イニシア上池袋（大塚駅8分）

[ご近所さん]

所在地 東京都豊島区上池袋1丁目2567番1他(地番)
交通 JR山手線「大塚」駅徒歩8分
総戸数 37戸
鉄筋コンクリート造、地上7階地下1階建
敷地面積 1136.96m2
竣工時期 平成20年1月上旬予定
売主 （株）コスモスイニシア西東京支社
施工　　　木内建設株式会社
駐車場 敷地内9台収容
間取り 1R〜3LDK
専有面積 42.50m2〜101.23m2

販売開始予定 平成19年9月上旬



小規模ですが池袋駅からも徒歩圏です、情報交換しましょう。

[102: 匿名さん]

戸建に囲まれているので圧迫感がある感じがします。
エントランスも狭い感じになりそうで、高級感がなさそうな印象です。

[103: 匿名さん]

>>102
高級な物件はこのエリアでは難しいし
デベもコスモイニシアですから本来は郊外の大衆マンションが得意です

[104: 購入検討中さん]

山手線沿線であることを考えると、坪単価は安い感じがするのですが。

[105: 匿名さん]

>>104
同じ山手線でも、大塚駅北口と南口の地価とマンションの
価格差をご存じない。
知らないことは、幸せなことでもありますけど・・・・
駅から、ここまで離れると環境はいいのですが、やはり内側と
比較すればかなり安い。

[106: 購入検討中さん]

値下げはしないのですかねぇ〜。

[107: 匿名さん]

板橋も無理だから、埼玉を探したら？

[108: 入居予定さん]

入居予定者ですが、コスモスライフが推奨しているヒカリライフネットに加入される方いらっしゃいますか？他のサイトを見てもあまり評判等について書いてあるものが見つからず、比較検討ができません。ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[109: 入居予定さん]

私も入居予定者です。この前相談会でもヒカリライフネットとBフレッツしかなっかたですね。しかし、ヒカリライフネットのほうが3000円位で他のと比較してみるとちょっと安かった感じがしましたね。。
まぁ、うちもいろいろ調べている状態ですけど、光て他社も全部同じサービスだし、それ以外にはエリアや時間台によるものだからとにかくヒカリライフネットに決めようか思っています。＾＾;

[110: わんころ]

入居予定者です。
Ｂフレッツは，屋内共用ＬＡＮを使わず，電話線をつかったＶＤＳＬ
ヒカリライフネットは，屋内共用ＬＡＮ（ＶＰＮあり）ですね。

屋内ＶＤＳＬは，現在住んでいるマンションで，いわゆる相性問題で苦労した経験があるのでヒカリライフネットを選択しました。将来１Ｇにアップしてくれることをちょと期待してます。

※相性問題
音声電話がかかってくると，ネットがブチっときれる。プロバイダとＮＴＴの仕様の相違が原因で仕様を満たしたＮＴＴ機器の交換に実費をとられた。

※ヒカリライフネットの注意点
基本サービスは，グローバルＩＰを１こ付与されるだけですので，複数のＰＣやプリンタを同時接続する場合，入り口のマルチメディアボックス内にルータ（量販店価格で３０００−４０００円程度）をいれる必要があります。

ルータがないとＰＣから，ネットワークプリンタに出力したり，マルチメディア家電を利用したＰＣ利用ができなくなるとおもいます。ＩＰ数を増やすサービスもあるようですが，はっきりいってルータ買ったほうが安いです。

ただ，玄関付近にあるマルチメディアＢＯＸ内に電源コンセントは１こしかなく，標準でついているＨＵＢにはスイッチ機能はないらしい上，ルータを置くとなれば，シューズインクローゼットの上で配線や機器でごちゃごちゃしてしまうかもしれません。内覧会でＢＯＸを見ないとなんとも言えませんが，とりあえずオリジナルＨＵＢを外してスイッチＨＵＢ付ルータに変えてしまおうかと思ってます。

[112: 契約済みさん]

カーテンの採寸を大○家○の人にお願いする予定です。
他社見積もりがあればコスモスモアとも交渉しやすいかと

あと，引越幹事会社に依頼しない人はこの日に，見積もりのための現地視察を依頼すると良いかもです。

　先日幹事会社で見積もりとったのですが，平日引越しの言い値が他社の概算より高かったので，他社依頼も含め交渉中です。
　参考になるかどうかわかりませんが，平日なら他社，休日なら幹事会社がコストパフォーマンスがよさそうです。

　先日現地を見に行ったら一部足場が外されて外観が見え初めています。
　引渡し予定日に降雪がないことを祈ります

[113: 入居予定さん]

＞111さん
こんにちは、入居予定の者です。

うちは知り合いの建築士の方に同行をお願いしています。
入居前になおせる所はなおしてもらおうと。
やはり素人では気づかない所もあると思いますし、出来ることも限られてくると思うので、プロの目で見てもらい安心して入居したいと思っています。

先日の説明会で担当の方に同行について聞いてみたところ、「全然問題ないですよ。ただ、脚立etc...は持参してもらって下さい」との事でした。

[115: 入居予定さん]

私も業者の方にお願いするつもりです。
素人では見落としがちな所もありますし、少しでも安心して入居できればと思っています。不動産鑑定会社の内覧会同行は、4.5〜6.5万円（部屋の広さによっても異なります）が相場で、七つ道具を持って細部まで見てくれます。多少高くてもこれまでの対応物件数で選んだほうがよいとプロにはアドバイスを受けました。
2ヶ月くらいはアフターケアで常駐するみたいですが、できるだけ入居前に直しておきたいですよね。

[116: 匿名さん]

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...

一戸建てと比べると、値付けが異常ですね。
法外な値段とはこのことです。

因みに、戸建てのもっといい物件はネットに載るまでもなく、速攻で売れてます。

[117: 契約済みさん]

>>114 115さん

内覧会のセルフチェックマニュアル（写真付）
http://www.anest.net/man/nairan/honto.html
参考にしてください。

[118: 周辺住民さん]

>116
築35年の戸建て66坪とか新築15坪とかと比べてどうする
すぐそばの大京の高級マンション中層階115平米が1億2000万で数日で売れてしまった
これは売れ残って値引きだろと思いきや・・
なんと坪342万、新築時より30%の上昇(2,800万上昇)だ
その事例は物件の性質が違うとしても、
やっぱここは山手線沿線(田端〜日暮里除く)
最後の格安物件だ
正しくは値付けの異常ではなくお買い得だ
ま、低層階はどうだか分からないけど5階以上限定で

[119: 匿名さん]

述べ床で比べてくださいよ。
倍近くですよ。倍　！

築年の古いものは、建て直すという手もあります。

「比べてどうする」は、大変失礼な表現ですね。
そういう傲慢な態度だから、真っ黒なものが真っ白に見えてしまう。自分が選んだものだから、格安に見えるだけですよ。
何という自己中心性でしょう。
今、都心のマンションに格安物件などありません。
マア、仕手株を天井でつかむ失敗をして、ローンで苦しんでくださいｗ

[120: 匿名さん]

グランフォートとイニシアでは比較の対象になりませんね。
あちらは別格ですよ。坂の上にあって敷地が広く、エントランスも豪華。
イニシアは坂の下で民家に囲まれてますからね。

[122: ご近所さん]

しかし残りの９件なかなか完売しないね

[123: 匿名さん]

確かにここは割安だと思う・・・

大塚警察の対面にもタワーが建つけど坪単価は３００万どころか３００万中盤って噂。

大塚っていうかこのエリアに払える金額はこの物件くらいがやっぱり限界っていう気がする。

[124: 購入経験者さん]

割安だと思うなら、この辺りの中古物件の成約価格を調べると良いよ。
グランフォートやステーションフロントは別だけど、東池袋の物件と比べるとボロボロだから。
この辺りの中規模物件じゃ、坪250以下が妥当。この物件も中古で売るときは確実に叩かれるね。

[125: 匿名さん]

＞大塚警察の対面にもタワーが建つけど坪単価は３００万どころか３００万中盤って噂。

大塚警察は有楽町線護国寺駅前の、文京区大塚にあります。

大塚駅〜巣鴨駅山手線の線路脇の警察は、巣鴨警察です。
理由は昭和40年代の町名変更まで、北大塚も南大塚も全部豊島区巣鴨・・丁目でした。

巣鴨警察の前にタワーが建つとすれば、350万円未満はありえないでしょう
通常なら370万円弱でもおかしくない。
坂下の川沿いのこちらとは、立地が違い過ぎると思われます。
住友不動産のシティハウス南大塚も完成したみたいだけど、400万円前後との噂。

[126: 匿名さん]

>>124
ステーションフロント、いつもちらちらと出ますけど、今年は
やはり少し価格が上がってますね。この場所で、築１０年たって
購入価格より高く売れるのですから、いい買い物だったという
ことですかね。

[127: 匿名さん]

＞126
ステーションフロントはいい物件だと思いますよ。
124さんのおっしゃる通り、この近辺ですとステーションフロントとグランフォートは別格な印象です。
他の物件は、将来、売る時に苦戦するような気はします。

まあ、坪250万円くらいで購入するならば大きなリスクはないような気もしますけどね。
（イニシアも低層階を除けば坪250万は超えますよね？）

[128: 購入経験者さん]

☆H19年のこの近辺の成約事例の一部☆
ステーションフロント…坪258万、259万、273万。
センシア山手大塚…坪219万、256万。
シティタワー池袋…坪230万、274万、275万、277万、281万。
ライオンズタワー池袋…坪236万、245万、246万、252万。
クリオタワー大塚台…坪215万、231万、250万、281万。
グローリオタワー巣鴨…坪230万。
エアライズタワー…坪295万〜368万で15件程。

☆現在売り出し中の中古☆
レフィーズ大塚…坪219万(半年以上前から売り出されて、二度ほど価格も下がった)
日神パレステージ西巣鴨…坪217万(3カ月ほど前から売り出されている)
アーデル大塚…坪229万(新築で3カ月ほど前から売り出されている)
キスト大塚…坪192万(36㎡の部屋が2100万で売り出されていたが売れたかどうかは不明)

☆参考に新築タワー物件☆
パークタワー池袋…坪230万〜356万で204戸。

[129: 匿名さん]

＞128
売買事例は全部大塚駅北口方面ですが、大塚駅南口方面が高いような気がします。

[130: 匿名さん]

＞128
坪300超はエアライズの上層階くらいなんですね。
基本的には中古だと200〜250という所でしょうか。（築年数や物件によって差は大きいでしょうけど）
最近成約になったグランフォートの1億超の部屋も坪300を超えていたと思います。

[131: 匿名さん]

繁華街、風俗街、住宅街が入り交じるこのエリアで平均350万円超のマンションの
ニーズはないでしょう。
これだけ出すなら、山手線北側なら選べるからね〜。

平均で坪／350万円とすると80㎡で8000〜9000万円になるからね、
だいたい80㎡超の部屋も数少ないし、95㎡超は皆無のエリアなんだよな。

[132: 匿名さん]

＞131
やはりいいところ坪250前後のエリアだということですかね？
たしかに350というのは考えにくい。条件のいい部屋でも300までが上限というイメージです。

これから売りだされるスミフの南大塚はそれ（350）以上という噂ですけどね。
南の方が高いのは理解できるが、そこまでの差があるかどうかはちょっと疑問です。

[133: 物件比較中さん]

昨日、近くのグランフォートを見ました。
エントランスが豪華ですね。
正直、イニシアとの差は歴然…。（イニシアは未完成ですので正確な比較ではありませんが）

しかし豊島区で手が届くのはこの物件くらいという現実もあります。

[134: 匿名さん]

HPをチェックしてみると相変わらず残り9件となってますね。
眺望もしくは採光が悪い部屋と割高な部屋が残っているようにも見えます。

いよいよ今月竣工で来月から入居が始まりますよね。
無事に売り切れるのでしょうか？
それともデベはのんびり構えているのでしょうかね？

[135: 購入経験者さん]

約1/4が売れ残っているのは痛いね。株安と円高で購買意欲は相当冷え込むだろうしね。

[136: 匿名さん]

大規模物件で残り9戸ならば、たいした影響もないだろうけど、これくらいの小規模だと痛いことでしょうね。

[137: 匿名さん]

すみません、検討者です。低層階の日当たりはどのようでしょうか。眺望にはこだわりはないのですが、日当たりが気になります。周りは民家に囲まれているようですが、やはり１階や２階は陽は入らないのでしょうか。現地をご覧になった方、または日影図をご覧になった方、教えてください。よろしくお願いします。

[138: 周辺住民さん]

今の時期の話しでいえば
1,2階の南側日照　絶望
3階　窓の半分
4階　窓全体
ただし、真南向きでないということの意味が住んでから分かるでしょう
　
東側
朝の極めて短時間あるが室温が十分に上がるほどではない
建物の陰の部分は言わずもがな

西側
西南西のため、昼からの日照はいいでしょう
ただし、1,2階の日照は建物(二階建て民家)の影響が強く、
民家が接近している部屋ではきつい
また、全ての階にわたって南西角の建物が「出っ張っている」
影響で太陽が西に入ってからでないと
南西角の陰になってしまうでしょう

北側
聞くまでもないでしょう
ただし、完全な北ではないので西日が入って夕方はやや温かそう


今の時期の日当たり主観グラフでは「普通」を4項道路に立つ南向きミニ戸とした場合
論外 不満　　　　　　　普通　　　　 　　満足
F(1,2F) 　 As E(2F) E(3F)
　　 A
K(5F) H(3F) N(6F)

なので、日当たり重視では不満かも・・

[139: 周辺住民さん]

ずれた・・・
　

論外 不満 普通 満足
F(1,2F) As E(2F) E(3F)
　　 A
K(5F) H(3F) N(6F)

[140: 周辺住民さん]

連投すみません
どうも、この掲示板空白圧縮機能があるみたいで
使いにくいね
　

論外　F(1,2F)

不満 As A
　
不満〜普通　E(2F) K(5F)

普通 E(3F) H(3F) N(6F)

満足　　なし

[141: 匿名さん]

１３７です。
さっそくのお返事ありがとうございます。
場所も値段も気に入ったのですが、採光があまり良くないとなると、諦めざるをえません。子供がいるため、眺望よりも日当たり重視なので。採光が良さそうなお部屋をHPで見たのですが、残念ながら予算オーバーです。ありがとうございました。

[142: 入居予定さん]

１４日内覧会がありましたが行かれたみなさんの感想はどうですか？
感想
　共用部分にまだ工事が完了していない部分がかなりあった
　各階のエレベータホールが思っていたより広い
　共用ロビーは狭いが，まぁまぁの質感がある。
　非難用通路？にある階段横のスロープって何？
　コスモスモアのオプション類が高い
　コンセントなどの配置位置がいまいちセンスわるい

あと内覧会とは関係ないが，
　引越幹事会社の見積が高すぎる
　同じ条件でアートに見積もったら，３分の２の値段だった

[144: 匿名さん]

少しずつ売れているみたいですね。
残り7〜8戸くらいでしょうか？

[145: 購入検討中さん]

棟内にモデルルームが移ったようですね
どの部屋になるのかな？

[146: 匿名さん]

>>145

Aタイプの２階みたいだよ。

[148: 購入検討中さん]

Eタイプの部屋、検討していましたが、売れてしまいました。
上の階はまだあるようですが、価格が高くて手がでません（涙）

[149: 物件比較中さん]

もうあまり良い部屋は残ってないみたいですね。

[150: 匿名さん]

7階の85.27m2が速攻で賃貸に出ているね
一体何がやりたいんだ?

[151: 購入検討中さん]

家賃２７万なら、あまり投資としてもうまみがないのでは。。。