23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[612: 匿名さん]

１年経つと随分雰囲気替わったな。

自分はあのころ、明らかに需要の限界を超えた高値だったから、
売れ残って下がると言ったのに、
「富裕層はいっぱい居るから」
「外国に比べれば割安だから」
とかその他etc．．．の
今思えば滑稽な理由を並べて強気な人が主流だったね。

[613: 匿名さん]

>612
そうやって自分が正しかったと自慢したい奴が時々いる。

結果的に下がったのは郊外と湾岸だけ。
どっちも安くなってもいらない。

[614: 大学教授さん]

タワーだからと言って高額な値段を払う必要も無いし、
都心に近いからと言って高額に払う必要も無い時代。
とにかく、あまりに高い坪単価のところは避けるべき。
将来にわたって、その価格レベルを正当化できる要素は極めて低い。

適正な価格レベルで利便性が高いところに、人は集まり、発展していく。

高価格に張り付いてしまっているエリアは、
よほどのブランド性が無い限りは、将来価格調整されて行く危険性が大きい。
購入者は、熟慮しないと当てが外れることになろう。

[615: 不動産購入勉強中さん]

ここへ来てユーロのトップアウトが顕著になり、これによるドルの買い戻しが原油価格の沈静化をもたらし、
国際商品市況の調整が全般に広がったというのがこの７月からの流れです。
これまで資源価格の高騰はコスト転嫁の面で川上にあたる素材関連の製造業に、より有利に働いて来ました。

で、現在注目しているのが足元の鉄スクラップ市況です。
向かうところ敵なし状態で高騰し続けた鉄スクラップ価格がこの７月の第２週に、
３年前からは約４倍、昨年１１月のなんと２倍という高値をつけてから折り返しの気配を見せ初めています。
グラフで見ると正に行き過ぎた相場の典型的な様相が見てとれます。
面白いのは７月には米政府系住宅金融機関への信用不安とドル売りが最高潮に達したときと
商品市況の高騰をもたらした最大の要因国である中国のオリンピック開催がほぼ同時期にやって来たことですね。
こういったタイミングは相場では重要なファクターとなって来るものです。

建築資材の高騰は確かに恐ろしいスピードで進みました。
さてここからの動向ですが、個人的にユーロの動きに注目してます。
ユーロは約８年近くドルに対して上がり続けました。
ＥＣＢは近々利下げするのではないかと見られています。

私は資材価格は既にピークを迎えたと思っています。


◇参考記事：ブルームバーグ　　鉄スクラップ価格：２週連続下落−下げ相場入りで流通業者売り急ぎも

　７月30日（ブルームバーグ）：日本鉄源協会（東京都中央区）が30日公表した国内主要３地域における７月第４週の鉄スクラップ平均価格（東京、名古屋、大阪：標準品Ｈ２）は、１トン当たり６万6992円と前週比で860円（1.3％） 値下がりした。

　　11月以降約２倍の水準まで一貫して上昇してきた市況が７月第３週に８カ月ぶりに下落に転じた。これまで需要をけん引してきた韓国や台湾、中国向け輸出需要が急減しているうえ、国内電炉メーカーは電力料金の高い夏に減産するのが背景。

　　また、「下げ相場に入ったとみた流通事業者がため込んでいたスクラップ供給を売り急ぎつつあるため、スクラップ供給が増えている」（横浜市のスクラップ事業者・丸和商事の渡辺淳社長）ようだ。

[616: 匿名さん]

今日言っても後出しジャンケン。
ECBの専務理事の発言とイギリスのリセッション発言あったからね。
アメリカのレベル３資産も予想通りアレな数値だし、日本でも不良債権の処分が加速しそう。
小金持ちは競売物件のチェック頑張れよ。

しかし不景気はイヤだねえ。
友達とメシを食おうとしても小遣い減ったとか言われると、美味い店に誘えない。

[617: 大学教授さん]

投資対象、相続対策対象の高坪単価物件の下げは予想以上に大きいかもしれませんね。
そのような気分では無くなった感あり。
虎ノ門も再開発で分譲マンションが出てきますし、月間家賃３０万円超えの賃貸物権も増えて
いますし、実需自体は大きくないから、投資部分が剥げ落ちたらどうなるのか？
不安感が膨らんでいます。

[618: 匿名さん]

>614
>適正な価格レベルで利便性が高いところに、人は集まり、発展していく。

教授は相変わらずだね（笑）
適正な価格で利便性の高いところって具体的にどこ？
そういう場所は需要が高く、価格も

[619: 大学教授さん]

都心に直通ではない駅を中心に地価の下落が始まった。
首都圏の少子化が進み、地元需要が減り、利便性重視の時代に変わって行く。
利便性で劣る地域は長期にわたり下落を続ける可能性が高い。
（京王線は新宿線乗り入れで都心直結とは言えない）

また、もう１つの特徴として、新宿に至近である点が評価されていた駅が大きく下落している。
新中野は新宿に近く、ワンルームマンションの建築が盛んな地域だが、供給が過剰で賃料の
値崩れが起こり、買い手が無くどこまで下がるかわからない状態。ビジネス街として新宿は
ポテンシャルが低く、ここに至近と言って賃貸の供給を増やせば直ぐに過剰状態に陥るようだ。

東京カンテイ調査、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％
２位　新中野　丸の内線　２５．３％
３位　上北沢　京王線　２５．０％
４位　めじろ台　京王線　２４．４％
５位　王子神谷　南北線　２３．４％
６位　成増　東武東上線　２０．８
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％
８位　武蔵野台　京王線　１９．６％
９位　奥沢　東急大井町線　１９．３％
１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％

[620: 大学教授さん]

>>618
需要が高くても、それを上回る大量供給が行われれば価格は抑えられ、
持続的発展を続けることができます。
ある程度上がったらそれを押さえる力が働くからです。

[621: 過去スレの４０]

詐称「大学教授さん」は無視するように。これまで非現実的な提案をしていたし、今年１月以来の景況はまったく予測できなかった。アメリカの金融機関に勤めている友達がいないことは明白。

今後、次の二つの要因を考慮すべし。
①アメリカの金融機関が、中東やシガポール等から高利息で借りた借金は返済できるか。
②中国で、オリンピック後、大規模な不動産バブル崩壊が起こるのではないか。

現在は、石油ショック後のような世界全面不況の予感を呈している。
産油国では、飲み屋のバーで信じられないほどの金の使い捨てが起きている。ランボルギーニやポルシェなどの高額車が飛ぶように売れている。
東京の不動産は、91年以後のバブル崩壊当時のように暴落を起こしそうだ。個人所得が増大していない90年代に不動産価格が急騰した理由が、不明である（経済学的な解説を待つ、このスレでは期待できないが）。

持ち家の待機組に。今はやめとくべき。業者の土地取得年を確認すべき。
２〜３年後にすべきかと思うが、その時点の情勢は予測できない。

まあ、不動産の「投資家」なんて連中は、一斉に撤退しそうだな（別の言葉で言えば死滅）。

[622: 匿名さん]

一時の超大量供給がすでに減少しているのにかかわらず、値崩れが始まっている地域は
結局、期待された需要が机上の空論だったことが証明された。
しかし供給は余地があるだけにいぜん継続し、
こうなるともはや現状の維持ですら非常に困難で、さらなる下落が想定される。
大々的な宣伝と再開発のうたい文句では既存の評価を覆すことができず、
東京駅と銀座に近いことを売りにしても、
そこに勤める層、そこを利用する層には魅力的な地域ではなかったということだろう。
若年層を中心にした価値観の変化に伴い、通勤のみを基準にした不動産選びから、
より個性的な自分のスタイルにあった地域での不動産選びへと、
選択基準がシフトしてきたことも大きな要因だと考えられる。

[623: 匿名さん]

>>617
江東区湾岸スレでも「物件」を「物権」と書き間違えてたよ。
あっちではコテハン使ってないんだね。

[624: 匿名さん]

619
奥沢は目黒線ですよ

[625: 匿名さん]

＞619
都心直通と言うよりも山手線から環七辺りまでなら大丈夫です。
京王線であっても「笹塚」は非常に人気があります。

[626: 匿名さん]

マンションズとかの無料情報誌の購入者体験記、１年位前までは「２００３年購入」で
「賃貸と比べてコスト大幅ダウンで快適さは大幅アップ！。だからマンションを今（２００７年）買うべき！」
とか、オイオイとツッコミたくなるものの、一応購入年載せてたけど、
最近ちょっと見たら、ついにいつ買ったのかも書かれなくなってた。

[627: 匿名さん]

>619
大きな駅の隣り、が多いですね。
大きな駅に連られて、高くなったはいいけど
結局需要は伴わなかったって感じ。

[628: 住まいに詳しい人]

ＵＲＢＡＮ、民事再生法を申請　負債総額2558億円
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080813AT3L1305M13082008.html

2500億は大きいね

[629: 匿名さん]

スミフ辺りが負債１兆円ほどで倒産するような気がするのは自分だけだろうか？

[630: 匿名さん]

業界淘汰。同じようなことの繰り返しで。

何年かしたら，また不動産や株もどんどん上がるという煽りであふれるのでしょう。
ま，今回は原油と穀物市場にマネーが流れ込んだ，というところが少しだけ違ってました？

[631: 匿名さん]

来年なったら原油も下がるし不動産は数年のスパンで上がったり
下がったり、私はWCTを賃貸用に購入しましたが、ここは実需で
申込みます。

[632: 匿名さん]

>>①アメリカの金融機関が、中東やシガポール等から高利息で借りた借金は返済できるか。

資本に突っ込んでるので、返す必要はないでしょ。
中東やシンガポールは何気に長期投資です。
1990年代にCitiに投資したサウジの王子様は、まだholdっす。


とある不動産投資家は、今は絶好の投資機会だと言ってました。
その理由は
①資金繰りに困って投げる案件が拾える。
特に倒産したところが持っていた案件を選別して買う。
②外資系金融機関という競争相手がいない。
買い手有利の状況下で、時間をかけて精査できる。

だそーです。

[633: 匿名さん]

少なくとも６２９よりははるかに持ちこたえるような気がするのは自分だけだろうか？

[634: 匿名さん]

↑意味不明。

[635: 匿名さん]

６３１も意味不明。どこに申し込むの？
みんな、スレを間違えないで。

[636: 442]

みんな暑さで＊＊て会話が全く成立してないぞ

[637: 物件比較中さん]

アーバンが逝ってしまいましたね。
株に関する掲示板ではインサイダーだ何だとえらい騒ぎですが、
まあ、正直マンション市況にさらなる悪材料であることは確実ですね。
財閥系はともかく、中堅以下のデベ物件は
値段と内容が良くても消費者は手を出しにくい心境になるでしょうし。

不況路線確実で販売価格を下げなくては売れなくなるでしょうが、
建材費高騰で思うようにいかないでしょうし。
買う人も仕様が格段に下がった物件だと様子見でしょうし、
いや、本当にマンション業界にとっては厳しい現実が
目の前に突きつけられている気がします。

で、スレ違いにならないように書くなら

当分価格下落基調……様子見がいちばん……でしょうね。

[642: 匿名さん]

>>634
多分すぐには倒産しないだろう、ってことじゃないかな？

でもその持ちこたえるってのが逆にマズイんだよね。
早めに見切って投げればいいものを、希望を持って市況回復を待ってるなんてことすると傷を広げる。
特にスミフは、２００７年の超高値の時に業界売り上げＮｏ１になるって目標立てて、
あっちこっちの用地を高値で買い取りしてるから。
中身は無いのに名前だけの信用はあるから、融資とかも何とか借りられて、結局首が回らないところまで締め付けられる。
２００９年以内に不動産市況回復しないようなら、ホントやばいよ。

[643: 匿名さん]

スミフはカタカナ新興系と同じ事にはならないでしょ。
別にマンション販売だけで食ってるわけじゃないから、というかマンションの方がサブ。
オフィス賃貸がメインで、三菱・三井ほどの大規模再開発には手を出してないから
余り見えてないけど、都心のそこらじゅうのいい立地にオフィスビル持ってるし。
スミフが潰れるなら三菱・三井も危なくなるよ。

[644: 住まいに詳しい人]

>都心のそこらじゅうのいい立地にオフィスビル持ってるし。

判ってないねぇ、それが危ないわけで
三菱の丸の内や三井の日本橋のようにオフィスビルでドミナント戦略がとれない
全体の賃料相場が延びているときはいいけど市況が下り坂で
改装やらテコ入れが必要な時期は費用対効果がとても悪くなるね

しかも三井三菱と違って都内の物件は1990年以降仕入れた物件も多いので
簿価も比較的高く含み資産は相対的に少ない

その様な条件の下で、2004年くらいから派手にマンション用地を
高値で買いまくったわけだから、現在の資産構成はどーなっているのやら・・・

もちろん債務超過になるほど劣化はしてないだろーから潰れることはありえないが
このままでマンション事業をスムーズに継続できるとも思えない

[645: 匿名さん]

財閥系の倒産は、安宅、イトマン、大倉とか？

日商は、速水さんのおかげで、今がある。日銀のメンツがあり、つぶせない。
三菱自工もいまは、グループで支えているし、ＩＨＩも続いてる。
住不が変なことになったら、直系の維持、意地もあり、
よほど不法なことでも起こさない限りは、無くならん。

ヒルズの横文字会社の某被告が、有罪で、
同じことやってた、日○コーデが上場廃止を逃れたり、
最高裁で日本長○の、旧経営陣が無罪になるのは、
いろいろな論理が働く、社会というものです。

[646: 匿名さん]

なぁ〜〜〜〜〜んか
だんだんと
郊外のボロアパートの方が、うまみ出てきた気がするなぁ〜〜〜
都心部のマンションを一部屋買う程度で、一棟買えるしなぁ〜〜
今の物価じゃ、その方が、家賃収入が安定するかなぁ？？？

[647: 匿名さん]

７月のマンション市場動向出たね。
契約率は久しぶりの50％台。
近々もう何社かとびそうだね、この調子なら。

[648: 匿名さん]

マンション価格の高止まりは今後も続く（不動産研究所）

[649: 匿名さん]

都心三区は、高止まりであり、新築販売も調整中。メガ銀行の業績も悪くない。

一方、川崎や郊外ピュッと値上がりしたところはその反動で下落する。

実力ない土地は厳しさ増すばかり。

[650: 匿名さん]

その典型が都内湾岸だろうね

[651: 匿名さん]

新規発売戸数が減ったのを、
販売戸数が減ったと言い換えるのがまた出てくるな。

[652: 匿名さん]

新宿が将来凋落するのは間違いないからスミフも苦しいよね。
将来が約束されている東京駅周辺が弱いからな。

[653: 大学教授さん]

>>651
新築の在庫が積みあがっているが、一方で建築数量も減っている。
団塊Ｊｒが終われば次は就職氷河期世代。
持ち家取得比率が大幅に下がるのは間違いない。
長期にわたって分譲マンションの建築量は低位安定だろう。

しかし、人は新築であれ、中古、賃貸であれ、どこかに居住しなければならない。
首都圏の少子化が進み、地方からの若年上京者数は今後も高位をＫＥＥＰする。
賃貸需要が今後高まって行くのは間違いないだろう。

実際、賃貸需要が強い都心部では賃貸の建築が今もって盛んだ。
加速度的に若い層の都心部居住が進み、都心部の様相も大きく変わって行くだろう。
そしてこの層が都心部分譲マンションの新たな購入者となって行く。

都心部以外については、地元需要依存度を年々高めて行き、
資金不足も人は親との同居の道を選び、新規需要は見込めない状況に陥るだろう。
また、相続による余剰住宅も出てくる。

[654: 匿名さん]

駄目だこりゃ。アメリカの長期の不況化決定ですね。（日経新聞　2008年8月14日夕刊）

アメリカほどでなくても、日本も巻き込まれるのは間違いなさそう。わたしゃ、恐ろしくなって
きました。どれくらいの企業がつぶれるのか。もっとも多いのは不動産業には違いないでしょうが。
今年とか来年乗り切ったくらいではどうにもなりそうもない。なお、ついでながら、石油価格の
高止まりと食料の原材料の高騰の流れも同じです。というか、石油価格の低下がないから、アメリ
カの不況が決定的なのです。

現時点で、日本国内に収益を上げられる企業が見あたらない。大恐慌までいかないにしても、
大変なことになりそうです。いいことといったら、都内の道路が空いていて、運転が楽なこと
くらい。もうひとつあった。銀行ローンの金利低下間違いなし。当然、皆さん長期固定なんて
借りてないよね。

[655: 匿名さん]

原油価格は高値から20%以上下落。
小麦やトウモロコシ等も石油以上に下落
新興国の経済成長（デカップリング論）というストーリーが崩れたのが背景。
ちなみに原油価格の下落は米国消費にとって減税と同じ効果がある。
米国の不動産市況も州によってマチマチで、カリフォルニアは酷いがNYは反転。
雰囲気は、S&Lに端を発した1990年代の不況及び会計不信（エンロンやワールドコム等）による不況時に似ている。
実は両時代も不況は1年続いていない。
一般的に言われているのは、米国経済成長率のボラティリティは年々下がっており、そのボラティリティの低さから、今回もS&L時代と同程度と考えられている。

そのIdeaにBetするしないは個々人次第だが、
世界経済の流れを読む上で、日経は止めておいたほうが良い。
半年以上遅れているか、間違った記事（特に金融系）が出ている。

[656: 匿名さん]

＞世界経済の流れを読む上で、日経は止めておいたほうが良い。

日経を全面的に信用しているわけではないのですが、石油価格の反騰はまさしく今日の
出来事なんです。日経の分析・予想ではありません。アメリカの証券会社も相当暗い
雰囲気だそうです。

来年には景気回復と思ってましたが、かなり厳しそうです。来年景気回復の可能性ゼロとは
いいませんけど、可能性は１０％くらいじゃないですか。

アメリカの金融市場は、証券化の部分を正常化しないと、投資家の信頼が戻ってこないと
されていますが、今の時点で、一挙に証券化をヨーロッパ並にしてしまうと、ほとんどの
銀行がつぶれてしまうとされており、闇は深いです。

少なくとも、2，3年は景気回復なし。金利は低迷。住宅市場は落ち込むものと予想して
います。結局、アメリカの景気が悪いと、世界はどうにもならないのです。
住宅産業以外では、自動車を使わないと駄目な郊外型の店舗が、ばたばたいくんじゃない
でしょうか。外食産業も駄目だと思います。インドも中国もアウト。ブラジルとロシアだ
けが頑張っていますが、政治が不安定な国だから厳しい。

[657: 匿名さん]

米国に対する投資家の信頼についてですが、面白いことにリスクキャピタルは唸る程あるんです。
テマセックやGICなどのシンガポール勢だけでなく、米国投資に対する中東勢の動きは非常に活発です。
米国の投資銀行が暗いことには賛同しますが、案件山盛りで非常に忙しいようです。

証券化に対して欧州が進んでいる（会計の話？）という認識は誤りです。
例えば、モノラインの保証がついているCDOのシニア債券をオンバランスしなくて良いなど、不可思議なルールがたくさんあります。意外なことに保有者に対する証券化のルールは日本が一番透明性高いと思いますよ（Simple is best!!)。
ちなみに米国の銀行は在庫のローンを素早く損切りしましたが、欧州の銀行は全然です。
欧州の銀行の損失拡大はこれからだと市場では見ています。
あと、米国の地銀のエクスポージャーを見る限り、証券化商品の影響は、エージェンシー債以外はそれ程無いと思います。

証券化市場の話をもう少し。
CLO（投資対象がローンのCDO）に対する需要は強いです。
AA〜BBまでの投資家はたくさんいます。CLOのEquityに対する需要も非常に強いです。
ただAAA格の投資家が世界に2社程度しかいないんですよね・・・。
ファイナンサー（レバレッジを供与する人）が治ると証券化市場も回復するでしょう。

なお、最近、米国の不動産銘柄は上昇しています。企業のガイダンスを聞くと「不動産市況の悪化に伴い、需要が戻ってきている」と言っています。

楽観論に与しませんが、極端な悲観論にも与しない。
その間なんだろうなと思っています。。。
日本は極端にふれる傾向があるので、不動産は様子見は案外正しいかもしれない・・・。

[658: 匿名さん]

エージェンシー債でこんなに騒ぐくせに、地方債とか考えない日本をベタほめしてもねえ。
アメリカの投資銀行も盛んなのはそれこそ合併であって、前みたいに景気のいいLBOとは違うんじゃ？
報道では不動産は出口が見えたとか景気のいいこと言ってるけど、不況にはかわらなくないか？
対ユーロはユーロ高の行き過ぎの調整らしくあげてるけど。
俺はまた三年くらいは出口が見えない感じになると思ってる。
結論は不動産様子見で同じだけどね。

[659: 匿名さん]

業界淘汰については、中小新興がポコポコ潰れて、
”流石に大丈夫だろう”だと思われてた大手が１つ２つ潰れたら、そこがボトムだと思う。

[660: 元院生]

フローの分析ばかりだけれど、還暦前後の方々が蓄えたストックが何を志向するかも
重要なポイントだと思う。
　城南・城西の駅近物件が好調なのは、それを抜きには説明できないから。

　フロー長者の方々が競って購入した湾岸物件は今後数年間は厳しくて、その間にも
チャンと管理が保たれないとボロボロになるはず。

　今日の日経夕刊を見て、そう思いました。

[661: 匿名さん]

>>660
実需を伴わないマネーゲームは市場を混乱させるだけで何の利益ももたらさない。
人口動態のチェックと、実際にその街に活気が出てきているかが問題。
港南、大崎、五反田、このエリアは坪単価も高いし、実需ではない投資目的の可能性が
かなり高いと見ます。
やはり坪単価で４００万円近辺になると、そう言った物件が増えてしまいますね。
山高ければ谷深で、まさに高リスク。