23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[532: 住まいに詳しい人]

目黒川に沿っていっぱいマンションができそうだけど、今の坪単価じゃ売れ残りがいっぱいでてくるよ。
大量物件を売る方法としては、今品川でスミフがやっているように定期借地にして８０ｍ２で３千万円物件が一番いい。
購入対象者の年収レベルが一気に下がって、対象者が増えて全部売ることができるよ。
あたり一面が定借だらけになると、分譲で買った人の資産価値は一気に落ちちゃうね。
どっちにしても、坪単価４００万円超えで大量物件ってのが、土台無理なお話だよ。

目黒川沿いのマンションでも良いと考えている人は、３年くらいじっくり待つと定借物件がわんさか出てくるよ。

[533: 住まいに詳しい人]

例えば、品川の定借物件
８０ｍ２のを３２００万円で買って
管理費（月額） 12,477円 〜 18,463円　
修繕積立金（月額） 7,020円 〜 10,856円　
借地権の地代 13,891円〜21,483円
オール借金で３０年ローン、金利３％だと
月のローン支払い１３万円、管理費等で５万円。合計で月１８万円。

と言うことは、このエリアの８０ｍ２マンションの賃貸マーケットは１８万円／月まで将来的に落ちて行くちゅうことですな。

定借が珍しい内はまだ良いけど、目黒川沿いが定借銀座化していくと、分譲価格は下がるわ、家賃レベルは下がるわになっちゃう。

[534: 住まいに詳しい人]

ついでに計算すると
坪単価４００万円だと８０ｍ２で９７００万円。
管理費（月額） 12,477円 〜 18,463円　
修繕積立金（月額） 7,020円 〜 10,856円　
オール借金で３０年ローン、金利３％だと
月のローン支払い４０万円、管理費等で３万円。合計で月４３万円。

単純計算だけど定借に比べて月２５万円も高くなっちゃう。この差はでかいよ。

[535: マンション投資家さん]

ＣＴ品川は、久々の大人気物件になるね。
投資家も殺到するだろう（住民票を5年間移す必要あるが）。

[536: 住まいに詳しい人]

>>535
定借は古くなって行くとスラム化する危険が高いけど、お金があまりない人には取り敢えずの救済になりますね。
借地期間は７０年と長いけど、物理的に建て替えが必要になった時に、残りの借地期間が２０年なんてことになるとどうなるんだろう？延長オプション付きですか？

[537: マンション投資家さん]

高層階８０ｍ２を、６年後から３０年賃貸に出すとして、月３０万円×１２ヶ月×３０年＝１憶８００万です。
３５年後に売却しても、多少値段が付くでしょうから、十分おいしい投資です。

[538: 住まいに詳しい人]

>>537
最初は月３０万としても、定借マンションが目黒川沿いにボコボコできたら原価に近い月２０万になりそうですよ。どっちにしても儲かりますけどね。
それにしても、同じスミフだし、大崎のを急に定借に変更なんてことは有り得ないのかな？このままだと売れ残り必至でしょ。
とにかくマンションがボコボコできるところで超高値の坪単価が土台無理なお話。
麻布十番を含めてあたり一帯が価格破壊になりそう。

[539: サラリーマンさん]

>537
月３０万円も家賃を払うくらいなら、今の仕事を辞めて、田舎でのんびりと暮らそう。

[540: 匿名さん]

まったくだね。

[541: 匿名さん]

シティタワー品川って、何回も出てくるので、調べてみたら、倉庫街、ゴミ処理場の
ある側じゃないですか。

品川駅が近いというのはメリットかもしれませんが、品川の高級住宅街は、山手線の内側の
方ですよ。まあ、そこまでわかってて書いているのかもしれませんけど、ここに投資家が
殺到するというのは相当考えにくい。自分で歩いてみたことあるの？　ビジネスビルばかり
だし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。

旧団地の建て替えだし、旧住民が移り住むんですよね。賃貸でDinksには人気が出る可能性
はないとは言えませんが、家族が長く住める住居ではないでしょう。10年過ぎたら荒廃パ
ターンのマンションだと思う。

[542: 匿名さん]

>>541
定借は古くなって行くとスラム化します。

適当な坪単価で将来性があるところの分譲マンション購入が正道ですよね。

[543: 匿名さん]

品川定借の将来賃貸にした場合の家賃、
１８万と言ったり
３０万と言われたり
２０万と言ったり
結局、色々。

[544: 匿名さん]

>>541
ビジネスビルばかりだし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。＞
目黒川沿いの一帯はどこもこんな感じですね。
違いはビジネスビルか工場かで、どっちにしろ殺風景なとこ。
家族が長く住めるような環境じゃないですね。

[545: 匿名さん]

そのシティタワー品川の近くに住む者。
連日、内覧会が大賑わい、調べるとことのほか美味しい話に、
数年前購入のタワマンを「売るか貸すかして、買う？」と
連れ合いに相談したところ一蹴された。
なんせ
申し込み期間が短すぎる、長ければ説得するのだが。

[546: 匿名さん]

>>543
最初は３０万円、３０年くらいかけて年々下がって行って１５万円。
残りの建て替えまでは１５〜１０万円。
これでシミュレーションすればいくら儲かるか分かりますよ。

オール借金、３０年ローンで、
最初の３０年間で１６００万円の儲け。
残り２０年間で１８００万円の儲け。
３０年くらい自分で住んで、残りはローンもないし賃貸に出して田舎に戻る。

[547: 匿名さん]

>>541
まあ、結果を見てからのお楽しみでしょうね。
541氏のような見方が検討者の大勢なら、即日完売はむりっぽいでしょうし、
反対に同氏の説が少数意見とすれば、相応の倍率MSとなるでしょう。

皆さんはどう予想しますか？

[548: 匿名さん]

この安さなら完売間違いないですよ。
資金が不足しているが、便利なところに住みたい人は多いからね。
まさに、助けの神。救世主。

[549: 匿名さん]

便利なだけだったら、寿命はせいぜい新築から10年くらい。

その後どうするのかな？　売ろうたって売れませんよ。都心とはとても
いえないし、値段は下がっていくに決まっていますから。

投資なんてとんでもないでしょう。

[550: 匿名さん]

シティタワー品川って安いんですか？

検討もしなかったけど。当然だよね。不動産にお買い得なしって格言を知らないのか・・・

今後の値下がりもすごいだろうな・・

こんなのを持ちあげるなんてどうにかしてる。

[551: 匿名さん]

＞連れ合いに相談したところ一蹴された。

一蹴されてよかったね。今時、買い換えなんて、とんでもない。

よほど良い物件でないと・・・・・。ということは、今住んでいるところ
は、シティタワー品川よりレベルが低いところということ？

一応都内だけどねえ。埼玉とか千葉を買うよりはマシかもしれんが・・・

それにしても、”内覧会がおおにぎわい”という言葉を初めて聞いた。あれは
にぎわうもんなのか？　まともなマンションは、分けてやるのでにぎあわない。

マンションギャラリーがにぎあうのはよくあるが、たいていは見にいくだけ。
珍しいとか、話題になれば、見に行くのは人の常。　買うに値しないものは
買わない。

[552: 匿名さん]

＞今後の値下がりもすごいだろうな・・

って言っても、所詮は２千万台なのでダウンサイドのリスク絶対額は知れてるんだが。
まあ、江東区湾岸あたりで７〜８千万も出すというのは、確かに言えそうかも。

[553: 匿名さん]

>>552
ここと似たような環境、エリアの五反田、大崎、麻布十番の下げはきつくなるぞ。
山高ければ谷深しってやつ。

中央区湾岸と江東区湾岸は違った動きだろう。
まだあまり上がっていないし、晴海、有明とまだまだ続くから、
巡航速度のまま推移するよ。
見ててあまり面白くないけど、一般購入者向けだな。

[554: 匿名さん]

>>552
確かに。
半値まで値下がりしたとしても、CTSなら1千万の損で済みますね。
無論庶民にとっては大きな金額ですが、人生のなかでまだ何とかリカバーできそう。
だけど6千万の半値だと3千万もの損、残るローン支払を考えるとリカバーは？
うーん考え込みますよね。だから是非ともCTSがあたりますようにと祈ってます。

[555: マンション投資家さん]

ＣＴ品川は、価格が安いので、確かに下落リスクが少ないねえ。
むしろ５年後は、上昇している可能性が高いだろう。
売却しなくても、賃貸で回せば、品川徒歩圏マンションで、
高層階なら、２０−３０万円／月は堅いだろうね。
抽選に当たれば、最高な物件ですよ。
宝くじの倍率よりは、低いから、当たるのを祈って待つしかないか。

[556: 匿名さん]

坪４００万円が坪３００万円になれば８０ｍ２マンションだと
２４００万円の損になる。
これって簡単に起こりそうで怖い。

一般人は坪単価の高い物件には近づかないことだよ。
相続税対策でどうしても高額物件が必要な人向け、損してもあまり気にならない人向けだよ。

[557: 匿名さん]

>”内覧会がおおにぎわい”という言葉を初めて聞いた・・・

CT品川の独自スレが立っているので、そちらへどうぞ。
従来の販売方法との違いがわかります。

[558: 匿名さん]

定借物件ですか・・・

定借物件は評価が難しいので、考慮してませんでした。
とりあえず、相当安いので、少々の問題があっても隠れてしまうかも・・・。
あまり詳しく検討してませんが、昔ここに住んでいた人が優先なんですかね。

倍率20倍以上というところが最大の問題のような気がしますね。今後、
東京都はこういうマンションを作るつもりなんですかね。昔、住宅
公団の賃貸に入居しようとして、何回も葉書だしたが、全然当たらなかった
のを思い出しました。

実物見てないので、なんとも言えませんが、普通のマンション並の設備なら、
確かに、投資物件としてかなり良さそうです。

私も投資用として申し込むことにします。情報ありがとうございました。

[559: 通りすがり]

あまりに価格が安いと住む人間も安いのが多くなるのよな。
そうすると、いずれは住民板の書き込みが荒れるんだよ・・・
マンション内の数々の低次元な問題でさ。。

あぁヤダヤダ

[560: 匿名さん]

>中央区湾岸と江東区湾岸は違った動きだろう。
>まだあまり上がっていないし、晴海、有明とまだまだ続くから、

中央区側はもう少し上がって、
ピークを過ぎた江東区はすでに下がり始めてるので、このまま下がっていくかな。

[561: 匿名さん]

CT品川を貶めようとしてる人は売り主側の人なんだろうね。

・ほとんどのタイプを実際に見て買える
・全戸の価格が一般に公開
・広告費は一切かけない
・徹頭徹尾フェアな姿勢

消費者にしてみたら商売の模範です。人気にもなるわけです。
ま、住友も他の物件では隙あらば１円でも儲けたいでしょうが今回はあっぱれでした。

[562: 匿名さん]

住友は今回、都の定借プロジェクトのモデルケースなんだから、余計な欲はかかないだろう。
実績積んで、他にも受注するほうが利幅でかいし。

[563: 匿名さん]

確かにアンチCTSの書き込みは妨害の意図がミエミエで笑えるのが多いな。

[564: 匿名さん]

定期借地権の評価がよくわからないが、70年の借地だったら、所有と変わらないかも。
借地権が終了したとき、少なくとも、自分は生きていない。そんなところまで責任とら
なくてもいいだろう。子供だって生きていないかもしれない。

品川駅の近くの43階の90m2の部屋が3500万円なんて考えられない。夢みたいだ。
他のマンションがぼったくりなのか、それとも土地代だけが異様に高くて、
その分が安いから当然の値段なのか・・・。

そういえば、定期借地権という仕組みを政府が作ったのに、うまく活用されてい
ないので問題になっていたような・・。

これがモデルケースになって、今後、どんどん安いマンションが出てくるの
かも。旧郵政省が持っている土地は多い。

他のマンション契約してても、契約金払った段階なら、キャンセルしても元が
取れるような気がする。8000万円のマンションに800万円の手付け金なら、
残金は7200万円。この残金で2部屋買えてしまう。もちろん、一部屋しか
買えないが。

[565: 匿名さん]

買い戻し契約があって、最初から賃貸は無理そう。2年くらい住んでから賃貸に
回すのが良さそうですね。でも、住んでいることの根拠は住民票だけだから、
一時的に移せば問題ないのかもしれない。
まさしく、価格破壊。東京都、住友不動産頑張れ。

こういうマンションがぞくぞくでてくれば、デベも反省せざるをえない
だろう。

[566: 匿名さん]

住まなきゃいけないのは5年だよ。

[567: 匿名さん]

住民票だけといっても不正がバレる要素はいくらでもある。
隣人がチクるかもしれない。
24時間いる管理人(コンシェルジュ)に見つからないように引越することできる？
いつかバレるのではとドキドキしながら5年間過ごすのはどうかと。

[568: 匿名さん]

>中央区側はもう少し上がって

無理。
売れないチャレンジ価格で頑張ってきた中央区中古物件も、
ついに現実的価格物件が出始めた。
しょせんは湾岸。

CT品川の住友は、落札で権利を得た以上、好き勝手にやれなかっただけじゃないの？
住友をそんなに持ち上げる？

[569: 匿名さん]

ＣＴ品川のこと書いている↑の人達。あまりにも内容をしらなすぎる。
スレ読んでから、意見してね。
初期の値段が安くても、５年後以降売れない限り、７０年間の債務付マンションですから。
あなたが死んでも、子孫は７０年後まで地代、管理費、修繕費、取り壊し代金、払わないといけないんだよ。
詳細を計算している人がいたが、５，６千万円の物件買うのと総費用は変わらない。
それで、物件仕様は３千万円の賃貸マンションレベル。

ちなみに５年間、賃貸、転売できません。

[570: 匿名さん]

本当の投資家は買わない物件。
ここのスレ住民のレベルも落ちたもんだ。

初期費用安くないと買えない人向けだと（詳細調べて吟味した結果）思いました。

[571: 匿名さん]

あれを投資適格だと考えるのは素人。
本当に適格なら五年経ってから手を出しても構わないはず。
月20万家賃の物件だとしても賃借＋管理費で、24×12×5＋手数料で1500万近くの機会損失。
いま手を出す必然がまるでない。

[572: 匿名さん]

五年間寝かす損失と、五年後の人気がまるでよめないリスクを天秤の片側に乗せると、つりあいがとれない。
＊＊＊が集まるから、５年後いまと同じ金額出せば飛びつくやつはゴロゴロしてるだろうよ。
投資家きどりの金持ち父さん＊＊くらいだよ。いま浮かれてるのは。

[573: 匿名さん]

5年経過したら売れる。

都内も値下がり傾向だが、5年後に相場が今のタワーシティ品川よりもさがって
いるとはとても思えない。逆にタワーシティ品川は、今の値段よりもあがるのは確実。
90m2で43階でJR駅徒歩なんて、埼玉県ですら、5000万円以上する。周辺の物件と比較
したら、1／3~1／4くらい。近所では、築30年70m2の中古マンションが4000万円で売買
されている。

まあ、もっとも今のところインターネットだけの情報で判断しているので、
今度、早速現地を見てこようと思う。それがすべてだ。

借地権はリスクではない。リスクは抽選に通るかどうかだ。住民の質は心配だが、
旧住宅公団の賃貸と比較すれば、リスクとしては低い。

それにしてもすごい!　なんでもっと話題にならないんだろう?　倍率100倍超えて
もおかしくないと思うが・・・。

[574: 購入検討中さん]

解体費は、込みだよ。

[575: 大学教授さん]

町工場等のマンション化が続き、都心部のマンション供給は今後も安定的に継続されるだろう。
平米単価の上昇もそろそろ限界、希少性を失った平米単価１００万円を超えるような高額エリアの
価格調整がこれから始まるだろう。

町工場や商店など個人企業の高齢化が深刻化している。総務省がまとめた2007年の個人企業経済
調査によると、事業主の年齢が60歳以上の個人企業は、製造業と卸・小売業で調査を始めた01年
以来初めて7割を超えた。後継者がいると答えた個人企業は2割前後にとどまり、若い世代への
事業の継承も難しくなっている姿も浮き彫りになった。
同調査は個人商店や地域の印刷所など、法人格を持たない個人経営の事業所の経営実態を把握
する経済統計。全国の個人企業は約286万あり、調査はこのうち約4000カ所を抽出して実施した。(09:02) http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080811AT3S2502S10082008.html

[576: 大学教授さん]

非製造業も海外進出しないと生き残れない時代。中小企業は淘汰され、大企業の寡占化が進む。
海外市場重視の大企業は、情報・人材が集まる東京に集中し、集積される。
個人業主、中小企業勤務者は減り、大企業勤務者が増えていく。

非製造業の海外進出加速　07年度　対外投資35％増加
少子高齢化で国内市場が頭打ちとなり、内需型産業が新興国に活路を求めているのが特徴だ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080811AT2C0802610082008.html

[577: 購入検討中さん]

６０年後、７０年後、解体目前になってくると住民は減っていくような気が・・・
減っていった人の分の解体費用は最後まで残る人が支払うんだろうな・・・ババ抜きのよう・・・
まあ、今生きてる人には関係ない話かな・・・

[578: 大学教授さん]

今後も首都圏への人口集中は続き、
安定的な平米単価で供給され続ける都心部マンションへの居住が進む。
東京の住宅マップは今後大きく変わって行くだろう。

[579: 匿名さん]

いやはや中央区湾岸中古、
現実価格物件も出てきたが、
いまだにチャレンジ価格を引きずって高い売出し価格の中古物件も、
新たに出てきた。
条件が悪そうな部屋なのに。
高く売りたいのは人間のサガか。。。

[580: 匿名さん]

タワーシティ品川買おうと思って、スレッド読んでいたら、なんかすごい低仕様ですね。

住戸の壁がグラスウールってほんとでしょうか。質問した人がいて、高層タワーの
住戸の壁はコンクリートではないことが普通ってコメントが書かれていてびっくり。

うちは都内じゃない高層ですが、コンクリートです。

見学に行くに値するかどうか微妙。

やっぱり不動産にお買い得なしなのかもしれません。住宅は立地だとは良くいいます
が、建物が超低仕様だったら、不愉快ですよね。土地だけがあればいいってもんじゃない。
○友が、会社が損するような住宅建てるわけがないとは思っていましたけど。

値段が安いのは間違いないので、購入の邪魔をするつもりはないです。フェイントだと
思われると困る。でも、購入するなら自分でしっかり調査することをおすすめします。

[581: 匿名さん]

タワーの場合軽い建材にする必要があるのでコンクリはできないでしょ。

[582: 匿名さん]

高層はコンクリート壁だが、超高層はグラスウールは当たり前。

[583: 匿名さん]

タワーで住居壁コンクリートはあり得ません。他の防御手段はあると思いますがあとは個人の価値観次第。そんなに嫌なら戸建てにでも住んだら。どっちにしろスレ違い

[584: 匿名さん]

なるほど・・　超がつくと、壁はコンクリートじゃなくなるんですね。納得・・

でも、それ以外でも、仕様はかなり低いようですけど・・・。

まあ、不動産にお買い得なし、という典型的なケースかなと。

プロは、タワーシティ品川は買わないというメッセージがようやく理解できました。
素人もよくよく検討してからのほうが良さそうです。現地を見ないで申し込む人が
結構いるんじゃないかという噂なので・・・。

[585: 匿名さん]

タワーの戸境壁にコンクリを使用できないことすら知らないない人が引き合いに出す「プロ」ほどアテにならないものはないですな。

[586: 匿名さん]

賃貸も、分譲も、首都圏への人口集中が続いて、都心部マンションへの居住が進む。
的な書込みが多いけど、収入が高い人達がそんなに増えるんかね？
食い物も、生活消耗品も、値上がってるのに？

今より、家賃が、かなり安くなるってのならわかるけどね。

[587: 匿名さん]

品川の3LDKの賃貸相場って45万位なのでしょうか？

http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=14/rosen=93/tk=3/bg=2/o=80hsbqB...

[588: 匿名さん]

品川徒歩六分のVタワー。
152平米の4LDKが43万ですね。
CTSごときが比べられる立地や設備じゃないですよ。
統計マジックに騙されるレベルじゃ、賃貸金持ちの夢を見るだけ無駄ですよ。

[589: 匿名さん]

素人は期待を大きく見積もり、無謀な挑戦をする。
プロはリスクを大きく見積もり、勇敢な挑戦をする。

[590: 匿名さん]

タワーシティと言ってる時点でサクラ

[591: 匿名さん]

シティタワー品川の賃料は、フォレントで比較する限り、30万前後（坪11,000円前後）でしょうね。

間違っても高輪と比べてはいけません。
また30万の賃貸に住める層は、目黒・恵比寿も検討するので、そことの比較も必要です。

品川も目黒・恵比寿エリアも100件以上の募集が出ているので、割安感を出さないと入居者は見つからないでしょう。

[592: 近所をよく知る人]

>素人は期待を大きく見積もり、無謀な挑戦をする。
>プロはリスクを大きく見積もり、勇敢な挑戦をする。

そしてゼファーやスルガは破綻し、ダビンチもコスギ賃貸で大失敗とな。
こと不動産に関しては、
プロより素人の方がよっぽど堅実だよ。
本当にこの業界　Ｂ　Ａ　Ｋ　Ａ　が多い。

野村の営業が新価格、新新価格とかのたまわるのを聞いた時、
まじロクなの雇ってねえなと感じたよ。

[593: 匿名さん]

マンションが高騰したのって2006年後半くらいからじゃなかったでしたっけ？新価格・新新価格って言葉もそれくらいからのような気がします。一昨年契約した時はそんな言葉なかったような・・・下落するといってもその頃から販売開始した一部の高値物件と便乗値上げの郊外のことだけじゃないでしょうか？そもそも都心は用地難で一部の再開発地域を除いてその頃から物件数が大幅に減っていましたよ。
塩漬けや売り渋りといっても23区内では高値で分譲された戸数がそもそも少ないと思います。

[594: 大学教授さん]

>>593
都心回帰の大潮流のなかで、
実際に住環境を向上させながら、
従来の価格レベルをブレイクスルーし、上げている地域。
これはバブルではない。
しかし、その価格レベルは大量供給がなされている限りは上限がある。
その目安は坪単価で２５０万円前後。

一方、供給が少なく、これで上昇した地域は、
再開発地域で次々とマンションが竣工し、人が住みにぎわって行くと、
相対的にその地位が下がって行く。
３０年と言った長いスパンでの、価格調整が予想される。

[595: 匿名さん]

シティタワー品川は安さで有名になってる以上、
そこを高い家賃で借りようなんて奇特な借り手が、
大勢いるともおもえんが。
どちらにしても、解禁される５年後の賃貸部屋大量供給は間違いない。

[596: 匿名さん]

賃貸で借りる人がいくらで買った物件かわざわざチェックするのかねえ

[597: 匿名さん]

シティタワー品川に関しては5年と同時に売却、賃貸が一気に出るだろ。
シティタワー品川同士競合し、スパイラル化するのは必死。

[598: 匿名さん]

必死なのはあなただけで十分ですw

[599: 匿名さん]

別にいくらで買ったかどうかなんて気にしなくても、内装見て、賃貸料がいくらくらい
が妥当かすぐわかってしまうと思うけど。

とにかくチープ。でも、元が安いから、築10年以内の新しいうちは賃貸物件として
ペイする可能性はある。

お金のない人が集まりそうだし、メンテナンスはきちんとされるんだろうか?
タワーはメンテナンスが極端に大変なので、10年住んだら売らないとやばいと
思っているが、そのまま売らないで住む人が多く、しかも、メンテナンスにお金を
かけたくない人が多いと、たちまち廃墟と化す。

30歳で買うと60歳で廃墟化したマンションに住むことになる可能性がある。
売れるわけがないし、かなり大変そう。

[600: 匿名さん]

再開発をうたった大々的な宣伝のみで、大量供給をさばこうとした地域は
その目新しさが薄れていけば、残るのは同時に老朽化が始まる大量のストック。
価格、環境、評価、人気、いずれも長いスパンでみれば、
周辺地域のそれに収束していいくことが予想される。

[601: 匿名さん]

バブル崩壊の1991年からの値下がり率ってここ最近の値上がり率と比較にならないくらい大きかったです。1994年にマンション購入した時、底だと思ったのが更に10年くらい下がり続けました。今回は調整されるといっても最近急に上がったとこぐらいではないでしょうか。豊洲・芝浦・品川の既入居物件は、はじめからそれなりの安い価格で分譲されてますから。

再開発地域が一斉に老朽化する可能性はあると思います。その中で買い替えや賃貸が多い人が流動化するマンションと皆一緒に歳をとっていくファミリータイプのマンションでは長い目でみてどうなんでしょうか。

[602: 上等]

今年も例年通り、東京では帰省ラッシュの時期がやってきましたね、
暑さはもとより、気候の急変にも十分な注意が必要なようです。
どうぞ気をつけて行ってらしてください。

わたし？
田舎もなければ、先立つものもありませんので例年通り２３区（ちょい東寄り？）を見守っております（笑）

☆.。.:*・゜゜*。・*゜★上等★ ヽ(*゜∀゜)ノ.・。*゜♪。☆彡

[603: 匿名さん]

>>597
その暴落スパイラルに巻き込まれる近隣の物件は悲惨だな

[604: 匿名さん]

＞594
＞一方、供給が少なく、これで上昇した地域は、、今後
＞再開発地域で次々とマンションが竣工し、人が住みにぎわって行くと、
＞相対的にその地位が下がって行く。

残念ですね。
某再開発地域はすでに購買対象の価格レンジを超えてしまい、大量の新築在庫が懸念されています。
今後売り出される物件の価格は下方設定されていくでしょう。
このエリアは中古市場でも今後大量の流通在庫が予測されますので、価格は長期に渡って下落傾向となります。
不動産において将来の不安要素は致命傷です。現在の優良住宅地に価格調整が起きるほど「人が住みにぎわう」という状況には、残念ながらならないでしょう。

収入格差が顕著化されている今、高価格エリアとそうでないエリアの購買対象はまるで異なります。
先日販売された東横沿線のタワーが周辺相場と比べて割高であるのに係わらず、即日完売に近い状況であることを考えると、30年後の価格調整は貴方が予測するそれとは逆の方向に進むと考えられます。

[605: 匿名さん]

＞30年後の価格調整は貴方が予測するそれとは逆の方向に進むと考えられます。

タワーの30年後は廃墟になる可能性がある。10年住んだら、売ってしまったほうが
いい。

[606: ビギナーさん]

不動産屋さんに行ったら
「今は、買わない方がいいよ〜。」
「下がるから〜。」って
軽く言われました。

不動産屋さんも勧めないのに
都心のタワーとかほんとに買っている人いるんですか？
売れてるとか書いてあるタワーがありますが・・・。

実需の人も今は様子見ではないのですか〜？
私は、実需ですが今度はいつ頃買いですか？

「そんなことだれにもわからね〜。」なんて言わないで
教えて下さい。

[607: 匿名さん]

今が買い時。
リーズナブル感がある内に優良物件を取得すべし。

[608: 不動産購入勉強中さん]

今まで新築、中古、賃貸（新築物件）と都心の物件を延べ３０件ほど見て回って来ましたが、
これだけは言えるということとして、
昨年あたりから今年、そして来年に竣工する（した）物件は、仕様、設備のグレードが目に見えて落ちていると思わざるを得ないことです。
数年前にはリビングだけには結構見られた天井カセットエアコンの完備されている物件はある程度の高額物件に限られて来ました。
ディスポーザ、食洗機等もこっちがあればあっちはなしといった感じですか。
構造に関しても例えば１０〜１５階ほどのマンションでも
戸境壁はタワーに使用される乾式耐火遮音壁（グラスウール）がばんばん使用されていますし、
おそらく建築コスト削減効果を狙ったか、戸数を少しでも稼ぐためかと勘繰ってますが。
また今どきの定番とも言える二重床になっていないものも意外とあります。
天井高も２．４〜２．５ｍが普通。数年前の２．６とか２．７なんてのは限られた階数のほんの少数くらいに見られる位です。

細かいことをグダグダ書き連ねてますが、
要は築浅の中古の方が中身の濃いものが多いわけで、
現在、市場で売り出されている新築、または新古物件は冗談のような高値であることは元より、
中古となった場合相対的に競争力の落ちる物件になりはしないか、という懸念なのです。

[609: 匿名さん]

新築は高い割に平凡なつまらない物件しか売ってないしな
築浅中古は魅力的なんだが、分譲時の価格を知ってると少し引っ掛かるね
何千万も余計に払うんかい！！ってね
買い時逃したから仕方ないんだけど

[610: 匿名さん]

>>606
そりゃ、あんた、不動産屋に「こいつ、金、持ってねえな」とふまれたんだよ。
不動産屋は商売だからね、販売努力を傾けても無駄とみなした客には時間はかけない。
金があるなら、相手にそれを悟らせるような身なり、態度、情報を示さないとね。
この次はがんばってね。

[611: 匿名さん]

備え付けの設備は故障すると手間だし、共有設備も集会できる部屋以外はなくていい。
そんな自分にしてみたら、カセットエアコンと食洗機なしディスポーザーのみの今の傾向はありがたい。

これで、値段さえ割高でなければ…。

土地はさておき原油価格の高騰はまだまだだろうから、意外と新築の建物価格はいまが底値かもね。

[612: 匿名さん]

１年経つと随分雰囲気替わったな。

自分はあのころ、明らかに需要の限界を超えた高値だったから、
売れ残って下がると言ったのに、
「富裕層はいっぱい居るから」
「外国に比べれば割安だから」
とかその他etc．．．の
今思えば滑稽な理由を並べて強気な人が主流だったね。

[613: 匿名さん]

>612
そうやって自分が正しかったと自慢したい奴が時々いる。

結果的に下がったのは郊外と湾岸だけ。
どっちも安くなってもいらない。

[614: 大学教授さん]

タワーだからと言って高額な値段を払う必要も無いし、
都心に近いからと言って高額に払う必要も無い時代。
とにかく、あまりに高い坪単価のところは避けるべき。
将来にわたって、その価格レベルを正当化できる要素は極めて低い。

適正な価格レベルで利便性が高いところに、人は集まり、発展していく。

高価格に張り付いてしまっているエリアは、
よほどのブランド性が無い限りは、将来価格調整されて行く危険性が大きい。
購入者は、熟慮しないと当てが外れることになろう。

[615: 不動産購入勉強中さん]

ここへ来てユーロのトップアウトが顕著になり、これによるドルの買い戻しが原油価格の沈静化をもたらし、
国際商品市況の調整が全般に広がったというのがこの７月からの流れです。
これまで資源価格の高騰はコスト転嫁の面で川上にあたる素材関連の製造業に、より有利に働いて来ました。

で、現在注目しているのが足元の鉄スクラップ市況です。
向かうところ敵なし状態で高騰し続けた鉄スクラップ価格がこの７月の第２週に、
３年前からは約４倍、昨年１１月のなんと２倍という高値をつけてから折り返しの気配を見せ初めています。
グラフで見ると正に行き過ぎた相場の典型的な様相が見てとれます。
面白いのは７月には米政府系住宅金融機関への信用不安とドル売りが最高潮に達したときと
商品市況の高騰をもたらした最大の要因国である中国のオリンピック開催がほぼ同時期にやって来たことですね。
こういったタイミングは相場では重要なファクターとなって来るものです。

建築資材の高騰は確かに恐ろしいスピードで進みました。
さてここからの動向ですが、個人的にユーロの動きに注目してます。
ユーロは約８年近くドルに対して上がり続けました。
ＥＣＢは近々利下げするのではないかと見られています。

私は資材価格は既にピークを迎えたと思っています。


◇参考記事：ブルームバーグ　　鉄スクラップ価格：２週連続下落−下げ相場入りで流通業者売り急ぎも

　７月30日（ブルームバーグ）：日本鉄源協会（東京都中央区）が30日公表した国内主要３地域における７月第４週の鉄スクラップ平均価格（東京、名古屋、大阪：標準品Ｈ２）は、１トン当たり６万6992円と前週比で860円（1.3％） 値下がりした。

　　11月以降約２倍の水準まで一貫して上昇してきた市況が７月第３週に８カ月ぶりに下落に転じた。これまで需要をけん引してきた韓国や台湾、中国向け輸出需要が急減しているうえ、国内電炉メーカーは電力料金の高い夏に減産するのが背景。

　　また、「下げ相場に入ったとみた流通事業者がため込んでいたスクラップ供給を売り急ぎつつあるため、スクラップ供給が増えている」（横浜市のスクラップ事業者・丸和商事の渡辺淳社長）ようだ。

[616: 匿名さん]

今日言っても後出しジャンケン。
ECBの専務理事の発言とイギリスのリセッション発言あったからね。
アメリカのレベル３資産も予想通りアレな数値だし、日本でも不良債権の処分が加速しそう。
小金持ちは競売物件のチェック頑張れよ。

しかし不景気はイヤだねえ。
友達とメシを食おうとしても小遣い減ったとか言われると、美味い店に誘えない。

[617: 大学教授さん]

投資対象、相続対策対象の高坪単価物件の下げは予想以上に大きいかもしれませんね。
そのような気分では無くなった感あり。
虎ノ門も再開発で分譲マンションが出てきますし、月間家賃３０万円超えの賃貸物権も増えて
いますし、実需自体は大きくないから、投資部分が剥げ落ちたらどうなるのか？
不安感が膨らんでいます。

[618: 匿名さん]

>614
>適正な価格レベルで利便性が高いところに、人は集まり、発展していく。

教授は相変わらずだね（笑）
適正な価格で利便性の高いところって具体的にどこ？
そういう場所は需要が高く、価格も

[619: 大学教授さん]

都心に直通ではない駅を中心に地価の下落が始まった。
首都圏の少子化が進み、地元需要が減り、利便性重視の時代に変わって行く。
利便性で劣る地域は長期にわたり下落を続ける可能性が高い。
（京王線は新宿線乗り入れで都心直結とは言えない）

また、もう１つの特徴として、新宿に至近である点が評価されていた駅が大きく下落している。
新中野は新宿に近く、ワンルームマンションの建築が盛んな地域だが、供給が過剰で賃料の
値崩れが起こり、買い手が無くどこまで下がるかわからない状態。ビジネス街として新宿は
ポテンシャルが低く、ここに至近と言って賃貸の供給を増やせば直ぐに過剰状態に陥るようだ。

東京カンテイ調査、住宅地価下落率が高い駅
１位　四つ木　京成押上線　３９．８％
２位　新中野　丸の内線　２５．３％
３位　上北沢　京王線　２５．０％
４位　めじろ台　京王線　２４．４％
５位　王子神谷　南北線　２３．４％
６位　成増　東武東上線　２０．８
７位　井の頭公園　京王井の頭線　２０．２％
８位　武蔵野台　京王線　１９．６％
９位　奥沢　東急大井町線　１９．３％
１０位　洗足池　東急池上線　１９．２％

[620: 大学教授さん]

>>618
需要が高くても、それを上回る大量供給が行われれば価格は抑えられ、
持続的発展を続けることができます。
ある程度上がったらそれを押さえる力が働くからです。

[621: 過去スレの４０]

詐称「大学教授さん」は無視するように。これまで非現実的な提案をしていたし、今年１月以来の景況はまったく予測できなかった。アメリカの金融機関に勤めている友達がいないことは明白。

今後、次の二つの要因を考慮すべし。
①アメリカの金融機関が、中東やシガポール等から高利息で借りた借金は返済できるか。
②中国で、オリンピック後、大規模な不動産バブル崩壊が起こるのではないか。

現在は、石油ショック後のような世界全面不況の予感を呈している。
産油国では、飲み屋のバーで信じられないほどの金の使い捨てが起きている。ランボルギーニやポルシェなどの高額車が飛ぶように売れている。
東京の不動産は、91年以後のバブル崩壊当時のように暴落を起こしそうだ。個人所得が増大していない90年代に不動産価格が急騰した理由が、不明である（経済学的な解説を待つ、このスレでは期待できないが）。

持ち家の待機組に。今はやめとくべき。業者の土地取得年を確認すべき。
２〜３年後にすべきかと思うが、その時点の情勢は予測できない。

まあ、不動産の「投資家」なんて連中は、一斉に撤退しそうだな（別の言葉で言えば死滅）。

[622: 匿名さん]

一時の超大量供給がすでに減少しているのにかかわらず、値崩れが始まっている地域は
結局、期待された需要が机上の空論だったことが証明された。
しかし供給は余地があるだけにいぜん継続し、
こうなるともはや現状の維持ですら非常に困難で、さらなる下落が想定される。
大々的な宣伝と再開発のうたい文句では既存の評価を覆すことができず、
東京駅と銀座に近いことを売りにしても、
そこに勤める層、そこを利用する層には魅力的な地域ではなかったということだろう。
若年層を中心にした価値観の変化に伴い、通勤のみを基準にした不動産選びから、
より個性的な自分のスタイルにあった地域での不動産選びへと、
選択基準がシフトしてきたことも大きな要因だと考えられる。

[623: 匿名さん]

>>617
江東区湾岸スレでも「物件」を「物権」と書き間違えてたよ。
あっちではコテハン使ってないんだね。

[624: 匿名さん]

619
奥沢は目黒線ですよ

[625: 匿名さん]

＞619
都心直通と言うよりも山手線から環七辺りまでなら大丈夫です。
京王線であっても「笹塚」は非常に人気があります。

[626: 匿名さん]

マンションズとかの無料情報誌の購入者体験記、１年位前までは「２００３年購入」で
「賃貸と比べてコスト大幅ダウンで快適さは大幅アップ！。だからマンションを今（２００７年）買うべき！」
とか、オイオイとツッコミたくなるものの、一応購入年載せてたけど、
最近ちょっと見たら、ついにいつ買ったのかも書かれなくなってた。

[627: 匿名さん]

>619
大きな駅の隣り、が多いですね。
大きな駅に連られて、高くなったはいいけど
結局需要は伴わなかったって感じ。

[628: 住まいに詳しい人]

ＵＲＢＡＮ、民事再生法を申請　負債総額2558億円
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080813AT3L1305M13082008.html

2500億は大きいね

[629: 匿名さん]

スミフ辺りが負債１兆円ほどで倒産するような気がするのは自分だけだろうか？

[630: 匿名さん]

業界淘汰。同じようなことの繰り返しで。

何年かしたら，また不動産や株もどんどん上がるという煽りであふれるのでしょう。
ま，今回は原油と穀物市場にマネーが流れ込んだ，というところが少しだけ違ってました？

[631: 匿名さん]

来年なったら原油も下がるし不動産は数年のスパンで上がったり
下がったり、私はWCTを賃貸用に購入しましたが、ここは実需で
申込みます。