件が供給されるから。

２００７年以降、一切都心マンションが供給されないなら高値にしたまま売れるのを待つことが出来るだろうけど、
今後も新規物件が供給されるってことはわかるよね？
一気に値崩れさせるような売り方はしないだろうけど。

[814: 匿名さん]

810は都心に今買おうとしているor買ってしまったために都心は下がらないと信じたい人かな？

[815: 匿名さん]

下がる前に3兆円規模の対策がありそうだね。
報道2001でやってたよ。

[816: 匿名さん]

>813
都心三区、大手デベで2007年以降に土地を仕入れて販売になる物件あるなら是非教えて欲しい。

[817: 匿名さん]

２００８年の鉄鋼の仕入れ、４割も高いんですよね・・・。

[818: 匿名さん]

>>815
詳しく教えて下さい

[819: 匿名さん]

都心の高額物件は数が増えすぎたよな。

やっぱ坪３００万円前後以下の都心部マンションしか安心資産はなさそうですね。

[820: 契約済みさん]

仕入れの土地の値段が下がれば下がります。バブったのは土地だから。
鋼材だの影響なんて微々たる物。人件費は安いままだしね。

[821: 匿名さん]

>>820
高輪、芝浦、品川あたりが実際下がってきているようです。
都心から離れているわりに高かったのはやはりバブルだったのか？

[822: 匿名さん]

豊洲も上がり過ぎましたね。

[823: 匿名さん]

>>822
国土交通省の調査だと豊洲は横ばいだったよ。
吉祥寺、立川といった郊外が下がってました。

[824: 匿名]

都心部というのは当然、山手線の内側です。
湾岸部は坪250万でもまだまだ高い。特にタワーマンションは今後人気がなくなりますから。

[825: 住まいに詳しい人]

>下がる前に3兆円規模の対策がありそうだね。

財務省が年金資金で直接REITでも購入するのかなｗ

財政出動で直接不動産を購入するなんてことは出来ないのだから
弱小デベ/素行不良なデベだけを潰して
一方で不動産価格の雪崩を小さいうちに止めるなん離れ業は不可能でしょ

[826: 匿名さん]

この流れ読んでたら
「みんなで協力して今より安値で売らなければ、株が値下がりせずにみんな儲かる」
と本気で言ってた素人を思い出した。

そういや、eマンションでも
「買った値段より安値で売りたい人なんて居ないんだからマンション価格は値下がりしようがない」
って言ってた人間が居たような記憶が・・・・

[827: 匿名さん]

>>823
高輪の値下がりが一番ひどかったですよ。

[828: 匿名さん]

高輪といえば、私の叔母が住んでいる高級住宅街。

一生住める気がしない。でも、雰囲気だけで高級を保っているような気はする。特段便利
ではないし・・・。

せっかく東京に住むなら、雰囲気だけでなく、都内のどこにでも便利に行ける場所が
いい。原宿、渋谷、新宿、神保町、三田（田町）、目黒あたり。　東京駅周辺は、住む
にはちょっと不便。

[829: 匿名さん]

豊洲はあれだけマンションができて、商業施設ができて、あがってなければ、下降している
のと同じ。

高層タワーには、新耐震基準ができるそうなので、大暴落必須でしょう。

日本みたいに地震の多い国には高層タワーはそもそも合わない。新耐震基準なんて
できなくても、購入する人は少ない。メンテナンスは大変だし。景色がいいと
いったって、あれだけ密集してしまったら、眺望なんてあるわけがない。最上階
近くだけでしょう。高層タワーの中層とか低層って意味あるの？　でも、中層
とか低層に住む人がいなければ高層もありえないわけで、矛盾満載の施設。
低層とか中層は柱だけにすれば可だと思うが・・・。中層や低層に住んで管理費
を払ってくれる人がいるからこそ、自分はそれほど管理費払わなくても高層に
住める。感謝の気持ちは持っているのだろうか・・・。

[830: 匿名さん]

こうなったら実際に売買が成立している価格を知りたいですね。
ショルームに行くと「駅近は値崩れしません」とか
「タワーの高層階は品薄で売り手市場ですから」とか
「今は一部で上昇し過ぎた価格が調整期に入っているだけ」と
強気な営業トークを良く聞きますが本当かな？

[831: 匿名さん]

駅近が値崩れしないのは事実。

なんといっても便利。男性だと、それほど切実ではないでしょうが、ハイヒールはく
女性にとっては重大な問題。

タワーはもう駄目。なぜなら、高層タワーの新耐震基準が出来る予定だから・・・

まあ、３，４年くらいは猶予がありそうなので、その間に売り払ったほうがいいですね。

[832: 匿名さん]

駅近が値崩れしにくい理由が、ハイヒールが大変だから？
何のこっちゃ。

[833: 匿名さん]

>>828

高輪は古い物件（昭和５０年代とか）がとても多いのですが、昨年くらいはとんでも
ない値段がついていました。ここ１ヶ月くらいのチラシを見ていると２００３−５年
の価格にだいぶ近づいている感じがします。

築５−１０年程度の中古の価格はまだ＠３５０くらいですかね。

[834: 匿名さん]

>>833
もう、そんなに安くなってるんですか？
去年は@400オーバーな感じだと思いましたが。

[835: 匿名さん]

>>834

今日のチラシの物件です（高輪）

広さ　価格 築年 坪単価
44.98 4980 H16 @365
73.63 9800 H19　@440
54.84 6590 H20 @397
74.50 9480 H20 @420
107.4 5980 S52 @184

まあ高輪の広いのでいろいろありますがご参考までに。
あと高輪じゃないけど御殿山でこんなのありました。

242.46 25000 H15 @341

分譲時は３億の物件なので、これが一番今日のお買い得だと思いました。

[836: 匿名さん]

便利な都心部にあれだけマンションができれば高輪も下がって行きますよ。
これからは坪単価で４００万円を超えるような物件にはくれぐれも手を出さないことです。

普通の人は利便性と住環境があれほど良くなったのにあまり値上がりしなかった江東区がお勧めです。
大量供給であまり上がらなかった分値下りリスクは小さいし、将来的には上がる可能性さえあります。

[837: 匿名さん]

>>829
＞豊洲はあれだけマンションができて、商業施設ができて、あがってなければ、下降している
のと同じ。
上がったんじゃなくて？商業施設なにか増えましたか？

＞日本みたいに地震の多い国には高層タワーはそもそも合わない。新耐震基準なんて
できなくても、購入する人は少ない。

高層住居は国が誘導して作ったわけですよ？

都心における居住機能の確保、職住近接で利便性が高く良好な都市環境の実現などを目的として、平成９年 （1997年） の都市計画法および建築基準法の改正 （同年９月１日施行） で導入されたのが 「高層住居誘導地区」 。高層住宅の建築を誘導することにより、居住人口の都心回帰を促そうとしたものです。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20080229A/index2.h...

[838: 匿名さん]

豊洲をヨイショする方をよく見受けるが、
自分の周りを見ても、東京南西部生れ又は、東京に長く住んでいる人は、
特に、地名にこだわる女性は、豊洲は選択肢からはずします。

周辺の土地柄、成り立ちを知っているので、
造船所跡地にららぽーとが出来、街が一新してもです。
今は、嫁もパートナーも女性の発言力が強くなっているからね。

豊洲を選ぶのは、独身男性、千葉方面、地方、城東に親などがいる、
そして、地名にこだわらない女性ですか。

[839: 匿名さん]

豊洲を都心と思ったり、
銀座に近いとの宣伝を信じる人も選ぶのでは。

[840: 匿名さん]

＞107.4 5980 S52 @184

これ興味ありますね。新しいより、広いほうが貴重。坪単価も結構
安い。狭いマンションは論外。旧耐震は気にならない。もっとも
どこの分譲で、どこが建設したかは気になるけど。まともな会社
は、旧耐震でも、倒れないように作っている。二流メーカーは、
新耐震でも信用できない。

[842: 匿名さん]

また始まったぜ。豊洲が都心だと言い張るやつ。

都心には高層はなかなか建てられない。湾岸タワーはもう終わりだよ。
ニュースみてないのか・・・

[844: 匿名]

つまり江東区を買う人は東京の地理を知らない田舎者や、千葉、埼玉、茨城、東京下町の人なわけですね。それなら納得です。
私の周りでも杉並や世田谷など山手線西側で育った人は、海沿いの埋立地はまったく検討対象外ですよ。

[845: 匿名さん]

>>840

これは泉岳寺近くのシーブリーズタワーズです。
いわゆるホーマットシリーズなので分譲主は興和不動産だと思います。

PP分離されていて間取りはかなりいいです。だけど築３０年前なので
２０年以上住むのはちょっと厳しそう。風格はあるけどね。
まあ５年前くらい前だとここは坪１４０万台（３−４０００万台）で
たくさんでてましたよ。プチバブルとはいえこの物件で坪１８０万は
やりすぎだと思います。

[846: 匿名さん]

今週のエコノミストだと都心の高額物件は値段が下がるみたいだよ。秋口から地価下落スパイラルの可能性だって。

[847: 匿名さん]

買う立場からすると下落はウェルカムだがマンション業者の倒産は勘弁。

[848: 大学教授さん]

首都圏の少子化が進むとともに、地方出身者がこれからのマンション購入者の中心になります。
いままで地元需要に大きく頼ってきたところは、将来的には需要が右肩下がりにならざるを得ません。

２３区の１７歳から２８歳人口が毎年どれだけ増えたか＝毎年どれだけ地方からの上京者で純増したか。

９４年１７千人、９５年２９千人、９６年３７千人、９７年４８千人、９８年５６千人、
９９年５８千人、００年６１千人、０１年６９千人、０２年６８千人、０３年６５千人、
０４年６４千人、０５年６９千人、０６年７５千人、０７年８１千人

また、団塊の世代が親から家を相続するケースが増えてきました（母親８０歳後半）。
団塊の世代は兄弟が多く、分割相続になるケースが多い。
戸建の処分売りが急速に増えて行きます。これは供給面での増加を意味します。

このように、地元需要に頼ってきた地域は、将来的に需要が減り、供給が増える事態に直面します。
従って、長期にわたって不動産価格が低迷する可能性が高いと結論付けられます。

[849: 大学教授さん]

０１年から大卒の上京者が目立って増えてきています。当時２２歳、現在２９歳。
地方上京者の購入が本格化するのは５年後でしょう。
それまでは都心部に対する需要は徐々に上がるものの、低いレベルに維持されるでしょう。

但し、賃貸については既に大きなうねりが始まっており、２０歳台の都心部居住が年々進んでいます。

[850: 匿名さん]

お勧めの地域は新耐震基準の導入で
資産価値に壊滅的な打撃を受けそうですね。

[851: 匿名さん]

>>846
エコノミスト見ました。
マンションとオフィスビルについて書いてあったけど、要約するとこんな感じ。

マンション：
・現在のように外部環境によっては大きく市況が変化する可能性がある時期においては、
　「売却や賃貸することを考慮したマンション購入」すなわち出口戦略の必要性が高まる。
・購入時の価格がその後それほど大きな意味を持たなくなってくる。
・購入したマンションのその後を定性的なデータや地域固有の特性などの周辺情報によって
　ある程度予測する術を持たなければいけない。
・マンション購入以降の「相対的な価値」の変化を検証することなく購入に踏み切ることは、
　それ自体が大きなリスクとなる。

オフィスビル：
・２０１１年１２年に東京駅周辺で大量のオフィスビルが供給される。同じ時期に新宿、大崎、
　二子玉川などでも大規模再開発が完了する予定。東京駅周辺は潜在需要が強いためビル市況
　が悪化する可能性は低いが、郊外部では空室率が大幅に上昇し、２３区内でもエリア
　によってビル事業の環境に大きな格差が生じる。

[852: 匿名さん]

簡単に言うと、都心回帰の行き着く先を今から予測しろってことです。マンションもオフィスビルも・・

[853: 匿名さん]

>>848
アエラに地価暴落駅のランキングが出てたけど近郊と郊外ばかりでしたよ。一昔前の地価が高い近郊住宅地も入ってたよ。

[854: 匿名さん]

エコノミストは駄目。翻訳かと思って読んでみたら、ほとんどが日本人が書いている記事。

新しい情報なんて何もない。

週間東洋経済かダイアモンドで充分。私は特集次第でどちらを読むか決めている。
私は東洋経済のほうが好きだけど。ダイアモンドは、業界寄りというか、なんか
すっきりしないことが多い。

余計な情報は見ないのが吉。余計な情報を見ると間違えるぞ。

[855: 匿名さん]

買わないほうが良い駅
2008年／高価格だが相対的に賃料が低くマンションPERが高い駅
沿線名駅名　　　　　　　　　　新築マンションPER　　7 0㎡価格（万円）　7 0㎡賃料（円/月）
東京地下鉄日比谷線　六本木　　　　4 6 .8 7 　　　　　　 20,626　　　　　　 366,761
小田急小田原線　代々木八幡　　　　4 5 .4 9　　　　　 　 13,763 252,146
東京地下鉄銀座線　赤坂見附 4 5 .4 3 16,067 294,701
ＪＲ横須賀線　鎌倉 4 1 .6 1 9,895 198,176
東京地下鉄千代田線　乃木坂 3 8 .9 2 13,924 298,101
小田急小田原線　成城学園前 3 8 .7 6 9,010 193,725
東急田園都市線　桜新町 3 7 .4 3 9,564 212,947
ＪＲ山手線　渋谷 3 6 .3 9 14,817 339,323
東急田園都市線　駒沢大学 3 5 .1 1 9,224 218,919
東京地下鉄副都心線　雑司が谷 3 3 .6 6 8,705 215,515

[856: 匿名さん]

>>854
おかしな点を指摘すれば、理解できるけど
好き嫌いではねｗ

[857: 匿名さん]

851読んだけど、ひどいね。

買う価値のない雑誌だ。どこに新しい視点があるの・・・。

誰かが言ったことを繰り返しているだけじゃないの。今時、ちょっと勉強すれば、素人でも
これくらいのことは言える。

週間ダイアモンドが最近、石油相場についての特集を組んでいたが、その中に、今後の石油
価格についての討論があった。石油天然ガス資源機構のエコノミストが、石油はまた下がる
と断言していた。世論は、もうすぐ、200円を超えると騒いでいた時期。これくらいの
メッセージが発言できなければ、プロの意味なし。

金利の将来はわからない、土地の価格についてだって将来はわからない。1990年に前の
バブルが終了した時、今後2度と土地バブルは生じないと言われていた。みんな嘘っぱち。
アメリカのキズは深いが、そこを脱した時、何かが起きる。まあ、起きなければ、
資本主義は終わり。上昇しているところに、金を回す、というのが資本主義だから。

[858: 匿名さん]

>>857
素人でも分かる当たり前のこと（正しいこと）を書いて、金を取るのはけしからんと言うことですか？
分からない人もいるでしょうから、一般的には有益な情報だね。
分かっている人は立ち読みで十分ですね。

[859: 投資家]

所詮評論家新聞記者の言うことは当ったためしがない。
長いスパンで見れば・・・
短期スパンで見れば・・・
投資サイクルで見れば・・

いつの時代でも
いくらでも言える話

ライター・評論家などの文家は世論に対し常にメッセージを発しているが、危機感を煽らないと購入してもらえない、結局同じネタの使いまわし。

私も、実際のところ、利回り物件の良い物探しているがまったく出回っていない。

むしろ売主が破産しないと良い物が出てこない。

しかし前回のバブルと違いメガは資金潤沢で、企業選別しているだけで、底抜けするような価格下落はもうあり得ないと考えるべきではなかろうか？

前回のバブル崩壊とはまったく違い金融環境が安定しているため。

周りにもいるが、『そんな下がらないじゃないの』と買い主が焦るのも分かる気がする。

[860: ビギナーさん]

結局、どうなんでしょう？
3月くらいまで待ったほうがいいのでしょうか？
デベさんは、「都心は値下がりが無い！」って言い切ってるし。。。
でも、どう考えても適正価格とも思えない。。。
郊外は新築物件が減ってきているし。。。
経済に明るくないのでかなり困っています。

[861: 大学教授さん]

>>852
専門家であれば都心回帰の行き着く先を示してもらいたいものだ。
少なくとも１０年先くらいは、既に決まっている開発計画と、
その延長線を見れば予想がつくだろうに。

ズバリ言うと、取り残されて、不利益を被る地域の業者のクレームが怖いからだろうか？
常にオブラードに包んだ言い方に終始している。

[862: 匿名さん]

＞3月くらいまで待ったほうがいいのでしょうか？

個人の住宅についてはよくわからない。

今売れ残っているのを買いたたくという手はあるが、売れ残っているのはろくでもない
物件ではないかという気もする。ただし、今は購入意欲が落ちているのは事実なので、
よりどりみどりではないかと思う。

将来のことは全く不明。高級物件が造られなくなるという可能性もある。土地は
下がる可能性が大きいが、今まで予想があたったためしがない。日本に限らず、
住宅購入は個人の最大関心事。安くなればすぐ買う人が出てくるので、新築はあまり
さがらない。その目安は、人口が増えている地域かどうか。人口が減っている地域は
土地の値段は絶対にあがらない。

良い物件を見つけたら、損得考えずに、購入するのが吉。ただし、思わぬ家庭の事情
で、売る可能性はあるわけで、リセールヴァリューは常に考えておく必要がある。
大規模、駅近、90m2以上の広さという3大要件は確保しておいたほうが良い。DINKS
向けの狭い物件(60m2以下)は、駅から3分以内でないとリセールヴァリューはない。

[863: 大学教授さん]

>>853既出ですがご参考まで。

都心に直通ではない駅を中心に地価の下落が始まった。首都圏の少子化が進み、地元需要が減り、
利便性重視の時代に変わって行く。利便性で劣る地域は長期にわたり下落を続ける可能性が高い。
（京王線は新宿線乗り入れで都心直結とは言えない）
また、もう１つの特徴として、新宿に至近である点が評価されていた駅が大きく下落している。
新中野は新宿に近く、ワンルームマンションの建築が盛んな地域だが、供給が過剰で賃料の
値崩れが起こり、買い手が無くどこまで下がるかわからない状態。ビジネス街として新宿は
ポテンシャルが低く、ここに至近と言って賃貸の供給を増やせば直ぐに過剰状態に陥るようだ。
東京カンテイ調査、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％、２位　新中野　丸の内線　２５．３％、
３位　上北沢　京王線　２５．０％、４位　めじろ台　京王線　２４．４％、
５位　王子神谷　南北線　２３．４％、６位　成増　東武東上線　２０．８、
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％、８位　武蔵野台　京王線　１９．６％、
９位　奥沢　東急目黒線　１９．３％、１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％

[864: 匿名さん]

集合住宅の平均施工単価は、この1年間で坪当たり2万6000円上昇して、2007年7月〜08年6月（08年6月期）は坪63万4000円となった。日経アーキテクチュアが08年6月上旬に実施した「建築市場動向調査」でわかった。

[865: 匿名さん]

>>859は長文な気がする。

[866: 周辺住民さん]

少なくとも、近県郊外は壊滅的価格崩壊がすすんでると、雑誌ＴＶでは、騒がれている。
しかし、この２３区内に流入する人口は増えており、住宅保有希望者がゴマンといる。
満足している、賃貸族は、４割でしかない。

今は、調整だが石原都知事以下オリンピック招致に成功し、また都内の物件は脚光を浴びるに違いない。
山の手線各駅の改修工事やエレベーター設置は、五輪に向けての対策だそうだが、コンパクト五輪招致は、恐らく上手くいき東京開催になるだろう。中国の商業主義からロンドンそして日本へエコ五輪は潮流になるだろう。

２０１６年に向けてまた都心に脚光が集まる。

地価はまた上がりだすかもしれない。

[867: ご近所さん]

そうなると、無理してでも中央区港区江東区に注目したいですね。

[868: 匿名さん]

地価上昇の根拠が東京オリンピックって、妄想もいい加減にしろよ。
東京オリンピックによる特需（景気）と地価に直接の相関はないし、
とは言ってももし開催決定したら確かに地価上昇ありうるけど、
それこそ投機マネーによるバブル以外の何者でもない。

[869: 購入検討中さん]

まあ、あなた方が買わなければ下がる、買えば上がる。
ただそれだけの話。俺としては現状よりあと3割下がったら買い。
2割だと、かなり悩むが、良い物件なら買ってしまうかも。

[870: 匿名さん]

調子に乗って最近の地価上昇分＋αを分譲価格に乗せた結果、平均的な所得のサラリーマン層
の実需の上限を超えた価格になったマンションが売れてないんだから、近郊住民が流入した
ところで価格が下がらないと売れないよ。

潜在的な需要は根強いから、5000万超の販売不振高額物件を思い切って1000万位値引いて
売り出せば、あっという間に売れると思うけどねぇ。

[871: 匿名さん]

東京オリンピックは関係なくて、都心回帰が続く限りは割安な江東区、墨田区あたりが注目され続けるのではない？街工場、倉庫系は今の東京では都心にある必要は無いから次々無くなっちゃって、その土地使ってマンションになるから、価格が上がって売れなくなる可能性も無いし、ずーっとしばらくは都心回帰モードじゃないか？そうこうする内に街の雰囲気もがらっと変わってくるし、スカイツリーもできるし、

[872: 匿名さん]

>>859
長文またハンドル名変えて出てきたな。

サブプラ前に予想をさんざん外しまくったあなたがそんな事を書いても誰も信用しないと思うよ。

だって、「地価は下がるはずが無い」ってさんざんしつこく吹聴したあげくこの現状だもんね。

[873: 匿名さん]

＞８６９
いい物件が２割も下がるわけ無いじゃん。
郊外、駅遠物件でも、３割下がるまで待ってたら、他のみんなが買ってしまうよ。

その、浅はかな考えが笑える。

[874: 匿名さん]

さあ、どうする、869
売られた喧嘩を買うか？

[875: 匿名さん]

ＣＭＴなんか上層階、真っ暗。ファンドの買占めだね。今出来てる賃貸物件もガラガラ。こんな状態では、上がらない。実需は、冷え切ってる。そのうち値下げ合戦か？

[876: サラリーマン]

坪200万以下にならないと売りは加速しません。
今の経済状態ではそれ以上の物件を買えるのはほんの一握りですよ。