イニシア上池袋（大塚駅8分）

[ご近所さん]

所在地 東京都豊島区上池袋1丁目2567番1他(地番)
交通 JR山手線「大塚」駅徒歩8分
総戸数 37戸
鉄筋コンクリート造、地上7階地下1階建
敷地面積 1136.96m2
竣工時期 平成20年1月上旬予定
売主 （株）コスモスイニシア西東京支社
施工　　　木内建設株式会社
駐車場 敷地内9台収容
間取り 1R〜3LDK
専有面積 42.50m2〜101.23m2

販売開始予定 平成19年9月上旬



小規模ですが池袋駅からも徒歩圏です、情報交換しましょう。

[41: 匿名さん]

価格が上昇しているのに、この値段てのはどこかで手抜きしてるからでしょ？

[42: 匿名さん]

手抜きかどうかわからないけど、建物の構造以外にもコスト削減の努力は感じられた。
モデルルームはビルのワンフロアだし、販売員3人と受付1人しか見かけず、人件費削減は明らか。構造・設備・仕様のパンフもイニシアシリーズで統一されていて共通のものが使われてた。仕様・セキュリティーは及第点だが高級物件のそれとは程遠い、管理でも管理人は週4日ごみの日だけ、ごみも24時間出しではないそうだ。
それにつけても値ごろ感があるのは、今年から始まったイニシアブランドを浸透させることを優先させたから？認知度が低いことへの過剰な危機感から？

入り口と駐車場が半地下のようですが、大雨で冠水とかの心配ないのか？ご近所の方、教えてください。

[43: 匿名さん]

たった37戸の小規模物件ですから、普通のMRと比較してもしょうがない
MRに掛けられるコストも広告宣伝費もぜんぜん違うでしょう。
それに分譲価格が安いとなれば、どこかにしわ寄せが来なければ慈善事業に
なっちゃいますよ。

管理人さんがゴミ出しと掃除専用で週に4日というのは厳しいですね
マンションで24時間ゴミ出し出来ないというのも、魅力が半減します。
来客があっても、ほとんど無人の管理人室しか見られないわけです
コンシェルジュのいる時代に、逆行しているかも。

同時期竣工でここより戸数も規模も大きめな、住友のシティハウス
南大塚なんて、夏から販売延期してMRも作らず完成販売ですから
建物に資金を回すのか、利幅を追求するのかといった、こちらとは
好対照です。

すぐ近くにコスモレジア大塚が竣工しますが、外観のデザインは素敵ですが
高級感は全くなし、エントランスホールはソファーもなく
エレベターホールと共有みたい、駐車場も駐輪場もエントランスの
並びで丸見えです、コスモは高級感のあるマンションは苦手ですね。
さいたま方面ではメジャーなのがよくわかります。

[44: ビギナーさん]

空間や金属とコンクリートを買うなら
どれもどっこいなのかも知れないが
マンションは管理を買えと言われるゆえんが
なんとなくわかるイニシアであった
　
近所の反対マンションもだ

[45: 匿名さん]

イニシアは、大衆的なマンションを作って売る会社ですから
快適性や高級感は二の次のような気がします。
高級感を求める立地でもありませんけど、板橋区よりましだから残念です。

[46: 匿名さん]

いろいろあるようですが今の相場だと割安だと思うよ、ここ。
今売り出し中の城北エリアだったらここにしますね。
人気無いのかな？

[47: 匿名さん]

割安には必ず理由があると思いますけど、ゆとりある生活とか
高級物件のような管理と設備を望んでも、それは無理ですね。

少しでも安く、山手線沿線の立地というには良いマンションではないかな、
立地も都内有数の東大進学校が近いくらいだから、静かですよ。

[48: 物件比較中さん]

木内建設さんの最近の評判ってどうなんでしょうかね。
三菱地所さんからの依頼も引き受けてる様ですが。

[49: 契約済みさん]

管理と設備も重要だげと、池袋サンシャインシティまで自転車で５分位だから池袋に職場がある私としては自転車で通勤出来るからね。立地としては文句なし。

[50: 物件比較中さん]

昨日夕方、散歩がてら現地見てきました。
>>34
亀レスですが、癌研の跡地ではなく、そのすぐ近所ですね。
（あ、>>2 にも書いてありましたね。）

このエリア自体とても静かで好感がもてました。

癌研のほうは、オリックス主導で開発のようです。
敷地は、やはり狭く感じますね。

[51: 購入検討中さん]

ここは、平米あたりの値段は旧価格並みですよね。でも、大塚の山手線外側で５５００万円だすべきかは悩ましいところですね。

[52: 匿名さん]

山手線沿線は新価格で高騰していますが、大塚の山手線外側エリアでは
坪300万円（80㎡換算/7300万円）以上なんて、ニーズがないので
企画しても売れないのだと思います。
せいぜい270万円（同/6500万円）〜250万円（同/6000万円）
ここ数年見ても、供給戸数も圧倒的に外側エリアが多いのも原因でしょう。

かといって内側でも350万円超えたら（同/8500万円）文京区じゃあるまいし
厳しいだろうな。
豊島区内で利便性なんてここより劣る、目白、駒込アリアだと平然と
坪/400万円前後（同/9700万円）で売れるようですけど、マンションの
立地は不思議です。
南大塚も、大塚駅に近いより文京区に近い方が人気があって高かったりします。

[53: 匿名さん]

>>51　俺はやめた。やっぱ敷地が狭いよな。立地と値段以外は正直微妙。
来客駐車場が少しでもあればまた考えたかもしらんけど。

[54: 物件比較中さん]

第一期始まるようですね。
倍率高いんでしょうか？

[55: 匿名さん]

東池袋、癌研跡地を含めて都内有数の大量供給エリアですからね。
環境が良いわけでもなく、学区に魅力があるのでもなく
希少価値のないマンションを、どうして選ぶ必要があるのか。

[56: 匿名さん]

山手線使える利便性があるからえらぶんじゃねえの。
山手つかえてそこそこの値段ってのは希少かはわからんけど、そこに価値を置く人はかなりいると思うよ。

[57: 匿名さん]

山手線が使えて、分譲価格の安さで勝負のマンションという感じかな。
コスモイニシアは、ハイグレード物件はなくて、大衆路線が得意みたいです。

一昨年分譲の、すぐ裏のグランフォート青淵閣は高級路線で池袋に徒歩圏を
散々宣伝してました。
当時は高級路線でしたが、坪/250万円前後でしたからここと同レベル。
高級物件は売れないエリアだと思います。

これから、大量供給は間違いないですから小規模にメリットを感じれば
検討の余地ありでしょう。

[58: 匿名さん]

南大塚だったら高級路線でうれるけど、北だからなあ。
でも利便性は申し分ないし、結構人気はでるとおもうけど。

[59: 匿名さん]

南大塚に建設中の住友のシティハウス南大塚、建物外装はほとんどできあがっていますが、やはり地域では高級路線になるのかな？
売り渋りなのか、ここと同時期の竣工なのに度重なる販売延期で、完成売りになったみたい。

コスモは駅から遠いから、その分夜は寂しいくらい静かです
癌研跡地の再開発が始まれば、大きく変わるでしょうから、それまで。

[60: 購入検討中さん]

この物件は、今の時期にしては割高感はないので人気はでそうですね。