23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[681: 匿名さん]

そういや、品川駅港南のインターシティ入り口で
ニコタマのＭＳチラシを配っていたが、
乗り換えが多く、離れているのに、
何故ここに、と不思議に思っていた。

[682: 匿名さん]

「都心さえ憧れる街」とは言え、真っ当な都心の住宅街、五山とか高輪とかでは
さすがに憧れて頂けないかと思い、港南辺りのお客様をターゲット配ってみました。
（By　デベロッパー）

[683: 匿名さん]

違う違う。

都心ならどこもニコタマなんかに憧れないよ。
だって「オシャレ」と自認してるけど端から見ればただの田舎じゃん。

[684: 匿名さん]

あの〜
出勤時、ビルに向かうビジネスマンがターゲットでした。
ニコタマから品川駅周辺が便利とも思えなかったので
単に驚いただけ。

[685: 通りすがり]

この掲示板を今日始めて知り一気に見てしまいました。　不動産業界とは無縁の外部のものの感想ですが、今のこの不況はこれまでとは全然質が違うような気がします。
今まで日本は不動産に対して単なる消費財としての位置づけしかしてこなかった事、新築を建て利益を上乗せして消費者に商品のひとつとして売ってきたこと、そのビジネスモデルに限界が来たということなんじゃないかと思うのです。
日本はあまりにもすべてのものを使い捨てという発想で戦後ここまでひた走ってきました。
それが世界の大きな流れの中で通用しなくなってきたという事なんじゃないかと思います。トヨタの減益と日本の不動産不況は関連があるのではないかと思います。
大きな流れで言えば、これからもそういった「不動産を消費財として稼いで来た」人たちは厳しい思いをしていくと思いますし、淘汰は本格的に行われると思います。
日本が生き残るとすれば欧州型の生活様式しかなく、そこには不動産をやりとりすることによる利潤で多くの企業が生き残るという余地は無いような気がします。

[686: 匿名さん]

>>No.685

気のせいだよｗ
だって考え方に、金融っての入って無いじゃん！！

[687: 匿名さん]

金融担保が未だ不動産メインってのは、
金融の怠慢でもなるな

それ以上に不動産業界のいかがわしさが酷い
消費者だけじゃなく
アーバンのＢＮＰ裏ＣＢで垣間見えた
個人投資家をカモ扱い

世間様に迷惑掛けすぎ

[688: 匿名さん]

むしろ数年前の底の時期に
マンションは白物家電として考えるという考えが広がっていた
買った瞬間から中古として資産価値が目減りすることをみんな覚悟していた
まあ耐久性消費財と言うやつさ

ここ数年の海外の不動産バブルの流れもあり、比較的割安感があった中で
海外マネーがどっと入ってきた。あとは不動産業界特有のイケイケ感（笑）で
あっという間にバブルが膨らんでサブプライムであっけなく弾けた

ここ1年半は「不動産を消費財として」とはかけ離れた世界

[689: 匿名さん]

>>No.687

>金融担保が未だ不動産メインってのは、
>金融の怠慢でもなるな

そうしないと、石原さんの作った銀行みたいになるじゃんｗ
日本は銀行はあっても、バンクはないからね

お役所が、担保取らない貸付すると、怒るしぃ。

[690: 匿名さん]

ちなみに先日破綻したアーバンの社長

http://www.chugoku-np.co.jp/wagahibi/2_urban/urban07221.html

この業界で急成長した会社の社長が
この業界の空気そのものを現していると思う

>日本が生き残るとすれば欧州型の生活様式しかなく、そこには不動産を
>やりとりすることによる利潤で多くの企業が生き残るという余地は無いような気がします。

欧州の不動産バブルの崩壊はこれからが本番
欧州型の生活様式なんて、過去の記憶の日本人の勝手なイメージです
とくに不動産業に関してのうさんくささは世界共通です
濡れ手に粟が可能なものにはワラワラとそういう人たちが集まるのです

[691: 匿名さん]

とにかく、相場がるものは値上がり値下がるもの。


一々真に受けていたら、キリが無い。

そもそも、建築技術向上する中、マンションなんていくらでも建つ時代。

どんな会社が潰れても、所詮交代選手が現れて標札付け変え後マンションは建つ。

アーバンなんてそんな一社だよ！


まだまだ民再になる上場不動産企業は続くだろうが、潰れても潰れても、マンションは建つ。

所詮そんな性格のもの、誰かが言っている白物家電にならないのは、唯一立地が抜群良いこと。
これが前提。


だから、山手線内の利便性の良いところ！

これでしょう。

まあ３Ａもいいのだろうが…

一方、私が注目しているのはJR地下鉄駅前だよ。

使い勝手良いしなぁ。

駅直結なら更にベター。


マンションも二極化していて、決してシロモノ家電だけではない。


建物償却後価値が下がらないのは、土地の価値が圧倒的にあるところだよ…

エコの時代更に駅前は脚光浴びる。

まあ小生は既に幾つも保有しているが更に増やす意向だよ！

共感してもらえたかな？

[692: 匿名さん]

西側近郊、特に世田谷区、杉並区で未入居や新古マンションが大量に出回り始めました。
売れ残りの処分が始まった模様です。
新築物件はますます売れなくなりそうです。

[693: 近所をよく知る人]

世田谷あたりは農家がゴロゴロいる。相続あればマンションは供給過剰エリア。下げても当然。

一つ前の人が言う通り、山手線内が良いが価格は高いまま。

[694: 住まいに詳しい人]

>>691
>まあ小生は既に幾つも保有しているが更に増やす意向だよ！
>
>共感してもらえたかな？

危ないねぇ

アーバンの社長は時代を先取りしているつもりだったが
実際は過去の成功体験をなぞっているだけで、結局時代の流れに押し流された

あなたのやろーとしているのは彼と同じことなんじゃないかなぁ
少子化に伴う日本全体の衰退というのは、本当に恐ろしいコトだよ
命の次ぎに大切なお金なんだから、真剣に考えて投資はした方いい
　
　　
あと単なる「外見」の話だけど、その全ての行を１行空けて書き込みをするのは
非常に莫迦に見えるから止めた方がいいと思う

[695: 匿名さん]

まぁ、いずれにせよ相場が上昇傾向で「今買わなければ、高くなって買えなくなる」と
全ての人が思ってる時に「買わない」という意思決定をする、逆に「どこまでも安くなる
から今は買わない方が得策」と全ての人が思っている時に「買う」という意思決定をする。
これは本当に難しいこと。

それを時期を見て出来る人が勝つ。
2000年代初頭がそれに当たる。
皆が買わなきゃと思った瞬間、もう出遅れてるということを学ばなきゃ。
逆もしかり。

>西側近郊、特に世田谷区、杉並区で未入居や新古マンションが大量に出回り始めました。
>売れ残りの処分が始まった模様です。
>新築物件はますます売れなくなりそうです。

っていうけど、それって世田谷、杉並だけの話か？
どこれもこの市況下では同じ状況じゃないの？

[696: 匿名さん]

スレとは関係ないけど、アーバンの社長＝元匿さん？だったりしてね。
去年のモンゴル不動産投資の話をしていた人達もアーバン社員だろうね。
政治家とアーバンのモンゴル利権の調査が入っている模様ですので。

元匿さん・・間違っていたらごめんね。最近、出没しないですね。
お元気ですか？？

[697: 匿名さん]

>>695
世田谷区と足立区は極端に売れ残り物件が多いけど、杉並区はまだましみたいよ。
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可比率見ると。
渋谷区４件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、
北区３件、豊島区５件、足立区１９件、荒川区４件、江戸川区５件、葛飾区８件、江東区１件、
墨田区３件、台東区１件、杉並区７件、中野区４件、練馬区１２件、大田区１０件、品川区４件、
世田谷区１８件、目黒区１件

[698: 匿名さん]

世田谷の物件を持ってたことがあるけど、
買い手も多いけど売り手も多いんだよな。
これでもかと新築や中古物件が供給されてくる。
以前からね。

[699: 匿名さん]

>>698
問題なのは売れ残り物件数が多すぎるってことですよ。
以前はそんなことなかったのに。

需要を都心部、武蔵小杉に取られているからかな？
こんな環境で二子玉の１千戸が出てきたらどうなるか・・
見ものですね。

[700: 匿名さん]

>697
×）即入居比率　○）即入居件数　かな？

新築じゃなくて、仲介の築浅新古物件数みないと新古件数分からないんじゃない？
ソース同じくYahoo不動産から築２年内の仲介物件数を検索してみたら大量供給されて
いるのはどう見ても西側エリアじゃないねぇ。港区大丈夫か…。

練馬区22件
大田区38件
杉並区45件
千代田区47件
渋谷区53件
品川区56件
江東区77件
世田谷区94件
中央区110件
新宿区152件
港区416件

[701: 匿名さん]

港区で築②年以内と言えば、新価格とか騒いでいた相場。高値掴みの狼狽投資家が慌てているにすぎない。別の視点で見れば、スペックや共用施設がかつて無く充実している物件が多いと言う事だ。現在売り出し中や予定の貧相な大型物件と比較しても明らかである。

リーズナブルな今が買いのタイミングだ。同程度の物件は、今後は出てこないだろう。

[702: 匿名さん]

なりふり構わず暴れている奴がいるのも頷ける。
一人でやたら持ち上げてる中古物件とかあるな。

[703: 匿名さん]

港区で築二年だったら、販売は更に二年前の最安値時期の物件だろ。坪200万くらいで買ったのを坪250万くらいで売ろうとしてるだけ。重複もあるだろうし、500件くらいタワー一棟分にすぎない。

[704: 匿名さん]

買い手がつかずに、ずるずる値下げする可能性のある物件が既にタワー1棟分市場に存在
していて、今後も新たな転売物件は供給され続ける。

更にはＣＴ品川の転売縛りが解ける5年後には転売目的で安価な定借物件の大量供給も見込
まれるし、暫くは中古物件の底値を探り静かに待つのが吉ですか。

[705: 大学教授さん]

人口移動によって、所得レベルが高い層の都心部居住が進んでいます。
添付は２００６年１月１日の住民票をベースに調査された給与納税者の数と、その平均給与。

平均給与が増加している区は６区にすぎず、極端な集中化が進行している。
千代田区　１．８７％増、中央区　１．７３％増、港区　２．２３％増、江東区１．４０％増、
品川区０．５５％増、渋谷区０．５３％増
その地域の購買力を表す給与総額の増加率が高い区は以下で湾岸部に集中している。
１位　中央区１１．１９％増、２位　港区８．９７％増、３位　千代田区７．７２％増、
４位　江東区６．９０％増、５位　品川区４．１８％増（２３区平均３．１６％増）　
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/shiraberu/ota_kuseifile/ota_kuse...

[706: 匿名さん]

>704
希望的な観測はいいが、安価で仕入れたCT品川をわざわざ安く転売するやつはいないだろ

賃貸に出してもいい訳だしなんでそんな楽観的なんだ？

[707: 匿名さん]

>>700
ここで言う１件は
１戸って意味だから大した数じゃないと思うけど、

[708: 住まいに詳しい人]

>>703
港区が＠200だったのって、いつの時代ですか？

港区　2000-2007年
_______供給戸数_坪単価
2000年_2,946戸_＠343.5
2001年_2,372戸_＠321.4
2002年_2,197戸_＠351.1
2003年_3,665戸_＠313.6
2004年_5,190戸_＠282.0
2005年_3,731戸_＠299.8
2006年_3,012戸_＠303.1
2007年_**707戸_＠491.3

よく「二極化」「都心は大丈夫」と言って
自分のココロを誤魔化そうとしている人がいますが
騰がり過ぎた場所はその分下がるわけ、港区こそ一番下がるんですよ

[709: 匿名さん]

>>705

元々工場や倉庫しかないエリア、ランニングシャツにステテコに下駄履きで
オヤジがうろうろしてたエリアに、一応ある程度の年収の真っ当な
ビジネスマンが移住してきたんだから（特に港区＝品川港南・芝浦、江東区＝豊洲）
増加してしかるべきじゃないの。元が低いんだもの。

それが、港南・芝浦や豊洲と比較して都心や城西、城南が劣後しているってことでは
ないよな〜。元の水準が高いんだから。そんなニュアンスが漂う文章だけど。
あとこれって添付した資料合ってる？
書いてる内容とファイルの内容が違うんだけど。頼むぞ、ニセ教授！

[710: 匿名さん]

2004年頃です。平均280の中に坪200万くらいの物件はありました。

芝浦のキャピタルとか。

[711: 匿名さん]

>>708

仰るとおり騰がり過ぎたところは下がる、下がり過ぎたところは騰がる。
ただ、それは世の中に認知され、ある程度評価されている場所について
当てはまること。

ただ、港南・芝浦については、当初のレベルまで下がるかは微妙。
下がることは下がるけどね。
港南にマンションが乱立し始めた湾岸戦争あたりでは、まだ人間が住む
場所かどうか、ちゃんとした評価がなかった。
今はまあいいんじゃない？的な状況になっている。

＠200万とてリスクだった時代にリスクを取った人はそれなりの恩恵を
得てもいいのではないかな？
現状内陸部とも変わらないくらい300万超の中古坪単価をつけている物件も
あるが、決して＠200万まで下がるとも思っていない。
＠200万中盤くらいまでの下げでとまるのではないか？

[712: 匿名さん]

>706
港区の売れ残りが全て港南エリアでないにしても、新築が高いといわれてる現状でも既に
相当量の新古物件の流通在庫があるのに加え、今後も転売目当の方の物件供給が見込まれる
んですよね？

分譲にしろ賃貸にしろ市場が調整局面に入り、しばらく供給超過が続くと思われるのに
急いで買いに入る必要はないと思いませんか？まあ、相場観は人それぞれだし、気に入った
エリア/間取の物件を選ぶ永住志向なので、市況関係ないという場合は別ですけどね。

賃貸も過信は禁物だとおもますよ。Yahoo!不動産で港区/築2年内/マンション/駅徒歩10分以内
の物件を検索すると3,444件、間取り2LDK/3LDK/4LDKに限っても916件、駅徒歩5分以内でも529件。
こちらもある意味流通在庫ですよね。

[713: 大学教授さん]

地方からの上京者が増え、就職環境も良くなり、各区ともに給与納税者数を増やしている。
問題は、数は増えているが平均給与を大きく減らしている区があること。
理由としては２つ考えられる。①給与水準が高い層が他に流出している。②給与水準が高い層が
高齢化で退職し始めている。恐らくこの２つが同時進行している区があると思われる。
また、この傾向が長期にわたって続く恐れも大きい。
以下に平均給与を大きく減らしている区と納税者数増加率を記す。

　　　　　　　　　平均給与　　　　　納税者数
１位　練馬区　　▲１．１５％　　　＋２．３２％
２位　中野区　　▲０．９６％　　　＋２．４９％
３位　豊島区　　▲０．９６％　　　＋４．１８％
４位　杉並区　　▲０．９０％　　　＋２．９９％
５位　足立区　　▲０．８４％　　　＋２．６８％

[714: 匿名さん]

↑納税額が減ったリタイアした高齢者が一律金を持っていないというのは本当か？
何となく現役世代より一番金を持ってそうなゾーンだと思うのだが…。　

若い世代が流入し納税者が増えているのであればＯＫではないか？
賃貸需要が増し、その後購入して定着すれば、今後の街の活力アップの源泉に
なるのではなかろうか。

[715: 大学教授さん]

>>709
２００５年１月１日の住民票をベースに調査された給与納税者の数と、その平均給与を添付
します。これと２００６年１月１日の比較です。
現時点で既に２年半経過していますから、更に進行していると推測されます。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/shiraberu/ootakuno_suuji/ootakun...

[716: 匿名さん]

>710
2005年頃、同じく、芝浦アイランドケープタワーも200万前後だが、
仕様は、比べてもかなり上。
芝浦のキャピタルは超高層洗濯タワーになっている。

[717: 大学教授さん]

>>714
若い世代が入って来るのは良いが、ある程度の所得レベルになると他に流出する傾向が定着して行くと、
納税者の数は減らないまでも、その平均給与が大きく下がって、給与総額が減少していくことになりかねません。
ちなみに練馬区の給与総額は１．１５％増にすぎず、上位５区と比べ大きな格差が発生しています。
何時マイナスに転じてもおかしくない状況です。

[718: 住まいに詳しい人]

>>710
キャピタルマークタワーは2005年の発売ですし＠222
微妙にズレがありますね
　
　
つうか湾岸の＠200〜＠250クラスで購入した物件は>>711さんのおっしゃる通り
それなりに客は付きますから、慌てて投げる必要はありません
ココで余剰住戸が多い/少ないと細かく検証する必要はナイと思います

問題があるのは内陸エリアで特上というほどの立地でないのに＠500とか＠600を付けた
売れないので賃貸に出すと賃貸専用の高級物件と競合する物件

今年の収入はダウンという購入者も多いわけで、極少数とはいえ投げ売りも有り得る
しかし流通量の少ない高級物件ではそれが相場を動かす可能性も大きいわけですよ

[719: 匿名さん]

↑リタイア層の懐事情について言及してくれ。

個人的には社会人になって賃貸住まいで真っ先に練馬をチョイスしてしまうレベルの
人間が、定着時によりステップアップできるとは思えない。
きっと和光とかそういった埼玉の東京近郊を狙うのか？

いずれにせよ、「ある程度のレベルになると他に流出する」リスクは練馬区に
限ったことではないのではないか？

[720: 大学教授さん]

>>719
リタイア層自体は新規需要にあまり繋がらないが、その子供の需要はある。
親から資金援助を受けて、親元近辺にマンションを買い求める人は多い。
近郊の利便性に劣る地域の坪単価が高値で維持されているのは、これが働いているから。
しかし、この需要も団塊Ｊｒまでで、それ以降の需要の中心は地方からの上京者になる。

「ある程度のレベルになると他に流出する」リスクは練馬区に限ったことではないのではないか？＞
良くあるパターンだが、給与水準が低い間は家賃レベルが低い近郊アパートに住むが、
給与水準が上がって行けば、自分にとって便利で住みやすいところに移転する。
このような一時的に住むべき場所になって行くと、既存住民の高齢化とともに、その地域の
経済力、購買力はしだいに減じ、衰退して行く。

[721: 大学教授さん]

納税者数が大きく増えた区は以下で、
持ち家取得による住民増に加えて、地方からの上京者の流入があったと推測される。
２００６年〜２００８年はさらに就職環境が良くなっているので、納税者数の伸びはさらに
大きくなっているかもしれない。都心部とそれ以外の地域との格差は拡大している。

１位　中央区９．３０％増、２位　港区６．５９％増、３位　千代田区５．７３％増、
４位　江東区５．４３％増、５位　台東区４．６８％増、

[722: 匿名さん]

賃貸向け物件が多く物価も安い庶民的エリア と 分譲購入者層が多いちょっとハイソなエリア

区単位の比較はざっくり過ぎるけど、現在もそうだし今後もこの傾向が強まると思われる。

ただしハイソエリアは金があるから一概に地域経済が活性化するのかと言えばまた別の話で、
庶民派エリアのアットホームな雰囲気のほうが街としての魅力は高かったりする。

[723: 大学教授さん]

>>722
都心部に分譲だけでなく、若い人向けのワンルームが急激に増加したのが最近の傾向。
ある程度の給与水準で、住宅手当があれば早い段階での都心部居住も可能になった。
近郊にさまざまな所得水準の賃貸層が居住する時代はもはや終わりだろう。

[724: 匿名さん]

値段と売れ行きは一番正直。
練馬、や武蔵小金井の駅近物件は@300オーバーでも依然好調。
三鷹の駅前は@400?

それに対して江東湾岸は安いにもかかわらず苦戦。
今後販売が予定されているものはさらなる低価格が予想されている。
長期スパンでみても、同時期に大量に供給された地域のリスクはあきらか。

投資としての不動産のうまみが低下したことにともない、
ニュートラルな評価に収束していくのは当然ともいえる。

[725: 匿名さん]

>>723

だからさぁ、都心部こそ一時的に住むべき場所になってんじゃない？

少なくともボリュームゾーンと言える一般リーマンについては。
俺の周りにも20代で恵比寿とか広尾、麻布十番に住んでる若い衆がかなりいるもの。
１Ｒとか１Ｋにね。

なんか言ってることがブレてない！？

[726: 大学教授さん]

>>725
都心部はある程度の所得レベル以上のファミリー層、単身者層が混在する、
理想的な年齢構成の地域になって行くだろう。
実際そのような住宅ストック構成になりつつある。
一昔前とは大きく変わってしまいました。

[727: 匿名さん]

>>726

ある程度の所得レベル以上のファミリー？相当な所得レベルのファミリーじゃないと
都心部に住むって不可能な状況でしょ？（親の援助、遺産相続とかあれば別）

私の周りで都心に住む単身者は金融機関等に勤めており社会的に見れば「ある程度」の
所得レベル以上の層。※30代前半で年収1000万程度。
そんなん高くないって意見もあるかもしれないけど、一般的に見ればまずまずの
レベルだよね。でも、家族を持ったらそのまま大きな部屋にスライドして都心に留まる
なんて無理な話だよ。所詮リーマンですから。実際郊外物件を購入している人が殆ど。

そう考えると、東京都内にマンションを買えるある程度の所得があるボリューム層は
都心には住めなくなってしまう。
相当な所得レベル（＝富裕層）と単身者が住む地域って、理想的な年齢構成になると
言えるのかい？住宅ストックも超高級分譲・賃貸マンションと単身者マンションに
２極化し、所謂普通の人が住むのは難しい気がする。
（港南とか豊洲とかは都心じゃないからね、断っておくけど）

教授の話微妙だな。
就職できなくなりそうだから、他の教授のゼミにするよ。

[728: 匿名さん]

＞７２６
その「都心部」とはどこの地域を指しているんですか？

[729: 匿名さん]

みなさん
教授の言う都心部は都心とは似て非なるもの

ご注意ください

[730: 匿名さん]

でも練馬について、ネガティブな意見があるんだから、
一般的な都心（千代田・中央・港）＋新宿・渋谷・文京
くらいの認識には立ってんじゃないの？

まさか東京都23区とかいう括りじゃないよな？

[731: 匿名さん]

新東京タワーの近くのエリアの事かな。
教授の言う都心部は。

[732: 匿名さん]

以前、教授は都心部の定義を「首都高速・中央環状線内」という珍説を披露していましたよ。
大井から葛西、小菅、板橋までグルっと都心だそうです（笑）

[733: 匿名さん]

http://www.yuraku.jp/buy/reuters/index.asp

どうですか？

[734: 匿名さん]

教授長考中ですな・笑

>以前、教授は都心部の定義を「首都高速・中央環状線内」という珍説を披露していましたよ。
>大井から葛西、小菅、板橋までグルっと都心だそうです（笑）

まぁ、一般的な学者と違う学説を持ってないと、学会発表しても価値ないからな。
合ってるかどうかは別として。

早く教えて、教授！

[735: 匿名さん]

それはきっとそういう基準にしないと、御自身の売り込みたい地域が
都心にならないからでしょう。
それでは、その地域が、都心回帰も利便性の高い地域からも
蚊帳の外だということを認めなくてはならなくなってしまいますから。

[736: 匿名さん]

＞７３３
別なスレでも貼ってましたね。
よほど嬉しいみたい（笑）
記事の内容読んで爆笑しました。

＜記事抜粋＞
「豊洲は今、アーバンライフを謳歌する人たちに絶賛される住空間のステージとして進化」
「一歩先行くファッションと暮らしを飾るショッピング施設が充実した心地よい住空間が豊洲にあります」
「有楽町線とゆりかもめ、隣接する東雲にはりんかい線が走り、都心の風を心地よく受ける位置にあることで脚光を浴びている。それが、豊洲です。」

これ、地方の人が読んだら本気にしちゃうのかな？？？

[737: 匿名さん]

いいんじゃない、買いたい人がいたら買えば。
安いんだし、大量にあまってるんだし。

[738: 匿名さん]

教授、ついに引退ですか・笑

[739: 大学教授さん]

給与所得総額の増加分を納税者数の増加で割ってみた。
昨年の構成がそのままと仮定すれば、
人口流入によって増えた納税者の一人当たりの所得になる。
（主婦の共稼ぎ増加による納税者増もあるとは思うが）

１位　港区　１０１１万円、２位　千代田区　８３３万円、３位　渋谷区　６９２万円、
４位　中央区　６０６万円、５位　文京区　５０４万円、６位　江東区　４８３万円、
７位　品川区　４８１万円、８位　世田谷区　４６３万円、９位　目黒区　４５６万円、
１０位　新宿区　３９５万円、１１位　大田区　３５２万円、１２位　北区　３４０万円、
１３位　墨田区　３３８万円、１４位　台東区　３２８万円、１５位　荒川区　３０３万円、
１６位　豊島区　３０１万円、１７位　杉並区　３０１万円、１８位　葛飾区　２９８万円、
１９位　江戸川区　２６１万円、２０位　板橋区　２５１万円、２１位　中野区　２３９万円、
２２位　足立区　２２８万円、２３位　練馬区　２０３万円

[740: 大学教授さん]

都心部にはファミリー層のみならず単身層も流入し、納税者数を増やしているが、
その所得レベルは他と比べ高くなっている。

県境外周区で４００万円以上は世田谷区のみで、
これらの数字からも格差が拡大しているのが良く分かる。

[741: 匿名さん]

ねぇねぇ　大学教授さん
今度は、>>No.739　の区割で、借金の金額はじいてくださいな。

[742: 匿名さん]

>>740
県境外周区でも世田谷区は別格ですか？
売れ残りマンションでいっぱいですが？
それにしても練馬区年収２００万円とは

[743: 匿名さん]

国境外周区の苦戦はさらにきついようですね。

[744: 匿名さん]

>>739
大学教授と言いながら基本的なことが分かってないようだが、
数値を使う場合は必ずソースを提示してくれ。

その数値の内容とあなたの出し方によっていくらでもチートできちゃうんだからさ。

[745: 住まいに詳しい人]

つうか

>給与所得総額の増加分を納税者数の増加で割ってみた。
>昨年の構成がそのままと仮定すれば、
>人口流入によって増えた納税者の一人当たりの所得になる。

増加した納税者の一人当たりの所得になんてなりませんよ
　
　
前から言ってるけど、教授は数字を読むセンスが全くないんだから
この手の分析ごっこは止めなさいって

[746: 銀行関係者さん]

それにしても売れ残ってますな。

都心に価値を見出す人間はあまりいないよ。
ボロ屋が多くて坂も多い。
古びたスーパーに幹線道路、たまに小さなコンビニ。

[747: 匿名さん]

売れ残りだったら都心じゃなくて、埋立地のほうでしょ。

[748: 匿名さん]

>>746
都心といっても色々あるからね

何かとここは一括りしたがる人が多いけど

[749: 匿名さん]

そうそう！

都心は酸っぱいブドウ、郊外は甘いレモン。

[750: 大学教授さん]

２００６年１月の生産人口に占める給与納税者の割合を計算した。
ワーキングプアーが多い等の問題を抱え、若年層の納税比率が低い区が下位に位置している。
今後も所得レベルが比較的高い若年層の都心部への集中が続くと予想され、その格差は広がる一方だろう。

1位　中央区　６４．７％、2位　港区　　６２．４％、3位　千代田区　６２．４％、
4位　品川区　６２．０％、5位　目黒区　６０．１％、6位　大田区　６０．０％、
7位　墨田区　５９．０％、8位　文京区　５８．９％、9位　江東区　５８．６％、
10位　渋谷区　５８．６％、11位　荒川区　５７．９％、12位　北区　５７．４％、
13位　新宿区　５７．４％、14位　中野区　５７．３％、15位　台東区　５７．１％、
16位　豊島区　５６．９％、17位　世田谷区　５６．７％、18位　江戸川区　５６．２％、
19位　杉並区　５６．１％、20位　板橋区　５６．１％、21位　葛飾区　５５．４％、
22位　練馬区　５４．０％、23位　足立区　５３．２％

[751: 匿名さん]

２００６年か〜・・・今年は何年〜？？？

[752: 大学教授さん]

>>750
ワンルームの募集賃料と生産人口に占める納税者比率に相関関係が見られる。

（単位：万円）
１位　港区１３．３４、２位　千代田区１１．７０、３位　渋谷区１１．２３、
４位　中央区１１．１４、５位　目黒区１０．３５、６位　品川区　８．９０、
７位　文京区８．８２、８位　新宿区８．７７、９位　台東区８．７０、
１０位　江東区８．６９、１１位　墨田区８．６２、１２位　北区７．４１、
１３位　世田谷区７．３４、１４位　大田区７．３２、１５位　豊島区７．３０、
１６位　中野区６．８８、１７位　荒川区６．７１、１８位　杉並区６．６３、
１９位　板橋区６．５５、２０位　練馬区６．３６、２１位　江戸川区６．１５、
２２位　葛飾区５．８３、２３位　足立区５．６４、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

[753: 大学教授さん]

>>751
納税に関する統計はかなり遅れて発表されるので、致し方ないところ。

恐らくこの２年間で、都心部とそれ以外の格差はさらに広がっていると推測されます。
実際に、ここ２年間の人口動態を見ると、若年層の都心部への流入は拡大しています。
つまり、従来であれば県境外周区に流れていた高所得の若年層が都心部のほうに流れる
構造に変わってしまった。

[754: 匿名さん]

教授＝長文の人＝会話調の人　な気がしてならない。

恥ずかしさのあまりハンドル変えただけでしょ。

[755: 匿名さん]

まぁ、いっこうに売れない埋めてて地をしりめに、二子玉があっという間に完売して
教授の江東区地位向上の妄想も終了を迎えるでしょ。
さすがにその後は恥ずかしくて、出てこれないだろうけど・・・名前かえるだけか。

あっ、最近は雲行きがあやしいので、世田谷や一部のブランド地域は別って
軌道修正しちゃったんだっけ。
次は、駅近は特別って、また地道修正しなきゃいけなくなりそうですね。

[756: 匿名さん]

二子玉、嫌いじゃないけど
お見合いや北向き低層部屋もあるのに、
簡単に完売しますかねぇ？
あれが１棟だけのタワーならばあっという間の完売も有り得たでしょうが。

[757: 匿名さん]

江東区よりは売れるでしょ。

[758: 匿名さん]

だからさ、教授、あなたが珍説唱えるのは勝手だけど、あなたの言う「都心」はどこからどこか、
はっきり言明したうえで発言してもらえませんか？
よろしくお願いします。

[759: 匿名さん]

まあスレの建て逃げもしてるしね

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44205/

[760: 匿名さん]

>>754
違うと思う。教授は城東しんじゃで、長文は城南しんじゃだから。

[761: 匿名さん]

国土交通省が２０日に発表した四半期ごとの地価動向報告で、３か月前に比べ地価が下落した地点の数が大幅に増え、上昇地点数を上回った。地価の上昇傾向に変化の兆しが鮮明に表れてきた。


　全国１００か所の調査地点のうち、地価が下落したのは計３８地点で、前回５月発表の９地点から大幅に増えた。下落幅０〜３％が２８地点（前回７）、３％以上が１０地点（同２）だった。

　一方、地価が上昇したのは、前回の４１地点から１３地点に減った。上昇幅はすべて０〜３％で、３％以上上がった地点は前回の５からゼロになった。

　横ばいは、４９地点（前回５０）だった。

　都内の住宅地では、前回上昇した豊洲（江東区）が横ばいとなり、横ばいだった芝浦（港区）、品川、立川などが下落に転じた。いずれもマンション市況の減速で大規模用地の取引が鈍くなったためと見られる。

　東京圏で上昇を維持したのはいずれも商業地で、銀座、表参道、丸の内、八重洲の４地点。前回の２０地点から大幅に減った。

　大阪圏では２６地点のうち１１地点で下落した。名古屋圏は１１地点のうち下落が１０、横ばいが１となり、福岡は３地点のすべてで下落に転じた。

　毎年１回調査・公表する公示地価や基準地価に対し、地価動向報告は３か月ごとに調べることで地価の動きをきめ細かく把握しようとするものだ。今年１月１日時点の調査から始まり、今回が３回目の発表となる。

（2008年8月20日20時19分 読売新聞）

[762: 匿名さん]

タイムラグありまくりだね

[763: 匿名さん]

>>761
２３区詳細
上昇：丸の内、銀座、八重洲、表参道、
横這い：秋葉原、佃・月島、六本木、汐留、新宿、渋谷、豊洲、八王子、
下落：高輪、芝浦、池袋東口、品川、吉祥寺、立川、

[764: 匿名さん]

品川駅周辺部の地価下落傾向が出てきました。
やはりバブルだったのか？

東京駅周辺はまだ上がっている。

[765: 匿名さん]

全国では１００地点の内３８地点、３８％が下落。
２３区は１５地点中４地点、２７％が下落。
４地点は、芝浦、高輪、品川、池袋東口

[766: 匿名さん]

２３区なのに、１５地点しか調査してないんだね。
それで本当に分かるのかね？

しかも、高輪芝浦品川などと隣接した場所もあるけど、
この３地点が下落しただけで２３区の２０％が下落になる。

[767: 匿名さん]

下落エリアはなんとなくイメージできるね。

副都心線効果も無かったみたいで、池袋は下落、
新宿、渋谷は横ばい。
この２つも今度は下がりそう。

[768: 匿名さん]

国土交通省地価動向報告の住宅限定版。
ここ3四半期の評価推移。

佃・月島　A→B→B
高輪　A→B→D
芝浦　B→B→C
品川　A→B→C
豊洲　S→A→B
吉祥寺　A→C→C
立川　A→B→C

・このご時世で2期連続でB（横ばい）の佃・月島が注目
・港区（高輪、芝浦）が明確に下落・・・
・豊洲はS→A→Bと短期転落でやはり昨年が頂点（バブル）
・市部の下落傾向はこのままか

[769: 匿名さん]

>>763
横ばいなのは全て商業地となっています。
住宅地はほぼ全面下落です。

[770: 匿名さん]

>>762
ですね。現場の感覚より一年は遅いですね。

[771: 匿名さん]

都内はまだ恵まれていますよ。
地方都市などは、終わってます。
次の内閣に薄い期待をしましょうか。

[772: 匿名さん]

>>768
豊洲がSなら、佃・月島もSであるべきなのにSに成れなかったのが問題。
佃・月島は中央区で、利便性も豊洲より上でリバーシティもあるから。

[773: 匿名さん]

売るときは路線価高いほうがいいが、維持するなら安いほうがいいな

[774: 匿名さん]

路線価安くても、固定資産税はガッポリ取られる。

[775: 匿名さん]

>>772
逆に、豊洲がSっていうのが異常。単なるバブルかと・・・

[776: 匿名さん]

>>772

価格ではなく価格上昇率だからじゃないでしょうか？
佃はもともと高いから

[777: 匿名さん]

高輪の地価下落率が大きいのはなぜでしょうか？

[778: 匿名さん]

>>777

単純に言えばバブルがはじけたからです。あとこの調査での高輪というのは
白金高輪駅周辺のことなので、実需というより投資物件が多いことも取引事例
の下落幅が大きい理由の一つだと思います。

あと取引事例は主に中古が対象です。

[779: 匿名さん]

地価調査ではないのですか？
中古マンション価格調査ではなくて。
地価動向とマンション価格動向とは、必ずしも一致しませんよね。

[780: 匿名さん]

>>779
一致しますよ。何言ってるんですか？