23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[532: 住まいに詳しい人]

目黒川に沿っていっぱいマンションができそうだけど、今の坪単価じゃ売れ残りがいっぱいでてくるよ。
大量物件を売る方法としては、今品川でスミフがやっているように定期借地にして８０ｍ２で３千万円物件が一番いい。
購入対象者の年収レベルが一気に下がって、対象者が増えて全部売ることができるよ。
あたり一面が定借だらけになると、分譲で買った人の資産価値は一気に落ちちゃうね。
どっちにしても、坪単価４００万円超えで大量物件ってのが、土台無理なお話だよ。

目黒川沿いのマンションでも良いと考えている人は、３年くらいじっくり待つと定借物件がわんさか出てくるよ。

[533: 住まいに詳しい人]

例えば、品川の定借物件
８０ｍ２のを３２００万円で買って
管理費（月額） 12,477円 〜 18,463円　
修繕積立金（月額） 7,020円 〜 10,856円　
借地権の地代 13,891円〜21,483円
オール借金で３０年ローン、金利３％だと
月のローン支払い１３万円、管理費等で５万円。合計で月１８万円。

と言うことは、このエリアの８０ｍ２マンションの賃貸マーケットは１８万円／月まで将来的に落ちて行くちゅうことですな。

定借が珍しい内はまだ良いけど、目黒川沿いが定借銀座化していくと、分譲価格は下がるわ、家賃レベルは下がるわになっちゃう。

[534: 住まいに詳しい人]

ついでに計算すると
坪単価４００万円だと８０ｍ２で９７００万円。
管理費（月額） 12,477円 〜 18,463円　
修繕積立金（月額） 7,020円 〜 10,856円　
オール借金で３０年ローン、金利３％だと
月のローン支払い４０万円、管理費等で３万円。合計で月４３万円。

単純計算だけど定借に比べて月２５万円も高くなっちゃう。この差はでかいよ。

[535: マンション投資家さん]

ＣＴ品川は、久々の大人気物件になるね。
投資家も殺到するだろう（住民票を5年間移す必要あるが）。

[536: 住まいに詳しい人]

>>535
定借は古くなって行くとスラム化する危険が高いけど、お金があまりない人には取り敢えずの救済になりますね。
借地期間は７０年と長いけど、物理的に建て替えが必要になった時に、残りの借地期間が２０年なんてことになるとどうなるんだろう？延長オプション付きですか？

[537: マンション投資家さん]

高層階８０ｍ２を、６年後から３０年賃貸に出すとして、月３０万円×１２ヶ月×３０年＝１憶８００万です。
３５年後に売却しても、多少値段が付くでしょうから、十分おいしい投資です。

[538: 住まいに詳しい人]

>>537
最初は月３０万としても、定借マンションが目黒川沿いにボコボコできたら原価に近い月２０万になりそうですよ。どっちにしても儲かりますけどね。
それにしても、同じスミフだし、大崎のを急に定借に変更なんてことは有り得ないのかな？このままだと売れ残り必至でしょ。
とにかくマンションがボコボコできるところで超高値の坪単価が土台無理なお話。
麻布十番を含めてあたり一帯が価格破壊になりそう。

[539: サラリーマンさん]

>537
月３０万円も家賃を払うくらいなら、今の仕事を辞めて、田舎でのんびりと暮らそう。

[540: 匿名さん]

まったくだね。

[541: 匿名さん]

シティタワー品川って、何回も出てくるので、調べてみたら、倉庫街、ゴミ処理場の
ある側じゃないですか。

品川駅が近いというのはメリットかもしれませんが、品川の高級住宅街は、山手線の内側の
方ですよ。まあ、そこまでわかってて書いているのかもしれませんけど、ここに投資家が
殺到するというのは相当考えにくい。自分で歩いてみたことあるの？　ビジネスビルばかり
だし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。

旧団地の建て替えだし、旧住民が移り住むんですよね。賃貸でDinksには人気が出る可能性
はないとは言えませんが、家族が長く住める住居ではないでしょう。10年過ぎたら荒廃パ
ターンのマンションだと思う。

[542: 匿名さん]

>>541
定借は古くなって行くとスラム化します。

適当な坪単価で将来性があるところの分譲マンション購入が正道ですよね。

[543: 匿名さん]

品川定借の将来賃貸にした場合の家賃、
１８万と言ったり
３０万と言われたり
２０万と言ったり
結局、色々。

[544: 匿名さん]

>>541
ビジネスビルばかりだし、殺風景で、住宅街とはとても思えない地域。自分は住みたくない。＞
目黒川沿いの一帯はどこもこんな感じですね。
違いはビジネスビルか工場かで、どっちにしろ殺風景なとこ。
家族が長く住めるような環境じゃないですね。

[545: 匿名さん]

そのシティタワー品川の近くに住む者。
連日、内覧会が大賑わい、調べるとことのほか美味しい話に、
数年前購入のタワマンを「売るか貸すかして、買う？」と
連れ合いに相談したところ一蹴された。
なんせ
申し込み期間が短すぎる、長ければ説得するのだが。

[546: 匿名さん]

>>543
最初は３０万円、３０年くらいかけて年々下がって行って１５万円。
残りの建て替えまでは１５〜１０万円。
これでシミュレーションすればいくら儲かるか分かりますよ。

オール借金、３０年ローンで、
最初の３０年間で１６００万円の儲け。
残り２０年間で１８００万円の儲け。
３０年くらい自分で住んで、残りはローンもないし賃貸に出して田舎に戻る。

[547: 匿名さん]

>>541
まあ、結果を見てからのお楽しみでしょうね。
541氏のような見方が検討者の大勢なら、即日完売はむりっぽいでしょうし、
反対に同氏の説が少数意見とすれば、相応の倍率MSとなるでしょう。

皆さんはどう予想しますか？

[548: 匿名さん]

この安さなら完売間違いないですよ。
資金が不足しているが、便利なところに住みたい人は多いからね。
まさに、助けの神。救世主。

[549: 匿名さん]

便利なだけだったら、寿命はせいぜい新築から10年くらい。

その後どうするのかな？　売ろうたって売れませんよ。都心とはとても
いえないし、値段は下がっていくに決まっていますから。

投資なんてとんでもないでしょう。

[550: 匿名さん]

シティタワー品川って安いんですか？

検討もしなかったけど。当然だよね。不動産にお買い得なしって格言を知らないのか・・・

今後の値下がりもすごいだろうな・・

こんなのを持ちあげるなんてどうにかしてる。

[551: 匿名さん]

＞連れ合いに相談したところ一蹴された。

一蹴されてよかったね。今時、買い換えなんて、とんでもない。

よほど良い物件でないと・・・・・。ということは、今住んでいるところ
は、シティタワー品川よりレベルが低いところということ？

一応都内だけどねえ。埼玉とか千葉を買うよりはマシかもしれんが・・・

それにしても、”内覧会がおおにぎわい”という言葉を初めて聞いた。あれは
にぎわうもんなのか？　まともなマンションは、分けてやるのでにぎあわない。

マンションギャラリーがにぎあうのはよくあるが、たいていは見にいくだけ。
珍しいとか、話題になれば、見に行くのは人の常。　買うに値しないものは
買わない。