23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[461: 匿名さん]

>>459

勉強しようね。

[462: 匿名さん]

強がってもダメですよ
価格下落は必死です

[463: 匿名さん]

中目黒は売り出し好調なんだから、場所によるんでしょうか。

人気不人気は、当然でしょう。

[464: 購入検討中さん]

不動産次の“倒産”…「ＪＡＰＡＮ」「ＵＡＥ」とも
あちこちに“危ない会社”

１８日に民事再生法適用を申請し、記者会見を開いたゼファー。不動産業界には経営が不安視されている会社が多い （クリックで拡大）
１８日に民事再生法適用を申請し、記者会見を開いたゼファー。不動産業界には経営が不安視されている会社が多い （クリックで拡大）
　不動産業界が倒産ラッシュの様相を呈するなか、「次に破綻するのはどこか？」が市場の大きな関心事になっている。危ない不動産会社のイニシャルをつなぎ合わせた「ＪＡＰＡＮ」「ＵＡＥ」などが倒産予備軍として注目を集めている。このなかから本当につぶれるところは出てくるのか。民間信用調査機関の幹部は「厳しい局面に立たされる企業が出てくる可能性は否定できない」と言い切っている。

　帝国データバンクによると、２００８年上半期（１−６月）に倒産した不動産会社は２０１件で、前年同期より７．５％も増えた。不動産市場が冷え込み販売不振に陥ったことに加え、金融機関も不動産向け融資を締め付け、資金繰りが急速に悪化していることが背景にある。

　典型的なのは、７月１８日に民事再生法の適用を申請したゼファー（東証１部）だ。大手不動産会社の幹部がこう解説する。

　「保有する土地を担保に金融機関から資金を借り入れ、その資金で土地の上にマンションやビルを建てるのが不動産会社の事業の流れだ。こうした作業を繰り返していくため金融機関の融資引き締めは不動産会社にとって死活問題となる。ゼファーの場合は融資引き締めに加えて、１２０億円の社債の償還が今年８月に迫り、償還資金を金融機関から調達できなかったことが破綻の引き金になった」

最近のおもな不動産・建設業者の経営破綻 （クリックで拡大）
最近のおもな不動産・建設業者の経営破綻 （クリックで拡大）
　最近破綻したゼファー、スルガコーポレーションなどに共通するのは、急成長したカタカナ社名の新興不動産会社ということ。業界では、経営が不安視されるカタカナ社名の新興不動産会社群のイニシャルをつなぎ合わせて、隠語のように呼ぶことが半ば慣習となっている。

　「ＵＳＡ（米国）」もそのなかの１つ。別の大手不動産会社幹部がこの言葉を解説する。

　「不動産流通業で急成長した『Ｕ』に、経営破綻したスルガコーポレーションの『Ｓ』、東日本の不動産ファンド『Ａ』のイニシャルをつなぎ合わせたものがＵＳＡです」

　日本をもじった「ＪＡＰＡＮ」も隠語の１つ。

　「『Ｊ』は関東が地盤の中堅デベロッパーのイニシャルで、『Ａ』はＵＳＡで登場した『Ａ』。『Ｐ』は東日本の中堅デベロッパーのイニシャルです。これに中古マンションで知られる『Ａ』、東日本の私鉄沿線で開発を手掛ける『Ｎ』を合わせＪＡＰＡＮと呼んでいる」（大手不動産幹部）

　アラブ首長国連邦をもじった「ＵＡＥ」という隠語もあり、これは「ＵＳＡで登場した『Ｕ』とＪＡＰＡＮに登場した中古マンションの『Ａ』、投資用マンションが主力の『Ｅ』を合わせたもの」（同）。

　このほか、英国のロックバンド名と同じ「Ｕ２」は「ＵＡＥの『Ｕ』と、関東が地盤の不動産仲介『Ｕ』の２社のこと」（同）。

数年前まで活況を呈していたマンション建設はすっかり沈静化してしまった（写真と本文は関係ありません、クリックで拡大）
数年前まで活況を呈していたマンション建設はすっかり沈静化してしまった（写真と本文は関係ありません、クリックで拡大）
　「東日本に本社を置く３つの不動産会社を示している『３Ｌ』、西日本が地盤の３社を示す『３Ｓ』なども経営悪化がささやかれ、注目を集めている」（同）というから、不動産業界はあちこちに“危ない会社”が存在しているような感すらある。

　イニシャルで登場する不動産会社には、共通点があるという。そのあたりを、不動産業界に詳しい帝国データバンク情報部の中森貴和課長がこう解説する。

　「いずれも大都市圏を中心に事業展開してここ数年で急成長し、現在、金融機関の融資の引き締めに直面しているという点で共通しています。さらに、不動産市況の悪化から損を覚悟で物件などを処分しなくてはならないという点も一緒ですね」

　気になるのは、イニシャルで登場してきた不動産会社の今後だ。

　「（ＪＡＰＡＮなどの）イニシャルで登場してきた企業がすぐにどうにかなるというわけではありませんが、このなかから今後一段と厳しい局面に立たされる企業が出てくる可能性は否定できません。最大のポイントは資金繰り。近々社債の償還を控えるなど、まとまった資金需要が避けられないところはその動向が気になりますね」

　市場では、９月の中間決算を乗り越えられない不動産会社が続出するのではないかとの観測も根強い。不動産業界が緊迫の度合いを増していることだけは間違いなさそうだ。

ZAKZAK 2008/07/28

[465: 大学教授さん]

総務省は31日、住民基本台帳に基づく2008年3月末時点の人口を発表した。
東京都の人口増加数が1968年の調査開始以来初めて10万人を超え、一極集中が進んだ。

首都圏の少子化を反映し、今後も地方からの上京者数は高いレベルを維持するだろう。
これらの人々は首都圏に地縁、血縁が無く、自由に居住地域を決定できる。
職住近接への希望は高く、都心部への需要は高いレベルを維持し続けるだろう。

第一段階として、賃貸マンションの都心部への集中が進み、
結婚、家庭を持つようになれば、第二段階として都心部の中古を含む分譲マンションへの需要が
高まって行くだろう。

第二段階は５〜７年後と予想され、
それまでは都心部賃貸への需要が中心となり、
都心部分譲マンションに対する需要は現状維持、低レベルのままだろう。

[466: 匿名さん]

長期的な人口動向を見ることも重要

国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」（平成18年12月推計）によると
出生中位・死亡中位での推計値は
・総人口は30%減（2005年：1億2777万人→2055年：8993万人）
・生産年齢人口＝労働人口は46%減（2005年：8442万人→2055年：4595万人）
なんと50年で労働人口は半減する！！！

労働人口＝働いて金を稼げる人＝不動産買える人
50年後には買える人は半分になってしまう。

これでは首都圏といえど高値安定なんていってられないと思う。
周辺から人口流入したとしても価格維持は難しいだろう。
郊外に比べればマシだが、長期下落基調は間違いないと思う。

[469: 匿名さん]

「Singaporeをモデルに」
そんな柔軟な発想ができてれば、今頃こんなになってない（苦笑
日本はこれからも大きくは変わることができず、少しずつ貧しくなっていく
ことでしょう、残念ながら。
でも、さらに発展するために第二の開国やら社会の大変革やらをやるよりも、
むしろ大きく変わらずにいれれば、貧しくなっていってもまあ良いという無意識の感覚が
存在している気もする。実際には単なるユデガエルとも言えそうですが。

[471: 大学教授さん]

労働人口が減って行けば、生産性、独創性が低い中小企業の自然淘汰が始まります。
これを、海外からの単純労働者受け入れ、派遣法の拡大解釈等で人為的に
生き残らせようとすれば、我が国の低生産性は永久に改善しません。

従って、政治家は色々と甘いことを言いますが、世の中の方向性は
中小企業の数が激減するとともに、縮小する国内市場の奪い合いによる寡占化が進みます。
結局、コンビニ、食品加工、建設、農業等の一見国内市場のみを相手にしているように見える
業界を含め、真に国際競争力のある企業のみが生き残って行きます。
これら企業は、拡大するアジア市場に成長と利益を求め、海外進出するでしょう。

国内労働者は、自営業者が激減し、国民の大多数が大企業のサラリーマン化して行きます。
学歴がますます重視され、国際市場を相手に活躍できる人材の給与は上がるが、
そうで無い大多数の給与は国内全体の生産性向上に見合ったものに止まるでしょう。

国内に残る主要な仕事は、
海外市場のマーケティング、中央管理、技術開発等の研究部門となり、
知的レベルが高い人たちを集め、雇用するのに有利な東京に集中して行くでしょう。
また、生産性の向上と、給与水準の二極化は、東京都心部の不動産価格および賃貸料を
長い年数を掛けながら徐々に上昇させて行くでしょう。
あらゆる面で、集中と集積が進みます。

今は、まさに新しい時代に移行する過渡期に当たっています。

[472: 匿名さん]

50年後は、生きてるかどうかも分からないから
興味ないなぁ。
うちの親族は海外に住まい持ってるし。

[473: 過去スレの４０]

今までの私の書き込みを、過去ログをさかのぼって、見てみたらよい。ほとんど予測に狂いはなかった。

坪いくらという基準だけで物事を判断している人には、景況分析などはできない。簡単に言うと、現在は、市場主義者の論理が崩れてきている。例えば、イギリスで、戦後、大きな国家路線→福祉国家→経済停滞→サッチャーの金融自由化と規制緩和（deregulation）→金融活性化ときたが、その金融自由化がサブプライムローンというモンスターを生み出した。

日本は凋落傾向にある。しかし、日本の製造業界は依然として強い。90年代バブルのときも、自動車業界は土地バブルに踊らせられないで、せっせと設備投資に邁進してきた。いま、電気自動車が誕生しようとしている。世界のマーケットに輸出されるだろう。この技術を、船舶などの他分野と接合させられるとよい。

日本のＭＳ市場は、都内中心も含めて暴落になるだろうと予測する。その根拠は、アメリカ金融業界（銀行・証券会社）が借入利子を払えるかということだ。

[475: 購入検討中さん]

不動産関連会社が次々と倒産している事実、
かろうじて生きている各社とも、在庫をいかにして現金化するか、
それに事業の存続がかかっている状況です。
マンションは供給過多、とうてい価値を維持する事はできないでしょう。
塩漬けの負債をかかえこむ団塊世代と同じ過ちは、バブルの中でしか正当化されません。

[476: 匿名さん]

本当に重なるよね...団塊世代と団塊ジュニア、
巡り合わせというか周期が悪いとしか言いようがない。

[480: 匿名さん]

生コンが再値上げされるみたいです。
インフレに合わせて給料が上がらないと
収入が少ない人は家も持てなくなって行きます。
昔に逆戻りです。

[481: 住まいに詳しい人]

>しかし、日本の製造業界は依然として強い。

何にも見えていないじゃんｗ

[482: 匿名さん]

相変わらずセットで登場するなぁ

[483: 匿名さん]

ここまで相場が下向きなのが明白な状況で、480みたいのが頑張ってるのが痛々しいｗ

[484: 匿名さん]

異常気象・・ゲリラ豪雨、内陸部は大変ですね。
環７の下に巨大な地下排水施設があることを初めて知りました。

[485: 匿名さん]

今日の雷雨で足立区＝道路陥没　杉並区＝停電　千代田区新宿区＝床下浸水　豊島区＝マンホールで作業員流される　環八＝大渋滞通過に２時間３０分　雷雨だけでもこれだけの被害

[486: 匿名さん]

山谷地域、小規模河川地域は危険です。

東京都などのまとめによると、都内では午後６時４０分現在、床上浸水が千代田、新宿、文京の３区で計４６件、床下浸水が千代田、新宿、文京、豊島の４区で計１４件確認された。新宿区でがけ崩れが２カ所で起きた。

[487: 匿名さん]

全くよく言うよ。

トータル的に言ったら、湾岸と内陸とどっちが危険なの？
湾岸に決まっているだろう。

数年以内に南極の氷が溶けて、海の下に沈むのはどっちだ？

内陸も嫌だが、湾岸はもっと嫌だ。

[488: 匿名さん]

あの〜、縄文海進って知ってます？　
当時は、23区内陸どころか関東は群馬辺りまで海だったのだから、南極の氷がもし溶けたら、
23区はほぼ全域海面下に没することとなる、内陸も湾岸もないよ。
そうなると、安全なのは赤城・榛名山麓位かな。あの辺りは地震も少ないし。

[489: 近所をよく知る人]

あのー、海面上昇は少しづつやってくるわけで、津波のように一気に水没することはないですよ。
東京でいえば、まず湾岸埋立地と城東の低地が水没し、それからしばらくたってから山の手台地が水に浸かります。
ですからとりあえず台地上に家を買うのは全然間違ってませんよ。

[490: 匿名さん]

あの〜、お風呂に水を入れるような悠長な感覚をお持ちなんですね？
ノアの箱舟の説話は史実と見られていて、海進が来る時は一辺に水没する。
山の手台地程度の低地なんて関係ないので、ご注意あれ。油断大敵。

[491: 匿名さん]

なるほど１００％安全といえるのはどこにもないって事ですね。勉強になりました。

[492: 匿名さん]

というか城東が水没したら、今の「山の手台地」が今度は「湾岸」となってしまうんじゃないか、489。
そうすれば群馬の赤城山麓が今度の「山の手」になりそうだな。地球温暖化の勝者はやはり北関東。

[493: 匿名さん]

群馬？

だったら長野でもいいや〜

[494: 匿名さん]

まあ、487さんや489さんの論理には矛盾がありそうな事〜明日は我が身を失念〜は分りました。

493さん、長野もよさそうですね、でも山梨もいいですよ。

[495: 匿名さん]

>>487
内陸の方が危険に決まってますよ。

地球温暖化による海面上昇は徐々に進むから、お金さえかければ堤防を高くしたりして簡単に対策
できるけど、ゲリラ豪雨は何時来るか分からないし、その頻度も温暖化が進むと多くなるし、
また、規模もでかくなる。
ゲリラ豪雨の場合は、対象エリアが広範囲で、また、どこまで対策やれば良いのかも不明だし、
お手上げですよ。９月が年間で一番多いから、まずは今年何回発生するか？

特に小中の子供のある家庭は、住むのに躊躇しますよ。
下校時に急にゲリラ豪雨に会って、マンホールの蓋が開いて落ちたり、流されたりするかも。
あまりに発生頻度が増えるようなら、遠回りしてでも安全な下校ルートを取るとかの対策が
必要になります。でも、どうやっても危険な谷間地域とか、小規模河川の脇とかはどうしようも無いでしょうね。
さらに、温暖化で豪雨の回数が増えて、３日連続とかになったら、高台の崖崩れも頻発する
ようになります。コンクリート等で固められているところも、雨で地盤がめちゃくちゃ緩んで、
土の重量がコンクリート壁に大きくかかると、一気に崩壊します。その下の地域も大被害です。
これも対象地域が多すぎて手の打ちようが無いでしょうね。

[496: 匿名さん]

高層ビル群は山岳地帯、雨雲発達…局地的大雨呼ぶ　首都大学東京分析
5月24日11時17分配信 産経新聞
　■都市型水害対策の指針に
　東京都心の高層ビル群の風下の地域は、局地的な大雨が多発する傾向があることが首都大学東京大学院の高橋日出男教授（気候学）らの分析で分かった。風がビルにぶつかって上昇気流が生まれ、雨雲が発達するためとみられ、新宿に隣接する中野区などが大雨になりやすい。都心では近年、集中豪雨が増加しており、都市型水害の対策づくりに役立ちそうだ。
　都市部の集中豪雨はヒートアイランド現象との関連などが指摘されているが、高層ビル群との関係はよく分かっていなかった。千葉・幕張で２５日から開催される日本地球惑星科学連合大会で発表する。
　高橋教授らは平成１４年までの１１年間の夏季に、都心で１時間に２０ミリ以上の強い雨が降った２２６回のケースを分析。強雨の約２時間前の風向きや、航空機からレーザーで測量した１棟ごとのビルの高さとの関係を詳しく調べた。
　その結果、東風のときは新宿の西側の中野区で強い雨が降る回数が最も多かった。南風のときは池袋の北西の板橋区や練馬区、北風のときは渋谷の南の目黒区などで最多となり、いずれも高層ビル群の風下の地域が大雨に見舞われる傾向がはっきり現れた。
　風がビルにぶつかると行き場を失って上昇するが、高層ビルほど強い上昇気流が生まれる。湿った空気が高層ビルによって上空へ運ばれ、短時間で雨雲が発達し、風下側に大雨をもたらしているらしい。
　大雨は高層団地がある板橋区高島平でも多発する傾向があった。一方、千代田区の皇居付近や東部の下町では少なかった。
　局地的な大雨は気圧配置や気温など多くの気象条件が影響するため、発生場所をピンポイントで予測するのは難しい。高橋教授は「風向きによって大雨の発生場所を予測したり、防災対策を重点的に進める地域の選択に役立つのではないか」と話す。
　都内では汐留地区など臨海部の開発が進んでおり、高橋教授は「今後は品川区など開発地域の風下側で、大雨が多発する可能性がある」とみている。

[497: 匿名さん]

アルキメデスの原理で、氷が溶けても、水の体積は増えん。
海水面の上昇は、温暖化による、海水の膨張による可能性。
東京の水没？
そりゃ、小松左京さんの世界観だね。
あとは、ヒートアイランド現象による、都市型災害だね。
城東否定組は、地震による、津波、液状化の地殻変動で、攻撃すべし。

[498: 匿名さん]

2005年に起きた鷺ノ宮駅周辺での浸水事件がまったく教訓となっていない。
排水施設の強化が追い付いていないだけかもしれないけれど。
ただはっきり言えることは内陸部は安全だろうという慢心があったのかもね。
そういう意味ではかつて酷い目にあった城東の下町は教訓も活かされているし、なによりタワーも乱立していない、防災拠点も設けているから良いね。
海面上昇する時は城東も埋もれるが内陸部も地盤が緩み(特に慢心がゆえに対策を施していないだけに)ひとたまりもなくなるでしょ。

[499: 入居済み住民さん]

海面上昇なんかよりゲリラ豪雨のほうがはるかに危険だろ。
湾岸や城東が水没って・・・ありえないとは言わないがよ。

俺はボンビーにやさしい墨田区在住だけど、
こっちはここ数年ゲリラ的豪雨はまったく起きていない。
会社のある千代田区は今週大変だったみたいだが（俺は東北に出張中）。

[500: 匿名さん]

>>497

北極はそうだけど南極の氷はちがうでしょ。
小学生でも知ってる常識ですよね。

海面上昇は一気に押し寄せてくるものでもないし、いくら無策な
日本政府でも何かしら対策はするはずです。

[501: 匿名さん]

↑なんだか、本筋から逸脱して失礼だが、南極の氷が溶ければ、水面は上昇するが、

http://www.hakodate-jma.go.jp/ocean/kentyojo/knowledge/knowledge3.html

温暖化すると、南極の氷は、増えるのだそうだよ。

お互いに、小ネタ、ウンチクは止めよう。

[502: 匿名さん]

日本沈没の基本的な解釈は温暖化の水位上昇だけじゃないです。
地軸移動による、海面水位の移動。

かつてアトランティスやムーが水没したように、今回は日本、オランダ、ツバル、ニュージーランド、モルディブ。ベネチアが水没の危機に瀕しています。
オランダなど、ニュースで見たら庶民が川に浮く住宅に住んでましたよ。
そして、それに変わって、水没していた場所が陸地になるはずです。

[503: 匿名さん]

日本は基本的に隆起場ですが？

[504: 匿名はん]

そろそろマンションの話題にもどしませんか？
飽きてきました。

[505: 不動産購入勉強中さん]

品川の件が片付くまでは特殊な買い控え要因が働いて、
業界全体が一種の硬直状態となっている印象。

この１件の片が付く９月には夢破れた消沈組が、
そして中間決算に向けての目処も徐々に明るくなり出す頃、鳴りを潜めていた待機組が、
またぞろ繰り出して来るのだろうか。。

[506: 匿名さん]

いえいえ、世界的な不動産バブル崩壊で、日本のプチバブル崩壊後、不動産不況は戻りませんって。きっと中小デベの投売りが始まってから、少しずつ買い需要が戻ってくるでしょう。

[507: 不動産購入勉強中さん]

皆が同じ方向（品川）を向いている時っていうのは、ふと足元見ればお宝が落ちているなんてことがあるんですけどね。

ただ最近こんなスレッド見つけて読んだら随分と購入意欲が萎えてしまいました。
２ｃｈから「どうしてマンションなんか買ってしまったんだろう…」
→http://unkar.jp/read/money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/estate/1217429186

しかしここのスレが伸びないのは寂しいですね。
数少ない中身のあるスレだと思っているんで。
皆さん夏休みでしょうかね。

[508: 物件比較中さん]

銀行の審査が厳しいから
せっかく買いたいと思っても
融資ができなくて買えない人も増えるはずだから
結果的にマンション不況はなかなか抜け出せない。

資産がある人は、
良い物件のなかで投げ売りを見極める動向じゃないかな。
それも需要としては多くはないから、
マンション業界はかなり厳しい時期に突入すると思う。

賃金が上がらない状況で
公明党は低所得者向けに減税をしたいと希望しているようだけど、
アメリカの減税効果を見てもわかるように
瞬間風速的でほとんど経済への効果はないと思う。
結局、賃金という分母が縮小傾向なのに
多少減税されても、それは消費じゃなく、生活防衛に向かうだけ。

抜本的な対策が必要なんだけど、
いまの政治を見ていても、それは不可能だろうなあ……。

ついにクルマも売れなくなっているのに
マンションを買う人が増えるはずもない。

２００２年に近い状態まで下がらないと厳しいかもよ。
立地的には２００２年ほどの好立地はもうないし、
原材料の高等で設備はグレードダウンするから
値段が２００２年レベルになっても、
実質的には、それに準じたレベル。
単純にその値段レベルにならないと、需要が出てこない気がする。

坪４００万オーバー物件ですか……。
現状の在庫や建設中のものをさばくので
当分はいっぱいいっぱいじゃないでしょうか。

[509: 匿名さん]

その前に沖ノ鳥島だねー

[510: 大学教授さん]

潜在需要はあるものの、団塊Ｊｒの次は就職氷河期世代。
この世代の何％が所帯を持って、さらにその何％が実際に持ち家取得可能な世帯所得に達するのか？
各デベの研究機関は、就職氷河期世代の実態分析が必要だろう。

長谷工アーベストはこのほど、首都圏マンション需要に関する調査結果を発表した。
それによると、首都圏のマンション需要について、今後５年で約64万世帯、１年あたりでは約13万
世帯と推計した。また、将来の居住形態については、「持家意向」がある人は70.5％と高い結果
になった。同調査は、住宅購入層と想定される25歳以上の首都圏居住者を対象に、Webアンケート
を実施した。分析対象は1,452件。[住宅新報　2008年8月8日]