赤坂タワーレジデンスTop of the Hill

[匿名さん]

情報ありましたら、お知らせ下さい。

[62: 匿名さん]

個人的にはやはり虎ノ門タワーズレジデンスの方が好きです。
ただ高輪ザレジデンスよりも赤坂の方が（竹中工務店が売主にもなっているため
やる気が感じられて）ずっと良いと思います。
是非ＭＲに行ってご本人で判断されてください。

[63: 鰻2]

あくまで私感ですが，虎及び高輪との比較だと，私は赤坂が好みです。

- 虎の20-30階レベルのMRはちょっと安っぽかった。。
- 赤坂のPレベルのMRは豪華過ぎのため，評価出来ませんが，
　　赤坂のSレベルが適度によさげでした。
- 場所は好みが分かれるでしょうね。
　　赤坂　銀座・千代田・南北線　まわりにアークヒルズとか，いろいろあって便利ですが，ごちゃごちゃしている。
虎　　日比谷線のみ　まわりはオークラとか城山ヒルズ，ある程度は便利で，すっきりしている。
　　高輪　三田・南北線　まわりは(たぶん)何も無い。大通りに面している。

ところで，虎の抜け道問題は解決したのだろうか?
赤坂は隣接(ATT等)との抜け道があればいいんですが，無理みたいですね。


あと，占められる議決権は96/521ですから1/5.4程度では?

[64: 匿名さん]

>>63　区分所有法確認しましたか。

全521戸が総会に出席(含委任状)したとしても、35戸以上が議案に反対し、
森ビル(96戸)も反対すれば、特別決議(管理規約変更など
議決権総数の3/4を必要とする議案)は否決となります。
つまり、デベ側の利権を損なう議案は、全て否決される訳です。
521÷4≦131　∴131戸≧議決権総数の1/4　131−96＝35

また、137戸以上総会委任状を非提出の場合も、261戸以上の出席
or委任状提出により、管理組合総会が成立するので、この場合は、
森ビル(96戸)だけの反対で、その特別決議は、全て否決です。
∵521-137=384　384÷4=96　∴96戸=議決権総数の1/4

総会出席者数が、少なくなればなるほど、森ビルの議決権数が
巨大且つ強力になるという事です。

[65: 匿名さん]

高輪たしか実質長谷工でしたよね。仕様などでは比較対照にならないのでは?

[66: 匿名さん]

最上階を購入しても、その上に共有ラウンジというのは不愉快。
もともと、賃貸が96戸というのも、自家用としては購入対象外。

[67: 匿名さん]

>>66

なぜですか？

[68: 匿名さん]

６７です。言葉足らずですみません。
最上階の上の共有ラウンジ不愉快というのはわかりますが
賃貸が４分の１だと何が不都合なのでしょうか？
賃貸住民の質はこの価格であればそんなに悪くないと思うのですが・・・

[69: 匿名さん]

同意！総意が必ずしも良いとは言えないし、主体が森のほうがいいのでは？

[70: 63]

>>63　区分所有法確認しましたか。

特に，確認していません。ご指摘のように，
森ビルの議決権が大きいのは理解していますが，あくまでも
森ビルの議決権は1/4近くでは無く，1/5以下ではありませんか?
反対とか欠席は無視できませんが，それを想定して1/4というのはちょっとこじ付けっぽいですね。
それを想定してしまうのであれば，森ビルの邸数が100だろうが10だろうが同じことです。

また，マンション(特に賃貸)の価値が下がって困るのは森ビルですから。
下手に，部屋に住民エゴの混乱が無いだけ，いい気がしています。

私は，平置きの駐車場とか，ハウスキーピングサービスとか，部屋まで朝刊
を届けてくれるとか，いい印象があります。
ホスピタリティはこっちのほうが後出しの分だけ充実していますね。

[71: 匿名さん]

>70
　管理組合の理事やったりとか総会出たことある？。1/5でも十分大きい数字だし、無断欠席、委任状未提出なんて言うのは全体の10-20%はフツーにある。どんなに重要な議案でも森ビルの意図次第で否決される可能性があるのは十分予想される。
　「賃貸の価値が下がって困るのは森ビルだから、きっといいようにしてくれるだろう」というのは、株価が下がって困るのは村上ファンドだから村上ファンドはそんなひどいことをしないだろうと考えている阪神電鉄の役員陣みたいなもの。
　ちなみに私は通りがかりの者で64ではないが、あまりにも大きな議決権割合を持つ区分所有者に対して甘い考えを持っているようなので一言。

[72: 匿名さん]

71の言い分は１つの見方であるが、例えは脈絡がメチャメチャで国語力不足。それで理事が勤まるのかね。

[73: 匿名さん]

　価格は高いけど、やっぱりホスピタリティは70さんのおっしゃる通り、優れている感じがする。センター東京も考えているけど、こちらは森ビルが賃貸を入れている分、コンシェルジェサービスやガードマンなどの有人サービスが打ち切りになるリスクは少ないと思われるし。センター東京はいつ、コンシェルジェサービスが取りやめになるかわかったものじゃない。その意味で1/5の議決権持っているというのは悪い話ではないのでは？。
　ただ気になっているのは価格と周りの立地環境。まだ現地を見に行っていないけど、地所の赤坂氷川の営業マンによれば、「子供がいる人が住むところじゃない」ということだしなあ。でも、職場から近いのが魅力。あ〜、悩ましい！。

[74: 匿名さん]

　村上ファンド、知ってて書いてるのかねw。

[75: 63]

> 71
それは意見の分かれるところでしょう。どちらをよしとするか次第ですから。

71さんのように，買った後，新たに改善を試みたいときは，森ビルの議決権は厄介ですね。
これは同意いたしますが，
私はどちらかというと，買ったときの状態とか条件ができるだけ維持されることを希望します。

ですから，森ビルが大きい議決権を持つことがプラスに働くと読んでいます。
64さんが書かれているように，
要は，森ビルの議決権によって特別決議が否決される可能性が高いわけですよね。
もちろん，森ビル提案の特別決議が，森ビルの議決権によって可決される可能性もあるわけですが，
否決ほど容易ではありませんので，要は内容次第ということです。

マンションの理事会の類は何度か出たことがある程度ですから，
サンプルはわずかですが，私の経験からすれば，
可決したほうがいいと思う提案はかわいいもので，玄関の足拭きマットの設置とかですが，
逆に，駐車場とか洗車場の増設とか変更とか，ペットの条件の変更とか，
否決したい提案のほうが，各エゴというかわがままがあって，困ったものだと感じました。

[76: 63]

> 73

Center Tokyoとか，高輪は値段調べていませんが
値段は虎4と比較すると，若干安いと感じたのですが，誤解してますか?
70に書いたホスピタリティの比較は，書き忘れましたが，虎4との比較です。

場所はご指摘のように悩ましい。61さんも書いていますが

- ラブホテルがある。
- アークヒルズとかに行くには，六本木通り(高速)をわたる必要あり(地下道あり)
- 赤坂の繁華街が近い。
- 氷川神社の南の道(米国大使館宿舎)は写真ほどでは無い。
　　タクシーがとまって休んでいる感じのただの裏道だと思います。

利便性は意見が分かれるところですが，街の洗練さと保安面は虎4のほうが上でしょうか。
虎4の北東部は結構ごちゃごちゃしていましたが。。。

58さんも書いているように，そういうところに，
議員宿舎とか，オークウッドとか，森ビル(溜池)とかがあると思って納得することに
しようかと思っています。

ところで，目の前にある「港区立特別養護老人ホームサン・サン赤坂」及び
「港区立赤坂子ども中高生プラザ プラザ赤坂なんで〜も」はどういう評価でしょうか?
http://www.seirouin.or.jp/

[77: 匿名さん]

まあ何だかんだ言ってもここは今年の前半の最高のマンションの一つでしょう。
去年は虎４，番町パークハウスがベストでしたね。
建物のグレード、設備、セキュリティー、話題性の多い赤坂という立地等
ミッドタウンが賃貸に変わってしまった今、都心の大規模物件でこれ以上の
ものは当面無いでしょう。
あのすごいプレミアのＭＲ住戸にも複数の引き合いが既にあるようで、
こういった高層階の購入者は管理組合とか近隣のラブホ（そもそもここは
赤坂という繁華街ですから）等は気にしない資産家層が殆どでしょうから
一般のファミリー用のものとは全く違うものでしょう。
私の行った日のＭＲの駐車場はメルセデスとセルシオだけでした。

[78: 匿名さん]

私がＭＲ行った時はポルシェとベンツだけでした。

[79: 匿名さん]

ここは虎４購入者がたくさん来てるのかな。
虎４も虎ノ門パストラルというでかいリスクファクターがあるし、
周りの生活感の無さや、中層部以下のビルに埋もれた展望とか、
突っ込みどころはいくらでもあると思うのだけど。
実際、この掲示板でも最初は評判そんなに良くなかったし販売も
出足は決して良くなかった。途中で購入者らしき人たちが＊＊＊＊する
ようになってやたら持ち上げられるようになったけど。
まあ総合的には希有な物件であることは間違いないけどね。

今はまだこっち買った人がいないからここを強く持ち上げる人は
いないけど販売が始まれば絶賛レスが増えてくるよ、きっと。

[80: 匿名さん]

ハードも大事だけど、ソフトのサービスも重要だと思います。高輪レジはこの点で入居御後の
住民から高い評価を得ていますね。ここも場所柄色々な人が住むでしょうから、管理体制が
しっかりしたものかどうかがポイントのひとつになると思いますよ。因みに私は検討は
出来ませんが・・。

[81: 匿名さん]

ガラが悪くなりそうだね

[82: 匿名さん]

水商売関係、８９○、アジア系外国人などが多そう・・・。

[83: 匿名さん]

>82
あまりにも物件価格が高いので、それはどうかな？

[84: 匿名さん]

>>82
買いたいのか？

[85: 匿名さん]

特徴は、共用ラウンジとゲストルームが最上階であること。
車、電車とも利便性が良く、
赤坂の高台という立地を鑑みると
山の手線内の最後のお買い得物件！？ではないでしょうか。

セキュリティやホスタピリティは
今となっては、もうスタンダードですし、
食洗器やＷ／Ｄ、バスルームなどの設備仕様は、
2003年に販売を始めた高輪ザレジデンスと同等品でしたから
2008年7月の入居時には、旧式と感じるかもしれません。

３０階以上であれば眺望も良いでしょうし、
お金持ちの方にとっては優良物件だと思います。
「セカンドで購入予定の方も多い」そうです。

販売価格未定のプレミア住戸は
個人的には笑えました。
アハハ・・・思い出しても笑えます。
ラグジュアリーバスルームは
スゴイですアハハハハ・・・
あのバスルームが似合うのは叶姉妹かな。

[86: 匿名さん]

> 高輪レジはこの点で入居御後の住民から高い評価を得ていますね。

これはいいですね。是非参考にして，みならって欲しい。。。 > 赤坂
どこかに情報ありますか? > 高輪TR
以下は読みましたが。。。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44040/

[87: 匿名さん]

最上階のゲストルームは買わせるためのおとり。２ルームに５２５個の住民と賃貸の住民が殺到して
いつ借りられるかわからんよ。どうせ賃貸の連中がラブホがわりに使うから、絶望！

[88: 匿名さん]

>>87
同意。いくらセカンドでも、最上居住階の上に、
ゲストルームやラウンジがあるのは嫌だね。
投資用にするにしても、下に賃貸が多数あるし、
賃料相場もしれてるから、やっぱりパス。

[89: 匿名さん]

賃貸はゲストルームは利用不可だと聞きました。
あと，月2回までの制限があるらしい。まあ，特に当初は希望が殺到するだろうから，
いつ借りられるかはわからんことに変わりはありませんが。。。

[90: 匿名さん]

月に二回もチャンスがあるなんて！！！

[91: 匿名さん]

お水系は当然賃貸での入居でしょう！

[92: 匿名さん]

最近のお水系はしっかりしているので、住居費にお金をかけるよりもがっちり貯蓄に回します。
残念ですが、賃貸部分にお水さんの入居の可能性は低いです。

[93: 匿名さん]

値段は赤坂溜池と同じ程度だと思われますので，結構いい値段ですね。
これだけ払うにはだいぶ働く必要がありますね > OMIZU

http://www.moriliving.com/residence/akasaka/plan_price.html

[94: 匿名さん]

>>85

最上階プレミア住戸は６億１０００万円です。

[95: 匿名さん]

９４です。
最上階じゃなかったですね。最上階のひとつ下の階です。（笑

[96: 匿名さん]

その最上階の１つ下、２部屋ぶち抜きの４４０平米での希望があったそうです。
そうすると、いったいいくらになるのでしょう・・・？

[97: 匿名さん]

南面の一帯を森ビルが再開発のために買収のうわさがあるとMRの担当者にいわれました。それも、今後予定があるのはこれだけですか？と聞いたら（東の議員宿舎、西の14階くらいのマンションの説明が終わった後）、いいにくそうに、まだはっきりしないとかなんとか、明らかに言葉にごしていました。だいたい森ビルが介入しているマンションなのにまだ詳細はわからないはずないのでは？と思うのですが。南面に高層がたてば眺望だけでなく日照も不安です。実際はどうなんでしょうか。

[98: 匿名さん]

いつ高層ビルが経ってもおかしくないからねえ。
西の１４階建も結構古いし、そのうち立て替えがあってもおかしくないでしょう。

このマンションを買うひとは利便性や立地を買うという割り切りが必要では？
展望重視なら他を探した方が良いと思います。
まあプレミア住戸であればそのあたりは関係ないのでしょうが。

[99: unagi]

西は建て直し後が14階建てですよね。現状はいくつかわかりませんが。。。。

http://www.akasaka6.com/index.html

[100: 63]

西側は建て直し後が14階建てですよね。現状はいくつかわかりませんが。。。。

http://www.akasaka6.com/index.html

南側は，六本木通り沿いの森ビルの建て直し(再開発)が計画されているという話を聞きました。
高さは20階程度と聞いた記憶がありますが，
ちょっと怪しい記憶(東の20階建てと勘違いしている可能性があります)ですし，
六本木通り沿いの森ビルの位置を確認していませんから，
次回仮申し込みにいくときに聞いてみます。

南側の部分丸ごとが再開発だと，ちょっとイメージと違うので，悩ましいですね。
できるだけ上階を買うのが，あるいは
最初から下のほうを買うのが，出来る範囲のディフェンスでしょうか(笑

[101: 匿名さん]

そうですね、わりきりですよね。プレミアにはとても手が届きませんし。いま一度担当者に確認してみますが。六本木通り沿いであれば、あまり気にはならないのでそうであることを願うばかりです。

[102: 匿名さん]

>100　最初から下のほうを買うのが、出来る範囲のディフェンスでしょうか

確かに２０階位までの眺望は東西南北ともビルだらけ
（ビルの屋上って、高さも色も形も大きさもマチマチなので
　美しくありません）、
景色が抜けるとしたら３０階以上だと思います。
私も
「いっそ２階３階の公開空地を眺められる部屋」
と思いましたが、１０階までは賃貸でした。

プレミア住戸のような内装であれば
外の景色も気にならないかも知れませんが・・・

[103: 63]

> １０階までは賃貸でした。

11Fが天井が高いし，いいかもしれないですね。

[104: 匿名さん]

＞１００
仮申し込みとは？
抽選前にできるのでしょうか？
すみません、説明会はまだこれからなのと
マンション購入は初めてなので教えていただけませんか？

[105: 匿名さん]

104さん、仮申し込みというのはたぶん要望書のことで100さんはお書きになったのだと思います。これはどのあたりの部屋が欲しいと思っているかという事前アンケートみたいなもので、たいていのマンションでは申し込み（登録）前に行います。
　これを行うのはどの部屋を希望している人が多いのかを販売側が調査するためです。希望者が多ければ最初、全戸の半分くらいを売る予定だったのを７０％売ろうと決めたり、またどの部屋に人気が集まって抽選になりそうかということを有る程度目安をつけるために行います。

[106: 匿名さん]

事前アンケートの結果で、値上げしたりする事はありますか?

[107: 匿名さん]

106さん、値上げも値下げも両方あります。モデルルームなどで使っていても、意外と要望書がたくさん出ないと値下げした価格を最終価格にすることがありますし、その逆もあります。まあ、売り手の調整弁のためのデータ集めですね。

[108: 匿名さん]

　金曜日に赤坂で飲み会があったので、帰りに遠回りして現地を見ました。

　ATTのツインタワーの横にあった建設中の高い建物はなんでしょう？。あれが議員宿舎なんでしょうか？。意外と物件の近くなんだなあという感じで、眺望に不安を持ちました。

[109: 107]

　106さん、すみません。出がけに急いでコメントを書いたので、なんだかよくわからない文章になってしまいました。

　事前アンケート（要望書）を集めることで、売り手側はどの住戸にどの程度のニーズがあるのかを把握します。その結果、「人気が出るだろうな」と思った住戸に意外と人気が集まらなかったり、「これはそこそこだろう」と思った住戸に予想以上の人気が集まったりします。

　そうすると、人気が集まらなかった住戸を値下げして、人気が集まって抽選で落ちる人が出そうな住戸から、人気がなかった住戸に誘導するようなことをします。うまく行けば、この物件を買おうと思っているお客さんを、抽選倍率１倍で割り振ることができますので、売り手としては効率的な商売ができます。

　また逆に人気が高くて抽選が必至な住戸は、わざと１期での販売数を減らして、２期にも販売をすることで、ほかの物件に顧客が浮気しないようにするという手もあるようです。

[110: 匿名さん]

>108
モデルルームで眺望を確認しましたが、
議員宿舎は、18階建て？だったでしょうか。
とても接近しておりますので、
東側は２０階以上でないと圧迫感がありました。

[111: 匿名さん]

議員宿舎はたしか28階建てだったと思います。
東側は高層階でないと眺望・日照は望めないようです。
見合いがどの程度かも気になります。