シティタワー品川 Part11

[物件比較中さん]

お疲れ様です。
Part11です。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[517: 匿名さん]

駅としては品川＞大崎。
駅からの距離としてはブリリア＞ここ。
それでいて、価格は大崎＞＞＞＞＞＞＞＞＞＞ここ。（これだけは大きいほうがダメ）
どう考えても大崎は価格の大差で負けるのでは？

[518: 匿名さん]

ＣＴＳって何の略ですか？

[519: 匿名さん]

>>515
とはいっても、その程度の差で倍の値段をつけるのはいくら何でもボリすぎではありませぬか。

[520: 匿名さん]

ブリリア大崎は改札まで4分
シティタワーは改札まで16分（港南口まで12分）

比べるほうがおかしい。

[521: 匿名さん]

>518
帰れ

[522: 匿名さん]

クロスタワー住友！そんなのも知らないで書き込みするなよ。

[523: 匿名さん]

519
都内の立地　駅（改札）まで4分と16分ではこの位の差はつきますよ。第一内装も雲泥の差ですし。
廊下もここみたく団地ではありません。共用施設も。
同じレベルのマンションではないのは分かりますよね？？ｗ

[524: 匿名さん]

518
擦れたい詠め

[525: 匿名さん]

CTSはもういいでしょ
つぎ！

[526: 匿名さん]

>522
そうそう、そんな感じのレスを期待しています。

[527: 匿名さん]

ブリリアタワー大崎は、
ＢＴＯでつか。

[528: 匿名さん]

>>５２３
建設費の差でほぼ倍ということですかね？
土地の価格差はあってもさほどではないでしょう？
そこまで豪華なマンションってないですよね・・・・

[529: 匿名さん]

定借の転売はローンが組めないので難しいとこのスレで散々議論されてきましたが、
７千万もする大崎の定借だと、ここどころではない大変さなのでしょうね。

[530: 匿名さん]

もしやからかわれてるかも‼

[531: 匿名さん]

ＷＣ Ｔ　は、考えてみれば
素晴らしい略称だと思う。

[532: 匿名さん]

＞＞520
ブリリアが4分…。
それなのにこっちは12分なの？
そういってる時点で客観的に見てないのが明らかなんだけど。
寒すぎる。。。

[533: 匿名さん]

532
どこが寒いの？？

どちらも公表値じゃないですか

[534: 匿名さん]

３５２ではないですが、ここ１０分ですよー。
もちろん駅が大きい分、乗るまでに５分くらいかかるのは確かですが。
ただ、それを言うなら大崎も数分はかかるだろうし。
まーどっちにしても、大崎は高かった、でいいのでは？

[535: 匿名さん]

定借は転売できないとかでてるけど、できるよ。
千葉の海浜幕張ってほとんど定借だけど、中古売買してるし、ローンもついてるよ。
要は残存期間じゃないか

[536: 匿名さん]

要はネガキャンってことですよ。
当たってから心配しましょう。

[537: 匿名さん]

失礼しました。
ここの公表値10分でしたね。（改札までは14〜15分）

どちらにしてもＢ大崎はここより高くても仕方ないということです。
単純比較できませんからね。。

[538: 匿名さん]

けど今回当選見越して提携以外で融資の打診したけど全部断られたよ
定期借地は取り扱っていませんだって・・・

新築でもそうなんだから中古はもっとむずかしいんじゃないかな
三井住友でも五年後は難しい気がする

[539: 匿名さん]

みんな定借のローンのことを、あまく見過ぎているので、
ちょっと書くよ。

１．提携銀行以外は、ローン審査がおりない。
２．頭金と、諸費用について、ローンは実行されない。
３．担保価値は、物件価格が上限。

１．について
何人か相談にいって玉砕しているから、わかるだろうけど、
定借物件で、提携以外の銀行が貸してくれるのは、極めて、まれ。
一部上場の良い会社だから、とか、関係なく、
定借物件ということだけで、銀行内の規定に引っかかってしまう。

この物件が評価されるべきなのは、
財形融資＋フラット35の組合せを、提携銀行に認めさせたこと。
こんな条件は、個人的には初めてみた。

２．について、
頭金と諸費用の金額（平均600万円）を9月中に用意できないひとは、
契約できない。パンフレットにも、そう書いてある。
頭金も含めて、ローンで借りられる、というのは、
定借物件において、通用しない。

３．について
融資条件が厳しくなるのは、これがあるから。
自分に都合のいいようにしか解釈しないひとがいるみたいだけど、
たとえば
「そうはいったって、宝くじ物件。みんなこの価値を
　しっているから、融資できるに決まってる」
とか
「諸費用ローンだってあるんだ、大丈夫」
とか。

どちらも、借りての希望しか含まれていない。
貸し手の論理も考えないと。

・この物件は、5年間は、物件価格の90％の価値しかないこと。
また、
・5年後の不動産価格なんて、読み切れないこと。
そんな物件に、
「将来、倍の金額で売れると思う」という銀行がいるだろうか？

買い手の論理と、貸し手の論理は、違うんだ。

まぁ、貸してくれないときは、全額キャッシュで払えばいいんだけど。

安い安い、と言って、勢いで申し込んでしまった人の中で、
泣く泣くキャンセルをしないといけなくなる人は少なくないようですね。

[540: 匿名さん]

>>523
まあ、大崎＞＞＞＞＞ＣＴＳの大きな価格差が気になるからこそ、貴兄もこの板に何度も
カキコするという事なのでしょう。
何れにせよ人気度・注目度の違いを見れば自ずから世論の評価は決している気はしますが。

[541: 匿名さん]

>>537
価格3倍ぐらいするけどしょうがないんだったら大崎買えばいいんじゃないですか？
単純比較できないのなんてあたりまえですね。

[542: 匿名さん]

>>535
あちらは定期じゃなくて、ただの借地権なので、所有権とあまり変わらないもの。
更地費用も不要。（地代も千葉なので当然ここより安い。）だから中古でも普通に
販売されているんじゃないですかね？
よく考えると下手に所有権よりすぐれている面もある？
詳しくないのでわからないんですが。この千葉のやり方は独特なんですかね？

[543: 匿名さん]

今書き込みは、抽選番号と部屋の情報のみにしましょう

[544: 匿名さん]

私はダブルローン希望だったので、ここは諦めることにしました。
辞めるのにも決断できなかったので諦めつきました。
（調子にのって投資用２件目と考えていましたが、ここは見えないリスクが多すぎて迷ってました。）

それに、さすがにここはグレード低すぎなので自分で住む気になりません。
エレベータ数足りないことや廊下が狭いのですれ違いなどでストレスたまりそうだし。
貸すからいいやというのではなくて、自分でも住みたいと思えないところを賃貸に出すのにはちょっと不向きだと感じましたので。

なので周辺中古が下がるの待ちます。4〜5年後を見据えて、頭金貯めることにしました。
（まだ独身で必要に迫られてないですし）

[545: 匿名さん]

>539
詳しそうなので質問させていただきます。
提携銀行はなぜ提携したのでしょうか？

銀行がデベと提携するメリットは一定数の客を取り込めることだと思っているのですが、
数を取ることで定借のリスクを減らすことができるのでしょうか？

[546: 匿名さん]

543
勝手に決めるなよ。
そんなの知りたいやつそんなにいないって。
自分勝手ですね。

[547: 匿名さん]

＞５００　二重ローンの問題について
例えば、５年後に定借マンションという条件でここを売った場合、どうなるだろうか？
試しに（定借ではない一般のマンションではあるが）住宅情報ナビで中古マンションで以下の条件
で検索してみた。
　・港区　・築１０年以内　・専有面積６０ｍ２以上　・駅徒歩１５分以内

そうすると、一番安いマンションで
「クレストフォルム田町ベイサイドコート／3LDK 70.4m2 99年12月築 田町駅徒歩12分」
が４０００万円というのが引っかかった。管理費9900円＋修繕積立金2150円＝12050円/月
である。ちなみにＣＴＳは安くても管理費等＋地代で40000円/月くらいかかる。

立地や最寄り駅など、諸々の条件は違うが、将来ここを売るとして、どのくらい投資メリット
があるのか、ちょっと不安になってきた・・・。ＣＴＳの通常の90m2以下の間取りの部屋だと、
５年後、１０年後売った場合、定借等の条件を考慮すれば、３０００万で買った物件なら、せい
ぜい３５００万円くらいでしか売れないのではないか（不動産屋の売値ではなく、あくまで不動
産屋に売る値段）。それに、ここのランニングコストは、将来的に右肩上がりに高くなる。購入
２５年後には月６万円程度払わなければならない（これはパンフレットp31-32に書かれている金額
を足し算すればすぐ分かる）。このマンションを買った多くの人が年金生活に突入するときに、
果たしてこれだけの金額を毎月払っていけるだろうか？

ましてや、サブプライムローンの影響がじわじわと広がってきて、世界恐慌の足音が近づいて
いるような今のような時代に、二重ローンを組むのは、かなりリスキーであり、博打であると
感じます。５年後にマンション相場がますます落ち込む可能性もあります。初めてマンションを
買う人（本当に住みたい人）、あるいはキャッシュでポンと買える人以外は、手を出さないのが
無難だと思いますが。

[548: 匿名さん]

541さんに座布団１枚！　ってことでこの話題終了。大崎には興味も全然ないしね。
今日は日曜なので、さすがにハガキ到着のネタが少ないですね。来週がいよいよ本番か。

[549: 匿名さん]

>>544
居住用・投資用どっちなんだよ。。。
誰に何を伝えたいのか不明…。
なんか支離滅裂でおもしろいからいいけど。

[550: 匿名さん]

>>547
3500万でいいんじゃないすか

[551: 匿名さん]

>>549

544は投資用に考えているけど、自分でも住みたいと思えない物件は投資対象としては厳しいと言っているのではないでしょうかね。私にはそう読めましたよ。

それにここは5年間は自分で住まなくてはいけないし。

[552: 匿名さん]

＞３０００万で買った物件なら、せいぜい３５００万円くらいでしか売れないのではないか

よくわからん。どういう理屈か説明してくれませんか？

[553: とくめい]

ここの買戻し特約って、金融機関から見たら
５年間スミフの元本保証つき、というのと同じですよね？
買戻しされたときは、その代金債権に当然かかっていけるでしょ？

[554: 匿名さん]

>>542
（地代も千葉なので当然ここより安い。）

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=12&md=...

73平米で時代12.471円ですが？

[555: いつか買いたいさん]

＞539さん
財形とフラット３５を一緒に組めるようにした事。が評価できるってどゆこと？？
フラット３５のパンフレットに書いてあるじゃん。使えるって。

[556: 匿名さん]

>552

類似物件価格4000万 - 定借のマイナス評価分500万 = 3,500万

といいたいんじゃない?

[557: 539]

>>545

>提携銀行はなぜ提携したのでしょうか？

>銀行がデベと提携するメリットは一定数の客を取り込めることだと思っているのですが、

おっしゃるとおりだと思います。
全額キャッシュで購入されるごく少数のお客様をのぞき、
90 %近い顧客を、競合がない状態で獲得することが
最大のメリットです。

借り手は、他に頼る先がありませんから、
極端な話、銀行は、足を机の上に放り出しておいても、
（そんなことしませんけど）
お客様は、逃げていかないわけです。
したがって、入社1年目の若手でも、担当につけることができ、
大変有効なOJTにもなります。>数を取ることで定借のリスクを減らすことができるのでしょうか？


ここは、若干違うと思います。
リスクは、数をとっても、リスクとして存在しますが、
実際には、融資するのは、フラット35と、財形融資なので、
リスクそのものは、自行で負わない仕組みになっています。

先にも述べたとおり、
提携銀行のメリットは、
・競合相手のいない中での独占受注
・若手育成
の大きく二つです。

お答えになりましたでしょうか？

[558: 匿名さん]

＞５５０
引き渡しまでにかかる費用と、引っ越し代、家具代など含めると、初期費用で最低３５０万円
ちかくかかる。よって、仮に３５００万円で売れたとしても、わずかにプラスといったところ。

それに、またここから引っ越すのにかかる費用を考えれば、儲かるどころか、足が出る可能性も
ある。今後はサブプライムローンの影響もかなり大きいと予感するので、投資対象と考えるには
あまりにもリスクが高いと思います。ただ、ここを買うかどうかは個々の自己責任の問題なので
それ以上は干渉しませんが。

じっくり資金計画を立て、１０年後、２０年後をしっかりシュミレーションして、それで安心なら
買えばいいだけ。不安だったり、投資を考えているなら、見送った方が無難だと思います。

[559: 匿名さん]

>>558
ちょっとぐらい足がでようがなんだろうが、5年間ただですむことになるんだしいいんでは？
サブプライムが5年間続いたらいいね（笑）
5年後3500万ならしょうがないからおれが買ってあげるよ。

[560: 匿名さん]

今住宅ローンはどの銀行ものどから手が出るほど欲しがってる。
わざわざ金利の高い提携先でローン組むこと無いよ。

マジ、早めに探し始めることを薦める。
今少し苦労していろいろな銀行を比較してローンを選ぶことによって
合計支払額で何百万、と変わってくるんだから。

[561: 539]

>>555

>財形とフラット３５を一緒に組めるようにした事。が評価できるってどゆこと？？
>フラット３５のパンフレットに書いてあるじゃん。使えるって。

パンフレットに記載してありますね。
簡単に書いてありますが、こんなこと、実現できなかったのです。今まで。
（私の個人的に知っている範囲ですが）

試しに、有名どころの銀行のホームページをご覧ください。
どの銀行も、フラット35では、
第一順位の抵当権を設定させるよう、求めています。

たとえば、みずほでは、
http://www.mizuhobank.co.jp/loan/housing/choki_kotei/
の「担保」という項目をご覧ください。

フラット35と同様に、財形融資でも、必ず、第一順位の抵当権を設定登記するため、
バッティングしてしまうのです。
フラット35と、財形融資の併用というのは、
実行できない、というのが、これまでの流れでした。

それを本物件では、それを堂々とやぶり、
財形＋フラットという形で、融資を可能にしたのが、
ものすごく、評価されるべきだ、と思っているのです。

回答になりましたでしょうか？

[562: いつか買いたいさん]

＞557さん
三井住友銀行が住友不動産に融資して、このプロジェクトを進めているからですよ。
融資金回収が最重要課題だから、融資の提携銀行になっているのです。
住友銀行は抵当権を設定はしていないと思うが、一般的には抵当権の設定を
物件に売主がかけて、入居前に回収金で外すのが良くある事ですから、
重要事項の説明をまだ配られていませんが、そういうこともあるのかもしれません。
新人の教育で数千億の融資実行はないと思いますが、本当の事ですか？

[563: 匿名さん]

>557
ありがとうございます。
さらに質問です。

>実際には、融資するのは、フラット35と、財形融資なので、
>リスクそのものは、自行で負わない仕組みになっています。

リスクを自行で負わない仕組みになっているのなら、なぜ他行は定借というだけで融資を門前払いするのでしょうか？
単に住友系列だから渋々提携させられたのではないのですね？

[564: サラリーマンさん]

まだハガキ着ません。　日曜の配達はないんでしょうね。
明日には着てる事を願ってます。

[565: 539]

>>562

>三井住友銀行が住友不動産に融資して、このプロジェクトを進めているからですよ。

三井住友銀行が、本案件に対して、融資しているか、どうかは知りませんが、
それでは、
>>545
の質問の回答としては、不十分かと。
もしそれが、答えだとすると、
ゼネコンに対して融資をする銀行と、
一般顧客に融資する銀行とが、イコールにならなくてはいけませんね。
ほんとうに、そうでしょうか？


>新人の教育で数千億の融資実行はないと思いますが、本当の事ですか？

混乱させて恐縮ですが、新人教育はメリットとしてあげられるだけであって、
その戦略を銀行が選択するか、どうかは、別の話です。
実際、私も、提携銀行が、どうするのかは、知りません。

ただ、その可能性が極めて高いことが予想されますね、という話です。
経営的に考えて、
この物件の融資担当に、ベテランの担当者をアサインする
マネージャーが、いるでしょうか？

ということです。

[566: 購入検討中さん]

すんません！しょうも無い質問します！
この物件は三井住友銀行とフラット35以外では借りることが出来ないと解釈してました。

他行でも貸してくれる銀行があればどこの銀行でもいいんですか？
断られるっていっぱい書かれていましたが。