イニシア上池袋（大塚駅8分）

[ご近所さん]

所在地 東京都豊島区上池袋1丁目2567番1他(地番)
交通 JR山手線「大塚」駅徒歩8分
総戸数 37戸
鉄筋コンクリート造、地上7階地下1階建
敷地面積 1136.96m2
竣工時期 平成20年1月上旬予定
売主 （株）コスモスイニシア西東京支社
施工　　　木内建設株式会社
駐車場 敷地内9台収容
間取り 1R〜3LDK
専有面積 42.50m2〜101.23m2

販売開始予定 平成19年9月上旬



小規模ですが池袋駅からも徒歩圏です、情報交換しましょう。

[22: 匿名さん]

高層階の南西角部屋85㎡で7000万円台とのことですから
全体的に平均しても坪/250〜270万円位という感じでしょうか
この立地とこの時期にしては、印象では安いのかもしれませんが
実質的に住所は北大塚ですからこの位で、妥当なのかもしれませんね。

コスモなので、高級感は期待できないかもしれませんが
二重床＆二重天井、タンクレストイレなんて内廊下以外は都心物件の
水準にあるようですから、とりあえず安心ですね。

[23: 匿名さん]

ここ23区物件ではとっても割安だと気付きました、中野駅10分の
ＭＲを見に行ったら
南向き75㎡9300万円〜8300万円でした。（坪/409〜365万円）
東向き低層階で同じく75㎡8000万円（351万円）、
西向き2階でやっと7900万円（347万円）。

郊外的な中野と比較したら、絶対にこっちでしょう
マンション新価格、恐るべき。
都内のメイン路線山手線沿線の大塚はでは、平均で坪当たり300万円を
超えるマンションは、まだ見ないから。

[24: 匿名さん]

>郊外的な中野と比較したら、絶対にこっちでしょう

こちらは買いやすい価格ですよね。
検討していますが、大塚駅からの商店街はどうでしょうか。
風俗と混じっていて、夜遅くなどはいかがでしょうか。
わかる方いらっしゃいますか？

[25: 匿名さん]

>>24
風俗街は山手線沿線では、どこでもあると言っても過言ではないでしょう(笑)
空蝉橋からコスモレジア大塚へ下る通りを境に、上池袋側は風俗店はなくなります。
この前、夜に現場のそばを通りかかりましたが夜は、閑静というより寂しいくらいでした
ちょうど、公園の前に交番がありますからＭＹ交番のようで安心だと思いますよ。

詳細が知りたければ、すぐ裏に昨年竣工の大京のグランフォートがのスレがありますから
読むと参考になりますよ。

【グランフォート青淵閣ってどうですか？】
http://www.e-mansion.co.jp/hokanko/shintikutyuuko_2562.html

その他、丸紅のマンション（グランスイート大塚）もその前にあったと思います。

画面最上段右上の、スレッド検索で大塚で検索するといくつか出てきます。

[26: 匿名さん]

掲示板が寂しいけど、売れているんでしょうか？

分譲価格は、この新価格の時代にリーズナブル過ぎると思います
何か理由があるのかと、疑ってしまうくらいです。

[27: 匿名さん]

確かに割安感ありますよね。
もう販売してるのでしょうか？

[28: 物件比較中さん]

「癌研跡地に、ショッピングセンター」っていう話、本当でしょうか？

「本区は、公団との間で「防災公園街区整備事業協定」を締結しており、平成１９年度末に公園引渡しの予定である。
特別養護老人ホーム建設地の敷地面積は約2,650 ㎡、施設内容は特別養護老人ホーム（定員９０〜１２０人）と老人デイサービスセンター（定員２０〜３０人）。建築面積は約1,100〜1,500 ㎡、延床面積は5,400〜
5,600 ㎡。」http://www.city.toshima.tokyo.jp/kaigiroku/seisakukeiei16-03.pdf

商業施設といっても、スポーツ施設みたいですが。

「ファミリー向け賃貸住宅の供給のほか、地元豊島区が求めている「健康増進施設」や「高齢者向け優良賃貸住宅」の導入なども加わる」建通新聞東京2006年１月16日付３面
　http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p02044.html

「豊島区は、温泉施設などを備えた高付加価値型スポーツ施設を民設民営方式で導入するよう要請」？年建通新聞東京９月15日付２面
　http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p01725.html

[29: 賃貸住まいさん]

静かすぎるのは実はみんな狙ってるからか？

[30: いつか買いたいさん]

販売方法がよくわかんない。
ほとんどの部屋に要望書が出てるんですか？
出てる部屋は今さら買いたいと思っても買えないみたいですよね・・。

[31: 29]

買えないってどういうことですか？
まだ発売してないと思ってたんですが。

[32: 購入検討中さん]

ＨＰを見ると４０００万円台のお部屋はなくなってしまったようですね。

[33: 匿名さん]

ここはお買い得物件な気がします。
何か訳ありなんでしょうか？
何の跡地？

[34: 不動産購入勉強中さん]

ここは、通称が癌研という癌専門の病院の跡地だと思います。
癌研が有明に移転したため、売りに出たのでしょうか。
癌という病気にかかった方や、　そういう関係の方がかかっていた
病院の跡地なので．．．。いろいろと考えてしまいます。

[35: 匿名さん]

我が家は今月こちらのマンションの契約になります。
一般販売はまだのようですが、こちらのマンションは5月下旬頃からHPが出来ており、その時点で会員を募集していました。
6月〜見学や説明会などがひらかれ、我が家をはじめ会員登録して来られた方々の反応がとても良く、行く度に部屋が次々とうまっていました。（その時点ではまだ希望ということで）
何度行っても、他の方々と顔を合わせることがなかったので、「これは購入させる作戦か？」と思ったのですが、先日の契約説明会で沢山の方々が来ていて驚きました。

こちらのマンション、以前は戸建てが何軒かあった場所です。
そのため、HP間取り図に「非分譲」が数カ所あります。
近くの癌研跡地には、UR賃貸マンションとスポーツ施設、スーパーが出来る”予定”という話を聞いています。

[36: 匿名さん]

メインは材木屋さんの跡地じゃないのかな？

[37: 匿名さん]

コスモのマンションはなぜ、半面バルコニーにするのでしょう、
コストダウンの為なのか？
分譲価格を抑えるために、天井高を含めてけっこうコスト削減の
苦労が見える印象でした。

[38: ビギナーさん]

アーデルもコスモレジアもにぎやかなのに、
どうしてここだけさみしいのだ？

物は悪くないと思うんだけど。てか、むしろ質実剛健派にはよいと思うんだけど。どうなんすか、その辺。

といいつつsage

[39: 匿名さん]

見に行った人いますか？

[40: 匿名さん]

＞アーデルもコスモレジアもにぎやかなのに、

両方とも、欠点や特色が多いから投稿しがいがあるのでしょう。
ここは、小規模だし欠点の少ない優等生的なマンションだから。
特色がないので、粛々と売れているとも言えるでしょう。

しかし、コスモのマンションは安いよね、作り方が上手なの？

[41: 匿名さん]

価格が上昇しているのに、この値段てのはどこかで手抜きしてるからでしょ？

[42: 匿名さん]

手抜きかどうかわからないけど、建物の構造以外にもコスト削減の努力は感じられた。
モデルルームはビルのワンフロアだし、販売員3人と受付1人しか見かけず、人件費削減は明らか。構造・設備・仕様のパンフもイニシアシリーズで統一されていて共通のものが使われてた。仕様・セキュリティーは及第点だが高級物件のそれとは程遠い、管理でも管理人は週4日ごみの日だけ、ごみも24時間出しではないそうだ。
それにつけても値ごろ感があるのは、今年から始まったイニシアブランドを浸透させることを優先させたから？認知度が低いことへの過剰な危機感から？

入り口と駐車場が半地下のようですが、大雨で冠水とかの心配ないのか？ご近所の方、教えてください。

[43: 匿名さん]

たった37戸の小規模物件ですから、普通のMRと比較してもしょうがない
MRに掛けられるコストも広告宣伝費もぜんぜん違うでしょう。
それに分譲価格が安いとなれば、どこかにしわ寄せが来なければ慈善事業に
なっちゃいますよ。

管理人さんがゴミ出しと掃除専用で週に4日というのは厳しいですね
マンションで24時間ゴミ出し出来ないというのも、魅力が半減します。
来客があっても、ほとんど無人の管理人室しか見られないわけです
コンシェルジュのいる時代に、逆行しているかも。

同時期竣工でここより戸数も規模も大きめな、住友のシティハウス
南大塚なんて、夏から販売延期してMRも作らず完成販売ですから
建物に資金を回すのか、利幅を追求するのかといった、こちらとは
好対照です。

すぐ近くにコスモレジア大塚が竣工しますが、外観のデザインは素敵ですが
高級感は全くなし、エントランスホールはソファーもなく
エレベターホールと共有みたい、駐車場も駐輪場もエントランスの
並びで丸見えです、コスモは高級感のあるマンションは苦手ですね。
さいたま方面ではメジャーなのがよくわかります。

[44: ビギナーさん]

空間や金属とコンクリートを買うなら
どれもどっこいなのかも知れないが
マンションは管理を買えと言われるゆえんが
なんとなくわかるイニシアであった
　
近所の反対マンションもだ

[45: 匿名さん]

イニシアは、大衆的なマンションを作って売る会社ですから
快適性や高級感は二の次のような気がします。
高級感を求める立地でもありませんけど、板橋区よりましだから残念です。

[46: 匿名さん]

いろいろあるようですが今の相場だと割安だと思うよ、ここ。
今売り出し中の城北エリアだったらここにしますね。
人気無いのかな？

[47: 匿名さん]

割安には必ず理由があると思いますけど、ゆとりある生活とか
高級物件のような管理と設備を望んでも、それは無理ですね。

少しでも安く、山手線沿線の立地というには良いマンションではないかな、
立地も都内有数の東大進学校が近いくらいだから、静かですよ。

[48: 物件比較中さん]

木内建設さんの最近の評判ってどうなんでしょうかね。
三菱地所さんからの依頼も引き受けてる様ですが。

[49: 契約済みさん]

管理と設備も重要だげと、池袋サンシャインシティまで自転車で５分位だから池袋に職場がある私としては自転車で通勤出来るからね。立地としては文句なし。

[50: 物件比較中さん]

昨日夕方、散歩がてら現地見てきました。
>>34
亀レスですが、癌研の跡地ではなく、そのすぐ近所ですね。
（あ、>>2 にも書いてありましたね。）

このエリア自体とても静かで好感がもてました。

癌研のほうは、オリックス主導で開発のようです。
敷地は、やはり狭く感じますね。

[51: 購入検討中さん]

ここは、平米あたりの値段は旧価格並みですよね。でも、大塚の山手線外側で５５００万円だすべきかは悩ましいところですね。

[52: 匿名さん]

山手線沿線は新価格で高騰していますが、大塚の山手線外側エリアでは
坪300万円（80㎡換算/7300万円）以上なんて、ニーズがないので
企画しても売れないのだと思います。
せいぜい270万円（同/6500万円）〜250万円（同/6000万円）
ここ数年見ても、供給戸数も圧倒的に外側エリアが多いのも原因でしょう。

かといって内側でも350万円超えたら（同/8500万円）文京区じゃあるまいし
厳しいだろうな。
豊島区内で利便性なんてここより劣る、目白、駒込アリアだと平然と
坪/400万円前後（同/9700万円）で売れるようですけど、マンションの
立地は不思議です。
南大塚も、大塚駅に近いより文京区に近い方が人気があって高かったりします。

[53: 匿名さん]

>>51　俺はやめた。やっぱ敷地が狭いよな。立地と値段以外は正直微妙。
来客駐車場が少しでもあればまた考えたかもしらんけど。

[54: 物件比較中さん]

第一期始まるようですね。
倍率高いんでしょうか？

[55: 匿名さん]

東池袋、癌研跡地を含めて都内有数の大量供給エリアですからね。
環境が良いわけでもなく、学区に魅力があるのでもなく
希少価値のないマンションを、どうして選ぶ必要があるのか。

[56: 匿名さん]

山手線使える利便性があるからえらぶんじゃねえの。
山手つかえてそこそこの値段ってのは希少かはわからんけど、そこに価値を置く人はかなりいると思うよ。

[57: 匿名さん]

山手線が使えて、分譲価格の安さで勝負のマンションという感じかな。
コスモイニシアは、ハイグレード物件はなくて、大衆路線が得意みたいです。

一昨年分譲の、すぐ裏のグランフォート青淵閣は高級路線で池袋に徒歩圏を
散々宣伝してました。
当時は高級路線でしたが、坪/250万円前後でしたからここと同レベル。
高級物件は売れないエリアだと思います。

これから、大量供給は間違いないですから小規模にメリットを感じれば
検討の余地ありでしょう。

[58: 匿名さん]

南大塚だったら高級路線でうれるけど、北だからなあ。
でも利便性は申し分ないし、結構人気はでるとおもうけど。

[59: 匿名さん]

南大塚に建設中の住友のシティハウス南大塚、建物外装はほとんどできあがっていますが、やはり地域では高級路線になるのかな？
売り渋りなのか、ここと同時期の竣工なのに度重なる販売延期で、完成売りになったみたい。

コスモは駅から遠いから、その分夜は寂しいくらい静かです
癌研跡地の再開発が始まれば、大きく変わるでしょうから、それまで。

[60: 購入検討中さん]

この物件は、今の時期にしては割高感はないので人気はでそうですね。

[61: 匿名さん]

多くの部屋は視界がかなりさえぎられませんか？
それが気になって・・

[62: 周辺住民さん]

ここは、高台の坂下であり谷底の川沿いですから仕方ない。
眺望を期待する場所ではありません。

[63: 匿名さん]

抽選倍率高いとこで何倍くらいでした？

[64: みみ]

倍率は知らんが１期分はほとんど契約済らしい

[65: 匿名さん]

>>64

えーと、今日更新の公式サイト、先着順で7戸発売って目の錯覚でしょうか。。。それともサイト更新がいい加減なのか？

[66: 申込予定さん]

>>65

銀行の審査がとおったので，１期先着順受付＆契約を予定しています。

公式ページ間取り図の先着順部屋７つは間違いないと思います。
そのほかの部屋は，１期で先行申込＆契約済の部屋と２期販売の部屋が同じように表示されていますね。２期用に用意されている部屋は数部屋だったような気がします。ただ，２期用は小さな部屋が中心のようですね。

この物件の所感としては，完璧ではありませんが同一エリアの他物件にくらべて格安感がありますね，癌研跡地の再開発によりきれいな町になることを期待しています。

[67: 物件比較中さん]

コスモは、格安というのは得意のようです、近くで竣工した
コスモレジア大塚のスレを最初から目を通すと参考になるかもしれない。

「不動産に割安はない」という格言もあるくらいです
割安感ならあるかもしれないですね。
いずれにせよ、満足感は個人で違う物です。

いくら小規模とはいえ、このスレは書き込みが少ないですね
良い意見ばかりが目立つのが、やや気になるところ。
大きな欠点がないマンションなのでしょうか？

[68: 匿名さん]

そういえば、低層階はオプションの選択の余地が少なくなっていますよね。たとえばダウンライトはできませんっていわれたんですが、そういうもんですか？　二重天井だからなんでもできるってわけじゃないってことですか。

[69: 匿名さん]

低層階は安いのと、内装材料の手配が早いからでは。
もう低層階は、キッチンとか設置済みかもしれません。

[70: 契約済みさん]

＞No.68さん
我が家は設計変更可能な4階以上なので、オプションを含め多少の設計変更をお願いしました。
その中にダウンライトの設置も含まれています。
お盆前だったと思いますが、現地を見に行った時に3階部分まで建っていたので、もしかするとNo,69さんのおっしゃる通り、手配済みor細かな作業が既に始まっているのかもしれません。

[71: 68]

>>69-70

それは原則論としてわかります。例えば自動食洗機は通常オプション料金にさらにお金を追加すれば可能です、という説明なのですが、ダウンライトはダメというのがよくわからんということです。

ということは後付けリフォームもダメということになりますよね。
直天井ならまあそうだよね、と思うのですが、二重天井でもダメってどうなの？というところです。