イニシア上池袋（大塚駅8分）

[ご近所さん]

所在地 東京都豊島区上池袋1丁目2567番1他(地番)
交通 JR山手線「大塚」駅徒歩8分
総戸数 37戸
鉄筋コンクリート造、地上7階地下1階建
敷地面積 1136.96m2
竣工時期 平成20年1月上旬予定
売主 （株）コスモスイニシア西東京支社
施工　　　木内建設株式会社
駐車場 敷地内9台収容
間取り 1R〜3LDK
専有面積 42.50m2〜101.23m2

販売開始予定 平成19年9月上旬



小規模ですが池袋駅からも徒歩圏です、情報交換しましょう。

[82: 匿名さん]

建設費節約の半面バルコニーは、避難ハッチもあるから洗濯物干し専用、室外機置き場専用になります。
テーブル置いてブランチなんてのは不可能です。

[83: 匿名さん]

>>82

ん？何を突然？
買った人は別にそんなことは期待してないのでは？

買ってる人はたぶん立地と広さとぼちぼちな設備と相対的な価格の安さで決めてるんだと思いますよ。眺望とか豪華な共用設備とかいらないと割り切ればこそ。

[84: 匿名さん]

＞投資ファンド傘下のマンション中堅。旧リクルートコスモス。０７年から「イニシア」ブランド

高く売れる物を割安で販売するのは、消費者にとってはいいことかも
だから半年で株価が半値になっちゃうのかな？

2006年の初めと比較したら、現在の株価は株価は1/3になっている。

[85: 契約済みさん]

ここは，車で例えればクラウンの商用車みたいな感じかな。

広々とした共用玄関ロビーなんて居住者は本当につかうのかな？
コンシェルジェサービスなんて大抵自分でタウンページやネットで調べて電話すればＯＫ，クリーニング屋は歩いて１分の場所にあるから直接いけばＯＫ。
来訪者用部屋なんて，近くの東横インか駅前のＲ＆Ｂで十分
バルコニーなんて，普段は洗濯物干せれば十分
（でも，目の前にある宮仲公園の桜をバルコニーから花見できるのは楽しみかな）

贅沢装備全部外して，広さと立地から見た坪単価のお得感から先日契約しました。
庶民でも贅沢言わなければクラウンに乗れるんです。

先日現場を見てきましたが
工事はそろそろ６階部分にはいるようです。
１１月の工事見学会が楽しみです

[86: 匿名さん]

＞85さん
その通りだと思います。

クラウンでフル装備の400万円の車種がある一方、商用車とかタクシー仕様で
200万円程度のものもありますよね。躯体は同じクラウンです。

このエリアに住みたい人が、画一的な相場に縛られることなく
大衆クラス〜高級クラスまで選択肢があることは大切でしょう。

分譲価格が安ければ、内装や躯体と販売経費にお金を掛けていないことは
予測がつきますが、高級を目指すのか普及品クラスで満足するかは
人それぞれでしょう。

広いエントランスホールも、容積率対象外になったから流行しているだけ。
また街中のマンションの場合、低層階は高く売りにくいから1階に設備を
集中させて、その分高層階を高くして販売する。
一昔前はソファーが置いてあるロビーなんて、高級マンションにしかありませんでした。

エントランスホールが広いから間が持たない、ホテルライクに
コンシェルジュを置いて高級感を演出して販売促進というのが本音でしょう。
サービス内容を細かく見ると、お年寄りやお金持ちなら必要ですが
健康な庶民には不要な項目ばかりです。
城東や下町の庶民価格のマンションにコンシェルジュなんて、
場違いな不思議な光景でさえあると思います。

駐車場の設置率を増やし、賃料を抑えれば販売促進には有利ですが
駅近の都心では、自動車が必要な人ばかりではないと思います
空きが多ければ、管理組合の財政に大きく響きます。

[87: 匿名さん]

86続き

ファミリーで生活するのに必要なのは、むしろ自転車でしょう。
普通は1部屋1台が標準です、お母さんが使えば子供達は我慢というのが普通。
戸あたり2台のマンションは、このエリアでは貴重です。まずない。

駐車場の9台（設置率24％）というのは販売には少なすぎるけど
10年後は、適正だと思います。

[88: 匿名さん]

だからと言ってクラウンの商用車を買う家族はいないし全く例えになってない

[89: 物件比較中さん]

つか、え、二期一戸も登録なかったのかよ・・・・
他のデベに比べればまだ良心的な値段（ほんとにオプション部分抜きのモデルルーム並の設備、スペックで作ってたらね）だと思うだけに、さすがにちょっとかわいそうだな。

あと1割位値段下げてくれたら買うんだけどな。

[90: 購入検討中さん]

>88さん
だから，２期はほとんど売れないのでしょう
商用仕様のクラウンか，特別仕様車のカローラか
迷う

[91: 匿名さん]

いや迷わないよ。　
普通におその中を取るから。
わざわざバランスの悪いものを、好む義務はないって。

[92: 匿名さん]

たった37戸なのに、MR作ってコスト掛けて竣工前に売り出して
しかも、分譲価格は高くもない。
利益はしっかり確保するのでしょうから、
土地や建物のコストが、相当安かったのかと思ってしまいます。

内廊下＆二重床と都心物件の要素はそれっているし、相当設計が上手なんだろうな。
コスモレジア大塚みたいに、内廊下にエアコンがなかったりして。

[93: 物件比較中さん]

模型見ると内廊下じゃないだろ？

[94: 匿名さん]

やっぱり大塚エリアは都心仕様じゃないのかな？

文京区なら普通にある内廊下マンション、南口方面には少しはあるけど
北口エリアではほとんど無い。
一昨年販売されたエリアでは高級物件、大京のグランフォート青えん閣も
外廊下だったから仕方ないか。

[95: 今日の工事]

１〜４階が内装仕上
７階の鉄筋型枠作りが始まりました。

[96: ご近所さん]

しかし，なかなか完売しないな
この時期で９件未契約で大丈夫かな

[97: 匿名さん]

>>９６
住友の南大塚のシティハウスなんて、完成間近なのにまだ販売さえしてない

[98: 匿名さん]

>>97　
いや、売りだして売れてないのとまだ売ってないのじゃ意味が違うと思うんだけど。

それはそうと、この物件、意外と杭深いよね、この辺、地盤実はそんなよくないのかい？

[99: 匿名さん]

旧癌研通りは、川だったからかネ〜…。
癌研も移動しただけにネ〜。
考える物件ですネ〜。

[100: 匿名さん]

あと１割まけてくれたら買ってもいいかな。

[101: 購入検討中さん]

なかなか売れませんね。
やはり、大塚駅北側で５０００万円以上はちょっと高い感じですかね。