イニシア上池袋（大塚駅8分）

[ご近所さん]

所在地 東京都豊島区上池袋1丁目2567番1他(地番)
交通 JR山手線「大塚」駅徒歩8分
総戸数 37戸
鉄筋コンクリート造、地上7階地下1階建
敷地面積 1136.96m2
竣工時期 平成20年1月上旬予定
売主 （株）コスモスイニシア西東京支社
施工　　　木内建設株式会社
駐車場 敷地内9台収容
間取り 1R〜3LDK
専有面積 42.50m2〜101.23m2

販売開始予定 平成19年9月上旬



小規模ですが池袋駅からも徒歩圏です、情報交換しましょう。

[82: 匿名さん]

建設費節約の半面バルコニーは、避難ハッチもあるから洗濯物干し専用、室外機置き場専用になります。
テーブル置いてブランチなんてのは不可能です。

[83: 匿名さん]

>>82

ん？何を突然？
買った人は別にそんなことは期待してないのでは？

買ってる人はたぶん立地と広さとぼちぼちな設備と相対的な価格の安さで決めてるんだと思いますよ。眺望とか豪華な共用設備とかいらないと割り切ればこそ。

[84: 匿名さん]

＞投資ファンド傘下のマンション中堅。旧リクルートコスモス。０７年から「イニシア」ブランド

高く売れる物を割安で販売するのは、消費者にとってはいいことかも
だから半年で株価が半値になっちゃうのかな？

2006年の初めと比較したら、現在の株価は株価は1/3になっている。

[85: 契約済みさん]

ここは，車で例えればクラウンの商用車みたいな感じかな。

広々とした共用玄関ロビーなんて居住者は本当につかうのかな？
コンシェルジェサービスなんて大抵自分でタウンページやネットで調べて電話すればＯＫ，クリーニング屋は歩いて１分の場所にあるから直接いけばＯＫ。
来訪者用部屋なんて，近くの東横インか駅前のＲ＆Ｂで十分
バルコニーなんて，普段は洗濯物干せれば十分
（でも，目の前にある宮仲公園の桜をバルコニーから花見できるのは楽しみかな）

贅沢装備全部外して，広さと立地から見た坪単価のお得感から先日契約しました。
庶民でも贅沢言わなければクラウンに乗れるんです。

先日現場を見てきましたが
工事はそろそろ６階部分にはいるようです。
１１月の工事見学会が楽しみです

[86: 匿名さん]

＞85さん
その通りだと思います。

クラウンでフル装備の400万円の車種がある一方、商用車とかタクシー仕様で
200万円程度のものもありますよね。躯体は同じクラウンです。

このエリアに住みたい人が、画一的な相場に縛られることなく
大衆クラス〜高級クラスまで選択肢があることは大切でしょう。

分譲価格が安ければ、内装や躯体と販売経費にお金を掛けていないことは
予測がつきますが、高級を目指すのか普及品クラスで満足するかは
人それぞれでしょう。

広いエントランスホールも、容積率対象外になったから流行しているだけ。
また街中のマンションの場合、低層階は高く売りにくいから1階に設備を
集中させて、その分高層階を高くして販売する。
一昔前はソファーが置いてあるロビーなんて、高級マンションにしかありませんでした。

エントランスホールが広いから間が持たない、ホテルライクに
コンシェルジュを置いて高級感を演出して販売促進というのが本音でしょう。
サービス内容を細かく見ると、お年寄りやお金持ちなら必要ですが
健康な庶民には不要な項目ばかりです。
城東や下町の庶民価格のマンションにコンシェルジュなんて、
場違いな不思議な光景でさえあると思います。

駐車場の設置率を増やし、賃料を抑えれば販売促進には有利ですが
駅近の都心では、自動車が必要な人ばかりではないと思います
空きが多ければ、管理組合の財政に大きく響きます。

[87: 匿名さん]

86続き

ファミリーで生活するのに必要なのは、むしろ自転車でしょう。
普通は1部屋1台が標準です、お母さんが使えば子供達は我慢というのが普通。
戸あたり2台のマンションは、このエリアでは貴重です。まずない。

駐車場の9台（設置率24％）というのは販売には少なすぎるけど
10年後は、適正だと思います。

[88: 匿名さん]

だからと言ってクラウンの商用車を買う家族はいないし全く例えになってない

[89: 物件比較中さん]

つか、え、二期一戸も登録なかったのかよ・・・・
他のデベに比べればまだ良心的な値段（ほんとにオプション部分抜きのモデルルーム並の設備、スペックで作ってたらね）だと思うだけに、さすがにちょっとかわいそうだな。

あと1割位値段下げてくれたら買うんだけどな。

[90: 購入検討中さん]

>88さん
だから，２期はほとんど売れないのでしょう
商用仕様のクラウンか，特別仕様車のカローラか
迷う

[91: 匿名さん]

いや迷わないよ。　
普通におその中を取るから。
わざわざバランスの悪いものを、好む義務はないって。

[92: 匿名さん]

たった37戸なのに、MR作ってコスト掛けて竣工前に売り出して
しかも、分譲価格は高くもない。
利益はしっかり確保するのでしょうから、
土地や建物のコストが、相当安かったのかと思ってしまいます。

内廊下＆二重床と都心物件の要素はそれっているし、相当設計が上手なんだろうな。
コスモレジア大塚みたいに、内廊下にエアコンがなかったりして。

[93: 物件比較中さん]

模型見ると内廊下じゃないだろ？

[94: 匿名さん]

やっぱり大塚エリアは都心仕様じゃないのかな？

文京区なら普通にある内廊下マンション、南口方面には少しはあるけど
北口エリアではほとんど無い。
一昨年販売されたエリアでは高級物件、大京のグランフォート青えん閣も
外廊下だったから仕方ないか。

[95: 今日の工事]

１〜４階が内装仕上
７階の鉄筋型枠作りが始まりました。

[96: ご近所さん]

しかし，なかなか完売しないな
この時期で９件未契約で大丈夫かな

[97: 匿名さん]

>>９６
住友の南大塚のシティハウスなんて、完成間近なのにまだ販売さえしてない

[98: 匿名さん]

>>97　
いや、売りだして売れてないのとまだ売ってないのじゃ意味が違うと思うんだけど。

それはそうと、この物件、意外と杭深いよね、この辺、地盤実はそんなよくないのかい？

[99: 匿名さん]

旧癌研通りは、川だったからかネ〜…。
癌研も移動しただけにネ〜。
考える物件ですネ〜。

[100: 匿名さん]

あと１割まけてくれたら買ってもいいかな。

[101: 購入検討中さん]

なかなか売れませんね。
やはり、大塚駅北側で５０００万円以上はちょっと高い感じですかね。

[102: 匿名さん]

戸建に囲まれているので圧迫感がある感じがします。
エントランスも狭い感じになりそうで、高級感がなさそうな印象です。

[103: 匿名さん]

>>102
高級な物件はこのエリアでは難しいし
デベもコスモイニシアですから本来は郊外の大衆マンションが得意です

[104: 購入検討中さん]

山手線沿線であることを考えると、坪単価は安い感じがするのですが。

[105: 匿名さん]

>>104
同じ山手線でも、大塚駅北口と南口の地価とマンションの
価格差をご存じない。
知らないことは、幸せなことでもありますけど・・・・
駅から、ここまで離れると環境はいいのですが、やはり内側と
比較すればかなり安い。

[106: 購入検討中さん]

値下げはしないのですかねぇ〜。

[107: 匿名さん]

板橋も無理だから、埼玉を探したら？

[108: 入居予定さん]

入居予定者ですが、コスモスライフが推奨しているヒカリライフネットに加入される方いらっしゃいますか？他のサイトを見てもあまり評判等について書いてあるものが見つからず、比較検討ができません。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[109: 入居予定さん]

私も入居予定者です。この前相談会でもヒカリライフネットとBフレッツしかなっかたですね。しかし、ヒカリライフネットのほうが3000円位で他のと比較してみるとちょっと安かった感じがしましたね。。
まぁ、うちもいろいろ調べている状態ですけど、光て他社も全部同じサービスだし、それ以外にはエリアや時間台によるものだからとにかくヒカリライフネットに決めようか思っています。＾＾;

[110: わんころ]

入居予定者です。
Ｂフレッツは，屋内共用ＬＡＮを使わず，電話線をつかったＶＤＳＬ
ヒカリライフネットは，屋内共用ＬＡＮ（ＶＰＮあり）ですね。

屋内ＶＤＳＬは，現在住んでいるマンションで，いわゆる相性問題で苦労した経験があるのでヒカリライフネットを選択しました。将来１Ｇにアップしてくれることをちょと期待してます。

※相性問題
音声電話がかかってくると，ネットがブチっときれる。プロバイダとＮＴＴの仕様の相違が原因で仕様を満たしたＮＴＴ機器の交換に実費をとられた。

※ヒカリライフネットの注意点
基本サービスは，グローバルＩＰを１こ付与されるだけですので，複数のＰＣやプリンタを同時接続する場合，入り口のマルチメディアボックス内にルータ（量販店価格で３０００−４０００円程度）をいれる必要があります。

ルータがないとＰＣから，ネットワークプリンタに出力したり，マルチメディア家電を利用したＰＣ利用ができなくなるとおもいます。ＩＰ数を増やすサービスもあるようですが，はっきりいってルータ買ったほうが安いです。

ただ，玄関付近にあるマルチメディアＢＯＸ内に電源コンセントは１こしかなく，標準でついているＨＵＢにはスイッチ機能はないらしい上，ルータを置くとなれば，シューズインクローゼットの上で配線や機器でごちゃごちゃしてしまうかもしれません。内覧会でＢＯＸを見ないとなんとも言えませんが，とりあえずオリジナルＨＵＢを外してスイッチＨＵＢ付ルータに変えてしまおうかと思ってます。

[112: 契約済みさん]

カーテンの採寸を大○家○の人にお願いする予定です。
他社見積もりがあればコスモスモアとも交渉しやすいかと

あと，引越幹事会社に依頼しない人はこの日に，見積もりのための現地視察を依頼すると良いかもです。

　先日幹事会社で見積もりとったのですが，平日引越しの言い値が他社の概算より高かったので，他社依頼も含め交渉中です。
　参考になるかどうかわかりませんが，平日なら他社，休日なら幹事会社がコストパフォーマンスがよさそうです。

　先日現地を見に行ったら一部足場が外されて外観が見え初めています。
　引渡し予定日に降雪がないことを祈ります

[113: 入居予定さん]

＞111さん
こんにちは、入居予定の者です。

うちは知り合いの建築士の方に同行をお願いしています。
入居前になおせる所はなおしてもらおうと。
やはり素人では気づかない所もあると思いますし、出来ることも限られてくると思うので、プロの目で見てもらい安心して入居したいと思っています。

先日の説明会で担当の方に同行について聞いてみたところ、「全然問題ないですよ。ただ、脚立etc...は持参してもらって下さい」との事でした。

[115: 入居予定さん]

私も業者の方にお願いするつもりです。
素人では見落としがちな所もありますし、少しでも安心して入居できればと思っています。不動産鑑定会社の内覧会同行は、4.5〜6.5万円（部屋の広さによっても異なります）が相場で、七つ道具を持って細部まで見てくれます。多少高くてもこれまでの対応物件数で選んだほうがよいとプロにはアドバイスを受けました。
2ヶ月くらいはアフターケアで常駐するみたいですが、できるだけ入居前に直しておきたいですよね。

[116: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...

一戸建てと比べると、値付けが異常ですね。
法外な値段とはこのことです。

因みに、戸建てのもっといい物件はネットに載るまでもなく、速攻で売れてます。

[117: 契約済みさん]

>>114 115さん

内覧会のセルフチェックマニュアル（写真付）
http://www.anest.net/man/nairan/honto.html
参考にしてください。

[118: 周辺住民さん]

>116
築35年の戸建て66坪とか新築15坪とかと比べてどうする
すぐそばの大京の高級マンション中層階115平米が1億2000万で数日で売れてしまった
これは売れ残って値引きだろと思いきや・・
なんと坪342万、新築時より30%の上昇(2,800万上昇)だ
その事例は物件の性質が違うとしても、
やっぱここは山手線沿線(田端〜日暮里除く)
最後の格安物件だ
正しくは値付けの異常ではなくお買い得だ
ま、低層階はどうだか分からないけど5階以上限定で

[119: 匿名さん]

述べ床で比べてくださいよ。
倍近くですよ。倍　！

築年の古いものは、建て直すという手もあります。

「比べてどうする」は、大変失礼な表現ですね。
そういう傲慢な態度だから、真っ黒なものが真っ白に見えてしまう。自分が選んだものだから、格安に見えるだけですよ。
何という自己中心性でしょう。
今、都心のマンションに格安物件などありません。
マア、仕手株を天井でつかむ失敗をして、ローンで苦しんでくださいｗ

[120: 匿名さん]

グランフォートとイニシアでは比較の対象になりませんね。
あちらは別格ですよ。坂の上にあって敷地が広く、エントランスも豪華。
イニシアは坂の下で民家に囲まれてますからね。

[122: ご近所さん]

しかし残りの９件なかなか完売しないね

[123: 匿名さん]

確かにここは割安だと思う・・・

大塚警察の対面にもタワーが建つけど坪単価は３００万どころか３００万中盤って噂。

大塚っていうかこのエリアに払える金額はこの物件くらいがやっぱり限界っていう気がする。

[124: 購入経験者さん]

割安だと思うなら、この辺りの中古物件の成約価格を調べると良いよ。
グランフォートやステーションフロントは別だけど、東池袋の物件と比べるとボロボロだから。
この辺りの中規模物件じゃ、坪250以下が妥当。この物件も中古で売るときは確実に叩かれるね。

[125: 匿名さん]

＞大塚警察の対面にもタワーが建つけど坪単価は３００万どころか３００万中盤って噂。

大塚警察は有楽町線護国寺駅前の、文京区大塚にあります。

大塚駅〜巣鴨駅山手線の線路脇の警察は、巣鴨警察です。
理由は昭和40年代の町名変更まで、北大塚も南大塚も全部豊島区巣鴨・・丁目でした。

巣鴨警察の前にタワーが建つとすれば、350万円未満はありえないでしょう
通常なら370万円弱でもおかしくない。
坂下の川沿いのこちらとは、立地が違い過ぎると思われます。
住友不動産のシティハウス南大塚も完成したみたいだけど、400万円前後との噂。

[126: 匿名さん]

>>124
ステーションフロント、いつもちらちらと出ますけど、今年は
やはり少し価格が上がってますね。この場所で、築１０年たって
購入価格より高く売れるのですから、いい買い物だったという
ことですかね。

[127: 匿名さん]

＞126
ステーションフロントはいい物件だと思いますよ。
124さんのおっしゃる通り、この近辺ですとステーションフロントとグランフォートは別格な印象です。
他の物件は、将来、売る時に苦戦するような気はします。

まあ、坪250万円くらいで購入するならば大きなリスクはないような気もしますけどね。
（イニシアも低層階を除けば坪250万は超えますよね？）

[128: 購入経験者さん]

☆H19年のこの近辺の成約事例の一部☆
ステーションフロント…坪258万、259万、273万。
センシア山手大塚…坪219万、256万。
シティタワー池袋…坪230万、274万、275万、277万、281万。
ライオンズタワー池袋…坪236万、245万、246万、252万。
クリオタワー大塚台…坪215万、231万、250万、281万。
グローリオタワー巣鴨…坪230万。
エアライズタワー…坪295万〜368万で15件程。

☆現在売り出し中の中古☆
レフィーズ大塚…坪219万(半年以上前から売り出されて、二度ほど価格も下がった)
日神パレステージ西巣鴨…坪217万(3カ月ほど前から売り出されている)
アーデル大塚…坪229万(新築で3カ月ほど前から売り出されている)
キスト大塚…坪192万(36㎡の部屋が2100万で売り出されていたが売れたかどうかは不明)

☆参考に新築タワー物件☆
パークタワー池袋…坪230万〜356万で204戸。

[129: 匿名さん]

＞128
売買事例は全部大塚駅北口方面ですが、大塚駅南口方面が高いような気がします。

[130: 匿名さん]

＞128
坪300超はエアライズの上層階くらいなんですね。
基本的には中古だと200〜250という所でしょうか。（築年数や物件によって差は大きいでしょうけど）
最近成約になったグランフォートの1億超の部屋も坪300を超えていたと思います。

[131: 匿名さん]

繁華街、風俗街、住宅街が入り交じるこのエリアで平均350万円超のマンションの
ニーズはないでしょう。
これだけ出すなら、山手線北側なら選べるからね〜。

平均で坪／350万円とすると80㎡で8000〜9000万円になるからね、
だいたい80㎡超の部屋も数少ないし、95㎡超は皆無のエリアなんだよな。