シティタワー品川 Part11

[物件比較中さん]

お疲れ様です。
Part11です。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[577: 539]

>>572

>どこでも貸してくれればオーケーです。断られたという話は、油断するな、という
>意味で警告として書かれているだけです。

この部分には、どうしても賛同できませんね。
「油断するな」ではなく
「特殊な事情がないかぎり貸さない」ということです。

特殊な事情というを、極めて平たくいうと、
・お客様が、ものすごくお金持ちだ。
・お客様が、ものすごく偉いひとだ。
・銀行側が、ものすごくアレなひとだ。
くらいでしょうか。

>ただし、ここは当選決定から、入居までが極端に短い（普通は、半年とか1年とか）ので、
>とりあえず、提携で話をつけ、並行して安いところを探すのがいいのではないでしょうか。
>住信などは金利安いのでいいですが、審査が遅いので、間に合わない可能性があります。

ここは、賛成ですね。
・まずは、提携銀行で、ローンの実行を最優先に行動する。
・ローンが実行されたら、借り換えできる安いところを探す。
というのが、良い戦略でしょう。

[578: 匿名さん]

>>572
他行の場合、事前実行してくれないんじゃないかな。
登記が融資実行の用件だと思うけど。
同日実行もできなくはないけと、住友がこの物件でやってくれるかね。

[579: 匿名さん]

>567

563です。
回答ありがとうございました。
正直、提携の意義にはまだしっくりきておりませんが・・・

ブリリアタワー大崎の過去スレも見ましたが、定借はローンに
厳しいということは本当らしいということはわかりました。

ただ、リスクを負わないのに定借は門前払いという社内規定が
なぜできたかはいまいちつかめません。
が、神のみぞ知る、ということで理解しました。

[580: 申込予定さん]

抽選は下の階からですかね？それとも上の階からですかね？
順番から行って下の階からぽいですよね。
抽選に行ってみたいんですけど、高層階を選んだんで時間掛かりそうですよね。
何時間くらい掛かるもんなんですかね？

[581: 匿名さん]

倍率一倍〜です。今まで抽選に立ち会ったことが無いのかなぁ

[582: 539]

>>580

>抽選は下の階からですかね？それとも上の階からですかね？
>順番から行って下の階からぽいですよね。


こんなところにも、クビを突っ込むのもどうかと
思いますけど、ついでに回答しておきますね。

今回は、同じ倍率は、同じ当選番号になります。
倍率10倍の部屋が、50あったら、
その50個が、全部、同じ当選番号になります。

今回の平均倍率が、どれくらいになるか知りませんが
（私なりのかなり緻密な計算はありますけどね）
たとえば、20倍だとすると、
倍率2倍の部屋から、3倍の部屋、4倍、5倍、と順番に
やっていくでしょう。

倍率20倍の部屋まで抽選が終わると、
ほとんどの部屋が、抽選が終わっていることになります。

したがって、それほど、時間がかからないでしょう。

一番最後に、抽選されるのは、おそらく、Vタイプ。

ここと同じ倍率の部屋は、でないでしょうし、
もっとも高倍率のため、一番最後に、なるでしょう。

回答になりましたでしょうか？

[583: 匿名さん]

>>561
＞財形＋フラットという形で、融資を可能にしたのが、
＞ものすごく、評価されるべきだ、と思っているのです。

もともと財形はフラット３５などの公的（実質）融資が第一順位なら
後順位でも可だったはずですが？？

[584: 匿名さん]

１年前からこの物件家族で楽しみにしていましたが、２週間前に離婚が成立しました。
一応応募しましたが、悲しくて辛いです。
当選しても、養育費・ローン・管理費他を払っていけるか心配です。
家庭をお持ちの方は、当選してもしなくても家族を大切にしてください。

[585: 匿名さん]

>>582
抽選方法はそれが普通だと思いますが、
どうしてあなたは断定できるんですか？

[586: 539]

>>583

>もともと財形はフラット３５などの公的（実質）融資が第一順位なら
>後順位でも可だったはずですが？？

おそらく、記憶違いでしょうか。

まずは、下のURL（PDFにつき重いよ、注意）をみたまえ、明智くん。
（すみません、文章乱れてます。）
http://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/jutakuloan005.pdf
（「10.担保」のあたりです）

提携先の三井住友銀行でさえ、
ホームページで、フラット35と、ほかの併用はできません、
と宣言していますね。

ご確認いただけたでしょうか。

本物件は、そのルールを破って、
併用ができる、ということで、すごいと思います。

[587: 匿名さん]

ローンでリスクを負わないというのは理解しかねます。当然金融機関はリスクを負うわけです。土地の評価なんてほとんどは見てないですよ。ましてや定借。その人の属性が決定的です。
ローンについては、売却時の価格評価が定まっていないのが、定借の現状で、金融機関はそのリスクを嫌います。現状評価としては、取引事例比較・原価法・収益還元法となると思います。それぞれ市場性・費用性・収益還元性からのアプローチとなります。但し上記の方法でも、賃借残存期間等不透明な点は多いため、簡単に掛け目は分からないというのが現状だと思います。

[588: サラリーマン]

すでに見学済みの妻に連れられ今物件見て来ました！品川駅改札からゆっくり歩いて１５分。日曜日なのに人通り激しいですね！周りのマンション住民かな。前からバスが出てるから便利ですね！さて、抽選まであと少し。しばらくはこのワクワク感を楽しみます。

[589: 匿名さん]

こんなに安いのだからキャッシュで買っちゃえば？！
銀行を儲けさせることもないよ。

[590: 匿名さん]

財形とフラットの併用は可能と書いてありますね
ttp://www.flat35.com/guide/combi/zaikei.html

あと、定借物件は個別に機構側で審査してフラットの適用を認めてる
みたいですね。

Q205-2.敷地が借地の場合でも融資の対象になりますか。
ttp://www.flat35.com/faq/faq_205-2.html

ここのフラットは買取型だから金融機関側は原則リスクおわないんですよね？
機構側で個別承認してので他の金融機関でもフラットならローン組めそうですけどね。

金融機関が独自にリスクとる商品はまた別でしょうが。

[591: 匿名さん]

>>588
品川駅のバス停は、改札から遠いですよ。

[592: 539]

>>587さん

私に対するレスポンスでしょうか。よく分かりませんが。

まず、私は
>>557
にて、

>実際には、融資するのは、フラット35と、財形融資なので、
>リスクそのものは、自行で負わない仕組みになっています。

と記載しました。誤解のもとでしたね、反省します。

しかしながら、念のため、
>>569
にて、

>自分の銀行の金庫から、お金を出すわけではありません。
>したがって、窓口としては、リスクを負わない、と書きました。
>（実際には、様々なリスクがありますが）

と記載いたしました。
括弧書きで、わかりずらいですね、さらに反省します。


>土地の評価なんてほとんどは見てないですよ。ましてや定借。その人の属性が決定的です。

いわんとしていることは、分からなくもないですけど、
正直、読解に時間を要する難解な文章ですね。わかりましたけど。
ちなみに、クリティカルなのは、属性よりは、返済比率だと思いますけどなにか。

>ローンについては、売却時の価格評価が定まっていないのが、定借の現状で、金融機関はそのリスクを嫌います。
>現状評価としては、取引事例比較・原価法・収益還元法となると思います。
>それぞれ市場性・費用性・収益還元性からのアプローチとなります。
>但し上記の方法でも、賃借残存期間等不透明な点は多いため、
>簡単に掛け目は分からないというのが現状だと思います。

ここについては、おおむね賛成ですけど、本論とかなり、
筋がちがってきてますよねぇ。
こういう文章を書くと、議論が発散するだけで、
一向に、収斂されませんねぇ。

[593: 購入検討中さん]

住友信託でこんな優遇ローンもあるみたいですよ
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/loan/house/citytower/index.html

[594: ニート]

質問です。

私は30歳、千葉県の零細企業で正社員で働いています。転職4回目のため、現在の会社の勤続年数は1年、年収は額面で350万円程度で、ニートに毛が生えた程度の生活を送っています。
友人に勧められてこのマンションに応募したのですが、万が一当選したとして、3,000万円のローンを組む事は出来るのですか？例えば、信用力のある兄が連帯保証人になってくれれば借りれますか？(兄は大手企業で働いていて、彼にであれば間違い無くローンはおります。また、本マンションは値上がり確定のため、出世払いでローンの大部分を負担してくれるとも言っています）

誰か教えて下さい。

[595: avion402]

初めてこのスレに書き込むことになりました。ここのマンションが他と比べて破格的に安いのに気づいたのは、ちょうど１ヶ月前でした。なにげなくネットサーフィンをしていて見つけたこの物件はこの僕にとって待ちに待った物件でした。品川駅から徒歩圏内で定期借地権だけど、最上階で３千万前半で買えるなんて、夢のようでした。地主も東京都だからそんなに高くないし、ローンもこの程度なら何とか払っていけそうです。僕はサンプルルームに行かなかったのですが、内装は公団の賃貸なみ
ということでぎりぎり許容範囲だと思っています。高層マンションの最上階に住み、眼下の風景を眺めるのが長年の夢でした。それがかないそうな予感がしています。ちなみに僕の申し込んだタイプの
部屋はMタイプの最上階で、中間発表の段階で１５倍もの倍率となっており、最終的には何十倍という競争率になりそうです。僕はここが当たったら永住するつもりでいるので、投資的目的で申し込んでいる人に今すぐキャンセルを願いたいほどです。このマンションは投機対象の人を排除するために
いろいろと条件をつけて制限しているのであり、それにもかかわらず５年後に売却及び賃貸に出すことを初めから考えているひとには申し込む資格がないのではないでしょうか？

[596: 匿名さん]

身の上話のスレのようで面白いですね。

[597: 匿名さん]

>595
人生そんなに甘くない〜

[598: 匿名さん]

>594
兄と共有名義で申し込んだのなら何とかなるかもね。

[599: 539]

>>590さん
なんか、だんだん、不安になってきましたけど。（笑）
私がまちがってたら、心の底から、お詫びしますね。

私がいっているのは、以下の条件です。
１．購入するマンションが、定期借地物件であること。
２．住宅ローンに、財形と、フラット35を併用すること。
３．１と２を同時に、満たすとき、ローンは、実行されない。

>財形とフラットの併用は可能と書いてありますね
>ttp://www.flat35.com/guide/combi/zaikei.html

当たり前ですよね。でも、定期借地物件の場合は、
とか、記載してないですよね？
これは、２の条件しか満たしていないですね。


>あと、定借物件は個別に機構側で審査してフラットの適用を認めてる
>みたいですね。
>Q205-2.敷地が借地の場合でも融資の対象になりますか。
>ttp://www.flat35.com/faq/faq_205-2.html

そりゃ、そうですよね。
これは、１の条件しか満たしてないですよね。
定期借地の場合で、財形と、フラットの併用はできる、って読めますか？

「定期借地で財形とフラットの併用」
すごく難しい条件なんですよ。

[600: ニート]

＞598さん

言い忘れました。
兄も本物件を申し込んでいるため、「共有者」には少なくとも応募の段階ではなれないとのことです。。。

[601: 匿名さん]

>600
兄からキャッシュを借りて頭金にして銀行からの融資額を減らすくらいしか思いつかない。
というかここで相談するより銀行に相談しましょう。

[602: 匿名さん]

>>594
ふざけ過ぎ。
借りられるわけないし、千葉に勤めてるなら千葉に住んだほうがいいだろ。

[603: サラリーマン]

>>591
今バスで品川まで戻りました。確かに改札までは遠いですが品川駅終点まではあっという間ですねー。これで２００円はもったいないくらい（笑）

[604: 539]

それにしても、
本当に、融資のことを、知らないひと、多いですね。
住友の営業担当者、大変だね。

自分の担当したひとが、全員、こんな感じだったら、
ものすごく疲れませんかね？
他の物件でも、そうなんでしょうか？よく分かりませんが。

販売側は、大変でしょうけど、
ちゃんと、不動産取得について、勉強をしている
一般の購買層にとっては、
他の物件に比べ、次点以降でも当選確率が、極めて高く、
仮に外れたとしても、期待を持てる物件と言えるでしょう。

また、安い安いといって、
「とりあえず申し込みだけしといたよ派」は、
契約の段階になって、思わぬ審査結果を、きく羽目になったり、
親・親戚を頼りに、金策をしなけらばならない人も、でてくるでしょう。

つーか、レス、マンドクセから、終わりにしますね。

[605: 匿名さん]

590です
>「定期借地で財形とフラットの併用」すごく難しい条件なんですよ。

なるほど了解です、失礼しました。

[607: 匿名]

>>595
住まいサーフィンで書込みしているavion40さんですよね。初めまして！
住まいサーフィンの掲示板拝見いたしました。

＞以前４，８００万円で購入したマンションはローンが払えず泣く泣く売却しました。
＞ここなら１，５００万円以上も安く最上階の物件が買えます。

かなり痛い経験でしたね。。今度は資金面大丈夫ですか？
それにしても物件は一度は見るべきですよ。

かなり盛り上がっているようですが、かなり軽率な印象。。。
もう少し冷静になったら？

[608: 匿名さん]

本当に値上がり確実なら、ヤミ金が破綻前提で融資してくれるかな

[609: マンコミュファンさん]

ハガキ来ない。　発狂しそう〜。

[610: サラリーマンさん]

俺も。

[611: 匿名さん]

我が家もまだハガキこないです。№６０９さんの気持ちがよくわかります。

[612: 購入検討中さん]

まだハガキ来ない方がいるんですね
スミフ大丈夫か？

[613: 購入検討中さん]

2口申し込んだのですが一つがハガキかえって来ない・・・

[614: 匿名さん]

613
不正したの？

[615: 購入検討中さん]

婚約者の分

[616: 匿名]

うちもハガキまだ届きません…。D’申し込みです。

[617: 匿名さん]

はがき未着の方は配達記録追跡で確認しましたか？

[618: 匿名さん]

要するに、
迅速な郵便局もあれば
のんびりとした郵便局もあるんでしょ。

[619: 品川太郎]

>>609
>>610
落ち着きなって！今日は日曜だから、普通郵便の配達は休みだよっ!!
明日届かなかったらカキコしたら？

[620: 購入検討中さん]

＜のんびりとした郵便局もあるんでしょ。

そんなのあるんかい！
まあ、はがききてない人は気長に待って抽選の日を迎えましょう！

ってなったら困りますね

[621: 匿名さん]

東京から出した郵便物って地域によっては他地域より一日遅れて届くよ。
埼玉の実家とかそうだった。

大体の人が土曜日に届いてるから、月曜日に届く人も多いでしょ

[622: 購入検討中さん]

621

そうですね
あせらずに！

[623: 匿名さん]

もし未着なら、
未着電話掛けたついでに最終倍率まで聞けるのかぁ。

[624: 購入検討中さん]

623
ありえない・・・
むしろ聞きたくない・・・

[625: 購入検討中さん]

みなさんに質問なんですが
もし当選したら、キャッシュ（頭金・諸費用込み）いくら準備しますか？

[626: 購入検討中さん]

625です
ちなみに私は500万のギリギリラインです

[627: 匿名さん]

ギリギリの人はボーナスもらわないと引越しできないとか…

[628: 匿名さん]

はがき早く着いても遅く着いても当選確率は同じ。心配無用。

[629: 匿名さん]

http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnJS824739720080831?feedT...
中国南西部で強い地震、25人が死亡・住宅10万棟が損壊

[630: 匿名さん]

未着で、スミフにさえ書類が届いてなかった場合だけ
当選確率は変わる。

[631: ビギナーさん]

>>625
1500万くらいかな

[632: 購入検討中さん]

631

すごい・・・・
みんなも？？？

[633: 匿名さん]

準備しない。

必要な額だけ下ろす。

[634: 匿名さん]

>>631

当然です。

[635: 匿名さん]

一括キャッシュです。ローン組んだりするのめんどくさいから

[636: 匿名さん]

マンション買うのに、1,000万も持ってない人って、
自殺志願者なんでしょうか？
ローンの怖さを知らな過ぎる。

[637: ビギナーさん]

頭金がそこそこ出せないと、月々の支払いが相当に厳しくなるかと

[638: 匿名さん]

せっかく買ったマイホーム

二束三文で取られた上に、残るのは借金だけ

[639: 匿名さん]

＞マンション買うのに、1,000万も持ってない人って、
＞自殺志願者なんでしょうか？

百票。すごい的確な表現。すばらしい。

[640: デベにお勤めさん]

今までの経験だと、
70%近くが、親の援助をうけて、申し込んでますよ。

この掲示板では威勢がいいひとばかりですが、
統計的には、そうでもないひとが多いので、ご安心を。

でも、親の援助を入れても、現金で最低600万円用意できないひとは、
契約できないだろうねぇ。

[641: 匿名さん]

「家賃並みの支払いだから、ローンも大丈夫！」と思っている人、危険。

うちは全額キャッシュ。
抵当権の設定費用など、もったいない。

[642: 匿名さん]

買い替えの人も、無理じゃない？
時間が足りないと思う。

[643: 匿名さん]

636たった1000万円そこらの自己資金しかないの？
きみ、買うの無理だからやめとけば？(^O^) 悪いこと言わないから。

一応、くぎをさしておきます。

[644: 匿名さん]

1500万しか用意できていませんが、大丈夫でしょうか？
すぐ現金にできるのはこれが限界です…

まあ、外れるとは思いますが。

[645: 匿名さん]

たしかに、買い替えも難しそうだね。

失敗して、手付けだけ持ってかれそう。

やるなら、2重ローンか、ありったけの金集めて、現在のローンを金消するか。

いずれにしても、微妙。

[646: 匿名さん]

全額キャッシュですが、今、株式市場がアレだから、どれを売却か、悩みまくり。
当たったら考えればいいことですが…。

[647: デベにお勤めさん]

>>643
>>644

何の目的で書き込みをしているのか、よく分からないけど、
そういうの、やめましょう。
その書き込みを見て、辞退するひとは皆無だ。

特に、

> 1500万しか用意できていませんが、大丈夫でしょうか？

って書いちゃうあたり。
ば か な の ？ 死 ぬ の ？

[648: 匿名さん]

>>644
だめだと思うよ（笑）

[649: 匿名さん]

車って皆さん必要としてますかね？
結構ローンでかつかつそうだから空いたりするかなぁ
しかし、バイク駐車場は安すぎますね。5000円でも借りたいひといるでしょ。

[650: 匿名さん]

買い替えは失敗すれば、

手付金放棄
旧宅を買取業者に叩き売り

の二者択一ですね。

[651: 匿名さん]

そうこのスケジュールでは、買い替えの人は大変だと思う。
一時的でもローンをダブルで組むことになって、ローンの審査、通る？

[652: サラリーマンさん]

当選結果が出ても、重複申し込みで無効となったり、ローンがつかなかったり、
買い替え予定で売却できず結局購入できなかったりで、補欠に回ってくる可能性も
おおありかな。補欠の順位も確認する必要があるね。

[653: 匿名さん]

資産の多くの割合を株や投信で持っている場合、
解約して頭金に充当して借入額を少しでも減らした方がいいのか、
それとも市況が回復するまでは解約しないで持ち続け、
ローンで借りた分は株が上がってきたところで繰り上げ返済した方がいいのか、
悩みどころだ。

[654: 匿名さん]

>>643

636ですが、
一応、こんな感じです。
貴殿にご心配して頂かなくて大丈夫かと。。。

[655: 匿名さん]

結局最終的な平均倍率って25倍程度かな。
800戸*25倍=2万通。

従って今週の金曜日には96%の応募者が外れる。

■当たる確率
・一般人　　　4%
・積み立て君　80%

当日の祭りは今から楽しみだよ

[656: 匿名さん]

いやいや祭りというか阿鼻叫喚かな

[657: 匿名さん]

なんだか、楽しいね

[658: 匿名さん]

抽選後のネガキャンが実は一番楽しみだったりする。

[659: 匿名さん]

今のうちから思いついた悪口をノートにしたためています。

[660: 匿名さん]

自分
嫁※別居婚
父親
母親※離婚している
祖父
愛人Ａ
愛人Ｂ

都合７個口で申込みしました。
祖父と愛人Ｂ以外にはハガキ到着しました。
連番もあり、当選に向かってみんなを接待して協力してもらいました。

[661: 匿名さん]

キャッシュであれば購入処理は問題ないだろうが、
贈与関係にひっかかるとめんどくさそうだね。

[662: 購入検討中さん]

低層Ｃ（１０階前半）で１３番でした

[663: 社宅住まいさん]

>660
すごいね。
あたるといいね。

[664: 匿名さん]

>>662
不人気のＣ低層で１３倍以上！？

[665: 購入検討中さん]

そうなんです。。不人気の低層をあえて狙ったのですが。。。
多分同じような考えの人が多いんでしょうね。
半ば諦め状態です。

[666: 匿名さん]

高層が案外穴だったりするのかね。

[667: 匿名さん]

>>666

そうでもないです。中間倍率２倍の部屋に申し込みましたが私の番号は５２番でした

[668: 匿名さん]

低層は金額が安いから高倍率になるとは思ってました。
４３Ｆと３Ｆで４００万違うわけだから、普通のサラリーマンには結構でかいでしょ。
高層が苦手って人も居るしね。

[669: 購入検討中さん]

とすると中層が意外と低倍率ですかな？？

[670: 匿名さん]

一応、銀行員の端くれですが、皆さん、広尾のガーデンフォレストをご存知でしょうか？
あちらは50年の定借の億ションです。
それでも銀行は喜んで融資していますよ。
定借の残存期間が短くなれば融資は難しくはなりますが、新築時点の担保価値は所有権
マンションと同じです。
今回の物件の場合には、どんなに値崩れしても今後10年で分譲価格を下回ることはない
でしょう。
あまりにも掘り出し物だからです。

[671: 匿名さん]

>買い替えは失敗すれば、

買い替えはどっちにしても、金はあとから来るから、頭金は、買い替え前に用意しなくちゃ
ならない。引き渡さないのに、金を払ってくれる奇特な人はいない。

そんなに高額な物件じゃないんだから、ゆっくり売却すればいいんじゃないの？
別に急いで買取業者に売ったって、おつりはくるような気はするけど。むりやり
一切のつなぎをつくらないような売却はしないほうがいいと思うけど。だから、
一時的にはダブルローンも我慢すべき。

[672: 銀行関係者さん]

ハガキ届いていることに今日気付きました。
最上階の４３１２号室（Ｋタイプ）です
抽選番号は７０番台でした。
８／２５に郵送しています。
間取り別では確かＫタイプが一番人気でしたね？
人気間取りの最上階ですから、納得の番号です(^^)。

[673: 644]

>>647
事実なのですが…
何で＊＊とか言われないといけないのか分かりません。

デベロッパーの人は下品なひとが多いですね。

[674: 匿名さん]

＞広尾のガーデンフォレストをご存知でしょうか

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44042/

見てきましたよ。50年の定借物件で、渋谷区広尾。日赤医療センターのすぐ隣で、
病院にすぐかかれるのを売り物にしている。最高価格10億円。坪単価500万円。
全部売れたそうです。

スレッドでは、どんな間抜けが買ったんだとか、さんざんですね。金銭感覚が
普通じゃない。最後のバブル。もう日本にはもう買える人がいない。開業医も
最近は厳しい。融資断られたほうが幸せだったのでは・・・・中で話題になって
いましたが、普通の感覚なら、ガーデンヒルズの中古を買うでしょう。2007年ま
での土地ミニバブルにおどらされた人たちの悲惨な像にしか見えない。今ごろ、
値下がりしはじめて相当あわててるでしょう。

値上がりしてこその定借でしょう。値下がりしちゃったら、なんのとりえもなし。
残るのはカス。

[675: 匿名さん]

673
三流デベの言うことなんて気にしない方がいい。
会社倒産寸前でストレス溜まっての暴言だろう。

[676: サラリーマンさん]

先ほどから、ハガキ到着と倍率について書いてる人いますが、これらはウソでしょうね。　AERAで後から知って悔しくて仕方がない輩ですね。　申し込みできただけ良かった。　外れるでしょうけど。