23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[612: 匿名さん]

１年経つと随分雰囲気替わったな。

自分はあのころ、明らかに需要の限界を超えた高値だったから、
売れ残って下がると言ったのに、
「富裕層はいっぱい居るから」
「外国に比べれば割安だから」
とかその他etc．．．の
今思えば滑稽な理由を並べて強気な人が主流だったね。

[613: 匿名さん]

>612
そうやって自分が正しかったと自慢したい奴が時々いる。

結果的に下がったのは郊外と湾岸だけ。
どっちも安くなってもいらない。

[614: 大学教授さん]

タワーだからと言って高額な値段を払う必要も無いし、
都心に近いからと言って高額に払う必要も無い時代。
とにかく、あまりに高い坪単価のところは避けるべき。
将来にわたって、その価格レベルを正当化できる要素は極めて低い。

適正な価格レベルで利便性が高いところに、人は集まり、発展していく。

高価格に張り付いてしまっているエリアは、
よほどのブランド性が無い限りは、将来価格調整されて行く危険性が大きい。
購入者は、熟慮しないと当てが外れることになろう。

[615: 不動産購入勉強中さん]

ここへ来てユーロのトップアウトが顕著になり、これによるドルの買い戻しが原油価格の沈静化をもたらし、
国際商品市況の調整が全般に広がったというのがこの７月からの流れです。
これまで資源価格の高騰はコスト転嫁の面で川上にあたる素材関連の製造業に、より有利に働いて来ました。

で、現在注目しているのが足元の鉄スクラップ市況です。
向かうところ敵なし状態で高騰し続けた鉄スクラップ価格がこの７月の第２週に、
３年前からは約４倍、昨年１１月のなんと２倍という高値をつけてから折り返しの気配を見せ初めています。
グラフで見ると正に行き過ぎた相場の典型的な様相が見てとれます。
面白いのは７月には米政府系住宅金融機関への信用不安とドル売りが最高潮に達したときと
商品市況の高騰をもたらした最大の要因国である中国のオリンピック開催がほぼ同時期にやって来たことですね。
こういったタイミングは相場では重要なファクターとなって来るものです。

建築資材の高騰は確かに恐ろしいスピードで進みました。
さてここからの動向ですが、個人的にユーロの動きに注目してます。
ユーロは約８年近くドルに対して上がり続けました。
ＥＣＢは近々利下げするのではないかと見られています。

私は資材価格は既にピークを迎えたと思っています。


◇参考記事：ブルームバーグ　　鉄スクラップ価格：２週連続下落−下げ相場入りで流通業者売り急ぎも

　７月30日（ブルームバーグ）：日本鉄源協会（東京都中央区）が30日公表した国内主要３地域における７月第４週の鉄スクラップ平均価格（東京、名古屋、大阪：標準品Ｈ２）は、１トン当たり６万6992円と前週比で860円（1.3％） 値下がりした。

　　11月以降約２倍の水準まで一貫して上昇してきた市況が７月第３週に８カ月ぶりに下落に転じた。これまで需要をけん引してきた韓国や台湾、中国向け輸出需要が急減しているうえ、国内電炉メーカーは電力料金の高い夏に減産するのが背景。

　　また、「下げ相場に入ったとみた流通事業者がため込んでいたスクラップ供給を売り急ぎつつあるため、スクラップ供給が増えている」（横浜市のスクラップ事業者・丸和商事の渡辺淳社長）ようだ。

[616: 匿名さん]

今日言っても後出しジャンケン。
ECBの専務理事の発言とイギリスのリセッション発言あったからね。
アメリカのレベル３資産も予想通りアレな数値だし、日本でも不良債権の処分が加速しそう。
小金持ちは競売物件のチェック頑張れよ。

しかし不景気はイヤだねえ。
友達とメシを食おうとしても小遣い減ったとか言われると、美味い店に誘えない。

[617: 大学教授さん]

投資対象、相続対策対象の高坪単価物件の下げは予想以上に大きいかもしれませんね。
そのような気分では無くなった感あり。
虎ノ門も再開発で分譲マンションが出てきますし、月間家賃３０万円超えの賃貸物権も増えて
いますし、実需自体は大きくないから、投資部分が剥げ落ちたらどうなるのか？
不安感が膨らんでいます。

[618: 匿名さん]

>614
>適正な価格レベルで利便性が高いところに、人は集まり、発展していく。

教授は相変わらずだね（笑）
適正な価格で利便性の高いところって具体的にどこ？
そういう場所は需要が高く、価格も

[619: 大学教授さん]

都心に直通ではない駅を中心に地価の下落が始まった。
首都圏の少子化が進み、地元需要が減り、利便性重視の時代に変わって行く。
利便性で劣る地域は長期にわたり下落を続ける可能性が高い。
（京王線は新宿線乗り入れで都心直結とは言えない）

また、もう１つの特徴として、新宿に至近である点が評価されていた駅が大きく下落している。
新中野は新宿に近く、ワンルームマンションの建築が盛んな地域だが、供給が過剰で賃料の
値崩れが起こり、買い手が無くどこまで下がるかわからない状態。ビジネス街として新宿は
ポテンシャルが低く、ここに至近と言って賃貸の供給を増やせば直ぐに過剰状態に陥るようだ。

東京カンテイ調査、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％
２位　新中野　丸の内線　２５．３％
３位　上北沢　京王線　２５．０％
４位　めじろ台　京王線　２４．４％
５位　王子神谷　南北線　２３．４％
６位　成増　東武東上線　２０．８
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％
８位　武蔵野台　京王線　１９．６％
９位　奥沢　東急大井町線　１９．３％
１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％

[620: 大学教授さん]

>>618
需要が高くても、それを上回る大量供給が行われれば価格は抑えられ、
持続的発展を続けることができます。
ある程度上がったらそれを押さえる力が働くからです。

[621: 過去スレの４０]

詐称「大学教授さん」は無視するように。これまで非現実的な提案をしていたし、今年１月以来の景況はまったく予測できなかった。アメリカの金融機関に勤めている友達がいないことは明白。

今後、次の二つの要因を考慮すべし。
①アメリカの金融機関が、中東やシガポール等から高利息で借りた借金は返済できるか。
②中国で、オリンピック後、大規模な不動産バブル崩壊が起こるのではないか。

現在は、石油ショック後のような世界全面不況の予感を呈している。
産油国では、飲み屋のバーで信じられないほどの金の使い捨てが起きている。ランボルギーニやポルシェなどの高額車が飛ぶように売れている。
東京の不動産は、91年以後のバブル崩壊当時のように暴落を起こしそうだ。個人所得が増大していない90年代に不動産価格が急騰した理由が、不明である（経済学的な解説を待つ、このスレでは期待できないが）。

持ち家の待機組に。今はやめとくべき。業者の土地取得年を確認すべき。
２〜３年後にすべきかと思うが、その時点の情勢は予測できない。

まあ、不動産の「投資家」なんて連中は、一斉に撤退しそうだな（別の言葉で言えば死滅）。

[622: 匿名さん]

一時の超大量供給がすでに減少しているのにかかわらず、値崩れが始まっている地域は
結局、期待された需要が机上の空論だったことが証明された。
しかし供給は余地があるだけにいぜん継続し、
こうなるともはや現状の維持ですら非常に困難で、さらなる下落が想定される。
大々的な宣伝と再開発のうたい文句では既存の評価を覆すことができず、
東京駅と銀座に近いことを売りにしても、
そこに勤める層、そこを利用する層には魅力的な地域ではなかったということだろう。
若年層を中心にした価値観の変化に伴い、通勤のみを基準にした不動産選びから、
より個性的な自分のスタイルにあった地域での不動産選びへと、
選択基準がシフトしてきたことも大きな要因だと考えられる。

[623: 匿名さん]

>>617
江東区湾岸スレでも「物件」を「物権」と書き間違えてたよ。
あっちではコテハン使ってないんだね。

[624: 匿名さん]

619
奥沢は目黒線ですよ

[625: 匿名さん]

＞619
都心直通と言うよりも山手線から環七辺りまでなら大丈夫です。
京王線であっても「笹塚」は非常に人気があります。

[626: 匿名さん]

マンションズとかの無料情報誌の購入者体験記、１年位前までは「２００３年購入」で
「賃貸と比べてコスト大幅ダウンで快適さは大幅アップ！。だからマンションを今（２００７年）買うべき！」
とか、オイオイとツッコミたくなるものの、一応購入年載せてたけど、
最近ちょっと見たら、ついにいつ買ったのかも書かれなくなってた。

[627: 匿名さん]

>619
大きな駅の隣り、が多いですね。
大きな駅に連られて、高くなったはいいけど
結局需要は伴わなかったって感じ。

[628: 住まいに詳しい人]

ＵＲＢＡＮ、民事再生法を申請　負債総額2558億円
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080813AT3L1305M13082008.html

2500億は大きいね

[629: 匿名さん]

スミフ辺りが負債１兆円ほどで倒産するような気がするのは自分だけだろうか？

[630: 匿名さん]

業界淘汰。同じようなことの繰り返しで。

何年かしたら，また不動産や株もどんどん上がるという煽りであふれるのでしょう。
ま，今回は原油と穀物市場にマネーが流れ込んだ，というところが少しだけ違ってました？

[631: 匿名さん]

来年なったら原油も下がるし不動産は数年のスパンで上がったり
下がったり、私はWCTを賃貸用に購入しましたが、ここは実需で
申込みます。

[632: 匿名さん]

>>①アメリカの金融機関が、中東やシガポール等から高利息で借りた借金は返済できるか。

資本に突っ込んでるので、返す必要はないでしょ。
中東やシンガポールは何気に長期投資です。
1990年代にCitiに投資したサウジの王子様は、まだholdっす。


とある不動産投資家は、今は絶好の投資機会だと言ってました。
その理由は
①資金繰りに困って投げる案件が拾える。
特に倒産したところが持っていた案件を選別して買う。
②外資系金融機関という競争相手がいない。
買い手有利の状況下で、時間をかけて精査できる。

だそーです。

[633: 匿名さん]

少なくとも６２９よりははるかに持ちこたえるような気がするのは自分だけだろうか？

[634: 匿名さん]

↑意味不明。

[635: 匿名さん]

６３１も意味不明。どこに申し込むの？
みんな、スレを間違えないで。

[636: 442]

みんな暑さで＊＊て会話が全く成立してないぞ

[637: 物件比較中さん]

アーバンが逝ってしまいましたね。
株に関する掲示板ではインサイダーだ何だとえらい騒ぎですが、
まあ、正直マンション市況にさらなる悪材料であることは確実ですね。
財閥系はともかく、中堅以下のデベ物件は
値段と内容が良くても消費者は手を出しにくい心境になるでしょうし。

不況路線確実で販売価格を下げなくては売れなくなるでしょうが、
建材費高騰で思うようにいかないでしょうし。
買う人も仕様が格段に下がった物件だと様子見でしょうし、
いや、本当にマンション業界にとっては厳しい現実が
目の前に突きつけられている気がします。

で、スレ違いにならないように書くなら

当分価格下落基調……様子見がいちばん……でしょうね。

[642: 匿名さん]

>>634
多分すぐには倒産しないだろう、ってことじゃないかな？

でもその持ちこたえるってのが逆にマズイんだよね。
早めに見切って投げればいいものを、希望を持って市況回復を待ってるなんてことすると傷を広げる。
特にスミフは、２００７年の超高値の時に業界売り上げＮｏ１になるって目標立てて、
あっちこっちの用地を高値で買い取りしてるから。
中身は無いのに名前だけの信用はあるから、融資とかも何とか借りられて、結局首が回らないところまで締め付けられる。
２００９年以内に不動産市況回復しないようなら、ホントやばいよ。

[643: 匿名さん]

スミフはカタカナ新興系と同じ事にはならないでしょ。
別にマンション販売だけで食ってるわけじゃないから、というかマンションの方がサブ。
オフィス賃貸がメインで、三菱・三井ほどの大規模再開発には手を出してないから
余り見えてないけど、都心のそこらじゅうのいい立地にオフィスビル持ってるし。
スミフが潰れるなら三菱・三井も危なくなるよ。

[644: 住まいに詳しい人]

>都心のそこらじゅうのいい立地にオフィスビル持ってるし。

判ってないねぇ、それが危ないわけで
三菱の丸の内や三井の日本橋のようにオフィスビルでドミナント戦略がとれない
全体の賃料相場が延びているときはいいけど市況が下り坂で
改装やらテコ入れが必要な時期は費用対効果がとても悪くなるね

しかも三井三菱と違って都内の物件は1990年以降仕入れた物件も多いので
簿価も比較的高く含み資産は相対的に少ない

その様な条件の下で、2004年くらいから派手にマンション用地を
高値で買いまくったわけだから、現在の資産構成はどーなっているのやら・・・

もちろん債務超過になるほど劣化はしてないだろーから潰れることはありえないが
このままでマンション事業をスムーズに継続できるとも思えない

[645: 匿名さん]

財閥系の倒産は、安宅、イトマン、大倉とか？

日商は、速水さんのおかげで、今がある。日銀のメンツがあり、つぶせない。
三菱自工もいまは、グループで支えているし、ＩＨＩも続いてる。
住不が変なことになったら、直系の維持、意地もあり、
よほど不法なことでも起こさない限りは、無くならん。

ヒルズの横文字会社の某被告が、有罪で、
同じことやってた、日○コーデが上場廃止を逃れたり、
最高裁で日本長○の、旧経営陣が無罪になるのは、
いろいろな論理が働く、社会というものです。

[646: 匿名さん]

なぁ〜〜〜〜〜んか
だんだんと
郊外のボロアパートの方が、うまみ出てきた気がするなぁ〜〜〜
都心部のマンションを一部屋買う程度で、一棟買えるしなぁ〜〜
今の物価じゃ、その方が、家賃収入が安定するかなぁ？？？

[647: 匿名さん]

７月のマンション市場動向出たね。
契約率は久しぶりの50％台。
近々もう何社かとびそうだね、この調子なら。

[648: 匿名さん]

マンション価格の高止まりは今後も続く（不動産研究所）

[649: 匿名さん]

都心三区は、高止まりであり、新築販売も調整中。メガ銀行の業績も悪くない。

一方、川崎や郊外ピュッと値上がりしたところはその反動で下落する。

実力ない土地は厳しさ増すばかり。

[650: 匿名さん]

その典型が都内湾岸だろうね

[651: 匿名さん]

新規発売戸数が減ったのを、
販売戸数が減ったと言い換えるのがまた出てくるな。

[652: 匿名さん]

新宿が将来凋落するのは間違いないからスミフも苦しいよね。
将来が約束されている東京駅周辺が弱いからな。

[653: 大学教授さん]

>>651
新築の在庫が積みあがっているが、一方で建築数量も減っている。
団塊Ｊｒが終われば次は就職氷河期世代。
持ち家取得比率が大幅に下がるのは間違いない。
長期にわたって分譲マンションの建築量は低位安定だろう。

しかし、人は新築であれ、中古、賃貸であれ、どこかに居住しなければならない。
首都圏の少子化が進み、地方からの若年上京者数は今後も高位をＫＥＥＰする。
賃貸需要が今後高まって行くのは間違いないだろう。

実際、賃貸需要が強い都心部では賃貸の建築が今もって盛んだ。
加速度的に若い層の都心部居住が進み、都心部の様相も大きく変わって行くだろう。
そしてこの層が都心部分譲マンションの新たな購入者となって行く。

都心部以外については、地元需要依存度を年々高めて行き、
資金不足も人は親との同居の道を選び、新規需要は見込めない状況に陥るだろう。
また、相続による余剰住宅も出てくる。

[654: 匿名さん]

駄目だこりゃ。アメリカの長期の不況化決定ですね。（日経新聞　2008年8月14日夕刊）

アメリカほどでなくても、日本も巻き込まれるのは間違いなさそう。わたしゃ、恐ろしくなって
きました。どれくらいの企業がつぶれるのか。もっとも多いのは不動産業には違いないでしょうが。
今年とか来年乗り切ったくらいではどうにもなりそうもない。なお、ついでながら、石油価格の
高止まりと食料の原材料の高騰の流れも同じです。というか、石油価格の低下がないから、アメリ
カの不況が決定的なのです。

現時点で、日本国内に収益を上げられる企業が見あたらない。大恐慌までいかないにしても、
大変なことになりそうです。いいことといったら、都内の道路が空いていて、運転が楽なこと
くらい。もうひとつあった。銀行ローンの金利低下間違いなし。当然、皆さん長期固定なんて
借りてないよね。

[655: 匿名さん]

原油価格は高値から20%以上下落。
小麦やトウモロコシ等も石油以上に下落
新興国の経済成長（デカップリング論）というストーリーが崩れたのが背景。
ちなみに原油価格の下落は米国消費にとって減税と同じ効果がある。
米国の不動産市況も州によってマチマチで、カリフォルニアは酷いがNYは反転。
雰囲気は、S&Lに端を発した1990年代の不況及び会計不信（エンロンやワールドコム等）による不況時に似ている。
実は両時代も不況は1年続いていない。
一般的に言われているのは、米国経済成長率のボラティリティは年々下がっており、そのボラティリティの低さから、今回もS&L時代と同程度と考えられている。

そのIdeaにBetするしないは個々人次第だが、
世界経済の流れを読む上で、日経は止めておいたほうが良い。
半年以上遅れているか、間違った記事（特に金融系）が出ている。

[656: 匿名さん]

＞世界経済の流れを読む上で、日経は止めておいたほうが良い。

日経を全面的に信用しているわけではないのですが、石油価格の反騰はまさしく今日の
出来事なんです。日経の分析・予想ではありません。アメリカの証券会社も相当暗い
雰囲気だそうです。

来年には景気回復と思ってましたが、かなり厳しそうです。来年景気回復の可能性ゼロとは
いいませんけど、可能性は１０％くらいじゃないですか。

アメリカの金融市場は、証券化の部分を正常化しないと、投資家の信頼が戻ってこないと
されていますが、今の時点で、一挙に証券化をヨーロッパ並にしてしまうと、ほとんどの
銀行がつぶれてしまうとされており、闇は深いです。

少なくとも、2，3年は景気回復なし。金利は低迷。住宅市場は落ち込むものと予想して
います。結局、アメリカの景気が悪いと、世界はどうにもならないのです。
住宅産業以外では、自動車を使わないと駄目な郊外型の店舗が、ばたばたいくんじゃない
でしょうか。外食産業も駄目だと思います。インドも中国もアウト。ブラジルとロシアだ
けが頑張っていますが、政治が不安定な国だから厳しい。

[657: 匿名さん]

米国に対する投資家の信頼についてですが、面白いことにリスクキャピタルは唸る程あるんです。
テマセックやGICなどのシンガポール勢だけでなく、米国投資に対する中東勢の動きは非常に活発です。
米国の投資銀行が暗いことには賛同しますが、案件山盛りで非常に忙しいようです。

証券化に対して欧州が進んでいる（会計の話？）という認識は誤りです。
例えば、モノラインの保証がついているCDOのシニア債券をオンバランスしなくて良いなど、不可思議なルールがたくさんあります。意外なことに保有者に対する証券化のルールは日本が一番透明性高いと思いますよ（Simple is best!!)。
ちなみに米国の銀行は在庫のローンを素早く損切りしましたが、欧州の銀行は全然です。
欧州の銀行の損失拡大はこれからだと市場では見ています。
あと、米国の地銀のエクスポージャーを見る限り、証券化商品の影響は、エージェンシー債以外はそれ程無いと思います。

証券化市場の話をもう少し。
CLO（投資対象がローンのCDO）に対する需要は強いです。
AA〜BBまでの投資家はたくさんいます。CLOのEquityに対する需要も非常に強いです。
ただAAA格の投資家が世界に2社程度しかいないんですよね・・・。
ファイナンサー（レバレッジを供与する人）が治ると証券化市場も回復するでしょう。

なお、最近、米国の不動産銘柄は上昇しています。企業のガイダンスを聞くと「不動産市況の悪化に伴い、需要が戻ってきている」と言っています。

楽観論に与しませんが、極端な悲観論にも与しない。
その間なんだろうなと思っています。。。
日本は極端にふれる傾向があるので、不動産は様子見は案外正しいかもしれない・・・。

[658: 匿名さん]

エージェンシー債でこんなに騒ぐくせに、地方債とか考えない日本をベタほめしてもねえ。
アメリカの投資銀行も盛んなのはそれこそ合併であって、前みたいに景気のいいLBOとは違うんじゃ？
報道では不動産は出口が見えたとか景気のいいこと言ってるけど、不況にはかわらなくないか？
対ユーロはユーロ高の行き過ぎの調整らしくあげてるけど。
俺はまた三年くらいは出口が見えない感じになると思ってる。
結論は不動産様子見で同じだけどね。

[659: 匿名さん]

業界淘汰については、中小新興がポコポコ潰れて、
”流石に大丈夫だろう”だと思われてた大手が１つ２つ潰れたら、そこがボトムだと思う。

[660: 元院生]

フローの分析ばかりだけれど、還暦前後の方々が蓄えたストックが何を志向するかも
重要なポイントだと思う。
　城南・城西の駅近物件が好調なのは、それを抜きには説明できないから。

　フロー長者の方々が競って購入した湾岸物件は今後数年間は厳しくて、その間にも
チャンと管理が保たれないとボロボロになるはず。

　今日の日経夕刊を見て、そう思いました。

[661: 匿名さん]

>>660
実需を伴わないマネーゲームは市場を混乱させるだけで何の利益ももたらさない。
人口動態のチェックと、実際にその街に活気が出てきているかが問題。
港南、大崎、五反田、このエリアは坪単価も高いし、実需ではない投資目的の可能性が
かなり高いと見ます。
やはり坪単価で４００万円近辺になると、そう言った物件が増えてしまいますね。
山高ければ谷深で、まさに高リスク。

[662: 匿名さん]

>>660
自分の目線=平地の貧・乏・人には山の上は高くて見えませんよっと
貧・乏・人程マネーゲームって言葉が大好き

[663: 匿名さん]

金持ちとやらが今の状況予測出来てたとは思えないけどなぁ。
今の複合的状況を全部じゃなくて、去年の値段じゃ需要が付いていけないこと程度すら予測できてなかったと思う。

仕事で失敗して、反省もせず「次は大丈夫です！信じて下さい！！」
とか言うやつは、仕事が出来るとは思えんし、実際できんだろう。
こんなのが富裕層高収入とか言われても・・・。

[664: 匿名さん]

投資目的、相続対策で坪単価が高い物件が実需以上に売れてしまって、
実際にマーケットに出てみれば過剰。これが現状でしょ。

これから売られる坪単価４００万円以上の高額物件が従来通り売れ続けるか？
無理でしょうね。ｗ
売れ残りが増えて行って、既存、新築ともに過剰になって行くでしょうね。

都心部も投資目的が減って、販売数量が減少、実需を対象とした坪単価３００万円前後以下が
中心の以前と比べて地味な動きになって行くでしょうね。
まあ、坪単価さえ適正なら、都心部への需要はまだまだありますよ。

[665: 匿名さん]

>>661
新宿、池袋あたりのほうがヤバイだろ。

[666: 匿名さん]

二子玉川のタワーがどうなるか興味深いですね。
意外と売れたりするんですかねえ。

[667: 匿名さん]

売れるよ、きっと。

[668: 匿名さん]

二子玉はある程度売れるものの、戸数多いからね〜、やがて人気も中折れして様子見&小出し値引きという感じかな。

[669: 匿名さん]

二子玉川はどっかの湾岸と違い、不動産不況も関係ない？
中目黒も売れているらしいし…

[670: 匿名さん]

二子玉や中目を荒らしてた人は哀れだったね〜
勝ち目ないと悟ったようでいなくなったけどｗ

[671: 匿名さん]

↑
と東急社員が涙目ながら、今日も書き込みに励んでます。

[672: 匿名さん]

今はシティタワー品川で活躍されているみたいですよ
こちらも負け確定かしら

[673: 匿名さん]

あらら品川でもダメか、頼みの綱は湾岸だけだね〜
反応薄いのによくやるわｗ

[674: 匿名さん]

いやぁ、多くは湾岸出身の方っぽいから、湾岸では活躍できないでしょ。

[675: 匿名さん]

湾岸埋立地 vs 郊外河原湿地

[676: 匿名さん]

がこの戦いを挑むの好きだね、埋め立ての人。
無駄な戦いなのに。

そう言えば、これって二子玉川ライズスレじゃないから、この内容はすれ違いですな。

[677: 匿名さん]

↑　すれ違い　⇒　スレ違い　　失礼！

[678: 購入検討中さん]

同じように地盤が悪いとしても、土の上とゴミや瓦礫の上だったら、土の上がいいな・笑

[679: 匿名さん]

埋立の民は気性が荒くていけない

[681: 匿名さん]

そういや、品川駅港南のインターシティ入り口で
ニコタマのＭＳチラシを配っていたが、
乗り換えが多く、離れているのに、
何故ここに、と不思議に思っていた。

[682: 匿名さん]

「都心さえ憧れる街」とは言え、真っ当な都心の住宅街、五山とか高輪とかでは
さすがに憧れて頂けないかと思い、港南辺りのお客様をターゲット配ってみました。
（By　デベロッパー）

[683: 匿名さん]

違う違う。

都心ならどこもニコタマなんかに憧れないよ。
だって「オシャレ」と自認してるけど端から見ればただの田舎じゃん。

[684: 匿名さん]

あの〜
出勤時、ビルに向かうビジネスマンがターゲットでした。
ニコタマから品川駅周辺が便利とも思えなかったので
単に驚いただけ。

[685: 通りすがり]

この掲示板を今日始めて知り一気に見てしまいました。　不動産業界とは無縁の外部のものの感想ですが、今のこの不況はこれまでとは全然質が違うような気がします。
今まで日本は不動産に対して単なる消費財としての位置づけしかしてこなかった事、新築を建て利益を上乗せして消費者に商品のひとつとして売ってきたこと、そのビジネスモデルに限界が来たということなんじゃないかと思うのです。
日本はあまりにもすべてのものを使い捨てという発想で戦後ここまでひた走ってきました。
それが世界の大きな流れの中で通用しなくなってきたという事なんじゃないかと思います。トヨタの減益と日本の不動産不況は関連があるのではないかと思います。
大きな流れで言えば、これからもそういった「不動産を消費財として稼いで来た」人たちは厳しい思いをしていくと思いますし、淘汰は本格的に行われると思います。
日本が生き残るとすれば欧州型の生活様式しかなく、そこには不動産をやりとりすることによる利潤で多くの企業が生き残るという余地は無いような気がします。

[686: 匿名さん]

>>No.685

気のせいだよｗ
だって考え方に、金融っての入って無いじゃん！！

[687: 匿名さん]

金融担保が未だ不動産メインってのは、
金融の怠慢でもなるな

それ以上に不動産業界のいかがわしさが酷い
消費者だけじゃなく
アーバンのＢＮＰ裏ＣＢで垣間見えた
個人投資家をカモ扱い

世間様に迷惑掛けすぎ

[688: 匿名さん]

むしろ数年前の底の時期に
マンションは白物家電として考えるという考えが広がっていた
買った瞬間から中古として資産価値が目減りすることをみんな覚悟していた
まあ耐久性消費財と言うやつさ

ここ数年の海外の不動産バブルの流れもあり、比較的割安感があった中で
海外マネーがどっと入ってきた。あとは不動産業界特有のイケイケ感（笑）で
あっという間にバブルが膨らんでサブプライムであっけなく弾けた

ここ1年半は「不動産を消費財として」とはかけ離れた世界

[689: 匿名さん]

>>No.687

>金融担保が未だ不動産メインってのは、
>金融の怠慢でもなるな

そうしないと、石原さんの作った銀行みたいになるじゃんｗ
日本は銀行はあっても、バンクはないからね

お役所が、担保取らない貸付すると、怒るしぃ。

[690: 匿名さん]

ちなみに先日破綻したアーバンの社長

http://www.chugoku-np.co.jp/wagahibi/2_urban/urban07221.html

この業界で急成長した会社の社長が
この業界の空気そのものを現していると思う

>日本が生き残るとすれば欧州型の生活様式しかなく、そこには不動産を
>やりとりすることによる利潤で多くの企業が生き残るという余地は無いような気がします。

欧州の不動産バブルの崩壊はこれからが本番
欧州型の生活様式なんて、過去の記憶の日本人の勝手なイメージです
とくに不動産業に関してのうさんくささは世界共通です
濡れ手に粟が可能なものにはワラワラとそういう人たちが集まるのです

[691: 匿名さん]

とにかく、相場がるものは値上がり値下がるもの。


一々真に受けていたら、キリが無い。

そもそも、建築技術向上する中、マンションなんていくらでも建つ時代。

どんな会社が潰れても、所詮交代選手が現れて標札付け変え後マンションは建つ。

アーバンなんてそんな一社だよ！


まだまだ民再になる上場不動産企業は続くだろうが、潰れても潰れても、マンションは建つ。

所詮そんな性格のもの、誰かが言っている白物家電にならないのは、唯一立地が抜群良いこと。
これが前提。


だから、山手線内の利便性の良いところ！

これでしょう。

まあ３Ａもいいのだろうが…

一方、私が注目しているのはJR地下鉄駅前だよ。

使い勝手良いしなぁ。

駅直結なら更にベター。


マンションも二極化していて、決してシロモノ家電だけではない。


建物償却後価値が下がらないのは、土地の価値が圧倒的にあるところだよ…

エコの時代更に駅前は脚光浴びる。

まあ小生は既に幾つも保有しているが更に増やす意向だよ！

共感してもらえたかな？

[692: 匿名さん]

西側近郊、特に世田谷区、杉並区で未入居や新古マンションが大量に出回り始めました。
売れ残りの処分が始まった模様です。
新築物件はますます売れなくなりそうです。

[693: 近所をよく知る人]

世田谷あたりは農家がゴロゴロいる。相続あればマンションは供給過剰エリア。下げても当然。

一つ前の人が言う通り、山手線内が良いが価格は高いまま。

[694: 住まいに詳しい人]

>>691
>まあ小生は既に幾つも保有しているが更に増やす意向だよ！
>
>共感してもらえたかな？

危ないねぇ

アーバンの社長は時代を先取りしているつもりだったが
実際は過去の成功体験をなぞっているだけで、結局時代の流れに押し流された

あなたのやろーとしているのは彼と同じことなんじゃないかなぁ
少子化に伴う日本全体の衰退というのは、本当に恐ろしいコトだよ
命の次ぎに大切なお金なんだから、真剣に考えて投資はした方いい
　
　　
あと単なる「外見」の話だけど、その全ての行を１行空けて書き込みをするのは
非常に莫迦に見えるから止めた方がいいと思う

[695: 匿名さん]

まぁ、いずれにせよ相場が上昇傾向で「今買わなければ、高くなって買えなくなる」と
全ての人が思ってる時に「買わない」という意思決定をする、逆に「どこまでも安くなる
から今は買わない方が得策」と全ての人が思っている時に「買う」という意思決定をする。
これは本当に難しいこと。

それを時期を見て出来る人が勝つ。
2000年代初頭がそれに当たる。
皆が買わなきゃと思った瞬間、もう出遅れてるということを学ばなきゃ。
逆もしかり。

>西側近郊、特に世田谷区、杉並区で未入居や新古マンションが大量に出回り始めました。
>売れ残りの処分が始まった模様です。
>新築物件はますます売れなくなりそうです。

っていうけど、それって世田谷、杉並だけの話か？
どこれもこの市況下では同じ状況じゃないの？

[696: 匿名さん]

スレとは関係ないけど、アーバンの社長＝元匿さん？だったりしてね。
去年のモンゴル不動産投資の話をしていた人達もアーバン社員だろうね。
政治家とアーバンのモンゴル利権の調査が入っている模様ですので。

元匿さん・・間違っていたらごめんね。最近、出没しないですね。
お元気ですか？？

[697: 匿名さん]

>>695
世田谷区と足立区は極端に売れ残り物件が多いけど、杉並区はまだましみたいよ。
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可比率見ると。
渋谷区４件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、
北区３件、豊島区５件、足立区１９件、荒川区４件、江戸川区５件、葛飾区８件、江東区１件、
墨田区３件、台東区１件、杉並区７件、中野区４件、練馬区１２件、大田区１０件、品川区４件、
世田谷区１８件、目黒区１件

[698: 匿名さん]

世田谷の物件を持ってたことがあるけど、
買い手も多いけど売り手も多いんだよな。
これでもかと新築や中古物件が供給されてくる。
以前からね。

[699: 匿名さん]

>>698
問題なのは売れ残り物件数が多すぎるってことですよ。
以前はそんなことなかったのに。

需要を都心部、武蔵小杉に取られているからかな？
こんな環境で二子玉の１千戸が出てきたらどうなるか・・
見ものですね。

[700: 匿名さん]

>697
×）即入居比率　○）即入居件数　かな？

新築じゃなくて、仲介の築浅新古物件数みないと新古件数分からないんじゃない？
ソース同じくYahoo不動産から築２年内の仲介物件数を検索してみたら大量供給されて
いるのはどう見ても西側エリアじゃないねぇ。港区大丈夫か…。

練馬区22件
大田区38件
杉並区45件
千代田区47件
渋谷区53件
品川区56件
江東区77件
世田谷区94件
中央区110件
新宿区152件
港区416件

[701: 匿名さん]

港区で築②年以内と言えば、新価格とか騒いでいた相場。高値掴みの狼狽投資家が慌てているにすぎない。別の視点で見れば、スペックや共用施設がかつて無く充実している物件が多いと言う事だ。現在売り出し中や予定の貧相な大型物件と比較しても明らかである。

リーズナブルな今が買いのタイミングだ。同程度の物件は、今後は出てこないだろう。

[702: 匿名さん]

なりふり構わず暴れている奴がいるのも頷ける。
一人でやたら持ち上げてる中古物件とかあるな。

[703: 匿名さん]

港区で築二年だったら、販売は更に二年前の最安値時期の物件だろ。坪200万くらいで買ったのを坪250万くらいで売ろうとしてるだけ。重複もあるだろうし、500件くらいタワー一棟分にすぎない。

[704: 匿名さん]

買い手がつかずに、ずるずる値下げする可能性のある物件が既にタワー1棟分市場に存在
していて、今後も新たな転売物件は供給され続ける。

更にはＣＴ品川の転売縛りが解ける5年後には転売目的で安価な定借物件の大量供給も見込
まれるし、暫くは中古物件の底値を探り静かに待つのが吉ですか。

[705: 大学教授さん]

人口移動によって、所得レベルが高い層の都心部居住が進んでいます。
添付は２００６年１月１日の住民票をベースに調査された給与納税者の数と、その平均給与。

平均給与が増加している区は６区にすぎず、極端な集中化が進行している。
千代田区　１．８７％増、中央区　１．７３％増、港区　２．２３％増、江東区１．４０％増、
品川区０．５５％増、渋谷区０．５３％増
その地域の購買力を表す給与総額の増加率が高い区は以下で湾岸部に集中している。
１位　中央区１１．１９％増、２位　港区８．９７％増、３位　千代田区７．７２％増、
４位　江東区６．９０％増、５位　品川区４．１８％増（２３区平均３．１６％増）　
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/shiraberu/ota_kuseifile/ota_kuse...

[706: 匿名さん]

>704
希望的な観測はいいが、安価で仕入れたCT品川をわざわざ安く転売するやつはいないだろ

賃貸に出してもいい訳だしなんでそんな楽観的なんだ？

[707: 匿名さん]

>>700
ここで言う１件は
１戸って意味だから大した数じゃないと思うけど、

[708: 住まいに詳しい人]

>>703
港区が＠200だったのって、いつの時代ですか？

港区　2000-2007年
_______供給戸数_坪単価
2000年_2,946戸_＠343.5
2001年_2,372戸_＠321.4
2002年_2,197戸_＠351.1
2003年_3,665戸_＠313.6
2004年_5,190戸_＠282.0
2005年_3,731戸_＠299.8
2006年_3,012戸_＠303.1
2007年_**707戸_＠491.3

よく「二極化」「都心は大丈夫」と言って
自分のココロを誤魔化そうとしている人がいますが
騰がり過ぎた場所はその分下がるわけ、港区こそ一番下がるんですよ

[709: 匿名さん]

>>705

元々工場や倉庫しかないエリア、ランニングシャツにステテコに下駄履きで
オヤジがうろうろしてたエリアに、一応ある程度の年収の真っ当な
ビジネスマンが移住してきたんだから（特に港区＝品川港南・芝浦、江東区＝豊洲）
増加してしかるべきじゃないの。元が低いんだもの。

それが、港南・芝浦や豊洲と比較して都心や城西、城南が劣後しているってことでは
ないよな〜。元の水準が高いんだから。そんなニュアンスが漂う文章だけど。
あとこれって添付した資料合ってる？
書いてる内容とファイルの内容が違うんだけど。頼むぞ、ニセ教授！

[710: 匿名さん]

2004年頃です。平均280の中に坪200万くらいの物件はありました。

芝浦のキャピタルとか。

[711: 匿名さん]

>>708

仰るとおり騰がり過ぎたところは下がる、下がり過ぎたところは騰がる。
ただ、それは世の中に認知され、ある程度評価されている場所について
当てはまること。

ただ、港南・芝浦については、当初のレベルまで下がるかは微妙。
下がることは下がるけどね。
港南にマンションが乱立し始めた湾岸戦争あたりでは、まだ人間が住む
場所かどうか、ちゃんとした評価がなかった。
今はまあいいんじゃない？的な状況になっている。

＠200万とてリスクだった時代にリスクを取った人はそれなりの恩恵を
得てもいいのではないかな？
現状内陸部とも変わらないくらい300万超の中古坪単価をつけている物件も
あるが、決して＠200万まで下がるとも思っていない。
＠200万中盤くらいまでの下げでとまるのではないか？