赤坂タワーレジデンスTop of the Hill

[匿名さん]

情報ありましたら、お知らせ下さい。

[142: 匿名さん]

法人が欲しがるような資産性のある部屋とは、眺望のいい部屋ってことですか？
どういう部屋に資産性があるのでしょうか？

[143: 匿名さん]

初心者なので教えてください。
法人とは？
それと法人が購入すると、私のように居住目的ではないのですか？

[144: 匿名さん]

借り上げ社宅ですから、小さい、比較的安い部屋で、眺望はあまり関係ないところが多いよ。

[145: 匿名さん]

サンウッドの物件はやめた方がいいですよ。
色々なところでコストを下げるしノウハウはない。
アフターサービスに関してもいい訳ばかりで対応が遅いし、
なかなか対応しない。
（理事会かなり疲れますよ）

あとセットで付いてくる森ビルの管理が特に酷い。
ココは東急も売主に入っていますので、まず間違いなく
東急コミュニティに事務管理以外は丸投げです。

そもそも物件管理の実績はないし、自社で緊急センター
等も完備していないので必然的ではあるのですが。
当然その分管理費は高くなっています。
（おそらく東急コミュニティに直接頼むより２割高）

以前住んでいたマンションは管理会社変更に成功し、
委託費約３割削減＋管理の質が上がりました。

細かいお金は気にならない方には余計なアドバイス
かもしれませんが、一度引っ掛かった経験があります
ので、ご参考までに。

[146: 匿名さん]

東急コミュニティの管理で目黒の物件は泥棒に入られてますね。
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=90&disp=1

[147: 匿名さん]

>>145
森ビルは都心部でたくさんマンションの賃貸物件を保有していて、高級マンション管理の経験が豊富だと思いますが…
http://www.moriliving.com/residence/

[148: 匿名さん]

森ビルは、賃貸は得意だが、分譲は始めたばかり。
森ビルの賃貸は、「超」の付く高級物件なので、通常とは
感覚が違う。
分譲は、不慣れでリスクがあるので、サンウッドという
別会社にしてある。
ここの賃貸は、森ビル物件の「超」高級賃貸でなく、
通常の高級物件。賃貸部分もあえて、森ビルでは手を出さず。
と言ったところでしょう。

[149: 匿名さん]

サンウッドは全体的に建物のスペックは良いですね
（バラつきのひどい三○、○菱よりマシです）
ただ普通のマンションの管理は経験不足という面は確かにあり
管理は完全別会社というケースも多いです
ただここは森ビルの”超高級賃貸”に近い管理レベルが
期待されてると思いますので、
森ビルもできるとふんで
やることにしたんじゃないでしょうか

[150: 131]

>>141さん
貴重な情報、ありがとうございました。
そうするともう、高倍率の抽選を避けるには、法人と重ならないように
誘導されるしかないのですね。。。
残りそうな部屋は、北か東の議員会館お見合い部屋でしょうか・・・？
私は投資ではなく、住みたいなぁと思っていたので残念です。

また情報ありましたら、教えて下さい。^^

[151: 匿名さん]

>>148
フォローありがとうございます。
仰るとおり、賃貸の管理は豊富ですが分譲は素人同然です。
（賃貸と分譲では管理の質が違うのは言わずもがな）
さすがに賃貸が自社管理かまでは分かりません。

>>149
今は再委託先をすべて明示しないといけなくなりましたので、
確認すれば分かるかと思います。
事務管理業務だけを再委託しなければ、他の業務は丸投げでも
法律上問題ありませんので。
もし管理業務等も自社でおこなっていれば、たしかにやる気が
あるのかもしれませんね。

[152: 匿名]

ＭＲでもらったパンフレットを見る限りは
「森ビルによる管理」と明記されていますね。
サービス内容も記されています。
実際の内容がどうなるかまではわかりませんが。

[153: 匿名さん]

このマンションはサンウッドと東急不動産と竹中工務店の３社が売り主になっていますが、
１０階以下の賃貸部分は最終的にどこの会社が所有する予定なのでしょうか？
森ビル本体？　それともサンウッド？　あるいは３社の共有？

赤坂プルデンシャルタワーの賃貸部分は、確か森ビルの所有じゃないですよね？
他者の所有物件を管理していることになりますね。
イメージ的にこれと同じような感じになるんですかね？

[154: 匿名さん]

>>141
ひどい話ですね。
たしかに抽選の外れがどこにまわるか不透明ですし、
いくらでもサクラを使えば倍率高くできますよね。

入居後に法人の借り上げ住宅がどういったあたりに
集中しているかきちんと監視しましょう（同じような
部屋がすべて借り上げだったらおかしい）。
問題あったら告発しましょう。

[155: 匿名さん]

森ビルにモラルを期待しても…
所詮、殺人企業なわけですから

[156: 匿名さん]

ちなみに（法人のまとめ買いの対象にはなりにくい部屋だと思いますが）11F/28Fの10feetは営業（東急）担当者が自信満々に「まずあたりません」「倍率がすごい事になりそうですから」と5/5の時点で言ってました．でも倍率はにごしてました．私の感触としては，買い手が決まっているんだろうなと悟らされました．

[157: 匿名さん]

１１Ｆ４０００万円台は、６０倍と言っていました。抽選に裏があるのは、常識のようです。

[158: 匿名]

　１１Ｆ４０００万円台は、６０倍と言っていました。抽選に裏があるのは、常識のようです。

[159: 匿名さん]

>>156
いや、１０feetは外国人に賃貸するのに向いてるのでまずは法人のまとめ買いと見て良いでしょう。
だいたい5/5なんてまだ内覧を始めたばかりのときですから、その時点で超高倍率になっている
はずがありません。（個人が買う場合はすぐには決断できないはず。）

倍率をつり上げたりしている不正がある場合は、どこに告発すればいいのでしょう？１０フィートが
軒並み賃貸や法人社宅だったらかなり怪しいと思いますが。

[160: 匿名さん]

やはり森ビルの販売はひどいねえ・・あまりに露骨な法人客優先は
法人客向け賃貸でずっと癒着してきたからか。

[161: 匿名さん]

森ビルの赤坂溜池タワーレジデンスの賃料を参考に、ここを賃貸にだした場合の賃料を想定すると（あっちは家具つきだし、想定賃料の参考にするには無理がありますかね？当物件の賃貸部分の想定賃料に関する情報もまったくないので、とりあえず。）自己使用しなくなったら賃貸へという道も明るいですか？

赤坂の一般的な賃貸の検索結果では、相場はだいぶ安くて、たいして明るい道でもないなようなんですが。お詳しい方いらっしゃいますでしょうか？

[162: 匿名さん]

営業さんは、下の階で坪２万で貸せると言っていました。

[163: 匿名さん]

>>162
ありがとうございます。じゃあ今現在賃貸募集中の05年物件で赤坂駅からの距離と広さだけで似たような奴と比べると、15〜20％は高い感じですね。場所が5丁目7丁目とかですけど。２丁目には空室なし。

赤坂溜池TRはサービスアパートメントだから賃料を比較しちゃいけないかもしれませんが、坪2.8〜3万（調べたときの空き室２戸しかサンプルないですけど、先週満室に）

[164: 匿名さん]

公開抽選をしなければならない法的根拠は無いのでは。或いは官庁の容積率緩和許可や金融公庫の利用条件にそのような指導があるのでしょうか、興味あります。どなたかご存知ですか？

[165: 匿名さん]

>住宅金融公庫の融資が受けられる物件は、
>公平に販売しなくてはいけないと決められています。
>ですので通常は、抽選のための登録をして、その後、
>公開抽選を行ない、購入の権利を決めます。先着順で
>販売の場合は抽選はなく、申込の手続きをします。

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/myhomeguide/01_16_02.html

[166: 匿名さん]

>>164
しかし希望者多数の場合は抽選するとサンウッドは明言しているのだから、法人客を優先せずに
公明正大に抽選する義務を負うのでは。応募者を水増ししてみんなを外れさせて、外れた後の
優先権を法人客に回すのも論外。
希望者多数の場合はサンウッドの裁量で誰に売るかを決めると明言しているならそれでいいけど、
そんなことを明言したら一般客は誰も寄りつかなくなる。

法人客はおそらく同じような区画（たとえば１０feet）を集中的に購入するはずなので、
そういった区画が結果的にすべて法人客に売り渡されたとしたら、この物件のプレゼンスの大きさや
不祥事のあった森ビルということもあり、週刊誌沙汰になってもおかしくない。

[167: 匿名さん]

私も平日にモデルルームに行きましたが、あまり対応はあまりよくなかったですね。モデルルームを紹介してくれた人は営業の人ではなく、担当者の名刺だけ渡されました。自分の収入などえを記入した後での対応がこれでした。億万長者のようなお金持ちと法人だけを相手にしているのかもしれませんね。本当は真剣に住みたいと思っている人が行ってもそういうものなのでしょうか。ちょっと悲しい気分になりました。

[168: 匿名さん]

167さん、対応あまりよくなかったのですか？
人を選んで対応を変えられるのは嫌ですよね、お気持ち察します。
私も全然お金持ちなどではないのですが(たぶん年収は167さん以下と思います)、
申し込みたいと思ってはいたので、悲しくなってしまいます。
万が一抽選に当たったら、真剣に住みたいと思っている住人の方々と住めるといいとは思うのですが。。。

[169: 匿名さん]

168さん、167です。メッセージ有難うございます。モデルルームに案内していただく前にいきなり「予算はいくらですか？」などと聞かれても価格表も何も見ていないですよね。どんなまどりがあるのかもよく分かっていないし。受付やシアターには若い女性を数多くはべらせていて、”一流どころ”というイメージがありながらも、なんだか無機質で冷たい感じがしたのは私だけでしょうか。ディベロッパーのお金の使いどころに多少なりとも疑問を感じた2時間でした。真剣に考えていたのですが、他の場所で探すことも検討し始めました。

[170: 匿名さん]

残念ながら効率が営業成績、利益に結び付くので、
見込み無い、もしくは手間の多そうなかたにははやめにお引き取りいただく方針なんでしょう。
ブームなので仕方ないでしょうね。

[171: 匿名さん]

早い時期から話題になってましたから見込み客そこそこ集まってるんですかね。それとも、人は沢山来る割に確度の高そうな一般客がまだ少なくて、迅速に選別したがるようになったのかな？
4000万円代〜65000万円まで幅広いですから、予算から聞いたほうが営業はしやすいでしょうけど、用途、人数から必要な間取りが先ですよね。それから予算にあわせて階数、方位、優先したい希望もろもろですよね。私一回しかモデルルームは行ってないですけど、事前に何回か電話で質問とかして、結構懇切丁寧な対応してくれました。電話の相手は主にサンウッド系。モデルルームも思い立った当日、今日行きたい、と言ったら最後の組の空き枠1（これは東急系のだったのか？）に入れて、行ってみたら担当が東急の女性にまわされてましたけど。まわしてくれたのか、我侭そうだから東急に下請けに出したのかわかりません。かなり場違いな雰囲気の服装でした、受付嬢は一瞬　？って感じもあったように見えましたが、礼節正しく（当たり前）、嫌な感じはしませんでした。まあ、あの娘たちに赤い服を着せておいとく必要ないですけど。しかも何人も。営業はまじめな感じでした、当たれば買う予定と伝えればちゃんと笑顔でお礼、キャッシュじゃなくてローンの相談とか、使いでのある間取りとか、普通です。建築部に確認しないと分からないこと（何階部分のどの構造面の鉄骨は一本が何階高分の長さなのか？つなぎ目は何階部分なのか？）などはさっぱりですが、これも普通。
ここはこの規模ですが、提携ローンは用意していません。あと溜池山王駅には結局改札までは7,8分くらいかかると思います。（赤坂駅からは登りでも3分少々でした）いろいろ長所・短所危惧は言われていますが、ほとんど同意です。個人的には、実際歩いて、溜池山王だからやっぱりですが、銀座線の使える度が低いなというのが一番ささりました。

[172: 匿名さん]

みなさまの感覚としてこのマンションは、
①高く貸して資産価値のある物件（でも買える確率低いかも？）
②利便性の高い住んでみたい物件（でも生活環境はどうかな？）
のどちらになるんでしょうか。おしえてください。

[173: 匿名さん]

やはり、モデルルームタイプの１３０の部屋は倍率は高いのでしょうか？どう思われますか？

[174: 匿名さん]

>>172
②優先です。生活環境は入居者の構成やライフスタイルで評価違ってくるでしょうが、客観的に見たつもりで言えば５段階中３、私的には４弱。
ちょっと不便なとこよりはコンビニも数種１〜３分以内にありますし、４分でFoodex、吉池はすぐ近く。現地にの感じは閑静というよりは、うらぶれた感じも無きにしも非ずで誰でも「素敵」とは思わなそうですが、静か。
前（西）もわき（北）も道路が狭い、歩道がちゃんとしてないかやはり狭い。でも車両交通量も多くは無い。
ダンディーハウスとラブホテルが目立つので、ホストの自宅のようなベクトルを想像させる傾向もあり？使うなら便利です。
北側となりのウィークリーＭと後ろの壁のちょっとすすけてきている感じの白いＭ（空きか放置みたいなのあり）は気になる。
目の前の特老・中高生プラザは緑ちょっとみえるし、許容範囲。変な中高生の出入りの有無は調べられませんが。
丘の上というほど高さはないけど、年取ったらきついとか、雪の日大変・あとも解けずに残りそうとか
公園・神社など近くにもありますが、視界に入る範囲に憩いや広場はないですね。眺望もうんと上に行かないと抜けないし、ぬけると気持ちは良いですがたいして良いものが見えるわけではないので、東京タワーやレインボーブリッジ、富士山などの眺望の資産性は加算できなさそう（見えるとこもあるのかもしれませんが）。

[175: 匿名さん]

>>172
資産性は高いと思いますし，赤坂の土地としての強さ（地価下落時代でも８６％程度に保っていた）
大型再開発の注目度（TBS / MID TOWN　他），中心地としての必然性みたいなもの（戦争や大震災で都心の様相が変わるようなことがあっても，山手線など地上駅の街の並び方と皇居・官邸・国会などの施設は，同様の位置関係で復興しそうです．省庁移転はできても，皇居は移転しないと考えれば必然的に首相と国会はおそば），築20年以上中古Mの再生流通価格などを考えると結構安いと判断して大丈夫じゃないかなと思います．
今後地価上昇ありと予想できますよね，困窮しそうなときには売りやすく上昇すら期待できますし，使わなくなったら賃貸も見込みがあるというのは，購入意志を合理化できる内容です．

しかし賃貸は今でも空室が少なくなく，供給物件数は十分ありそうです．高級賃貸もTBS・MIDTOWNで大量に供給されるでしょうし，いずれにも確実に負けそうです．
売る時も，住みたいあるいは住まなきゃならない人が買ってくれる間取りか，投資目的の人から利回りで価格を逆算される部屋なのかで相場が異なるでしょう．

私は，終の第二棲家と考えているので，1LDK+DENとかの間取り（プラン変更含めて）希望です．
資産性と収益性は違いますが，純粋に経済的な得を産む考算が他の資産活用より優れている物件ではないと思います．土地は上がると思いますが，中古マンション価格や経年時の賃料は？土地や一棟建物買いとは違い，区分所有ですから，更地にして方向転換できないので，いずれは固定資産税と増える管理費・修繕費，住民としての責任などが残る負債です．だから自分が使いたいものでなければマンションは購入しないように決めています
ということで②です（ついでに①反対）

[176: 匿名さん]

MRに３回行きました。とても親切にしてもらいました。
ここは、タワーなので、修繕費がとても高いと思います。一時金の時点で１０階程度のマンションの３倍です。数年先には、管理費より修繕費のほうが高い状況になると思いますので、住宅ローンを組む場合は、余裕をもったほうがよいと思います。購入を考えてはいますが、修繕費を払えなくなった人の投げ売りがあったら困るなあ。

[177: 匿名さん]

地震対策も少し不安ですが、何か情報があれば教えてください。

[178: 匿名さん]

>171さんが言われているように本物件の溜池山王駅改札までの所要時間は
マンションを出てからでも８分くらいと想定されます。
溜池山王駅改札（南北線でも銀座線でも）を出てから12番出口まで約300m歩き
地上に出てから六本木通りを沿いに150m歩き右に曲がって150mくらいで現地の
裏側に達します。これが溜池山王からの最短ルートと思われます。
マンションのパンフレットには徒歩ルートが示されていないところが怪しいですね。
その割には４分と強調しているので勘違いして購入した人は大変ですね。
私も溜池山王４分にぐっと来たのでがっかりです。今住んでいるところ（戸建）より駅に遠いとは
検討中の皆さんもよく確認してみてください。
http://map.yahoo.co.jp/pl?nl=35.40.7.949&el=139.44.41.010&la=1...
現地は日本ユニシスと書いてある場所です。
地下鉄の出口が延びている昨今では改札までの時間とルートを示すように
業法を改正すべきと思います。

ちなみに千代田線赤坂駅出口5Aからは約300mで出口から改札までもすぐです。

[179: 匿名さん]

ツインタワーからだと、4分で充分だとおもうんですが・・。

[180: 匿名さん]

　エレベーターの数（下層階４基、上層階３基）が少なくないですか？
　超高層マンションだとこんなもの？

[181: 匿名さん]

下層の賃貸は溜池タワーよりずっと安い値段で貸すと思います。そもそも、溜池タワーなどの家賃には、４つのヒルズのフィットネス・クラブの会員利用権などが含まれているので、比べられませんが。

[182: 匿名さん]

エレベーターは、他のタワーと比べて普通です。
投資目的としては、全体としてはあまりお買い得ではありません。天井が高かったり、眺めがよければ、よい値段で貸せるかもしれませんが。

[183: 匿名さん]

　溜池タワーに比べて、共用施設はタワーレジデンスの方が充実。
　セキュリティもタワーレジデンスのほうが充実。
　といっても、溜池タワーは上層階、こちらは下層階の賃貸だから、簡単には比較できない。
　赤坂は賃貸需要は大きいから、そんなに安くならないのでは。

[184: 匿名さん]

下層の賃貸用の部屋はどこの会社が所有して賃貸するんですか？

[185: 匿名さん]

182>エレベーターは他のタワーと比べて普通です。
とは、具体的にどうなのでしょうか？
確かにエレベーター内の内装や天井の高さ広さなどが
建物のグレード感に与える影響は大きいと思います。

[186: 匿名さん]

１０フィートを考えていると言ったらはなから相手にされませんでした。
あと、考えていた区画はみんな倍率が高いからやめといた方がいいと強く言われた。
まだ一般公開する前に速攻で申し込もうとしたのに・・
法人客が買い占めた後の余り物を一般客に売っているというのがここの販売みたいです。
私は怒ってやめました。
知り合いが申し込もうとしているので、入居後に法人客が特定区画や１０フィートを
独占してたら文句を言ってやれと言ってます。

[187: 匿名さん]

186さん、どの区画だったらまだ可能性があるといわれましたか？
東側のお見合い部屋とか…？

[188: 別のものですが]

6000万円台以下の安いとこ個人、法人は問わず投資目的が多いようです。北側も倍率高いようです。「北側は一期でほとんど完売しちゃうと思います」と言ってる営業複数いました。同じ間取りが対称で-AⅠ・Ⅱのように同階複数戸で多数階にわたり多数戸あるときは、人気のある間取りなら二期以降に散らしながら引っ張ることもあるでしょうが、担当に聞いてみたら
「いえここではそれはなさそうです、ご要望が高ければ一期から売り出しに」
　全戸？
「その可能性もあります」とのこと。
ということはどうしても欲しい間取りがたとえ複数戸あっても、one chance　部屋を選ぶときに階数も重要だけど倍率の情報も曖昧なまま（三社で売ってるという言い訳もあり、集計が完全でないとの説明が二回繰り返されました。）選ぶのか？どのように誘導されるのか？疑問です。もしかすると、この手ははなから法人なのかとも疑っています。6月中旬の販売開始時には、要望書集計段階の倍率は明示されるのかもしれませんが・・。大体その気ならってゆうか、営業戦略として日報で人気状況把握されているのが当然じゃないのかと甚だ？？です。
でも10feet以外は「無理」ってニュアンスでは言われませんでした。西や南は普通にお勧めしてくれます。ただし南の森ビル建て替えについては「確かな情報はまったくなしです」とのこと。

東のお見合いは誰にでも分かるからか、さすがに勧めてきません。むしろ
「28階より結構高いです、32階相当ですから、少し高いだけでは眺望はひらけませんから35階以上でしょうか」とのこと。
「北側は人気高いです」
角部屋や、なんかこの部屋安くないか（たとえばS80-A,S-80Dなど）というところは無理目のニュアンスでしたが、勧めてくれました。駐車場がP4のとこだけコネなしの一般人が買えるのかしら？とも思ふ。

[189: 匿名さん]

>>187
東側のお見合い部屋は論外だから二期以降に残るかな。
東側でも低層なら、庭が視界に入っていいかもしれないけど。
私は低価格のは軒並みダメだと言われ、やたら高い部屋を薦められました。

>>188
ほんと法人優先っぽいですねえ。こんな販売方法が許されるのか問い合わせて
みたいものです。

[190: 匿名さん]

>>189

>私は低価格のは軒並みダメだと言われ、やたら高い部屋を薦められました。

ダメというのは、どういうことですか？

[191: 匿名さん]

低価格は、倍率がメチャクチャ高いと聞きました。１０フィートは決まっている雰囲気でした。
北が人気とは知らなかったけど、やっぱり安いからでしょうね。エレベーターが普通というのは、人数当たりの台数のことです。

[192: 匿名さん]

質問です。4000万円台前半の物件はありますか？

[193: 匿名さん]

4950万円が最低物件です。

[194: 匿名さん]

残念ながらありません。

[195: 匿名さん]

前半はないです。4990/4950万各１、11階（10feet)に。いい部屋ですね、51.21m2　これは他の階には無い間取りです、最小でかつ高階高、もっともお得で10feet価値付加で希少。これがサーフィンでうわさで60倍ってやつか、ホントでもそれくらいつくかも。でも一倍なのか？

[196: 匿名さん]

10年後くらいに自己使用したい者です。でも10年後では地価も金利も上がっていたり、ローンの年数も余裕が無くなり、土地（赤坂周辺希望）もまとまらなかったりで、良い物件で買えるものが無いかなと思い購入予定です。その間は賃貸に出しておくつもりで、使用時はリフォームするので内装仕様Ｃでちょうどいいかと思って希望を出しました。
どことは申せませんが、担当の人は「ありがとうございます、出来るだけ他のお客様にはお勧めしないようには致します」と言ってはくれましたよ。普通と言えば普通なんで忘れてました。そう言えば。もちろん三社で販売してるから、他から売れちゃうのは調整できないんでしょ？と聞いたら「はい」と。
私個人ですし、キャッシュでもないですし、でも（たまたま、法人やコネ筋とダブらなければ？）良くしてくれそうな感じはありました。
一般人としては朗報ではないでしょうか？ちなみに東側ではないです。

[197: 匿名さん]

安いものには、安いものなりの理由があります。そのへんは、営業の人にちゃんと聞いて納得してから買ったほうがいいと思います。北側は日当たりってことでしょうか。皆さん、日当たりは気にしないんですかね。昼は家にいないってことなのかな。

[198: 匿名さん]

日当たりのことですけど、
私は実際タワーマンションの高層階の南向きに住んでいるんですが、最悪ですよ。
日光を遮るものが何もないので、一日中直射日光の直撃です。
まぶしいので結局ブラインドを下ろすことになって、晴れた日に眺望を楽しむことができません。
それに地球温暖化で年々気温が上昇しており、今の時期から冷房を効かせないと暑くて耐えられません。
できれば、北向きの部屋に買い換えしたいと思ってます。
南向きを有り難がるのは、CO2が少なかった昭和時代のなごり？　あるいは一戸建ての発想？

[199: 匿名さん]

いや、北は北でけっこう悲惨ですよ。
やっぱり永遠に日が差し込まないのは寂しい。
特にずっと家にいる主婦、さらに日なたが好きな老人や
ペットには耐え難いかと。

[200: 199]

ちなみに私は２０Ｆくらいの北向きに済んでいて
引っ越しを考えています。
他は他でいろいろなんですね。

[201: 匿名さん]

南西角タワマンですが
南はいいです、文句ないです。
ただ西はね〜　フィルムやE-lowなどありますので
それでしのごうかと
”北だけ”は絶対やだな

[202: 匿名さん]

198ですけど、200さん、引っ越しを考えている理由は何ですか？　参考までにお聞かせください。　

[203: 匿名さん]

タワー30階の南です。暑いです。以前は小さいM・12階建ての12階部分南西のよく言えばペントハウス、本当言えば小屋のような部屋にいました。天井が薄いのか？ともかく上階なし、ハイサッシ角部屋暑かったです。ついでに冬寒かった。立地の次、間取りの居室効率、向きと言う感じで南向きにこだわりがありました。寒さに対する弱さも違いがあるでしょうが、窓が大きいと東京では冬はかなり寒い、南でも寒いですから、北はさらに寒いのかと思うと・・。どうせ暖房するからといっても躯体のコンクリートの通年の冷え具合ちがいますよね。ただ夏の暑さは窓開ければ良いかと言うと、30階だと風強すぎて、カーテン、書類など大変。昼間家に居ない人はどこでも関係ないかも、冬に帰宅してから温まり方の速さは南でしょうけど、外から帰れば中はそんなに寒さ感じずにすみますし。
北向きに興味あります。

[204: 匿名さん]

暑い寒いはエアコンである程度調節できますが、直射日光だけはブラインドを下ろさないとどうしようもないです。　そうするとせっかくの眺望がアウトです。
ベランダなしで天井までのハイサッシなんですけどね。却って逆効果になっちゃってます。
せっかくタワーマンション買ったのに眺望が楽しめてません。
それで、赤坂タワーレジデンスの北向きに買い換えようかと…。
あまり考えないで南向きを買ってしまったんですが、
新幹線に乗っても、直射日光差し込んでくると皆ブラインド下ろしちゃいますよね。
結局、景色を楽しめません。　あれと同じことだったんですね。

[205: 匿名さん]

確かに眺望は北の部屋からだと、逆光なしでいつもきれいに見えるともいう。超高層タワーでは北の部屋もけっこう明るいとも聞く。ここの場合は北側眺望はTBS再開発地か、低中層建築物の赤坂通り・みすじ通り、この辺は地価高くて、小口の地権者いっぱいで、超高層建築物に必要な空地率考慮すると用地取得困難の極みでは？とするとTBS以外は高い建物できなさそうで、もっと手前も大きい区画の土地はなさそうです。きれいなものは見えないけれど、抜けてはいる。
北となりのウィークリーMは13か14階くらいだったかとおもいます。これとの距離はかなり近い（道幅も6m程度か？セットバックもたしかあまりなかったような？）ので、15階より上の北は、北でもよければ、まあまあ明るく、眺望も長期に期待できるということで人気なのか（もちろん安め）と思われる。

[206: 匿名さん]

超高層だから北側が明るいということはありませんよ。
北側に日差しが入るとしたら周囲のビルの反射光。高層だとそれがないから非常に冷え冷えとした感じになります。
窓とかも大きいから冬は寒い。賃貸ならまだしも一生ものとして北側の部屋を選ぶのは勇気がいると思います。

[207: 匿名さん]

＞１９８さま

高温多湿の日本において
木と紙で作った住居で生活するには
日当たりは大切でしょうが、
都心のマンションでは、
あまり関係ないように思います。

まして、大規模タワーマンションなら
24時間換気がされてますので
結露の心配もありません。

母子手帳でも、
昔は「赤ちゃんを日光浴させましょう」
とかいてありましたが、
今は、紫外線が悪影響を及ぼすので
削除されました。

[208: 匿名さん]

日比谷公園の南に位置するビルで働いておりましたが、
役員室は「日当たりの良い」南向きではなく
日比谷公園やその先の皇居を臨める北向きでした。
私は役員秘書だったのですが
お天気の良い日の眺望は絶景で、部屋も明るく、
直射日光が差し込まないので快適でした。

南向きの部署で働く人たち（女性）は、
日焼け対策のため、
まめまめしく顔や首にＵＶローションを塗り、
手袋までしてＰＣ業務をしてました。

東京に限って言えば
２０代〜３０代の方たちの間では
南向き神話は崩れつつあると思います。

[209: 匿名さん]

オフィスを例にあげても意味ないのだが

タワーはどちらかというと眺望重視ですし
北側でも明るく悪くないでしょうくらいでいいのでは

ただ角部屋でない北向き（一年中日が入らない）は一人向きの部屋が
多いのも事実

[210: 匿名さん]

タワマン西向きに住んでますが、
これからの季節は
「沈まぬ太陽」との闘いですわ・・・

[211: 匿名さん]

黒田慶樹さん清子さんの新居も
北向きですね。

お部屋の向きは
気にしない人は気にしないし、
気にする人は気にする、風水みたいなもの。

富士山が見えるのが良い人
東京タワーが見えるのが良い人
皇居を見下ろし？たい人、
自宅で日焼けしたい人、
好みもいろいろでしょう。

[212: 匿名さん]

北向きのタワーマンションで27階に住んでますが、この時期だと夕方5時〜6時まで
お部屋の蛍光灯を付けなくても十分生活に支障が無いくらい明るいですよ。
高い建物の反射光は関係なくて光が反射されているみたいです。
直射日光は差さないし、ここより高い建物が無いからカーテンも要らないので、
生活するには便利ですよ。ベランダで植物もちゃんと育っていますしね。
ただ、眺望は向きによって色々あるから悩むところでしょう。

[213: 匿名さん]

なんで北側住居販売に必死な工作員がいるの？

北側で窓が大きければ寒いし周りにビルがなければ（反射がないから）暗いよ。

もちろんオフィスは電灯の光を昼から全開させてるから北側がかえって良かったり
するかもしれないが、昼は電灯を点けない上に、一生住む住戸だったら北よりは
他の向きが良いのは当たり前。
北側に家族連れ向けの部屋がないのも、家族連れで寒々とした部屋に住む人がいないから。
独身共働きとかなら昼はあまりいないから北でも南でも大して差はないが。

その分、北はちゃんと安いんだけどね。

[214: 匿名さん]

このマンション、お隣さんは国会議員だっけ？
いかにもビジネス型というか、一時滞在目的って感じがするけど
家族で永住する為に購入するって人いるのかな？
そういうタイプの庶民には、そもそも手が出ないと思うが。

[215: 匿名さん]

214さまに同意です。
立地はもちろんのことですが
モデルルームも単身者、ＤＩＮＫＳ向けに感じました。
（あのプレミア住戸も大人仕様で、
　子育て中のファミリー向けではない）
サントリーホールでコンサート三昧をしたい
リタイヤ夫婦なども、住みやすいかな。
鎌倉に自宅がある会社役員の
セカンドハウスとか・・・

[216: 匿名さん]

>>215 214
同意。ってゆうよりも必然に近い。タイプはともかく東京での家でしょう。
冬は沖縄、夏は北海道で環境にも経済的にもやさしくLOHASに暮らすような、
リタイアメントか仕事場所を限定されないPTMCを確立したプロの方々が、
東京でもホテルやサービスアパートメントとは別に自宅の気安さが欲しい時、第一候補群のマンションになる。
地方に暮らす人には、赤坂ネーム、利便性、文化や遊び、高級超高層住宅など地方にないものが欲しくなります。

かといって地方でそこそこの家に棲む人は、それほど東京の豪邸にこだわり・魅力を感じない（財力的にも、同程度の豪邸を東京で求めることは無理なことがほとんど）。
むしろ東京に住んで良さを享受できるのは、あらゆるアクセスの良さ、高い質のそろった飲食など。
超便利駅の駅近でおしゃれな繁華街（ひとによっては東京らしい専門街：秋葉原や神田？）に住むというか東京での家を求めることになり赤坂筆頭。青山（渋谷含むひともあり）二番か。麻布六本木は相対的に不便でおち。でも二番以下は難。
飯田橋にはおしゃれも繁華街もないし、検討外。銀座・日本橋方面は年取ってれば該当するが、大規模メリットのあるものはない？少ない。番町方面には、東京らしさあり、交通は便利な所もあるが、結局なんにもないし。

東京の閑静な住宅街に家のある人も、それとはちょっと別なおしゃれさの立地、繁華街の雰囲気、マンションの洗練？？ってどうなの？という興味がわくと買いに走る。

このマンションはそういうセカンドハウス的な要諦を完備し、
「買っちゃっても損はないよな」と金持ちや自由人が自分を納得させる資産性とお得感を持っている。
たしかにファミリータイプは持っていない。高額のとこならファミリーも居住可、駐車場も確実１台はついてるし、子育て世代はさすがにどうだろう？って環境ですが、子供もすぐに大きくなるし。
現地行ったとき、小さい子と奥さんと三人で高そうだけど国産車で見に来てた家族いましたよ。
「こんなところにすめるのぉ」と言う奥さんの声が聞こえました。感動なのか否定的見解なのか不明ですが、前者のニュアンスに聞こえました。

[217: 匿名さん]

東は議員会館お見合い、北は人気。
となると、一般人には狙い目は南と西なのでしょうか？
西は眺望は良かったとは思いますが。

[218: 匿名さん]

赤坂駅方面はごちゃごちゃした繁華街ですが、アメリカ大使館住宅方面は
閑静な場所です。アークヒルズ方面も整備された町という感じですし、
環境的には一概にファミリーに向かないということはないと思います。

[219: 匿名さん]

眺望をかなえるとなると条件があがりますから、いっそあきらめちゃうとして、低層階の南東角や南向きを普通に狙えば現実的かもしれませんね。
西向きなら、ヒルズ、ミッドタウン、いろいろ見えるはずだから、頑張って眺望良いとこまであがりたいです。高いところなら、富士山も見える日もあるんじゃないのかな。P.H.赤坂新坂より上にいきたいので15階以上。
でもあっちは14階建てだから14階だと最上級住戸なわけですよね、当然広いし高いわけで、比較しても変ですが、こっちで14階買えれば、（その広さ間取りでニーズにあえばですが）安くてお得とも考えられます。
そもそも、立地、設備（簡単な非常用バックアップのライフラインみたいなものもある、たしか数時間の電源くらいですが、病院でもないのにすごい）と共用施設、現在販売中では日本一じゃないかというセキュリティーと有人管理を買うのだ、と思ってしまえば。西で13階とかも現実的では？

「西一つはいります。眺望オプションはお付けしなくてもよろしかったでしょうか？」
　「ええ、けっこうです。かわりに駐車場の当たりを二つください」
「駐車場は眺望OPセットでご購入の方のみになりますので・・申し訳ございません。」

車も必要だから、だめだった。

[220: 匿名さん]

土地の仕入れ価格が安いのか、結構、価格的には
お手頃のように思えますが、いかがでしょうか？

クラッシイのお手頃タイプは、パークハウス赤坂
氷川の同タイプと似たような価格のようです。

赤坂氷川が今の相場価格で、タワーレジデンスは
土地が安かった頃の価格？

[221: 匿名さん]

パークハウスよりはこっちの方が
いろいろと良いんじゃないですかね。あれ魅力感じません。
プラウド赤坂氷川町なら、ブランドが別で、買えるなら悩んだかも。
6/17〜会員向け販売開始ですね。第一期は7月から。
会員向けを０期で先行販売し、実質第二期の
名目第一期で即日とか早期完売を達成するという計画ではないか
頭いい。第一期は521-96-236=１８９戸。
意外と第一期は法人内定済みのやつで、
会員向けというのが熱心な一般人客向け？

[222: 匿名さん]

政治家キライだし、税金で建てたタワー宿舎に生活しているかと思うとイラつくので、
少なくとも東側だけは絶対にイヤだね。

[223: 匿名さん]

会員向け、第一期は、販売される部屋はもう確定済みでしょうか？

[224: 匿名さん]

6/13確定、会員の人には同日一斉に発送されますよ。
でも一期販売分は決まってないはず。
二期とかそれ以降ということもあるでしょうから、
とりあえず、会員先行分と、それ以外の住戸が分かれることになるでしょう。
高いやつ中心ともいえますかね。
もちろん同じ間取りなら上から。
先行してくれるとも考えられますが、
早くから買いに来るくらい熱のある客だから、高いとこも買うだろう
ダブれば抽選、一期以降にまた残りを選ぶチャンスもあるとして、
最初のチャンスですよ、ということ。

[225: 匿名さん]

224さん　　　　　　　　　ありがとうございました。この立地でこの価格、お買い得のような気がしますが、私のような庶民にはちょっと苦しい価格。悩むところです。

[226: 匿名さん]

221さん、　521-96-236=１８９戸の２３６はどういう数字ですか？
会員向け戸数は今日の時点でもう確定しいるのですか？　

[227: 匿名さん]

部屋は決まっていないかもしれませんし、236と言うのも私もメモなんですが、
金曜日に聞いたときにそういう数になりそうなことをいってました。
要望状況から売り方を検討して、会員先行にそのくらい出してみるという数字みたいです。
住戸も価格も素稿見たいなものはできたとこ？らしいですが、くれませんでした。
最終的に、今週末の要望状況みて価格とか最終調整して、
日曜日の夜から印刷。月曜、確認・パッケージ、火曜発送とかじゃないでしょうか？

よくわかんない式ですみません。第一期にまわる数を計算したつもりなんですが、
会員先行で暫定ですが約236戸を売りきろうと言うわけではないから、
第一期がそのまま236とかで、それを会員には先に一回買うチャンスをくれる
と言うことなのかもしれません。
それは聞いてみたところ、はっきりしませんでした。
一期以降のことは良く分からんということらしいです。

また、私の考えですが、販売登録期間がたった、二週間（7月から一般販売開始）
と言うことは、登録手続きなど一週見ると、
実質一週間しか販売しないんじゃ・・、先行販売とはそういうものかもしれませんが、
微妙な感じの住戸を含めての最終市場調査だろうかとも思います。

だって私が熱心に要望していた部屋、お問い合わせも多いですと言ってましたのに
出ないらしいですもん。
ついでに、さっき、以前もらった、予定価格表みて気が付いたのですが、
金曜日にくれなかった価格表の価格みてもらったやつ、微妙に値段ちがうんですよ。
変更の可能性ありますって書いてありましたけどね。

さらに、私の父あてにここの案内がきてて、紹介されてる間取りプランみると、
10feetのなかで人気でなそうなやつ？ちゃんとでてました。
つり　なのか？　法人のみと言うことでもないのか？
父はまったく問い合わせなどしたことはない一般人です。

強気にいってるほどの出足が見込めていないのかなとも思い始めています。
とりあえず、水曜日がたのしみですね。
（私は金曜まで出張で受け取れないので、気が気じゃないですが）

[228: 匿名さん]

西側は、富士山と緑が見えますね。でも、パークハウス赤坂氷川は最終的にもっと安くなると思います。タワーは、長期的に修繕費が高くなるので、長期的にみて安上がりかどうかは疑問では。共有施設も、マナーの悪い人が少数でもいれば、使えなくなるし。ワインクーラーもいらないのでは。

[229: 匿名さん]

[230: 匿名さん]

南って11〜20階は何か見えますか？この高さだと陽も当たりませんか？
南住戸希望でCGシミュレーターで眺望確認されたかたとかおられますか？

[231: 匿名さん]

>>228
パークハウス赤坂氷川はやすくてお買得そうなのでしょうか？
もっと安くなると思われるという、比較対象は
ここですか？それとも、パークハウスの予定価格がでたけど、値下げしそうということ？

ワインセラーは高級物件では、最近かも知れないけどついてるような気がします。
要らないといえばいらない。けど、数本あずけておくには便利です。
どうせ普通の人は、金持ちでも、特にワイン好きでもなければ、
ちゃんと管理したい高額なワイン1〜6本くらい？しか持ってないでしょうから。
そのためにワインセラー（業務用/家庭用小型の透けてる冷蔵庫みたいな）買って
場所を占拠したり、インテリアがかえって格好わるくなるよりはいいかも。

まあ　買わないか、とっとかないですぐ飲めばいらないけど、
娘がうまれたので、その年のマルゴー一ケース買っといて、
成長を楽しみつつ、一本ずつ開けていき、
成人したら一緒に飲みたい、ような方には有用。
普通の人も、何かの迷いで思い立った時に、
「買っても保管できないからな」とか、悩まなくても住みますね。
いつも電気くってる割にはランニングコストは、それほどでもないかも？
冷蔵庫型なら寿命が長くはないでしょうから買い替え、
地下に蔵を作っておいて、プラスちょっと冷気発生させてるだけなら長もちかな。

エステ用の部屋も、要らないという声多いですね。
お風呂もついてるけど、マッサージとオイル、パック（顔のみ）くらいしか使えないですよね。
全身パックとか材料の持ち込み、清掃は無理ありそうだし、機械／専用器具使うやつは当然。
エステ行く人は行着け店鋪と担当がいるだろうし。
住宅街でもないし、自宅エステのために呼ぶかはとっても懐疑的です。

[232: 匿名さん]

周辺環境や眺望のことやら、皆さんと同じような理由であれこれ悩んできました。

でも、選択肢はいろいろあるなっていうこともわかってきて・・よくみてこうかなって思ってます。

周辺地域には三井の虎ノ門愛宕タワー計画もあるみたいだし、なんと売り出しは今秋なのに最後追いつかれて20年6月の同じ時期の入居です。
http://www.31sumai.com/yahoo/A6001

今後10年間、明治以来100年以上あり得なかった都内一等地にある国有財産の大量供給売出しが予定されているし、国有地売ってバブルにするわけにいかないって強調してますから、これって地価は安定ないしまだ下がるってこと。商業地にはならないけど住宅地としては魅力的なロケーション多いですよね。

なんといても、日本は長期トレンド的には地価は下がるし、足下では米国の株や不動産が軟調だから、今後数年は中期的にも危ないですよね。業界的には、今はバブルから塩漬けにされた土地の売り時です。でもそれもこれも買うほうにとってはいいことですね。

>177
確かに、このサイトのほかのページにある
>最後に、阪神大震災の時の竹中工務店の設計施工の問題はあまり明らかになっていませんね。
>http://www.jrcl.net/web/frame051219d.html
>http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47358/なんてコメントもあって、もう少し様子みようかなっていうことにしました
なんてコメントも気にならないとはいえないです

売手が強気になれないとしたら、理由はあるし、マンションの値段はよく考えてつけてるから、結局買い得も高値買いもないっていうことですね。
ただ、賃貸で坪2万はプレミアでもなければ冷静に考えると一時はともかく中期的にはムリなの自明だから、そういう逃げで合理化するのだけは戒めてます。

[233: 匿名さん]

貴重な考察ですね。いよいよ真近になって来たので、デメリットを再考すべきですしね。

国の赤字財政を立て直すのには国有地を計画経済的に払い下げして、国がキャッシュリッチになる
と同時に、土地資本で企業、事業体に儲けさせて税収増やし、固定資産税など関連の税や諸経費を引き上げていくことも避けがたくも思います。バブルは抑止しようとするでしょうが、インフレには誘導していくのが自然です。
国有地以外にもまだまだ数年以上のスパンで、一般企業所有地も、移転や再編（M＆A、自然淘汰、activistが売らせるように働くなど）で出て来ますよね。
小子化、高齢化で広い家が不要になり余るので余剰住宅数の増加と流動化は他の先進国よりずっと加速するといわれています。　ただ子供が減って広さの必要が低下したり、高齢者世帯が増加すると、さらに都心回帰集中するのではないかと思えるのです。
国も実質は売却せずに、住宅も新たな公団化みたいな方式や、事業用借地などで、都心の国有財産を
留保しながらキャッシュをつくり、値をあげながら定期的に売却するかもしれないです。ドンドン売ってデフレのもとを作るわけにはいきませんからね。

長期トレンドでは地価下がるような予想がコンセンサスなんでしょうか？
しかも都心でも？
ただしマンションについては５年連続８万戸超とか、同時代に中古に出始めたりするため中古価格、
賃料の維持は難しい問題ですね。インフレが進んで新築が高ければ、中古も高いでしょうが、購買力平価すれば、ようはダメなはずでかわりはない。賃料今の物価感で坪２万相当の維持は長期は無理、同感です。分譲が減って賃貸は新築が次々みたいな図になって、賃料相場は下落リスクあり。

自分にとって必要十分で、客観的にも無二の土地、物件であれば幸せですが。
そう思うと、
1.どなたかのご指摘のように、溜池山王がダメ。
2.今後出てくるマンションは、もっと階高、天井高が高いと思われる。いずれ低い方になるのは残　
　念。
（用地と容積率、高さ制限施行の広がりなどで、経済的に高くしないことは、物件によってあるでしょうが、技術的に進んでしまっている感があります。高さをポイントにする高級物件では、顕著。
コートタワーレジデンスは鹿島の高級ではない物件だと思いますが、全体に天井たかい。同社の数年間で見ると、だんだん高くなってる気がします。業界全体にその傾向ですが、この点では鹿島は、竹中より先にいってる気がします。）
3.駐車場が当たらないとか追加取得必要な時に、周囲で確保が困難。

でもいい方だと思います。値上りしてばける可能性もあると思いますので、買って１０年様子見、上がるとすれば他の高級地より短期の上げ幅は大きいでしょうから、そこそこの住宅地の高級低層へ住み替えとかのシナリオは上げ具合の差からありえるかも。修繕費上がる前、賃料崩れる前に、離脱も可能です。30年いけると思いますが、20年以内なら、収支も資産性も悪くならないかなと思います。
根本は、本当に自分にこれを買う必要があるかどうか？悩みます。
　　　　　　

[234: 233です]

長過ぎて気持ち悪いですね。余計な経済や人口の憶測を、だらだら書いてすみませんでした。

[235: 匿名さん]

この建物の真ん中位の高さの北側を検討しています。個人の者です。赤坂タワーレジデンスは、普段は、階段室の扉はロックされていて、使用できず、エレベーターだけで移動するそうで、災害が起こった場合には、階段室の扉のロックは解除されるので、非難することができる、、、との説明でした。
外部のひとの侵入を防ぐために階段室の扉は、ロックしておくそうです。それだと、住民は階段室へは入れないし、ロックが解除されない限り階段を使っての非難はできない、、って事にも思うのですが、
タワーに住むという方々は、あまりそういう非難のこととかを、気にしないものなのでしょうか？
階段室は、他のタワーマンションでも普段は入れないようにロックされているものなのですか？
真面目にどなたか教えてくださいませ。

[236: 匿名さん]

私も、階段室の扉の件は、多生不安です。部屋の鍵で開錠できると良いのですが・・・。

[237: 匿名さん]

↑　多生→多少　　失礼しました。

[238: 匿名さん]

ここほど極端に法人客を優遇しているとこはないんじゃない。
抽選も法人客に誘導されそう。

[239: 匿名さん]

「非難」も直せよ

[240: 匿名さん]

結局のところ、この物件の人気はどうなのですか？

[241: 匿名さん]

>230さん
南側11-20階は陽はあたりますが、目の前に大きくアーク森ビルがそびえています。