イニシア上池袋（大塚駅8分）

[ご近所さん]

所在地 東京都豊島区上池袋1丁目2567番1他(地番)
交通 JR山手線「大塚」駅徒歩8分
総戸数 37戸
鉄筋コンクリート造、地上7階地下1階建
敷地面積 1136.96m2
竣工時期 平成20年1月上旬予定
売主 （株）コスモスイニシア西東京支社
施工　　　木内建設株式会社
駐車場 敷地内9台収容
間取り 1R〜3LDK
専有面積 42.50m2〜101.23m2

販売開始予定 平成19年9月上旬



小規模ですが池袋駅からも徒歩圏です、情報交換しましょう。

[62: 周辺住民さん]

ここは、高台の坂下であり谷底の川沿いですから仕方ない。
眺望を期待する場所ではありません。

[63: 匿名さん]

抽選倍率高いとこで何倍くらいでした？

[64: みみ]

倍率は知らんが１期分はほとんど契約済らしい

[65: 匿名さん]

>>64

えーと、今日更新の公式サイト、先着順で7戸発売って目の錯覚でしょうか。。。それともサイト更新がいい加減なのか？

[66: 申込予定さん]

>>65

銀行の審査がとおったので，１期先着順受付＆契約を予定しています。

公式ページ間取り図の先着順部屋７つは間違いないと思います。
そのほかの部屋は，１期で先行申込＆契約済の部屋と２期販売の部屋が同じように表示されていますね。２期用に用意されている部屋は数部屋だったような気がします。ただ，２期用は小さな部屋が中心のようですね。

この物件の所感としては，完璧ではありませんが同一エリアの他物件にくらべて格安感がありますね，癌研跡地の再開発によりきれいな町になることを期待しています。

[67: 物件比較中さん]

コスモは、格安というのは得意のようです、近くで竣工した
コスモレジア大塚のスレを最初から目を通すと参考になるかもしれない。

「不動産に割安はない」という格言もあるくらいです
割安感ならあるかもしれないですね。
いずれにせよ、満足感は個人で違う物です。

いくら小規模とはいえ、このスレは書き込みが少ないですね
良い意見ばかりが目立つのが、やや気になるところ。
大きな欠点がないマンションなのでしょうか？

[68: 匿名さん]

そういえば、低層階はオプションの選択の余地が少なくなっていますよね。たとえばダウンライトはできませんっていわれたんですが、そういうもんですか？　二重天井だからなんでもできるってわけじゃないってことですか。

[69: 匿名さん]

低層階は安いのと、内装材料の手配が早いからでは。
もう低層階は、キッチンとか設置済みかもしれません。

[70: 契約済みさん]

＞No.68さん
我が家は設計変更可能な4階以上なので、オプションを含め多少の設計変更をお願いしました。
その中にダウンライトの設置も含まれています。
お盆前だったと思いますが、現地を見に行った時に3階部分まで建っていたので、もしかするとNo,69さんのおっしゃる通り、手配済みor細かな作業が既に始まっているのかもしれません。

[71: 68]

>>69-70

それは原則論としてわかります。例えば自動食洗機は通常オプション料金にさらにお金を追加すれば可能です、という説明なのですが、ダウンライトはダメというのがよくわからんということです。

ということは後付けリフォームもダメということになりますよね。
直天井ならまあそうだよね、と思うのですが、二重天井でもダメってどうなの？というところです。

[72: 購入検討中さん]

高層階を検討していますが，原則は受付終了の変更について，施工側と交渉してくれています。すでに構造ができあがっている低層階とこれから作る高層階の違いではないでしょうか？
　この物件，８０㎡以上の部屋については近隣物件と比べコストパフォーマンスはいいと思います。もちろん，高級ブランドマンションのようなホスピタリティまでは期待できませんがね。

[73: 匿名さん]

＞72さん
確かに、この近隣だと80㎡〜100㎡の部屋はコストパフォーマンスというより
ほとんどないから、希少価値です。
ニーズがないのか、価格が高くなるためか、80㎡超の部屋はあまり販売されない広さです。

[74: マンション投資家さん]

癌研跡地は大丸ピーコックが入るそうです。

[75: 購入経験者さん]

ピーコックは高級路線でしょう、地域的に合わなそう。

[76: 購入検討中さん]

西友やダイエーじゃないのねちょと残念
あとは，フィットネスセンターに期待かな

[77: 68]

>>76

法律業界の人ですか。そうですか。

それはおいといて、この板では低層階でダウンライトつけたいって人はいないのか・・・

私自身は竣工後低層階残ってたら再度検討しようかなと思ってるんですが、さすがに竣工前に完売するのかな。とりあえず1期は意外と残ってる印象ですが、どうなんでしょう。

[78: 購入検討中さん]

低層階の８０㎡台の部屋と，５０㎡クラスの部屋はまだ残っているようです。
しかし，モデルルームの場所がわかりにくいとこにあるなぁここは，ちゃんと看板とか目立つとこにおいておいてほしい。

[79: 契約済みさん]

駅構内無料配布情報誌「マンションズ」にこの物件の掲載がなくなってしまったが，２期販売ほとんど売り切ってしまったのだろうか。

[80: 匿名さん]

ここお徳物件だと思うよ。
山手線徒歩圏内だもんなあ。
条件いい部屋はもう残ってないよね？

[81: 匿名さん]

まあ気になるなら電話すればいいんじゃないかと。
急ぎじゃなければ明後日になれば公式ページが更新されるからそれまで待てば？

[82: 匿名さん]

建設費節約の半面バルコニーは、避難ハッチもあるから洗濯物干し専用、室外機置き場専用になります。
テーブル置いてブランチなんてのは不可能です。

[83: 匿名さん]

>>82

ん？何を突然？
買った人は別にそんなことは期待してないのでは？

買ってる人はたぶん立地と広さとぼちぼちな設備と相対的な価格の安さで決めてるんだと思いますよ。眺望とか豪華な共用設備とかいらないと割り切ればこそ。

[84: 匿名さん]

＞投資ファンド傘下のマンション中堅。旧リクルートコスモス。０７年から「イニシア」ブランド

高く売れる物を割安で販売するのは、消費者にとってはいいことかも
だから半年で株価が半値になっちゃうのかな？

2006年の初めと比較したら、現在の株価は株価は1/3になっている。

[85: 契約済みさん]

ここは，車で例えればクラウンの商用車みたいな感じかな。

広々とした共用玄関ロビーなんて居住者は本当につかうのかな？
コンシェルジェサービスなんて大抵自分でタウンページやネットで調べて電話すればＯＫ，クリーニング屋は歩いて１分の場所にあるから直接いけばＯＫ。
来訪者用部屋なんて，近くの東横インか駅前のＲ＆Ｂで十分
バルコニーなんて，普段は洗濯物干せれば十分
（でも，目の前にある宮仲公園の桜をバルコニーから花見できるのは楽しみかな）

贅沢装備全部外して，広さと立地から見た坪単価のお得感から先日契約しました。
庶民でも贅沢言わなければクラウンに乗れるんです。

先日現場を見てきましたが
工事はそろそろ６階部分にはいるようです。
１１月の工事見学会が楽しみです

[86: 匿名さん]

＞85さん
その通りだと思います。

クラウンでフル装備の400万円の車種がある一方、商用車とかタクシー仕様で
200万円程度のものもありますよね。躯体は同じクラウンです。

このエリアに住みたい人が、画一的な相場に縛られることなく
大衆クラス〜高級クラスまで選択肢があることは大切でしょう。

分譲価格が安ければ、内装や躯体と販売経費にお金を掛けていないことは
予測がつきますが、高級を目指すのか普及品クラスで満足するかは
人それぞれでしょう。

広いエントランスホールも、容積率対象外になったから流行しているだけ。
また街中のマンションの場合、低層階は高く売りにくいから1階に設備を
集中させて、その分高層階を高くして販売する。
一昔前はソファーが置いてあるロビーなんて、高級マンションにしかありませんでした。

エントランスホールが広いから間が持たない、ホテルライクに
コンシェルジュを置いて高級感を演出して販売促進というのが本音でしょう。
サービス内容を細かく見ると、お年寄りやお金持ちなら必要ですが
健康な庶民には不要な項目ばかりです。
城東や下町の庶民価格のマンションにコンシェルジュなんて、
場違いな不思議な光景でさえあると思います。

駐車場の設置率を増やし、賃料を抑えれば販売促進には有利ですが
駅近の都心では、自動車が必要な人ばかりではないと思います
空きが多ければ、管理組合の財政に大きく響きます。

[87: 匿名さん]

86続き

ファミリーで生活するのに必要なのは、むしろ自転車でしょう。
普通は1部屋1台が標準です、お母さんが使えば子供達は我慢というのが普通。
戸あたり2台のマンションは、このエリアでは貴重です。まずない。

駐車場の9台（設置率24％）というのは販売には少なすぎるけど
10年後は、適正だと思います。

[88: 匿名さん]

だからと言ってクラウンの商用車を買う家族はいないし全く例えになってない

[89: 物件比較中さん]

つか、え、二期一戸も登録なかったのかよ・・・・
他のデベに比べればまだ良心的な値段（ほんとにオプション部分抜きのモデルルーム並の設備、スペックで作ってたらね）だと思うだけに、さすがにちょっとかわいそうだな。

あと1割位値段下げてくれたら買うんだけどな。

[90: 購入検討中さん]

>88さん
だから，２期はほとんど売れないのでしょう
商用仕様のクラウンか，特別仕様車のカローラか
迷う

[91: 匿名さん]

いや迷わないよ。　
普通におその中を取るから。
わざわざバランスの悪いものを、好む義務はないって。

[92: 匿名さん]

たった37戸なのに、MR作ってコスト掛けて竣工前に売り出して
しかも、分譲価格は高くもない。
利益はしっかり確保するのでしょうから、
土地や建物のコストが、相当安かったのかと思ってしまいます。

内廊下＆二重床と都心物件の要素はそれっているし、相当設計が上手なんだろうな。
コスモレジア大塚みたいに、内廊下にエアコンがなかったりして。

[93: 物件比較中さん]

模型見ると内廊下じゃないだろ？

[94: 匿名さん]

やっぱり大塚エリアは都心仕様じゃないのかな？

文京区なら普通にある内廊下マンション、南口方面には少しはあるけど
北口エリアではほとんど無い。
一昨年販売されたエリアでは高級物件、大京のグランフォート青えん閣も
外廊下だったから仕方ないか。

[95: 今日の工事]

１〜４階が内装仕上
７階の鉄筋型枠作りが始まりました。

[96: ご近所さん]

しかし，なかなか完売しないな
この時期で９件未契約で大丈夫かな

[97: 匿名さん]

>>９６
住友の南大塚のシティハウスなんて、完成間近なのにまだ販売さえしてない

[98: 匿名さん]

>>97　
いや、売りだして売れてないのとまだ売ってないのじゃ意味が違うと思うんだけど。

それはそうと、この物件、意外と杭深いよね、この辺、地盤実はそんなよくないのかい？

[99: 匿名さん]

旧癌研通りは、川だったからかネ〜…。
癌研も移動しただけにネ〜。
考える物件ですネ〜。

[100: 匿名さん]

あと１割まけてくれたら買ってもいいかな。

[101: 購入検討中さん]

なかなか売れませんね。
やはり、大塚駅北側で５０００万円以上はちょっと高い感じですかね。

[102: 匿名さん]

戸建に囲まれているので圧迫感がある感じがします。
エントランスも狭い感じになりそうで、高級感がなさそうな印象です。

[103: 匿名さん]

>>102
高級な物件はこのエリアでは難しいし
デベもコスモイニシアですから本来は郊外の大衆マンションが得意です

[104: 購入検討中さん]

山手線沿線であることを考えると、坪単価は安い感じがするのですが。

[105: 匿名さん]

>>104
同じ山手線でも、大塚駅北口と南口の地価とマンションの
価格差をご存じない。
知らないことは、幸せなことでもありますけど・・・・
駅から、ここまで離れると環境はいいのですが、やはり内側と
比較すればかなり安い。

[106: 購入検討中さん]

値下げはしないのですかねぇ〜。

[107: 匿名さん]

板橋も無理だから、埼玉を探したら？

[108: 入居予定さん]

入居予定者ですが、コスモスライフが推奨しているヒカリライフネットに加入される方いらっしゃいますか？他のサイトを見てもあまり評判等について書いてあるものが見つからず、比較検討ができません。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[109: 入居予定さん]

私も入居予定者です。この前相談会でもヒカリライフネットとBフレッツしかなっかたですね。しかし、ヒカリライフネットのほうが3000円位で他のと比較してみるとちょっと安かった感じがしましたね。。
まぁ、うちもいろいろ調べている状態ですけど、光て他社も全部同じサービスだし、それ以外にはエリアや時間台によるものだからとにかくヒカリライフネットに決めようか思っています。＾＾;

[110: わんころ]

入居予定者です。
Ｂフレッツは，屋内共用ＬＡＮを使わず，電話線をつかったＶＤＳＬ
ヒカリライフネットは，屋内共用ＬＡＮ（ＶＰＮあり）ですね。

屋内ＶＤＳＬは，現在住んでいるマンションで，いわゆる相性問題で苦労した経験があるのでヒカリライフネットを選択しました。将来１Ｇにアップしてくれることをちょと期待してます。

※相性問題
音声電話がかかってくると，ネットがブチっときれる。プロバイダとＮＴＴの仕様の相違が原因で仕様を満たしたＮＴＴ機器の交換に実費をとられた。

※ヒカリライフネットの注意点
基本サービスは，グローバルＩＰを１こ付与されるだけですので，複数のＰＣやプリンタを同時接続する場合，入り口のマルチメディアボックス内にルータ（量販店価格で３０００−４０００円程度）をいれる必要があります。

ルータがないとＰＣから，ネットワークプリンタに出力したり，マルチメディア家電を利用したＰＣ利用ができなくなるとおもいます。ＩＰ数を増やすサービスもあるようですが，はっきりいってルータ買ったほうが安いです。

ただ，玄関付近にあるマルチメディアＢＯＸ内に電源コンセントは１こしかなく，標準でついているＨＵＢにはスイッチ機能はないらしい上，ルータを置くとなれば，シューズインクローゼットの上で配線や機器でごちゃごちゃしてしまうかもしれません。内覧会でＢＯＸを見ないとなんとも言えませんが，とりあえずオリジナルＨＵＢを外してスイッチＨＵＢ付ルータに変えてしまおうかと思ってます。