23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[421: 匿名はん]

結局409の話は富裕層に向けた話で、一般向けじゃないんですね．
普遍的な話じゃなければ役に立ちません。田舎の銀行の話も逃げを用意した及び腰からして
実体験は無く、不動産投資の本から都合のいいところを写してるように感じられる。
一般人が買えない場所をいくらいいからと勧められても、絵に描いた餅です。
もうすこし実情にあった話をしませんか？！
それとも普通のひとが頭金３千万で２億か３億田舎の銀行から引っ張れる普遍的法則が
ありますでしょうか？付き合い方如何で大丈夫でしょうか？

[422: 物件比較中さん]

2週間ぶりにヤフーの不動産見ましたが、下げてきてる物件が出てきてますね

[423: 匿名さん]

上昇する東京の持家率−価格引下げによる住宅販売拡大の可能性−
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2008/fudo080718.pdf

「今後、若年人口が減少し、団塊ジュニア層の加齢が進む中で、
これまでの開発や販売手法に固執する限り、今後の住宅販売戸数は、
一時的な持ち直しはあっても、長期的には縮小していかざるをえない。」

[424: 入居済み住民さん]

投資用物件は5件（6件でしたっけ？）を管理会社で管理すると税制上のメリット（減価償却やら）だけでなく、経費で落とせてウハウハなんですよね？
マンション投資&賃貸住まいのメリットは理解するものの、都心3区内の駅徒歩2分の新築物件を購入してしまいました。
個人的には満足してますけど。

確かに厚生年金等に頼る可能性が大きそうだなーと思いました。
少し、老後の資金計画を考えてみよ。

[425: 匿名さん]

ヤフー不動産のどのエリアを見てるかですね。
私の見てるエリアの物件は、なかなか下がりません。

[426: 匿名さん]

自分は投資用マンション２戸しか持ってないけど、家賃収入は合計月６７万あります。
住居は月３０万の戸建ての賃貸です。
賃貸はいつでも引っ越せるので気楽です。

[427: 匿名さん]

収入があるので働かずに無職でいると、
民間賃貸の審査で落ちてしまうんですよね。
私は今の賃貸をなかなか住み替えできません。

[428: 匿名はん]

424さん

投資のメリットを理解してるとのことですが本当ですか？
実は半信半疑の生兵法なのではないですか？
だってこの時期に値上がり激しかった都心３区を買って満足されて
いるんですもの。理解されてたら購入されなかったはず。
利回り計算してみましたか？理解されてたら物件の利回り計算はしてるはずです。

来年の秋からは、マンション内の中古物件価格をポストで見て、嫌な気持ちに
なる可能性が極めて大きいと思います。12〜3ねんは不動産チラシを見ないで
捨てることです。

[429: 匿名さん]

中堅デベのマツヤハウジングが民事再生法の適用を申請
負債279億円

ttp://www.tdb.co.jp/tosan/syosai/2708.html

これからまだまだ倒れそうだよ。

[430: 匿名さん]

やばっ！　数年前、リシェって検討したことある（汗

[431: 匿名さん]

通常は景気下落から１年後に不動産下落が始まる。
サブプライムインパクトからちょうど１年なので、そろそろ値崩れ始めるころかな。
９月には投売りと某雑誌ア○ラに書いていたような...。
もう暫く買避えてみるか！

[432: 入居済み住民さん]

>>428
メリットを理解してると思いますよ。
それでも購入です。
高値掴み？
そうかもしれませんね。
底で拾えたとしても、せいぜい2,3千万しか変わらない。
であれば、立地＆景観で買いです。
特に景観は法律が変わらない限り（あるいは天皇制の廃止）変わらないので。
不動産でお金を働かせることを考えるより、株・債券でお金を働かせることを考えるほうが性に合ってる。
ふと思ったのですが、424は不動産を投資対象として考えていると勘違いされてます？？？

[433: 匿名はん]

>>432
ライフスタイルは人それぞれですものねぇ。
どうやら余計なことを言ったようですみません。
何年か経ってお隣さんに中古で２〜３千万安く買って入っても
べつに動じないし、いや〜な気持ちにもならなければ、立派だと思います。

わたしは、H6年購入の都心３区物件を昨年戻して来たので若干の損（約20パーセント）
で売りましたが、結構その間嫌な気持ちでした。「H13年にお隣が約半値で出た。」

みなご自分の信念、生き方がありますもの。、少しの高値掴みはオーケーだとのこと
その潔さに感服いたしました。どうぞ良きアーバンライフをお送り下さい。

ちなみに事業と認められるのは5棟、１０戸ですが、管理会社分は個人の不動産所得からでも
経費として控除できます。

厚生年金に頼るかもしれないと書いてたので同類のリーマンの方と思いましたが
証券、信託など扱う富裕層レベルなんですね。
パンピーにとっては２〜３千万で済んでも大きいですから。

[434: 匿名はん]

＞＞432

質問にお答えするのを忘れていました。

不動産の利用価値は自己居住用にも使えるし、賃貸用収益物件として
投資の対象にも使えると考えております。

両者の性格が違うので居住用と賃貸用は普通は別々に選びます。
自己居住用であっても、貸したらどのくらいか調べてみるのは悪いとはいえない。
８０００万で買う部屋が２２万で貸せる予定も、管理費２万引いたら２０万になる。
年手取りが出入りがないとしても２４０万。満室利回り３パーセント。
所得税かんがえなくともこれでは厳しく、８０００万は高いといわざるを得ない。
５０００万ぐらいが妥当と思うが、他の良い点を列挙してもアッパーで６０００万までが限界。
　　（あくまでも新築のとき。中古なら４７年に対する残存年数で大きく変わる）
仮に書いてみたが、投資を考える人は自宅でも幾らで貸せるかリサーチするひとが
多いと思いますョ。

鑑定評価でいうところの取引事例比較、原価法、収益還元法の利回り還元ですね。
おかねの限られている自分は、結構シビアに見て高値は買わないようにしてます。
だって今後５〜６年でよりどりみどりにいい物件が安価で出てきますので。

欲しい物件は目をつけておき、今後の６年ぐらいを見て、中古で安いところ
拾うのが自分のスタイルです。

[435: 過去スレの４０]

＞＞３８６は、５月のニューヨークタイムズの記事がモトだろう。肝心なところは下。

"As the lack of supply growth and price-insulated non-OECD demand suggest a future rebound in U.S. gross domestic product growth or a major oil supply disruption could lead to $150-$200 a barrel oil prices," Goldman said.
While saying it has a bullish long-term outlook, Goldman acknowledged that oil prices could correct from recent highs.
（訳）原油供給不足のもとで、原油価格に直接的な影響を受けないＯＥＣＤ非加盟国の国や世界が、現在の原油需要でいく場合、米国内総生産が上がったり、または主要な原油供給地からの輸送が難しくなったりしたら、バレル150〜200＄もありえる。そうとはいえ、われわれは強気の観測に立っているので、原油価格は今の高値から修正されることもありえるだろう、とゴールドマンは述べた。
引用：http://www.marketwatch.com/news/story/goldman-sachs-raises-possibility...{4B702F7F-41F8-45F0-A133-630F12F2C764}

元記事は、ゴールドマンが必ずしもバレル200＄時代に突入するとは報道していない。日本ジャーナルの誤訳か、ネット書き込み手の思い込みで、いいかげんな噂がネットで流布している。
ネット社会はいい加減なものだということは、常識と認識しておかねばならない。

[436: 匿名さん]

首都圏住宅地地価に下止まりの傾向／野村不アーバンネット調査

　野村不動産アーバンネット（株）は25日、7月1日時点の首都圏住宅地地価、中古マンション価格の実勢調査を発表した。四半期ごとに実施しているもので、調査地点は住宅地125地点、中古マンション218地点。

　住宅地調査地点のうち、57.6％にあたる72地点が値下がりだったが、前回調査（4月1日時点）の89地点（71.2％）より減少した。4〜6月期の住宅地地価は、首都圏平均で▲2.9％（前回▲3.8％）となり、下げ止まりの傾向が見て取れた。また、中古マンション価格も同様に、首都圏平均で ▲1.2％（同▲1.9％）となった。

　年間ベースでは、首都圏住宅地の値上がり地点割合は5.6％（同19.2％）、値下がり地点は83.2％（前回58.4％）。地価変動率は、首都圏平均で▲8.6％（前回▲3.7％）と下落率が拡大。中古マンション価格変動率は、首都圏平均で▲3.4％（前回▲0.5％）となった。

　今回の調査結果について同社は、「住宅地地価の値下がりに比較すると、小幅な下落となっており、建築費の高騰などにより新築市場が冷え込むなかで、既存マンションの優位性が評価されつつある」と分析している。


どうなることやら・・・

[437: 購入検討中さん]

［東京　２９日　ロイター］　帝国データバンクによると、マンション分譲のマツヤハウジング（東京都品川区）が２９日、東京地裁に民事再生法の適用を申請した。負債総額は２７９億円。急速な不動産市況の悪化による販売価格の下落で損切り販売に追い込まれたほか、買い取りを予定していたファンドの撤退もあり、資金繰りが悪化して７月末の手形決済のめどが立たなくなった。
　同社は、伊田テクノス(1735.Q: 株価, ニュース, レポート) の持分法適用会社で、東京２３区内と神奈川県を地盤にワンルームマンションの売買事業を中心に展開している。伊田テクノスは６月、損切り販売によるマツヤハウジングの営業赤字で持分法投資損失８億２２００万円を計上したことから、２００８年６月期の連結経常損益予想を７億７０００万円の赤字（従来予想１億円の黒字）に下方修正している。

[438: 匿名さん]

就職氷河期世代は未婚率が他の世代よりかなり高くなります。
そして、持ち家比率は他の世代よりかなり低くなります。

需要に合わせて、分譲供給量を減らすしか無く、
分譲マンション冬の時代は少なくとも５年以上続くでしょう。

価格はそれほど下がらないものの、
その間の中小業者の淘汰は避けられないでしょう。

[440: 匿名さん]

ゼファーは倒産直前に個人投資家？に空室丸ごと捨て値で投売りしたようですね。入居者済み住民や契約中の人は大変ですな。それ札幌のゼファー麻布って物件ですが、個人事業者は転売して儲けるつもりかと思われます。儲かりますかね？

それに入居者の前途も大変でしょう。これから沢山こういった事例が増えると思いますからよくそここの顛末を見ておこうかと思います。

[441: 匿名]

ファンド系が身動き取れずに、不動産売買は氷河期入り。
アセット、ダヴィンチの株価はストップ安売り気配。
秋口から投げ売り開始、年末にかけて暴落。
来春に若干戻して、来夏、地獄となる悪寒。
買うなら来年の今頃、現状から２〜３割引。

[442: 匿名さん]

ようやくぽつぽつとデベ、建設会社の倒産が出てきているようだ
残りは地方銀行の破綻が出てきてようやく底入れか。

いや、まだREITの利回りが一桁というのがごろごろしている以上
まだまだだろう。

住宅系REITで利回り20％くらいいけば底入れなんだろうか。

本当にパニックになったら数字は理屈じゃないからね
それにはあと数年待つ必要あるか

[443: 匿名さん]

＞４４１
そういう予測って当たったためしがない。
駅前タワーが高値でバンバン売れているのをどう考えてるのか？

[444: 匿名さん]

大手デベ４−６月期決算速報　（ロイター）

◇三菱地所の4—6月営業利益＋48.5％、賃料上昇などが寄与
http://jp.reuters.com/article/businessNews/idJPJAPAN-33000220080731

>一方で、住宅事業の営業損益は赤字だった。マンション販売戸数が減少したほか、連結子会社の藤和不動産の営業損失が響いた。
>４—６月期のマンション粗利益（単体）は２０．４％。２００８年３月期の実績は２４．６％で、２００９年３月期の見通しは２１．９％となっている。

◇三井不動産、08年4—6月営業利益は前年比‐8.5％の270億円＝進ちょく率は13％
http://jp.reuters.com/article/companyNews/idJPnTK014341720080731

[445: 匿名さん]

大手デベ４−６月期決算速報　（ロイター）　追加配信記事

三井不<8801.T>09年3月期の業績予想を据え置き、オフィスの低空室率が原動力
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK014356320080731

>０９年３月期は、分譲事業についてもマンションを中心に販売戸数、単価ともに前年比で増加を見込んでいる。景気の先行きが不透明になるなかマンション不況が始まったとの見方が一部で出ていることに関し、会見で同社の蔵本誠三常務は「日本の経済が底割れしたわけではなく、中長期的には底堅く緩やかに景気は拡大するだろう」と予想。それに合わせて需要も増えるとの見解を示した。
>むしろ、懸念材料は、資材価格の高騰による建築コストの上昇がどう影響するかだと指摘。顧客ニーズにあった物件を提供して需要を吸収する必要があると述べた。

[446: 匿名さん]

>>443
分譲戸数１００戸、２００戸クラス。
賃貸と混在。
小規模で単に局地的需要ですよ。

５００戸、１千戸クラスになればそうは行きません。

[447: 匿名さん]

シティタワー品川がいよいよベールを脱ぎましたね。
いくら定借＆港南とはいえ、１１５㎡で4千万円台は驚愕の価格。

東部湾岸タワマンあたりの契約者がダメ元で応募、万々が一当たれば違約金も辞さず乗り換え、
なんてケースも出てきそうな予感。

[448: 購入検討中さん]

住宅ローン金利、大手行一斉下げ　0.05—0.15％

　みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行の3行は31日、金利を一定期間固定するタイプの住宅ローン金利を全期間で引き下げると発表した。ローン金利の指標となる長期金利の低下に対応したもので、8月1日の新規融資分から適用する。三菱東京ＵＦＪ銀行はすでに引き下げを発表済みで大手行がそろって引き下げる。住宅ローン金利の引き下げは半年ぶりで下げ幅は0.05—0.15％。

　期間の短いローンの主力である3年固定の金利は4行ともに7月よりも0.05—0.15％低い3.6％。10年固定ではみずほ銀が3.95％、りそな銀が4％、三井住友銀と三菱東京ＵＦＪ銀が4.1％と各行で金利設定が分かれた。

　住宅ローン金利は5月から3カ月連続で上昇してきたが、長期金利の低下傾向を反映して一服感が出た格好だ。(21:32)

[449: 匿名さん]

>>441
>>442

くだらねぇー！
あんたら逆シグナル認定w

[450: 購入検討中さん]

>>447

いくら品川駅に近いとはいえ、下水処理場（品川水再生センター）のすぐ近くに位置し、冬場は
北西の風に乗って匂いが漂って来そうな所にわざわざ数千万円も払って住もうとは思わないが。

夏場の大雨の日には、合流式下水道から流出してくる人の糞尿の混じった汚水が周辺の運河を漂い、
トイレットペーパーが漂着する。

そんな場所を売る方も売る方だが買う方も買う方だ。

[451: 購入検討中さん]

http://maps.google.co.jp/maps?f=q&hl=ja&geocode=&q=35.6310...,139.747537+(%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83%AF%E3%83%BC%E5%93%81%E5%B7%9D)&ie=UTF8&om=0&ll=35.633756,139.745493&spn=0.008894,0.012574&z=16&iwloc=addr

[452: 匿名さん]

そう思っているのなら、それだけの事。別に良いんじゃないの、450さん。
是非とも倍率下がって欲しいので、その独りよがりのネガレスをもっともっとやって下さいね。

[453: 匿名さん]

ワールドシティタワーズが坪300万になってるなか、
そこより駅近のシティタワー品川が坪100万から。
最上階88㎡が3500万でも下水処理場がどーたらいって
手を出さないとしたら、唯の○○。

この物件の抽選が終わる9月上旬までは全く都心の他物件は動けない気がする。
あ、だから住不は販売閑散期の8月に募集かけるスケジュールにしたのかな。

[454: 匿名さん]

>>450さん
東湾岸の某MS契約者です。同好の士とお見受けしました。
当方、坪280万で購入したのですが、入居を前にしてMSブルー症候群なのかちょっと悩んでいます。
東湾岸への熱いエールをぜひお願いします。

[455: 442]

>449

あれ？知らないの。
今度の土日モデルルームに行ってみなよ
デベの社員が総動員かけられて必死で呼び込みしているらしいよ。

今回の売れ行きが銀行の融資にも影響するらしいよ。

あとREITとか見てみなよ
どんどん落ちていっているよ。
(今日落ちたとか昨日上がったとかそういうのは知りません。長期で見てね)

もしかしたらあなたも動員かかっちゃっている人？
土日潰されていらいらしていたんならごめんね

[456: ビギナーさん]

２３区内もいいけど視野を広げればこんな手頃な価格帯もあるとは・・・
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&pf=13&md=...

[457: 匿名さん]

町田だったら田町かな？

[458: 匿名さん]

港南は都心じゃないから。
もちろん東海岸もだけど。

[459: 匿名さん]

港南のシティータワーは本当にインパクトあるよね。
他の物件価格にも影響するわな。
９月からの大暴落も有り得る。

[460: 匿名さん]

大暴落の根拠にはならんね。
以前から安売りされるのは決まってた物件が、販売されるだけの事。

[461: 匿名さん]

>>459

勉強しようね。

[462: 匿名さん]

強がってもダメですよ
価格下落は必死です

[463: 匿名さん]

中目黒は売り出し好調なんだから、場所によるんでしょうか。

人気不人気は、当然でしょう。

[464: 購入検討中さん]

不動産次の“倒産”…「ＪＡＰＡＮ」「ＵＡＥ」とも
あちこちに“危ない会社”

１８日に民事再生法適用を申請し、記者会見を開いたゼファー。不動産業界には経営が不安視されている会社が多い （クリックで拡大）
１８日に民事再生法適用を申請し、記者会見を開いたゼファー。不動産業界には経営が不安視されている会社が多い （クリックで拡大）
　不動産業界が倒産ラッシュの様相を呈するなか、「次に破綻するのはどこか？」が市場の大きな関心事になっている。危ない不動産会社のイニシャルをつなぎ合わせた「ＪＡＰＡＮ」「ＵＡＥ」などが倒産予備軍として注目を集めている。このなかから本当につぶれるところは出てくるのか。民間信用調査機関の幹部は「厳しい局面に立たされる企業が出てくる可能性は否定できない」と言い切っている。

　帝国データバンクによると、２００８年上半期（１−６月）に倒産した不動産会社は２０１件で、前年同期より７．５％も増えた。不動産市場が冷え込み販売不振に陥ったことに加え、金融機関も不動産向け融資を締め付け、資金繰りが急速に悪化していることが背景にある。

　典型的なのは、７月１８日に民事再生法の適用を申請したゼファー（東証１部）だ。大手不動産会社の幹部がこう解説する。

　「保有する土地を担保に金融機関から資金を借り入れ、その資金で土地の上にマンションやビルを建てるのが不動産会社の事業の流れだ。こうした作業を繰り返していくため金融機関の融資引き締めは不動産会社にとって死活問題となる。ゼファーの場合は融資引き締めに加えて、１２０億円の社債の償還が今年８月に迫り、償還資金を金融機関から調達できなかったことが破綻の引き金になった」

最近のおもな不動産・建設業者の経営破綻 （クリックで拡大）
最近のおもな不動産・建設業者の経営破綻 （クリックで拡大）
　最近破綻したゼファー、スルガコーポレーションなどに共通するのは、急成長したカタカナ社名の新興不動産会社ということ。業界では、経営が不安視されるカタカナ社名の新興不動産会社群のイニシャルをつなぎ合わせて、隠語のように呼ぶことが半ば慣習となっている。

　「ＵＳＡ（米国）」もそのなかの１つ。別の大手不動産会社幹部がこの言葉を解説する。

　「不動産流通業で急成長した『Ｕ』に、経営破綻したスルガコーポレーションの『Ｓ』、東日本の不動産ファンド『Ａ』のイニシャルをつなぎ合わせたものがＵＳＡです」

　日本をもじった「ＪＡＰＡＮ」も隠語の１つ。

　「『Ｊ』は関東が地盤の中堅デベロッパーのイニシャルで、『Ａ』はＵＳＡで登場した『Ａ』。『Ｐ』は東日本の中堅デベロッパーのイニシャルです。これに中古マンションで知られる『Ａ』、東日本の私鉄沿線で開発を手掛ける『Ｎ』を合わせＪＡＰＡＮと呼んでいる」（大手不動産幹部）

　アラブ首長国連邦をもじった「ＵＡＥ」という隠語もあり、これは「ＵＳＡで登場した『Ｕ』とＪＡＰＡＮに登場した中古マンションの『Ａ』、投資用マンションが主力の『Ｅ』を合わせたもの」（同）。

　このほか、英国のロックバンド名と同じ「Ｕ２」は「ＵＡＥの『Ｕ』と、関東が地盤の不動産仲介『Ｕ』の２社のこと」（同）。

数年前まで活況を呈していたマンション建設はすっかり沈静化してしまった（写真と本文は関係ありません、クリックで拡大）
数年前まで活況を呈していたマンション建設はすっかり沈静化してしまった（写真と本文は関係ありません、クリックで拡大）
　「東日本に本社を置く３つの不動産会社を示している『３Ｌ』、西日本が地盤の３社を示す『３Ｓ』なども経営悪化がささやかれ、注目を集めている」（同）というから、不動産業界はあちこちに“危ない会社”が存在しているような感すらある。

　イニシャルで登場する不動産会社には、共通点があるという。そのあたりを、不動産業界に詳しい帝国データバンク情報部の中森貴和課長がこう解説する。

　「いずれも大都市圏を中心に事業展開してここ数年で急成長し、現在、金融機関の融資の引き締めに直面しているという点で共通しています。さらに、不動産市況の悪化から損を覚悟で物件などを処分しなくてはならないという点も一緒ですね」

　気になるのは、イニシャルで登場してきた不動産会社の今後だ。

　「（ＪＡＰＡＮなどの）イニシャルで登場してきた企業がすぐにどうにかなるというわけではありませんが、このなかから今後一段と厳しい局面に立たされる企業が出てくる可能性は否定できません。最大のポイントは資金繰り。近々社債の償還を控えるなど、まとまった資金需要が避けられないところはその動向が気になりますね」

　市場では、９月の中間決算を乗り越えられない不動産会社が続出するのではないかとの観測も根強い。不動産業界が緊迫の度合いを増していることだけは間違いなさそうだ。

ZAKZAK 2008/07/28

[465: 大学教授さん]

総務省は31日、住民基本台帳に基づく2008年3月末時点の人口を発表した。
東京都の人口増加数が1968年の調査開始以来初めて10万人を超え、一極集中が進んだ。

首都圏の少子化を反映し、今後も地方からの上京者数は高いレベルを維持するだろう。
これらの人々は首都圏に地縁、血縁が無く、自由に居住地域を決定できる。
職住近接への希望は高く、都心部への需要は高いレベルを維持し続けるだろう。

第一段階として、賃貸マンションの都心部への集中が進み、
結婚、家庭を持つようになれば、第二段階として都心部の中古を含む分譲マンションへの需要が
高まって行くだろう。

第二段階は５〜７年後と予想され、
それまでは都心部賃貸への需要が中心となり、
都心部分譲マンションに対する需要は現状維持、低レベルのままだろう。

[466: 匿名さん]

長期的な人口動向を見ることも重要

国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」（平成18年12月推計）によると
出生中位・死亡中位での推計値は
・総人口は30%減（2005年：1億2777万人→2055年：8993万人）
・生産年齢人口＝労働人口は46%減（2005年：8442万人→2055年：4595万人）
なんと50年で労働人口は半減する！！！

労働人口＝働いて金を稼げる人＝不動産買える人
50年後には買える人は半分になってしまう。

これでは首都圏といえど高値安定なんていってられないと思う。
周辺から人口流入したとしても価格維持は難しいだろう。
郊外に比べればマシだが、長期下落基調は間違いないと思う。

[469: 匿名さん]

「Singaporeをモデルに」
そんな柔軟な発想ができてれば、今頃こんなになってない（苦笑
日本はこれからも大きくは変わることができず、少しずつ貧しくなっていく
ことでしょう、残念ながら。
でも、さらに発展するために第二の開国やら社会の大変革やらをやるよりも、
むしろ大きく変わらずにいれれば、貧しくなっていってもまあ良いという無意識の感覚が
存在している気もする。実際には単なるユデガエルとも言えそうですが。

[471: 大学教授さん]

労働人口が減って行けば、生産性、独創性が低い中小企業の自然淘汰が始まります。
これを、海外からの単純労働者受け入れ、派遣法の拡大解釈等で人為的に
生き残らせようとすれば、我が国の低生産性は永久に改善しません。

従って、政治家は色々と甘いことを言いますが、世の中の方向性は
中小企業の数が激減するとともに、縮小する国内市場の奪い合いによる寡占化が進みます。
結局、コンビニ、食品加工、建設、農業等の一見国内市場のみを相手にしているように見える
業界を含め、真に国際競争力のある企業のみが生き残って行きます。
これら企業は、拡大するアジア市場に成長と利益を求め、海外進出するでしょう。

国内労働者は、自営業者が激減し、国民の大多数が大企業のサラリーマン化して行きます。
学歴がますます重視され、国際市場を相手に活躍できる人材の給与は上がるが、
そうで無い大多数の給与は国内全体の生産性向上に見合ったものに止まるでしょう。

国内に残る主要な仕事は、
海外市場のマーケティング、中央管理、技術開発等の研究部門となり、
知的レベルが高い人たちを集め、雇用するのに有利な東京に集中して行くでしょう。
また、生産性の向上と、給与水準の二極化は、東京都心部の不動産価格および賃貸料を
長い年数を掛けながら徐々に上昇させて行くでしょう。
あらゆる面で、集中と集積が進みます。

今は、まさに新しい時代に移行する過渡期に当たっています。

[472: 匿名さん]

50年後は、生きてるかどうかも分からないから
興味ないなぁ。
うちの親族は海外に住まい持ってるし。

[473: 過去スレの４０]

今までの私の書き込みを、過去ログをさかのぼって、見てみたらよい。ほとんど予測に狂いはなかった。

坪いくらという基準だけで物事を判断している人には、景況分析などはできない。簡単に言うと、現在は、市場主義者の論理が崩れてきている。例えば、イギリスで、戦後、大きな国家路線→福祉国家→経済停滞→サッチャーの金融自由化と規制緩和（deregulation）→金融活性化ときたが、その金融自由化がサブプライムローンというモンスターを生み出した。

日本は凋落傾向にある。しかし、日本の製造業界は依然として強い。90年代バブルのときも、自動車業界は土地バブルに踊らせられないで、せっせと設備投資に邁進してきた。いま、電気自動車が誕生しようとしている。世界のマーケットに輸出されるだろう。この技術を、船舶などの他分野と接合させられるとよい。

日本のＭＳ市場は、都内中心も含めて暴落になるだろうと予測する。その根拠は、アメリカ金融業界（銀行・証券会社）が借入利子を払えるかということだ。

[475: 購入検討中さん]

不動産関連会社が次々と倒産している事実、
かろうじて生きている各社とも、在庫をいかにして現金化するか、
それに事業の存続がかかっている状況です。
マンションは供給過多、とうてい価値を維持する事はできないでしょう。
塩漬けの負債をかかえこむ団塊世代と同じ過ちは、バブルの中でしか正当化されません。

[476: 匿名さん]

本当に重なるよね...団塊世代と団塊ジュニア、
巡り合わせというか周期が悪いとしか言いようがない。

[480: 匿名さん]

生コンが再値上げされるみたいです。
インフレに合わせて給料が上がらないと
収入が少ない人は家も持てなくなって行きます。
昔に逆戻りです。

[481: 住まいに詳しい人]

>しかし、日本の製造業界は依然として強い。

何にも見えていないじゃんｗ

[482: 匿名さん]

相変わらずセットで登場するなぁ

[483: 匿名さん]

ここまで相場が下向きなのが明白な状況で、480みたいのが頑張ってるのが痛々しいｗ

[484: 匿名さん]

異常気象・・ゲリラ豪雨、内陸部は大変ですね。
環７の下に巨大な地下排水施設があることを初めて知りました。

[485: 匿名さん]

今日の雷雨で足立区＝道路陥没　杉並区＝停電　千代田区新宿区＝床下浸水　豊島区＝マンホールで作業員流される　環八＝大渋滞通過に２時間３０分　雷雨だけでもこれだけの被害

[486: 匿名さん]

山谷地域、小規模河川地域は危険です。

東京都などのまとめによると、都内では午後６時４０分現在、床上浸水が千代田、新宿、文京の３区で計４６件、床下浸水が千代田、新宿、文京、豊島の４区で計１４件確認された。新宿区でがけ崩れが２カ所で起きた。

[487: 匿名さん]

全くよく言うよ。

トータル的に言ったら、湾岸と内陸とどっちが危険なの？
湾岸に決まっているだろう。

数年以内に南極の氷が溶けて、海の下に沈むのはどっちだ？

内陸も嫌だが、湾岸はもっと嫌だ。

[488: 匿名さん]

あの〜、縄文海進って知ってます？　
当時は、23区内陸どころか関東は群馬辺りまで海だったのだから、南極の氷がもし溶けたら、
23区はほぼ全域海面下に没することとなる、内陸も湾岸もないよ。
そうなると、安全なのは赤城・榛名山麓位かな。あの辺りは地震も少ないし。

[489: 近所をよく知る人]

あのー、海面上昇は少しづつやってくるわけで、津波のように一気に水没することはないですよ。
東京でいえば、まず湾岸埋立地と城東の低地が水没し、それからしばらくたってから山の手台地が水に浸かります。
ですからとりあえず台地上に家を買うのは全然間違ってませんよ。

[490: 匿名さん]

あの〜、お風呂に水を入れるような悠長な感覚をお持ちなんですね？
ノアの箱舟の説話は史実と見られていて、海進が来る時は一辺に水没する。
山の手台地程度の低地なんて関係ないので、ご注意あれ。油断大敵。

[491: 匿名さん]

なるほど１００％安全といえるのはどこにもないって事ですね。勉強になりました。

[492: 匿名さん]

というか城東が水没したら、今の「山の手台地」が今度は「湾岸」となってしまうんじゃないか、489。
そうすれば群馬の赤城山麓が今度の「山の手」になりそうだな。地球温暖化の勝者はやはり北関東。

[493: 匿名さん]

群馬？

だったら長野でもいいや〜

[494: 匿名さん]

まあ、487さんや489さんの論理には矛盾がありそうな事〜明日は我が身を失念〜は分りました。

493さん、長野もよさそうですね、でも山梨もいいですよ。

[495: 匿名さん]

>>487
内陸の方が危険に決まってますよ。

地球温暖化による海面上昇は徐々に進むから、お金さえかければ堤防を高くしたりして簡単に対策
できるけど、ゲリラ豪雨は何時来るか分からないし、その頻度も温暖化が進むと多くなるし、
また、規模もでかくなる。
ゲリラ豪雨の場合は、対象エリアが広範囲で、また、どこまで対策やれば良いのかも不明だし、
お手上げですよ。９月が年間で一番多いから、まずは今年何回発生するか？

特に小中の子供のある家庭は、住むのに躊躇しますよ。
下校時に急にゲリラ豪雨に会って、マンホールの蓋が開いて落ちたり、流されたりするかも。
あまりに発生頻度が増えるようなら、遠回りしてでも安全な下校ルートを取るとかの対策が
必要になります。でも、どうやっても危険な谷間地域とか、小規模河川の脇とかはどうしようも無いでしょうね。
さらに、温暖化で豪雨の回数が増えて、３日連続とかになったら、高台の崖崩れも頻発する
ようになります。コンクリート等で固められているところも、雨で地盤がめちゃくちゃ緩んで、
土の重量がコンクリート壁に大きくかかると、一気に崩壊します。その下の地域も大被害です。
これも対象地域が多すぎて手の打ちようが無いでしょうね。

[496: 匿名さん]

高層ビル群は山岳地帯、雨雲発達…局地的大雨呼ぶ　首都大学東京分析
5月24日11時17分配信 産経新聞
　■都市型水害対策の指針に
　東京都心の高層ビル群の風下の地域は、局地的な大雨が多発する傾向があることが首都大学東京大学院の高橋日出男教授（気候学）らの分析で分かった。風がビルにぶつかって上昇気流が生まれ、雨雲が発達するためとみられ、新宿に隣接する中野区などが大雨になりやすい。都心では近年、集中豪雨が増加しており、都市型水害の対策づくりに役立ちそうだ。
　都市部の集中豪雨はヒートアイランド現象との関連などが指摘されているが、高層ビル群との関係はよく分かっていなかった。千葉・幕張で２５日から開催される日本地球惑星科学連合大会で発表する。
　高橋教授らは平成１４年までの１１年間の夏季に、都心で１時間に２０ミリ以上の強い雨が降った２２６回のケースを分析。強雨の約２時間前の風向きや、航空機からレーザーで測量した１棟ごとのビルの高さとの関係を詳しく調べた。
　その結果、東風のときは新宿の西側の中野区で強い雨が降る回数が最も多かった。南風のときは池袋の北西の板橋区や練馬区、北風のときは渋谷の南の目黒区などで最多となり、いずれも高層ビル群の風下の地域が大雨に見舞われる傾向がはっきり現れた。
　風がビルにぶつかると行き場を失って上昇するが、高層ビルほど強い上昇気流が生まれる。湿った空気が高層ビルによって上空へ運ばれ、短時間で雨雲が発達し、風下側に大雨をもたらしているらしい。
　大雨は高層団地がある板橋区高島平でも多発する傾向があった。一方、千代田区の皇居付近や東部の下町では少なかった。
　局地的な大雨は気圧配置や気温など多くの気象条件が影響するため、発生場所をピンポイントで予測するのは難しい。高橋教授は「風向きによって大雨の発生場所を予測したり、防災対策を重点的に進める地域の選択に役立つのではないか」と話す。
　都内では汐留地区など臨海部の開発が進んでおり、高橋教授は「今後は品川区など開発地域の風下側で、大雨が多発する可能性がある」とみている。

[497: 匿名さん]

アルキメデスの原理で、氷が溶けても、水の体積は増えん。
海水面の上昇は、温暖化による、海水の膨張による可能性。
東京の水没？
そりゃ、小松左京さんの世界観だね。
あとは、ヒートアイランド現象による、都市型災害だね。
城東否定組は、地震による、津波、液状化の地殻変動で、攻撃すべし。

[498: 匿名さん]

2005年に起きた鷺ノ宮駅周辺での浸水事件がまったく教訓となっていない。
排水施設の強化が追い付いていないだけかもしれないけれど。
ただはっきり言えることは内陸部は安全だろうという慢心があったのかもね。
そういう意味ではかつて酷い目にあった城東の下町は教訓も活かされているし、なによりタワーも乱立していない、防災拠点も設けているから良いね。
海面上昇する時は城東も埋もれるが内陸部も地盤が緩み(特に慢心がゆえに対策を施していないだけに)ひとたまりもなくなるでしょ。

[499: 入居済み住民さん]

海面上昇なんかよりゲリラ豪雨のほうがはるかに危険だろ。
湾岸や城東が水没って・・・ありえないとは言わないがよ。

俺はボンビーにやさしい墨田区在住だけど、
こっちはここ数年ゲリラ的豪雨はまったく起きていない。
会社のある千代田区は今週大変だったみたいだが（俺は東北に出張中）。

[500: 匿名さん]

>>497

北極はそうだけど南極の氷はちがうでしょ。
小学生でも知ってる常識ですよね。

海面上昇は一気に押し寄せてくるものでもないし、いくら無策な
日本政府でも何かしら対策はするはずです。

[501: 匿名さん]

↑なんだか、本筋から逸脱して失礼だが、南極の氷が溶ければ、水面は上昇するが、

http://www.hakodate-jma.go.jp/ocean/kentyojo/knowledge/knowledge3.html

温暖化すると、南極の氷は、増えるのだそうだよ。

お互いに、小ネタ、ウンチクは止めよう。

[502: 匿名さん]

日本沈没の基本的な解釈は温暖化の水位上昇だけじゃないです。
地軸移動による、海面水位の移動。

かつてアトランティスやムーが水没したように、今回は日本、オランダ、ツバル、ニュージーランド、モルディブ。ベネチアが水没の危機に瀕しています。
オランダなど、ニュースで見たら庶民が川に浮く住宅に住んでましたよ。
そして、それに変わって、水没していた場所が陸地になるはずです。

[503: 匿名さん]

日本は基本的に隆起場ですが？

[504: 匿名はん]

そろそろマンションの話題にもどしませんか？
飽きてきました。

[505: 不動産購入勉強中さん]

品川の件が片付くまでは特殊な買い控え要因が働いて、
業界全体が一種の硬直状態となっている印象。

この１件の片が付く９月には夢破れた消沈組が、
そして中間決算に向けての目処も徐々に明るくなり出す頃、鳴りを潜めていた待機組が、
またぞろ繰り出して来るのだろうか。。

[506: 匿名さん]

いえいえ、世界的な不動産バブル崩壊で、日本のプチバブル崩壊後、不動産不況は戻りませんって。きっと中小デベの投売りが始まってから、少しずつ買い需要が戻ってくるでしょう。

[507: 不動産購入勉強中さん]

皆が同じ方向（品川）を向いている時っていうのは、ふと足元見ればお宝が落ちているなんてことがあるんですけどね。

ただ最近こんなスレッド見つけて読んだら随分と購入意欲が萎えてしまいました。
２ｃｈから「どうしてマンションなんか買ってしまったんだろう…」
→http://unkar.jp/read/money6.【2ちゃんねるのURLです：不適切な内容である可能性が高いので直接リンクしないようにしております。管理人】/estate/1217429186

しかしここのスレが伸びないのは寂しいですね。
数少ない中身のあるスレだと思っているんで。
皆さん夏休みでしょうかね。

[508: 物件比較中さん]

銀行の審査が厳しいから
せっかく買いたいと思っても
融資ができなくて買えない人も増えるはずだから
結果的にマンション不況はなかなか抜け出せない。

資産がある人は、
良い物件のなかで投げ売りを見極める動向じゃないかな。
それも需要としては多くはないから、
マンション業界はかなり厳しい時期に突入すると思う。

賃金が上がらない状況で
公明党は低所得者向けに減税をしたいと希望しているようだけど、
アメリカの減税効果を見てもわかるように
瞬間風速的でほとんど経済への効果はないと思う。
結局、賃金という分母が縮小傾向なのに
多少減税されても、それは消費じゃなく、生活防衛に向かうだけ。

抜本的な対策が必要なんだけど、
いまの政治を見ていても、それは不可能だろうなあ……。

ついにクルマも売れなくなっているのに
マンションを買う人が増えるはずもない。

２００２年に近い状態まで下がらないと厳しいかもよ。
立地的には２００２年ほどの好立地はもうないし、
原材料の高等で設備はグレードダウンするから
値段が２００２年レベルになっても、
実質的には、それに準じたレベル。
単純にその値段レベルにならないと、需要が出てこない気がする。

坪４００万オーバー物件ですか……。
現状の在庫や建設中のものをさばくので
当分はいっぱいいっぱいじゃないでしょうか。

[509: 匿名さん]

その前に沖ノ鳥島だねー

[510: 大学教授さん]

潜在需要はあるものの、団塊Ｊｒの次は就職氷河期世代。
この世代の何％が所帯を持って、さらにその何％が実際に持ち家取得可能な世帯所得に達するのか？
各デベの研究機関は、就職氷河期世代の実態分析が必要だろう。

長谷工アーベストはこのほど、首都圏マンション需要に関する調査結果を発表した。
それによると、首都圏のマンション需要について、今後５年で約64万世帯、１年あたりでは約13万
世帯と推計した。また、将来の居住形態については、「持家意向」がある人は70.5％と高い結果
になった。同調査は、住宅購入層と想定される25歳以上の首都圏居住者を対象に、Webアンケート
を実施した。分析対象は1,452件。[住宅新報　2008年8月8日]

[511: 大学教授さん]

潜在需要はあるが、坪単価の上昇とともに販売戸数が激減、成約率も落ち、完成在庫が増えている。
埼玉市などは約３．５年分の在庫が積みあがって、マンション開発が行われる状況にない。
都心部についても、坪単価４００万円超のマンションが続々と登場予定で、これも長期在庫化は
避けられず、２３区の在庫もこれから積みあがって行くと予想される。
様子見ムードが終わった後も、好調な販売を達成できる地域は限られ、新築マンションの販売
戸数はまだまだ減って行くだろう。

新築と中古の価格差拡大は、新築を購入できない層を中古に向かわせている（定期借地物件にも
一部向かっている）。
２００８年４月〜６月の中古マンション成約数は対前年同期比、首都圏で７．０％増、
２３区１５．０％増、市部２．６％減、埼玉県５．９％減、千葉県７．０％増、神奈川県７．０％増、
内陸部にあたる市部および埼玉県は不調だが、その他はいずれも増えている。
新築マンション販売が盛んだった時期の物件が続々竣工し、買い替えにより中古物件が増える
状況であったが、ここに来て内陸部を除く首都圏全体で中古在庫が減って行く兆しが見え始めた。

新築マンションの販売戸数は長期にわたり低水準で推移し、その間に中古物件の在庫が減って行き、
中古の価格がしだいに上昇。新築と中古の価格差が今後縮まって行くだろう。

[512: 匿名さん]

豊洲辺りでは大量の在庫がだぶつき、人気地域ではあっという間に完売。
ますます2極化が進みそうですね。

[513: 匿名さん]

>508２００２年に近い状態まで下がらないと厳しいかもよ。

それはあなたの希望。そこまで下がらないと買えないということでしょ。
自分がマンション買えないことを社会や政治のせいにしてどうするの。

みんな都心のいいマンションを買おうとしすぎ。
金が無いんだから、身分相応のマンションに住みましょうね。
１．５時間通勤するつもりなら、坪１００万円台から探せますよ。

[514: 住まいに詳しい人]

>人気地域ではあっという間に完売。

ん？
人気地域なんて、だいたい＠400超だよ
完売する地域なんてあるの？

具体的な地名を上げてよ

人気エリアほど今は割高感があるわけで
あなたの予測とは反対に
人気エリアからクラッシュして行くんじゃないかな？

[515: 匿名さん]

品川があるから、
今月はどちらにしても動かないでしょう。
来月は、以前から雑誌等が煽った９月。
当たるかどうか、結果が分かりますね。

[516: 匿名さん]

>人気エリアほど今は割高感

まるで、不人気エリアは割安感があるように聞こえますなぁ。
豊洲も人気エリアだったのでは？＠400万以下だけど。

[517: 匿名さん]

＞５１４
中目黒。

ちなみにあなたの言う割高な人気エリアってどこ？
具体的な地名あげてみ？

[518: 匿名さん]

二子玉川・・・

[519: 住まいに詳しい人]

>>516
「割高感」つうのは、あくまで相対的なものだからねぇ
不人気エリアは調整が早いというだけの話

シティタワーズ豊洲スレじゃ「適正は＠200以下」なんて話も冗談半分で出ていますよ
ともかく今の＠290はかなり割高でしょ
　
　
>>517
>中目黒。

アトラスタワーは上層階だけの分譲でしょ
タワーマンションが上と下から売れて真ん中が残るのは常識
アンコが無いタワーマンションの売れ行きつうのはイレギュラーなものですよ
　
ちなみに引き渡し前にペントハウスの億ションのキャンセルが出るのも
良くある傾向

人気物件だったThe Tokyo Towersでさえキャンセルが出ている
47階南向き角部屋で＠330なんて今の相場なら割安なハズだけど
億ションを買えるお金持ちは飛びつかないんですねぇ
つまり金持ちやプロは割高だと判断しているつうことですね
　
　
>ちなみにあなたの言う割高な人気エリアってどこ？
>具体的な地名あげてみ？
　
五反田、大崎は再開発プレミアが乗った価格なんだろーけど
サラリーマンが買うにはだいぶ高いですよね

[520: 匿名さん]

>人気物件だったThe Tokyo Towersでさえ
あそこは地域に人気があったわけではなく、だだ安かったから人気が出ただけでは？
人気の最大の要因がないなら売れなくてあたりまえ。