23区内の新築マンション価格動向（その27）

[ヒマリーマン]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その26：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44271/
その25以前の過去スレ、参考サイト >>2

[344: 匿名さん]

>>340
北千住、南千住あたりじゃない？

[345: 匿名さん]

不動産・建設向け融資、3年ぶり前年割れへ　6月末、全国の銀行　　--NIKKEI NETより--

　銀行の不動産・建設業向け融資に急ブレーキがかかり始めた。全国銀行ベースの3月末残高は前年同月末比0.2％増の72兆8000億円で、6月末はほぼ3年ぶりにマイナスに転じたもよう。同業界の経営環境の悪化をにらんで銀行が融資姿勢を厳しくし始めたことが背景にある。法改正に伴う住宅着工の減少や市況の低迷にあえぐ不動産・建設業界への資金のパイプが細り始めたことで、同業界の経営破綻も急速に増えている。

　昨年3月末時点で5.2％だった不動産・建設業向け融資残高の伸びはその後、徐々に縮小。今年6月末は大手各行ともマイナスとなり、銀行全体でも四半期ベースで2005年9月末以来の減少に転じたもようだ。 (08:56)

[346: 購入検討中さん]

昨日駅で買った日刊ゲンダイには、中小の不動産デベの９月大量倒産説が載っていました。
まだまだ下がるそうです。

[347: 購入検討中さん]

デベの倒産に伴い仕事の減る中堅ゼネコン以下も相当苦しいみたいです。
公共事業もどんどん減っていますから。二重苦みたいです。
確かに最近特に建設業の倒産情報が多いです。

[348: 購入検討中さん]

ゲンダイネット
【死の淵に立つ倒産不況】
2008年7月16日 掲載
全国５０万社のうち２０万社が消える

第４回　建設業界（２）

　建設不況の深刻度は深まるばかりだ。利幅の大きかった公共事業の受注が減少し、頼みの綱のマンション建設ブームも去った。建設業の倒産件数は今年上半期に２１１０件と業種別で最多。７月５日に突然倒れた真柄建設（東証１部）に続く倒産劇も時間の問題になってきた。

●業者数は過剰なまま横ばい
　２０××年。建設業者は現在の５０万社から３０万社になる——。恐怖のシナリオが業界内を駆け巡っている。
「国内の業者数は多過ぎます。真柄の倒産は、倒産ラッシュの序章に過ぎない」（業界関係者）
　建設業者数は、鹿島などのスーパーゼネコンから地方の下請け、孫請けなどを含め現在全国に５０万社といわれる。
　５０万社でも仕事があれば存続は可能だ。しかし現実は厳しい。
「０７年の公共事業と民間事業を合計した建設投資は約４９兆円でした。ピークの９３年には約８４兆円だったから、この１５年間で４０％以上も落ち込んだ計算になります」（東京商工リサーチ情報部統括部長の友田信男氏）
　ところが建設業者の数はほぼ横ばい。ピーク時の９３年に５３万社あり、その後多少の増減を繰り返しながら、０６年は５２万社、０７年に５０万社となった。仕事量が４０％も減少しているのに会社の数が同じでは競争が激化するだけ。体力勝負に敗れる企業が続出して当然だ。
「現在の市場規模からすれば適正なのは３０万社」（前出の関係者）が一致した見方だ。つまり２０万の建設会社が消えることになる。

●３２都道府県でマイナスを記録
　都道府県別の受注高（別表参照）を見れば、いかに建設業者が苦しいか分かる。特に地方は総崩れだ。昨年、公共・民間を合わせた受注高で前年比マイナスを記録した都道府県は２３にのぼる。直近の統計（０８年５月分）によると、実に３２都道府県が前年同月比マイナスで、建設投資の減少は一目瞭然だ。
「地方に住む建築関連の設計士が嘆いていました。『仕事を引き受けないのが最大の防衛策。仕事をもらった会社が倒産するリスクが高い』というのです。それほど悲惨です。脱談合で激しい受注獲得合戦にさらされ利幅は減少、さらに建築資材の高騰で建設コストは増加する。準大手や中堅ゼネコンの経営危機を心配する声もアチコチで耳にしています」（ジャーナリストの相場英雄氏）

●準大手・中堅の４社が赤字
　準大手のゼネコンは、バブル崩壊後に債務免除など金融支援を受けた企業が多い。飛島建設やハザマ、熊谷組、三井住友建設、東急建設、フジタ……１０社以上にのぼる。
「この中から、もう一度倒れる企業が出る」という憶測が消えない。
　準大手・中堅の迫りくる危機は業績を見ても明らか。０８年３月期に前田建設工業、奥村組、浅沼組、飛島建設が経常赤字に転落。準大手・中堅１４社のうち４社が赤字で７社が減益という惨状だ。前田建設と奥村組は早期退職者を募った。
「スーパーゼネコンを頂点にし、下請け、孫請けと続くピラミッド型のビジネスモデルは通用しなくなる。塗装、内装、壁紙など職人チーム（会社）がプロジェクトごとに参加する欧米型に変わっていくと思う」（前出の相場氏）
　少ないパイを仲良く分けあう時代は終わった。５０万社のうち２０万社が消える再編淘汰はすでに始まっている。

[349: 購入検討中さん]

ゲンダイネット
【死の淵に立つ倒産不況】
2008年7月15日 掲載
ゼネコン襲う「４つの悲劇」

第３回　建設業界（１）

●大手５社トータルで３２％の減益
　倒産ラッシュに襲われている業界がある。今年上半期の全国倒産件数は７５４４件（前年比６．９％増）。その４分の１以上の２１１０件が建設業界なのである。未曽有の建設不況は、ピラミッドの頂点に立つスーパーゼネコンですら例外ではない。ゼネコン危機再燃は誰の目にも明らかだ。

●マンション建設ブームに終止符
　東急線「武蔵小杉駅」を通過すると超高層マンション群が嫌でも目に飛び込んでくる。
　１棟、２棟、３棟、４棟……いつの間にこんなに増えたのか。入居が始まれば窓明かりがともる。
　ところが不動産関係者の話を聞いて驚いた。入居をスタートさせた高層マンションにも暗い部屋が目立つというのだ。
「分譲中はもちろんのこと、完売したといわれるマンションにも暗い部屋があります。賃貸物件はもっと悲惨。１ＤＫで２０万円くらいのところの空きが目立ちます」
　マンション不況は建設業界を直撃する。
「買い手がつかないのは値段が高いから。住宅購入意欲は減退している。それは着工件数にも表れている。昨年秋の分譲住宅着工件数は前年比で５割減以上だった。今年も回復は鈍く２ケタ減が続いている」（第一生命経済研究所の新家義貴主任エコノミスト）
　一昨年比にすると、着工件数が７割減ぐらいになってもおかしくない。公共事業が減る中、ゼネコン各社はこのところマンション建設に活路を見いだしてきた。その頼みの綱がブチッと切れた格好だ。

●脱談合や改正建築基準法が痛手
　スーパーゼネコンと呼ばれる大手５社の決算を見て欲しい。０６年度と０７年度を比較すると５社合計の売上高は約１．５％減なのに、本業の儲けを示す営業利益は約３２％の激減だ。ゼネコンは利益が出せない構造不況のど真ん中に立たされてしまった。
　なぜ儲からなくなったか。悲劇は４つある。最初の悲劇は０６年１月に施行された改正独占禁止法で「脱談合」を強いられたことだ。
「儲けを上乗せできた談合が不可能になり、競争激化にさらされた。受注を獲得するには利益を削るしか方法がなくなったわけです」（東京商工リサーチ情報部統括部長の友田信男氏）
　０７年６月には姉歯問題に端を発し改正建築基準法が施行され、マンション着工が大幅に減速。「改正建築法倒産」といわれる現象を生んだ。
　この改正建築法という２つ目の悲劇に続き、今度はマンション販売そのものが不振に陥る３つ目の悲劇が起きる。
「売れなければマンション建設もストップです。そこに４つ目の悲劇、建築資材の急騰が重なった。たとえばマンションは受注から完成まで少なくとも１年はかかります。この間に建築資材の価格がどんどん上昇する。上昇分はゼネコンが負担するしかない。スーパーゼネコンですら建築コスト上昇に耐えるのは大変です」（業界関係者）

●外資上陸の恐怖
　ゼネコンは４重の苦しみにもがいている。だが、ゼネコンを取り巻く環境は悪化するばかりだ。
「日本の建設業界は特殊で、下請け孫請けというピラミッド構造になっている。だからこれまで外資は簡単に上陸できなかった。しかし今後は金融、流通と同じように外資が入ってくれば無風ではいられなくなる。再編は必ず起きます」（前出の友田氏）
　再編の中心は準大手や中堅。前田建設工業、ハザマ、奥村組、熊谷組、飛島建設……。まだ前哨戦が始まったばかりだ。

[350: 購入検討中さん]

ゲンダイネット
【死の淵に立つ倒産不況】
2008年7月14日 掲載
「地価３割暴落」を待つ大手不動産

第２回　不動産業界

「ミニバブル」時代を彩った役者たちが完全にヘタった。新興の不動産会社や不動産ファンドのことである。首都圏や地方の一等地を買いあさり、マンションやオフィスビル、大規模商業施設を手がけて世間のスポットライトを浴び続けた。しかし市況の暴落や資金難などで業績が悪化し、表舞台から引きずり下ろされようとしている。背後で何が起きているのか。

●カタカナ組の凋落
「ミニバブルの終わりは、カタカナ不動産の終焉（しゅうえん）を意味する」
　相次ぐ倒産劇を見て、こう受け止める不動産関係者が多い。カタカナ不動産と呼ぶのは、一世を風靡（ふうび）した不動産会社にカタカナの社名が目立つためだ。世間の話題をさらったアーバンコーポレイションやジョイント・コーポレーションをはじめ、倒産したスルガコーポレーション、レイコフなどもそうだ。
　傷ついた彼らは一層追い込まれている。最近まで活況を呈していたオフィス市場が縮小。６月末の東京都心の千代田区や中央区など５区の空室率が前月末比０．２ポイント高い３．４９％と５カ月連続で上昇した。中でも臨海地区が不振で稼働率５０％を切るビルもある。一等地が下がれば、カタカナ不動産はもっと厳しい状況に陥る。

●不動産ファンドの不振
　カタカナ不動産に潤沢な資金を提供してきたのが不動産ファンド。だが、大方の不動産ファンドの資金は細る一方だ。昨年来の米サブプライム問題で、金主である欧米金融機関などの投資家が資金を出さなくなったことがネックになっている。これではカタカナ不動産がぐったりするのは当然だ。
　国内系不動産ファンド幹部が窮状を明かす。
「投資家が資金提供する場合であっても、条件が厳しくなりました。以前なら、われわれファンド側が用意する資金は案件の資産価値の５％程度で済んでいたが、今は３０％も必要になる。負担が重すぎてこれでは不動産投資などできません」
　信託銀行など国内金融機関も不動産投資に極めて憶病だ。この３月に京都にオープンしたばかりの関西最大級のショッピングモールが、開発企業の倒産で売りに出されたものの買い手がつかない。不動産ファンドが崖っぷちに立たされている現状を如実に表している。
　このため不動産ファンドは決断を迫られている。「保有する不動産株を持ち続けるか、手放すか」（前出の不動産ファンド幹部）。結局、保有株を株式ファンドへ売却する動きが始まっている。当然、損を承知で売るわけだ。

●最後に笑う大手のシタタカ戦略
　不動産ファンドが不動産株を持ち込む先にもうひとつ、大手不動産会社がある。中でも三井不動産、三菱地所、オリックスの３社が“ご三家”と呼ばれている。もっとも、大手不動産会社の興味は別のところにある。
　大手不動産幹部の説明は簡明だ。
「われわれが欲しいのは土地。下落した都心の土地を安く大量に買うことに尽きる。だから地価が下がるのをひたすら待っています。ミニバブルの頃より３割から４割下がれば買いに入っていい。そのタイミングはこの秋くらいと見ています」
　一等地を安値で買い占める作戦だ。不動産株の取得はその後というわけだ。
　前出の不動産ファンド幹部は、大手不動産を“海賊”に見立ててこう言う。
「海賊と化した大手不動産が求めるものは、船（会社）でも乗組員（社員）でもない。船に積まれている財宝、あくまでカタカナ不動産が保有する土地や建物です。財宝の中でも年１０％の利回りを稼ぐ優良物件です」
　巨大な資本力をバックにして一等地をごっそりかっさらう。カタカナ不動産や不動産ファンドは、露払いでしかなかった。まもなく大手不動産の天下がやって来る。

【主な大手不動産会社】
社名／売上高／時価総額
●三井不動産／１兆３６００億円／２兆１７２７億円
●オリックス／１兆１５４０億円／１兆３７４７億円
●三菱地所／７８７６億円／３兆３６６４億円
●住友不動産／６９１９億円／１兆４２６億円
●東急不動産／６３３４億円／３０９３億円
●野村不動産ＨＤ／４１１４億円／３１８０億円
●大京／３９４１億円／５６９億円
＊０８年３月期決算から作成

[351: 匿名さん]

カタカナ不動産は漢字に社名変更すべき。風評被害からの防衛のため。
アーバンコーポレーション→都市会社
ランド→土地
ナイス→いいね
コスモイニシア→宇宙の始まり？
ゴールドクレスト→糸杉
サンウッド→森さん

[352: 匿名さん]

夕刊フジの記事を元に議論してもしょうがない。

まるっきり間違っているとは思わないが・・・。

苦しいのはどこも苦しいでしょう。不況ですから・・・。石油販売業者も需要が減ってしまって、
元値が高いのに、売値をさげているようです。トヨタですら減益。

要するに不況。

将来が見込めない建設業者には、キズが大きくなる前に会社清算してもらいたいですね。
どうみても業者多すぎ。こういう事態になることは、以前からわかっていたはず。
経済誌はかなり前から特集組んで警告してきた。建設・不動産業界は勉強が足りない。
なんとかなると思っていたのか・・・軌道修正すべき。

若い人がいる限り、不動産需要がなくなることはありえないので、適切な規模にすれば
建設業界・不動産業界もやっていけるはず。

[353: 住まいに詳しい人]

>>352
>若い人がいる限り、不動産需要がなくなることはありえないので、適切な規模にすれば
>建設業界・不動産業界もやっていけるはず。

適正規模と言っても、今の半分とか1/4とか言う規模ですよね
つまり、これから半端じゃない血が流れるということです

その若い人が減っていく、というのは逃げ場のない構造問題なわけで
合併や系列化が進むゲームを含む玩具業界や塾・予備校などの教育産業
マンガの売上が縮小して苦しむ出版業界などを見れば
分譲マンション業界が今後どーなっていくかは直感的に理解できます

[354: 匿名さん]

都市に人口集中してるから、
郊外と都心とでは適正規模が異なる。

若い人の減る
地方は、益々過疎化する。
逆に流入するエリアは栄える。

って、某大学教授みたいなレスになってしまった。

[355: 匿名さん]

>地方は、益々過疎化する。

これはあたりでしょう。日本経済が余裕のあるうちに、地方
の特色を出して、売りものを作るべきだったのが、補助金に
頼ってしまった。

もう補助金なんか出せる状況ではない。

夕張なんかは頑張ったけど、変な方向へ頑張ってしまった。

人口が減っているところは、どんどん加速度的に減っていく。
こりゃ私の意見ではなく、受け売りだが。　

減っているところは早くつぶして、増えているところに
集中させたほうがいい。減っているところが、自分のとこ
ろはどうしてくれる・・・なんて言い出して、そこに
補助金出していたら、日本全体がつぶれてしまう。

農業はこれから有望なのに、日本政府は何もやる気なし。
日本はもうおしまいじゃないの?　人がいなくなった地方
には、大規模農業産業を構築すべきなんだ。

[356: 匿名さん]

>355
農業を大規模化してコスト競争力を高めようとしたのが安倍。
でもバラマキで既存農家を延命させようとした小沢に地方票を奪われた。
政治はあくまで民意の反映な訳で、この国を貶めているのは国民自身。

[357: 購入経験者さん]

＞350さん

情報ありがとう！

ほかにも新情報でたらよろしくねがいます。

切り口いろいろで役に立ちますよ。

[358: 購入経験者さん]

＞351さん

つい笑ってしまいました。うまいですね！
こちらも下手ながら考えて見ました。

カタカナ会社を日本語に換えて幸運を呼び戻す一考察？！

アーバンコーポレーション⇒　市街地戸々掘れションするな株式会社

ランド　⇒　⇒（株）走れ乱島どないしょ〜

ナイス　　⇒　株式会社　長島３３番

コスモイニシア（旧リクルートコスモス）⇒　宇宙就活（株）または（株）越すのいやいや

ゴールドクレスト　　⇒株）金（かね）をくれ

サンウッド　　　　　⇒　森三中　株式会社

[359: 匿名さん]

ヒドいな…

[360: 購入検討中さん]

ゲンダイネット
【ビジネス＆企業News】
2008年7月7日 掲載
「スルガ」に続き東証１部「真柄建設」も倒産！

“不動産”“建設”のドミノ倒しが始まった

●株式市場では要注意企業が暴落中
　不動産や建設のドミノ倒しが始まったか。
　５日、東証・大証１部の中堅ゼネコン「真柄建設」（本社・石川県金沢市）が民事再生法の適用を大阪地裁に申請して受理された。負債総額は３４８億円。６２０億円の負債を抱えて６月に倒産したスルガコーポレーション（東証２部）に続く出来事に、関係者はショックを隠しきれない。
「恐れていたことがいよいよ始まったんですね」
　こんな言葉が不動産幹部の口をついて出た。不動産・建設業界で大クラッシュが起こることを懸念しているのだ。
　株式市場はこの空気を察知して、不動産・建設銘柄の不振が顕著だ。先週末（４日）の値下がり率トップは、不動産のアーバンコーポレイション（東証１部）。前日比２８％超も下げ、全上場企業で最も大きかった。これに続くのは、ジェイオーグループホールディングス（１４％、大証２部）、ジョイント・コーポレーション（１２％、東証１部）、エー・ディー・ワークス（１２％、ジャスダック）。値下がり率上位６位までに不動産・建設銘柄が４つも占める。
　株価１００円割れ企業も、東証１部だけで飛島建設、不動テトラ、大末建設、佐田建設、新井組、若築建設、あおみ建設、東洋建設、世紀東急工業、日成ビルド工業、エス・バイ・エル、日特建設、藤和不動産と１３社を数える。
　気になるのはこれから。どうなるのか。
「業者が在庫を売ろうとしても、金融機関が買い手への融資を渋るため、契約につながらないケースが今もなお続いている。市況は下がる一方で、在庫を持つ業者はますます追い詰められています。とくに、数年前のミニバブルに乗って、都市部の不動産売買で業績を伸ばしてきたところは土地の仕入れ代の負担が大きく苦しい」（前出の不動産幹部）
　追い打ちをかけるのが、この夏だ。建設は公共事業の発注が一年で最も減る“夏枯れ”シーズンに突入する。不動産は７月に入っても市況の底が見えないが、さらなる下落は避けられないわけだ。「このままいけば、大手を除いた不動産や建設会社は全滅」との悲鳴が聞こえてくる。倒産ラッシュは目前に迫っている。

[361: 購入検討中さん]

ゲンダイネット
【相場英雄　マネーの深層】
2008年7月11日 掲載
ゼネコンは２度死ぬ

公共工事もダメ、マンションもダメ

　過日、地方のある大都市を私用で訪れる機会があった。この際、旧知の建築関係者から生々しい話を聞いた。「ゼネコンは２度死ぬよ」……。サブプラ問題に端を発した不動産市況の悪化が首都圏と同様、この地方都市周辺でも進んでいるのだ。
　私鉄やＪＲ駅近くの大規模マンション開発計画が頓挫、資金繰りに窮する不動産開発業者（ディベロッパー）が急増中だという。現在、株式市場で複数のディベロッパーに関するきな臭い噂が渦巻いているが、これが全国規模で広がる気配を筆者は感じとった。が、問題はディベロッパーにとどまらない。先の関係者によれば、「マンション開発をアテにしていた中堅のゼネコン数社も資金繰りがタイトになっている」というのだ。
　今年４月から公共事業請負基準となる「経営審査事項」が大幅に改正され、地方の中堅中小ゼネコン各社は対応に四苦八苦していた。この改正は、「売上高重視」から「利益重視」へと従来の基準が百八十度変わったのだ。つまり、利益が出ていないゼネコンは、公共事業にありつけない仕組み。そこで、いくつかの会社は競って民間のマンション建設に生きる糧を見いだしていた、という構図だ。
　公共事業には参入できず、活路としていたマンションもダメとなれば、あとは深刻な状況が待ち受けている。現在、この関係者らが注目しているのは、「かつて民事再生法などで再建したいくつかのゼネコンが、“２回目の死”の瀬戸際にある」との観測が日々強まっていることだという。ここ数年、外資マネーを主導役に不動産市況は堅調に推移してきたが、その反動は大きくなりそうだ。

[362: 購入検討中さん]

ダイヤモンドZAI
2008年7月21日（月）
上場不動産関連企業２社が経営破たん、初心者は不動産株を避けよ

　■不動産市況の急変で資金繰りに行き詰った２社

　７月18日の取引終了後、上場不動産関連の２社が民事再生法を申し立て、共に受理され、事実上経営破たんしました。

　１社は、東証一部上場のゼファー（8882）です。負債総額は949億4800万円です。不動産市況の急激な変化等により、販売計画に大幅な遅れが生じ、資金繰りが逼迫していた子会社の近藤産業は、自力での資金調達が困難な状況となり、破産手続き申立てを行いました。

　ゼファーも直接貸付、債務保証の差入れにより、近藤産業の資金調達を支えてきましたが、近藤産業の破産で、ゼファーは08年３月期決算において、関係会社整理損として142億6400万円を計上することとなり、自己資本を大きく毀損することとなりました。

　このような状況下、不動産等の資産売却、借入等による資金調達の途を模索しましが、08年７月末までに必要な資金を調達する目処が立たず、支払い不能のおそれが生じたことから、やむを得ず本件申立てに至ったということです。

　もう１社は、ジャスダック上場のキョーエイ産業（1744)です。負債総額約87億3713万円です。同社は、事業再構築及び販売用不動産以外の資産売却を図るなど、借入金残高の圧縮に努める一方、熾烈な受注競争の中で建築事業・不動産事業で収益を確保し、財務基盤の改善に努めてきましたが、７月に入り資金繰りが当初の予想以上に苦しい状況に至り、予定していた支払の見通しがつかなくなったようです。

　こうした財務状況では、今後の事業継続のためには法的手続による再建が不可避と判断し、民事再生手続による再建に踏み切る選択をしたということです。

　米国で、住宅価格急落に端を発した金融危機が発生しています。米国のような大規模でないにしろ、日本でも不動産セクターは酷いことになっているようです。 15 日に発表された６月の首都圏マンション市場動向では、供給戸数は前年同月比30％減少、契約戸数は同34％減少、１平方メートルあたり単価は同1.6％下落しました。契約戸数の前年比割れは、06年５月からほぼ２年間続いています。

■勝ち組が完全に見えるまでは不動産株には手は出せない

　不動産業者は保有物件を投売りして現金化する動きを加速させるかも知れませんね。まず、１発目が今年９月の中間決算期末前。そして、２発目が来年３月期末前でしょう。当然、マンション価格中心に不動産価格の下落圧力が強まることになるとみておく必要があるでしょう。また、銀行も、９月中間期末前、そして、３月の本決算前には、融資先の選別を厳格化する可能性が高いでしょう。

　そうこう考えると、体力が豊富とみられる旧財閥系やそれに準じる不動産会社以外の株は、当面は買えないですね。いくらＰＥＲやＰＢＲが低くても・・・。

　結局、最後は体力のある大手を中心に勝ち残った業者が、残存者メリットを享受するのでしょうが、勝負の帰趨がほぼ完全に見えてくるまでは、投資初心者は、不動産株全般には近づくべきはないでしょう。業界の淘汰はまだまだ続くような気がしますから。

[363: 匿名さん]

>>362
ダイヤモンドZAIのネタを出している時点で362は「永遠の」”購入検討中さん”確定だな。
永遠に株で損するがいい！
ギャハハハwwww