23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[601: 匿名さん]

バブル崩壊の1991年からの値下がり率ってここ最近の値上がり率と比較にならないくらい大きかったです。1994年にマンション購入した時、底だと思ったのが更に10年くらい下がり続けました。今回は調整されるといっても最近急に上がったとこぐらいではないでしょうか。豊洲・芝浦・品川の既入居物件は、はじめからそれなりの安い価格で分譲されてますから。

再開発地域が一斉に老朽化する可能性はあると思います。その中で買い替えや賃貸が多い人が流動化するマンションと皆一緒に歳をとっていくファミリータイプのマンションでは長い目でみてどうなんでしょうか。

[602: 上等]

今年も例年通り、東京では帰省ラッシュの時期がやってきましたね、
暑さはもとより、気候の急変にも十分な注意が必要なようです。
どうぞ気をつけて行ってらしてください。

わたし？
田舎もなければ、先立つものもありませんので例年通り２３区（ちょい東寄り？）を見守っております（笑）

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[603: 匿名さん]

>>597
その暴落スパイラルに巻き込まれる近隣の物件は悲惨だな

[604: 匿名さん]

＞594
＞一方、供給が少なく、これで上昇した地域は、、今後
＞再開発地域で次々とマンションが竣工し、人が住みにぎわって行くと、
＞相対的にその地位が下がって行く。

残念ですね。
某再開発地域はすでに購買対象の価格レンジを超えてしまい、大量の新築在庫が懸念されています。
今後売り出される物件の価格は下方設定されていくでしょう。
このエリアは中古市場でも今後大量の流通在庫が予測されますので、価格は長期に渡って下落傾向となります。
不動産において将来の不安要素は致命傷です。現在の優良住宅地に価格調整が起きるほど「人が住みにぎわう」という状況には、残念ながらならないでしょう。

収入格差が顕著化されている今、高価格エリアとそうでないエリアの購買対象はまるで異なります。
先日販売された東横沿線のタワーが周辺相場と比べて割高であるのに係わらず、即日完売に近い状況であることを考えると、30年後の価格調整は貴方が予測するそれとは逆の方向に進むと考えられます。

[605: 匿名さん]

＞30年後の価格調整は貴方が予測するそれとは逆の方向に進むと考えられます。

タワーの30年後は廃墟になる可能性がある。10年住んだら、売ってしまったほうが
いい。

[606: ビギナーさん]

不動産屋さんに行ったら
「今は、買わない方がいいよ〜。」
「下がるから〜。」って
軽く言われました。

不動産屋さんも勧めないのに
都心のタワーとかほんとに買っている人いるんですか？
売れてるとか書いてあるタワーがありますが・・・。

実需の人も今は様子見ではないのですか〜？
私は、実需ですが今度はいつ頃買いですか？

「そんなことだれにもわからね〜。」なんて言わないで
教えて下さい。

[607: 匿名さん]

今が買い時。
リーズナブル感がある内に優良物件を取得すべし。

[608: 不動産購入勉強中さん]

今まで新築、中古、賃貸（新築物件）と都心の物件を延べ３０件ほど見て回って来ましたが、
これだけは言えるということとして、
昨年あたりから今年、そして来年に竣工する（した）物件は、仕様、設備のグレードが目に見えて落ちていると思わざるを得ないことです。
数年前にはリビングだけには結構見られた天井カセットエアコンの完備されている物件はある程度の高額物件に限られて来ました。
ディスポーザ、食洗機等もこっちがあればあっちはなしといった感じですか。
構造に関しても例えば１０〜１５階ほどのマンションでも
戸境壁はタワーに使用される乾式耐火遮音壁（グラスウール）がばんばん使用されていますし、
おそらく建築コスト削減効果を狙ったか、戸数を少しでも稼ぐためかと勘繰ってますが。
また今どきの定番とも言える二重床になっていないものも意外とあります。
天井高も２．４〜２．５ｍが普通。数年前の２．６とか２．７なんてのは限られた階数のほんの少数くらいに見られる位です。

細かいことをグダグダ書き連ねてますが、
要は築浅の中古の方が中身の濃いものが多いわけで、
現在、市場で売り出されている新築、または新古物件は冗談のような高値であることは元より、
中古となった場合相対的に競争力の落ちる物件になりはしないか、という懸念なのです。

[609: 匿名さん]

新築は高い割に平凡なつまらない物件しか売ってないしな
築浅中古は魅力的なんだが、分譲時の価格を知ってると少し引っ掛かるね
何千万も余計に払うんかい！！ってね
買い時逃したから仕方ないんだけど

[610: 匿名さん]

>>606
そりゃ、あんた、不動産屋に「こいつ、金、持ってねえな」とふまれたんだよ。
不動産屋は商売だからね、販売努力を傾けても無駄とみなした客には時間はかけない。
金があるなら、相手にそれを悟らせるような身なり、態度、情報を示さないとね。
この次はがんばってね。

[611: 匿名さん]

備え付けの設備は故障すると手間だし、共有設備も集会できる部屋以外はなくていい。
そんな自分にしてみたら、カセットエアコンと食洗機なしディスポーザーのみの今の傾向はありがたい。

これで、値段さえ割高でなければ…。

土地はさておき原油価格の高騰はまだまだだろうから、意外と新築の建物価格はいまが底値かもね。

[612: 匿名さん]

１年経つと随分雰囲気替わったな。

自分はあのころ、明らかに需要の限界を超えた高値だったから、
売れ残って下がると言ったのに、
「富裕層はいっぱい居るから」
「外国に比べれば割安だから」
とかその他etc．．．の
今思えば滑稽な理由を並べて強気な人が主流だったね。

[613: 匿名さん]

>612
そうやって自分が正しかったと自慢したい奴が時々いる。

結果的に下がったのは郊外と湾岸だけ。
どっちも安くなってもいらない。

[614: 大学教授さん]

タワーだからと言って高額な値段を払う必要も無いし、
都心に近いからと言って高額に払う必要も無い時代。
とにかく、あまりに高い坪単価のところは避けるべき。
将来にわたって、その価格レベルを正当化できる要素は極めて低い。

適正な価格レベルで利便性が高いところに、人は集まり、発展していく。

高価格に張り付いてしまっているエリアは、
よほどのブランド性が無い限りは、将来価格調整されて行く危険性が大きい。
購入者は、熟慮しないと当てが外れることになろう。

[615: 不動産購入勉強中さん]

ここへ来てユーロのトップアウトが顕著になり、これによるドルの買い戻しが原油価格の沈静化をもたらし、
国際商品市況の調整が全般に広がったというのがこの７月からの流れです。
これまで資源価格の高騰はコスト転嫁の面で川上にあたる素材関連の製造業に、より有利に働いて来ました。

で、現在注目しているのが足元の鉄スクラップ市況です。
向かうところ敵なし状態で高騰し続けた鉄スクラップ価格がこの７月の第２週に、
３年前からは約４倍、昨年１１月のなんと２倍という高値をつけてから折り返しの気配を見せ初めています。
グラフで見ると正に行き過ぎた相場の典型的な様相が見てとれます。
面白いのは７月には米政府系住宅金融機関への信用不安とドル売りが最高潮に達したときと
商品市況の高騰をもたらした最大の要因国である中国のオリンピック開催がほぼ同時期にやって来たことですね。
こういったタイミングは相場では重要なファクターとなって来るものです。

建築資材の高騰は確かに恐ろしいスピードで進みました。
さてここからの動向ですが、個人的にユーロの動きに注目してます。
ユーロは約８年近くドルに対して上がり続けました。
ＥＣＢは近々利下げするのではないかと見られています。

私は資材価格は既にピークを迎えたと思っています。


◇参考記事：ブルームバーグ　　鉄スクラップ価格：２週連続下落−下げ相場入りで流通業者売り急ぎも

　７月30日（ブルームバーグ）：日本鉄源協会（東京都中央区）が30日公表した国内主要３地域における７月第４週の鉄スクラップ平均価格（東京、名古屋、大阪：標準品Ｈ２）は、１トン当たり６万6992円と前週比で860円（1.3％） 値下がりした。

　　11月以降約２倍の水準まで一貫して上昇してきた市況が７月第３週に８カ月ぶりに下落に転じた。これまで需要をけん引してきた韓国や台湾、中国向け輸出需要が急減しているうえ、国内電炉メーカーは電力料金の高い夏に減産するのが背景。

　　また、「下げ相場に入ったとみた流通事業者がため込んでいたスクラップ供給を売り急ぎつつあるため、スクラップ供給が増えている」（横浜市のスクラップ事業者・丸和商事の渡辺淳社長）ようだ。

[616: 匿名さん]

今日言っても後出しジャンケン。
ECBの専務理事の発言とイギリスのリセッション発言あったからね。
アメリカのレベル３資産も予想通りアレな数値だし、日本でも不良債権の処分が加速しそう。
小金持ちは競売物件のチェック頑張れよ。

しかし不景気はイヤだねえ。
友達とメシを食おうとしても小遣い減ったとか言われると、美味い店に誘えない。

[617: 大学教授さん]

投資対象、相続対策対象の高坪単価物件の下げは予想以上に大きいかもしれませんね。
そのような気分では無くなった感あり。
虎ノ門も再開発で分譲マンションが出てきますし、月間家賃３０万円超えの賃貸物権も増えて
いますし、実需自体は大きくないから、投資部分が剥げ落ちたらどうなるのか？
不安感が膨らんでいます。

[618: 匿名さん]

>614
>適正な価格レベルで利便性が高いところに、人は集まり、発展していく。

教授は相変わらずだね（笑）
適正な価格で利便性の高いところって具体的にどこ？
そういう場所は需要が高く、価格も

[619: 大学教授さん]

都心に直通ではない駅を中心に地価の下落が始まった。
首都圏の少子化が進み、地元需要が減り、利便性重視の時代に変わって行く。
利便性で劣る地域は長期にわたり下落を続ける可能性が高い。
（京王線は新宿線乗り入れで都心直結とは言えない）

また、もう１つの特徴として、新宿に至近である点が評価されていた駅が大きく下落している。
新中野は新宿に近く、ワンルームマンションの建築が盛んな地域だが、供給が過剰で賃料の
値崩れが起こり、買い手が無くどこまで下がるかわからない状態。ビジネス街として新宿は
ポテンシャルが低く、ここに至近と言って賃貸の供給を増やせば直ぐに過剰状態に陥るようだ。

東京カンテイ調査、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％
２位　新中野　丸の内線　２５．３％
３位　上北沢　京王線　２５．０％
４位　めじろ台　京王線　２４．４％
５位　王子神谷　南北線　２３．４％
６位　成増　東武東上線　２０．８
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％
８位　武蔵野台　京王線　１９．６％
９位　奥沢　東急大井町線　１９．３％
１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％

[620: 大学教授さん]

>>618
需要が高くても、それを上回る大量供給が行われれば価格は抑えられ、
持続的発展を続けることができます。
ある程度上がったらそれを押さえる力が働くからです。

[621: 過去スレの４０]

詐称「大学教授さん」は無視するように。これまで非現実的な提案をしていたし、今年１月以来の景況はまったく予測できなかった。アメリカの金融機関に勤めている友達がいないことは明白。

今後、次の二つの要因を考慮すべし。
①アメリカの金融機関が、中東やシガポール等から高利息で借りた借金は返済できるか。
②中国で、オリンピック後、大規模な不動産バブル崩壊が起こるのではないか。

現在は、石油ショック後のような世界全面不況の予感を呈している。
産油国では、飲み屋のバーで信じられないほどの金の使い捨てが起きている。ランボルギーニやポルシェなどの高額車が飛ぶように売れている。
東京の不動産は、91年以後のバブル崩壊当時のように暴落を起こしそうだ。個人所得が増大していない90年代に不動産価格が急騰した理由が、不明である（経済学的な解説を待つ、このスレでは期待できないが）。

持ち家の待機組に。今はやめとくべき。業者の土地取得年を確認すべき。
２〜３年後にすべきかと思うが、その時点の情勢は予測できない。

まあ、不動産の「投資家」なんて連中は、一斉に撤退しそうだな（別の言葉で言えば死滅）。

[622: 匿名さん]

一時の超大量供給がすでに減少しているのにかかわらず、値崩れが始まっている地域は
結局、期待された需要が机上の空論だったことが証明された。
しかし供給は余地があるだけにいぜん継続し、
こうなるともはや現状の維持ですら非常に困難で、さらなる下落が想定される。
大々的な宣伝と再開発のうたい文句では既存の評価を覆すことができず、
東京駅と銀座に近いことを売りにしても、
そこに勤める層、そこを利用する層には魅力的な地域ではなかったということだろう。
若年層を中心にした価値観の変化に伴い、通勤のみを基準にした不動産選びから、
より個性的な自分のスタイルにあった地域での不動産選びへと、
選択基準がシフトしてきたことも大きな要因だと考えられる。

[623: 匿名さん]

>>617
江東区湾岸スレでも「物件」を「物権」と書き間違えてたよ。
あっちではコテハン使ってないんだね。

[624: 匿名さん]

619
奥沢は目黒線ですよ

[625: 匿名さん]

＞619
都心直通と言うよりも山手線から環七辺りまでなら大丈夫です。
京王線であっても「笹塚」は非常に人気があります。

[626: 匿名さん]

マンションズとかの無料情報誌の購入者体験記、１年位前までは「２００３年購入」で
「賃貸と比べてコスト大幅ダウンで快適さは大幅アップ！。だからマンションを今（２００７年）買うべき！」
とか、オイオイとツッコミたくなるものの、一応購入年載せてたけど、
最近ちょっと見たら、ついにいつ買ったのかも書かれなくなってた。

[627: 匿名さん]

>619
大きな駅の隣り、が多いですね。
大きな駅に連られて、高くなったはいいけど
結局需要は伴わなかったって感じ。

[628: 住まいに詳しい人]

ＵＲＢＡＮ、民事再生法を申請　負債総額2558億円
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080813AT3L1305M13082008.html

2500億は大きいね

[629: 匿名さん]

スミフ辺りが負債１兆円ほどで倒産するような気がするのは自分だけだろうか？

[630: 匿名さん]

業界淘汰。同じようなことの繰り返しで。

何年かしたら，また不動産や株もどんどん上がるという煽りであふれるのでしょう。
ま，今回は原油と穀物市場にマネーが流れ込んだ，というところが少しだけ違ってました？

[631: 匿名さん]

来年なったら原油も下がるし不動産は数年のスパンで上がったり
下がったり、私はWCTを賃貸用に購入しましたが、ここは実需で
申込みます。

[632: 匿名さん]

>>①アメリカの金融機関が、中東やシガポール等から高利息で借りた借金は返済できるか。

資本に突っ込んでるので、返す必要はないでしょ。
中東やシンガポールは何気に長期投資です。
1990年代にCitiに投資したサウジの王子様は、まだholdっす。


とある不動産投資家は、今は絶好の投資機会だと言ってました。
その理由は
①資金繰りに困って投げる案件が拾える。
特に倒産したところが持っていた案件を選別して買う。
②外資系金融機関という競争相手がいない。
買い手有利の状況下で、時間をかけて精査できる。

だそーです。

[633: 匿名さん]

少なくとも６２９よりははるかに持ちこたえるような気がするのは自分だけだろうか？

[634: 匿名さん]

↑意味不明。

[635: 匿名さん]

６３１も意味不明。どこに申し込むの？
みんな、スレを間違えないで。

[636: 442]

みんな暑さで＊＊て会話が全く成立してないぞ

[637: 物件比較中さん]

アーバンが逝ってしまいましたね。
株に関する掲示板ではインサイダーだ何だとえらい騒ぎですが、
まあ、正直マンション市況にさらなる悪材料であることは確実ですね。
財閥系はともかく、中堅以下のデベ物件は
値段と内容が良くても消費者は手を出しにくい心境になるでしょうし。

不況路線確実で販売価格を下げなくては売れなくなるでしょうが、
建材費高騰で思うようにいかないでしょうし。
買う人も仕様が格段に下がった物件だと様子見でしょうし、
いや、本当にマンション業界にとっては厳しい現実が
目の前に突きつけられている気がします。

で、スレ違いにならないように書くなら

当分価格下落基調……様子見がいちばん……でしょうね。

[642: 匿名さん]

>>634
多分すぐには倒産しないだろう、ってことじゃないかな？

でもその持ちこたえるってのが逆にマズイんだよね。
早めに見切って投げればいいものを、希望を持って市況回復を待ってるなんてことすると傷を広げる。
特にスミフは、２００７年の超高値の時に業界売り上げＮｏ１になるって目標立てて、
あっちこっちの用地を高値で買い取りしてるから。
中身は無いのに名前だけの信用はあるから、融資とかも何とか借りられて、結局首が回らないところまで締め付けられる。
２００９年以内に不動産市況回復しないようなら、ホントやばいよ。

[643: 匿名さん]

スミフはカタカナ新興系と同じ事にはならないでしょ。
別にマンション販売だけで食ってるわけじゃないから、というかマンションの方がサブ。
オフィス賃貸がメインで、三菱・三井ほどの大規模再開発には手を出してないから
余り見えてないけど、都心のそこらじゅうのいい立地にオフィスビル持ってるし。
スミフが潰れるなら三菱・三井も危なくなるよ。

[644: 住まいに詳しい人]

>都心のそこらじゅうのいい立地にオフィスビル持ってるし。

判ってないねぇ、それが危ないわけで
三菱の丸の内や三井の日本橋のようにオフィスビルでドミナント戦略がとれない
全体の賃料相場が延びているときはいいけど市況が下り坂で
改装やらテコ入れが必要な時期は費用対効果がとても悪くなるね

しかも三井三菱と違って都内の物件は1990年以降仕入れた物件も多いので
簿価も比較的高く含み資産は相対的に少ない

その様な条件の下で、2004年くらいから派手にマンション用地を
高値で買いまくったわけだから、現在の資産構成はどーなっているのやら・・・

もちろん債務超過になるほど劣化はしてないだろーから潰れることはありえないが
このままでマンション事業をスムーズに継続できるとも思えない

[645: 匿名さん]

財閥系の倒産は、安宅、イトマン、大倉とか？

日商は、速水さんのおかげで、今がある。日銀のメンツがあり、つぶせない。
三菱自工もいまは、グループで支えているし、ＩＨＩも続いてる。
住不が変なことになったら、直系の維持、意地もあり、
よほど不法なことでも起こさない限りは、無くならん。

ヒルズの横文字会社の某被告が、有罪で、
同じことやってた、日○コーデが上場廃止を逃れたり、
最高裁で日本長○の、旧経営陣が無罪になるのは、
いろいろな論理が働く、社会というものです。

[646: 匿名さん]

なぁ〜〜〜〜〜んか
だんだんと
郊外のボロアパートの方が、うまみ出てきた気がするなぁ〜〜〜
都心部のマンションを一部屋買う程度で、一棟買えるしなぁ〜〜
今の物価じゃ、その方が、家賃収入が安定するかなぁ？？？

[647: 匿名さん]

７月のマンション市場動向出たね。
契約率は久しぶりの50％台。
近々もう何社かとびそうだね、この調子なら。

[648: 匿名さん]

マンション価格の高止まりは今後も続く（不動産研究所）

[649: 匿名さん]

都心三区は、高止まりであり、新築販売も調整中。メガ銀行の業績も悪くない。

一方、川崎や郊外ピュッと値上がりしたところはその反動で下落する。

実力ない土地は厳しさ増すばかり。

[650: 匿名さん]

その典型が都内湾岸だろうね

[651: 匿名さん]

新規発売戸数が減ったのを、
販売戸数が減ったと言い換えるのがまた出てくるな。

[652: 匿名さん]

新宿が将来凋落するのは間違いないからスミフも苦しいよね。
将来が約束されている東京駅周辺が弱いからな。

[653: 大学教授さん]

>>651
新築の在庫が積みあがっているが、一方で建築数量も減っている。
団塊Ｊｒが終われば次は就職氷河期世代。
持ち家取得比率が大幅に下がるのは間違いない。
長期にわたって分譲マンションの建築量は低位安定だろう。

しかし、人は新築であれ、中古、賃貸であれ、どこかに居住しなければならない。
首都圏の少子化が進み、地方からの若年上京者数は今後も高位をＫＥＥＰする。
賃貸需要が今後高まって行くのは間違いないだろう。

実際、賃貸需要が強い都心部では賃貸の建築が今もって盛んだ。
加速度的に若い層の都心部居住が進み、都心部の様相も大きく変わって行くだろう。
そしてこの層が都心部分譲マンションの新たな購入者となって行く。

都心部以外については、地元需要依存度を年々高めて行き、
資金不足も人は親との同居の道を選び、新規需要は見込めない状況に陥るだろう。
また、相続による余剰住宅も出てくる。

[654: 匿名さん]

駄目だこりゃ。アメリカの長期の不況化決定ですね。（日経新聞　2008年8月14日夕刊）

アメリカほどでなくても、日本も巻き込まれるのは間違いなさそう。わたしゃ、恐ろしくなって
きました。どれくらいの企業がつぶれるのか。もっとも多いのは不動産業には違いないでしょうが。
今年とか来年乗り切ったくらいではどうにもなりそうもない。なお、ついでながら、石油価格の
高止まりと食料の原材料の高騰の流れも同じです。というか、石油価格の低下がないから、アメリ
カの不況が決定的なのです。

現時点で、日本国内に収益を上げられる企業が見あたらない。大恐慌までいかないにしても、
大変なことになりそうです。いいことといったら、都内の道路が空いていて、運転が楽なこと
くらい。もうひとつあった。銀行ローンの金利低下間違いなし。当然、皆さん長期固定なんて
借りてないよね。

[655: 匿名さん]

原油価格は高値から20%以上下落。
小麦やトウモロコシ等も石油以上に下落
新興国の経済成長（デカップリング論）というストーリーが崩れたのが背景。
ちなみに原油価格の下落は米国消費にとって減税と同じ効果がある。
米国の不動産市況も州によってマチマチで、カリフォルニアは酷いがNYは反転。
雰囲気は、S&Lに端を発した1990年代の不況及び会計不信（エンロンやワールドコム等）による不況時に似ている。
実は両時代も不況は1年続いていない。
一般的に言われているのは、米国経済成長率のボラティリティは年々下がっており、そのボラティリティの低さから、今回もS&L時代と同程度と考えられている。

そのIdeaにBetするしないは個々人次第だが、
世界経済の流れを読む上で、日経は止めておいたほうが良い。
半年以上遅れているか、間違った記事（特に金融系）が出ている。

[656: 匿名さん]

＞世界経済の流れを読む上で、日経は止めておいたほうが良い。

日経を全面的に信用しているわけではないのですが、石油価格の反騰はまさしく今日の
出来事なんです。日経の分析・予想ではありません。アメリカの証券会社も相当暗い
雰囲気だそうです。

来年には景気回復と思ってましたが、かなり厳しそうです。来年景気回復の可能性ゼロとは
いいませんけど、可能性は１０％くらいじゃないですか。

アメリカの金融市場は、証券化の部分を正常化しないと、投資家の信頼が戻ってこないと
されていますが、今の時点で、一挙に証券化をヨーロッパ並にしてしまうと、ほとんどの
銀行がつぶれてしまうとされており、闇は深いです。

少なくとも、2，3年は景気回復なし。金利は低迷。住宅市場は落ち込むものと予想して
います。結局、アメリカの景気が悪いと、世界はどうにもならないのです。
住宅産業以外では、自動車を使わないと駄目な郊外型の店舗が、ばたばたいくんじゃない
でしょうか。外食産業も駄目だと思います。インドも中国もアウト。ブラジルとロシアだ
けが頑張っていますが、政治が不安定な国だから厳しい。

[657: 匿名さん]

米国に対する投資家の信頼についてですが、面白いことにリスクキャピタルは唸る程あるんです。
テマセックやGICなどのシンガポール勢だけでなく、米国投資に対する中東勢の動きは非常に活発です。
米国の投資銀行が暗いことには賛同しますが、案件山盛りで非常に忙しいようです。

証券化に対して欧州が進んでいる（会計の話？）という認識は誤りです。
例えば、モノラインの保証がついているCDOのシニア債券をオンバランスしなくて良いなど、不可思議なルールがたくさんあります。意外なことに保有者に対する証券化のルールは日本が一番透明性高いと思いますよ（Simple is best!!)。
ちなみに米国の銀行は在庫のローンを素早く損切りしましたが、欧州の銀行は全然です。
欧州の銀行の損失拡大はこれからだと市場では見ています。
あと、米国の地銀のエクスポージャーを見る限り、証券化商品の影響は、エージェンシー債以外はそれ程無いと思います。

証券化市場の話をもう少し。
CLO（投資対象がローンのCDO）に対する需要は強いです。
AA〜BBまでの投資家はたくさんいます。CLOのEquityに対する需要も非常に強いです。
ただAAA格の投資家が世界に2社程度しかいないんですよね・・・。
ファイナンサー（レバレッジを供与する人）が治ると証券化市場も回復するでしょう。

なお、最近、米国の不動産銘柄は上昇しています。企業のガイダンスを聞くと「不動産市況の悪化に伴い、需要が戻ってきている」と言っています。

楽観論に与しませんが、極端な悲観論にも与しない。
その間なんだろうなと思っています。。。
日本は極端にふれる傾向があるので、不動産は様子見は案外正しいかもしれない・・・。

[658: 匿名さん]

エージェンシー債でこんなに騒ぐくせに、地方債とか考えない日本をベタほめしてもねえ。
アメリカの投資銀行も盛んなのはそれこそ合併であって、前みたいに景気のいいLBOとは違うんじゃ？
報道では不動産は出口が見えたとか景気のいいこと言ってるけど、不況にはかわらなくないか？
対ユーロはユーロ高の行き過ぎの調整らしくあげてるけど。
俺はまた三年くらいは出口が見えない感じになると思ってる。
結論は不動産様子見で同じだけどね。

[659: 匿名さん]

業界淘汰については、中小新興がポコポコ潰れて、
”流石に大丈夫だろう”だと思われてた大手が１つ２つ潰れたら、そこがボトムだと思う。

[660: 元院生]

フローの分析ばかりだけれど、還暦前後の方々が蓄えたストックが何を志向するかも
重要なポイントだと思う。
　城南・城西の駅近物件が好調なのは、それを抜きには説明できないから。

　フロー長者の方々が競って購入した湾岸物件は今後数年間は厳しくて、その間にも
チャンと管理が保たれないとボロボロになるはず。

　今日の日経夕刊を見て、そう思いました。

[661: 匿名さん]

>>660
実需を伴わないマネーゲームは市場を混乱させるだけで何の利益ももたらさない。
人口動態のチェックと、実際にその街に活気が出てきているかが問題。
港南、大崎、五反田、このエリアは坪単価も高いし、実需ではない投資目的の可能性が
かなり高いと見ます。
やはり坪単価で４００万円近辺になると、そう言った物件が増えてしまいますね。
山高ければ谷深で、まさに高リスク。

[662: 匿名さん]

>>660
自分の目線=平地の貧・乏・人には山の上は高くて見えませんよっと
貧・乏・人程マネーゲームって言葉が大好き

[663: 匿名さん]

金持ちとやらが今の状況予測出来てたとは思えないけどなぁ。
今の複合的状況を全部じゃなくて、去年の値段じゃ需要が付いていけないこと程度すら予測できてなかったと思う。

仕事で失敗して、反省もせず「次は大丈夫です！信じて下さい！！」
とか言うやつは、仕事が出来るとは思えんし、実際できんだろう。
こんなのが富裕層高収入とか言われても・・・。

[664: 匿名さん]

投資目的、相続対策で坪単価が高い物件が実需以上に売れてしまって、
実際にマーケットに出てみれば過剰。これが現状でしょ。

これから売られる坪単価４００万円以上の高額物件が従来通り売れ続けるか？
無理でしょうね。ｗ
売れ残りが増えて行って、既存、新築ともに過剰になって行くでしょうね。

都心部も投資目的が減って、販売数量が減少、実需を対象とした坪単価３００万円前後以下が
中心の以前と比べて地味な動きになって行くでしょうね。
まあ、坪単価さえ適正なら、都心部への需要はまだまだありますよ。

[665: 匿名さん]

>>661
新宿、池袋あたりのほうがヤバイだろ。

[666: 匿名さん]

二子玉川のタワーがどうなるか興味深いですね。
意外と売れたりするんですかねえ。

[667: 匿名さん]

売れるよ、きっと。

[668: 匿名さん]

二子玉はある程度売れるものの、戸数多いからね〜、やがて人気も中折れして様子見&小出し値引きという感じかな。

[669: 匿名さん]

二子玉川はどっかの湾岸と違い、不動産不況も関係ない？
中目黒も売れているらしいし…

[670: 匿名さん]

二子玉や中目を荒らしてた人は哀れだったね〜
勝ち目ないと悟ったようでいなくなったけどｗ

[671: 匿名さん]

↑
と東急社員が涙目ながら、今日も書き込みに励んでます。

[672: 匿名さん]

今はシティタワー品川で活躍されているみたいですよ
こちらも負け確定かしら

[673: 匿名さん]

あらら品川でもダメか、頼みの綱は湾岸だけだね〜
反応薄いのによくやるわｗ

[674: 匿名さん]

いやぁ、多くは湾岸出身の方っぽいから、湾岸では活躍できないでしょ。

[675: 匿名さん]

湾岸埋立地 vs 郊外河原湿地

[676: 匿名さん]

がこの戦いを挑むの好きだね、埋め立ての人。
無駄な戦いなのに。

そう言えば、これって二子玉川ライズスレじゃないから、この内容はすれ違いですな。

[677: 匿名さん]

↑　すれ違い　⇒　スレ違い　　失礼！

[678: 購入検討中さん]

同じように地盤が悪いとしても、土の上とゴミや瓦礫の上だったら、土の上がいいな・笑

[679: 匿名さん]

埋立の民は気性が荒くていけない

[681: 匿名さん]

そういや、品川駅港南のインターシティ入り口で
ニコタマのＭＳチラシを配っていたが、
乗り換えが多く、離れているのに、
何故ここに、と不思議に思っていた。

[682: 匿名さん]

「都心さえ憧れる街」とは言え、真っ当な都心の住宅街、五山とか高輪とかでは
さすがに憧れて頂けないかと思い、港南辺りのお客様をターゲット配ってみました。
（By　デベロッパー）

[683: 匿名さん]

違う違う。

都心ならどこもニコタマなんかに憧れないよ。
だって「オシャレ」と自認してるけど端から見ればただの田舎じゃん。

[684: 匿名さん]

あの〜
出勤時、ビルに向かうビジネスマンがターゲットでした。
ニコタマから品川駅周辺が便利とも思えなかったので
単に驚いただけ。

[685: 通りすがり]

この掲示板を今日始めて知り一気に見てしまいました。　不動産業界とは無縁の外部のものの感想ですが、今のこの不況はこれまでとは全然質が違うような気がします。
今まで日本は不動産に対して単なる消費財としての位置づけしかしてこなかった事、新築を建て利益を上乗せして消費者に商品のひとつとして売ってきたこと、そのビジネスモデルに限界が来たということなんじゃないかと思うのです。
日本はあまりにもすべてのものを使い捨てという発想で戦後ここまでひた走ってきました。
それが世界の大きな流れの中で通用しなくなってきたという事なんじゃないかと思います。トヨタの減益と日本の不動産不況は関連があるのではないかと思います。
大きな流れで言えば、これからもそういった「不動産を消費財として稼いで来た」人たちは厳しい思いをしていくと思いますし、淘汰は本格的に行われると思います。
日本が生き残るとすれば欧州型の生活様式しかなく、そこには不動産をやりとりすることによる利潤で多くの企業が生き残るという余地は無いような気がします。

[686: 匿名さん]

>>No.685

気のせいだよｗ
だって考え方に、金融っての入って無いじゃん！！

[687: 匿名さん]

金融担保が未だ不動産メインってのは、
金融の怠慢でもなるな

それ以上に不動産業界のいかがわしさが酷い
消費者だけじゃなく
アーバンのＢＮＰ裏ＣＢで垣間見えた
個人投資家をカモ扱い

世間様に迷惑掛けすぎ

[688: 匿名さん]

むしろ数年前の底の時期に
マンションは白物家電として考えるという考えが広がっていた
買った瞬間から中古として資産価値が目減りすることをみんな覚悟していた
まあ耐久性消費財と言うやつさ

ここ数年の海外の不動産バブルの流れもあり、比較的割安感があった中で
海外マネーがどっと入ってきた。あとは不動産業界特有のイケイケ感（笑）で
あっという間にバブルが膨らんでサブプライムであっけなく弾けた

ここ1年半は「不動産を消費財として」とはかけ離れた世界

[689: 匿名さん]

>>No.687

>金融担保が未だ不動産メインってのは、
>金融の怠慢でもなるな

そうしないと、石原さんの作った銀行みたいになるじゃんｗ
日本は銀行はあっても、バンクはないからね

お役所が、担保取らない貸付すると、怒るしぃ。

[690: 匿名さん]

ちなみに先日破綻したアーバンの社長

http://www.chugoku-np.co.jp/wagahibi/2_urban/urban07221.html

この業界で急成長した会社の社長が
この業界の空気そのものを現していると思う

>日本が生き残るとすれば欧州型の生活様式しかなく、そこには不動産を
>やりとりすることによる利潤で多くの企業が生き残るという余地は無いような気がします。

欧州の不動産バブルの崩壊はこれからが本番
欧州型の生活様式なんて、過去の記憶の日本人の勝手なイメージです
とくに不動産業に関してのうさんくささは世界共通です
濡れ手に粟が可能なものにはワラワラとそういう人たちが集まるのです

[691: 匿名さん]

とにかく、相場がるものは値上がり値下がるもの。


一々真に受けていたら、キリが無い。

そもそも、建築技術向上する中、マンションなんていくらでも建つ時代。

どんな会社が潰れても、所詮交代選手が現れて標札付け変え後マンションは建つ。

アーバンなんてそんな一社だよ！


まだまだ民再になる上場不動産企業は続くだろうが、潰れても潰れても、マンションは建つ。

所詮そんな性格のもの、誰かが言っている白物家電にならないのは、唯一立地が抜群良いこと。
これが前提。


だから、山手線内の利便性の良いところ！

これでしょう。

まあ３Ａもいいのだろうが…

一方、私が注目しているのはJR地下鉄駅前だよ。

使い勝手良いしなぁ。

駅直結なら更にベター。


マンションも二極化していて、決してシロモノ家電だけではない。


建物償却後価値が下がらないのは、土地の価値が圧倒的にあるところだよ…

エコの時代更に駅前は脚光浴びる。

まあ小生は既に幾つも保有しているが更に増やす意向だよ！

共感してもらえたかな？

[692: 匿名さん]

西側近郊、特に世田谷区、杉並区で未入居や新古マンションが大量に出回り始めました。
売れ残りの処分が始まった模様です。
新築物件はますます売れなくなりそうです。

[693: 近所をよく知る人]

世田谷あたりは農家がゴロゴロいる。相続あればマンションは供給過剰エリア。下げても当然。

一つ前の人が言う通り、山手線内が良いが価格は高いまま。

[694: 住まいに詳しい人]

>>691
>まあ小生は既に幾つも保有しているが更に増やす意向だよ！
>
>共感してもらえたかな？

危ないねぇ

アーバンの社長は時代を先取りしているつもりだったが
実際は過去の成功体験をなぞっているだけで、結局時代の流れに押し流された

あなたのやろーとしているのは彼と同じことなんじゃないかなぁ
少子化に伴う日本全体の衰退というのは、本当に恐ろしいコトだよ
命の次ぎに大切なお金なんだから、真剣に考えて投資はした方いい
　
　　
あと単なる「外見」の話だけど、その全ての行を１行空けて書き込みをするのは
非常に莫迦に見えるから止めた方がいいと思う

[695: 匿名さん]

まぁ、いずれにせよ相場が上昇傾向で「今買わなければ、高くなって買えなくなる」と
全ての人が思ってる時に「買わない」という意思決定をする、逆に「どこまでも安くなる
から今は買わない方が得策」と全ての人が思っている時に「買う」という意思決定をする。
これは本当に難しいこと。

それを時期を見て出来る人が勝つ。
2000年代初頭がそれに当たる。
皆が買わなきゃと思った瞬間、もう出遅れてるということを学ばなきゃ。
逆もしかり。

>西側近郊、特に世田谷区、杉並区で未入居や新古マンションが大量に出回り始めました。
>売れ残りの処分が始まった模様です。
>新築物件はますます売れなくなりそうです。

っていうけど、それって世田谷、杉並だけの話か？
どこれもこの市況下では同じ状況じゃないの？

[696: 匿名さん]

スレとは関係ないけど、アーバンの社長＝元匿さん？だったりしてね。
去年のモンゴル不動産投資の話をしていた人達もアーバン社員だろうね。
政治家とアーバンのモンゴル利権の調査が入っている模様ですので。

元匿さん・・間違っていたらごめんね。最近、出没しないですね。
お元気ですか？？

[697: 匿名さん]

>>695
世田谷区と足立区は極端に売れ残り物件が多いけど、杉並区はまだましみたいよ。
ＹＡＨＯＯ不動産の新築マンションで即入居可比率見ると。
渋谷区４件、新宿区５件、中央区４件、千代田区４件、文京区６件、港区６件、板橋区９件、
北区３件、豊島区５件、足立区１９件、荒川区４件、江戸川区５件、葛飾区８件、江東区１件、
墨田区３件、台東区１件、杉並区７件、中野区４件、練馬区１２件、大田区１０件、品川区４件、
世田谷区１８件、目黒区１件

[698: 匿名さん]

世田谷の物件を持ってたことがあるけど、
買い手も多いけど売り手も多いんだよな。
これでもかと新築や中古物件が供給されてくる。
以前からね。

[699: 匿名さん]

>>698
問題なのは売れ残り物件数が多すぎるってことですよ。
以前はそんなことなかったのに。

需要を都心部、武蔵小杉に取られているからかな？
こんな環境で二子玉の１千戸が出てきたらどうなるか・・
見ものですね。

[700: 匿名さん]

>697
×）即入居比率　○）即入居件数　かな？

新築じゃなくて、仲介の築浅新古物件数みないと新古件数分からないんじゃない？
ソース同じくYahoo不動産から築２年内の仲介物件数を検索してみたら大量供給されて
いるのはどう見ても西側エリアじゃないねぇ。港区大丈夫か…。

練馬区22件
大田区38件
杉並区45件
千代田区47件
渋谷区53件
品川区56件
江東区77件
世田谷区94件
中央区110件
新宿区152件
港区416件

[701: 匿名さん]

港区で築②年以内と言えば、新価格とか騒いでいた相場。高値掴みの狼狽投資家が慌てているにすぎない。別の視点で見れば、スペックや共用施設がかつて無く充実している物件が多いと言う事だ。現在売り出し中や予定の貧相な大型物件と比較しても明らかである。

リーズナブルな今が買いのタイミングだ。同程度の物件は、今後は出てこないだろう。

[702: 匿名さん]

なりふり構わず暴れている奴がいるのも頷ける。
一人でやたら持ち上げてる中古物件とかあるな。

[703: 匿名さん]

港区で築二年だったら、販売は更に二年前の最安値時期の物件だろ。坪200万くらいで買ったのを坪250万くらいで売ろうとしてるだけ。重複もあるだろうし、500件くらいタワー一棟分にすぎない。

[704: 匿名さん]

買い手がつかずに、ずるずる値下げする可能性のある物件が既にタワー1棟分市場に存在
していて、今後も新たな転売物件は供給され続ける。

更にはＣＴ品川の転売縛りが解ける5年後には転売目的で安価な定借物件の大量供給も見込
まれるし、暫くは中古物件の底値を探り静かに待つのが吉ですか。

[705: 大学教授さん]

人口移動によって、所得レベルが高い層の都心部居住が進んでいます。
添付は２００６年１月１日の住民票をベースに調査された給与納税者の数と、その平均給与。

平均給与が増加している区は６区にすぎず、極端な集中化が進行している。
千代田区　１．８７％増、中央区　１．７３％増、港区　２．２３％増、江東区１．４０％増、
品川区０．５５％増、渋谷区０．５３％増
その地域の購買力を表す給与総額の増加率が高い区は以下で湾岸部に集中している。
１位　中央区１１．１９％増、２位　港区８．９７％増、３位　千代田区７．７２％増、
４位　江東区６．９０％増、５位　品川区４．１８％増（２３区平均３．１６％増）　
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/shiraberu/ota_kuseifile/ota_kuse...

[706: 匿名さん]

>704
希望的な観測はいいが、安価で仕入れたCT品川をわざわざ安く転売するやつはいないだろ

賃貸に出してもいい訳だしなんでそんな楽観的なんだ？

[707: 匿名さん]

>>700
ここで言う１件は
１戸って意味だから大した数じゃないと思うけど、

[708: 住まいに詳しい人]

>>703
港区が＠200だったのって、いつの時代ですか？

港区　2000-2007年
_______供給戸数_坪単価
2000年_2,946戸_＠343.5
2001年_2,372戸_＠321.4
2002年_2,197戸_＠351.1
2003年_3,665戸_＠313.6
2004年_5,190戸_＠282.0
2005年_3,731戸_＠299.8
2006年_3,012戸_＠303.1
2007年_**707戸_＠491.3

よく「二極化」「都心は大丈夫」と言って
自分のココロを誤魔化そうとしている人がいますが
騰がり過ぎた場所はその分下がるわけ、港区こそ一番下がるんですよ

[709: 匿名さん]

>>705

元々工場や倉庫しかないエリア、ランニングシャツにステテコに下駄履きで
オヤジがうろうろしてたエリアに、一応ある程度の年収の真っ当な
ビジネスマンが移住してきたんだから（特に港区＝品川港南・芝浦、江東区＝豊洲）
増加してしかるべきじゃないの。元が低いんだもの。

それが、港南・芝浦や豊洲と比較して都心や城西、城南が劣後しているってことでは
ないよな〜。元の水準が高いんだから。そんなニュアンスが漂う文章だけど。
あとこれって添付した資料合ってる？
書いてる内容とファイルの内容が違うんだけど。頼むぞ、ニセ教授！

[710: 匿名さん]

2004年頃です。平均280の中に坪200万くらいの物件はありました。

芝浦のキャピタルとか。

[711: 匿名さん]

>>708

仰るとおり騰がり過ぎたところは下がる、下がり過ぎたところは騰がる。
ただ、それは世の中に認知され、ある程度評価されている場所について
当てはまること。

ただ、港南・芝浦については、当初のレベルまで下がるかは微妙。
下がることは下がるけどね。
港南にマンションが乱立し始めた湾岸戦争あたりでは、まだ人間が住む
場所かどうか、ちゃんとした評価がなかった。
今はまあいいんじゃない？的な状況になっている。

＠200万とてリスクだった時代にリスクを取った人はそれなりの恩恵を
得てもいいのではないかな？
現状内陸部とも変わらないくらい300万超の中古坪単価をつけている物件も
あるが、決して＠200万まで下がるとも思っていない。
＠200万中盤くらいまでの下げでとまるのではないか？

[712: 匿名さん]

>706
港区の売れ残りが全て港南エリアでないにしても、新築が高いといわれてる現状でも既に
相当量の新古物件の流通在庫があるのに加え、今後も転売目当の方の物件供給が見込まれる
んですよね？

分譲にしろ賃貸にしろ市場が調整局面に入り、しばらく供給超過が続くと思われるのに
急いで買いに入る必要はないと思いませんか？まあ、相場観は人それぞれだし、気に入った
エリア/間取の物件を選ぶ永住志向なので、市況関係ないという場合は別ですけどね。

賃貸も過信は禁物だとおもますよ。Yahoo!不動産で港区/築2年内/マンション/駅徒歩10分以内
の物件を検索すると3,444件、間取り2LDK/3LDK/4LDKに限っても916件、駅徒歩5分以内でも529件。
こちらもある意味流通在庫ですよね。

[713: 大学教授さん]

地方からの上京者が増え、就職環境も良くなり、各区ともに給与納税者数を増やしている。
問題は、数は増えているが平均給与を大きく減らしている区があること。
理由としては２つ考えられる。①給与水準が高い層が他に流出している。②給与水準が高い層が
高齢化で退職し始めている。恐らくこの２つが同時進行している区があると思われる。
また、この傾向が長期にわたって続く恐れも大きい。
以下に平均給与を大きく減らしている区と納税者数増加率を記す。

　　　　　　　　　平均給与　　　　　納税者数
１位　練馬区　　▲１．１５％　　　＋２．３２％
２位　中野区　　▲０．９６％　　　＋２．４９％
３位　豊島区　　▲０．９６％　　　＋４．１８％
４位　杉並区　　▲０．９０％　　　＋２．９９％
５位　足立区　　▲０．８４％　　　＋２．６８％

[714: 匿名さん]

↑納税額が減ったリタイアした高齢者が一律金を持っていないというのは本当か？
何となく現役世代より一番金を持ってそうなゾーンだと思うのだが…。　

若い世代が流入し納税者が増えているのであればＯＫではないか？
賃貸需要が増し、その後購入して定着すれば、今後の街の活力アップの源泉に
なるのではなかろうか。

[715: 大学教授さん]

>>709
２００５年１月１日の住民票をベースに調査された給与納税者の数と、その平均給与を添付
します。これと２００６年１月１日の比較です。
現時点で既に２年半経過していますから、更に進行していると推測されます。
http://www.city.ota.tokyo.jp/naruhodo/shiraberu/ootakuno_suuji/ootakun...

[716: 匿名さん]

>710
2005年頃、同じく、芝浦アイランドケープタワーも200万前後だが、
仕様は、比べてもかなり上。
芝浦のキャピタルは超高層洗濯タワーになっている。

[717: 大学教授さん]

>>714
若い世代が入って来るのは良いが、ある程度の所得レベルになると他に流出する傾向が定着して行くと、
納税者の数は減らないまでも、その平均給与が大きく下がって、給与総額が減少していくことになりかねません。
ちなみに練馬区の給与総額は１．１５％増にすぎず、上位５区と比べ大きな格差が発生しています。
何時マイナスに転じてもおかしくない状況です。

[718: 住まいに詳しい人]

>>710
キャピタルマークタワーは2005年の発売ですし＠222
微妙にズレがありますね
　
　
つうか湾岸の＠200〜＠250クラスで購入した物件は>>711さんのおっしゃる通り
それなりに客は付きますから、慌てて投げる必要はありません
ココで余剰住戸が多い/少ないと細かく検証する必要はナイと思います

問題があるのは内陸エリアで特上というほどの立地でないのに＠500とか＠600を付けた
売れないので賃貸に出すと賃貸専用の高級物件と競合する物件

今年の収入はダウンという購入者も多いわけで、極少数とはいえ投げ売りも有り得る
しかし流通量の少ない高級物件ではそれが相場を動かす可能性も大きいわけですよ

[719: 匿名さん]

↑リタイア層の懐事情について言及してくれ。

個人的には社会人になって賃貸住まいで真っ先に練馬をチョイスしてしまうレベルの
人間が、定着時によりステップアップできるとは思えない。
きっと和光とかそういった埼玉の東京近郊を狙うのか？

いずれにせよ、「ある程度のレベルになると他に流出する」リスクは練馬区に
限ったことではないのではないか？

[720: 大学教授さん]

>>719
リタイア層自体は新規需要にあまり繋がらないが、その子供の需要はある。
親から資金援助を受けて、親元近辺にマンションを買い求める人は多い。
近郊の利便性に劣る地域の坪単価が高値で維持されているのは、これが働いているから。
しかし、この需要も団塊Ｊｒまでで、それ以降の需要の中心は地方からの上京者になる。

「ある程度のレベルになると他に流出する」リスクは練馬区に限ったことではないのではないか？＞
良くあるパターンだが、給与水準が低い間は家賃レベルが低い近郊アパートに住むが、
給与水準が上がって行けば、自分にとって便利で住みやすいところに移転する。
このような一時的に住むべき場所になって行くと、既存住民の高齢化とともに、その地域の
経済力、購買力はしだいに減じ、衰退して行く。

[721: 大学教授さん]

納税者数が大きく増えた区は以下で、
持ち家取得による住民増に加えて、地方からの上京者の流入があったと推測される。
２００６年〜２００８年はさらに就職環境が良くなっているので、納税者数の伸びはさらに
大きくなっているかもしれない。都心部とそれ以外の地域との格差は拡大している。

１位　中央区９．３０％増、２位　港区６．５９％増、３位　千代田区５．７３％増、
４位　江東区５．４３％増、５位　台東区４．６８％増、

[722: 匿名さん]

賃貸向け物件が多く物価も安い庶民的エリア と 分譲購入者層が多いちょっとハイソなエリア

区単位の比較はざっくり過ぎるけど、現在もそうだし今後もこの傾向が強まると思われる。

ただしハイソエリアは金があるから一概に地域経済が活性化するのかと言えばまた別の話で、
庶民派エリアのアットホームな雰囲気のほうが街としての魅力は高かったりする。

[723: 大学教授さん]

>>722
都心部に分譲だけでなく、若い人向けのワンルームが急激に増加したのが最近の傾向。
ある程度の給与水準で、住宅手当があれば早い段階での都心部居住も可能になった。
近郊にさまざまな所得水準の賃貸層が居住する時代はもはや終わりだろう。

[724: 匿名さん]

値段と売れ行きは一番正直。
練馬、や武蔵小金井の駅近物件は@300オーバーでも依然好調。
三鷹の駅前は@400?

それに対して江東湾岸は安いにもかかわらず苦戦。
今後販売が予定されているものはさらなる低価格が予想されている。
長期スパンでみても、同時期に大量に供給された地域のリスクはあきらか。

投資としての不動産のうまみが低下したことにともない、
ニュートラルな評価に収束していくのは当然ともいえる。

[725: 匿名さん]

>>723

だからさぁ、都心部こそ一時的に住むべき場所になってんじゃない？

少なくともボリュームゾーンと言える一般リーマンについては。
俺の周りにも20代で恵比寿とか広尾、麻布十番に住んでる若い衆がかなりいるもの。
１Ｒとか１Ｋにね。

なんか言ってることがブレてない！？

[726: 大学教授さん]

>>725
都心部はある程度の所得レベル以上のファミリー層、単身者層が混在する、
理想的な年齢構成の地域になって行くだろう。
実際そのような住宅ストック構成になりつつある。
一昔前とは大きく変わってしまいました。

[727: 匿名さん]

>>726

ある程度の所得レベル以上のファミリー？相当な所得レベルのファミリーじゃないと
都心部に住むって不可能な状況でしょ？（親の援助、遺産相続とかあれば別）

私の周りで都心に住む単身者は金融機関等に勤めており社会的に見れば「ある程度」の
所得レベル以上の層。※30代前半で年収1000万程度。
そんなん高くないって意見もあるかもしれないけど、一般的に見ればまずまずの
レベルだよね。でも、家族を持ったらそのまま大きな部屋にスライドして都心に留まる
なんて無理な話だよ。所詮リーマンですから。実際郊外物件を購入している人が殆ど。

そう考えると、東京都内にマンションを買えるある程度の所得があるボリューム層は
都心には住めなくなってしまう。
相当な所得レベル（＝富裕層）と単身者が住む地域って、理想的な年齢構成になると
言えるのかい？住宅ストックも超高級分譲・賃貸マンションと単身者マンションに
２極化し、所謂普通の人が住むのは難しい気がする。
（港南とか豊洲とかは都心じゃないからね、断っておくけど）

教授の話微妙だな。
就職できなくなりそうだから、他の教授のゼミにするよ。

[728: 匿名さん]

＞７２６
その「都心部」とはどこの地域を指しているんですか？

[729: 匿名さん]

みなさん
教授の言う都心部は都心とは似て非なるもの

ご注意ください

[730: 匿名さん]

でも練馬について、ネガティブな意見があるんだから、
一般的な都心（千代田・中央・港）＋新宿・渋谷・文京
くらいの認識には立ってんじゃないの？

まさか東京都23区とかいう括りじゃないよな？

[731: 匿名さん]

新東京タワーの近くのエリアの事かな。
教授の言う都心部は。

[732: 匿名さん]

以前、教授は都心部の定義を「首都高速・中央環状線内」という珍説を披露していましたよ。
大井から葛西、小菅、板橋までグルっと都心だそうです（笑）

[733: 匿名さん]

http://www.yuraku.jp/buy/reuters/index.asp

どうですか？

[734: 匿名さん]

教授長考中ですな・笑

>以前、教授は都心部の定義を「首都高速・中央環状線内」という珍説を披露していましたよ。
>大井から葛西、小菅、板橋までグルっと都心だそうです（笑）

まぁ、一般的な学者と違う学説を持ってないと、学会発表しても価値ないからな。
合ってるかどうかは別として。

早く教えて、教授！

[735: 匿名さん]

それはきっとそういう基準にしないと、御自身の売り込みたい地域が
都心にならないからでしょう。
それでは、その地域が、都心回帰も利便性の高い地域からも
蚊帳の外だということを認めなくてはならなくなってしまいますから。

[736: 匿名さん]

＞７３３
別なスレでも貼ってましたね。
よほど嬉しいみたい（笑）
記事の内容読んで爆笑しました。

＜記事抜粋＞
「豊洲は今、アーバンライフを謳歌する人たちに絶賛される住空間のステージとして進化」
「一歩先行くファッションと暮らしを飾るショッピング施設が充実した心地よい住空間が豊洲にあります」
「有楽町線とゆりかもめ、隣接する東雲にはりんかい線が走り、都心の風を心地よく受ける位置にあることで脚光を浴びている。それが、豊洲です。」

これ、地方の人が読んだら本気にしちゃうのかな？？？

[737: 匿名さん]

いいんじゃない、買いたい人がいたら買えば。
安いんだし、大量にあまってるんだし。

[738: 匿名さん]

教授、ついに引退ですか・笑

[739: 大学教授さん]

給与所得総額の増加分を納税者数の増加で割ってみた。
昨年の構成がそのままと仮定すれば、
人口流入によって増えた納税者の一人当たりの所得になる。
（主婦の共稼ぎ増加による納税者増もあるとは思うが）

１位　港区　１０１１万円、２位　千代田区　８３３万円、３位　渋谷区　６９２万円、
４位　中央区　６０６万円、５位　文京区　５０４万円、６位　江東区　４８３万円、
７位　品川区　４８１万円、８位　世田谷区　４６３万円、９位　目黒区　４５６万円、
１０位　新宿区　３９５万円、１１位　大田区　３５２万円、１２位　北区　３４０万円、
１３位　墨田区　３３８万円、１４位　台東区　３２８万円、１５位　荒川区　３０３万円、
１６位　豊島区　３０１万円、１７位　杉並区　３０１万円、１８位　葛飾区　２９８万円、
１９位　江戸川区　２６１万円、２０位　板橋区　２５１万円、２１位　中野区　２３９万円、
２２位　足立区　２２８万円、２３位　練馬区　２０３万円

[740: 大学教授さん]

都心部にはファミリー層のみならず単身層も流入し、納税者数を増やしているが、
その所得レベルは他と比べ高くなっている。

県境外周区で４００万円以上は世田谷区のみで、
これらの数字からも格差が拡大しているのが良く分かる。

[741: 匿名さん]

ねぇねぇ　大学教授さん
今度は、>>No.739　の区割で、借金の金額はじいてくださいな。

[742: 匿名さん]

>>740
県境外周区でも世田谷区は別格ですか？
売れ残りマンションでいっぱいですが？
それにしても練馬区年収２００万円とは

[743: 匿名さん]

国境外周区の苦戦はさらにきついようですね。

[744: 匿名さん]

>>739
大学教授と言いながら基本的なことが分かってないようだが、
数値を使う場合は必ずソースを提示してくれ。

その数値の内容とあなたの出し方によっていくらでもチートできちゃうんだからさ。

[745: 住まいに詳しい人]

つうか

>給与所得総額の増加分を納税者数の増加で割ってみた。
>昨年の構成がそのままと仮定すれば、
>人口流入によって増えた納税者の一人当たりの所得になる。

増加した納税者の一人当たりの所得になんてなりませんよ
　
　
前から言ってるけど、教授は数字を読むセンスが全くないんだから
この手の分析ごっこは止めなさいって

[746: 銀行関係者さん]

それにしても売れ残ってますな。

都心に価値を見出す人間はあまりいないよ。
ボロ屋が多くて坂も多い。
古びたスーパーに幹線道路、たまに小さなコンビニ。

[747: 匿名さん]

売れ残りだったら都心じゃなくて、埋立地のほうでしょ。

[748: 匿名さん]

>>746
都心といっても色々あるからね

何かとここは一括りしたがる人が多いけど

[749: 匿名さん]

そうそう！

都心は酸っぱいブドウ、郊外は甘いレモン。

[750: 大学教授さん]

２００６年１月の生産人口に占める給与納税者の割合を計算した。
ワーキングプアーが多い等の問題を抱え、若年層の納税比率が低い区が下位に位置している。
今後も所得レベルが比較的高い若年層の都心部への集中が続くと予想され、その格差は広がる一方だろう。

1位　中央区　６４．７％、2位　港区　　６２．４％、3位　千代田区　６２．４％、
4位　品川区　６２．０％、5位　目黒区　６０．１％、6位　大田区　６０．０％、
7位　墨田区　５９．０％、8位　文京区　５８．９％、9位　江東区　５８．６％、
10位　渋谷区　５８．６％、11位　荒川区　５７．９％、12位　北区　５７．４％、
13位　新宿区　５７．４％、14位　中野区　５７．３％、15位　台東区　５７．１％、
16位　豊島区　５６．９％、17位　世田谷区　５６．７％、18位　江戸川区　５６．２％、
19位　杉並区　５６．１％、20位　板橋区　５６．１％、21位　葛飾区　５５．４％、
22位　練馬区　５４．０％、23位　足立区　５３．２％

[751: 匿名さん]

２００６年か〜・・・今年は何年〜？？？

[752: 大学教授さん]

>>750
ワンルームの募集賃料と生産人口に占める納税者比率に相関関係が見られる。

（単位：万円）
１位　港区１３．３４、２位　千代田区１１．７０、３位　渋谷区１１．２３、
４位　中央区１１．１４、５位　目黒区１０．３５、６位　品川区　８．９０、
７位　文京区８．８２、８位　新宿区８．７７、９位　台東区８．７０、
１０位　江東区８．６９、１１位　墨田区８．６２、１２位　北区７．４１、
１３位　世田谷区７．３４、１４位　大田区７．３２、１５位　豊島区７．３０、
１６位　中野区６．８８、１７位　荒川区６．７１、１８位　杉並区６．６３、
１９位　板橋区６．５５、２０位　練馬区６．３６、２１位　江戸川区６．１５、
２２位　葛飾区５．８３、２３位　足立区５．６４、
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

[753: 大学教授さん]

>>751
納税に関する統計はかなり遅れて発表されるので、致し方ないところ。

恐らくこの２年間で、都心部とそれ以外の格差はさらに広がっていると推測されます。
実際に、ここ２年間の人口動態を見ると、若年層の都心部への流入は拡大しています。
つまり、従来であれば県境外周区に流れていた高所得の若年層が都心部のほうに流れる
構造に変わってしまった。

[754: 匿名さん]

教授＝長文の人＝会話調の人　な気がしてならない。

恥ずかしさのあまりハンドル変えただけでしょ。

[755: 匿名さん]

まぁ、いっこうに売れない埋めてて地をしりめに、二子玉があっという間に完売して
教授の江東区地位向上の妄想も終了を迎えるでしょ。
さすがにその後は恥ずかしくて、出てこれないだろうけど・・・名前かえるだけか。

あっ、最近は雲行きがあやしいので、世田谷や一部のブランド地域は別って
軌道修正しちゃったんだっけ。
次は、駅近は特別って、また地道修正しなきゃいけなくなりそうですね。

[756: 匿名さん]

二子玉、嫌いじゃないけど
お見合いや北向き低層部屋もあるのに、
簡単に完売しますかねぇ？
あれが１棟だけのタワーならばあっという間の完売も有り得たでしょうが。

[757: 匿名さん]

江東区よりは売れるでしょ。

[758: 匿名さん]

だからさ、教授、あなたが珍説唱えるのは勝手だけど、あなたの言う「都心」はどこからどこか、
はっきり言明したうえで発言してもらえませんか？
よろしくお願いします。

[759: 匿名さん]

まあスレの建て逃げもしてるしね

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44205/

[760: 匿名さん]

>>754
違うと思う。教授は城東しんじゃで、長文は城南しんじゃだから。

[761: 匿名さん]

国土交通省が２０日に発表した四半期ごとの地価動向報告で、３か月前に比べ地価が下落した地点の数が大幅に増え、上昇地点数を上回った。地価の上昇傾向に変化の兆しが鮮明に表れてきた。


　全国１００か所の調査地点のうち、地価が下落したのは計３８地点で、前回５月発表の９地点から大幅に増えた。下落幅０〜３％が２８地点（前回７）、３％以上が１０地点（同２）だった。

　一方、地価が上昇したのは、前回の４１地点から１３地点に減った。上昇幅はすべて０〜３％で、３％以上上がった地点は前回の５からゼロになった。

　横ばいは、４９地点（前回５０）だった。

　都内の住宅地では、前回上昇した豊洲（江東区）が横ばいとなり、横ばいだった芝浦（港区）、品川、立川などが下落に転じた。いずれもマンション市況の減速で大規模用地の取引が鈍くなったためと見られる。

　東京圏で上昇を維持したのはいずれも商業地で、銀座、表参道、丸の内、八重洲の４地点。前回の２０地点から大幅に減った。

　大阪圏では２６地点のうち１１地点で下落した。名古屋圏は１１地点のうち下落が１０、横ばいが１となり、福岡は３地点のすべてで下落に転じた。

　毎年１回調査・公表する公示地価や基準地価に対し、地価動向報告は３か月ごとに調べることで地価の動きをきめ細かく把握しようとするものだ。今年１月１日時点の調査から始まり、今回が３回目の発表となる。

（2008年8月20日20時19分 読売新聞）

[762: 匿名さん]

タイムラグありまくりだね

[763: 匿名さん]

>>761
２３区詳細
上昇：丸の内、銀座、八重洲、表参道、
横這い：秋葉原、佃・月島、六本木、汐留、新宿、渋谷、豊洲、八王子、
下落：高輪、芝浦、池袋東口、品川、吉祥寺、立川、

[764: 匿名さん]

品川駅周辺部の地価下落傾向が出てきました。
やはりバブルだったのか？

東京駅周辺はまだ上がっている。

[765: 匿名さん]

全国では１００地点の内３８地点、３８％が下落。
２３区は１５地点中４地点、２７％が下落。
４地点は、芝浦、高輪、品川、池袋東口

[766: 匿名さん]

２３区なのに、１５地点しか調査してないんだね。
それで本当に分かるのかね？

しかも、高輪芝浦品川などと隣接した場所もあるけど、
この３地点が下落しただけで２３区の２０％が下落になる。

[767: 匿名さん]

下落エリアはなんとなくイメージできるね。

副都心線効果も無かったみたいで、池袋は下落、
新宿、渋谷は横ばい。
この２つも今度は下がりそう。

[768: 匿名さん]

国土交通省地価動向報告の住宅限定版。
ここ3四半期の評価推移。

佃・月島　A→B→B
高輪　A→B→D
芝浦　B→B→C
品川　A→B→C
豊洲　S→A→B
吉祥寺　A→C→C
立川　A→B→C

・このご時世で2期連続でB（横ばい）の佃・月島が注目
・港区（高輪、芝浦）が明確に下落・・・
・豊洲はS→A→Bと短期転落でやはり昨年が頂点（バブル）
・市部の下落傾向はこのままか

[769: 匿名さん]

>>763
横ばいなのは全て商業地となっています。
住宅地はほぼ全面下落です。

[770: 匿名さん]

>>762
ですね。現場の感覚より一年は遅いですね。

[771: 匿名さん]

都内はまだ恵まれていますよ。
地方都市などは、終わってます。
次の内閣に薄い期待をしましょうか。

[772: 匿名さん]

>>768
豊洲がSなら、佃・月島もSであるべきなのにSに成れなかったのが問題。
佃・月島は中央区で、利便性も豊洲より上でリバーシティもあるから。

[773: 匿名さん]

売るときは路線価高いほうがいいが、維持するなら安いほうがいいな

[774: 匿名さん]

路線価安くても、固定資産税はガッポリ取られる。

[775: 匿名さん]

>>772
逆に、豊洲がSっていうのが異常。単なるバブルかと・・・

[776: 匿名さん]

>>772

価格ではなく価格上昇率だからじゃないでしょうか？
佃はもともと高いから

[777: 匿名さん]

高輪の地価下落率が大きいのはなぜでしょうか？

[778: 匿名さん]

>>777

単純に言えばバブルがはじけたからです。あとこの調査での高輪というのは
白金高輪駅周辺のことなので、実需というより投資物件が多いことも取引事例
の下落幅が大きい理由の一つだと思います。

あと取引事例は主に中古が対象です。

[779: 匿名さん]

地価調査ではないのですか？
中古マンション価格調査ではなくて。
地価動向とマンション価格動向とは、必ずしも一致しませんよね。

[780: 匿名さん]

>>779
一致しますよ。何言ってるんですか？

[781: 匿名さん]

じゃ、地価の調査結果をマンション価格の調査結果だと、
話をゴチャ混ぜにしても良いという事？

[782: 匿名さん]

>>781
そう極端に走りなさんな。
全く同じもんではないけど、明らかに相関関係はあるということ。

[783: 匿名さん]

住宅地の地域なら一致でしょ。

[784: 匿名さん]

分譲マンションの供給量、販売価格、売れ行き、
賃貸も同様の指標でみた結果の評価で、
相関がないはずがないのだが。

[785: 匿名さん]

>>779

調査対象は「土地又は土地建物の複合不動産の土地に相当する部分」と
いうことなので更地の土地も新築、中古マンション取引についても含まれて
いるのではないでしょうか。この四半期に白金高輪地区では大型新築マンション
の分譲はなかったので取引事例数としては中古マンションの占める割合が
多いと推測されます。

[786: 匿名さん]

いわゆる新価格物件は、地下上昇をはるかに上回る価格上乗せがされてましたから、まだ、物件価格と地価に乖離がありますね。

[787: 匿名さん]

地下ではなく地価ですね

[788: 匿名さん]

23区内の新築マンション価格動向（その20）
No.374 by 匿名さん　2007/12/29(土

現状を否定する自己欺瞞、もしくは自分の思い込みを書くことで安堵に浸る
しかしチャンスが２度も３度もやってくるほど世の中甘くない。
地価がどう動くかでマンション価格は変わる。

中略（延々と駄文続く）

地価を動かしているのは金融だ。
これから先ふたたび東京の地価が下落に転ずるという珍説を唱える
人はどこにもいない。
いままた地価の下落を願うのは、愚かな話だ。
株価のアナロジーで言う与太話には耳を貸さないほうがいい。

上記は、デベによるものと思われるレスで、ポジショントークとはいえ、近隣の国の新聞記事を髣髴させる論旨の展開だが、すでに敗色濃厚だった「上がる派」の支持をかなり集めたものである

わずか8ヶ月前から、現状に至るまでの経済情勢の変化は、想像を超えためまぐるしさがあったが、
東方の島国の地価も、即座に海外要因に巻き込まれる時代なわけだ
今、自分は安全な位置に居るつもりでも、明日は判らない　等と考える夏休みである

[789: 匿名さん]

>>788
長文（会話）野郎は、デベの人ぢゃないよ。

自分が新しいマンション買っちゃったもんだから、
「上がる、上がる」の一点張り。
昔、宮前平に買ったマンションが値下がりして、
大損こいたから今回は必死だったみたい。

[790: 匿名さん]

みなさん何時まで様子見ですか？
その間にもコストに見合う物件は順調に売れてますよ。
程よいお値段で都心部居住が可能なところは
グズグズしているとはけていっちゃうよ。

[791: 匿名さん]

>程よいお値段で都心部居住が可能なところは

これだけで誰が書いているか解るな（笑

[792: 匿名さん]

超高層タワー（60m以上）に対して、2009年度から新しい耐震基準ができる。

国交省発表。2008年8月23日朝刊。

超長周期による被害が続出しているためだそうです。私もタワーに住んでいる時に、
あまりにすごい揺れにびっくりしました。本当に死ぬかと思うほど揺れる。そういう
ことに対応した基準となるようです。

新しい基準の超高層マンションができるのは3，4年後くらいですかね。

今年は、六会コンクリート事件といい、マンション業界には極度の厄年だ。
これでもう超高層マンションを買う人はしばらく出てこないだろう。なんで
このタイミングの発表なのかな・・・？　倒産会社は、これで相当増える
ことになるかもしれない。特に、超高層を建てている大手はあぶない。

[793: サラリーマン]

これで湾岸埋立地も完全に終わりですね。
もともと人が住む場所じゃないところで、タワーマンションしかないですからね。

[794: 住まいに詳しい人]

>>788
>地価を動かしているのは金融だ。

この一文だけは正しかったけど
その金融がグダグダなのを彼は理解出来ていなかったよーで・・・

しかし日本はサブプライムの直撃を受けていないのに
円高に持っていけないとは・・・ホント終わってるなぁ

[795: ご近所さん]

>>No.790
>程よいお値段で都心部居住が可能なところは

高いの買っちゃった人が、返済できなくなった所で、買わせて貰いますｗ

[796: 購入検討中さん]

>>793 と近郊のショボイマンション住まいの人が申してます。

[797: 匿名さん]

>>796 と湾岸埋立地に建つタワーマンション住まいの人が申してます。

[798: 匿名さん]

国交省の役人ってホントに馬 鹿だね
遅すぎる思ったら最悪のタイミングで出してくる

不動産市況を粉砕したいのかしらん

[799: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44656/res/618-618

たまたま見つけたが、こういう奴どうなったんだろうな？

[800: 匿名さん]

>超長周期による被害が続出しているためだそうです。私もタワーに住んでいる時に、
>あまりにすごい揺れにびっくりしました。本当に死ぬかと思うほど揺れる。そういう
>ことに対応した基準となるようです。

どこのタワーマンションでしょうか？実際タワーMSに住んでますけどそんなに揺れないですよ。

>これでもう超高層マンションを買う人はしばらく出てこないだろう。なんで
>このタイミングの発表なのかな・・・？　倒産会社は、これで相当増える
>ことになるかもしれない。特に、超高層を建てている大手はあぶない。

大手ゼネコン救済規制ですよ。技術的に対応出来るのは彼らしかいない。
国交省は本気でゼネコン集約作業に入るかもしれないですね。
今回のプレス発表はその様に読みました。永代通りの老朽化ビル立替も超高層ビルの様ですね。