23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[261: 物件比較中さん]

>>259
少し下がってますね。やっぱり。

[262: 匿名さん]

>>255
ANAの内情はどうでもいいんで（…あなた田中Ｙ夫さんですか（笑）、
肝心の不動産記事の概要を大雑把にお願いします。

[263: 匿名さん]

>>259

しかし、湾岸の中古売り出し物件がここまで多いとは。
同じ建物内で坪単価にバラつきがあるけど、これは安い方に収斂されていくから、
やはり大規模・タワーマンションのデメリットが表面化してきましたね。
しかも湾岸物件は雨後の筍のように、近所に同じようなタワーマンションが
建ってるからマンション間の競合関係も出てくる。

これでは中古の買い手を捜すのも一苦労になるだろう。
この調整局面が終わるまで、暫くは厳しい状況が続くだろうね。

[264: 住まいに詳しい人]

>>256
2006年に三鷹で販売されたのはクレッセント三鷹ザ・タワーだけじゃないから
ちなみにクレッセントの坪単価は正確には＠314万円ね
　
　
＠400つうのはカップルで住むギリギリラインの55m2で6600万円、
まぁこれはダブルインカムなら有り得る

しかしファミリーで住むギリギリラインの70m2で8400万円
億ションのギリギリライン100m2で1億2100万円
（億ションの場合、実際は上層階＆角住戸なので単価はもっと高い）
とてもじゃないが三鷹で現実的な価格帯ではないでしょ

[265: 匿名さん]

その非現実的な価格帯が、どうやら現実になりそうな雰囲気ですよ・・・
まあ、どうしても三鷹でなくちゃ困るという一定の層は確実にいるでしょうけど、
これだけ戸数が多いと、しこる可能性が高いのでは？どうなるのか見物です。

[266: 匿名さん]

三鷹＞二子玉川ですか、それとも二子玉川＞三鷹ですか？
どちらも400万前後の坪単価が想定されてますが、強いて言えばどっちだったら許せます？
どっちも許せないと言われそうだけど、ここは敢えて。

結構この２物件は客の奪い合いがあると思うので、皆さんの評価に興味があります。

[267: 匿名さん]

自分のところより高値がついているところが許せない人が、
各スレであばれているけど、こっちにまで持ち込まないでほしい。
価値のないところは安くてあたりまえだっつうの。

[268: 匿名はん]

＞湾岸の中古売り出し物件がここまで多いとは。

要するに、住むために買ったのではなく、投資用に買ったが
値上がりがとても期待できないので、売りに出しているとい
うことですよね。

住むためだったら、こんなに築浅では売らないでしょう。

賃貸経営って、ある程度の規模がないと、全然ペイしない
はずなんですが・・・。しかも、分譲用を貸したら、借りる
ほうは喜んでも、貸し主は赤字。

まあ、投資用マンションを買えるくらいなんだから、余裕は
あるってことで、多少損しても人生には影響ないのかもしれない。

[269: 匿名さん]

>>268

個人的には余裕のない人に限って売りに出しているような気がするのですが…。
中古物件を売る環境としては、今ってかなり悪い環境ですよね。
買う側全てが絶対下がると思い込んでいる。売る側も半信半疑。
だから買い叩かれる。

これって投資というより投機的に買った人が多いのではないかな？
投資という考えであれば、比較的長いスパンで考えて、賃貸によりインカムゲインを稼ぎつつ
市況が好転したタイミングで売りキャピタルゲインも狙える。
特に2002年〜2004年くらいで購入した湾岸マンションは下がっても多少のキャピタルは望める。
何もこの市況＆これだけの競合物件がある中で売る必要もない気がするが…。

やはり一般人が購入し、怖くなって手放すというパターンなんだろうな。
景気のいかなる局面においても、損を被るのは一般人だけ。
金持ちはズルいよなぁ。

[270: 匿名はん]

＞三鷹＞二子玉川ですか、それとも二子玉川＞三鷹ですか？

なんだかなあ。目くそ、鼻くそを笑うという感じ。

二子玉川にしても、三鷹にしても郊外物件じゃないですか。
しいていえば、二子玉川のほうが上だとは思うが、どっち
にしても、実体のない高価格。イメージもたいしたことな
い。港区や千代田区の物件と比べたら、ほとんど価値なし。
都心からかなり離れていて、便利でもないし。

住むにはいいところだと思うが、投資には全く不適。
暴落している住宅のひとつ。中古で坪400万円なんて
出す人がいるわけがない。

ファミリーが買う70m2の広さで8000万円。冗談でしょ。
せいぜい4000万円がいいとこ。

[271: 匿名はん]

＞怖くなって手放すというパターンなんだろうな。

それは株も同じ。

高値で買って、安値で売るのが素人の典型的パターン。

もっと安くなったらどうしようかと、我慢ができない。

でも、この先、確かに値上がりは期待できそうもない
ので、損切りすることも必要なことかもしれない。

アメリカ経済が全然駄目なので、しばらくはどうしようも
ないでしょう。あと2年くらいで好転するかなとは思います。

[272: 匿名さん]

>>266
私は三鷹に一票ですかね。駅に限りなく近いこと。武蔵野台地上の良好な地盤と、
後背の良好な住宅街。玉川上水から井の頭に至る周辺環境の良さ。総武線と東西線
始発という代え難い利便性。一方、白木屋の看板だけはなんとかして欲しい。
あれが全てを帳消しにするインパクトを持っている。あとは城南地域の街に遠いので、
週末は新宿か吉祥寺になりがち。やっぱりセンスの良い店は城南より少ないと思う。

二子玉川は駅から遠い。川沿いで地ぐらいの低いアドレス、軟弱地盤。
高台の邸宅街とはあまりの別世界。逆に川沿いということで河川敷公園には近いが。
二子玉川駅前の高島屋は地域のランドマークだけど・・・
これだけ地ぐらいの低い場所をオシャレイメージで売り出すことに限界がある。
ただ、自分は東急沿線に土地勘があるので、東急沿線だとどこに行くにも楽しいです。

いずれにせよ、噂される価格帯は狂気の沙汰ですね。私はどちらも買えません。

[273: 匿名さん]

イメージなら二子玉川、実を取るなら三鷹と言う感じですかね？
三鷹は東京都下では別格とは思いますが、やっぱり23区内の方がいいのかな。

[274: 匿名さん]

>>263
少し前のWBSでは、これだけ売り出されてる中では
できるだけ競合物件より値を下げてさっさと売り逃げしたほうが良い
とまで言われたからね（映像にはYAHOO不動産のTTTの画像）

アエラに載ってた外資をリストラされたニワカMS投資家の話も
まんざら眉唾ではないかもね

それでも今日入ってた我が家のMSの売り出し物件
こんな部屋あったのかというくらい条件悪い狭い部屋なのに
凄い強気な値段でワロタ

[275: 匿名さん]

>>274

特にTTTは厳しいかもしれませんね。戸数も異様に多いし。
噂では室内の仕様もあまりよろしくないとか。
最近再び販売開始になって、未入居物件もあり訳が分かりませんね。

個人的には芝浦島や品川ＷＣＴ辺りもヤバい気がするのですがどうなんでしょう？
それでも港区は別格なんですかね？

[276: 情事通]

湾岸埋立地はダメぽ

[277: 匿名さん]

地震だ、青森らしい
結構長周期っぽい揺れだな
TTTあたりではかなり長いかもな

[278: 匿名さん]

オビラジＲ中断かよｗ

[279: 匿名さん]

いやぁ、地震が起きるたびに地盤が気になってくる。

[280: 匿名さん]

タワー物件のサイトはいいですね。

例えばＴＴＴとかの現在の売り出し価格は分譲時と比較して高いのでしょうか？

[281: 匿名さん]

TTTは分譲時は低層階なら@150からありました。現状、50%以上増しの値付け。

[282: 匿名さん]

TTTは分譲価格が安すぎたっていうのもあるかと思うけど、現状それの5割〜下手すりゃ倍近い
価格で出てる訳で、売主にそこまで儲けさせるなんてバカバカしいという心境もマイナス要因
としてありそうだな。

[283: 匿名さん]

えっ、そんな安かったんですか？
ふぅわ〜、、力抜けた。

>>281さん、情報どうも。

[284: 匿名さん]

タワー物件サイト見ると江東エリア以外の湾岸タワー、案外まだ強気のようだね。
まあこれから下がるだろうけど。

[285: 住まいに詳しい人]

2006-2007年の価格上昇を支えた高所得層がグラついているんだから
都心の高級物件だって売れなくなるよね
ましてや郊外立地の勘違い物件は・・・
　
　
高級ホテルやオフィスに激震
米金融危機が２巡目に、日本拠点のリストラも加速
http://business.nikkeibp.co.jp/article/topics/20080718/165746/
ＮＢ online　2008年7月23日　水曜日

>米欧の大手証券の日本拠点ではおおむね1200〜2000人程度の人員を抱えるが、
>今回のリストラで5〜10％の削減を目指すところもあるようだ。
>米モルガン・スタンレーの東京拠点は今年に入り2回にわたって、
>証券化関連で60人前後を削減。リーマン・ブラザーズは6月に子会社が手がける
>住宅ローンの融資業務からの撤退を決めたほか、日興シティグループ証券は
>従業員の約1割に当たる170人前後の人員削減を進めている。
>米JPモルガン・チェースによる買収が決まった米ベアー・スターンズ。
>その東京拠点でJPモルガン東京拠点への移籍が内定したのは200人中、約80人だけだ。


>「外資系金融のオフィス返却が出てくるのはこれから」とビル仲介関係者は口を揃える。
>オフィスビルの場合、5年程度の期間単位で借りるケースが多く、その間に退去する場合は
>違約金が取られる。オフィスの空きが明らかになるのは、数年後ということになる。


>ここ数年、活況を呈してきた高級ホテルやオフィスビルは、好調な外資系金融機関の
>需要に支えられてきたのは間違いない。その需要がはげ落ちた時、マンション在庫で
>低迷する国内不動産の新たな火種となる可能性は否定できない。

[286: 匿名さん]

オフィスビルとマンションは直接関係ない

[287: 匿名さん]

間接的には関係ある

[288: 入居済み住民さん]

日本は貧富の差が小さすぎる。だから都心高額億ション購入には限界がある。
それを超えて作っても過剰在庫となるだけ。

[289: 匿名さん]

みなさん、今こそ、大量在庫や中古がダブついている湾岸を買いましょう。
大変お求め安くなっています。
それがサラリーマンにとって正解。

下がるかわからない、都心駅前マンションを何時までも夢見てもだめですよ〜。

[290: 購入経験者さん]

湾岸なんて田舎もんの＊＊に住みたかね〜よ。

[291: 匿名さん]

TTTは、清掃工場近くの立地だったのも
分譲価格が安かった理由の一つであり、
別に購入者へのサービスで安かったわけではない。
今更中古を買ったら高値掴みだよ。

[292: 匿名さん]

分譲時激安だった物件は転売するにはいいが
実際住むなら、それなりの住民層なのは我慢してね

[293: 匿名さん]

>>289
現実問題は、「お求め安くなってます」とされている湾岸東部だって、ほとんどの物件が当初の分譲価格以下にはまだなっていない。
だからまだ待ちだと思いますよ。

[294: 匿名さん]

現実問題、マンションブーム中でさえ湾岸で
分譲価格より安く売ってた物件はあったんだよ。
高い物件だけを見てなければね。

[295: 匿名さん]

>293
そりゃ、今の時期に仕入値より安く売る業者なんていないよ。
損金処理なんてそうそう出来るものじゃないし。
でも、9月に半期決算を迎える業者はどうだろうね？
8月に入ると面白い値段でたくさん出てくると思うよ。
特に湾岸東部は投売りが始まるんじゃないかな。
東洋経済、ダイヤモンドの見出しが今から楽しみだよ。
『マンション崩壊』

[296: 匿名さん]

>295

弱小転売業者の玉は、その前に信託銀行等に所有権が移るでしょうね。
問題は戸建地域の売れ残り、売主の財務状況が不安定な物件。
この辺は、総崩れになる可能性が大。

[297: 匿名さん]

>295

中古市場の話？
8月は中古物件を売るべきシーズンではないよ。毎年ね。
そんなこと、業者なら当然知ってる。

[298: 匿名さん]

>297
まぁ、見ててよ。
今年は面白いから。

[299: 匿名さん]

弾も捌けず資金も廻らず
コストばかり嵩んで真綿で絞められる心地
その悲鳴がこの荒れようですか

[300: 匿名さん]

＞２９３
わかってないなあ。

実際に、何かの理由で手放す人以外は、転売で利益を出そうと思っているわけだから、分譲価格以下で売るわけが無い。
御自分でしたら、分譲価格以下で売るくらいなら、住み続けるでしょ。

待ってても分譲価格以下にはなかなかならないよ。
まあ、あと５年待てば下がるとは思うがね。

[301: 匿名さん]

その、転売業者が売りに出すタイミングっていつなのかな？
今のような下がり相場において、買う人もいないから売買が成立しないわけでしょ。
すると、転売業者には固定資産税管理費その他もろもろがかかりますよね。
そうすると、賃貸に出さざるを得なくなる。賃貸に出しちゃうと、
高値で買った物件は全く採算が合わないし、売る時もオーナチェンジで
収益還元法から割り出された金額でしか売れなくなる。
これは買値よりかなり低い値段でしょう？
つまり、転売業者はどっちにしてもドツボなんじゃないでしょうか。

[302: 匿名さん]

何かの理由で手放す人は増えるでしょう

[303: 過去スレの４０]

現在の米金融機関の状態と、バブル崩壊直後の日本の金融機関の状態との違いを説明する。
ものすごい額の保有資産が失われたことは同じだ。日本は公的資金という名の税金で補填され、融資先の企業の業績が回復されたことを主因として、金融機関は国に借金を返済できた。日本の金融状況など局地的問題にすぎなかったので、世界は日本政府の自助努力に任せた。

米金融機関は、巨大な負債を背負いこんだとき、自分で融資先（アラブの政府系ファンドなど）を見つけてきた（さすがだ）。政府は、半官系の金融機関なら尻拭いするが、その他は助けない方針でいる。助けると、投入額が天井しらずになる可能性があり、国債の国際的な信認が低下し、ドル暴落を招く危険性があるからだ。変動相場制が生じた理由は、ベトナム戦争時に、資本主義の安定を確信させる役目にあったアメリカの、世界経済に対する最終的な保証が、各国通貨と交換される米中央銀行にある金（gold）への信用不安が生じたためだ。今は、この保証が、金から米国債に変わっている。米政府は、国債の信用度はトリプルＡに保ちたい。

米金融機関は、一時的な融資先を確保したが、その金利がベラボーな１割代である。早く借金を返すために、ヴォラティリティー（上げ下げの幅）が高かった先物市場に殺到した。債券、株、為替などの市場は低調だったからである。現在、米金融機関が利益を得る見通しは不透明だ。

あと、ネット社会はニートも参加するので、各発言への反応は適宜に。
ニート問題は、日本社会の総力を結集して、解決すべき問題だと思う。
しかし、そのニートが、社会的な行き場をなくして、ネット知識だけを蓄えて、掲示板の管理人だったりすることもあることも、おおいにありえる社会になっている。

[304: 匿名さん]

>>303
>融資先の企業の業績が回復されたことを主因として、金融機関は国に借金を返済できた。
は、違うんじゃないの。金融機関は、本来、国民に還元すべき、利息などを
国民へは、渡さずに、その分、内部留保し、国への借金を返済した。
じゃない。

[305: 匿名さん]

都心回帰＆郊外駅近でマンションブーム。
中古の戸建はじぇんじぇん売れましぇん。

東日本不動産流通機構（東日本レインズ）はこのほど、08年４月から６月の「首都圏不動産流通市場の動向」を発表した。
　それによると、首都圏における08年４月から６月の中古マンション成約数は7,449件（前年同期比7.0％増加）で、２期連続前年同期を上回った。成約物件価格は、2,657万円（同10.2％上昇）で、20期連続上昇した。
　戸建住宅成約件数は、3,483件（同0.5％減少）で、６期連続の減少となった。成約物件価格は3,457万円（同3.4％下落）。

[306: 匿名さん]

>>305
価格帯的には３〜５千万円中古の成約割合が増えています。
都心回帰なんでしょうね。
http://www.reins.or.jp/trend/PDF/四半期リリース（200804〜06）.pdf

[307: 匿名さん]

あはは。タイタニックだね。船尾に逃げるんだ。

[308: 匿名さん]

今夜もテレ東WBS、値下げネタに出てきたココロコス久米川。
毎度お馴染み。ニュースとは言えないなぁ。

スポンサーの佃リバーシティの映像も意味なく流してたが、
新築物件などないのにスポンサーに悪いんじゃないかなぁ。

[309: 匿名さん]

副都心線は完全にズッコケだったから、
次のブームは東京駅の再開発とスカイツリーですかね。
オリンピックはまだまだ先だしね。

[310: 匿名さん]

>>309
がんばってる割には報われない城東地区。