赤坂タワーレジデンスTop of the Hill

[匿名さん]

情報ありましたら、お知らせ下さい。

[122: 匿名さん]

>121さん
四捨五入で80㎡、南と西は12〜20階しかありません。11階は天井高の10Feetです。
方位は南か北西角です。
私は80㎡の金額はメモしてこなかったのでわからないのですが、
西の70㎡が17階で8000万くらいです。
推測すると1億だと、南では12〜13階、北西角は17〜18階くらいでしょうか??
はっきりしなくてすみません。

[123: 121]

122さんありがとうございました。
８０㎡・1億円で２０階以上が買えればいいなと考えていましたが
ちょっと無理のようですね。

[124: 匿名さん]

むしろ賃貸の低層階からフォレストを眺めるのが良いような気もしてきました。

[125: 122]

>121さん
すみません、南東角も２０階までならありました。
２０階以上の ８０㎡は東と北だったらあります。
でも１億では無理かもしれません。。。

[126: 63]

まわりの計画は，

東の衆議院赤坂議員宿舎(23F，約102m)，東南のATTの建て直し(未定)，約150m南の森ビルの建て直し(20F，約105m)，
西の地所の建て直し(24F)，約300m北西のTBS(38F，約179m)，北東の赤坂溜池[既存](25F，約110m)

森ビルの建て直しは，
南まるごとではなく，六本木通りの区画(赤坂2丁目23の部分)だけみたいです。
20階，約110m程度ということです。

http://maps.google.com/maps?sourceid=gmail&q=%E8%B5%A4%E5%9D%822%E...

[127: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。虎ノ門タワーズクラスを想定して行ったので、
意外に安く感じました(自分が買えるかはもちろん別の話 ^^;)。

>121さん
南東角、84平米1億切る部屋ありますよ。
東でよければ21階〜29階まですべて9千万以下です。
北東角に至っては、77平米(四捨五入80)で8000万切る部屋すらあります
北は残念ながら低層は70平米以下ですが、20階までなら坪単価300万前半?

一般予約客向けにオープンしたせいか、駐車場の車はごくフツーで、
モデルルームも人とすれ違うのが大変なくらいでした。

[128: 匿名さん]

先行モデルルームに２回行っていますが・・・そこまでは安くなかったはずですが・・・。
階ごとの予定価格が出たのですか？

[129: 匿名さん]

価格、2フロアにひとつくらいの割で出ていますね(もらえました)。
先行派の方々の情報でもっと高いと思っていたので、
絶対無理かな?と行ってみたら、無理すれば買えるかも?
という感じで微妙に悩ましいです。

[130: 匿名さん]

＞129さん
ありがとうございました。

[131: 121]

127さん　情報ありがとうございます。
少し希望がわいてきました。

[132: 匿名さん]

要望書入れた方いますか？
うちはクラッシーしかむりですけどね。

[133: 匿名さん]

要望書入れたいのですが、営業にどこも抽選になりそうと言われて迷っています。
ちなみに私もクラッシーですが。

[134: 匿名さん]

[135: 匿名さん]

ここって入居が2008年7月ですよね。てことはローンの支払い開始時には今より相当上の金利の可能性が。資金計画は現在の金利＋1％くらいで計算したほうが無難かもしれません。
キャッシュで買える人がうらやましい。。。
やはり来年中の竣工物件に絞ったほうがいいのかな。
この物件、仕様もグレード高くていいんですけどねえ。

[136: 匿名さん]

> この物件、眺望はボロボロですね。。。
> 立地や建物の水準は非常に高いのですが、
> 高層階を除けば、西側以外の眺望はほぼ全滅ですね。

それで、共有ラウンジがペントハウスにあるのですね。
ようやく、謎が解けました。
（ずいぶんもったいないことをするものだと思っていました。）

ビューラウンジが、お見合いでは話になりませんからね。

[137: 匿名さん]

西側の眺望も、建設予定の赤坂パークハウス（14階）とお見合いになりますね。少し離れてますが。
やはりここは高層（ほとんど億単位）じゃないとタワーマンションの最大メリット、眺望は望めないということですね。

[138: 匿名さん]

東側の議員専用血税マンションとお見合いですしね。

[139: 匿名さん]

まぁ要するに、３０階以上のスーペリア、プレミア住戸と２９階以下のクラッシーでは別のマンションということでしょうかね。　エレベータも別になっちゃうし…。
でもこのマンションは高台に建つんだから、やや低いところに建つ議員宿舎２３階１０２ｍ、溜池タワー２５階１１０ｍ（１２６さんによる）とくらべて、同じ階数でも高くなるのではありませんか？
スーペリアとクラッシーに区分される２９階と３０階の部分で地上何ｍになるんでしょうか？

[140: 匿名さん]

議員宿舎は28階で当物件の30階より高い32階相当だったかな、営業さんが言ってたように記憶しています。東側で眺望が抜けるのは３６階より上と言われました。（シミュレーターでは確認しませんでしたが。そこまで上の階は無理だろと思ったものですから）
139さんおおっしゃることは当たってる感じ。でも21階からS100-Cってのもあり、天井高2650mmでクラッシースペックなんですよね、内装は違うんだろうと思いますが。

[141: 匿名さん]

>>133
内部に近い人から聞いた話。
要望は最初に法人がどっと入れてるそうです。
で、一般人が要望を出す際には、法人と重ならないように説得されます。法人だと
キャンセルや焦げ付きがないですから。
法人要望分が一般人と重なっても、架空の応募者を水増しすることで一般人の
当選確率を減らし、架空の応募者に当たった分は外れ１位として法人に回すそうです。

だから法人が欲しがるような資産性がある部屋は諦めた方がいいですよ。
おかしな話だと思いますが。

[142: 匿名さん]

法人が欲しがるような資産性のある部屋とは、眺望のいい部屋ってことですか？
どういう部屋に資産性があるのでしょうか？

[143: 匿名さん]

初心者なので教えてください。
法人とは？
それと法人が購入すると、私のように居住目的ではないのですか？

[144: 匿名さん]

借り上げ社宅ですから、小さい、比較的安い部屋で、眺望はあまり関係ないところが多いよ。

[145: 匿名さん]

サンウッドの物件はやめた方がいいですよ。
色々なところでコストを下げるしノウハウはない。
アフターサービスに関してもいい訳ばかりで対応が遅いし、
なかなか対応しない。
（理事会かなり疲れますよ）

あとセットで付いてくる森ビルの管理が特に酷い。
ココは東急も売主に入っていますので、まず間違いなく
東急コミュニティに事務管理以外は丸投げです。

そもそも物件管理の実績はないし、自社で緊急センター
等も完備していないので必然的ではあるのですが。
当然その分管理費は高くなっています。
（おそらく東急コミュニティに直接頼むより２割高）

以前住んでいたマンションは管理会社変更に成功し、
委託費約３割削減＋管理の質が上がりました。

細かいお金は気にならない方には余計なアドバイス
かもしれませんが、一度引っ掛かった経験があります
ので、ご参考までに。

[146: 匿名さん]

東急コミュニティの管理で目黒の物件は泥棒に入られてますね。
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=90&disp=1

[147: 匿名さん]

>>145
森ビルは都心部でたくさんマンションの賃貸物件を保有していて、高級マンション管理の経験が豊富だと思いますが…
http://www.moriliving.com/residence/

[148: 匿名さん]

森ビルは、賃貸は得意だが、分譲は始めたばかり。
森ビルの賃貸は、「超」の付く高級物件なので、通常とは
感覚が違う。
分譲は、不慣れでリスクがあるので、サンウッドという
別会社にしてある。
ここの賃貸は、森ビル物件の「超」高級賃貸でなく、
通常の高級物件。賃貸部分もあえて、森ビルでは手を出さず。
と言ったところでしょう。

[149: 匿名さん]

サンウッドは全体的に建物のスペックは良いですね
（バラつきのひどい三○、○菱よりマシです）
ただ普通のマンションの管理は経験不足という面は確かにあり
管理は完全別会社というケースも多いです
ただここは森ビルの”超高級賃貸”に近い管理レベルが
期待されてると思いますので、
森ビルもできるとふんで
やることにしたんじゃないでしょうか

[150: 131]

>>141さん
貴重な情報、ありがとうございました。
そうするともう、高倍率の抽選を避けるには、法人と重ならないように
誘導されるしかないのですね。。。
残りそうな部屋は、北か東の議員会館お見合い部屋でしょうか・・・？
私は投資ではなく、住みたいなぁと思っていたので残念です。

また情報ありましたら、教えて下さい。^^

[151: 匿名さん]

>>148
フォローありがとうございます。
仰るとおり、賃貸の管理は豊富ですが分譲は素人同然です。
（賃貸と分譲では管理の質が違うのは言わずもがな）
さすがに賃貸が自社管理かまでは分かりません。

>>149
今は再委託先をすべて明示しないといけなくなりましたので、
確認すれば分かるかと思います。
事務管理業務だけを再委託しなければ、他の業務は丸投げでも
法律上問題ありませんので。
もし管理業務等も自社でおこなっていれば、たしかにやる気が
あるのかもしれませんね。

[152: 匿名]

ＭＲでもらったパンフレットを見る限りは
「森ビルによる管理」と明記されていますね。
サービス内容も記されています。
実際の内容がどうなるかまではわかりませんが。

[153: 匿名さん]

このマンションはサンウッドと東急不動産と竹中工務店の３社が売り主になっていますが、
１０階以下の賃貸部分は最終的にどこの会社が所有する予定なのでしょうか？
森ビル本体？　それともサンウッド？　あるいは３社の共有？

赤坂プルデンシャルタワーの賃貸部分は、確か森ビルの所有じゃないですよね？
他者の所有物件を管理していることになりますね。
イメージ的にこれと同じような感じになるんですかね？

[154: 匿名さん]

>>141
ひどい話ですね。
たしかに抽選の外れがどこにまわるか不透明ですし、
いくらでもサクラを使えば倍率高くできますよね。

入居後に法人の借り上げ住宅がどういったあたりに
集中しているかきちんと監視しましょう（同じような
部屋がすべて借り上げだったらおかしい）。
問題あったら告発しましょう。

[155: 匿名さん]

森ビルにモラルを期待しても…
所詮、殺人企業なわけですから

[156: 匿名さん]

ちなみに（法人のまとめ買いの対象にはなりにくい部屋だと思いますが）11F/28Fの10feetは営業（東急）担当者が自信満々に「まずあたりません」「倍率がすごい事になりそうですから」と5/5の時点で言ってました．でも倍率はにごしてました．私の感触としては，買い手が決まっているんだろうなと悟らされました．

[157: 匿名さん]

１１Ｆ４０００万円台は、６０倍と言っていました。抽選に裏があるのは、常識のようです。

[158: 匿名]

　１１Ｆ４０００万円台は、６０倍と言っていました。抽選に裏があるのは、常識のようです。

[159: 匿名さん]

>>156
いや、１０feetは外国人に賃貸するのに向いてるのでまずは法人のまとめ買いと見て良いでしょう。
だいたい5/5なんてまだ内覧を始めたばかりのときですから、その時点で超高倍率になっている
はずがありません。（個人が買う場合はすぐには決断できないはず。）

倍率をつり上げたりしている不正がある場合は、どこに告発すればいいのでしょう？１０フィートが
軒並み賃貸や法人社宅だったらかなり怪しいと思いますが。

[160: 匿名さん]

やはり森ビルの販売はひどいねえ・・あまりに露骨な法人客優先は
法人客向け賃貸でずっと癒着してきたからか。

[161: 匿名さん]

森ビルの赤坂溜池タワーレジデンスの賃料を参考に、ここを賃貸にだした場合の賃料を想定すると（あっちは家具つきだし、想定賃料の参考にするには無理がありますかね？当物件の賃貸部分の想定賃料に関する情報もまったくないので、とりあえず。）自己使用しなくなったら賃貸へという道も明るいですか？

赤坂の一般的な賃貸の検索結果では、相場はだいぶ安くて、たいして明るい道でもないなようなんですが。お詳しい方いらっしゃいますでしょうか？

[162: 匿名さん]

営業さんは、下の階で坪２万で貸せると言っていました。

[163: 匿名さん]

>>162
ありがとうございます。じゃあ今現在賃貸募集中の05年物件で赤坂駅からの距離と広さだけで似たような奴と比べると、15〜20％は高い感じですね。場所が5丁目7丁目とかですけど。２丁目には空室なし。

赤坂溜池TRはサービスアパートメントだから賃料を比較しちゃいけないかもしれませんが、坪2.8〜3万（調べたときの空き室２戸しかサンプルないですけど、先週満室に）

[164: 匿名さん]

公開抽選をしなければならない法的根拠は無いのでは。或いは官庁の容積率緩和許可や金融公庫の利用条件にそのような指導があるのでしょうか、興味あります。どなたかご存知ですか？

[165: 匿名さん]

>住宅金融公庫の融資が受けられる物件は、
>公平に販売しなくてはいけないと決められています。
>ですので通常は、抽選のための登録をして、その後、
>公開抽選を行ない、購入の権利を決めます。先着順で
>販売の場合は抽選はなく、申込の手続きをします。

http://realestate.yahoo.co.jp/docs/myhomeguide/01_16_02.html

[166: 匿名さん]

>>164
しかし希望者多数の場合は抽選するとサンウッドは明言しているのだから、法人客を優先せずに
公明正大に抽選する義務を負うのでは。応募者を水増ししてみんなを外れさせて、外れた後の
優先権を法人客に回すのも論外。
希望者多数の場合はサンウッドの裁量で誰に売るかを決めると明言しているならそれでいいけど、
そんなことを明言したら一般客は誰も寄りつかなくなる。

法人客はおそらく同じような区画（たとえば１０feet）を集中的に購入するはずなので、
そういった区画が結果的にすべて法人客に売り渡されたとしたら、この物件のプレゼンスの大きさや
不祥事のあった森ビルということもあり、週刊誌沙汰になってもおかしくない。

[167: 匿名さん]

私も平日にモデルルームに行きましたが、あまり対応はあまりよくなかったですね。モデルルームを紹介してくれた人は営業の人ではなく、担当者の名刺だけ渡されました。自分の収入などえを記入した後での対応がこれでした。億万長者のようなお金持ちと法人だけを相手にしているのかもしれませんね。本当は真剣に住みたいと思っている人が行ってもそういうものなのでしょうか。ちょっと悲しい気分になりました。

[168: 匿名さん]

167さん、対応あまりよくなかったのですか？
人を選んで対応を変えられるのは嫌ですよね、お気持ち察します。
私も全然お金持ちなどではないのですが(たぶん年収は167さん以下と思います)、
申し込みたいと思ってはいたので、悲しくなってしまいます。
万が一抽選に当たったら、真剣に住みたいと思っている住人の方々と住めるといいとは思うのですが。。。

[169: 匿名さん]

168さん、167です。メッセージ有難うございます。モデルルームに案内していただく前にいきなり「予算はいくらですか？」などと聞かれても価格表も何も見ていないですよね。どんなまどりがあるのかもよく分かっていないし。受付やシアターには若い女性を数多くはべらせていて、”一流どころ”というイメージがありながらも、なんだか無機質で冷たい感じがしたのは私だけでしょうか。ディベロッパーのお金の使いどころに多少なりとも疑問を感じた2時間でした。真剣に考えていたのですが、他の場所で探すことも検討し始めました。

[170: 匿名さん]

残念ながら効率が営業成績、利益に結び付くので、
見込み無い、もしくは手間の多そうなかたにははやめにお引き取りいただく方針なんでしょう。
ブームなので仕方ないでしょうね。

[171: 匿名さん]

早い時期から話題になってましたから見込み客そこそこ集まってるんですかね。それとも、人は沢山来る割に確度の高そうな一般客がまだ少なくて、迅速に選別したがるようになったのかな？
4000万円代〜65000万円まで幅広いですから、予算から聞いたほうが営業はしやすいでしょうけど、用途、人数から必要な間取りが先ですよね。それから予算にあわせて階数、方位、優先したい希望もろもろですよね。私一回しかモデルルームは行ってないですけど、事前に何回か電話で質問とかして、結構懇切丁寧な対応してくれました。電話の相手は主にサンウッド系。モデルルームも思い立った当日、今日行きたい、と言ったら最後の組の空き枠1（これは東急系のだったのか？）に入れて、行ってみたら担当が東急の女性にまわされてましたけど。まわしてくれたのか、我侭そうだから東急に下請けに出したのかわかりません。かなり場違いな雰囲気の服装でした、受付嬢は一瞬　？って感じもあったように見えましたが、礼節正しく（当たり前）、嫌な感じはしませんでした。まあ、あの娘たちに赤い服を着せておいとく必要ないですけど。しかも何人も。営業はまじめな感じでした、当たれば買う予定と伝えればちゃんと笑顔でお礼、キャッシュじゃなくてローンの相談とか、使いでのある間取りとか、普通です。建築部に確認しないと分からないこと（何階部分のどの構造面の鉄骨は一本が何階高分の長さなのか？つなぎ目は何階部分なのか？）などはさっぱりですが、これも普通。
ここはこの規模ですが、提携ローンは用意していません。あと溜池山王駅には結局改札までは7,8分くらいかかると思います。（赤坂駅からは登りでも3分少々でした）いろいろ長所・短所危惧は言われていますが、ほとんど同意です。個人的には、実際歩いて、溜池山王だからやっぱりですが、銀座線の使える度が低いなというのが一番ささりました。