23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[465: 大学教授さん]

総務省は31日、住民基本台帳に基づく2008年3月末時点の人口を発表した。
東京都の人口増加数が1968年の調査開始以来初めて10万人を超え、一極集中が進んだ。

首都圏の少子化を反映し、今後も地方からの上京者数は高いレベルを維持するだろう。
これらの人々は首都圏に地縁、血縁が無く、自由に居住地域を決定できる。
職住近接への希望は高く、都心部への需要は高いレベルを維持し続けるだろう。

第一段階として、賃貸マンションの都心部への集中が進み、
結婚、家庭を持つようになれば、第二段階として都心部の中古を含む分譲マンションへの需要が
高まって行くだろう。

第二段階は５〜７年後と予想され、
それまでは都心部賃貸への需要が中心となり、
都心部分譲マンションに対する需要は現状維持、低レベルのままだろう。

[466: 匿名さん]

長期的な人口動向を見ることも重要

国立社会保障・人口問題研究所「日本の将来推計人口」（平成18年12月推計）によると
出生中位・死亡中位での推計値は
・総人口は30%減（2005年：1億2777万人→2055年：8993万人）
・生産年齢人口＝労働人口は46%減（2005年：8442万人→2055年：4595万人）
なんと50年で労働人口は半減する！！！

労働人口＝働いて金を稼げる人＝不動産買える人
50年後には買える人は半分になってしまう。

これでは首都圏といえど高値安定なんていってられないと思う。
周辺から人口流入したとしても価格維持は難しいだろう。
郊外に比べればマシだが、長期下落基調は間違いないと思う。

[469: 匿名さん]

「Singaporeをモデルに」
そんな柔軟な発想ができてれば、今頃こんなになってない（苦笑
日本はこれからも大きくは変わることができず、少しずつ貧しくなっていく
ことでしょう、残念ながら。
でも、さらに発展するために第二の開国やら社会の大変革やらをやるよりも、
むしろ大きく変わらずにいれれば、貧しくなっていってもまあ良いという無意識の感覚が
存在している気もする。実際には単なるユデガエルとも言えそうですが。

[471: 大学教授さん]

労働人口が減って行けば、生産性、独創性が低い中小企業の自然淘汰が始まります。
これを、海外からの単純労働者受け入れ、派遣法の拡大解釈等で人為的に
生き残らせようとすれば、我が国の低生産性は永久に改善しません。

従って、政治家は色々と甘いことを言いますが、世の中の方向性は
中小企業の数が激減するとともに、縮小する国内市場の奪い合いによる寡占化が進みます。
結局、コンビニ、食品加工、建設、農業等の一見国内市場のみを相手にしているように見える
業界を含め、真に国際競争力のある企業のみが生き残って行きます。
これら企業は、拡大するアジア市場に成長と利益を求め、海外進出するでしょう。

国内労働者は、自営業者が激減し、国民の大多数が大企業のサラリーマン化して行きます。
学歴がますます重視され、国際市場を相手に活躍できる人材の給与は上がるが、
そうで無い大多数の給与は国内全体の生産性向上に見合ったものに止まるでしょう。

国内に残る主要な仕事は、
海外市場のマーケティング、中央管理、技術開発等の研究部門となり、
知的レベルが高い人たちを集め、雇用するのに有利な東京に集中して行くでしょう。
また、生産性の向上と、給与水準の二極化は、東京都心部の不動産価格および賃貸料を
長い年数を掛けながら徐々に上昇させて行くでしょう。
あらゆる面で、集中と集積が進みます。

今は、まさに新しい時代に移行する過渡期に当たっています。

[472: 匿名さん]

50年後は、生きてるかどうかも分からないから
興味ないなぁ。
うちの親族は海外に住まい持ってるし。

[473: 過去スレの４０]

今までの私の書き込みを、過去ログをさかのぼって、見てみたらよい。ほとんど予測に狂いはなかった。

坪いくらという基準だけで物事を判断している人には、景況分析などはできない。簡単に言うと、現在は、市場主義者の論理が崩れてきている。例えば、イギリスで、戦後、大きな国家路線→福祉国家→経済停滞→サッチャーの金融自由化と規制緩和（deregulation）→金融活性化ときたが、その金融自由化がサブプライムローンというモンスターを生み出した。

日本は凋落傾向にある。しかし、日本の製造業界は依然として強い。90年代バブルのときも、自動車業界は土地バブルに踊らせられないで、せっせと設備投資に邁進してきた。いま、電気自動車が誕生しようとしている。世界のマーケットに輸出されるだろう。この技術を、船舶などの他分野と接合させられるとよい。

日本のＭＳ市場は、都内中心も含めて暴落になるだろうと予測する。その根拠は、アメリカ金融業界（銀行・証券会社）が借入利子を払えるかということだ。

[475: 購入検討中さん]

不動産関連会社が次々と倒産している事実、
かろうじて生きている各社とも、在庫をいかにして現金化するか、
それに事業の存続がかかっている状況です。
マンションは供給過多、とうてい価値を維持する事はできないでしょう。
塩漬けの負債をかかえこむ団塊世代と同じ過ちは、バブルの中でしか正当化されません。

[476: 匿名さん]

本当に重なるよね...団塊世代と団塊ジュニア、
巡り合わせというか周期が悪いとしか言いようがない。

[480: 匿名さん]

生コンが再値上げされるみたいです。
インフレに合わせて給料が上がらないと
収入が少ない人は家も持てなくなって行きます。
昔に逆戻りです。

[481: 住まいに詳しい人]

>しかし、日本の製造業界は依然として強い。

何にも見えていないじゃんｗ

[482: 匿名さん]

相変わらずセットで登場するなぁ

[483: 匿名さん]

ここまで相場が下向きなのが明白な状況で、480みたいのが頑張ってるのが痛々しいｗ

[484: 匿名さん]

異常気象・・ゲリラ豪雨、内陸部は大変ですね。
環７の下に巨大な地下排水施設があることを初めて知りました。

[485: 匿名さん]

今日の雷雨で足立区＝道路陥没　杉並区＝停電　千代田区新宿区＝床下浸水　豊島区＝マンホールで作業員流される　環八＝大渋滞通過に２時間３０分　雷雨だけでもこれだけの被害

[486: 匿名さん]

山谷地域、小規模河川地域は危険です。

東京都などのまとめによると、都内では午後６時４０分現在、床上浸水が千代田、新宿、文京の３区で計４６件、床下浸水が千代田、新宿、文京、豊島の４区で計１４件確認された。新宿区でがけ崩れが２カ所で起きた。

[487: 匿名さん]

全くよく言うよ。

トータル的に言ったら、湾岸と内陸とどっちが危険なの？
湾岸に決まっているだろう。

数年以内に南極の氷が溶けて、海の下に沈むのはどっちだ？

内陸も嫌だが、湾岸はもっと嫌だ。

[488: 匿名さん]

あの〜、縄文海進って知ってます？　
当時は、23区内陸どころか関東は群馬辺りまで海だったのだから、南極の氷がもし溶けたら、
23区はほぼ全域海面下に没することとなる、内陸も湾岸もないよ。
そうなると、安全なのは赤城・榛名山麓位かな。あの辺りは地震も少ないし。

[489: 近所をよく知る人]

あのー、海面上昇は少しづつやってくるわけで、津波のように一気に水没することはないですよ。
東京でいえば、まず湾岸埋立地と城東の低地が水没し、それからしばらくたってから山の手台地が水に浸かります。
ですからとりあえず台地上に家を買うのは全然間違ってませんよ。

[490: 匿名さん]

あの〜、お風呂に水を入れるような悠長な感覚をお持ちなんですね？
ノアの箱舟の説話は史実と見られていて、海進が来る時は一辺に水没する。
山の手台地程度の低地なんて関係ないので、ご注意あれ。油断大敵。

[491: 匿名さん]

なるほど１００％安全といえるのはどこにもないって事ですね。勉強になりました。