23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[521: 匿名さん]

確かに。
TTTの周りは下町情緒溢れすぎで、とてもあの地域環境に人気が集まるとは考えにくい。
アクセスも大江戸線のみだし。ただ安さに加え、共用部の豪華さに人気があったのも事実。

[522: 匿名さん]

＞５１９サラリーマンが買うにはだいぶ高いですよね

サラリーマンの目線なら、都心にマンション買おうと思ったらどこでも高いと思うでしょ。
平均年収あたりのかたがたは神奈川、埼玉、千葉で相応のマンションを検討するべき。
もしくは、宝くじ気分でシティタワー品川に申し込むしかない。

TTTは激安だったので中下層階にはそれなりの人しか住んでない。富裕層は、そんなマンションの最上階が安くてもあまり興味が無いでしょ。

＞アトラスタワーは上層階だけの分譲でしょ

でも坪４００万以上で売れてることには間違いないでしょう。

都心駅前タワーで割高だからと言って売れ残ってるとこあるのかな？

[523: 住まいに詳しい人]

>あそこは地域に人気があったわけではなく、だだ安かったから人気が出ただけでは？
>人気の最大の要因がないなら売れなくてあたりまえ。

ぼくは「勝どきが人気エリアだ」なんて書いていないし
こーいうレスをつける意図がよくわからないが・・・・・・
　
　　
さて、The Tokyo Towersが好調だったのは正しく安いからだったわけですが
その安さでも今は億ションだと売れない現実
高額物件を購入出来るお金持ちのマインドが如何に冷えているか解りますよね

[524: 匿名さん]

>高額物件を購入出来るお金持ちのマインドが如何に冷えているか解りますよね

その通り。でもお金持ちのマインドは極めてシクリカルかつ動きも早い。
一般人がまだ高いまだ高いと言っているうちに、水面下では安値を叩いて仕込みに入ってたりする。
調整期間の終了は、過去の事例を見ても「今から思えばあの頃が・・・」的に到来する。

[525: 匿名さん]

そのTTTで、安さの人気に載せられ、よく調べず（ＣＧでは内廊下に見えたそう）
買ってから外廊下に気づき、子供達に危険との事でキャンセル。
と聞いたが、確かに、超高層タワーで真ん中に穴があいているなんて
考えられないって事。

[526: 匿名さん]

TTTネタは何年経っても盛り上がるね。

[527: 匿名さん]

マンション４１階から転落か、男女死亡

８日未明、東京・港区の４８階建ての高層マンションの２階のひさしで、男女２人が死亡しているのが見つかりました。２人は４１階の住人で、ベランダから転落したとみられています。

　午前４時すぎ、港区の芝浦アイランドにある４８階建ての高層マンションで、「大きな音がした。２階のひさしに男性と女性が倒れている」との通報がありました。

　警察と消防が駆け付けたところ、２人はすでに死亡していました。２人はマンションの４１階に住む４０代の会社役員の男性と同居中の２０代の女性で、ベランダから転落したとみられています。

　調べによりますと２人はＴシャツに短パン姿、裸足で倒れていて、近くにはサンダルが１組落ちていたということです。

　ベランダには争ったような形跡がないことなどから、警視庁は２人が自殺を図った可能性もあるとみて、転落の経緯を慎重に調べています。（08日17:02）


THE TOKYO TOWERSに続き芝浦ランドケープタワーでも飛び降リ自殺のようです。

[528: 匿名さん]

ＴＴＴもＷＣＴも今頃になって再販をしているが、
ＷＣＴが値が高いのは納得だが、
ＴＴＴの方は、再販前の当初の値付けを知っている者にとって、
あほらしくて・・・大した度胸だと感心している。

[529: 匿名さん]

>>525

でも真ん中穴あきタワーは多いよ。
私の知ってる物件だとうちの近所だと芝浦グローヴタワー、
キャピタルマークタワー、ベイクレストタワー、品川Vタワー
いずれも４０F以上の高層タワーだけどまんなか穴あきです（結構怖い）

[530: 匿名さん]

>>528
普通の人は時代の急激な変化についていけませんからね。
昔語りに耽る人はままあります。

[531: 匿名さん]

都心駅前タワーで割高だからと言って売れ残ってるとこあるのかな？＞
五反田、大崎、三田あたりでわんさか出てくるから、
これからですよ。楽しみに待つことです。
中目黒も、分譲が少なかったから、実際のところは大部分を占める賃貸が
どんな賃料で埋まるか？ここが注目ポイントですよ。
とにかくどこもかしこも希少性が無くなって、イメージより実力勝負の時代にナリソｗ

[532: 住まいに詳しい人]

目黒川に沿っていっぱいマンションができそうだけど、今の坪単価じゃ売れ残りがいっぱいでてくるよ。
大量物件を売る方法としては、今品川でスミフがやっているように定期借地にして８０ｍ２で３千万円物件が一番いい。
購入対象者の年収レベルが一気に下がって、対象者が増えて全部売ることができるよ。
あたり一面が定借だらけになると、分譲で買った人の資産価値は一気に落ちちゃうね。
どっちにしても、坪単価４００万円超えで大量物件ってのが、土台無理なお話だよ。

目黒川沿いのマンションでも良いと考えている人は、３年くらいじっくり待つと定借物件がわんさか出てくるよ。

[533: 住まいに詳しい人]

例えば、品川の定借物件
８０ｍ２のを３２００万円で買って
管理費（月額） 12,477円 〜 18,463円　
修繕積立金（月額） 7,020円 〜 10,856円　
借地権の地代 13,891円〜21,483円
オール借金で３０年ローン、金利３％だと
月のローン支払い１３万円、管理費等で５万円。合計で月１８万円。

と言うことは、このエリアの８０ｍ２マンションの賃貸マーケットは１８万円／月まで将来的に落ちて行くちゅうことですな。

定借が珍しい内はまだ良いけど、目黒川沿いが定借銀座化していくと、分譲価格は下がるわ、家賃レベルは下がるわになっちゃう。

[534: 住まいに詳しい人]

ついでに計算すると
坪単価４００万円だと８０ｍ２で９７００万円。
管理費（月額） 12,477円 〜 18,463円　
修繕積立金（月額） 7,020円 〜 10,856円　
オール借金で３０年ローン、金利３％だと
月のローン支払い４０万円、管理費等で３万円。合計で月４３万円。

単純計算だけど定借に比べて月２５万円も高くなっちゃう。この差はでかいよ。

[535: マンション投資家さん]

ＣＴ品川は、久々の大人気物件になるね。
投資家も殺到するだろう（住民票を5年間移す必要あるが）。

[536: 住まいに詳しい人]

>>535
定借は古くなって行くとスラム化する危険が高いけど、お金があまりない人には取り敢えずの救済になりますね。
借地期間は７０年と長いけど、物理的に建て替えが必要になった時に、残りの借地期間が２０年なんてことになるとどうなるんだろう？延長オプション付きですか？

[537: マンション投資家さん]

高層階８０ｍ２を、６年後から３０年賃貸に出すとして、月３０万円×１２ヶ月×３０年＝１憶８００万です。
３５年後に売却しても、多少値段が付くでしょうから、十分おいしい投資です。

[538: 住まいに詳しい人]

>>537
最初は月３０万としても、定借マンションが目黒川沿いにボコボコできたら原価に近い月２０万になりそうですよ。どっちにしても儲かりますけどね。
それにしても、同じスミフだし、大崎のを急に定借に変更なんてことは有り得ないのかな？このままだと売れ残り必至でしょ。
とにかくマンションがボコボコできるところで超高値の坪単価が土台無理なお話。
麻布十番を含めてあたり一帯が価格破壊になりそう。

[539: サラリーマンさん]

>537
月３０万円も家賃を払うくらいなら、今の仕事を辞めて、田舎でのんびりと暮らそう。

[540: 匿名さん]

まったくだね。