23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[721: 大学教授さん]

納税者数が大きく増えた区は以下で、
持ち家取得による住民増に加えて、地方からの上京者の流入があったと推測される。
２００６年〜２００８年はさらに就職環境が良くなっているので、納税者数の伸びはさらに
大きくなっているかもしれない。都心部とそれ以外の地域との格差は拡大している。

１位　中央区９．３０％増、２位　港区６．５９％増、３位　千代田区５．７３％増、
４位　江東区５．４３％増、５位　台東区４．６８％増、

[722: 匿名さん]

賃貸向け物件が多く物価も安い庶民的エリア と 分譲購入者層が多いちょっとハイソなエリア

区単位の比較はざっくり過ぎるけど、現在もそうだし今後もこの傾向が強まると思われる。

ただしハイソエリアは金があるから一概に地域経済が活性化するのかと言えばまた別の話で、
庶民派エリアのアットホームな雰囲気のほうが街としての魅力は高かったりする。

[723: 大学教授さん]

>>722
都心部に分譲だけでなく、若い人向けのワンルームが急激に増加したのが最近の傾向。
ある程度の給与水準で、住宅手当があれば早い段階での都心部居住も可能になった。
近郊にさまざまな所得水準の賃貸層が居住する時代はもはや終わりだろう。

[724: 匿名さん]

値段と売れ行きは一番正直。
練馬、や武蔵小金井の駅近物件は@300オーバーでも依然好調。
三鷹の駅前は@400?

それに対して江東湾岸は安いにもかかわらず苦戦。
今後販売が予定されているものはさらなる低価格が予想されている。
長期スパンでみても、同時期に大量に供給された地域のリスクはあきらか。

投資としての不動産のうまみが低下したことにともない、
ニュートラルな評価に収束していくのは当然ともいえる。

[725: 匿名さん]

>>723

だからさぁ、都心部こそ一時的に住むべき場所になってんじゃない？

少なくともボリュームゾーンと言える一般リーマンについては。
俺の周りにも20代で恵比寿とか広尾、麻布十番に住んでる若い衆がかなりいるもの。
１Ｒとか１Ｋにね。

なんか言ってることがブレてない！？

[726: 大学教授さん]

>>725
都心部はある程度の所得レベル以上のファミリー層、単身者層が混在する、
理想的な年齢構成の地域になって行くだろう。
実際そのような住宅ストック構成になりつつある。
一昔前とは大きく変わってしまいました。

[727: 匿名さん]

>>726

ある程度の所得レベル以上のファミリー？相当な所得レベルのファミリーじゃないと
都心部に住むって不可能な状況でしょ？（親の援助、遺産相続とかあれば別）

私の周りで都心に住む単身者は金融機関等に勤めており社会的に見れば「ある程度」の
所得レベル以上の層。※30代前半で年収1000万程度。
そんなん高くないって意見もあるかもしれないけど、一般的に見ればまずまずの
レベルだよね。でも、家族を持ったらそのまま大きな部屋にスライドして都心に留まる
なんて無理な話だよ。所詮リーマンですから。実際郊外物件を購入している人が殆ど。

そう考えると、東京都内にマンションを買えるある程度の所得があるボリューム層は
都心には住めなくなってしまう。
相当な所得レベル（＝富裕層）と単身者が住む地域って、理想的な年齢構成になると
言えるのかい？住宅ストックも超高級分譲・賃貸マンションと単身者マンションに
２極化し、所謂普通の人が住むのは難しい気がする。
（港南とか豊洲とかは都心じゃないからね、断っておくけど）

教授の話微妙だな。
就職できなくなりそうだから、他の教授のゼミにするよ。

[728: 匿名さん]

＞７２６
その「都心部」とはどこの地域を指しているんですか？

[729: 匿名さん]

みなさん
教授の言う都心部は都心とは似て非なるもの

ご注意ください

[730: 匿名さん]

でも練馬について、ネガティブな意見があるんだから、
一般的な都心（千代田・中央・港）＋新宿・渋谷・文京
くらいの認識には立ってんじゃないの？

まさか東京都23区とかいう括りじゃないよな？

[731: 匿名さん]

新東京タワーの近くのエリアの事かな。
教授の言う都心部は。

[732: 匿名さん]

以前、教授は都心部の定義を「首都高速・中央環状線内」という珍説を披露していましたよ。
大井から葛西、小菅、板橋までグルっと都心だそうです（笑）

[733: 匿名さん]

http://www.yuraku.jp/buy/reuters/index.asp

どうですか？

[734: 匿名さん]

教授長考中ですな・笑

>以前、教授は都心部の定義を「首都高速・中央環状線内」という珍説を披露していましたよ。
>大井から葛西、小菅、板橋までグルっと都心だそうです（笑）

まぁ、一般的な学者と違う学説を持ってないと、学会発表しても価値ないからな。
合ってるかどうかは別として。

早く教えて、教授！

[735: 匿名さん]

それはきっとそういう基準にしないと、御自身の売り込みたい地域が
都心にならないからでしょう。
それでは、その地域が、都心回帰も利便性の高い地域からも
蚊帳の外だということを認めなくてはならなくなってしまいますから。

[736: 匿名さん]

＞７３３
別なスレでも貼ってましたね。
よほど嬉しいみたい（笑）
記事の内容読んで爆笑しました。

＜記事抜粋＞
「豊洲は今、アーバンライフを謳歌する人たちに絶賛される住空間のステージとして進化」
「一歩先行くファッションと暮らしを飾るショッピング施設が充実した心地よい住空間が豊洲にあります」
「有楽町線とゆりかもめ、隣接する東雲にはりんかい線が走り、都心の風を心地よく受ける位置にあることで脚光を浴びている。それが、豊洲です。」

これ、地方の人が読んだら本気にしちゃうのかな？？？

[737: 匿名さん]

いいんじゃない、買いたい人がいたら買えば。
安いんだし、大量にあまってるんだし。

[738: 匿名さん]

教授、ついに引退ですか・笑

[739: 大学教授さん]

給与所得総額の増加分を納税者数の増加で割ってみた。
昨年の構成がそのままと仮定すれば、
人口流入によって増えた納税者の一人当たりの所得になる。
（主婦の共稼ぎ増加による納税者増もあるとは思うが）

１位　港区　１０１１万円、２位　千代田区　８３３万円、３位　渋谷区　６９２万円、
４位　中央区　６０６万円、５位　文京区　５０４万円、６位　江東区　４８３万円、
７位　品川区　４８１万円、８位　世田谷区　４６３万円、９位　目黒区　４５６万円、
１０位　新宿区　３９５万円、１１位　大田区　３５２万円、１２位　北区　３４０万円、
１３位　墨田区　３３８万円、１４位　台東区　３２８万円、１５位　荒川区　３０３万円、
１６位　豊島区　３０１万円、１７位　杉並区　３０１万円、１８位　葛飾区　２９８万円、
１９位　江戸川区　２６１万円、２０位　板橋区　２５１万円、２１位　中野区　２３９万円、
２２位　足立区　２２８万円、２３位　練馬区　２０３万円

[740: 大学教授さん]

都心部にはファミリー層のみならず単身層も流入し、納税者数を増やしているが、
その所得レベルは他と比べ高くなっている。

県境外周区で４００万円以上は世田谷区のみで、
これらの数字からも格差が拡大しているのが良く分かる。

[741: 匿名さん]

ねぇねぇ　大学教授さん
今度は、>>No.739　の区割で、借金の金額はじいてくださいな。

[742: 匿名さん]

>>740
県境外周区でも世田谷区は別格ですか？
売れ残りマンションでいっぱいですが？
それにしても練馬区年収２００万円とは

[743: 匿名さん]

国境外周区の苦戦はさらにきついようですね。

[744: 匿名さん]

>>739
大学教授と言いながら基本的なことが分かってないようだが、
数値を使う場合は必ずソースを提示してくれ。

その数値の内容とあなたの出し方によっていくらでもチートできちゃうんだからさ。

[745: 住まいに詳しい人]

つうか

>給与所得総額の増加分を納税者数の増加で割ってみた。
>昨年の構成がそのままと仮定すれば、
>人口流入によって増えた納税者の一人当たりの所得になる。

増加した納税者の一人当たりの所得になんてなりませんよ
　
　
前から言ってるけど、教授は数字を読むセンスが全くないんだから
この手の分析ごっこは止めなさいって

[746: 銀行関係者さん]

それにしても売れ残ってますな。

都心に価値を見出す人間はあまりいないよ。
ボロ屋が多くて坂も多い。
古びたスーパーに幹線道路、たまに小さなコンビニ。

[747: 匿名さん]

売れ残りだったら都心じゃなくて、埋立地のほうでしょ。

[748: 匿名さん]

>>746
都心といっても色々あるからね

何かとここは一括りしたがる人が多いけど

[749: 匿名さん]

そうそう！

都心は酸っぱいブドウ、郊外は甘いレモン。

[750: 大学教授さん]

２００６年１月の生産人口に占める給与納税者の割合を計算した。
ワーキングプアーが多い等の問題を抱え、若年層の納税比率が低い区が下位に位置している。
今後も所得レベルが比較的高い若年層の都心部への集中が続くと予想され、その格差は広がる一方だろう。

1位　中央区　６４．７％、2位　港区　　６２．４％、3位　千代田区　６２．４％、
4位　品川区　６２．０％、5位　目黒区　６０．１％、6位　大田区　６０．０％、
7位　墨田区　５９．０％、8位　文京区　５８．９％、9位　江東区　５８．６％、
10位　渋谷区　５８．６％、11位　荒川区　５７．９％、12位　北区　５７．４％、
13位　新宿区　５７．４％、14位　中野区　５７．３％、15位　台東区　５７．１％、
16位　豊島区　５６．９％、17位　世田谷区　５６．７％、18位　江戸川区　５６．２％、
19位　杉並区　５６．１％、20位　板橋区　５６．１％、21位　葛飾区　５５．４％、
22位　練馬区　５４．０％、23位　足立区　５３．２％

[751: 匿名さん]

２００６年か〜・・・今年は何年〜？？？

[752: 大学教授さん]

>>750
ワンルームの募集賃料と生産人口に占める納税者比率に相関関係が見られる。

（単位：万円）
１位　港区１３．３４、２位　千代田区１１．７０、３位　渋谷区１１．２３、
４位　中央区１１．１４、５位　目黒区１０．３５、６位　品川区　８．９０、
７位　文京区８．８２、８位　新宿区８．７７、９位　台東区８．７０、
１０位　江東区８．６９、１１位　墨田区８．６２、１２位　北区７．４１、
１３位　世田谷区７．３４、１４位　大田区７．３２、１５位　豊島区７．３０、
１６位　中野区６．８８、１７位　荒川区６．７１、１８位　杉並区６．６３、
１９位　板橋区６．５５、２０位　練馬区６．３６、２１位　江戸川区６．１５、
２２位　葛飾区５．８３、２３位　足立区５．６４、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

[753: 大学教授さん]

>>751
納税に関する統計はかなり遅れて発表されるので、致し方ないところ。

恐らくこの２年間で、都心部とそれ以外の格差はさらに広がっていると推測されます。
実際に、ここ２年間の人口動態を見ると、若年層の都心部への流入は拡大しています。
つまり、従来であれば県境外周区に流れていた高所得の若年層が都心部のほうに流れる
構造に変わってしまった。

[754: 匿名さん]

教授＝長文の人＝会話調の人　な気がしてならない。

恥ずかしさのあまりハンドル変えただけでしょ。

[755: 匿名さん]

まぁ、いっこうに売れない埋めてて地をしりめに、二子玉があっという間に完売して
教授の江東区地位向上の妄想も終了を迎えるでしょ。
さすがにその後は恥ずかしくて、出てこれないだろうけど・・・名前かえるだけか。

あっ、最近は雲行きがあやしいので、世田谷や一部のブランド地域は別って
軌道修正しちゃったんだっけ。
次は、駅近は特別って、また地道修正しなきゃいけなくなりそうですね。

[756: 匿名さん]

二子玉、嫌いじゃないけど
お見合いや北向き低層部屋もあるのに、
簡単に完売しますかねぇ？
あれが１棟だけのタワーならばあっという間の完売も有り得たでしょうが。

[757: 匿名さん]

江東区よりは売れるでしょ。

[758: 匿名さん]

だからさ、教授、あなたが珍説唱えるのは勝手だけど、あなたの言う「都心」はどこからどこか、
はっきり言明したうえで発言してもらえませんか？
よろしくお願いします。

[759: 匿名さん]

まあスレの建て逃げもしてるしね

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44205/

[760: 匿名さん]

>>754
違うと思う。教授は城東しんじゃで、長文は城南しんじゃだから。

[761: 匿名さん]

国土交通省が２０日に発表した四半期ごとの地価動向報告で、３か月前に比べ地価が下落した地点の数が大幅に増え、上昇地点数を上回った。地価の上昇傾向に変化の兆しが鮮明に表れてきた。


　全国１００か所の調査地点のうち、地価が下落したのは計３８地点で、前回５月発表の９地点から大幅に増えた。下落幅０〜３％が２８地点（前回７）、３％以上が１０地点（同２）だった。

　一方、地価が上昇したのは、前回の４１地点から１３地点に減った。上昇幅はすべて０〜３％で、３％以上上がった地点は前回の５からゼロになった。

　横ばいは、４９地点（前回５０）だった。

　都内の住宅地では、前回上昇した豊洲（江東区）が横ばいとなり、横ばいだった芝浦（港区）、品川、立川などが下落に転じた。いずれもマンション市況の減速で大規模用地の取引が鈍くなったためと見られる。

　東京圏で上昇を維持したのはいずれも商業地で、銀座、表参道、丸の内、八重洲の４地点。前回の２０地点から大幅に減った。

　大阪圏では２６地点のうち１１地点で下落した。名古屋圏は１１地点のうち下落が１０、横ばいが１となり、福岡は３地点のすべてで下落に転じた。

　毎年１回調査・公表する公示地価や基準地価に対し、地価動向報告は３か月ごとに調べることで地価の動きをきめ細かく把握しようとするものだ。今年１月１日時点の調査から始まり、今回が３回目の発表となる。

（2008年8月20日20時19分 読売新聞）

[762: 匿名さん]

タイムラグありまくりだね

[763: 匿名さん]

>>761
２３区詳細
上昇：丸の内、銀座、八重洲、表参道、
横這い：秋葉原、佃・月島、六本木、汐留、新宿、渋谷、豊洲、八王子、
下落：高輪、芝浦、池袋東口、品川、吉祥寺、立川、

[764: 匿名さん]

品川駅周辺部の地価下落傾向が出てきました。
やはりバブルだったのか？

東京駅周辺はまだ上がっている。

[765: 匿名さん]

全国では１００地点の内３８地点、３８％が下落。
２３区は１５地点中４地点、２７％が下落。
４地点は、芝浦、高輪、品川、池袋東口

[766: 匿名さん]

２３区なのに、１５地点しか調査してないんだね。
それで本当に分かるのかね？

しかも、高輪芝浦品川などと隣接した場所もあるけど、
この３地点が下落しただけで２３区の２０％が下落になる。

[767: 匿名さん]

下落エリアはなんとなくイメージできるね。

副都心線効果も無かったみたいで、池袋は下落、
新宿、渋谷は横ばい。
この２つも今度は下がりそう。

[768: 匿名さん]

国土交通省地価動向報告の住宅限定版。
ここ3四半期の評価推移。

佃・月島　A→B→B
高輪　A→B→D
芝浦　B→B→C
品川　A→B→C
豊洲　S→A→B
吉祥寺　A→C→C
立川　A→B→C

・このご時世で2期連続でB（横ばい）の佃・月島が注目
・港区（高輪、芝浦）が明確に下落・・・
・豊洲はS→A→Bと短期転落でやはり昨年が頂点（バブル）
・市部の下落傾向はこのままか

[769: 匿名さん]

>>763
横ばいなのは全て商業地となっています。
住宅地はほぼ全面下落です。

[770: 匿名さん]

>>762
ですね。現場の感覚より一年は遅いですね。