イニシア上池袋（大塚駅8分）

[ご近所さん]

所在地 東京都豊島区上池袋1丁目2567番1他(地番)
交通 JR山手線「大塚」駅徒歩8分
総戸数 37戸
鉄筋コンクリート造、地上7階地下1階建
敷地面積 1136.96m2
竣工時期 平成20年1月上旬予定
売主 （株）コスモスイニシア西東京支社
施工　　　木内建設株式会社
駐車場 敷地内9台収容
間取り 1R〜3LDK
専有面積 42.50m2〜101.23m2

販売開始予定 平成19年9月上旬



小規模ですが池袋駅からも徒歩圏です、情報交換しましょう。

[6: 匿名さん]

＞05さん
500万円って専有面積を書かないと、おおざっぱすぎて意味不明です。
60㎡なら坪単価28万円アップ、70㎡なら23万円アップということ。
コスモレジア大塚が260万円位でしたから、60㎡なら坪300万円弱ということですか？
実質的には、立地は北大塚ですからそこまでは行かないのではないでしょうか。
でもルーフバルコニーなんかの付加価値のある部屋はそのくらいまで行くかも知れませんね。

[7: ご近所さん]

新価格を織り込んでも
4階の中住戸で坪260万程度じゃないのかな
それでもかなり頑張って高額にした水準に思う

[8: 周辺住民さん]

周辺では少し前の大京の高級物件グランフォートも、コスモレジア大塚も坪260万円程度
マンション新価格の時代でも、イニシア上池袋を同レベルで売るとしたら
高く売れるものを安く売るのですから、良心的というよりもお人好しということでしょう。
エリアの購買層の問題もあるので何とも言えませんが、最近はご近所さんの期待を
裏切る高価格の例が多いみたいです。
豊島区内でエリアも規模も違いますが、ここと利便性はそれほど変わらない、
住友のシティテラス目白は、何と坪400万円〜660万円だそうです、掲示板でもご近所は愕然・・。
コスモも当初より販売を少し早めたようですから、平均298万円なんて価格になるのかもしれません、
ここまで来ると、もう坪300万円でも驚かない時代になりました。

[9: 匿名さん]

資料請求をしたら資料が届きました。
大塚のマンションとしては、思いの外ハイグレードになるのかもしれません。
3ＬＤＫの80㎡台がいくつもあります、このエリアで90㎡弱まであるのは珍しい。
「コスモレジア大塚」「アーデル大塚」とは、間取りのゆとりも違いますから
マンションとしては、ワンランク上のグレードのように思えます。
残念なのは、半面バルコニーと外廊下ということか、コストダウンはありますね。

[10: 匿名さん]

ＨＰに間取りが掲載されました、高級物件なのかと少し期待したら
ごく普通の外廊下でガッカリ、いつもの大塚スタイル。
エレベターも1フロアー1基で最大7部屋で使うから混みそう。
コスモイニシアは、グレードの高いマンションは作らないのかな
分譲するかどうかわからないけど、大きな100㎡超の部屋もありました。

[11: ご近所さん]

コスモレジア大塚は典型的な投資マンションだったけど、
ここはいっとき住みつき用のステップアップマンションのようですね。
転勤で賃貸に出すような使い方のもののようです。
アーデル大塚はそこに住み続ける覚悟の人が買っているマンションでしょう。
最寄りが都営地下鉄と都電ですから。
グレードは
コスモレジア大塚<ここ<アーデル大塚
お値段は
コスモレジア大塚<アーデル大塚<ここ
山手線駅、周囲再開発、池袋徒歩圏、東側公園、幹線道路の騒音なし、変なおじさんなし
ということで・・総合評価は
コスモレジア大塚<アーデル大塚<ここ

かね
ただし4階以上限定の評価です。

ここ、冷静に見れば分かると思うけど・・・窮屈な敷地だよ

[12: 近所をよく知る人]

＞グレードはコスモレジア大塚<ここ<アーデル大塚

多分違うと思います。
ここ＞アーデル大塚＞コスモレジア大塚
アーデルはとりあえず、カタカナデベですが都心仕様で二重床二重天井、
コスモレジアは、間取りも変形、階高を抑えてコストダウンで珍しい直床物件です。
資産価値も、大旨この順番だと思います。

[13: 匿名さん]

木内建設ってあまり聞いた事ないですけどどうなんでしょう？

[14: 匿名さん]

大手デベではあまり聞かないけど、カタカナデベや中小デベのマンションではよく見ます
埼玉方面に強いのかも、イニシアも郊外と下町、埼玉方面に強いからその関係では？

[15: 匿名さん]

>>14さま
なるほど。ありがとうございます。
ここは小規模ですし、施工主はそこまで気にしなくていいですかね。

[16: 匿名さん]

>>15
施工といっても、実際に作る人は下請け孫請けです、監督をするというだけですから。
むしろ設計事務所の方が大切だと思います。
建設関係の友人に聞くと、現場監督の能力が出るそうです、
目安としては、現場が整理整頓されているのはいい現場だそうです、
確かに、大手はその傾向があります。
建築費が高くもらえるからいい下請けさんが集まるということ？

[17: 匿名はん]

大手に頼まれて断る下請けはいないでしょう。
現場が片づいているのも、元請けが命令するから。

[18: 匿名さん]

珍しく高級なのかと思ったら、コスモらしい安めの値付けですな。
大塚駅から離れて、同じような値付けなら値上げと同じかも
このエリアにしては、間取りが広めと言うことが唯一の特徴ですか。
半面バルコニー、外廊下、少なめのエレベターとコスト重視です。

[19: 匿名さん]

↑
2行目は、コスモレジア大塚のことです、言葉足らずで失礼しました。

[20: いつか買いたいさん]

＞＞１８
もう値段出てるのですか？

[21: 実家がご近所さん]

＞20さん

あくまでも「予定」の価格ですが、一応出てますよ。
あ、わたし18番さんではないのですが…。

約75、76平米のお部屋で、階数・位置により結構差があります。
約75の1Fで4900万円、
約76の5Fで6400万円（ここは大きなルーフバルコニー付）
といった感じです。

あくまでも予定価格なので、下３ケタは変わるかも〜、位に見ておいた方がよいのでしょうかね？
とりあえずご参考まで。

[22: 匿名さん]

高層階の南西角部屋85㎡で7000万円台とのことですから
全体的に平均しても坪/250〜270万円位という感じでしょうか
この立地とこの時期にしては、印象では安いのかもしれませんが
実質的に住所は北大塚ですからこの位で、妥当なのかもしれませんね。

コスモなので、高級感は期待できないかもしれませんが
二重床＆二重天井、タンクレストイレなんて内廊下以外は都心物件の
水準にあるようですから、とりあえず安心ですね。

[23: 匿名さん]

ここ23区物件ではとっても割安だと気付きました、中野駅10分の
ＭＲを見に行ったら
南向き75㎡9300万円〜8300万円でした。（坪/409〜365万円）
東向き低層階で同じく75㎡8000万円（351万円）、
西向き2階でやっと7900万円（347万円）。

郊外的な中野と比較したら、絶対にこっちでしょう
マンション新価格、恐るべき。
都内のメイン路線山手線沿線の大塚はでは、平均で坪当たり300万円を
超えるマンションは、まだ見ないから。

[24: 匿名さん]

>郊外的な中野と比較したら、絶対にこっちでしょう

こちらは買いやすい価格ですよね。
検討していますが、大塚駅からの商店街はどうでしょうか。
風俗と混じっていて、夜遅くなどはいかがでしょうか。
わかる方いらっしゃいますか？

[25: 匿名さん]

>>24
風俗街は山手線沿線では、どこでもあると言っても過言ではないでしょう(笑)
空蝉橋からコスモレジア大塚へ下る通りを境に、上池袋側は風俗店はなくなります。
この前、夜に現場のそばを通りかかりましたが夜は、閑静というより寂しいくらいでした
ちょうど、公園の前に交番がありますからＭＹ交番のようで安心だと思いますよ。

詳細が知りたければ、すぐ裏に昨年竣工の大京のグランフォートがのスレがありますから
読むと参考になりますよ。

【グランフォート青淵閣ってどうですか？】
http://www.e-mansion.co.jp/hokanko/shintikutyuuko_2562.html

その他、丸紅のマンション（グランスイート大塚）もその前にあったと思います。

画面最上段右上の、スレッド検索で大塚で検索するといくつか出てきます。

[26: 匿名さん]

掲示板が寂しいけど、売れているんでしょうか？

分譲価格は、この新価格の時代にリーズナブル過ぎると思います
何か理由があるのかと、疑ってしまうくらいです。

[27: 匿名さん]

確かに割安感ありますよね。
もう販売してるのでしょうか？

[28: 物件比較中さん]

「癌研跡地に、ショッピングセンター」っていう話、本当でしょうか？

「本区は、公団との間で「防災公園街区整備事業協定」を締結しており、平成１９年度末に公園引渡しの予定である。
特別養護老人ホーム建設地の敷地面積は約2,650 ㎡、施設内容は特別養護老人ホーム（定員９０〜１２０人）と老人デイサービスセンター（定員２０〜３０人）。建築面積は約1,100〜1,500 ㎡、延床面積は5,400〜
5,600 ㎡。」http://www.city.toshima.tokyo.jp/kaigiroku/seisakukeiei16-03.pdf

商業施設といっても、スポーツ施設みたいですが。

「ファミリー向け賃貸住宅の供給のほか、地元豊島区が求めている「健康増進施設」や「高齢者向け優良賃貸住宅」の導入なども加わる」建通新聞東京2006年１月16日付３面
　http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p02044.html

「豊島区は、温泉施設などを備えた高付加価値型スポーツ施設を民設民営方式で導入するよう要請」？年建通新聞東京９月15日付２面
　http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01725.html

[29: 賃貸住まいさん]

静かすぎるのは実はみんな狙ってるからか？

[30: いつか買いたいさん]

販売方法がよくわかんない。
ほとんどの部屋に要望書が出てるんですか？
出てる部屋は今さら買いたいと思っても買えないみたいですよね・・。

[31: 29]

買えないってどういうことですか？
まだ発売してないと思ってたんですが。

[32: 購入検討中さん]

ＨＰを見ると４０００万円台のお部屋はなくなってしまったようですね。

[33: 匿名さん]

ここはお買い得物件な気がします。
何か訳ありなんでしょうか？
何の跡地？

[34: 不動産購入勉強中さん]

ここは、通称が癌研という癌専門の病院の跡地だと思います。
癌研が有明に移転したため、売りに出たのでしょうか。
癌という病気にかかった方や、　そういう関係の方がかかっていた
病院の跡地なので．．．。いろいろと考えてしまいます。

[35: 匿名さん]

我が家は今月こちらのマンションの契約になります。
一般販売はまだのようですが、こちらのマンションは5月下旬頃からHPが出来ており、その時点で会員を募集していました。
6月〜見学や説明会などがひらかれ、我が家をはじめ会員登録して来られた方々の反応がとても良く、行く度に部屋が次々とうまっていました。（その時点ではまだ希望ということで）
何度行っても、他の方々と顔を合わせることがなかったので、「これは購入させる作戦か？」と思ったのですが、先日の契約説明会で沢山の方々が来ていて驚きました。

こちらのマンション、以前は戸建てが何軒かあった場所です。
そのため、HP間取り図に「非分譲」が数カ所あります。
近くの癌研跡地には、UR賃貸マンションとスポーツ施設、スーパーが出来る”予定”という話を聞いています。

[36: 匿名さん]

メインは材木屋さんの跡地じゃないのかな？

[37: 匿名さん]

コスモのマンションはなぜ、半面バルコニーにするのでしょう、
コストダウンの為なのか？
分譲価格を抑えるために、天井高を含めてけっこうコスト削減の
苦労が見える印象でした。

[38: ビギナーさん]

アーデルもコスモレジアもにぎやかなのに、
どうしてここだけさみしいのだ？

物は悪くないと思うんだけど。てか、むしろ質実剛健派にはよいと思うんだけど。どうなんすか、その辺。

といいつつsage

[39: 匿名さん]

見に行った人いますか？

[40: 匿名さん]

＞アーデルもコスモレジアもにぎやかなのに、

両方とも、欠点や特色が多いから投稿しがいがあるのでしょう。
ここは、小規模だし欠点の少ない優等生的なマンションだから。
特色がないので、粛々と売れているとも言えるでしょう。

しかし、コスモのマンションは安いよね、作り方が上手なの？

[41: 匿名さん]

価格が上昇しているのに、この値段てのはどこかで手抜きしてるからでしょ？

[42: 匿名さん]

手抜きかどうかわからないけど、建物の構造以外にもコスト削減の努力は感じられた。
モデルルームはビルのワンフロアだし、販売員3人と受付1人しか見かけず、人件費削減は明らか。構造・設備・仕様のパンフもイニシアシリーズで統一されていて共通のものが使われてた。仕様・セキュリティーは及第点だが高級物件のそれとは程遠い、管理でも管理人は週4日ごみの日だけ、ごみも24時間出しではないそうだ。
それにつけても値ごろ感があるのは、今年から始まったイニシアブランドを浸透させることを優先させたから？認知度が低いことへの過剰な危機感から？

入り口と駐車場が半地下のようですが、大雨で冠水とかの心配ないのか？ご近所の方、教えてください。

[43: 匿名さん]

たった37戸の小規模物件ですから、普通のMRと比較してもしょうがない
MRに掛けられるコストも広告宣伝費もぜんぜん違うでしょう。
それに分譲価格が安いとなれば、どこかにしわ寄せが来なければ慈善事業に
なっちゃいますよ。

管理人さんがゴミ出しと掃除専用で週に4日というのは厳しいですね
マンションで24時間ゴミ出し出来ないというのも、魅力が半減します。
来客があっても、ほとんど無人の管理人室しか見られないわけです
コンシェルジュのいる時代に、逆行しているかも。

同時期竣工でここより戸数も規模も大きめな、住友のシティハウス
南大塚なんて、夏から販売延期してMRも作らず完成販売ですから
建物に資金を回すのか、利幅を追求するのかといった、こちらとは
好対照です。

すぐ近くにコスモレジア大塚が竣工しますが、外観のデザインは素敵ですが
高級感は全くなし、エントランスホールはソファーもなく
エレベターホールと共有みたい、駐車場も駐輪場もエントランスの
並びで丸見えです、コスモは高級感のあるマンションは苦手ですね。
さいたま方面ではメジャーなのがよくわかります。

[44: ビギナーさん]

空間や金属とコンクリートを買うなら
どれもどっこいなのかも知れないが
マンションは管理を買えと言われるゆえんが
なんとなくわかるイニシアであった
　
近所の反対マンションもだ

[45: 匿名さん]

イニシアは、大衆的なマンションを作って売る会社ですから
快適性や高級感は二の次のような気がします。
高級感を求める立地でもありませんけど、板橋区よりましだから残念です。

[46: 匿名さん]

いろいろあるようですが今の相場だと割安だと思うよ、ここ。
今売り出し中の城北エリアだったらここにしますね。
人気無いのかな？

[47: 匿名さん]

割安には必ず理由があると思いますけど、ゆとりある生活とか
高級物件のような管理と設備を望んでも、それは無理ですね。

少しでも安く、山手線沿線の立地というには良いマンションではないかな、
立地も都内有数の東大進学校が近いくらいだから、静かですよ。

[48: 物件比較中さん]

木内建設さんの最近の評判ってどうなんでしょうかね。
三菱地所さんからの依頼も引き受けてる様ですが。

[49: 契約済みさん]

管理と設備も重要だげと、池袋サンシャインシティまで自転車で５分位だから池袋に職場がある私としては自転車で通勤出来るからね。立地としては文句なし。

[50: 物件比較中さん]

昨日夕方、散歩がてら現地見てきました。
>>34
亀レスですが、癌研の跡地ではなく、そのすぐ近所ですね。
（あ、>>2 にも書いてありましたね。）

このエリア自体とても静かで好感がもてました。

癌研のほうは、オリックス主導で開発のようです。
敷地は、やはり狭く感じますね。

[51: 購入検討中さん]

ここは、平米あたりの値段は旧価格並みですよね。でも、大塚の山手線外側で５５００万円だすべきかは悩ましいところですね。

[52: 匿名さん]

山手線沿線は新価格で高騰していますが、大塚の山手線外側エリアでは
坪300万円（80㎡換算/7300万円）以上なんて、ニーズがないので
企画しても売れないのだと思います。
せいぜい270万円（同/6500万円）〜250万円（同/6000万円）
ここ数年見ても、供給戸数も圧倒的に外側エリアが多いのも原因でしょう。

かといって内側でも350万円超えたら（同/8500万円）文京区じゃあるまいし
厳しいだろうな。
豊島区内で利便性なんてここより劣る、目白、駒込アリアだと平然と
坪/400万円前後（同/9700万円）で売れるようですけど、マンションの
立地は不思議です。
南大塚も、大塚駅に近いより文京区に近い方が人気があって高かったりします。

[53: 匿名さん]

>>51　俺はやめた。やっぱ敷地が狭いよな。立地と値段以外は正直微妙。
来客駐車場が少しでもあればまた考えたかもしらんけど。

[54: 物件比較中さん]

第一期始まるようですね。
倍率高いんでしょうか？

[55: 匿名さん]

東池袋、癌研跡地を含めて都内有数の大量供給エリアですからね。
環境が良いわけでもなく、学区に魅力があるのでもなく
希少価値のないマンションを、どうして選ぶ必要があるのか。

[56: 匿名さん]

山手線使える利便性があるからえらぶんじゃねえの。
山手つかえてそこそこの値段ってのは希少かはわからんけど、そこに価値を置く人はかなりいると思うよ。

[57: 匿名さん]

山手線が使えて、分譲価格の安さで勝負のマンションという感じかな。
コスモイニシアは、ハイグレード物件はなくて、大衆路線が得意みたいです。

一昨年分譲の、すぐ裏のグランフォート青淵閣は高級路線で池袋に徒歩圏を
散々宣伝してました。
当時は高級路線でしたが、坪/250万円前後でしたからここと同レベル。
高級物件は売れないエリアだと思います。

これから、大量供給は間違いないですから小規模にメリットを感じれば
検討の余地ありでしょう。

[58: 匿名さん]

南大塚だったら高級路線でうれるけど、北だからなあ。
でも利便性は申し分ないし、結構人気はでるとおもうけど。

[59: 匿名さん]

南大塚に建設中の住友のシティハウス南大塚、建物外装はほとんどできあがっていますが、やはり地域では高級路線になるのかな？
売り渋りなのか、ここと同時期の竣工なのに度重なる販売延期で、完成売りになったみたい。

コスモは駅から遠いから、その分夜は寂しいくらい静かです
癌研跡地の再開発が始まれば、大きく変わるでしょうから、それまで。

[60: 購入検討中さん]

この物件は、今の時期にしては割高感はないので人気はでそうですね。

[61: 匿名さん]

多くの部屋は視界がかなりさえぎられませんか？
それが気になって・・

[62: 周辺住民さん]

ここは、高台の坂下であり谷底の川沿いですから仕方ない。
眺望を期待する場所ではありません。

[63: 匿名さん]

抽選倍率高いとこで何倍くらいでした？

[64: みみ]

倍率は知らんが１期分はほとんど契約済らしい

[65: 匿名さん]

>>64

えーと、今日更新の公式サイト、先着順で7戸発売って目の錯覚でしょうか。。。それともサイト更新がいい加減なのか？

[66: 申込予定さん]

>>65

銀行の審査がとおったので，１期先着順受付＆契約を予定しています。

公式ページ間取り図の先着順部屋７つは間違いないと思います。
そのほかの部屋は，１期で先行申込＆契約済の部屋と２期販売の部屋が同じように表示されていますね。２期用に用意されている部屋は数部屋だったような気がします。ただ，２期用は小さな部屋が中心のようですね。

この物件の所感としては，完璧ではありませんが同一エリアの他物件にくらべて格安感がありますね，癌研跡地の再開発によりきれいな町になることを期待しています。

[67: 物件比較中さん]

コスモは、格安というのは得意のようです、近くで竣工した
コスモレジア大塚のスレを最初から目を通すと参考になるかもしれない。

「不動産に割安はない」という格言もあるくらいです
割安感ならあるかもしれないですね。
いずれにせよ、満足感は個人で違う物です。

いくら小規模とはいえ、このスレは書き込みが少ないですね
良い意見ばかりが目立つのが、やや気になるところ。
大きな欠点がないマンションなのでしょうか？

[68: 匿名さん]

そういえば、低層階はオプションの選択の余地が少なくなっていますよね。たとえばダウンライトはできませんっていわれたんですが、そういうもんですか？　二重天井だからなんでもできるってわけじゃないってことですか。

[69: 匿名さん]

低層階は安いのと、内装材料の手配が早いからでは。
もう低層階は、キッチンとか設置済みかもしれません。

[70: 契約済みさん]

＞No.68さん
我が家は設計変更可能な4階以上なので、オプションを含め多少の設計変更をお願いしました。
その中にダウンライトの設置も含まれています。
お盆前だったと思いますが、現地を見に行った時に3階部分まで建っていたので、もしかするとNo,69さんのおっしゃる通り、手配済みor細かな作業が既に始まっているのかもしれません。

[71: 68]

>>69-70

それは原則論としてわかります。例えば自動食洗機は通常オプション料金にさらにお金を追加すれば可能です、という説明なのですが、ダウンライトはダメというのがよくわからんということです。

ということは後付けリフォームもダメということになりますよね。
直天井ならまあそうだよね、と思うのですが、二重天井でもダメってどうなの？というところです。

[72: 購入検討中さん]

高層階を検討していますが，原則は受付終了の変更について，施工側と交渉してくれています。すでに構造ができあがっている低層階とこれから作る高層階の違いではないでしょうか？
　この物件，８０㎡以上の部屋については近隣物件と比べコストパフォーマンスはいいと思います。もちろん，高級ブランドマンションのようなホスピタリティまでは期待できませんがね。

[73: 匿名さん]

＞72さん
確かに、この近隣だと80㎡〜100㎡の部屋はコストパフォーマンスというより
ほとんどないから、希少価値です。
ニーズがないのか、価格が高くなるためか、80㎡超の部屋はあまり販売されない広さです。

[74: マンション投資家さん]

癌研跡地は大丸ピーコックが入るそうです。

[75: 購入経験者さん]

ピーコックは高級路線でしょう、地域的に合わなそう。

[76: 購入検討中さん]

西友やダイエーじゃないのねちょと残念
あとは，フィットネスセンターに期待かな

[77: 68]

>>76

法律業界の人ですか。そうですか。

それはおいといて、この板では低層階でダウンライトつけたいって人はいないのか・・・

私自身は竣工後低層階残ってたら再度検討しようかなと思ってるんですが、さすがに竣工前に完売するのかな。とりあえず1期は意外と残ってる印象ですが、どうなんでしょう。

[78: 購入検討中さん]

低層階の８０㎡台の部屋と，５０㎡クラスの部屋はまだ残っているようです。
しかし，モデルルームの場所がわかりにくいとこにあるなぁここは，ちゃんと看板とか目立つとこにおいておいてほしい。

[79: 契約済みさん]

駅構内無料配布情報誌「マンションズ」にこの物件の掲載がなくなってしまったが，２期販売ほとんど売り切ってしまったのだろうか。

[80: 匿名さん]

ここお徳物件だと思うよ。
山手線徒歩圏内だもんなあ。
条件いい部屋はもう残ってないよね？

[81: 匿名さん]

まあ気になるなら電話すればいいんじゃないかと。
急ぎじゃなければ明後日になれば公式ページが更新されるからそれまで待てば？

[82: 匿名さん]

建設費節約の半面バルコニーは、避難ハッチもあるから洗濯物干し専用、室外機置き場専用になります。
テーブル置いてブランチなんてのは不可能です。

[83: 匿名さん]

>>82

ん？何を突然？
買った人は別にそんなことは期待してないのでは？

買ってる人はたぶん立地と広さとぼちぼちな設備と相対的な価格の安さで決めてるんだと思いますよ。眺望とか豪華な共用設備とかいらないと割り切ればこそ。

[84: 匿名さん]

＞投資ファンド傘下のマンション中堅。旧リクルートコスモス。０７年から「イニシア」ブランド

高く売れる物を割安で販売するのは、消費者にとってはいいことかも
だから半年で株価が半値になっちゃうのかな？

2006年の初めと比較したら、現在の株価は株価は1/3になっている。

[85: 契約済みさん]

ここは，車で例えればクラウンの商用車みたいな感じかな。

広々とした共用玄関ロビーなんて居住者は本当につかうのかな？
コンシェルジェサービスなんて大抵自分でタウンページやネットで調べて電話すればＯＫ，クリーニング屋は歩いて１分の場所にあるから直接いけばＯＫ。
来訪者用部屋なんて，近くの東横インか駅前のＲ＆Ｂで十分
バルコニーなんて，普段は洗濯物干せれば十分
（でも，目の前にある宮仲公園の桜をバルコニーから花見できるのは楽しみかな）

贅沢装備全部外して，広さと立地から見た坪単価のお得感から先日契約しました。
庶民でも贅沢言わなければクラウンに乗れるんです。

先日現場を見てきましたが
工事はそろそろ６階部分にはいるようです。
１１月の工事見学会が楽しみです

[86: 匿名さん]

＞85さん
その通りだと思います。

クラウンでフル装備の400万円の車種がある一方、商用車とかタクシー仕様で
200万円程度のものもありますよね。躯体は同じクラウンです。

このエリアに住みたい人が、画一的な相場に縛られることなく
大衆クラス〜高級クラスまで選択肢があることは大切でしょう。

分譲価格が安ければ、内装や躯体と販売経費にお金を掛けていないことは
予測がつきますが、高級を目指すのか普及品クラスで満足するかは
人それぞれでしょう。

広いエントランスホールも、容積率対象外になったから流行しているだけ。
また街中のマンションの場合、低層階は高く売りにくいから1階に設備を
集中させて、その分高層階を高くして販売する。
一昔前はソファーが置いてあるロビーなんて、高級マンションにしかありませんでした。

エントランスホールが広いから間が持たない、ホテルライクに
コンシェルジュを置いて高級感を演出して販売促進というのが本音でしょう。
サービス内容を細かく見ると、お年寄りやお金持ちなら必要ですが
健康な庶民には不要な項目ばかりです。
城東や下町の庶民価格のマンションにコンシェルジュなんて、
場違いな不思議な光景でさえあると思います。

駐車場の設置率を増やし、賃料を抑えれば販売促進には有利ですが
駅近の都心では、自動車が必要な人ばかりではないと思います
空きが多ければ、管理組合の財政に大きく響きます。

[87: 匿名さん]

86続き

ファミリーで生活するのに必要なのは、むしろ自転車でしょう。
普通は1部屋1台が標準です、お母さんが使えば子供達は我慢というのが普通。
戸あたり2台のマンションは、このエリアでは貴重です。まずない。

駐車場の9台（設置率24％）というのは販売には少なすぎるけど
10年後は、適正だと思います。

[88: 匿名さん]

だからと言ってクラウンの商用車を買う家族はいないし全く例えになってない

[89: 物件比較中さん]

つか、え、二期一戸も登録なかったのかよ・・・・
他のデベに比べればまだ良心的な値段（ほんとにオプション部分抜きのモデルルーム並の設備、スペックで作ってたらね）だと思うだけに、さすがにちょっとかわいそうだな。

あと1割位値段下げてくれたら買うんだけどな。

[90: 購入検討中さん]

>88さん
だから，２期はほとんど売れないのでしょう
商用仕様のクラウンか，特別仕様車のカローラか
迷う

[91: 匿名さん]

いや迷わないよ。　
普通におその中を取るから。
わざわざバランスの悪いものを、好む義務はないって。

[92: 匿名さん]

たった37戸なのに、MR作ってコスト掛けて竣工前に売り出して
しかも、分譲価格は高くもない。
利益はしっかり確保するのでしょうから、
土地や建物のコストが、相当安かったのかと思ってしまいます。

内廊下＆二重床と都心物件の要素はそれっているし、相当設計が上手なんだろうな。
コスモレジア大塚みたいに、内廊下にエアコンがなかったりして。

[93: 物件比較中さん]

模型見ると内廊下じゃないだろ？

[94: 匿名さん]

やっぱり大塚エリアは都心仕様じゃないのかな？

文京区なら普通にある内廊下マンション、南口方面には少しはあるけど
北口エリアではほとんど無い。
一昨年販売されたエリアでは高級物件、大京のグランフォート青えん閣も
外廊下だったから仕方ないか。

[95: 今日の工事]

１〜４階が内装仕上
７階の鉄筋型枠作りが始まりました。

[96: ご近所さん]

しかし，なかなか完売しないな
この時期で９件未契約で大丈夫かな

[97: 匿名さん]

>>９６
住友の南大塚のシティハウスなんて、完成間近なのにまだ販売さえしてない

[98: 匿名さん]

>>97　
いや、売りだして売れてないのとまだ売ってないのじゃ意味が違うと思うんだけど。

それはそうと、この物件、意外と杭深いよね、この辺、地盤実はそんなよくないのかい？

[99: 匿名さん]

旧癌研通りは、川だったからかネ〜…。
癌研も移動しただけにネ〜。
考える物件ですネ〜。

[100: 匿名さん]

あと１割まけてくれたら買ってもいいかな。

[101: 購入検討中さん]

なかなか売れませんね。
やはり、大塚駅北側で５０００万円以上はちょっと高い感じですかね。

[102: 匿名さん]

戸建に囲まれているので圧迫感がある感じがします。
エントランスも狭い感じになりそうで、高級感がなさそうな印象です。

[103: 匿名さん]

>>102
高級な物件はこのエリアでは難しいし
デベもコスモイニシアですから本来は郊外の大衆マンションが得意です

[104: 購入検討中さん]

山手線沿線であることを考えると、坪単価は安い感じがするのですが。

[105: 匿名さん]

>>104
同じ山手線でも、大塚駅北口と南口の地価とマンションの
価格差をご存じない。
知らないことは、幸せなことでもありますけど・・・・
駅から、ここまで離れると環境はいいのですが、やはり内側と
比較すればかなり安い。

[106: 購入検討中さん]

値下げはしないのですかねぇ〜。

[107: 匿名さん]

板橋も無理だから、埼玉を探したら？

[108: 入居予定さん]

入居予定者ですが、コスモスライフが推奨しているヒカリライフネットに加入される方いらっしゃいますか？他のサイトを見てもあまり評判等について書いてあるものが見つからず、比較検討ができません。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[109: 入居予定さん]

私も入居予定者です。この前相談会でもヒカリライフネットとBフレッツしかなっかたですね。しかし、ヒカリライフネットのほうが3000円位で他のと比較してみるとちょっと安かった感じがしましたね。。
まぁ、うちもいろいろ調べている状態ですけど、光て他社も全部同じサービスだし、それ以外にはエリアや時間台によるものだからとにかくヒカリライフネットに決めようか思っています。＾＾;

[110: わんころ]

入居予定者です。
Ｂフレッツは，屋内共用ＬＡＮを使わず，電話線をつかったＶＤＳＬ
ヒカリライフネットは，屋内共用ＬＡＮ（ＶＰＮあり）ですね。

屋内ＶＤＳＬは，現在住んでいるマンションで，いわゆる相性問題で苦労した経験があるのでヒカリライフネットを選択しました。将来１Ｇにアップしてくれることをちょと期待してます。

※相性問題
音声電話がかかってくると，ネットがブチっときれる。プロバイダとＮＴＴの仕様の相違が原因で仕様を満たしたＮＴＴ機器の交換に実費をとられた。

※ヒカリライフネットの注意点
基本サービスは，グローバルＩＰを１こ付与されるだけですので，複数のＰＣやプリンタを同時接続する場合，入り口のマルチメディアボックス内にルータ（量販店価格で３０００−４０００円程度）をいれる必要があります。

ルータがないとＰＣから，ネットワークプリンタに出力したり，マルチメディア家電を利用したＰＣ利用ができなくなるとおもいます。ＩＰ数を増やすサービスもあるようですが，はっきりいってルータ買ったほうが安いです。

ただ，玄関付近にあるマルチメディアＢＯＸ内に電源コンセントは１こしかなく，標準でついているＨＵＢにはスイッチ機能はないらしい上，ルータを置くとなれば，シューズインクローゼットの上で配線や機器でごちゃごちゃしてしまうかもしれません。内覧会でＢＯＸを見ないとなんとも言えませんが，とりあえずオリジナルＨＵＢを外してスイッチＨＵＢ付ルータに変えてしまおうかと思ってます。

[112: 契約済みさん]

カーテンの採寸を大○家○の人にお願いする予定です。
他社見積もりがあればコスモスモアとも交渉しやすいかと

あと，引越幹事会社に依頼しない人はこの日に，見積もりのための現地視察を依頼すると良いかもです。

　先日幹事会社で見積もりとったのですが，平日引越しの言い値が他社の概算より高かったので，他社依頼も含め交渉中です。
　参考になるかどうかわかりませんが，平日なら他社，休日なら幹事会社がコストパフォーマンスがよさそうです。

　先日現地を見に行ったら一部足場が外されて外観が見え初めています。
　引渡し予定日に降雪がないことを祈ります

[113: 入居予定さん]

＞111さん
こんにちは、入居予定の者です。

うちは知り合いの建築士の方に同行をお願いしています。
入居前になおせる所はなおしてもらおうと。
やはり素人では気づかない所もあると思いますし、出来ることも限られてくると思うので、プロの目で見てもらい安心して入居したいと思っています。

先日の説明会で担当の方に同行について聞いてみたところ、「全然問題ないですよ。ただ、脚立etc...は持参してもらって下さい」との事でした。

[115: 入居予定さん]

私も業者の方にお願いするつもりです。
素人では見落としがちな所もありますし、少しでも安心して入居できればと思っています。不動産鑑定会社の内覧会同行は、4.5〜6.5万円（部屋の広さによっても異なります）が相場で、七つ道具を持って細部まで見てくれます。多少高くてもこれまでの対応物件数で選んだほうがよいとプロにはアドバイスを受けました。
2ヶ月くらいはアフターケアで常駐するみたいですが、できるだけ入居前に直しておきたいですよね。

[116: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...

一戸建てと比べると、値付けが異常ですね。
法外な値段とはこのことです。

因みに、戸建てのもっといい物件はネットに載るまでもなく、速攻で売れてます。

[117: 契約済みさん]

>>114 115さん

内覧会のセルフチェックマニュアル（写真付）
http://www.anest.net/man/nairan/honto.html
参考にしてください。

[118: 周辺住民さん]

>116
築35年の戸建て66坪とか新築15坪とかと比べてどうする
すぐそばの大京の高級マンション中層階115平米が1億2000万で数日で売れてしまった
これは売れ残って値引きだろと思いきや・・
なんと坪342万、新築時より30%の上昇(2,800万上昇)だ
その事例は物件の性質が違うとしても、
やっぱここは山手線沿線(田端〜日暮里除く)
最後の格安物件だ
正しくは値付けの異常ではなくお買い得だ
ま、低層階はどうだか分からないけど5階以上限定で

[119: 匿名さん]

述べ床で比べてくださいよ。
倍近くですよ。倍　！

築年の古いものは、建て直すという手もあります。

「比べてどうする」は、大変失礼な表現ですね。
そういう傲慢な態度だから、真っ黒なものが真っ白に見えてしまう。自分が選んだものだから、格安に見えるだけですよ。
何という自己中心性でしょう。
今、都心のマンションに格安物件などありません。
マア、仕手株を天井でつかむ失敗をして、ローンで苦しんでくださいｗ

[120: 匿名さん]

グランフォートとイニシアでは比較の対象になりませんね。
あちらは別格ですよ。坂の上にあって敷地が広く、エントランスも豪華。
イニシアは坂の下で民家に囲まれてますからね。

[122: ご近所さん]

しかし残りの９件なかなか完売しないね

[123: 匿名さん]

確かにここは割安だと思う・・・

大塚警察の対面にもタワーが建つけど坪単価は３００万どころか３００万中盤って噂。

大塚っていうかこのエリアに払える金額はこの物件くらいがやっぱり限界っていう気がする。

[124: 購入経験者さん]

割安だと思うなら、この辺りの中古物件の成約価格を調べると良いよ。
グランフォートやステーションフロントは別だけど、東池袋の物件と比べるとボロボロだから。
この辺りの中規模物件じゃ、坪250以下が妥当。この物件も中古で売るときは確実に叩かれるね。

[125: 匿名さん]

＞大塚警察の対面にもタワーが建つけど坪単価は３００万どころか３００万中盤って噂。

大塚警察は有楽町線護国寺駅前の、文京区大塚にあります。

大塚駅〜巣鴨駅山手線の線路脇の警察は、巣鴨警察です。
理由は昭和40年代の町名変更まで、北大塚も南大塚も全部豊島区巣鴨・・丁目でした。

巣鴨警察の前にタワーが建つとすれば、350万円未満はありえないでしょう
通常なら370万円弱でもおかしくない。
坂下の川沿いのこちらとは、立地が違い過ぎると思われます。
住友不動産のシティハウス南大塚も完成したみたいだけど、400万円前後との噂。

[126: 匿名さん]

>>124
ステーションフロント、いつもちらちらと出ますけど、今年は
やはり少し価格が上がってますね。この場所で、築１０年たって
購入価格より高く売れるのですから、いい買い物だったという
ことですかね。

[127: 匿名さん]

＞126
ステーションフロントはいい物件だと思いますよ。
124さんのおっしゃる通り、この近辺ですとステーションフロントとグランフォートは別格な印象です。
他の物件は、将来、売る時に苦戦するような気はします。

まあ、坪250万円くらいで購入するならば大きなリスクはないような気もしますけどね。
（イニシアも低層階を除けば坪250万は超えますよね？）

[128: 購入経験者さん]

☆H19年のこの近辺の成約事例の一部☆
ステーションフロント…坪258万、259万、273万。
センシア山手大塚…坪219万、256万。
シティタワー池袋…坪230万、274万、275万、277万、281万。
ライオンズタワー池袋…坪236万、245万、246万、252万。
クリオタワー大塚台…坪215万、231万、250万、281万。
グローリオタワー巣鴨…坪230万。
エアライズタワー…坪295万〜368万で15件程。

☆現在売り出し中の中古☆
レフィーズ大塚…坪219万(半年以上前から売り出されて、二度ほど価格も下がった)
日神パレステージ西巣鴨…坪217万(3カ月ほど前から売り出されている)
アーデル大塚…坪229万(新築で3カ月ほど前から売り出されている)
キスト大塚…坪192万(36㎡の部屋が2100万で売り出されていたが売れたかどうかは不明)

☆参考に新築タワー物件☆
パークタワー池袋…坪230万〜356万で204戸。

[129: 匿名さん]

＞128
売買事例は全部大塚駅北口方面ですが、大塚駅南口方面が高いような気がします。

[130: 匿名さん]

＞128
坪300超はエアライズの上層階くらいなんですね。
基本的には中古だと200〜250という所でしょうか。（築年数や物件によって差は大きいでしょうけど）
最近成約になったグランフォートの1億超の部屋も坪300を超えていたと思います。

[131: 匿名さん]

繁華街、風俗街、住宅街が入り交じるこのエリアで平均350万円超のマンションの
ニーズはないでしょう。
これだけ出すなら、山手線北側なら選べるからね〜。

平均で坪／350万円とすると80㎡で8000〜9000万円になるからね、
だいたい80㎡超の部屋も数少ないし、95㎡超は皆無のエリアなんだよな。

[132: 匿名さん]

＞131
やはりいいところ坪250前後のエリアだということですかね？
たしかに350というのは考えにくい。条件のいい部屋でも300までが上限というイメージです。

これから売りだされるスミフの南大塚はそれ（350）以上という噂ですけどね。
南の方が高いのは理解できるが、そこまでの差があるかどうかはちょっと疑問です。

[133: 物件比較中さん]

昨日、近くのグランフォートを見ました。
エントランスが豪華ですね。
正直、イニシアとの差は歴然…。（イニシアは未完成ですので正確な比較ではありませんが）

しかし豊島区で手が届くのはこの物件くらいという現実もあります。

[134: 匿名さん]

HPをチェックしてみると相変わらず残り9件となってますね。
眺望もしくは採光が悪い部屋と割高な部屋が残っているようにも見えます。

いよいよ今月竣工で来月から入居が始まりますよね。
無事に売り切れるのでしょうか？
それともデベはのんびり構えているのでしょうかね？

[135: 購入経験者さん]

約1/4が売れ残っているのは痛いね。株安と円高で購買意欲は相当冷え込むだろうしね。

[136: 匿名さん]

大規模物件で残り9戸ならば、たいした影響もないだろうけど、これくらいの小規模だと痛いことでしょうね。

[137: 匿名さん]

すみません、検討者です。低層階の日当たりはどのようでしょうか。眺望にはこだわりはないのですが、日当たりが気になります。周りは民家に囲まれているようですが、やはり１階や２階は陽は入らないのでしょうか。現地をご覧になった方、または日影図をご覧になった方、教えてください。よろしくお願いします。

[138: 周辺住民さん]

今の時期の話しでいえば
1,2階の南側日照　絶望
3階　窓の半分
4階　窓全体
ただし、真南向きでないということの意味が住んでから分かるでしょう
　
東側
朝の極めて短時間あるが室温が十分に上がるほどではない
建物の陰の部分は言わずもがな

西側
西南西のため、昼からの日照はいいでしょう
ただし、1,2階の日照は建物(二階建て民家)の影響が強く、
民家が接近している部屋ではきつい
また、全ての階にわたって南西角の建物が「出っ張っている」
影響で太陽が西に入ってからでないと
南西角の陰になってしまうでしょう

北側
聞くまでもないでしょう
ただし、完全な北ではないので西日が入って夕方はやや温かそう


今の時期の日当たり主観グラフでは「普通」を4項道路に立つ南向きミニ戸とした場合
論外 不満　　　　　　　普通　　　　 　　満足
F(1,2F) 　 As E(2F) E(3F)
　　 A
K(5F) H(3F) N(6F)

なので、日当たり重視では不満かも・・

[139: 周辺住民さん]

ずれた・・・
　

論外 不満 普通 満足
F(1,2F) As E(2F) E(3F)
　　 A
K(5F) H(3F) N(6F)

[140: 周辺住民さん]

連投すみません
どうも、この掲示板空白圧縮機能があるみたいで
使いにくいね
　

論外　F(1,2F)

不満 As A
　
不満〜普通　E(2F) K(5F)

普通 E(3F) H(3F) N(6F)

満足　　なし

[141: 匿名さん]

１３７です。
さっそくのお返事ありがとうございます。
場所も値段も気に入ったのですが、採光があまり良くないとなると、諦めざるをえません。子供がいるため、眺望よりも日当たり重視なので。採光が良さそうなお部屋をHPで見たのですが、残念ながら予算オーバーです。ありがとうございました。

[142: 入居予定さん]

１４日内覧会がありましたが行かれたみなさんの感想はどうですか？
感想
　共用部分にまだ工事が完了していない部分がかなりあった
　各階のエレベータホールが思っていたより広い
　共用ロビーは狭いが，まぁまぁの質感がある。
　非難用通路？にある階段横のスロープって何？
　コスモスモアのオプション類が高い
　コンセントなどの配置位置がいまいちセンスわるい

あと内覧会とは関係ないが，
　引越幹事会社の見積が高すぎる
　同じ条件でアートに見積もったら，３分の２の値段だった

[144: 匿名さん]

少しずつ売れているみたいですね。
残り7〜8戸くらいでしょうか？

[145: 購入検討中さん]

棟内にモデルルームが移ったようですね
どの部屋になるのかな？

[146: 匿名さん]

>>145

Aタイプの２階みたいだよ。

[148: 購入検討中さん]

Eタイプの部屋、検討していましたが、売れてしまいました。
上の階はまだあるようですが、価格が高くて手がでません（涙）

[149: 物件比較中さん]

もうあまり良い部屋は残ってないみたいですね。

[150: 匿名さん]

7階の85.27m2が速攻で賃貸に出ているね
一体何がやりたいんだ?

[151: 購入検討中さん]

家賃２７万なら、あまり投資としてもうまみがないのでは。。。

[152: 匿名さん]

７階ではなく、４階みたいですよ。

[153: 入居済み住民さん]

住んで１ヶ月の感想。

建物はしょっぱいけど、管理人さんはいい人ですね。
ということで、トータルではまずまず満足してます。

[154: 入居済み住民さん]

管理人さん、本当にいい人ですよね。親切だし、いつも感じがいい。
ここは思いのほか昼も夜も人通りがあるので安心しました。
最近マスクをした怪しい業者と思しき男性がよく来ますね。夜２１時過ぎに来たことがあったので以来無視しています。
換気口の音、気になりませんか？閉めていても中で風がビュービューいってて寝付けませんし、雨音や人が歩く音がします。なんとか換気口の中に、標準仕様ではなく、もう一段階上の遮音シートを入れてもらえないものかと。いまさらダクトの形を変えるわけにはいかないですしね。

キッチンカウンターのマルチコンセントあたりに取説箱を立てかけておいたら、壁とカウンターの間の接着がメキメキと割れ、５ｍｍ位沈んできました。カウンターの台はがっしりと見える割にはこれくらいの物を置いても補強板が必要なようです。

[155: 入居済み住民さん]

うちもマスクをした人と携帯端末を持てる人が夜に３〜４回来ました。やはり業者ぽく見えますから無視したんですが、最近そういう人が多いですね。。私は出かける前にインターホンに留守番録画を設定するんですが、昼の時間にその業者さんというか怪しい人が沢山来ていることに驚きました。
換気口は２４時間換気口でしょうか。うちは閉めている時にはあまり音がしないですが。寝室の換気口は玄関の外側横に付いてるので、朝になると廊下から人の声とか歩く音がしますけど、換気口を閉めると音は聞こえなくなるし、風の音もしません。もちろん遮音シート仕様じゃないので開いてる状態では外の音でうるさいです。
うちはＧ-TYPEですが、寝室からドアを開けるときに隣の部屋と寝室の間の壁から音がします。それが朝起きてドアを開ける時にものすごく気になります。まるで、木が割れるような音がするのでちょっと不安です。施工会社の担当者には話しておきましたが、結局、解決はなりませんでした。（多分、壁の修理て大工事なるからでしょう、、）

管理人さんには今回、車の住所変更する時に色々世話になりました。本当に親切な人だと思います。

[156: 管理人さんは良い人]

朝大塚駅に向かう商店街のカラスに無防備なゴミだしをみていると，ゴミだし後カラスよけのために，集積場を見張っていただいている管理人さんには感謝ものです。
　特に夜中の寝室通気口からの音は気になりません。
　来訪者のチャイム音が奥の部屋にいると聞こえにくいのが難点です。

　住み心地に点数をつけるとすれば，７９点ですね

[157: 入居済み住民さん]

結構細かいところが大雑把に作ってあるなぁと住んでみて思いました。
壁のコーナーとか、壁紙、木枠、ベランダのペイントなど、もう少し丁寧に作ってあるといいのに。。。
寝室の風音などは防音パイプを中に入れたところ随分改善しました。
確かに、一階のモニターはもう少し上についているといいですね。たまにものすごいアップで映っているときがあります（笑）

[158: 入居済み住民さん]

バルコニーの構造（バルコニーの外枠が柵ではなく、コンクリート壁なので太陽光が遮られる）のせいか、洗濯物が乾きにくいですね。
　家内曰く、「一日干していても乾きが悪く、結局夕刻に室内に入れて干さないと駄目！」とのこと。
場所によるのかしら？

[159: 入居済み住民さん]

確かに乾きは悪いですね。朝干しても夕方取り入れると下のほうはまだジトッってしています。
結局、部屋干ししたり、風呂場の乾燥で乾かしています。

それにしても床暖房、２４時間換気、浴室乾燥機など、結構電気代がかかってました。。
節電しないと。。

もっか、電気代と目の前の公園の鳩がものすごく気になります。近くのビルでは鳩避けの網を潜り抜けて何羽もベランダに入り込んでいるのを見て、ぎょっとしました。
公園で鳩に餌をやる人、禁止の表示が見えないのか！！
とにかく鳩に巣を作られないようにできるだけベランダに出てはいますが、他の人がベランダにごみを置きだしたりすると一発！なので、鳩の住処にならないように心がけていただきたいものです。。

[160: 入居済み住民さん]

２４時間換気は、弱にしていても、結構な音がしますよね。
電気代が非常に気になるので、元からついてある電球を蛍光球に替えました。
スイッチを押してすぐには最高の明るさにはならないですし、
やはり少し暗いような気はしますが、何しろ安くてエコです。

ベランダが柵ではなくコンクリート壁なのは、美観は良いのでしょうが、
やはり通風面では良くないですよね。洗濯物の乾きが
少し悪くても、砂はたくさん飛んで来るので（癌研跡地のものなのか
黄砂なのか何なのでしょう？）、それもビックリしています。
うちの場合は、通風の問題よりも、ベランダの方角的に、洗濯物に日光が
あまり届かないことが問題だと思われます。洗濯物を干す、住む人間のことを
考えて、おしゃれなことよりも、快適に住めるかどうかで、ベランダの
方角を考えた設計にして頂きたかったなぁと思います。

鳩の羽が共用廊下に結構吹き込んでくるので、
驚きました。羽だけなら良いのですが、糞では困りますよね。鳩が減らないかなぁと思います。
宮仲公園（目の前の）には滑り台などの遊具が多少あったようですが
（水道工事が終わったら戻るのだろうと思いますが）、
それも鳩の糞だらけで、拭かなければ遊べる状態では
なかったようです・・・。

壁紙の張り方とか、確かに内装はあらっぽいところが
たくさんありますよね。新築なのに、新築じゃないような
仕上がりに見えるのは私だけでしょうか・・・。
そこまで細かいところを補修申し込みするわけにもいかない（キリがなくなるから）
ので、目をつぶるしかないのですが・・・。

照明のスイッチが、全く使い勝手を考えない変なところに
付いていたり、何を考えて設計したのだろうと
思う部分があります。スイッチの位置は図面には書かれていなかったことなので、
やり直して欲しいくらいですが、壁紙を剥がしたり大事になるので、
またもや目をつぶるしかない感じです。

癌研病院が移転してなくなったにもかかわらず、
救急車や消防車のサイレンがすごく聞こえることには
驚きました。やはり大通りに面しているの（とほぼ同じ）で
そうなるのですね。後は、静かで住み心地は良いです。

[161: 入居済み住民さん]

宮中公園とは反対側ですが、こちらは非常に静かです。隣家に面しておりまして、車やバイクの音も全くしません。昨晩からの雨音に耳をすますことができるほど、都会の喧騒から切り離れた感じがします。大都会池袋の近くにあって、これだけ静かな点は非常に気に入っています。
　また、上階や隣室の音が心配だったのですが、既にどちらも住まわれておられますが、全く音が気になりません。というよりも音が聞こえてこないです。小さな子供さんがいないのかもしれませんが、静かなもので、これも良かったです。
　私も、クリプトン電球の明るい豪華さを堪能しようと最初は使っていましたが、６０Wの電球がキッチンには３つも点いているので、これは電気代がたまらないと思い、自然色の蛍光ランプに変えました。一個１０００円程度しましたが、一つで１０Wなので３つつけても３０Wと、１／６の電気代を期待しています。まだ、一月分の電気代請求がきていないのですが、既に投稿された方と同じで、床暖房、風呂の乾燥、２４時間換気、食洗機など、電気代が相当かかっているのではと不安です。
　バルコニーの壁構造は、確かに外からはおしゃれに見えますが、洗濯物の乾きなどは生活してみないとわからないものですね。
　都会のマンションってのは、もともと洗濯物を干すような構造ではなく、美観を追求していて、洗濯物や布団は乾燥機を使えっていうことでしょうか。
　私はもともと田舎者ですので、布団も洗濯物も太陽で日干しをするのが当たり前の感覚だったので、都会のマンションに住むこと自体が場違いかも知れません。

[162: 入居済み住民さん]

みなさんいろいろと努力されているんですね。
私も電球を変えるのはさっそく検討してみたいと思います。

24時間換気はブレーカーをOFFにしないと切れないんですね。不便です。
電気代が気になって数日24時間換気を止めてみたんですが、止めたら止めたで、
新築の匂いが一気にかき消されるようにキッチンからの臭いがこもってしまいました。

スイッチも使い勝手とか動線考えてないですよね。

[163: 検討士]

残ってる部屋の購入検討中です。
すでに入居済みの皆さん、もし良かったら教えてください。

＊ハトについていくつか書き込みがありましたが、ハトフン被害ありますか？

＊周辺のお店の利便性はどうですか？
スーパーは遅くまでやってますか?
○○の店がないので不便など、感じたことを教えてください

＊日当たりがあまり良くないようですが残ってるのは北側のようなので、ベランダで洗濯物は干せない、ぐらいの覚悟が必要でしょうか？
実際どうでしょう。許容範囲ですか？

[164: 入居済み住民さん]

＞Ｎｏ　１６２さん
　　
　　　ブレーカーを落とさなくても、２４時間換気は切ることができます。
　　「２４時間換気」のスイッチを３秒くらい長押しすると、強制的に消すことができますヨ。

＞Ｎｏ　１６３さん

　　　公園側に住んでいますが、鳩の糞被害などはありません。
　　　鳩が寄りつくようなマンションになったらと思うと
　　　ゾッとしますが、今のところカラスも鳩も何も来ませんので、
　　　ご安心ください。

　　　スーパーは、癌研病院跡地に、ピーコックが今秋にオープンする予定です。
　　　既存のスーパーだと、よしや（１０〜２３時（日曜日は９時から））や、
　　　ＪＲ大塚駅からまっすぐにイニシア方面へとつながる北口商店街通りに
　　　０時か２３時くらいまでやっているスーパーがありますし（開店は
　　　９時だったか１０時だったか不明です）、９９円ショップや、
　　　マンションのすぐ傍にはハナマサもあります。

　　　大塚駅と反対に明治通りまで出ると、名称は忘れましたが、スーパーが
　　　あります。よしやの２階にはダイソーもありますし、明治通りにもあります。
　　　大塚の南口方面には、ライフ（駅からはちょっと遠いですが）もあります。
　　　ＪＲ巣鴨まで行けば、西友（２４時間営業）もありますし、サミットもあります。
　　　巣鴨駅まで行かずとも、巣鴨の地蔵通りにもスーパーはいくつかあります。
　　　自転車があれば、或いはお散歩がてら買い物できるお店はたくさんあります。

　　　特に不便は感じたことはありません。
　　　一般的ではない食材を買いたい場合は、
　　　一駅隣の池袋のデパートまで足を伸ばせば事足ります。

　　　強いて言えば、ホームセンターがないというところでしょうか。
　　　ある程度のものであれば池袋の東急ハンズで事足りますが・・・。

[165: 入居済み住民さん]

＞164さん
２４時間換気のスイッチ、ありがとうございます。

鳩とカラスは入居者みんなのマナーと親切な管理人さんのおかげで、今のところ被害はありません。このままベランダに生ごみの袋とか置く人がいなければ、近くのマンションのように鳩避けの隙間を縫って鳩がベランダに何羽も侵入するということはないのではなかと。。。

食料品は案外お店があるので不便は感じません。

あったらいいな、と思ったのは、ケーキ屋、パン屋、イタリアンのお店が少ないことでしょうか。
案外オフィスがあったりして、平日は電車の乗降者も多いです。それだからか日曜休みという店が多いようです。

[166: 入居済み住民さん]

癌研跡地の再開発も楽しみですね。ピーコックもできるし、フィットネスもできそうだし。。
癌研跡地横の上池袋東公園がきれいに整備され、昨日は小さい子供さんと家族が寛いでいましたし、小学生が集まっていました。マンションと商業施設ができて、公園に繋がっているようですので、近所が大分きれいになりそうな気配ですね。楽しみです。
　JR大塚駅から真っ直ぐ商店街を歩くと、いろいろなお店があるので、不便を感じたことはないですね。

[167: 検討士]

163です。

>164、165、166さん

ありがとうございます!!
生活利便性も問題なさそうですね。
スーパーは遅くまでやってるとやっぱりありがたい。

鳩は、布団ベランダに干してンコされたらアウトなので、、、
みんなでゴミをベランダに置く人がいなければ大丈夫そうってことで安心しました。

[168: 入居済み住民さん]

ここに付いている床暖房、風呂の乾燥は電気じゃなくガスを使うものです。確か電気代は掛からないと思います。代わりガス代が高くなりますね
。
東京ガスホームページで調べた結果、暖らんぷらんというものが有ります。家庭用ガス温水床暖房を、お住まいの居室でご使用されていることが条件です。それに潜熱回収型給湯器をご家庭でご使用しているお客さまを対象に湯ったりエコぷらん、ガス温水浴室暖房乾燥機を浴室で使ってるお客さまを対象に湯ったりバス割が有ります。ここはこの３つ全部適用されますので、それを利用するとなんとガス代が６％もおとくになります。

うちは先月申請して昨日請求書が来ましたけど、850円も安くなりました。（風呂の乾燥と床暖房を結構使ったけど思ったよりそんなに高くなかったです。）

ネットで簡単に申請出来るし、せっかく良いものが揃っているのにこのプランを使わないとはもったいないと思います。
ちなみに、そのプランは東京電力のオール電化に対抗するため、作られたプランだそうです。最近新築はオール電化が多いので、市場からどんどんシェアを奪われて危機感を感じてるんでしょう。。
確か入居する時にもらった説明書箱にその資料が置いてあるのでみんな調べてみてください。

[169: 入居済み住民さん]

私も入居のガス立ち会いの際に、床暖房と浴室の乾燥はガスだと説明を受けました。
その時に168さんが書いてくださっている通り、お得なプランの説明も一緒に受け、その場で申請しました。
だからなのか、以前とほぼ変わらない料金です。
（以前は床暖房はありませんでしたし、浴室は換気扇（電気）でした。）

うちは床暖房はあまり使用していませんが、浴室乾燥は頻繁に使用しているので、これだけ使っていても以前とガス料金が変わらないというのはとても嬉しいです。

[170: 匿名さん]

悪名高いＮＨＫの収集員ってきました？

[171: 入居済み住民さん]

悪名高い？怪しげなNHKの集金と名乗る男性はモニターに録画されてました。
不在だったので免れましたが。どんな感じなのでしょう？すっごく気になります！
2ヶ月経って一時期ほど業者風の怪しい人の訪問は減りました。

[172: 名無しのごんべい]

上層階の方（４F〜７F)にお尋ねしたいのですが、バルコニーを通してリビングや主要な部屋の日当たりはよろしいでしょうか？
　低層会なのですが、バルコニーには日が入ってくるものの、日差しが直接部屋までは入ってこれず、夏は涼しいものの、冬は寒いんですかねぇ。

[173: 入居済み住民さん]

すべての部屋に一日中日照が入るわけではないですが，晴れた日には快適な日照があります。都内の物件ですから，完璧な日照より，風通しなどを重視されてはいかがでしょうか？

[174: 入居済み住民さん]

>>172さん
いろんな立場やお考えの方がいるとは思いますが
ＮＨＫの集金員は，携帯メディア端末　ネクタイ　身分証明書を胸前に掲示してました。
マンション前には集金員の足らしき書類ＢＯＸつき電動自転車が駐輪されていました。
ご参考までに

[175: 名無しのごんべい]

>>173さん
　172です。どうもありがとうございます。
　そうですね。密集した東京都内物件ですので、予算の関係もあり、何もかも１００％ GOOD という　訳にはいかないですものね。
　　風通しは、まま良いかも知れませんが、本格的な夏を経験して様子をみたいと思います。

[176: 匿名さん]

セールスの人とか来ませんでしたか？インターホン押して。

[177: 入居済み住民さん]

最初の頃にものすごくたくさん来ましたよ。
玄関先のインターフォンを鳴らしたので、施工会社とかイニシアの関係の方かと思ったら、まったく関係ないセールスの人だったり。
分からなくて、しばらく部屋に上げて説明を聞いていたら、最後のほうになってセールスってのがわかったりして。。。

今はとにかく無視です！

[178: 入居済み住民さん]

ハゲ坊主だった公園の木が、物凄い勢いで葉っぱが成長してきました。
ジャングルみたい。
裁断口が平たいので、そこにカラスが巣を作るのではないかと、ヒヤヒヤしています。。。。

[179: 入居済み住民さん]

宮仲公園とは反対側の隣家に面した方ですが、うざいカラスが居ませんか？朝もカーカー泣いていますね。非常に静寂なので、余計にカラスの声が気になりますね。
　でも、公園側の鳩の軍団も困ったものですよね。
　朝早く公園を覗くと、電線に何羽も留って寝てました。
　鳥が集まる位に自然環境が良い所だと言いたいところですが、特にカラスは自然環境の良い所に生息するかというと、どうもそうではないようですね。都市部では、生ごみが問題だとか。
　宮仲公園横のゴミ集積場所は、カラスで荒らされてますものね。困ったものです。
　ところで、大分生活も慣れてきて、無意識に部屋の移動や日常活動ができるようになり、無意識に通勤もできるようになったこの頃ですが、何と言っても日常雑貨や食料買い出しに、近くに沢山のお店があるのは最高ですね。商店街の沿線（終点）ですからねぇ。
　ないものねだりなのですが、大塚北口商店街の電柱を全て無柱化できると、すっきりした商店街になるのになぁ。。。なんてぼんやり思いながら歩いてます。
　大塚駅もエレベータ、エスカレータ工事で改装中だし、癌研跡地のマンションも大分工事が進みましたね。周辺環境が段々良くなっていって欲しいですね。

[180: 匿名さん]

近くに緑があるって貴重だよね。

[181: 入居済み住民さん]

No. 179さんと同じように考えながら毎日出勤しています。
電柱なんとかなりませんかね。豊島区に署名活動でもして持って行きたいくらいです。
あれがなくなると随分と街の雰囲気が変わりますよね。

カラスは最近発情しているのか、4羽がそれぞれ追い掛け回していて五月蠅いです！！！

[182: 入居済み住民さん]

夜遅いと、帰りがけに酔っ払いのおじさんに絡まれるのが嫌です。。。。

[183: 入居済み住民さん]

No.182さん
　確かに、商店街には飲み屋も多いので、オジサンたちがワイワイと飲んで、これから帰るぞ！っていう感じで、商店街を千鳥足で歩いてますね。
　私の風体は、その人たちに負けず劣らずなので、全く声もかけてくれませんし、絡まれることもないのですが、かわいいお嬢様は困りますね。　
　ちょっと遠回りですが、大通り（癌研通り）側を帰って方が無難かも知れませんね。
　酔っ払いのオジサンたちは、大塚だけでなく、どこも同じですよ。オジサンの原宿の新橋でも、新宿でも、池袋でも、有楽町でも、大久保でも、どこもかしこもストレスの溜まったオジサンサラリーマンで一杯です。
　まだ、都会の中でも田舎感覚の大塚の方がまだマシかも。。。

[184: 匿名さん]

酔っ払いってそんなにいる？
治安面ではどんな感じ？

[185: 匿名さん]

防犯面は？

[186: 入居済み住民さん]

No.184、185さん
私の見た限りでは、そんなにいないです。たまに、サラリーマン（どう見ても普通のサラリーマン）が、誰かの悪口を大きな声で言いながら、複数人で駅に向かって帰っているシーンを見ますが、どこにでもあるシーンですけどねぇ。
　防犯という意味では、このマンションのすぐ近くに交番がありますので、夜などがむしろ治安が良いと思っていいのではないかと思います。

[187: 匿名さん]

交番っていっても常駐必ずしてるわけじゃないけどね。

[188: 契約済みさん]

宮仲公園にホームレスのような人いません？
たまたま見かけただけだったんでしょうか。
すごく公園が近いので気になってしまいます…

[189: 入居済み住民さん]

よく見かけるホームレスは３人くらいいます。伊勢井向かいにあるTVをよく釘付けになって見ていますね。宮仲公園のベンチでもたまに寝ています。
でも害はないですよ。
宮仲公園も毎日じゃないかもしれませんが、土日の朝６時過ぎにおばさんたち１０〜１５人位でラジオ体操していますし。通学路でもあるので、朝、昼、夜を問わず、人通りはあるので、悪さはできないと思います。マンション脇の通りも補正されて見渡しよくなりましたし。

変な業者とか押し売りみたいなのは、玄関のモニターチェックで、対応しないことですね。

[190: 入居済み住民さん]

引越した直後に、公園のホームレスはとても気になりました。
ホームレスがマンションのゴミを漁ろうとすぐ近くを行ったり来たりしていたのですが、管理人さんが常に気にしてくれて見張っていてくれてましたよ。
お陰でホームレスは去って行きました。
それからは管理人さんも、収集車が来るまでは頻繁にゴミを見てくれています。

今は暑くなってしまいあまり見かけませんが、OLさんらしき女性がベンチに座ってお弁当を食べていたり、お年寄りが日陰で休んでいたり、子供がキャッチボールをしたりと、微笑ましい光景もあります♪

昨日は、上半身裸の男性がベンチで朝〜夕方くらいまで寝転んでいましたが。
それだけなので害はないでしょう。

[191: 入居済み住民さん]

先だっての不具合改修工事は、皆さん如何だったんでしょう？
うちの場合は、リビングの扉がほんの少し擦れあうようになったので、建具屋さんに調整して頂きまして、今は快適です。
　内覧会で色々修繕して頂いていたので、入居後の不具合はそれ位で、非常に快適です。皆さんの方はどうでしたか？
　水周りのステンレス部分が大分汚れてきて、水のアルカリ成分による白い汚れがこびり付いたようになりましたが、重曹・酢入りの洗剤をかけて拭きましたところ、もとのようにきれいになりました。
　これからは、如何にきれいにメンテナンスするかが大事ですね。
　皆さん、色んな場所のお掃除のノウハウを教えてください。

[192: 入居済み住民さん]

先日の改修工事、ウチは結構直してもらいました。
入居前にも直してもらいましたが、生活していくうちに「えっ？！」って思う事が沢山。

＊洋室のドアが閉めても閉めても開いてしまう。
＊洗面所が臭う。
＊壁紙が、剥がれたり空気が入ったり。
＊各ドア枠の焦げ茶部分が水拭きしても白い。
＊トイレ、洗面蛇口が曲がって設置。
大きな所ではこの5つでした。

私が専業主婦で家にいる時間が長いので、洗面所が臭うのは今回の工事までとても待てず、お願いして1ヶ月程前に直してもらいました。
原因は「ニオイをとる部品が付いてなかった。」とのこと。
部品を付けてもらいしばらくニオイがありませんでしたが、再び・・・で今回再チェックしてもらいました。
今度は「部品がゆるんでいた。」とのことです。
それからはニオイ問題も解決されました。

その他も日にちを分けて直してもらい、我が家もだいぶ快適になりました♪
後は日々の掃除ですね。

＞191さん

水回りのステンレス（蛇口など）の汚れに、『ジャガ芋の皮』もいいですよ。
私は料理でジャガ芋を使う時に、皮（内側の実が少し残ってる方を使用）で蛇口をゴシゴシやってから捨てています。
後は水で流して下さい。ピカピカ☆になりますよ♪
（でも夏は殺菌作用があるお酢の方がいいかもしれません。）
またジャガ芋の皮は、鏡の汚れにも使えます。
水で流すことが出来ない時は、乾いた布で拭くとピカピカ☆になります。
浴室の鏡に使うと、汚れも落ちて、更に汚れがつきづらくなる効果もあります♪

[193: 入居済み住民さん]

閉まらないドアは、凸凹のところの部分を全室換えてくれました。

ドアのこげ茶部分が白っぽくなるのは、入居時から気になって以前補修をお願いしたのですが、
非常に目が細かいため、布でこすると繊維が間に入ってさらに白くなるのだそうです。
気になるときは、よくハンズでも売っている補修の染料で色をつけるのがよいと言われました。
補修の方も色を塗っていました。

バスタブの水はけがものすごく遅かったので聞いてみました。これはしょうがないとのこと。
細い排水パイプ２本で流しているので、水に勢いがあると洗面所床下に流れ込む恐れがあり、
そのため一度バスタブの脇に水をためて排水し、水流を調整しているそうです。

[194: 入居済み住民さん]

＞１９２さん

　　どうも御教示ありがとうございます。『ジャガ芋の皮』は、試したことがありませんでした。やってみます。もともと捨てるものなので、エコにもいいですよね。お風呂の鏡が大きいのに、水をはじき水滴がついて、すぐに見えにくくなるので、今度試してみます。
　コーヒーの出がらしや緑茶の出がらしも、使えるそうですよね。

　　でも、洗面所のニオイって嫌ですね。ニオイをとる部品ってあったんですね。どこに付いてるのかしら。知りませんでした。うちも匂ってきたら参考にさせて頂きます。

[195: 入居済み住民さん]

どなたか、近辺で評判の良い歯医者さんを教えて頂けないでしょうか？
奥歯の被せが取れて、その手前の歯までに及ぶ大修理になりそうで、腕の良い信頼できる歯医者さんに行きたいのですが、大塚近辺の情報を知らないもので。。
　皆さんも、まだご経験がないですかねぇ。

[196: 入居済み住民さん]

歯医者さん、帰り道にいくつかあるようですが、
まだ入ったことありません。。
近場で名医がいるといいんですけどね。

[197: 入居済み住民さん]

窓枠が膨張してきたりしていませんか？
手すり下の枠がなんとなくこんもりと盛り上がってきて、
どうしようかと。
最近雨が多いからですかね。

[198: 入居済み住民さん]

窓枠ですが、うちの場合、バルコニー側に窓がありますが、直接雨が当たりにくいので、枠の膨張はないです。また、反対側にも窓がありますが、外廊下に面した窓で、これも雨に当たりませんので、膨張はないようです。

　それよりも、話題が変わりますが、倉庫がしっとりして、湿度が高いようですね。結露しているという張り紙があったので、自分のところを確認しました。壁に面してはいないのですが、倉庫に入れたダンボール箱は、しっとりと湿った感じになっていて、床に直置きしたダンボールの底は少し湿気っていて、少しカビが生えていました。また、ゴルフバックも入れていたのですが、表面に白いカビが生えていましたので、驚いてカビの掃除はしましたが、皆さんチェックされた方がいいですよ。

　精密機械（オーディオ類、電気製品など）や錆のでるような金属類を置いていると、時々メンテナンスされた方がよいかも。
管理人さんが時々入り口ドアを開けて、換気を良くしたり、タイマー起動で空調制御していますが、特に露時期から夏場にかけて、外気温度が高い場合には、結露が発生するとか。。。

　私は気休めに、下にスノコを買ってきて敷きました。乾燥剤や炭でも。。。と思ったのですが、倉庫一つ一つが完全に密封されていないので、焼け石に水だと思いやめました。

[199: 入居済み住民さん]

ここ数日、マンション入り口の最初のセキュリティのある辺りで変な臭いがします。
ずっと換気扇を回したり、無臭剤を置いたり、結構かかりますよね。

まだ半年しか経っていないのに、駐車場の入り口付近とか、ごみ置き場のあたりのフロアって結構汚れが目立ちますよね。管理人さんは一生懸命お掃除して下さっていますが、元がよくないのかもしれませんね。

[200: 入居済み住民さん]

No.199さん

　確かにそうですね。入り口のニオイは、最初は接着剤のような強いシンナー系の臭いだったような気がしますが、最近は少し違った臭いになってきましたね。
　年数が経ってくれば、接着剤系の臭いなら、消えていくのかなぁ。。。と思っているのですが。

　それと、駐車場入り口とかの外部の通路部分のコンクリート仕上げが荒いですね。まぁ、ここは共用部分だし、外部なので、どっちにせよ汚れてしまう部分かなと思っていますが、コンクリート表面の仕上げをもう少し丁寧にしておけば、汚れもつきにくいのではないかと思うのですが、残念です。

　これは、年数が経ち、風化して汚れや染みが年期を増していくのを見守るしかないですね。

[201: 入居済み住民さん]

自転車置き場とその手前の通路のコンクリート床が特に粗いですね。
まるで，工事中の現場のようです。
引渡し時，補修工事が今後各戸で行われると言っていたので期待していたのですが
残念です。

[202: 入居済み住民さん]

＜贅沢音＞
　もう、9月に入ってしまいましたね。あの暑かった夏はどこに行ったのでしょう？最近、ゲリラ豪雨に見舞われ、雷雨とともに凄い雨で、びっくりしますね。
　もう、ずいぶん秋らしくなったのですが、鈴虫が泣いてます。都会の喧騒から、数分離れるだけなのに、夜は鈴虫の贅沢音に囲まれて、まるで私の育った田舎の音色をかもし出してくれています。
　これ、本当に東京？何匹もの鈴虫が、いい音色を出してくれてています。
　この虫の声を子守唄にしながら、ゆっくり寝ることにします。

[203: 匿名さん]

↑と転売さまが軽く宣伝してます

[204: 入居済み住民さん]

住民板作成しました。

完売につき移行しませんか？

ちょっと板を版と書いてしまいましたが、お許しを。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48263/