23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[492: 匿名さん]

というか城東が水没したら、今の「山の手台地」が今度は「湾岸」となってしまうんじゃないか、489。
そうすれば群馬の赤城山麓が今度の「山の手」になりそうだな。地球温暖化の勝者はやはり北関東。

[493: 匿名さん]

群馬？

だったら長野でもいいや〜

[494: 匿名さん]

まあ、487さんや489さんの論理には矛盾がありそうな事〜明日は我が身を失念〜は分りました。

493さん、長野もよさそうですね、でも山梨もいいですよ。

[495: 匿名さん]

>>487
内陸の方が危険に決まってますよ。

地球温暖化による海面上昇は徐々に進むから、お金さえかければ堤防を高くしたりして簡単に対策
できるけど、ゲリラ豪雨は何時来るか分からないし、その頻度も温暖化が進むと多くなるし、
また、規模もでかくなる。
ゲリラ豪雨の場合は、対象エリアが広範囲で、また、どこまで対策やれば良いのかも不明だし、
お手上げですよ。９月が年間で一番多いから、まずは今年何回発生するか？

特に小中の子供のある家庭は、住むのに躊躇しますよ。
下校時に急にゲリラ豪雨に会って、マンホールの蓋が開いて落ちたり、流されたりするかも。
あまりに発生頻度が増えるようなら、遠回りしてでも安全な下校ルートを取るとかの対策が
必要になります。でも、どうやっても危険な谷間地域とか、小規模河川の脇とかはどうしようも無いでしょうね。
さらに、温暖化で豪雨の回数が増えて、３日連続とかになったら、高台の崖崩れも頻発する
ようになります。コンクリート等で固められているところも、雨で地盤がめちゃくちゃ緩んで、
土の重量がコンクリート壁に大きくかかると、一気に崩壊します。その下の地域も大被害です。
これも対象地域が多すぎて手の打ちようが無いでしょうね。

[496: 匿名さん]

高層ビル群は山岳地帯、雨雲発達…局地的大雨呼ぶ　首都大学東京分析
5月24日11時17分配信 産経新聞
　■都市型水害対策の指針に
　東京都心の高層ビル群の風下の地域は、局地的な大雨が多発する傾向があることが首都大学東京大学院の高橋日出男教授（気候学）らの分析で分かった。風がビルにぶつかって上昇気流が生まれ、雨雲が発達するためとみられ、新宿に隣接する中野区などが大雨になりやすい。都心では近年、集中豪雨が増加しており、都市型水害の対策づくりに役立ちそうだ。
　都市部の集中豪雨はヒートアイランド現象との関連などが指摘されているが、高層ビル群との関係はよく分かっていなかった。千葉・幕張で２５日から開催される日本地球惑星科学連合大会で発表する。
　高橋教授らは平成１４年までの１１年間の夏季に、都心で１時間に２０ミリ以上の強い雨が降った２２６回のケースを分析。強雨の約２時間前の風向きや、航空機からレーザーで測量した１棟ごとのビルの高さとの関係を詳しく調べた。
　その結果、東風のときは新宿の西側の中野区で強い雨が降る回数が最も多かった。南風のときは池袋の北西の板橋区や練馬区、北風のときは渋谷の南の目黒区などで最多となり、いずれも高層ビル群の風下の地域が大雨に見舞われる傾向がはっきり現れた。
　風がビルにぶつかると行き場を失って上昇するが、高層ビルほど強い上昇気流が生まれる。湿った空気が高層ビルによって上空へ運ばれ、短時間で雨雲が発達し、風下側に大雨をもたらしているらしい。
　大雨は高層団地がある板橋区高島平でも多発する傾向があった。一方、千代田区の皇居付近や東部の下町では少なかった。
　局地的な大雨は気圧配置や気温など多くの気象条件が影響するため、発生場所をピンポイントで予測するのは難しい。高橋教授は「風向きによって大雨の発生場所を予測したり、防災対策を重点的に進める地域の選択に役立つのではないか」と話す。
　都内では汐留地区など臨海部の開発が進んでおり、高橋教授は「今後は品川区など開発地域の風下側で、大雨が多発する可能性がある」とみている。

[497: 匿名さん]

アルキメデスの原理で、氷が溶けても、水の体積は増えん。
海水面の上昇は、温暖化による、海水の膨張による可能性。
東京の水没？
そりゃ、小松左京さんの世界観だね。
あとは、ヒートアイランド現象による、都市型災害だね。
城東否定組は、地震による、津波、液状化の地殻変動で、攻撃すべし。

[498: 匿名さん]

2005年に起きた鷺ノ宮駅周辺での浸水事件がまったく教訓となっていない。
排水施設の強化が追い付いていないだけかもしれないけれど。
ただはっきり言えることは内陸部は安全だろうという慢心があったのかもね。
そういう意味ではかつて酷い目にあった城東の下町は教訓も活かされているし、なによりタワーも乱立していない、防災拠点も設けているから良いね。
海面上昇する時は城東も埋もれるが内陸部も地盤が緩み(特に慢心がゆえに対策を施していないだけに)ひとたまりもなくなるでしょ。

[499: 入居済み住民さん]

海面上昇なんかよりゲリラ豪雨のほうがはるかに危険だろ。
湾岸や城東が水没って・・・ありえないとは言わないがよ。

俺はボンビーにやさしい墨田区在住だけど、
こっちはここ数年ゲリラ的豪雨はまったく起きていない。
会社のある千代田区は今週大変だったみたいだが（俺は東北に出張中）。

[500: 匿名さん]

>>497

北極はそうだけど南極の氷はちがうでしょ。
小学生でも知ってる常識ですよね。

海面上昇は一気に押し寄せてくるものでもないし、いくら無策な
日本政府でも何かしら対策はするはずです。

[501: 匿名さん]

↑なんだか、本筋から逸脱して失礼だが、南極の氷が溶ければ、水面は上昇するが、

http://www.hakodate-jma.go.jp/ocean/kentyojo/knowledge/knowledge3.html

温暖化すると、南極の氷は、増えるのだそうだよ。

お互いに、小ネタ、ウンチクは止めよう。

[502: 匿名さん]

日本沈没の基本的な解釈は温暖化の水位上昇だけじゃないです。
地軸移動による、海面水位の移動。

かつてアトランティスやムーが水没したように、今回は日本、オランダ、ツバル、ニュージーランド、モルディブ。ベネチアが水没の危機に瀕しています。
オランダなど、ニュースで見たら庶民が川に浮く住宅に住んでましたよ。
そして、それに変わって、水没していた場所が陸地になるはずです。

[503: 匿名さん]

日本は基本的に隆起場ですが？

[504: 匿名はん]

そろそろマンションの話題にもどしませんか？
飽きてきました。

[505: 不動産購入勉強中さん]

品川の件が片付くまでは特殊な買い控え要因が働いて、
業界全体が一種の硬直状態となっている印象。

この１件の片が付く９月には夢破れた消沈組が、
そして中間決算に向けての目処も徐々に明るくなり出す頃、鳴りを潜めていた待機組が、
またぞろ繰り出して来るのだろうか。。

[506: 匿名さん]

いえいえ、世界的な不動産バブル崩壊で、日本のプチバブル崩壊後、不動産不況は戻りませんって。きっと中小デベの投売りが始まってから、少しずつ買い需要が戻ってくるでしょう。

[507: 不動産購入勉強中さん]

皆が同じ方向（品川）を向いている時っていうのは、ふと足元見ればお宝が落ちているなんてことがあるんですけどね。

ただ最近こんなスレッド見つけて読んだら随分と購入意欲が萎えてしまいました。
２ｃｈから「どうしてマンションなんか買ってしまったんだろう…」
→http://unkar.jp/read/money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/estate/1217429186

しかしここのスレが伸びないのは寂しいですね。
数少ない中身のあるスレだと思っているんで。
皆さん夏休みでしょうかね。

[508: 物件比較中さん]

銀行の審査が厳しいから
せっかく買いたいと思っても
融資ができなくて買えない人も増えるはずだから
結果的にマンション不況はなかなか抜け出せない。

資産がある人は、
良い物件のなかで投げ売りを見極める動向じゃないかな。
それも需要としては多くはないから、
マンション業界はかなり厳しい時期に突入すると思う。

賃金が上がらない状況で
公明党は低所得者向けに減税をしたいと希望しているようだけど、
アメリカの減税効果を見てもわかるように
瞬間風速的でほとんど経済への効果はないと思う。
結局、賃金という分母が縮小傾向なのに
多少減税されても、それは消費じゃなく、生活防衛に向かうだけ。

抜本的な対策が必要なんだけど、
いまの政治を見ていても、それは不可能だろうなあ……。

ついにクルマも売れなくなっているのに
マンションを買う人が増えるはずもない。

２００２年に近い状態まで下がらないと厳しいかもよ。
立地的には２００２年ほどの好立地はもうないし、
原材料の高等で設備はグレードダウンするから
値段が２００２年レベルになっても、
実質的には、それに準じたレベル。
単純にその値段レベルにならないと、需要が出てこない気がする。

坪４００万オーバー物件ですか……。
現状の在庫や建設中のものをさばくので
当分はいっぱいいっぱいじゃないでしょうか。

[509: 匿名さん]

その前に沖ノ鳥島だねー

[510: 大学教授さん]

潜在需要はあるものの、団塊Ｊｒの次は就職氷河期世代。
この世代の何％が所帯を持って、さらにその何％が実際に持ち家取得可能な世帯所得に達するのか？
各デベの研究機関は、就職氷河期世代の実態分析が必要だろう。

長谷工アーベストはこのほど、首都圏マンション需要に関する調査結果を発表した。
それによると、首都圏のマンション需要について、今後５年で約64万世帯、１年あたりでは約13万
世帯と推計した。また、将来の居住形態については、「持家意向」がある人は70.5％と高い結果
になった。同調査は、住宅購入層と想定される25歳以上の首都圏居住者を対象に、Webアンケート
を実施した。分析対象は1,452件。[住宅新報　2008年8月8日]

[511: 大学教授さん]

潜在需要はあるが、坪単価の上昇とともに販売戸数が激減、成約率も落ち、完成在庫が増えている。
埼玉市などは約３．５年分の在庫が積みあがって、マンション開発が行われる状況にない。
都心部についても、坪単価４００万円超のマンションが続々と登場予定で、これも長期在庫化は
避けられず、２３区の在庫もこれから積みあがって行くと予想される。
様子見ムードが終わった後も、好調な販売を達成できる地域は限られ、新築マンションの販売
戸数はまだまだ減って行くだろう。

新築と中古の価格差拡大は、新築を購入できない層を中古に向かわせている（定期借地物件にも
一部向かっている）。
２００８年４月〜６月の中古マンション成約数は対前年同期比、首都圏で７．０％増、
２３区１５．０％増、市部２．６％減、埼玉県５．９％減、千葉県７．０％増、神奈川県７．０％増、
内陸部にあたる市部および埼玉県は不調だが、その他はいずれも増えている。
新築マンション販売が盛んだった時期の物件が続々竣工し、買い替えにより中古物件が増える
状況であったが、ここに来て内陸部を除く首都圏全体で中古在庫が減って行く兆しが見え始めた。

新築マンションの販売戸数は長期にわたり低水準で推移し、その間に中古物件の在庫が減って行き、
中古の価格がしだいに上昇。新築と中古の価格差が今後縮まって行くだろう。

[512: 匿名さん]

豊洲辺りでは大量の在庫がだぶつき、人気地域ではあっという間に完売。
ますます2極化が進みそうですね。

[513: 匿名さん]

>508２００２年に近い状態まで下がらないと厳しいかもよ。

それはあなたの希望。そこまで下がらないと買えないということでしょ。
自分がマンション買えないことを社会や政治のせいにしてどうするの。

みんな都心のいいマンションを買おうとしすぎ。
金が無いんだから、身分相応のマンションに住みましょうね。
１．５時間通勤するつもりなら、坪１００万円台から探せますよ。

[514: 住まいに詳しい人]

>人気地域ではあっという間に完売。

ん？
人気地域なんて、だいたい＠400超だよ
完売する地域なんてあるの？

具体的な地名を上げてよ

人気エリアほど今は割高感があるわけで
あなたの予測とは反対に
人気エリアからクラッシュして行くんじゃないかな？

[515: 匿名さん]

品川があるから、
今月はどちらにしても動かないでしょう。
来月は、以前から雑誌等が煽った９月。
当たるかどうか、結果が分かりますね。

[516: 匿名さん]

>人気エリアほど今は割高感

まるで、不人気エリアは割安感があるように聞こえますなぁ。
豊洲も人気エリアだったのでは？＠400万以下だけど。

[517: 匿名さん]

＞５１４
中目黒。

ちなみにあなたの言う割高な人気エリアってどこ？
具体的な地名あげてみ？

[518: 匿名さん]

二子玉川・・・

[519: 住まいに詳しい人]

>>516
「割高感」つうのは、あくまで相対的なものだからねぇ
不人気エリアは調整が早いというだけの話

シティタワーズ豊洲スレじゃ「適正は＠200以下」なんて話も冗談半分で出ていますよ
ともかく今の＠290はかなり割高でしょ
　
　
>>517
>中目黒。

アトラスタワーは上層階だけの分譲でしょ
タワーマンションが上と下から売れて真ん中が残るのは常識
アンコが無いタワーマンションの売れ行きつうのはイレギュラーなものですよ
　
ちなみに引き渡し前にペントハウスの億ションのキャンセルが出るのも
良くある傾向

人気物件だったThe Tokyo Towersでさえキャンセルが出ている
47階南向き角部屋で＠330なんて今の相場なら割安なハズだけど
億ションを買えるお金持ちは飛びつかないんですねぇ
つまり金持ちやプロは割高だと判断しているつうことですね
　
　
>ちなみにあなたの言う割高な人気エリアってどこ？
>具体的な地名あげてみ？
　
五反田、大崎は再開発プレミアが乗った価格なんだろーけど
サラリーマンが買うにはだいぶ高いですよね

[520: 匿名さん]

>人気物件だったThe Tokyo Towersでさえ
あそこは地域に人気があったわけではなく、だだ安かったから人気が出ただけでは？
人気の最大の要因がないなら売れなくてあたりまえ。

[521: 匿名さん]

確かに。
TTTの周りは下町情緒溢れすぎで、とてもあの地域環境に人気が集まるとは考えにくい。
アクセスも大江戸線のみだし。ただ安さに加え、共用部の豪華さに人気があったのも事実。

[522: 匿名さん]

＞５１９サラリーマンが買うにはだいぶ高いですよね

サラリーマンの目線なら、都心にマンション買おうと思ったらどこでも高いと思うでしょ。
平均年収あたりのかたがたは神奈川、埼玉、千葉で相応のマンションを検討するべき。
もしくは、宝くじ気分でシティタワー品川に申し込むしかない。

TTTは激安だったので中下層階にはそれなりの人しか住んでない。富裕層は、そんなマンションの最上階が安くてもあまり興味が無いでしょ。

＞アトラスタワーは上層階だけの分譲でしょ

でも坪４００万以上で売れてることには間違いないでしょう。

都心駅前タワーで割高だからと言って売れ残ってるとこあるのかな？

[523: 住まいに詳しい人]

>あそこは地域に人気があったわけではなく、だだ安かったから人気が出ただけでは？
>人気の最大の要因がないなら売れなくてあたりまえ。

ぼくは「勝どきが人気エリアだ」なんて書いていないし
こーいうレスをつける意図がよくわからないが・・・・・・
　
　　
さて、The Tokyo Towersが好調だったのは正しく安いからだったわけですが
その安さでも今は億ションだと売れない現実
高額物件を購入出来るお金持ちのマインドが如何に冷えているか解りますよね

[524: 匿名さん]

>高額物件を購入出来るお金持ちのマインドが如何に冷えているか解りますよね

その通り。でもお金持ちのマインドは極めてシクリカルかつ動きも早い。
一般人がまだ高いまだ高いと言っているうちに、水面下では安値を叩いて仕込みに入ってたりする。
調整期間の終了は、過去の事例を見ても「今から思えばあの頃が・・・」的に到来する。

[525: 匿名さん]

そのTTTで、安さの人気に載せられ、よく調べず（ＣＧでは内廊下に見えたそう）
買ってから外廊下に気づき、子供達に危険との事でキャンセル。
と聞いたが、確かに、超高層タワーで真ん中に穴があいているなんて
考えられないって事。

[526: 匿名さん]

TTTネタは何年経っても盛り上がるね。

[527: 匿名さん]

マンション４１階から転落か、男女死亡

８日未明、東京・港区の４８階建ての高層マンションの２階のひさしで、男女２人が死亡しているのが見つかりました。２人は４１階の住人で、ベランダから転落したとみられています。

　午前４時すぎ、港区の芝浦アイランドにある４８階建ての高層マンションで、「大きな音がした。２階のひさしに男性と女性が倒れている」との通報がありました。

　警察と消防が駆け付けたところ、２人はすでに死亡していました。２人はマンションの４１階に住む４０代の会社役員の男性と同居中の２０代の女性で、ベランダから転落したとみられています。

　調べによりますと２人はＴシャツに短パン姿、裸足で倒れていて、近くにはサンダルが１組落ちていたということです。

　ベランダには争ったような形跡がないことなどから、警視庁は２人が自殺を図った可能性もあるとみて、転落の経緯を慎重に調べています。（08日17:02）


THE TOKYO TOWERSに続き芝浦ランドケープタワーでも飛び降リ自殺のようです。

[528: 匿名さん]

ＴＴＴもＷＣＴも今頃になって再販をしているが、
ＷＣＴが値が高いのは納得だが、
ＴＴＴの方は、再販前の当初の値付けを知っている者にとって、
あほらしくて・・・大した度胸だと感心している。

[529: 匿名さん]

>>525

でも真ん中穴あきタワーは多いよ。
私の知ってる物件だとうちの近所だと芝浦グローヴタワー、
キャピタルマークタワー、ベイクレストタワー、品川Vタワー
いずれも４０F以上の高層タワーだけどまんなか穴あきです（結構怖い）

[530: 匿名さん]

>>528
普通の人は時代の急激な変化についていけませんからね。
昔語りに耽る人はままあります。

[531: 匿名さん]

都心駅前タワーで割高だからと言って売れ残ってるとこあるのかな？＞
五反田、大崎、三田あたりでわんさか出てくるから、
これからですよ。楽しみに待つことです。
中目黒も、分譲が少なかったから、実際のところは大部分を占める賃貸が
どんな賃料で埋まるか？ここが注目ポイントですよ。
とにかくどこもかしこも希少性が無くなって、イメージより実力勝負の時代にナリソｗ

[532: 住まいに詳しい人]

目黒川に沿っていっぱいマンションができそうだけど、今の坪単価じゃ売れ残りがいっぱいでてくるよ。
大量物件を売る方法としては、今品川でスミフがやっているように定期借地にして８０ｍ２で３千万円物件が一番いい。
購入対象者の年収レベルが一気に下がって、対象者が増えて全部売ることができるよ。
あたり一面が定借だらけになると、分譲で買った人の資産価値は一気に落ちちゃうね。
どっちにしても、坪単価４００万円超えで大量物件ってのが、土台無理なお話だよ。

目黒川沿いのマンションでも良いと考えている人は、３年くらいじっくり待つと定借物件がわんさか出てくるよ。

[533: 住まいに詳しい人]

例えば、品川の定借物件
８０ｍ２のを３２００万円で買って
管理費（月額） 12,477円 〜 18,463円　
修繕積立金（月額） 7,020円 〜 10,856円　
借地権の地代 13,891円〜21,483円
オール借金で３０年ローン、金利３％だと
月のローン支払い１３万円、管理費等で５万円。合計で月１８万円。

と言うことは、このエリアの８０ｍ２マンションの賃貸マーケットは１８万円／月まで将来的に落ちて行くちゅうことですな。

定借が珍しい内はまだ良いけど、目黒川沿いが定借銀座化していくと、分譲価格は下がるわ、家賃レベルは下がるわになっちゃう。

[534: 住まいに詳しい人]

ついでに計算すると
坪単価４００万円だと８０ｍ２で９７００万円。
管理費（月額） 12,477円 〜 18,463円　
修繕積立金（月額） 7,020円 〜 10,856円　
オール借金で３０年ローン、金利３％だと
月のローン支払い４０万円、管理費等で３万円。合計で月４３万円。

単純計算だけど定借に比べて月２５万円も高くなっちゃう。この差はでかいよ。

[535: マンション投資家さん]

ＣＴ品川は、久々の大人気物件になるね。
投資家も殺到するだろう（住民票を5年間移す必要あるが）。

[536: 住まいに詳しい人]

>>535
定借は古くなって行くとスラム化する危険が高いけど、お金があまりない人には取り敢えずの救済になりますね。
借地期間は７０年と長いけど、物理的に建て替えが必要になった時に、残りの借地期間が２０年なんてことになるとどうなるんだろう？延長オプション付きですか？

[537: マンション投資家さん]

高層階８０ｍ２を、６年後から３０年賃貸に出すとして、月３０万円×１２ヶ月×３０年＝１憶８００万です。
３５年後に売却しても、多少値段が付くでしょうから、十分おいしい投資です。

[538: 住まいに詳しい人]

>>537
最初は月３０万としても、定借マンションが目黒川沿いにボコボコできたら原価に近い月２０万になりそうですよ。どっちにしても儲かりますけどね。
それにしても、同じスミフだし、大崎のを急に定借に変更なんてことは有り得ないのかな？このままだと売れ残り必至でしょ。
とにかくマンションがボコボコできるところで超高値の坪単価が土台無理なお話。
麻布十番を含めてあたり一帯が価格破壊になりそう。

[539: サラリーマンさん]

>537
月３０万円も家賃を払うくらいなら、今の仕事を辞めて、田舎でのんびりと暮らそう。

[540: 匿名さん]

まったくだね。

[541: 匿名さん]

シティタワー品川って、何回も出てくるので、調べてみたら、倉庫街、ゴミ処理場の
ある側じゃないですか。

品川駅が近いというのはメリットかもしれませんが、品川の高級住宅街は、山手線の内側の
方ですよ。まあ、そこまでわかってて書いているのかもしれませんけど、ここに投資家が
殺到するというのは相当考えにくい。自分で歩いてみたことあるの？　ビジネスビルばかり
だし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。

旧団地の建て替えだし、旧住民が移り住むんですよね。賃貸でDinksには人気が出る可能性
はないとは言えませんが、家族が長く住める住居ではないでしょう。10年過ぎたら荒廃パ
ターンのマンションだと思う。

[542: 匿名さん]

>>541
定借は古くなって行くとスラム化します。

適当な坪単価で将来性があるところの分譲マンション購入が正道ですよね。

[543: 匿名さん]

品川定借の将来賃貸にした場合の家賃、
１８万と言ったり
３０万と言われたり
２０万と言ったり
結局、色々。

[544: 匿名さん]

>>541
ビジネスビルばかりだし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。＞
目黒川沿いの一帯はどこもこんな感じですね。
違いはビジネスビルか工場かで、どっちにしろ殺風景なとこ。
家族が長く住めるような環境じゃないですね。

[545: 匿名さん]

そのシティタワー品川の近くに住む者。
連日、内覧会が大賑わい、調べるとことのほか美味しい話に、
数年前購入のタワマンを「売るか貸すかして、買う？」と
連れ合いに相談したところ一蹴された。
なんせ
申し込み期間が短すぎる、長ければ説得するのだが。

[546: 匿名さん]

>>543
最初は３０万円、３０年くらいかけて年々下がって行って１５万円。
残りの建て替えまでは１５〜１０万円。
これでシミュレーションすればいくら儲かるか分かりますよ。

オール借金、３０年ローンで、
最初の３０年間で１６００万円の儲け。
残り２０年間で１８００万円の儲け。
３０年くらい自分で住んで、残りはローンもないし賃貸に出して田舎に戻る。

[547: 匿名さん]

>>541
まあ、結果を見てからのお楽しみでしょうね。
541氏のような見方が検討者の大勢なら、即日完売はむりっぽいでしょうし、
反対に同氏の説が少数意見とすれば、相応の倍率MSとなるでしょう。

皆さんはどう予想しますか？

[548: 匿名さん]

この安さなら完売間違いないですよ。
資金が不足しているが、便利なところに住みたい人は多いからね。
まさに、助けの神。救世主。

[549: 匿名さん]

便利なだけだったら、寿命はせいぜい新築から10年くらい。

その後どうするのかな？　売ろうたって売れませんよ。都心とはとても
いえないし、値段は下がっていくに決まっていますから。

投資なんてとんでもないでしょう。

[550: 匿名さん]

シティタワー品川って安いんですか？

検討もしなかったけど。当然だよね。不動産にお買い得なしって格言を知らないのか・・・

今後の値下がりもすごいだろうな・・

こんなのを持ちあげるなんてどうにかしてる。

[551: 匿名さん]

＞連れ合いに相談したところ一蹴された。

一蹴されてよかったね。今時、買い換えなんて、とんでもない。

よほど良い物件でないと・・・・・。ということは、今住んでいるところ
は、シティタワー品川よりレベルが低いところということ？

一応都内だけどねえ。埼玉とか千葉を買うよりはマシかもしれんが・・・

それにしても、”内覧会がおおにぎわい”という言葉を初めて聞いた。あれは
にぎわうもんなのか？　まともなマンションは、分けてやるのでにぎあわない。

マンションギャラリーがにぎあうのはよくあるが、たいていは見にいくだけ。
珍しいとか、話題になれば、見に行くのは人の常。　買うに値しないものは
買わない。

[552: 匿名さん]

＞今後の値下がりもすごいだろうな・・

って言っても、所詮は２千万台なのでダウンサイドのリスク絶対額は知れてるんだが。
まあ、江東区湾岸あたりで７〜８千万も出すというのは、確かに言えそうかも。

[553: 匿名さん]

>>552
ここと似たような環境、エリアの五反田、大崎、麻布十番の下げはきつくなるぞ。
山高ければ谷深しってやつ。

中央区湾岸と江東区湾岸は違った動きだろう。
まだあまり上がっていないし、晴海、有明とまだまだ続くから、
巡航速度のまま推移するよ。
見ててあまり面白くないけど、一般購入者向けだな。

[554: 匿名さん]

>>552
確かに。
半値まで値下がりしたとしても、CTSなら1千万の損で済みますね。
無論庶民にとっては大きな金額ですが、人生のなかでまだ何とかリカバーできそう。
だけど6千万の半値だと3千万もの損、残るローン支払を考えるとリカバーは？
うーん考え込みますよね。だから是非ともCTSがあたりますようにと祈ってます。

[555: マンション投資家さん]

ＣＴ品川は、価格が安いので、確かに下落リスクが少ないねえ。
むしろ５年後は、上昇している可能性が高いだろう。
売却しなくても、賃貸で回せば、品川徒歩圏マンションで、
高層階なら、２０−３０万円／月は堅いだろうね。
抽選に当たれば、最高な物件ですよ。
宝くじの倍率よりは、低いから、当たるのを祈って待つしかないか。

[556: 匿名さん]

坪４００万円が坪３００万円になれば８０ｍ２マンションだと
２４００万円の損になる。
これって簡単に起こりそうで怖い。

一般人は坪単価の高い物件には近づかないことだよ。
相続税対策でどうしても高額物件が必要な人向け、損してもあまり気にならない人向けだよ。

[557: 匿名さん]

>”内覧会がおおにぎわい”という言葉を初めて聞いた・・・

CT品川の独自スレが立っているので、そちらへどうぞ。
従来の販売方法との違いがわかります。

[558: 匿名さん]

定借物件ですか・・・

定借物件は評価が難しいので、考慮してませんでした。
とりあえず、相当安いので、少々の問題があっても隠れてしまうかも・・・。
あまり詳しく検討してませんが、昔ここに住んでいた人が優先なんですかね。

倍率20倍以上というところが最大の問題のような気がしますね。今後、
東京都はこういうマンションを作るつもりなんですかね。昔、住宅
公団の賃貸に入居しようとして、何回も葉書だしたが、全然当たらなかった
のを思い出しました。

実物見てないので、なんとも言えませんが、普通のマンション並の設備なら、
確かに、投資物件としてかなり良さそうです。

私も投資用として申し込むことにします。情報ありがとうございました。

[559: 通りすがり]

あまりに価格が安いと住む人間も安いのが多くなるのよな。
そうすると、いずれは住民板の書き込みが荒れるんだよ・・・
マンション内の数々の低次元な問題でさ。。

あぁヤダヤダ

[560: 匿名さん]

>中央区湾岸と江東区湾岸は違った動きだろう。
>まだあまり上がっていないし、晴海、有明とまだまだ続くから、

中央区側はもう少し上がって、
ピークを過ぎた江東区はすでに下がり始めてるので、このまま下がっていくかな。

[561: 匿名さん]

CT品川を貶めようとしてる人は売り主側の人なんだろうね。

・ほとんどのタイプを実際に見て買える
・全戸の価格が一般に公開
・広告費は一切かけない
・徹頭徹尾フェアな姿勢

消費者にしてみたら商売の模範です。人気にもなるわけです。
ま、住友も他の物件では隙あらば１円でも儲けたいでしょうが今回はあっぱれでした。

[562: 匿名さん]

住友は今回、都の定借プロジェクトのモデルケースなんだから、余計な欲はかかないだろう。
実績積んで、他にも受注するほうが利幅でかいし。

[563: 匿名さん]

確かにアンチCTSの書き込みは妨害の意図がミエミエで笑えるのが多いな。

[564: 匿名さん]

定期借地権の評価がよくわからないが、70年の借地だったら、所有と変わらないかも。
借地権が終了したとき、少なくとも、自分は生きていない。そんなところまで責任とら
なくてもいいだろう。子供だって生きていないかもしれない。

品川駅の近くの43階の90m2の部屋が3500万円なんて考えられない。夢みたいだ。
他のマンションがぼったくりなのか、それとも土地代だけが異様に高くて、
その分が安いから当然の値段なのか・・・。

そういえば、定期借地権という仕組みを政府が作ったのに、うまく活用されてい
ないので問題になっていたような・・。

これがモデルケースになって、今後、どんどん安いマンションが出てくるの
かも。旧郵政省が持っている土地は多い。

他のマンション契約してても、契約金払った段階なら、キャンセルしても元が
取れるような気がする。8000万円のマンションに800万円の手付け金なら、
残金は7200万円。この残金で2部屋買えてしまう。もちろん、一部屋しか
買えないが。

[565: 匿名さん]

買い戻し契約があって、最初から賃貸は無理そう。2年くらい住んでから賃貸に
回すのが良さそうですね。でも、住んでいることの根拠は住民票だけだから、
一時的に移せば問題ないのかもしれない。
まさしく、価格破壊。東京都、住友不動産頑張れ。

こういうマンションがぞくぞくでてくれば、デベも反省せざるをえない
だろう。

[566: 匿名さん]

住まなきゃいけないのは5年だよ。

[567: 匿名さん]

住民票だけといっても不正がバレる要素はいくらでもある。
隣人がチクるかもしれない。
24時間いる管理人(コンシェルジュ)に見つからないように引越することできる？
いつかバレるのではとドキドキしながら5年間過ごすのはどうかと。

[568: 匿名さん]

>中央区側はもう少し上がって

無理。
売れないチャレンジ価格で頑張ってきた中央区中古物件も、
ついに現実的価格物件が出始めた。
しょせんは湾岸。

CT品川の住友は、落札で権利を得た以上、好き勝手にやれなかっただけじゃないの？
住友をそんなに持ち上げる？

[569: 匿名さん]

ＣＴ品川のこと書いている↑の人達。あまりにも内容をしらなすぎる。
スレ読んでから、意見してね。
初期の値段が安くても、５年後以降売れない限り、７０年間の債務付マンションですから。
あなたが死んでも、子孫は７０年後まで地代、管理費、修繕費、取り壊し代金、払わないといけないんだよ。
詳細を計算している人がいたが、５，６千万円の物件買うのと総費用は変わらない。
それで、物件仕様は３千万円の賃貸マンションレベル。

ちなみに５年間、賃貸、転売できません。

[570: 匿名さん]

本当の投資家は買わない物件。
ここのスレ住民のレベルも落ちたもんだ。

初期費用安くないと買えない人向けだと（詳細調べて吟味した結果）思いました。

[571: 匿名さん]

あれを投資適格だと考えるのは素人。
本当に適格なら五年経ってから手を出しても構わないはず。
月20万家賃の物件だとしても賃借＋管理費で、24×12×5＋手数料で1500万近くの機会損失。
いま手を出す必然がまるでない。

[572: 匿名さん]

五年間寝かす損失と、五年後の人気がまるでよめないリスクを天秤の片側に乗せると、つりあいがとれない。
＊＊＊が集まるから、５年後いまと同じ金額出せば飛びつくやつはゴロゴロしてるだろうよ。
投資家きどりの金持ち父さん＊＊くらいだよ。いま浮かれてるのは。

[573: 匿名さん]

5年経過したら売れる。

都内も値下がり傾向だが、5年後に相場が今のタワーシティ品川よりもさがって
いるとはとても思えない。逆にタワーシティ品川は、今の値段よりもあがるのは確実。
90m2で43階でJR駅徒歩なんて、埼玉県ですら、5000万円以上する。周辺の物件と比較
したら、1／3~1／4くらい。近所では、築30年70m2の中古マンションが4000万円で売買
されている。

まあ、もっとも今のところインターネットだけの情報で判断しているので、
今度、早速現地を見てこようと思う。それがすべてだ。

借地権はリスクではない。リスクは抽選に通るかどうかだ。住民の質は心配だが、
旧住宅公団の賃貸と比較すれば、リスクとしては低い。

それにしてもすごい!　なんでもっと話題にならないんだろう?　倍率100倍超えて
もおかしくないと思うが・・・。

[574: 購入検討中さん]

解体費は、込みだよ。

[575: 大学教授さん]

町工場等のマンション化が続き、都心部のマンション供給は今後も安定的に継続されるだろう。
平米単価の上昇もそろそろ限界、希少性を失った平米単価１００万円を超えるような高額エリアの
価格調整がこれから始まるだろう。

町工場や商店など個人企業の高齢化が深刻化している。総務省がまとめた2007年の個人企業経済
調査によると、事業主の年齢が60歳以上の個人企業は、製造業と卸・小売業で調査を始めた01年
以来初めて7割を超えた。後継者がいると答えた個人企業は2割前後にとどまり、若い世代への
事業の継承も難しくなっている姿も浮き彫りになった。
同調査は個人商店や地域の印刷所など、法人格を持たない個人経営の事業所の経営実態を把握
する経済統計。全国の個人企業は約286万あり、調査はこのうち約4000カ所を抽出して実施した。(09:02) http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080811AT3S2502S10082008.html

[576: 大学教授さん]

非製造業も海外進出しないと生き残れない時代。中小企業は淘汰され、大企業の寡占化が進む。
海外市場重視の大企業は、情報・人材が集まる東京に集中し、集積される。
個人業主、中小企業勤務者は減り、大企業勤務者が増えていく。

非製造業の海外進出加速　07年度　対外投資35％増加
少子高齢化で国内市場が頭打ちとなり、内需型産業が新興国に活路を求めているのが特徴だ。
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20080811AT2C0802610082008.html

[577: 購入検討中さん]

６０年後、７０年後、解体目前になってくると住民は減っていくような気が・・・
減っていった人の分の解体費用は最後まで残る人が支払うんだろうな・・・ババ抜きのよう・・・
まあ、今生きてる人には関係ない話かな・・・

[578: 大学教授さん]

今後も首都圏への人口集中は続き、
安定的な平米単価で供給され続ける都心部マンションへの居住が進む。
東京の住宅マップは今後大きく変わって行くだろう。

[579: 匿名さん]

いやはや中央区湾岸中古、
現実価格物件も出てきたが、
いまだにチャレンジ価格を引きずって高い売出し価格の中古物件も、
新たに出てきた。
条件が悪そうな部屋なのに。
高く売りたいのは人間のサガか。。。

[580: 匿名さん]

タワーシティ品川買おうと思って、スレッド読んでいたら、なんかすごい低仕様ですね。

住戸の壁がグラスウールってほんとでしょうか。質問した人がいて、高層タワーの
住戸の壁はコンクリートではないことが普通ってコメントが書かれていてびっくり。

うちは都内じゃない高層ですが、コンクリートです。

見学に行くに値するかどうか微妙。

やっぱり不動産にお買い得なしなのかもしれません。住宅は立地だとは良くいいます
が、建物が超低仕様だったら、不愉快ですよね。土地だけがあればいいってもんじゃない。
○友が、会社が損するような住宅建てるわけがないとは思っていましたけど。

値段が安いのは間違いないので、購入の邪魔をするつもりはないです。フェイントだと
思われると困る。でも、購入するなら自分でしっかり調査することをおすすめします。

[581: 匿名さん]

タワーの場合軽い建材にする必要があるのでコンクリはできないでしょ。

[582: 匿名さん]

高層はコンクリート壁だが、超高層はグラスウールは当たり前。

[583: 匿名さん]

タワーで住居壁コンクリートはあり得ません。他の防御手段はあると思いますがあとは個人の価値観次第。そんなに嫌なら戸建てにでも住んだら。どっちにしろスレ違い

[584: 匿名さん]

なるほど・・　超がつくと、壁はコンクリートじゃなくなるんですね。納得・・

でも、それ以外でも、仕様はかなり低いようですけど・・・。

まあ、不動産にお買い得なし、という典型的なケースかなと。

プロは、タワーシティ品川は買わないというメッセージがようやく理解できました。
素人もよくよく検討してからのほうが良さそうです。現地を見ないで申し込む人が
結構いるんじゃないかという噂なので・・・。

[585: 匿名さん]

タワーの戸境壁にコンクリを使用できないことすら知らないない人が引き合いに出す「プロ」ほどアテにならないものはないですな。

[586: 匿名さん]

賃貸も、分譲も、首都圏への人口集中が続いて、都心部マンションへの居住が進む。
的な書込みが多いけど、収入が高い人達がそんなに増えるんかね？
食い物も、生活消耗品も、値上がってるのに？

今より、家賃が、かなり安くなるってのならわかるけどね。

[587: 匿名さん]

品川の3LDKの賃貸相場って45万位なのでしょうか？

http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=14/rosen=93/tk=3/bg=2/o=80hsbqB...

[588: 匿名さん]

品川徒歩六分のVタワー。
152平米の4LDKが43万ですね。
CTSごときが比べられる立地や設備じゃないですよ。
統計マジックに騙されるレベルじゃ、賃貸金持ちの夢を見るだけ無駄ですよ。

[589: 匿名さん]

素人は期待を大きく見積もり、無謀な挑戦をする。
プロはリスクを大きく見積もり、勇敢な挑戦をする。

[590: 匿名さん]

タワーシティと言ってる時点でサクラ

[591: 匿名さん]

シティタワー品川の賃料は、フォレントで比較する限り、30万前後（坪11,000円前後）でしょうね。

間違っても高輪と比べてはいけません。
また30万の賃貸に住める層は、目黒・恵比寿も検討するので、そことの比較も必要です。

品川も目黒・恵比寿エリアも100件以上の募集が出ているので、割安感を出さないと入居者は見つからないでしょう。