23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[424: 入居済み住民さん]

投資用物件は5件（6件でしたっけ？）を管理会社で管理すると税制上のメリット（減価償却やら）だけでなく、経費で落とせてウハウハなんですよね？
マンション投資&賃貸住まいのメリットは理解するものの、都心3区内の駅徒歩2分の新築物件を購入してしまいました。
個人的には満足してますけど。

確かに厚生年金等に頼る可能性が大きそうだなーと思いました。
少し、老後の資金計画を考えてみよ。

[425: 匿名さん]

ヤフー不動産のどのエリアを見てるかですね。
私の見てるエリアの物件は、なかなか下がりません。

[426: 匿名さん]

自分は投資用マンション２戸しか持ってないけど、家賃収入は合計月６７万あります。
住居は月３０万の戸建ての賃貸です。
賃貸はいつでも引っ越せるので気楽です。

[427: 匿名さん]

収入があるので働かずに無職でいると、
民間賃貸の審査で落ちてしまうんですよね。
私は今の賃貸をなかなか住み替えできません。

[428: 匿名はん]

424さん

投資のメリットを理解してるとのことですが本当ですか？
実は半信半疑の生兵法なのではないですか？
だってこの時期に値上がり激しかった都心３区を買って満足されて
いるんですもの。理解されてたら購入されなかったはず。
利回り計算してみましたか？理解されてたら物件の利回り計算はしてるはずです。

来年の秋からは、マンション内の中古物件価格をポストで見て、嫌な気持ちに
なる可能性が極めて大きいと思います。12〜3ねんは不動産チラシを見ないで
捨てることです。

[429: 匿名さん]

中堅デベのマツヤハウジングが民事再生法の適用を申請
負債279億円

ttp://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2708.html

これからまだまだ倒れそうだよ。

[430: 匿名さん]

やばっ！　数年前、リシェって検討したことある（汗

[431: 匿名さん]

通常は景気下落から１年後に不動産下落が始まる。
サブプライムインパクトからちょうど１年なので、そろそろ値崩れ始めるころかな。
９月には投売りと某雑誌ア○ラに書いていたような...。
もう暫く買避えてみるか！

[432: 入居済み住民さん]

>>428
メリットを理解してると思いますよ。
それでも購入です。
高値掴み？
そうかもしれませんね。
底で拾えたとしても、せいぜい2,3千万しか変わらない。
であれば、立地＆景観で買いです。
特に景観は法律が変わらない限り（あるいは天皇制の廃止）変わらないので。
不動産でお金を働かせることを考えるより、株・債券でお金を働かせることを考えるほうが性に合ってる。
ふと思ったのですが、424は不動産を投資対象として考えていると勘違いされてます？？？

[433: 匿名はん]

>>432
ライフスタイルは人それぞれですものねぇ。
どうやら余計なことを言ったようですみません。
何年か経ってお隣さんに中古で２〜３千万安く買って入っても
べつに動じないし、いや〜な気持ちにもならなければ、立派だと思います。

わたしは、H6年購入の都心３区物件を昨年戻して来たので若干の損（約20パーセント）
で売りましたが、結構その間嫌な気持ちでした。「H13年にお隣が約半値で出た。」

みなご自分の信念、生き方がありますもの。、少しの高値掴みはオーケーだとのこと
その潔さに感服いたしました。どうぞ良きアーバンライフをお送り下さい。

ちなみに事業と認められるのは5棟、１０戸ですが、管理会社分は個人の不動産所得からでも
経費として控除できます。

厚生年金に頼るかもしれないと書いてたので同類のリーマンの方と思いましたが
証券、信託など扱う富裕層レベルなんですね。
パンピーにとっては２〜３千万で済んでも大きいですから。

[434: 匿名はん]

＞＞432

質問にお答えするのを忘れていました。

不動産の利用価値は自己居住用にも使えるし、賃貸用収益物件として
投資の対象にも使えると考えております。

両者の性格が違うので居住用と賃貸用は普通は別々に選びます。
自己居住用であっても、貸したらどのくらいか調べてみるのは悪いとはいえない。
８０００万で買う部屋が２２万で貸せる予定も、管理費２万引いたら２０万になる。
年手取りが出入りがないとしても２４０万。満室利回り３パーセント。
所得税かんがえなくともこれでは厳しく、８０００万は高いといわざるを得ない。
５０００万ぐらいが妥当と思うが、他の良い点を列挙してもアッパーで６０００万までが限界。
　　（あくまでも新築のとき。中古なら４７年に対する残存年数で大きく変わる）
仮に書いてみたが、投資を考える人は自宅でも幾らで貸せるかリサーチするひとが
多いと思いますョ。

鑑定評価でいうところの取引事例比較、原価法、収益還元法の利回り還元ですね。
おかねの限られている自分は、結構シビアに見て高値は買わないようにしてます。
だって今後５〜６年でよりどりみどりにいい物件が安価で出てきますので。

欲しい物件は目をつけておき、今後の６年ぐらいを見て、中古で安いところ
拾うのが自分のスタイルです。

[435: 過去スレの４０]

＞＞３８６は、５月のニューヨークタイムズの記事がモトだろう。肝心なところは下。

"As the lack of supply growth and price-insulated non-OECD demand suggest a future rebound in U.S. gross domestic product growth or a major oil supply disruption could lead to $150-$200 a barrel oil prices," Goldman said.
While saying it has a bullish long-term outlook, Goldman acknowledged that oil prices could correct from recent highs.
（訳）原油供給不足のもとで、原油価格に直接的な影響を受けないＯＥＣＤ非加盟国の国や世界が、現在の原油需要でいく場合、米国内総生産が上がったり、または主要な原油供給地からの輸送が難しくなったりしたら、バレル150〜200＄もありえる。そうとはいえ、われわれは強気の観測に立っているので、原油価格は今の高値から修正されることもありえるだろう、とゴールドマンは述べた。
引用：http://www.marketwatch.com/news/story/goldman-sachs-raises-possibility...{4B702F7F-41F8-45F0-A133-630F12F2C764}

元記事は、ゴールドマンが必ずしもバレル200＄時代に突入するとは報道していない。日本ジャーナルの誤訳か、ネット書き込み手の思い込みで、いいかげんな噂がネットで流布している。
ネット社会はいい加減なものだということは、常識と認識しておかねばならない。

[436: 匿名さん]

首都圏住宅地地価に下止まりの傾向／野村不アーバンネット調査

　野村不動産アーバンネット（株）は25日、7月1日時点の首都圏住宅地地価、中古マンション価格の実勢調査を発表した。四半期ごとに実施しているもので、調査地点は住宅地125地点、中古マンション218地点。

　住宅地調査地点のうち、57.6％にあたる72地点が値下がりだったが、前回調査（4月1日時点）の89地点（71.2％）より減少した。4〜6月期の住宅地地価は、首都圏平均で▲2.9％（前回▲3.8％）となり、下げ止まりの傾向が見て取れた。また、中古マンション価格も同様に、首都圏平均で ▲1.2％（同▲1.9％）となった。

　年間ベースでは、首都圏住宅地の値上がり地点割合は5.6％（同19.2％）、値下がり地点は83.2％（前回58.4％）。地価変動率は、首都圏平均で▲8.6％（前回▲3.7％）と下落率が拡大。中古マンション価格変動率は、首都圏平均で▲3.4％（前回▲0.5％）となった。

　今回の調査結果について同社は、「住宅地地価の値下がりに比較すると、小幅な下落となっており、建築費の高騰などにより新築市場が冷え込むなかで、既存マンションの優位性が評価されつつある」と分析している。


どうなることやら・・・

[437: 購入検討中さん]

［東京　２９日　ロイター］　帝国データバンクによると、マンション分譲のマツヤハウジング（東京都品川区）が２９日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。負債総額は２７９億円。急速な不動産市況の悪化による販売価格の下落で損切り販売に追い込まれたほか、買い取りを予定していたファンドの撤退もあり、資金繰りが悪化して７月末の手形決済のめどが立たなくなった。
　同社は、伊田テクノス(1735.Q: 株価, ニュース, レポート) の持分法適用会社で、東京２３区内と神奈川県を地盤にワンルームマンションの売買事業を中心に展開している。伊田テクノスは６月、損切り販売によるマツヤハウジングの営業赤字で持分法投資損失８億２２００万円を計上したことから、２００８年６月期の連結経常損益予想を７億７０００万円の赤字（従来予想１億円の黒字）に下方修正している。

[438: 匿名さん]

就職氷河期世代は未婚率が他の世代よりかなり高くなります。
そして、持ち家比率は他の世代よりかなり低くなります。

需要に合わせて、分譲供給量を減らすしか無く、
分譲マンション冬の時代は少なくとも５年以上続くでしょう。

価格はそれほど下がらないものの、
その間の中小業者の淘汰は避けられないでしょう。

[440: 匿名さん]

ゼファーは倒産直前に個人投資家？に空室丸ごと捨て値で投売りしたようですね。入居者済み住民や契約中の人は大変ですな。それ札幌のゼファー麻布って物件ですが、個人事業者は転売して儲けるつもりかと思われます。儲かりますかね？

それに入居者の前途も大変でしょう。これから沢山こういった事例が増えると思いますからよくそここの顛末を見ておこうかと思います。

[441: 匿名]

ファンド系が身動き取れずに、不動産売買は氷河期入り。
アセット、ダヴィンチの株価はストップ安売り気配。
秋口から投げ売り開始、年末にかけて暴落。
来春に若干戻して、来夏、地獄となる悪寒。
買うなら来年の今頃、現状から２〜３割引。

[442: 匿名さん]

ようやくぽつぽつとデベ、建設会社の倒産が出てきているようだ
残りは地方銀行の破綻が出てきてようやく底入れか。

いや、まだREITの利回りが一桁というのがごろごろしている以上
まだまだだろう。

住宅系REITで利回り20％くらいいけば底入れなんだろうか。

本当にパニックになったら数字は理屈じゃないからね
それにはあと数年待つ必要あるか

[443: 匿名さん]

＞４４１
そういう予測って当たったためしがない。
駅前タワーが高値でバンバン売れているのをどう考えてるのか？

[444: 匿名さん]

大手デベ４−６月期決算速報　（ロイター）

◇三菱地所の4—6月営業利益＋48.5％、賃料上昇などが寄与
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-33000220080731

>一方で、住宅事業の営業損益は赤字だった。マンション販売戸数が減少したほか、連結子会社の藤和不動産の営業損失が響いた。
>４—６月期のマンション粗利益（単体）は２０．４％。２００８年３月期の実績は２４．６％で、２００９年３月期の見通しは２１．９％となっている。

◇三井不動産、08年4—6月営業利益は前年比‐8.5％の270億円＝進ちょく率は13％
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPnTK014341720080731

[445: 匿名さん]

大手デベ４−６月期決算速報　（ロイター）　追加配信記事

三井不<8801.T>09年3月期の業績予想を据え置き、オフィスの低空室率が原動力
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK014356320080731

>０９年３月期は、分譲事業についてもマンションを中心に販売戸数、単価ともに前年比で増加を見込んでいる。景気の先行きが不透明になるなかマンション不況が始まったとの見方が一部で出ていることに関し、会見で同社の蔵本誠三常務は「日本の経済が底割れしたわけではなく、中長期的には底堅く緩やかに景気は拡大するだろう」と予想。それに合わせて需要も増えるとの見解を示した。
>むしろ、懸念材料は、資材価格の高騰による建築コストの上昇がどう影響するかだと指摘。顧客ニーズにあった物件を提供して需要を吸収する必要があると述べた。

[446: 匿名さん]

>>443
分譲戸数１００戸、２００戸クラス。
賃貸と混在。
小規模で単に局地的需要ですよ。

５００戸、１千戸クラスになればそうは行きません。

[447: 匿名さん]

シティタワー品川がいよいよベールを脱ぎましたね。
いくら定借＆港南とはいえ、１１５㎡で4千万円台は驚愕の価格。

東部湾岸タワマンあたりの契約者がダメ元で応募、万々が一当たれば違約金も辞さず乗り換え、
なんてケースも出てきそうな予感。

[448: 購入検討中さん]

住宅ローン金利、大手行一斉下げ　0.05—0.15％

　みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の3行は31日、金利を一定期間固定するタイプの住宅ローン金利を全期間で引き下げると発表した。ローン金利の指標となる長期金利の低下に対応したもので、8月1日の新規融資分から適用する。三菱東京ＵＦＪ銀行はすでに引き下げを発表済みで大手行がそろって引き下げる。住宅ローン金利の引き下げは半年ぶりで下げ幅は0.05—0.15％。

　期間の短いローンの主力である3年固定の金利は4行ともに7月よりも0.05—0.15％低い3.6％。10年固定ではみずほ銀が3.95％、りそな銀が4％、三井住友銀と三菱東京ＵＦＪ銀が4.1％と各行で金利設定が分かれた。

　住宅ローン金利は5月から3カ月連続で上昇してきたが、長期金利の低下傾向を反映して一服感が出た格好だ。(21:32)

[449: 匿名さん]

>>441
>>442

くだらねぇー！
あんたら逆シグナル認定w

[450: 購入検討中さん]

>>447

いくら品川駅に近いとはいえ、下水処理場（品川水再生センター）のすぐ近くに位置し、冬場は
北西の風に乗って匂いが漂って来そうな所にわざわざ数千万円も払って住もうとは思わないが。

夏場の大雨の日には、合流式下水道から流出してくる人の糞尿の混じった汚水が周辺の運河を漂い、
トイレットペーパーが漂着する。

そんな場所を売る方も売る方だが買う方も買う方だ。

[451: 購入検討中さん]

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&q=35.6310...,139.747537+(%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC%E5%93%81%E5%B7%9D)&ie=UTF8&om=0&ll=35.633756,139.745493&spn=0.008894,0.012574&z=16&iwloc=addr

[452: 匿名さん]

そう思っているのなら、それだけの事。別に良いんじゃないの、450さん。
是非とも倍率下がって欲しいので、その独りよがりのネガレスをもっともっとやって下さいね。

[453: 匿名さん]

ワールドシティタワーズが坪300万になってるなか、
そこより駅近のシティタワー品川が坪100万から。
最上階88㎡が3500万でも下水処理場がどーたらいって
手を出さないとしたら、唯の○○。

この物件の抽選が終わる9月上旬までは全く都心の他物件は動けない気がする。
あ、だから住不は販売閑散期の8月に募集かけるスケジュールにしたのかな。

[454: 匿名さん]

>>450さん
東湾岸の某MS契約者です。同好の士とお見受けしました。
当方、坪280万で購入したのですが、入居を前にしてMSブルー症候群なのかちょっと悩んでいます。
東湾岸への熱いエールをぜひお願いします。

[455: 442]

>449

あれ？知らないの。
今度の土日モデルルームに行ってみなよ
デベの社員が総動員かけられて必死で呼び込みしているらしいよ。

今回の売れ行きが銀行の融資にも影響するらしいよ。

あとREITとか見てみなよ
どんどん落ちていっているよ。
(今日落ちたとか昨日上がったとかそういうのは知りません。長期で見てね)

もしかしたらあなたも動員かかっちゃっている人？
土日潰されていらいらしていたんならごめんね

[456: ビギナーさん]

２３区内もいいけど視野を広げればこんな手頃な価格帯もあるとは・・・
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

[457: 匿名さん]

町田だったら田町かな？

[458: 匿名さん]

港南は都心じゃないから。
もちろん東海岸もだけど。

[459: 匿名さん]

港南のシティータワーは本当にインパクトあるよね。
他の物件価格にも影響するわな。
９月からの大暴落も有り得る。

[460: 匿名さん]

大暴落の根拠にはならんね。
以前から安売りされるのは決まってた物件が、販売されるだけの事。

[461: 匿名さん]

>>459

勉強しようね。

[462: 匿名さん]

強がってもダメですよ
価格下落は必死です

[463: 匿名さん]

中目黒は売り出し好調なんだから、場所によるんでしょうか。

人気不人気は、当然でしょう。

[464: 購入検討中さん]

不動産次の“倒産”…「ＪＡＰＡＮ」「ＵＡＥ」とも
あちこちに“危ない会社”

１８日に民事再生法適用を申請し、記者会見を開いたゼファー。不動産業界には経営が不安視されている会社が多い （クリックで拡大）
１８日に民事再生法適用を申請し、記者会見を開いたゼファー。不動産業界には経営が不安視されている会社が多い （クリックで拡大）
　不動産業界が倒産ラッシュの様相を呈するなか、「次に破綻するのはどこか？」が市場の大きな関心事になっている。危ない不動産会社のイニシャルをつなぎ合わせた「ＪＡＰＡＮ」「ＵＡＥ」などが倒産予備軍として注目を集めている。このなかから本当につぶれるところは出てくるのか。民間信用調査機関の幹部は「厳しい局面に立たされる企業が出てくる可能性は否定できない」と言い切っている。

　帝国データバンクによると、２００８年上半期（１−６月）に倒産した不動産会社は２０１件で、前年同期より７．５％も増えた。不動産市場が冷え込み販売不振に陥ったことに加え、金融機関も不動産向け融資を締め付け、資金繰りが急速に悪化していることが背景にある。

　典型的なのは、７月１８日に民事再生法の適用を申請したゼファー（東証１部）だ。大手不動産会社の幹部がこう解説する。

　「保有する土地を担保に金融機関から資金を借り入れ、その資金で土地の上にマンションやビルを建てるのが不動産会社の事業の流れだ。こうした作業を繰り返していくため金融機関の融資引き締めは不動産会社にとって死活問題となる。ゼファーの場合は融資引き締めに加えて、１２０億円の社債の償還が今年８月に迫り、償還資金を金融機関から調達できなかったことが破綻の引き金になった」

最近のおもな不動産・建設業者の経営破綻 （クリックで拡大）
最近のおもな不動産・建設業者の経営破綻 （クリックで拡大）
　最近破綻したゼファー、スルガコーポレーションなどに共通するのは、急成長したカタカナ社名の新興不動産会社ということ。業界では、経営が不安視されるカタカナ社名の新興不動産会社群のイニシャルをつなぎ合わせて、隠語のように呼ぶことが半ば慣習となっている。

　「ＵＳＡ（米国）」もそのなかの１つ。別の大手不動産会社幹部がこの言葉を解説する。

　「不動産流通業で急成長した『Ｕ』に、経営破綻したスルガコーポレーションの『Ｓ』、東日本の不動産ファンド『Ａ』のイニシャルをつなぎ合わせたものがＵＳＡです」

　日本をもじった「ＪＡＰＡＮ」も隠語の１つ。

　「『Ｊ』は関東が地盤の中堅デベロッパーのイニシャルで、『Ａ』はＵＳＡで登場した『Ａ』。『Ｐ』は東日本の中堅デベロッパーのイニシャルです。これに中古マンションで知られる『Ａ』、東日本の私鉄沿線で開発を手掛ける『Ｎ』を合わせＪＡＰＡＮと呼んでいる」（大手不動産幹部）

　アラブ首長国連邦をもじった「ＵＡＥ」という隠語もあり、これは「ＵＳＡで登場した『Ｕ』とＪＡＰＡＮに登場した中古マンションの『Ａ』、投資用マンションが主力の『Ｅ』を合わせたもの」（同）。

　このほか、英国のロックバンド名と同じ「Ｕ２」は「ＵＡＥの『Ｕ』と、関東が地盤の不動産仲介『Ｕ』の２社のこと」（同）。

数年前まで活況を呈していたマンション建設はすっかり沈静化してしまった（写真と本文は関係ありません、クリックで拡大）
数年前まで活況を呈していたマンション建設はすっかり沈静化してしまった（写真と本文は関係ありません、クリックで拡大）
　「東日本に本社を置く３つの不動産会社を示している『３Ｌ』、西日本が地盤の３社を示す『３Ｓ』なども経営悪化がささやかれ、注目を集めている」（同）というから、不動産業界はあちこちに“危ない会社”が存在しているような感すらある。

　イニシャルで登場する不動産会社には、共通点があるという。そのあたりを、不動産業界に詳しい帝国データバンク情報部の中森貴和課長がこう解説する。

　「いずれも大都市圏を中心に事業展開してここ数年で急成長し、現在、金融機関の融資の引き締めに直面しているという点で共通しています。さらに、不動産市況の悪化から損を覚悟で物件などを処分しなくてはならないという点も一緒ですね」

　気になるのは、イニシャルで登場してきた不動産会社の今後だ。

　「（ＪＡＰＡＮなどの）イニシャルで登場してきた企業がすぐにどうにかなるというわけではありませんが、このなかから今後一段と厳しい局面に立たされる企業が出てくる可能性は否定できません。最大のポイントは資金繰り。近々社債の償還を控えるなど、まとまった資金需要が避けられないところはその動向が気になりますね」

　市場では、９月の中間決算を乗り越えられない不動産会社が続出するのではないかとの観測も根強い。不動産業界が緊迫の度合いを増していることだけは間違いなさそうだ。

ZAKZAK 2008/07/28

[465: 大学教授さん]

総務省は31日、住民基本台帳に基づく2008年3月末時点の人口を発表した。
東京都の人口増加数が1968年の調査開始以来初めて10万人を超え、一極集中が進んだ。

首都圏の少子化を反映し、今後も地方からの上京者数は高いレベルを維持するだろう。
これらの人々は首都圏に地縁、血縁が無く、自由に居住地域を決定できる。
職住近接への希望は高く、都心部への需要は高いレベルを維持し続けるだろう。

第一段階として、賃貸マンションの都心部への集中が進み、
結婚、家庭を持つようになれば、第二段階として都心部の中古を含む分譲マンションへの需要が
高まって行くだろう。

第二段階は５〜７年後と予想され、
それまでは都心部賃貸への需要が中心となり、
都心部分譲マンションに対する需要は現状維持、低レベルのままだろう。

[466: 匿名さん]

長期的な人口動向を見ることも重要

国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」（平成18年12月推計）によると
出生中位・死亡中位での推計値は
・総人口は30%減（2005年：1億2777万人→2055年：8993万人）
・生産年齢人口＝労働人口は46%減（2005年：8442万人→2055年：4595万人）
なんと50年で労働人口は半減する！！！

労働人口＝働いて金を稼げる人＝不動産買える人
50年後には買える人は半分になってしまう。

これでは首都圏といえど高値安定なんていってられないと思う。
周辺から人口流入したとしても価格維持は難しいだろう。
郊外に比べればマシだが、長期下落基調は間違いないと思う。

[469: 匿名さん]

「Singaporeをモデルに」
そんな柔軟な発想ができてれば、今頃こんなになってない（苦笑
日本はこれからも大きくは変わることができず、少しずつ貧しくなっていく
ことでしょう、残念ながら。
でも、さらに発展するために第二の開国やら社会の大変革やらをやるよりも、
むしろ大きく変わらずにいれれば、貧しくなっていってもまあ良いという無意識の感覚が
存在している気もする。実際には単なるユデガエルとも言えそうですが。

[471: 大学教授さん]

労働人口が減って行けば、生産性、独創性が低い中小企業の自然淘汰が始まります。
これを、海外からの単純労働者受け入れ、派遣法の拡大解釈等で人為的に
生き残らせようとすれば、我が国の低生産性は永久に改善しません。

従って、政治家は色々と甘いことを言いますが、世の中の方向性は
中小企業の数が激減するとともに、縮小する国内市場の奪い合いによる寡占化が進みます。
結局、コンビニ、食品加工、建設、農業等の一見国内市場のみを相手にしているように見える
業界を含め、真に国際競争力のある企業のみが生き残って行きます。
これら企業は、拡大するアジア市場に成長と利益を求め、海外進出するでしょう。

国内労働者は、自営業者が激減し、国民の大多数が大企業のサラリーマン化して行きます。
学歴がますます重視され、国際市場を相手に活躍できる人材の給与は上がるが、
そうで無い大多数の給与は国内全体の生産性向上に見合ったものに止まるでしょう。

国内に残る主要な仕事は、
海外市場のマーケティング、中央管理、技術開発等の研究部門となり、
知的レベルが高い人たちを集め、雇用するのに有利な東京に集中して行くでしょう。
また、生産性の向上と、給与水準の二極化は、東京都心部の不動産価格および賃貸料を
長い年数を掛けながら徐々に上昇させて行くでしょう。
あらゆる面で、集中と集積が進みます。

今は、まさに新しい時代に移行する過渡期に当たっています。

[472: 匿名さん]

50年後は、生きてるかどうかも分からないから
興味ないなぁ。
うちの親族は海外に住まい持ってるし。

[473: 過去スレの４０]

今までの私の書き込みを、過去ログをさかのぼって、見てみたらよい。ほとんど予測に狂いはなかった。

坪いくらという基準だけで物事を判断している人には、景況分析などはできない。簡単に言うと、現在は、市場主義者の論理が崩れてきている。例えば、イギリスで、戦後、大きな国家路線→福祉国家→経済停滞→サッチャーの金融自由化と規制緩和（deregulation）→金融活性化ときたが、その金融自由化がサブプライムローンというモンスターを生み出した。

日本は凋落傾向にある。しかし、日本の製造業界は依然として強い。90年代バブルのときも、自動車業界は土地バブルに踊らせられないで、せっせと設備投資に邁進してきた。いま、電気自動車が誕生しようとしている。世界のマーケットに輸出されるだろう。この技術を、船舶などの他分野と接合させられるとよい。

日本のＭＳ市場は、都内中心も含めて暴落になるだろうと予測する。その根拠は、アメリカ金融業界（銀行・証券会社）が借入利子を払えるかということだ。