23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[592: 近所をよく知る人]

>素人は期待を大きく見積もり、無謀な挑戦をする。
>プロはリスクを大きく見積もり、勇敢な挑戦をする。

そしてゼファーやスルガは破綻し、ダビンチもコスギ賃貸で大失敗とな。
こと不動産に関しては、
プロより素人の方がよっぽど堅実だよ。
本当にこの業界　Ｂ　Ａ　Ｋ　Ａ　が多い。

野村の営業が新価格、新新価格とかのたまわるのを聞いた時、
まじロクなの雇ってねえなと感じたよ。

[593: 匿名さん]

マンションが高騰したのって2006年後半くらいからじゃなかったでしたっけ？新価格・新新価格って言葉もそれくらいからのような気がします。一昨年契約した時はそんな言葉なかったような・・・下落するといってもその頃から販売開始した一部の高値物件と便乗値上げの郊外のことだけじゃないでしょうか？そもそも都心は用地難で一部の再開発地域を除いてその頃から物件数が大幅に減っていましたよ。
塩漬けや売り渋りといっても23区内では高値で分譲された戸数がそもそも少ないと思います。

[594: 大学教授さん]

>>593
都心回帰の大潮流のなかで、
実際に住環境を向上させながら、
従来の価格レベルをブレイクスルーし、上げている地域。
これはバブルではない。
しかし、その価格レベルは大量供給がなされている限りは上限がある。
その目安は坪単価で２５０万円前後。

一方、供給が少なく、これで上昇した地域は、
再開発地域で次々とマンションが竣工し、人が住みにぎわって行くと、
相対的にその地位が下がって行く。
３０年と言った長いスパンでの、価格調整が予想される。

[595: 匿名さん]

シティタワー品川は安さで有名になってる以上、
そこを高い家賃で借りようなんて奇特な借り手が、
大勢いるともおもえんが。
どちらにしても、解禁される５年後の賃貸部屋大量供給は間違いない。

[596: 匿名さん]

賃貸で借りる人がいくらで買った物件かわざわざチェックするのかねえ

[597: 匿名さん]

シティタワー品川に関しては5年と同時に売却、賃貸が一気に出るだろ。
シティタワー品川同士競合し、スパイラル化するのは必死。

[598: 匿名さん]

必死なのはあなただけで十分ですw

[599: 匿名さん]

別にいくらで買ったかどうかなんて気にしなくても、内装見て、賃貸料がいくらくらい
が妥当かすぐわかってしまうと思うけど。

とにかくチープ。でも、元が安いから、築10年以内の新しいうちは賃貸物件として
ペイする可能性はある。

お金のない人が集まりそうだし、メンテナンスはきちんとされるんだろうか?
タワーはメンテナンスが極端に大変なので、10年住んだら売らないとやばいと
思っているが、そのまま売らないで住む人が多く、しかも、メンテナンスにお金を
かけたくない人が多いと、たちまち廃墟と化す。

30歳で買うと60歳で廃墟化したマンションに住むことになる可能性がある。
売れるわけがないし、かなり大変そう。

[600: 匿名さん]

再開発をうたった大々的な宣伝のみで、大量供給をさばこうとした地域は
その目新しさが薄れていけば、残るのは同時に老朽化が始まる大量のストック。
価格、環境、評価、人気、いずれも長いスパンでみれば、
周辺地域のそれに収束していいくことが予想される。

[601: 匿名さん]

バブル崩壊の1991年からの値下がり率ってここ最近の値上がり率と比較にならないくらい大きかったです。1994年にマンション購入した時、底だと思ったのが更に10年くらい下がり続けました。今回は調整されるといっても最近急に上がったとこぐらいではないでしょうか。豊洲・芝浦・品川の既入居物件は、はじめからそれなりの安い価格で分譲されてますから。

再開発地域が一斉に老朽化する可能性はあると思います。その中で買い替えや賃貸が多い人が流動化するマンションと皆一緒に歳をとっていくファミリータイプのマンションでは長い目でみてどうなんでしょうか。

[602: 上等]

今年も例年通り、東京では帰省ラッシュの時期がやってきましたね、
暑さはもとより、気候の急変にも十分な注意が必要なようです。
どうぞ気をつけて行ってらしてください。

わたし？
田舎もなければ、先立つものもありませんので例年通り２３区（ちょい東寄り？）を見守っております（笑）

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[603: 匿名さん]

>>597
その暴落スパイラルに巻き込まれる近隣の物件は悲惨だな

[604: 匿名さん]

＞594
＞一方、供給が少なく、これで上昇した地域は、、今後
＞再開発地域で次々とマンションが竣工し、人が住みにぎわって行くと、
＞相対的にその地位が下がって行く。

残念ですね。
某再開発地域はすでに購買対象の価格レンジを超えてしまい、大量の新築在庫が懸念されています。
今後売り出される物件の価格は下方設定されていくでしょう。
このエリアは中古市場でも今後大量の流通在庫が予測されますので、価格は長期に渡って下落傾向となります。
不動産において将来の不安要素は致命傷です。現在の優良住宅地に価格調整が起きるほど「人が住みにぎわう」という状況には、残念ながらならないでしょう。

収入格差が顕著化されている今、高価格エリアとそうでないエリアの購買対象はまるで異なります。
先日販売された東横沿線のタワーが周辺相場と比べて割高であるのに係わらず、即日完売に近い状況であることを考えると、30年後の価格調整は貴方が予測するそれとは逆の方向に進むと考えられます。

[605: 匿名さん]

＞30年後の価格調整は貴方が予測するそれとは逆の方向に進むと考えられます。

タワーの30年後は廃墟になる可能性がある。10年住んだら、売ってしまったほうが
いい。

[606: ビギナーさん]

不動産屋さんに行ったら
「今は、買わない方がいいよ〜。」
「下がるから〜。」って
軽く言われました。

不動産屋さんも勧めないのに
都心のタワーとかほんとに買っている人いるんですか？
売れてるとか書いてあるタワーがありますが・・・。

実需の人も今は様子見ではないのですか〜？
私は、実需ですが今度はいつ頃買いですか？

「そんなことだれにもわからね〜。」なんて言わないで
教えて下さい。

[607: 匿名さん]

今が買い時。
リーズナブル感がある内に優良物件を取得すべし。

[608: 不動産購入勉強中さん]

今まで新築、中古、賃貸（新築物件）と都心の物件を延べ３０件ほど見て回って来ましたが、
これだけは言えるということとして、
昨年あたりから今年、そして来年に竣工する（した）物件は、仕様、設備のグレードが目に見えて落ちていると思わざるを得ないことです。
数年前にはリビングだけには結構見られた天井カセットエアコンの完備されている物件はある程度の高額物件に限られて来ました。
ディスポーザ、食洗機等もこっちがあればあっちはなしといった感じですか。
構造に関しても例えば１０〜１５階ほどのマンションでも
戸境壁はタワーに使用される乾式耐火遮音壁（グラスウール）がばんばん使用されていますし、
おそらく建築コスト削減効果を狙ったか、戸数を少しでも稼ぐためかと勘繰ってますが。
また今どきの定番とも言える二重床になっていないものも意外とあります。
天井高も２．４〜２．５ｍが普通。数年前の２．６とか２．７なんてのは限られた階数のほんの少数くらいに見られる位です。

細かいことをグダグダ書き連ねてますが、
要は築浅の中古の方が中身の濃いものが多いわけで、
現在、市場で売り出されている新築、または新古物件は冗談のような高値であることは元より、
中古となった場合相対的に競争力の落ちる物件になりはしないか、という懸念なのです。

[609: 匿名さん]

新築は高い割に平凡なつまらない物件しか売ってないしな
築浅中古は魅力的なんだが、分譲時の価格を知ってると少し引っ掛かるね
何千万も余計に払うんかい！！ってね
買い時逃したから仕方ないんだけど

[610: 匿名さん]

>>606
そりゃ、あんた、不動産屋に「こいつ、金、持ってねえな」とふまれたんだよ。
不動産屋は商売だからね、販売努力を傾けても無駄とみなした客には時間はかけない。
金があるなら、相手にそれを悟らせるような身なり、態度、情報を示さないとね。
この次はがんばってね。

[611: 匿名さん]

備え付けの設備は故障すると手間だし、共有設備も集会できる部屋以外はなくていい。
そんな自分にしてみたら、カセットエアコンと食洗機なしディスポーザーのみの今の傾向はありがたい。

これで、値段さえ割高でなければ…。

土地はさておき原油価格の高騰はまだまだだろうから、意外と新築の建物価格はいまが底値かもね。

[612: 匿名さん]

１年経つと随分雰囲気替わったな。

自分はあのころ、明らかに需要の限界を超えた高値だったから、
売れ残って下がると言ったのに、
「富裕層はいっぱい居るから」
「外国に比べれば割安だから」
とかその他etc．．．の
今思えば滑稽な理由を並べて強気な人が主流だったね。

[613: 匿名さん]

>612
そうやって自分が正しかったと自慢したい奴が時々いる。

結果的に下がったのは郊外と湾岸だけ。
どっちも安くなってもいらない。

[614: 大学教授さん]

タワーだからと言って高額な値段を払う必要も無いし、
都心に近いからと言って高額に払う必要も無い時代。
とにかく、あまりに高い坪単価のところは避けるべき。
将来にわたって、その価格レベルを正当化できる要素は極めて低い。

適正な価格レベルで利便性が高いところに、人は集まり、発展していく。

高価格に張り付いてしまっているエリアは、
よほどのブランド性が無い限りは、将来価格調整されて行く危険性が大きい。
購入者は、熟慮しないと当てが外れることになろう。

[615: 不動産購入勉強中さん]

ここへ来てユーロのトップアウトが顕著になり、これによるドルの買い戻しが原油価格の沈静化をもたらし、
国際商品市況の調整が全般に広がったというのがこの７月からの流れです。
これまで資源価格の高騰はコスト転嫁の面で川上にあたる素材関連の製造業に、より有利に働いて来ました。

で、現在注目しているのが足元の鉄スクラップ市況です。
向かうところ敵なし状態で高騰し続けた鉄スクラップ価格がこの７月の第２週に、
３年前からは約４倍、昨年１１月のなんと２倍という高値をつけてから折り返しの気配を見せ初めています。
グラフで見ると正に行き過ぎた相場の典型的な様相が見てとれます。
面白いのは７月には米政府系住宅金融機関への信用不安とドル売りが最高潮に達したときと
商品市況の高騰をもたらした最大の要因国である中国のオリンピック開催がほぼ同時期にやって来たことですね。
こういったタイミングは相場では重要なファクターとなって来るものです。

建築資材の高騰は確かに恐ろしいスピードで進みました。
さてここからの動向ですが、個人的にユーロの動きに注目してます。
ユーロは約８年近くドルに対して上がり続けました。
ＥＣＢは近々利下げするのではないかと見られています。

私は資材価格は既にピークを迎えたと思っています。


◇参考記事：ブルームバーグ　　鉄スクラップ価格：２週連続下落−下げ相場入りで流通業者売り急ぎも

　７月30日（ブルームバーグ）：日本鉄源協会（東京都中央区）が30日公表した国内主要３地域における７月第４週の鉄スクラップ平均価格（東京、名古屋、大阪：標準品Ｈ２）は、１トン当たり６万6992円と前週比で860円（1.3％） 値下がりした。

　　11月以降約２倍の水準まで一貫して上昇してきた市況が７月第３週に８カ月ぶりに下落に転じた。これまで需要をけん引してきた韓国や台湾、中国向け輸出需要が急減しているうえ、国内電炉メーカーは電力料金の高い夏に減産するのが背景。

　　また、「下げ相場に入ったとみた流通事業者がため込んでいたスクラップ供給を売り急ぎつつあるため、スクラップ供給が増えている」（横浜市のスクラップ事業者・丸和商事の渡辺淳社長）ようだ。

[616: 匿名さん]

今日言っても後出しジャンケン。
ECBの専務理事の発言とイギリスのリセッション発言あったからね。
アメリカのレベル３資産も予想通りアレな数値だし、日本でも不良債権の処分が加速しそう。
小金持ちは競売物件のチェック頑張れよ。

しかし不景気はイヤだねえ。
友達とメシを食おうとしても小遣い減ったとか言われると、美味い店に誘えない。

[617: 大学教授さん]

投資対象、相続対策対象の高坪単価物件の下げは予想以上に大きいかもしれませんね。
そのような気分では無くなった感あり。
虎ノ門も再開発で分譲マンションが出てきますし、月間家賃３０万円超えの賃貸物権も増えて
いますし、実需自体は大きくないから、投資部分が剥げ落ちたらどうなるのか？
不安感が膨らんでいます。

[618: 匿名さん]

>614
>適正な価格レベルで利便性が高いところに、人は集まり、発展していく。

教授は相変わらずだね（笑）
適正な価格で利便性の高いところって具体的にどこ？
そういう場所は需要が高く、価格も

[619: 大学教授さん]

都心に直通ではない駅を中心に地価の下落が始まった。
首都圏の少子化が進み、地元需要が減り、利便性重視の時代に変わって行く。
利便性で劣る地域は長期にわたり下落を続ける可能性が高い。
（京王線は新宿線乗り入れで都心直結とは言えない）

また、もう１つの特徴として、新宿に至近である点が評価されていた駅が大きく下落している。
新中野は新宿に近く、ワンルームマンションの建築が盛んな地域だが、供給が過剰で賃料の
値崩れが起こり、買い手が無くどこまで下がるかわからない状態。ビジネス街として新宿は
ポテンシャルが低く、ここに至近と言って賃貸の供給を増やせば直ぐに過剰状態に陥るようだ。

東京カンテイ調査、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％
２位　新中野　丸の内線　２５．３％
３位　上北沢　京王線　２５．０％
４位　めじろ台　京王線　２４．４％
５位　王子神谷　南北線　２３．４％
６位　成増　東武東上線　２０．８
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％
８位　武蔵野台　京王線　１９．６％
９位　奥沢　東急大井町線　１９．３％
１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％

[620: 大学教授さん]

>>618
需要が高くても、それを上回る大量供給が行われれば価格は抑えられ、
持続的発展を続けることができます。
ある程度上がったらそれを押さえる力が働くからです。

[621: 過去スレの４０]

詐称「大学教授さん」は無視するように。これまで非現実的な提案をしていたし、今年１月以来の景況はまったく予測できなかった。アメリカの金融機関に勤めている友達がいないことは明白。

今後、次の二つの要因を考慮すべし。
①アメリカの金融機関が、中東やシガポール等から高利息で借りた借金は返済できるか。
②中国で、オリンピック後、大規模な不動産バブル崩壊が起こるのではないか。

現在は、石油ショック後のような世界全面不況の予感を呈している。
産油国では、飲み屋のバーで信じられないほどの金の使い捨てが起きている。ランボルギーニやポルシェなどの高額車が飛ぶように売れている。
東京の不動産は、91年以後のバブル崩壊当時のように暴落を起こしそうだ。個人所得が増大していない90年代に不動産価格が急騰した理由が、不明である（経済学的な解説を待つ、このスレでは期待できないが）。

持ち家の待機組に。今はやめとくべき。業者の土地取得年を確認すべき。
２〜３年後にすべきかと思うが、その時点の情勢は予測できない。

まあ、不動産の「投資家」なんて連中は、一斉に撤退しそうだな（別の言葉で言えば死滅）。

[622: 匿名さん]

一時の超大量供給がすでに減少しているのにかかわらず、値崩れが始まっている地域は
結局、期待された需要が机上の空論だったことが証明された。
しかし供給は余地があるだけにいぜん継続し、
こうなるともはや現状の維持ですら非常に困難で、さらなる下落が想定される。
大々的な宣伝と再開発のうたい文句では既存の評価を覆すことができず、
東京駅と銀座に近いことを売りにしても、
そこに勤める層、そこを利用する層には魅力的な地域ではなかったということだろう。
若年層を中心にした価値観の変化に伴い、通勤のみを基準にした不動産選びから、
より個性的な自分のスタイルにあった地域での不動産選びへと、
選択基準がシフトしてきたことも大きな要因だと考えられる。

[623: 匿名さん]

>>617
江東区湾岸スレでも「物件」を「物権」と書き間違えてたよ。
あっちではコテハン使ってないんだね。

[624: 匿名さん]

619
奥沢は目黒線ですよ

[625: 匿名さん]

＞619
都心直通と言うよりも山手線から環七辺りまでなら大丈夫です。
京王線であっても「笹塚」は非常に人気があります。

[626: 匿名さん]

マンションズとかの無料情報誌の購入者体験記、１年位前までは「２００３年購入」で
「賃貸と比べてコスト大幅ダウンで快適さは大幅アップ！。だからマンションを今（２００７年）買うべき！」
とか、オイオイとツッコミたくなるものの、一応購入年載せてたけど、
最近ちょっと見たら、ついにいつ買ったのかも書かれなくなってた。

[627: 匿名さん]

>619
大きな駅の隣り、が多いですね。
大きな駅に連られて、高くなったはいいけど
結局需要は伴わなかったって感じ。

[628: 住まいに詳しい人]

ＵＲＢＡＮ、民事再生法を申請　負債総額2558億円
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080813AT3L1305M13082008.html

2500億は大きいね

[629: 匿名さん]

スミフ辺りが負債１兆円ほどで倒産するような気がするのは自分だけだろうか？

[630: 匿名さん]

業界淘汰。同じようなことの繰り返しで。

何年かしたら，また不動産や株もどんどん上がるという煽りであふれるのでしょう。
ま，今回は原油と穀物市場にマネーが流れ込んだ，というところが少しだけ違ってました？

[631: 匿名さん]

来年なったら原油も下がるし不動産は数年のスパンで上がったり
下がったり、私はWCTを賃貸用に購入しましたが、ここは実需で
申込みます。

[632: 匿名さん]

>>①アメリカの金融機関が、中東やシガポール等から高利息で借りた借金は返済できるか。

資本に突っ込んでるので、返す必要はないでしょ。
中東やシンガポールは何気に長期投資です。
1990年代にCitiに投資したサウジの王子様は、まだholdっす。


とある不動産投資家は、今は絶好の投資機会だと言ってました。
その理由は
①資金繰りに困って投げる案件が拾える。
特に倒産したところが持っていた案件を選別して買う。
②外資系金融機関という競争相手がいない。
買い手有利の状況下で、時間をかけて精査できる。

だそーです。

[633: 匿名さん]

少なくとも６２９よりははるかに持ちこたえるような気がするのは自分だけだろうか？

[634: 匿名さん]

↑意味不明。

[635: 匿名さん]

６３１も意味不明。どこに申し込むの？
みんな、スレを間違えないで。

[636: 442]

みんな暑さで＊＊て会話が全く成立してないぞ

[637: 物件比較中さん]

アーバンが逝ってしまいましたね。
株に関する掲示板ではインサイダーだ何だとえらい騒ぎですが、
まあ、正直マンション市況にさらなる悪材料であることは確実ですね。
財閥系はともかく、中堅以下のデベ物件は
値段と内容が良くても消費者は手を出しにくい心境になるでしょうし。

不況路線確実で販売価格を下げなくては売れなくなるでしょうが、
建材費高騰で思うようにいかないでしょうし。
買う人も仕様が格段に下がった物件だと様子見でしょうし、
いや、本当にマンション業界にとっては厳しい現実が
目の前に突きつけられている気がします。

で、スレ違いにならないように書くなら

当分価格下落基調……様子見がいちばん……でしょうね。