イニシア上池袋（大塚駅8分）

[ご近所さん]

所在地 東京都豊島区上池袋1丁目2567番1他(地番)
交通 JR山手線「大塚」駅徒歩8分
総戸数 37戸
鉄筋コンクリート造、地上7階地下1階建
敷地面積 1136.96m2
竣工時期 平成20年1月上旬予定
売主 （株）コスモスイニシア西東京支社
施工　　　木内建設株式会社
駐車場 敷地内9台収容
間取り 1R〜3LDK
専有面積 42.50m2〜101.23m2

販売開始予定 平成19年9月上旬



小規模ですが池袋駅からも徒歩圏です、情報交換しましょう。

[42: 匿名さん]

手抜きかどうかわからないけど、建物の構造以外にもコスト削減の努力は感じられた。
モデルルームはビルのワンフロアだし、販売員3人と受付1人しか見かけず、人件費削減は明らか。構造・設備・仕様のパンフもイニシアシリーズで統一されていて共通のものが使われてた。仕様・セキュリティーは及第点だが高級物件のそれとは程遠い、管理でも管理人は週4日ごみの日だけ、ごみも24時間出しではないそうだ。
それにつけても値ごろ感があるのは、今年から始まったイニシアブランドを浸透させることを優先させたから？認知度が低いことへの過剰な危機感から？

入り口と駐車場が半地下のようですが、大雨で冠水とかの心配ないのか？ご近所の方、教えてください。

[43: 匿名さん]

たった37戸の小規模物件ですから、普通のMRと比較してもしょうがない
MRに掛けられるコストも広告宣伝費もぜんぜん違うでしょう。
それに分譲価格が安いとなれば、どこかにしわ寄せが来なければ慈善事業に
なっちゃいますよ。

管理人さんがゴミ出しと掃除専用で週に4日というのは厳しいですね
マンションで24時間ゴミ出し出来ないというのも、魅力が半減します。
来客があっても、ほとんど無人の管理人室しか見られないわけです
コンシェルジュのいる時代に、逆行しているかも。

同時期竣工でここより戸数も規模も大きめな、住友のシティハウス
南大塚なんて、夏から販売延期してMRも作らず完成販売ですから
建物に資金を回すのか、利幅を追求するのかといった、こちらとは
好対照です。

すぐ近くにコスモレジア大塚が竣工しますが、外観のデザインは素敵ですが
高級感は全くなし、エントランスホールはソファーもなく
エレベターホールと共有みたい、駐車場も駐輪場もエントランスの
並びで丸見えです、コスモは高級感のあるマンションは苦手ですね。
さいたま方面ではメジャーなのがよくわかります。

[44: ビギナーさん]

空間や金属とコンクリートを買うなら
どれもどっこいなのかも知れないが
マンションは管理を買えと言われるゆえんが
なんとなくわかるイニシアであった
　
近所の反対マンションもだ

[45: 匿名さん]

イニシアは、大衆的なマンションを作って売る会社ですから
快適性や高級感は二の次のような気がします。
高級感を求める立地でもありませんけど、板橋区よりましだから残念です。

[46: 匿名さん]

いろいろあるようですが今の相場だと割安だと思うよ、ここ。
今売り出し中の城北エリアだったらここにしますね。
人気無いのかな？

[47: 匿名さん]

割安には必ず理由があると思いますけど、ゆとりある生活とか
高級物件のような管理と設備を望んでも、それは無理ですね。

少しでも安く、山手線沿線の立地というには良いマンションではないかな、
立地も都内有数の東大進学校が近いくらいだから、静かですよ。

[48: 物件比較中さん]

木内建設さんの最近の評判ってどうなんでしょうかね。
三菱地所さんからの依頼も引き受けてる様ですが。

[49: 契約済みさん]

管理と設備も重要だげと、池袋サンシャインシティまで自転車で５分位だから池袋に職場がある私としては自転車で通勤出来るからね。立地としては文句なし。

[50: 物件比較中さん]

昨日夕方、散歩がてら現地見てきました。
>>34
亀レスですが、癌研の跡地ではなく、そのすぐ近所ですね。
（あ、>>2 にも書いてありましたね。）

このエリア自体とても静かで好感がもてました。

癌研のほうは、オリックス主導で開発のようです。
敷地は、やはり狭く感じますね。

[51: 購入検討中さん]

ここは、平米あたりの値段は旧価格並みですよね。でも、大塚の山手線外側で５５００万円だすべきかは悩ましいところですね。

[52: 匿名さん]

山手線沿線は新価格で高騰していますが、大塚の山手線外側エリアでは
坪300万円（80㎡換算/7300万円）以上なんて、ニーズがないので
企画しても売れないのだと思います。
せいぜい270万円（同/6500万円）〜250万円（同/6000万円）
ここ数年見ても、供給戸数も圧倒的に外側エリアが多いのも原因でしょう。

かといって内側でも350万円超えたら（同/8500万円）文京区じゃあるまいし
厳しいだろうな。
豊島区内で利便性なんてここより劣る、目白、駒込アリアだと平然と
坪/400万円前後（同/9700万円）で売れるようですけど、マンションの
立地は不思議です。
南大塚も、大塚駅に近いより文京区に近い方が人気があって高かったりします。

[53: 匿名さん]

>>51　俺はやめた。やっぱ敷地が狭いよな。立地と値段以外は正直微妙。
来客駐車場が少しでもあればまた考えたかもしらんけど。

[54: 物件比較中さん]

第一期始まるようですね。
倍率高いんでしょうか？

[55: 匿名さん]

東池袋、癌研跡地を含めて都内有数の大量供給エリアですからね。
環境が良いわけでもなく、学区に魅力があるのでもなく
希少価値のないマンションを、どうして選ぶ必要があるのか。

[56: 匿名さん]

山手線使える利便性があるからえらぶんじゃねえの。
山手つかえてそこそこの値段ってのは希少かはわからんけど、そこに価値を置く人はかなりいると思うよ。

[57: 匿名さん]

山手線が使えて、分譲価格の安さで勝負のマンションという感じかな。
コスモイニシアは、ハイグレード物件はなくて、大衆路線が得意みたいです。

一昨年分譲の、すぐ裏のグランフォート青淵閣は高級路線で池袋に徒歩圏を
散々宣伝してました。
当時は高級路線でしたが、坪/250万円前後でしたからここと同レベル。
高級物件は売れないエリアだと思います。

これから、大量供給は間違いないですから小規模にメリットを感じれば
検討の余地ありでしょう。

[58: 匿名さん]

南大塚だったら高級路線でうれるけど、北だからなあ。
でも利便性は申し分ないし、結構人気はでるとおもうけど。

[59: 匿名さん]

南大塚に建設中の住友のシティハウス南大塚、建物外装はほとんどできあがっていますが、やはり地域では高級路線になるのかな？
売り渋りなのか、ここと同時期の竣工なのに度重なる販売延期で、完成売りになったみたい。

コスモは駅から遠いから、その分夜は寂しいくらい静かです
癌研跡地の再開発が始まれば、大きく変わるでしょうから、それまで。

[60: 購入検討中さん]

この物件は、今の時期にしては割高感はないので人気はでそうですね。

[61: 匿名さん]

多くの部屋は視界がかなりさえぎられませんか？
それが気になって・・

[62: 周辺住民さん]

ここは、高台の坂下であり谷底の川沿いですから仕方ない。
眺望を期待する場所ではありません。

[63: 匿名さん]

抽選倍率高いとこで何倍くらいでした？

[64: みみ]

倍率は知らんが１期分はほとんど契約済らしい

[65: 匿名さん]

>>64

えーと、今日更新の公式サイト、先着順で7戸発売って目の錯覚でしょうか。。。それともサイト更新がいい加減なのか？

[66: 申込予定さん]

>>65

銀行の審査がとおったので，１期先着順受付＆契約を予定しています。

公式ページ間取り図の先着順部屋７つは間違いないと思います。
そのほかの部屋は，１期で先行申込＆契約済の部屋と２期販売の部屋が同じように表示されていますね。２期用に用意されている部屋は数部屋だったような気がします。ただ，２期用は小さな部屋が中心のようですね。

この物件の所感としては，完璧ではありませんが同一エリアの他物件にくらべて格安感がありますね，癌研跡地の再開発によりきれいな町になることを期待しています。

[67: 物件比較中さん]

コスモは、格安というのは得意のようです、近くで竣工した
コスモレジア大塚のスレを最初から目を通すと参考になるかもしれない。

「不動産に割安はない」という格言もあるくらいです
割安感ならあるかもしれないですね。
いずれにせよ、満足感は個人で違う物です。

いくら小規模とはいえ、このスレは書き込みが少ないですね
良い意見ばかりが目立つのが、やや気になるところ。
大きな欠点がないマンションなのでしょうか？

[68: 匿名さん]

そういえば、低層階はオプションの選択の余地が少なくなっていますよね。たとえばダウンライトはできませんっていわれたんですが、そういうもんですか？　二重天井だからなんでもできるってわけじゃないってことですか。

[69: 匿名さん]

低層階は安いのと、内装材料の手配が早いからでは。
もう低層階は、キッチンとか設置済みかもしれません。

[70: 契約済みさん]

＞No.68さん
我が家は設計変更可能な4階以上なので、オプションを含め多少の設計変更をお願いしました。
その中にダウンライトの設置も含まれています。
お盆前だったと思いますが、現地を見に行った時に3階部分まで建っていたので、もしかするとNo,69さんのおっしゃる通り、手配済みor細かな作業が既に始まっているのかもしれません。

[71: 68]

>>69-70

それは原則論としてわかります。例えば自動食洗機は通常オプション料金にさらにお金を追加すれば可能です、という説明なのですが、ダウンライトはダメというのがよくわからんということです。

ということは後付けリフォームもダメということになりますよね。
直天井ならまあそうだよね、と思うのですが、二重天井でもダメってどうなの？というところです。

[72: 購入検討中さん]

高層階を検討していますが，原則は受付終了の変更について，施工側と交渉してくれています。すでに構造ができあがっている低層階とこれから作る高層階の違いではないでしょうか？
　この物件，８０㎡以上の部屋については近隣物件と比べコストパフォーマンスはいいと思います。もちろん，高級ブランドマンションのようなホスピタリティまでは期待できませんがね。

[73: 匿名さん]

＞72さん
確かに、この近隣だと80㎡〜100㎡の部屋はコストパフォーマンスというより
ほとんどないから、希少価値です。
ニーズがないのか、価格が高くなるためか、80㎡超の部屋はあまり販売されない広さです。

[74: マンション投資家さん]

癌研跡地は大丸ピーコックが入るそうです。

[75: 購入経験者さん]

ピーコックは高級路線でしょう、地域的に合わなそう。

[76: 購入検討中さん]

西友やダイエーじゃないのねちょと残念
あとは，フィットネスセンターに期待かな

[77: 68]

>>76

法律業界の人ですか。そうですか。

それはおいといて、この板では低層階でダウンライトつけたいって人はいないのか・・・

私自身は竣工後低層階残ってたら再度検討しようかなと思ってるんですが、さすがに竣工前に完売するのかな。とりあえず1期は意外と残ってる印象ですが、どうなんでしょう。

[78: 購入検討中さん]

低層階の８０㎡台の部屋と，５０㎡クラスの部屋はまだ残っているようです。
しかし，モデルルームの場所がわかりにくいとこにあるなぁここは，ちゃんと看板とか目立つとこにおいておいてほしい。

[79: 契約済みさん]

駅構内無料配布情報誌「マンションズ」にこの物件の掲載がなくなってしまったが，２期販売ほとんど売り切ってしまったのだろうか。

[80: 匿名さん]

ここお徳物件だと思うよ。
山手線徒歩圏内だもんなあ。
条件いい部屋はもう残ってないよね？

[81: 匿名さん]

まあ気になるなら電話すればいいんじゃないかと。
急ぎじゃなければ明後日になれば公式ページが更新されるからそれまで待てば？

[82: 匿名さん]

建設費節約の半面バルコニーは、避難ハッチもあるから洗濯物干し専用、室外機置き場専用になります。
テーブル置いてブランチなんてのは不可能です。

[83: 匿名さん]

>>82

ん？何を突然？
買った人は別にそんなことは期待してないのでは？

買ってる人はたぶん立地と広さとぼちぼちな設備と相対的な価格の安さで決めてるんだと思いますよ。眺望とか豪華な共用設備とかいらないと割り切ればこそ。

[84: 匿名さん]

＞投資ファンド傘下のマンション中堅。旧リクルートコスモス。０７年から「イニシア」ブランド

高く売れる物を割安で販売するのは、消費者にとってはいいことかも
だから半年で株価が半値になっちゃうのかな？

2006年の初めと比較したら、現在の株価は株価は1/3になっている。

[85: 契約済みさん]

ここは，車で例えればクラウンの商用車みたいな感じかな。

広々とした共用玄関ロビーなんて居住者は本当につかうのかな？
コンシェルジェサービスなんて大抵自分でタウンページやネットで調べて電話すればＯＫ，クリーニング屋は歩いて１分の場所にあるから直接いけばＯＫ。
来訪者用部屋なんて，近くの東横インか駅前のＲ＆Ｂで十分
バルコニーなんて，普段は洗濯物干せれば十分
（でも，目の前にある宮仲公園の桜をバルコニーから花見できるのは楽しみかな）

贅沢装備全部外して，広さと立地から見た坪単価のお得感から先日契約しました。
庶民でも贅沢言わなければクラウンに乗れるんです。

先日現場を見てきましたが
工事はそろそろ６階部分にはいるようです。
１１月の工事見学会が楽しみです

[86: 匿名さん]

＞85さん
その通りだと思います。

クラウンでフル装備の400万円の車種がある一方、商用車とかタクシー仕様で
200万円程度のものもありますよね。躯体は同じクラウンです。

このエリアに住みたい人が、画一的な相場に縛られることなく
大衆クラス〜高級クラスまで選択肢があることは大切でしょう。

分譲価格が安ければ、内装や躯体と販売経費にお金を掛けていないことは
予測がつきますが、高級を目指すのか普及品クラスで満足するかは
人それぞれでしょう。

広いエントランスホールも、容積率対象外になったから流行しているだけ。
また街中のマンションの場合、低層階は高く売りにくいから1階に設備を
集中させて、その分高層階を高くして販売する。
一昔前はソファーが置いてあるロビーなんて、高級マンションにしかありませんでした。

エントランスホールが広いから間が持たない、ホテルライクに
コンシェルジュを置いて高級感を演出して販売促進というのが本音でしょう。
サービス内容を細かく見ると、お年寄りやお金持ちなら必要ですが
健康な庶民には不要な項目ばかりです。
城東や下町の庶民価格のマンションにコンシェルジュなんて、
場違いな不思議な光景でさえあると思います。

駐車場の設置率を増やし、賃料を抑えれば販売促進には有利ですが
駅近の都心では、自動車が必要な人ばかりではないと思います
空きが多ければ、管理組合の財政に大きく響きます。

[87: 匿名さん]

86続き

ファミリーで生活するのに必要なのは、むしろ自転車でしょう。
普通は1部屋1台が標準です、お母さんが使えば子供達は我慢というのが普通。
戸あたり2台のマンションは、このエリアでは貴重です。まずない。

駐車場の9台（設置率24％）というのは販売には少なすぎるけど
10年後は、適正だと思います。

[88: 匿名さん]

だからと言ってクラウンの商用車を買う家族はいないし全く例えになってない

[89: 物件比較中さん]

つか、え、二期一戸も登録なかったのかよ・・・・
他のデベに比べればまだ良心的な値段（ほんとにオプション部分抜きのモデルルーム並の設備、スペックで作ってたらね）だと思うだけに、さすがにちょっとかわいそうだな。

あと1割位値段下げてくれたら買うんだけどな。

[90: 購入検討中さん]

>88さん
だから，２期はほとんど売れないのでしょう
商用仕様のクラウンか，特別仕様車のカローラか
迷う

[91: 匿名さん]

いや迷わないよ。　
普通におその中を取るから。
わざわざバランスの悪いものを、好む義務はないって。