シティタワー品川 Part11

[物件比較中さん]

お疲れ様です。
Part11です。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[537: 匿名さん]

失礼しました。
ここの公表値10分でしたね。（改札までは14〜15分）

どちらにしてもＢ大崎はここより高くても仕方ないということです。
単純比較できませんからね。。

[538: 匿名さん]

けど今回当選見越して提携以外で融資の打診したけど全部断られたよ
定期借地は取り扱っていませんだって・・・

新築でもそうなんだから中古はもっとむずかしいんじゃないかな
三井住友でも五年後は難しい気がする

[539: 匿名さん]

みんな定借のローンのことを、あまく見過ぎているので、
ちょっと書くよ。

１．提携銀行以外は、ローン審査がおりない。
２．頭金と、諸費用について、ローンは実行されない。
３．担保価値は、物件価格が上限。

１．について
何人か相談にいって玉砕しているから、わかるだろうけど、
定借物件で、提携以外の銀行が貸してくれるのは、極めて、まれ。
一部上場の良い会社だから、とか、関係なく、
定借物件ということだけで、銀行内の規定に引っかかってしまう。

この物件が評価されるべきなのは、
財形融資＋フラット35の組合せを、提携銀行に認めさせたこと。
こんな条件は、個人的には初めてみた。

２．について、
頭金と諸費用の金額（平均600万円）を9月中に用意できないひとは、
契約できない。パンフレットにも、そう書いてある。
頭金も含めて、ローンで借りられる、というのは、
定借物件において、通用しない。

３．について
融資条件が厳しくなるのは、これがあるから。
自分に都合のいいようにしか解釈しないひとがいるみたいだけど、
たとえば
「そうはいったって、宝くじ物件。みんなこの価値を
　しっているから、融資できるに決まってる」
とか
「諸費用ローンだってあるんだ、大丈夫」
とか。

どちらも、借りての希望しか含まれていない。
貸し手の論理も考えないと。

・この物件は、5年間は、物件価格の90％の価値しかないこと。
また、
・5年後の不動産価格なんて、読み切れないこと。
そんな物件に、
「将来、倍の金額で売れると思う」という銀行がいるだろうか？

買い手の論理と、貸し手の論理は、違うんだ。

まぁ、貸してくれないときは、全額キャッシュで払えばいいんだけど。

安い安い、と言って、勢いで申し込んでしまった人の中で、
泣く泣くキャンセルをしないといけなくなる人は少なくないようですね。

[540: 匿名さん]

>>523
まあ、大崎＞＞＞＞＞ＣＴＳの大きな価格差が気になるからこそ、貴兄もこの板に何度も
カキコするという事なのでしょう。
何れにせよ人気度・注目度の違いを見れば自ずから世論の評価は決している気はしますが。

[541: 匿名さん]

>>537
価格3倍ぐらいするけどしょうがないんだったら大崎買えばいいんじゃないですか？
単純比較できないのなんてあたりまえですね。

[542: 匿名さん]

>>535
あちらは定期じゃなくて、ただの借地権なので、所有権とあまり変わらないもの。
更地費用も不要。（地代も千葉なので当然ここより安い。）だから中古でも普通に
販売されているんじゃないですかね？
よく考えると下手に所有権よりすぐれている面もある？
詳しくないのでわからないんですが。この千葉のやり方は独特なんですかね？

[543: 匿名さん]

今書き込みは、抽選番号と部屋の情報のみにしましょう

[544: 匿名さん]

私はダブルローン希望だったので、ここは諦めることにしました。
辞めるのにも決断できなかったので諦めつきました。
（調子にのって投資用２件目と考えていましたが、ここは見えないリスクが多すぎて迷ってました。）

それに、さすがにここはグレード低すぎなので自分で住む気になりません。
エレベータ数足りないことや廊下が狭いのですれ違いなどでストレスたまりそうだし。
貸すからいいやというのではなくて、自分でも住みたいと思えないところを賃貸に出すのにはちょっと不向きだと感じましたので。

なので周辺中古が下がるの待ちます。4〜5年後を見据えて、頭金貯めることにしました。
（まだ独身で必要に迫られてないですし）

[545: 匿名さん]

>539
詳しそうなので質問させていただきます。
提携銀行はなぜ提携したのでしょうか？

銀行がデベと提携するメリットは一定数の客を取り込めることだと思っているのですが、
数を取ることで定借のリスクを減らすことができるのでしょうか？

[546: 匿名さん]

543
勝手に決めるなよ。
そんなの知りたいやつそんなにいないって。
自分勝手ですね。

[547: 匿名さん]

＞５００　二重ローンの問題について
例えば、５年後に定借マンションという条件でここを売った場合、どうなるだろうか？
試しに（定借ではない一般のマンションではあるが）住宅情報ナビで中古マンションで以下の条件
で検索してみた。
　・港区　・築１０年以内　・専有面積６０ｍ２以上　・駅徒歩１５分以内

そうすると、一番安いマンションで
「クレストフォルム田町ベイサイドコート／3LDK 70.4m2 99年12月築 田町駅徒歩12分」
が４０００万円というのが引っかかった。管理費9900円＋修繕積立金2150円＝12050円/月
である。ちなみにＣＴＳは安くても管理費等＋地代で40000円/月くらいかかる。

立地や最寄り駅など、諸々の条件は違うが、将来ここを売るとして、どのくらい投資メリット
があるのか、ちょっと不安になってきた・・・。ＣＴＳの通常の90m2以下の間取りの部屋だと、
５年後、１０年後売った場合、定借等の条件を考慮すれば、３０００万で買った物件なら、せい
ぜい３５００万円くらいでしか売れないのではないか（不動産屋の売値ではなく、あくまで不動
産屋に売る値段）。それに、ここのランニングコストは、将来的に右肩上がりに高くなる。購入
２５年後には月６万円程度払わなければならない（これはパンフレットp31-32に書かれている金額
を足し算すればすぐ分かる）。このマンションを買った多くの人が年金生活に突入するときに、
果たしてこれだけの金額を毎月払っていけるだろうか？

ましてや、サブプライムローンの影響がじわじわと広がってきて、世界恐慌の足音が近づいて
いるような今のような時代に、二重ローンを組むのは、かなりリスキーであり、博打であると
感じます。５年後にマンション相場がますます落ち込む可能性もあります。初めてマンションを
買う人（本当に住みたい人）、あるいはキャッシュでポンと買える人以外は、手を出さないのが
無難だと思いますが。

[548: 匿名さん]

541さんに座布団１枚！　ってことでこの話題終了。大崎には興味も全然ないしね。
今日は日曜なので、さすがにハガキ到着のネタが少ないですね。来週がいよいよ本番か。

[549: 匿名さん]

>>544
居住用・投資用どっちなんだよ。。。
誰に何を伝えたいのか不明…。
なんか支離滅裂でおもしろいからいいけど。

[550: 匿名さん]

>>547
3500万でいいんじゃないすか

[551: 匿名さん]

>>549

544は投資用に考えているけど、自分でも住みたいと思えない物件は投資対象としては厳しいと言っているのではないでしょうかね。私にはそう読めましたよ。

それにここは5年間は自分で住まなくてはいけないし。

[552: 匿名さん]

＞３０００万で買った物件なら、せいぜい３５００万円くらいでしか売れないのではないか

よくわからん。どういう理屈か説明してくれませんか？

[553: とくめい]

ここの買戻し特約って、金融機関から見たら
５年間スミフの元本保証つき、というのと同じですよね？
買戻しされたときは、その代金債権に当然かかっていけるでしょ？

[554: 匿名さん]

>>542
（地代も千葉なので当然ここより安い。）

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=12&md=...

73平米で時代12.471円ですが？

[555: いつか買いたいさん]

＞539さん
財形とフラット３５を一緒に組めるようにした事。が評価できるってどゆこと？？
フラット３５のパンフレットに書いてあるじゃん。使えるって。

[556: 匿名さん]

>552

類似物件価格4000万 - 定借のマイナス評価分500万 = 3,500万

といいたいんじゃない?

[557: 539]

>>545

>提携銀行はなぜ提携したのでしょうか？

>銀行がデベと提携するメリットは一定数の客を取り込めることだと思っているのですが、

おっしゃるとおりだと思います。
全額キャッシュで購入されるごく少数のお客様をのぞき、
90 %近い顧客を、競合がない状態で獲得することが
最大のメリットです。

借り手は、他に頼る先がありませんから、
極端な話、銀行は、足を机の上に放り出しておいても、
（そんなことしませんけど）
お客様は、逃げていかないわけです。
したがって、入社1年目の若手でも、担当につけることができ、
大変有効なOJTにもなります。>数を取ることで定借のリスクを減らすことができるのでしょうか？


ここは、若干違うと思います。
リスクは、数をとっても、リスクとして存在しますが、
実際には、融資するのは、フラット35と、財形融資なので、
リスクそのものは、自行で負わない仕組みになっています。

先にも述べたとおり、
提携銀行のメリットは、
・競合相手のいない中での独占受注
・若手育成
の大きく二つです。

お答えになりましたでしょうか？

[558: 匿名さん]

＞５５０
引き渡しまでにかかる費用と、引っ越し代、家具代など含めると、初期費用で最低３５０万円
ちかくかかる。よって、仮に３５００万円で売れたとしても、わずかにプラスといったところ。

それに、またここから引っ越すのにかかる費用を考えれば、儲かるどころか、足が出る可能性も
ある。今後はサブプライムローンの影響もかなり大きいと予感するので、投資対象と考えるには
あまりにもリスクが高いと思います。ただ、ここを買うかどうかは個々の自己責任の問題なので
それ以上は干渉しませんが。

じっくり資金計画を立て、１０年後、２０年後をしっかりシュミレーションして、それで安心なら
買えばいいだけ。不安だったり、投資を考えているなら、見送った方が無難だと思います。

[559: 匿名さん]

>>558
ちょっとぐらい足がでようがなんだろうが、5年間ただですむことになるんだしいいんでは？
サブプライムが5年間続いたらいいね（笑）
5年後3500万ならしょうがないからおれが買ってあげるよ。

[560: 匿名さん]

今住宅ローンはどの銀行ものどから手が出るほど欲しがってる。
わざわざ金利の高い提携先でローン組むこと無いよ。

マジ、早めに探し始めることを薦める。
今少し苦労していろいろな銀行を比較してローンを選ぶことによって
合計支払額で何百万、と変わってくるんだから。

[561: 539]

>>555

>財形とフラット３５を一緒に組めるようにした事。が評価できるってどゆこと？？
>フラット３５のパンフレットに書いてあるじゃん。使えるって。

パンフレットに記載してありますね。
簡単に書いてありますが、こんなこと、実現できなかったのです。今まで。
（私の個人的に知っている範囲ですが）

試しに、有名どころの銀行のホームページをご覧ください。
どの銀行も、フラット35では、
第一順位の抵当権を設定させるよう、求めています。

たとえば、みずほでは、
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/choki_kotei/
の「担保」という項目をご覧ください。

フラット35と同様に、財形融資でも、必ず、第一順位の抵当権を設定登記するため、
バッティングしてしまうのです。
フラット35と、財形融資の併用というのは、
実行できない、というのが、これまでの流れでした。

それを本物件では、それを堂々とやぶり、
財形＋フラットという形で、融資を可能にしたのが、
ものすごく、評価されるべきだ、と思っているのです。

回答になりましたでしょうか？

[562: いつか買いたいさん]

＞557さん
三井住友銀行が住友不動産に融資して、このプロジェクトを進めているからですよ。
融資金回収が最重要課題だから、融資の提携銀行になっているのです。
住友銀行は抵当権を設定はしていないと思うが、一般的には抵当権の設定を
物件に売主がかけて、入居前に回収金で外すのが良くある事ですから、
重要事項の説明をまだ配られていませんが、そういうこともあるのかもしれません。
新人の教育で数千億の融資実行はないと思いますが、本当の事ですか？

[563: 匿名さん]

>557
ありがとうございます。
さらに質問です。

>実際には、融資するのは、フラット35と、財形融資なので、
>リスクそのものは、自行で負わない仕組みになっています。

リスクを自行で負わない仕組みになっているのなら、なぜ他行は定借というだけで融資を門前払いするのでしょうか？
単に住友系列だから渋々提携させられたのではないのですね？

[564: サラリーマンさん]

まだハガキ着ません。　日曜の配達はないんでしょうね。
明日には着てる事を願ってます。

[565: 539]

>>562

>三井住友銀行が住友不動産に融資して、このプロジェクトを進めているからですよ。

三井住友銀行が、本案件に対して、融資しているか、どうかは知りませんが、
それでは、
>>545
の質問の回答としては、不十分かと。
もしそれが、答えだとすると、
ゼネコンに対して融資をする銀行と、
一般顧客に融資する銀行とが、イコールにならなくてはいけませんね。
ほんとうに、そうでしょうか？


>新人の教育で数千億の融資実行はないと思いますが、本当の事ですか？

混乱させて恐縮ですが、新人教育はメリットとしてあげられるだけであって、
その戦略を銀行が選択するか、どうかは、別の話です。
実際、私も、提携銀行が、どうするのかは、知りません。

ただ、その可能性が極めて高いことが予想されますね、という話です。
経営的に考えて、
この物件の融資担当に、ベテランの担当者をアサインする
マネージャーが、いるでしょうか？

ということです。

[566: 購入検討中さん]

すんません！しょうも無い質問します！
この物件は三井住友銀行とフラット35以外では借りることが出来ないと解釈してました。

他行でも貸してくれる銀行があればどこの銀行でもいいんですか？
断られるっていっぱい書かれていましたが。

[567: 539]

>>563

>リスクを自行で負わない仕組みになっているのなら、
>なぜ他行は定借というだけで融資を門前払いするのでしょうか？

そういう社内規定になっているからです。
ルールなので、どうしようもありません。
そもそも、日本の金融業界は、定期借地物件に対する評価が低いのです。

銀行側の心理も分からなくもありません。たとえば
・土地付きマンションを買えない人に、融資するのか？
・年々、減価償却されてしまう上物だけに、融資できるのか？
・担保の基本は、土地である。土地以外に、担保価値はない。

そういう意見が少なからずあります。
とくに定期借地という制度が導入されてから、月日が浅いため、
金融業界として、冒険は、避けたいところです。
したがって、門前払いということになります。

しかし、今回、CTSという化け物のような定期借地物件が現れました。
ここの融資が成功すれば、銀行側も、少しは
考え方を見直すかもしれませんが、
まだ、時間がかかります。


>単に住友系列だから渋々提携させられたのではないのですね？

本当の気持ちは、分かりません。
Nobody　knows.
神のみぞ知る、でしょうか。

ただし、先に挙げたメリットを考えると、提携銀行としての
うまみも十分にあると思います。

もし、私が、担当マネージャーだったとしたら、
率先して、提携銀行に名乗りを上げますね。

回答になりましたでしょうか？

[568: 匿名さん]

久々に覗いてみたら
締め切り直前のお祭り騒ぎから一転して現実的になってますね

1週間後にはキャンセル待ち落選者からのネガレスの猛攻撃が目に浮かぶ

今は抽選番号とかの話題ででウキウキしとくのがいいんじゃないかなぁ

[569: 539]

>>566

>この物件は三井住友銀行とフラット35以外では借りることが出来ないと解釈してました。

すこし、間違っておられるようですね。

まず、
フラット35というのは、
銀行が窓口になって、顧客を集めます。
住宅金融支援機構は、窓口銀行を通じて、お金を融資します。

財形融資も、同じような仕組みです。
したがって、融資窓口となる銀行は、
自分の銀行の金庫から、お金を出すわけではありません。
したがって、窓口としては、リスクを負わない、と書きました。
（実際には、様々なリスクがありますが）

今回の物件の提携銀行が、「融資可能」と記載しているのは、
１．フラット35
２．財形融資
３．生保付き住宅ローン
の3つですね。

３をのぞき、窓口と、融資をする法人が異なります。


>他行でも貸してくれる銀行があればどこの銀行でもいいんですか？

そのとおりです。
他行でも、貸してくれる銀行があれば、どこでもいいです。
福沢諭吉に、きれいも、汚いもありません。
とにかく、1万円札を3000枚近く、揃えればいいのです。
（すみません、だんだん、文章が汚くなってきました）

しかし、貸してくれる銀行は、たぶんないでしょう。
（あったら、教えてください。どういうカラクリで、
　貸せる、と判断したのか、経営者と、お話をしてみたいので）

回答になりましたでしょうか？

[570: 匿名さん]

>>554
それは低層だからその分高いだけ。
こっちは築浅で１００平米超えだけど、１８階建てだから10500円ですよ。
http://www.rehouse.co.jp/bkdetail/anyfile.jsp/bk_id/CPT2lm0vbu/rfrom/C...
43階建てだったらもっと安くなるのではないでしょうか？

[571: 匿名さん]

銀行で借りられない人は今のうちに銀行に確認しておいて、当選してもすぐにキャンセルする準備をしておいてください。こっちは全額キャッシュで買うんだからさ。無駄な時間かけさすなよ。

[572: 入居予定さん]

＞他行でも貸してくれる銀行があればどこの銀行でもいいんですか？
＞断られるっていっぱい書かれていましたが。

どこでも貸してくれればオーケーです。断られたという話は、油断するな、という
意味で警告として書かれているだけです。

ただし、ここは当選決定から、入居までが極端に短い（普通は、半年とか1年とか）ので、
とりあえず、提携で話をつけ、並行して安いところを探すのがいいのではないでしょうか。
住信などは金利安いのでいいですが、審査が遅いので、間に合わない可能性があります。

[573: 匿名さん]

>>570
これらの物件、駅から徒歩１０分とか１２分とか書いてあるんだけど。。。。
５５４の物件にいたっては、満了年月：2025年 2月って書いてあるし。
残り２０年ないじゃない。大丈夫なの？

[574: 匿名さん]

＞1週間後にはキャンセル待ち落選者からのネガレスの猛攻撃が目に浮かぶ

ありえますね。でも今よりメッセージ増えたらとても読めない。

当選者は、ここのスレッド見ないほうがいいかもね。

[575: マンコミュファンさん]

パーティールームの上下、横の部屋はやはりうるさいんでしょうかね。
倍率低いなら申し込んでおけばよかった。

[576: 匿名さん]

>573
定期借地権と普通借地権の違いくらい理解しとけ。

[577: 539]

>>572

>どこでも貸してくれればオーケーです。断られたという話は、油断するな、という
>意味で警告として書かれているだけです。

この部分には、どうしても賛同できませんね。
「油断するな」ではなく
「特殊な事情がないかぎり貸さない」ということです。

特殊な事情というを、極めて平たくいうと、
・お客様が、ものすごくお金持ちだ。
・お客様が、ものすごく偉いひとだ。
・銀行側が、ものすごくアレなひとだ。
くらいでしょうか。

>ただし、ここは当選決定から、入居までが極端に短い（普通は、半年とか1年とか）ので、
>とりあえず、提携で話をつけ、並行して安いところを探すのがいいのではないでしょうか。
>住信などは金利安いのでいいですが、審査が遅いので、間に合わない可能性があります。

ここは、賛成ですね。
・まずは、提携銀行で、ローンの実行を最優先に行動する。
・ローンが実行されたら、借り換えできる安いところを探す。
というのが、良い戦略でしょう。

[578: 匿名さん]

>>572
他行の場合、事前実行してくれないんじゃないかな。
登記が融資実行の用件だと思うけど。
同日実行もできなくはないけと、住友がこの物件でやってくれるかね。

[579: 匿名さん]

>567

563です。
回答ありがとうございました。
正直、提携の意義にはまだしっくりきておりませんが・・・

ブリリアタワー大崎の過去スレも見ましたが、定借はローンに
厳しいということは本当らしいということはわかりました。

ただ、リスクを負わないのに定借は門前払いという社内規定が
なぜできたかはいまいちつかめません。
が、神のみぞ知る、ということで理解しました。

[580: 申込予定さん]

抽選は下の階からですかね？それとも上の階からですかね？
順番から行って下の階からぽいですよね。
抽選に行ってみたいんですけど、高層階を選んだんで時間掛かりそうですよね。
何時間くらい掛かるもんなんですかね？

[581: 匿名さん]

倍率一倍〜です。今まで抽選に立ち会ったことが無いのかなぁ

[582: 539]

>>580

>抽選は下の階からですかね？それとも上の階からですかね？
>順番から行って下の階からぽいですよね。


こんなところにも、クビを突っ込むのもどうかと
思いますけど、ついでに回答しておきますね。

今回は、同じ倍率は、同じ当選番号になります。
倍率10倍の部屋が、50あったら、
その50個が、全部、同じ当選番号になります。

今回の平均倍率が、どれくらいになるか知りませんが
（私なりのかなり緻密な計算はありますけどね）
たとえば、20倍だとすると、
倍率2倍の部屋から、3倍の部屋、4倍、5倍、と順番に
やっていくでしょう。

倍率20倍の部屋まで抽選が終わると、
ほとんどの部屋が、抽選が終わっていることになります。

したがって、それほど、時間がかからないでしょう。

一番最後に、抽選されるのは、おそらく、Vタイプ。

ここと同じ倍率の部屋は、でないでしょうし、
もっとも高倍率のため、一番最後に、なるでしょう。

回答になりましたでしょうか？

[583: 匿名さん]

>>561
＞財形＋フラットという形で、融資を可能にしたのが、
＞ものすごく、評価されるべきだ、と思っているのです。

もともと財形はフラット３５などの公的（実質）融資が第一順位なら
後順位でも可だったはずですが？？

[584: 匿名さん]

１年前からこの物件家族で楽しみにしていましたが、２週間前に離婚が成立しました。
一応応募しましたが、悲しくて辛いです。
当選しても、養育費・ローン・管理費他を払っていけるか心配です。
家庭をお持ちの方は、当選してもしなくても家族を大切にしてください。

[585: 匿名さん]

>>582
抽選方法はそれが普通だと思いますが、
どうしてあなたは断定できるんですか？

[586: 539]

>>583

>もともと財形はフラット３５などの公的（実質）融資が第一順位なら
>後順位でも可だったはずですが？？

おそらく、記憶違いでしょうか。

まずは、下のURL（PDFにつき重いよ、注意）をみたまえ、明智くん。
（すみません、文章乱れてます。）
http://www.smbc.co.jp/setsumeisho/pdf/jutakuloan005.pdf
（「10.担保」のあたりです）

提携先の三井住友銀行でさえ、
ホームページで、フラット35と、ほかの併用はできません、
と宣言していますね。

ご確認いただけたでしょうか。

本物件は、そのルールを破って、
併用ができる、ということで、すごいと思います。