23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[551: 匿名さん]

＞連れ合いに相談したところ一蹴された。

一蹴されてよかったね。今時、買い換えなんて、とんでもない。

よほど良い物件でないと・・・・・。ということは、今住んでいるところ
は、シティタワー品川よりレベルが低いところということ？

一応都内だけどねえ。埼玉とか千葉を買うよりはマシかもしれんが・・・

それにしても、”内覧会がおおにぎわい”という言葉を初めて聞いた。あれは
にぎわうもんなのか？　まともなマンションは、分けてやるのでにぎあわない。

マンションギャラリーがにぎあうのはよくあるが、たいていは見にいくだけ。
珍しいとか、話題になれば、見に行くのは人の常。　買うに値しないものは
買わない。

[552: 匿名さん]

＞今後の値下がりもすごいだろうな・・

って言っても、所詮は２千万台なのでダウンサイドのリスク絶対額は知れてるんだが。
まあ、江東区湾岸あたりで７〜８千万も出すというのは、確かに言えそうかも。

[553: 匿名さん]

>>552
ここと似たような環境、エリアの五反田、大崎、麻布十番の下げはきつくなるぞ。
山高ければ谷深しってやつ。

中央区湾岸と江東区湾岸は違った動きだろう。
まだあまり上がっていないし、晴海、有明とまだまだ続くから、
巡航速度のまま推移するよ。
見ててあまり面白くないけど、一般購入者向けだな。

[554: 匿名さん]

>>552
確かに。
半値まで値下がりしたとしても、CTSなら1千万の損で済みますね。
無論庶民にとっては大きな金額ですが、人生のなかでまだ何とかリカバーできそう。
だけど6千万の半値だと3千万もの損、残るローン支払を考えるとリカバーは？
うーん考え込みますよね。だから是非ともCTSがあたりますようにと祈ってます。

[555: マンション投資家さん]

ＣＴ品川は、価格が安いので、確かに下落リスクが少ないねえ。
むしろ５年後は、上昇している可能性が高いだろう。
売却しなくても、賃貸で回せば、品川徒歩圏マンションで、
高層階なら、２０−３０万円／月は堅いだろうね。
抽選に当たれば、最高な物件ですよ。
宝くじの倍率よりは、低いから、当たるのを祈って待つしかないか。

[556: 匿名さん]

坪４００万円が坪３００万円になれば８０ｍ２マンションだと
２４００万円の損になる。
これって簡単に起こりそうで怖い。

一般人は坪単価の高い物件には近づかないことだよ。
相続税対策でどうしても高額物件が必要な人向け、損してもあまり気にならない人向けだよ。

[557: 匿名さん]

>”内覧会がおおにぎわい”という言葉を初めて聞いた・・・

CT品川の独自スレが立っているので、そちらへどうぞ。
従来の販売方法との違いがわかります。

[558: 匿名さん]

定借物件ですか・・・

定借物件は評価が難しいので、考慮してませんでした。
とりあえず、相当安いので、少々の問題があっても隠れてしまうかも・・・。
あまり詳しく検討してませんが、昔ここに住んでいた人が優先なんですかね。

倍率20倍以上というところが最大の問題のような気がしますね。今後、
東京都はこういうマンションを作るつもりなんですかね。昔、住宅
公団の賃貸に入居しようとして、何回も葉書だしたが、全然当たらなかった
のを思い出しました。

実物見てないので、なんとも言えませんが、普通のマンション並の設備なら、
確かに、投資物件としてかなり良さそうです。

私も投資用として申し込むことにします。情報ありがとうございました。

[559: 通りすがり]

あまりに価格が安いと住む人間も安いのが多くなるのよな。
そうすると、いずれは住民板の書き込みが荒れるんだよ・・・
マンション内の数々の低次元な問題でさ。。

あぁヤダヤダ

[560: 匿名さん]

>中央区湾岸と江東区湾岸は違った動きだろう。
>まだあまり上がっていないし、晴海、有明とまだまだ続くから、

中央区側はもう少し上がって、
ピークを過ぎた江東区はすでに下がり始めてるので、このまま下がっていくかな。

[561: 匿名さん]

CT品川を貶めようとしてる人は売り主側の人なんだろうね。

・ほとんどのタイプを実際に見て買える
・全戸の価格が一般に公開
・広告費は一切かけない
・徹頭徹尾フェアな姿勢

消費者にしてみたら商売の模範です。人気にもなるわけです。
ま、住友も他の物件では隙あらば１円でも儲けたいでしょうが今回はあっぱれでした。

[562: 匿名さん]

住友は今回、都の定借プロジェクトのモデルケースなんだから、余計な欲はかかないだろう。
実績積んで、他にも受注するほうが利幅でかいし。

[563: 匿名さん]

確かにアンチCTSの書き込みは妨害の意図がミエミエで笑えるのが多いな。

[564: 匿名さん]

定期借地権の評価がよくわからないが、70年の借地だったら、所有と変わらないかも。
借地権が終了したとき、少なくとも、自分は生きていない。そんなところまで責任とら
なくてもいいだろう。子供だって生きていないかもしれない。

品川駅の近くの43階の90m2の部屋が3500万円なんて考えられない。夢みたいだ。
他のマンションがぼったくりなのか、それとも土地代だけが異様に高くて、
その分が安いから当然の値段なのか・・・。

そういえば、定期借地権という仕組みを政府が作ったのに、うまく活用されてい
ないので問題になっていたような・・。

これがモデルケースになって、今後、どんどん安いマンションが出てくるの
かも。旧郵政省が持っている土地は多い。

他のマンション契約してても、契約金払った段階なら、キャンセルしても元が
取れるような気がする。8000万円のマンションに800万円の手付け金なら、
残金は7200万円。この残金で2部屋買えてしまう。もちろん、一部屋しか
買えないが。

[565: 匿名さん]

買い戻し契約があって、最初から賃貸は無理そう。2年くらい住んでから賃貸に
回すのが良さそうですね。でも、住んでいることの根拠は住民票だけだから、
一時的に移せば問題ないのかもしれない。
まさしく、価格破壊。東京都、住友不動産頑張れ。

こういうマンションがぞくぞくでてくれば、デベも反省せざるをえない
だろう。

[566: 匿名さん]

住まなきゃいけないのは5年だよ。

[567: 匿名さん]

住民票だけといっても不正がバレる要素はいくらでもある。
隣人がチクるかもしれない。
24時間いる管理人(コンシェルジュ)に見つからないように引越することできる？
いつかバレるのではとドキドキしながら5年間過ごすのはどうかと。

[568: 匿名さん]

>中央区側はもう少し上がって

無理。
売れないチャレンジ価格で頑張ってきた中央区中古物件も、
ついに現実的価格物件が出始めた。
しょせんは湾岸。

CT品川の住友は、落札で権利を得た以上、好き勝手にやれなかっただけじゃないの？
住友をそんなに持ち上げる？

[569: 匿名さん]

ＣＴ品川のこと書いている↑の人達。あまりにも内容をしらなすぎる。
スレ読んでから、意見してね。
初期の値段が安くても、５年後以降売れない限り、７０年間の債務付マンションですから。
あなたが死んでも、子孫は７０年後まで地代、管理費、修繕費、取り壊し代金、払わないといけないんだよ。
詳細を計算している人がいたが、５，６千万円の物件買うのと総費用は変わらない。
それで、物件仕様は３千万円の賃貸マンションレベル。

ちなみに５年間、賃貸、転売できません。

[570: 匿名さん]

本当の投資家は買わない物件。
ここのスレ住民のレベルも落ちたもんだ。

初期費用安くないと買えない人向けだと（詳細調べて吟味した結果）思いました。

[571: 匿名さん]

あれを投資適格だと考えるのは素人。
本当に適格なら五年経ってから手を出しても構わないはず。
月20万家賃の物件だとしても賃借＋管理費で、24×12×5＋手数料で1500万近くの機会損失。
いま手を出す必然がまるでない。

[572: 匿名さん]

五年間寝かす損失と、五年後の人気がまるでよめないリスクを天秤の片側に乗せると、つりあいがとれない。
＊＊＊が集まるから、５年後いまと同じ金額出せば飛びつくやつはゴロゴロしてるだろうよ。
投資家きどりの金持ち父さん＊＊くらいだよ。いま浮かれてるのは。

[573: 匿名さん]

5年経過したら売れる。

都内も値下がり傾向だが、5年後に相場が今のタワーシティ品川よりもさがって
いるとはとても思えない。逆にタワーシティ品川は、今の値段よりもあがるのは確実。
90m2で43階でJR駅徒歩なんて、埼玉県ですら、5000万円以上する。周辺の物件と比較
したら、1／3~1／4くらい。近所では、築30年70m2の中古マンションが4000万円で売買
されている。

まあ、もっとも今のところインターネットだけの情報で判断しているので、
今度、早速現地を見てこようと思う。それがすべてだ。

借地権はリスクではない。リスクは抽選に通るかどうかだ。住民の質は心配だが、
旧住宅公団の賃貸と比較すれば、リスクとしては低い。

それにしてもすごい!　なんでもっと話題にならないんだろう?　倍率100倍超えて
もおかしくないと思うが・・・。

[574: 購入検討中さん]

解体費は、込みだよ。

[575: 大学教授さん]

町工場等のマンション化が続き、都心部のマンション供給は今後も安定的に継続されるだろう。
平米単価の上昇もそろそろ限界、希少性を失った平米単価１００万円を超えるような高額エリアの
価格調整がこれから始まるだろう。

町工場や商店など個人企業の高齢化が深刻化している。総務省がまとめた2007年の個人企業経済
調査によると、事業主の年齢が60歳以上の個人企業は、製造業と卸・小売業で調査を始めた01年
以来初めて7割を超えた。後継者がいると答えた個人企業は2割前後にとどまり、若い世代への
事業の継承も難しくなっている姿も浮き彫りになった。
同調査は個人商店や地域の印刷所など、法人格を持たない個人経営の事業所の経営実態を把握
する経済統計。全国の個人企業は約286万あり、調査はこのうち約4000カ所を抽出して実施した。(09:02) http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080811AT3S2502S10082008.html

[576: 大学教授さん]

非製造業も海外進出しないと生き残れない時代。中小企業は淘汰され、大企業の寡占化が進む。
海外市場重視の大企業は、情報・人材が集まる東京に集中し、集積される。
個人業主、中小企業勤務者は減り、大企業勤務者が増えていく。

非製造業の海外進出加速　07年度　対外投資35％増加
少子高齢化で国内市場が頭打ちとなり、内需型産業が新興国に活路を求めているのが特徴だ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080811AT2C0802610082008.html

[577: 購入検討中さん]

６０年後、７０年後、解体目前になってくると住民は減っていくような気が・・・
減っていった人の分の解体費用は最後まで残る人が支払うんだろうな・・・ババ抜きのよう・・・
まあ、今生きてる人には関係ない話かな・・・

[578: 大学教授さん]

今後も首都圏への人口集中は続き、
安定的な平米単価で供給され続ける都心部マンションへの居住が進む。
東京の住宅マップは今後大きく変わって行くだろう。

[579: 匿名さん]

いやはや中央区湾岸中古、
現実価格物件も出てきたが、
いまだにチャレンジ価格を引きずって高い売出し価格の中古物件も、
新たに出てきた。
条件が悪そうな部屋なのに。
高く売りたいのは人間のサガか。。。

[580: 匿名さん]

タワーシティ品川買おうと思って、スレッド読んでいたら、なんかすごい低仕様ですね。

住戸の壁がグラスウールってほんとでしょうか。質問した人がいて、高層タワーの
住戸の壁はコンクリートではないことが普通ってコメントが書かれていてびっくり。

うちは都内じゃない高層ですが、コンクリートです。

見学に行くに値するかどうか微妙。

やっぱり不動産にお買い得なしなのかもしれません。住宅は立地だとは良くいいます
が、建物が超低仕様だったら、不愉快ですよね。土地だけがあればいいってもんじゃない。
○友が、会社が損するような住宅建てるわけがないとは思っていましたけど。

値段が安いのは間違いないので、購入の邪魔をするつもりはないです。フェイントだと
思われると困る。でも、購入するなら自分でしっかり調査することをおすすめします。

[581: 匿名さん]

タワーの場合軽い建材にする必要があるのでコンクリはできないでしょ。

[582: 匿名さん]

高層はコンクリート壁だが、超高層はグラスウールは当たり前。

[583: 匿名さん]

タワーで住居壁コンクリートはあり得ません。他の防御手段はあると思いますがあとは個人の価値観次第。そんなに嫌なら戸建てにでも住んだら。どっちにしろスレ違い

[584: 匿名さん]

なるほど・・　超がつくと、壁はコンクリートじゃなくなるんですね。納得・・

でも、それ以外でも、仕様はかなり低いようですけど・・・。

まあ、不動産にお買い得なし、という典型的なケースかなと。

プロは、タワーシティ品川は買わないというメッセージがようやく理解できました。
素人もよくよく検討してからのほうが良さそうです。現地を見ないで申し込む人が
結構いるんじゃないかという噂なので・・・。

[585: 匿名さん]

タワーの戸境壁にコンクリを使用できないことすら知らないない人が引き合いに出す「プロ」ほどアテにならないものはないですな。

[586: 匿名さん]

賃貸も、分譲も、首都圏への人口集中が続いて、都心部マンションへの居住が進む。
的な書込みが多いけど、収入が高い人達がそんなに増えるんかね？
食い物も、生活消耗品も、値上がってるのに？

今より、家賃が、かなり安くなるってのならわかるけどね。

[587: 匿名さん]

品川の3LDKの賃貸相場って45万位なのでしょうか？

http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=14/rosen=93/tk=3/bg=2/o=80hsbqB...

[588: 匿名さん]

品川徒歩六分のVタワー。
152平米の4LDKが43万ですね。
CTSごときが比べられる立地や設備じゃないですよ。
統計マジックに騙されるレベルじゃ、賃貸金持ちの夢を見るだけ無駄ですよ。

[589: 匿名さん]

素人は期待を大きく見積もり、無謀な挑戦をする。
プロはリスクを大きく見積もり、勇敢な挑戦をする。

[590: 匿名さん]

タワーシティと言ってる時点でサクラ

[591: 匿名さん]

シティタワー品川の賃料は、フォレントで比較する限り、30万前後（坪11,000円前後）でしょうね。

間違っても高輪と比べてはいけません。
また30万の賃貸に住める層は、目黒・恵比寿も検討するので、そことの比較も必要です。

品川も目黒・恵比寿エリアも100件以上の募集が出ているので、割安感を出さないと入居者は見つからないでしょう。

[592: 近所をよく知る人]

>素人は期待を大きく見積もり、無謀な挑戦をする。
>プロはリスクを大きく見積もり、勇敢な挑戦をする。

そしてゼファーやスルガは破綻し、ダビンチもコスギ賃貸で大失敗とな。
こと不動産に関しては、
プロより素人の方がよっぽど堅実だよ。
本当にこの業界　Ｂ　Ａ　Ｋ　Ａ　が多い。

野村の営業が新価格、新新価格とかのたまわるのを聞いた時、
まじロクなの雇ってねえなと感じたよ。

[593: 匿名さん]

マンションが高騰したのって2006年後半くらいからじゃなかったでしたっけ？新価格・新新価格って言葉もそれくらいからのような気がします。一昨年契約した時はそんな言葉なかったような・・・下落するといってもその頃から販売開始した一部の高値物件と便乗値上げの郊外のことだけじゃないでしょうか？そもそも都心は用地難で一部の再開発地域を除いてその頃から物件数が大幅に減っていましたよ。
塩漬けや売り渋りといっても23区内では高値で分譲された戸数がそもそも少ないと思います。

[594: 大学教授さん]

>>593
都心回帰の大潮流のなかで、
実際に住環境を向上させながら、
従来の価格レベルをブレイクスルーし、上げている地域。
これはバブルではない。
しかし、その価格レベルは大量供給がなされている限りは上限がある。
その目安は坪単価で２５０万円前後。

一方、供給が少なく、これで上昇した地域は、
再開発地域で次々とマンションが竣工し、人が住みにぎわって行くと、
相対的にその地位が下がって行く。
３０年と言った長いスパンでの、価格調整が予想される。

[595: 匿名さん]

シティタワー品川は安さで有名になってる以上、
そこを高い家賃で借りようなんて奇特な借り手が、
大勢いるともおもえんが。
どちらにしても、解禁される５年後の賃貸部屋大量供給は間違いない。

[596: 匿名さん]

賃貸で借りる人がいくらで買った物件かわざわざチェックするのかねえ

[597: 匿名さん]

シティタワー品川に関しては5年と同時に売却、賃貸が一気に出るだろ。
シティタワー品川同士競合し、スパイラル化するのは必死。

[598: 匿名さん]

必死なのはあなただけで十分ですw

[599: 匿名さん]

別にいくらで買ったかどうかなんて気にしなくても、内装見て、賃貸料がいくらくらい
が妥当かすぐわかってしまうと思うけど。

とにかくチープ。でも、元が安いから、築10年以内の新しいうちは賃貸物件として
ペイする可能性はある。

お金のない人が集まりそうだし、メンテナンスはきちんとされるんだろうか?
タワーはメンテナンスが極端に大変なので、10年住んだら売らないとやばいと
思っているが、そのまま売らないで住む人が多く、しかも、メンテナンスにお金を
かけたくない人が多いと、たちまち廃墟と化す。

30歳で買うと60歳で廃墟化したマンションに住むことになる可能性がある。
売れるわけがないし、かなり大変そう。

[600: 匿名さん]

再開発をうたった大々的な宣伝のみで、大量供給をさばこうとした地域は
その目新しさが薄れていけば、残るのは同時に老朽化が始まる大量のストック。
価格、環境、評価、人気、いずれも長いスパンでみれば、
周辺地域のそれに収束していいくことが予想される。