シティタワー品川 Part11

[物件比較中さん]

お疲れ様です。
Part11です。


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[455: 匿名さん]

あと一週間、ながいなぁ
せめて最終倍率ぐらい先に公表してくれないかな　スミフさん

[456: 匿名さん]

442さん、これはどう？

プラウド西大島
所在地：
東京都江東区大島4-189-3他
交通：
(1)都営新宿線「西大島」駅より徒歩2分
(2)JR総武線「亀戸」駅より徒歩12分
価格：
未定
間取：
3LDK-4LDK
面積：
68.25平米-83.14平米

価格はどの位なのかな？

[457: 匿名さん]

＞プラウド西大島

80m2で2000万円台だったら、検討の価値ありですね。それでもCTSの異様な
安さとは比べモノにならないような気がしますけど。CTSは本当に安いよ。
建物チープだし、問題もいろいろあるけど、立地の良さがすべての欠点を
カバーする。

[458: 匿名さん]

456さん

プラウド西大島は、駅近だし隣りがダイエーで生活便利です。
安く売るのは期待薄ですよ。

[459: 匿名さん]

>いや、5年後に売りだすときに、売り出し価格より安くなっているとはとうてい思えない。

転売したい方、この物件を築５年の中古で自分が幾らなら買うか？という視点が抜けてないか。

自分が4000万でも買いたいと思うなら、売れるかもしれないが、自分が4000万じゃ買わないけど
売出価格（ex.2500万)位なら買っても良いと思ってるなら、高値では売れないよ。

周辺が4000万で売れてるから、ここも4000万で売れるはずという単純な人が多くて、見てると
危なっかしいな。

[460: 匿名さん]

ところで、この建物の設計図を見た人はいますか？
見れるんでしょうか？

[461: 匿名さん]

埼玉県まで行けば結構安いのもあるけど、埼京線からバス15分をどう考えるか。

物件: サクラディア

所在地：埼玉県さいたま市桜区道場2-15-1他

交通：JR埼京線「武蔵浦和」駅よりシャトルバス約15分「サクラディア」バス発着場(敷地内)(シャトルバスの運営主体は国際興業バスとみずほ観光に委託。サクラディア専用)

価格：2600万円台-4200万円台予定
間取：3LDK・4LDK
面積：66.18平米-95.51平米

[462: 匿名さん]

>駅近だし隣りがダイエーで生活便利です。

ダイエーが隣って、結構危険。

人通りが多くてうるさい。ダイエーが撤退したら、一気に不便になる。
ダイエーは今、あちこちで撤退していますけど、それはご存じ？
200mくらい離れていたほうがかえっていい。

駅2分か・・・商業地区じゃないかな？　日照権ゼロですよ、商業地区は。

よくよく検討しないと、ほんと住宅購入はあぶない。CTSの欠点はほとんど
出尽くしたと思われ、まあまあだと思う。

[463: 匿名さん]

462

ここで別物件のネガキャンされてもなぁ。

[464: 匿名さん]

あはは
なんでもありかよ

[465: 匿名さん]

中古でよければ、思い切って1000万以上の値引き交渉してみるべき。ダメモトで半額でもいいかも。
最近の首都圏の物件、売れ残って１年以上も買い手つかないのが多いです。水面下では投売りが
始まっているはずですよ。売る立場はなるべく早く現金化したいでしょうから。
ここダメでもがっかりすることないですよ。

[466: 匿名さん]

＞物件: サクラディア

借地権物件じゃないじゃないの・・・。所有権物件。
まぎらわしいもの書かないでくださいよ。

しかも、倒産したゼファーが施工したマンション。
都内の値段がさがっているのに、わざわざ埼玉で、しかもバス物件。

いくら値段下げたって、こんなもの買う人いませんよ。まあ、買う人が
いないから、倒産してしまったんだろうとも思いますけど。

[467: 匿名さん]

全然比べ物にならない別物件なんか出さないで。
しかも価格が決まってないときたもんだ。

[468: 匿名さん]

爆笑問題がＴＶＣＭやってたサクラディア、
大変だね。売るのが。

[469: 匿名さん]

ここは定借物件だから、他と比べる時は賃料と解体積立金を考慮しないと。

賃料+解体積立金が約2万x12ヶ月x70年 = 1,680万。

物件2500万なら総支払額4100万、物件3500万なら総支払額5000万、定借評価
のディスカウント考慮はなしね。

これぐらいなら他に幾らでも物件あるでしょ。

[470: 匿名さん]

別物件をみるにつけますますシティタワー品川がほしくなる・・・
あたらないかなぁ

[471: 匿名さん]

>>469

品川駅もしくは山手線徒歩圏内にはないんじゃないですか

[472: 匿名さん]

でもこうして見ると価格的にも立地的にも庶民に手頃なマンションって、ホント少なそうですね。
やっぱりここが当たるよう強運を祈るしかなさそう。

[473: 匿名さん]

今日の折込チラシにスミフの物件広告ばかり入っていた。＠都心
どこも億か億ちかくでとってもじゃないけど手がでない。

[474: 匿名さん]

WCT 100㎡超　7890万ってのがありました。北東角部屋！ただし２F
坪250万切ってます。それでもCTSの倍ですが駐車場があるのがよいね。

[475: 匿名さん]

【今後の日程】

住戸抽選：9月5日（金）午後1時〜『シティタワー品川』販売センターにて抽選会。（自由参加）

当選結果の通知：当選者に電話連絡。

9月12日（金）までに購入意思を確認出来なければ無効となる。
※当選者で下記日時迄に電話連絡や抽選結果通知票が届いていない場合
　→日時：9月12日（金）正午〜午後5時の間に必ず連絡。
　（連絡先は上記と同じ番号）こちらも以後の申し出は無効となる。

抽選結果は抽選日以降準備が整い次第、ホームページならびに抽選結果通知票で報告。
ホームページでの発表は9月6日（土）18時頃を予定。
※抽選結果の電話による問い合わせは不可

[476: 匿名さん]

>>469
70年間、金利3%固定、元利金等ローンで支払総額1680万円となるのは、借入額約700万円のとき。
金利4%固定なら約560万円。
定借分は700万くらいで評価しとけばよいと思う。

[477: 当選待ちさん]

>>460
>ところで、この建物の設計図を見た人はいますか？

現地見学会があった時は、質問コーナー別室で閲覧できましたよ。厚さが十数センチあって読むのに疲れました。
今は販売センターに行けば見られるのでは？確認してみてください。

[478: 周辺住民さん]

ＷＣＴ住民です。義両親居住のため家族総出で抽選申し込みました(応募条件は当然クリアしています)。

さて５年後にマンション暴落するという意見が多いですが、私は暴落はしないと思います。
少なくともＣＴＳの販売価格以下にはならないと思います。

何故なら、5年後に供給戸数が増大して、少し値下げをすれば需要は増えるからです。
例えば周辺の大井町や川崎等の物件との比較で、品川の本物件がそれ以下になることはまずありえません。
定期借地物件のＣＴＳは販売価格に土地代金が含まれておらず、地代は固定資産税とほぼ同額ですので、破格の物件であることに間違いはありません。

品川に住みたい方にはまたとない物件です。

ただ、マンションを買えるということと維持できるというのは別です。

家族構成、頭金、ローン金額等、諸条件にもよりますが、都心の高層マンションに住む方には
それなりの世帯年収(最低600万円以上か？)がなくては、バランスのとれた経済生活ができないと思います。

ネガレスではないですが、このマンションで懸念するのは、住民層の多様性です。
ハッキリ言えば、収入、民度、モラルの低い方が多く入居することです。

その点を十分理解して購入すれば本物件は、超お買い得物件と言えるでしょう。

[479: 匿名さん]

今の湾岸、供給戸数が増大して値下げしてる中古物件は多いですが、
需要が増えてるとは思えませんけど。

[480: 匿名さん]

>>479

それは価格が高いから。たとえば芝浦アイランドで坪２００万で売り出せば瞬間蒸発
します。

[481: 周辺住民さん]

>479
＞今の湾岸、供給戸数が増大して値下げしてる中古物件は多いですが、
需要が増えてるとは思えませんけど。

まだ高値だからです。
値下げといってもまだ大した値下げではないですよ。
今の希望売却価格の2割引き程度になれば、必ず需要は増えます。
2割引きって言っても、元の購入価格だから暴落とはいえませんよね。

[482: 匿名さん]

>>479
まあ、湾岸もモノによるけどね。十把ひとからげに論じるのはちょいと荒っぽすぎるな。

[483: 匿名さん]

いきなり、８００戸もの物件を、どん、と売り出して、申し込みが最大２５０倍の部屋まであるのだから、それなりに需要はあるのだろう。

[484: 匿名さん]

同じ定借７０年といえばブリリアタワー大崎が思い出されますが、あれって８０㎡で７千万は
してなかったでしょうか？　仕様や立地差があるにしてもこことは随分価格が違うものですね。

[486: 匿名さん]

ここが中古になっても
どん、と値下げして売り出せば、需要が増えるわけですね。

[487: 匿名さん]

>>484
当時CTSの上限価格を知っていたので、ブリリアタワー大崎も期待して
モデルルームに行ったのですが、価格が全然安くない！
完全な無駄足でした。

[488: 匿名さん]

定期借地権は担保価値ないから、中古だとはローンつく人は少ないし、想定以上に値下げせざるを得ないね。
うまくすれば富裕層が即金で買ってくれるかもだが。たたかれるのは明白だね。

[489: 匿名さん]

欲かかなきゃ大丈夫でしょ

[490: サラリーマン]

とにかく当たってほしい（ё_ё）

[491: 匿名さん]

この地域は開発によってまだまだ伸びると思っている人が多いからみんな安く売らないんだよ。
駅距離は違えど大崎が坪400超の時代なのになんで坪200で売んのよ。
そんなやついないでしょ。
数年後、売らなきゃいけなくなった時に大崎と比べた時にどっちが有利かわかるよね。

[492: 匿名さん]

488
新築でもローン組める銀行少ないですよ。
2行に断られました。
ちなみに私の属性は良いほうです。（1部上場企業勤続15年　年収1000万）

当たっても提携銀行以外にはローン組めなさそうです。
中古で売るのは至難でしょうね。

[493: 匿名さん]

大崎と港南では比べちゃだめでしょ。
湾岸倉庫街と、ビジネス街だと雲泥の差。

人の流れが違う。

[494: 匿名さん]

富裕層が中古でここを買うメリットがあるかですね。
富裕層は財産放棄はできないから、子孫が必ず相続しなくてはいけない。
将来、賃貸にもならなくなった時に子孫は無駄に賃料と経費を払い続けて嬉しいのか。

[495: 匿名さん]

中古の定借マンションに融資が下りないなんていうのは嘘。
価値は逓減していくけど、融資がつかなくなるのは残り20年とかになった場合だけ。
70年の借地の価値は最初の数十年は所有権とほとんど変わらない。

[496: 匿名さん]

>>493
田舎者の方ですか？
大崎も港南も昔はビジネス街ではないですが、今はどちらも世界有数の企業が集うビジネス街ですよ。

[497: 匿名さん]

>>493
なんもしらないんだな…。
大崎のマンションスレでも読んどけ

[498: 匿名さん]

正直、品川よりも大崎の方が便利だし、
環境も歴史も資産価値も遥かに上ですよ。

[499: 匿名さん]

493は港南4丁目のことを言ってるんではないですかね。

[500: 七氏]

ダブル住宅ローンを組もうとしている方っておられますか？

[501: 匿名さん]

当選しても買うかどうか迷っていたけど、当たったら絶対買うことした。
仮にこのマンションが10年後に総額3,000万円くらいで中古で売りに出た場合、
飛びついて買うと思うから。

[503: いつか買いたいさん]

いままでの過去のログを見てもCタイプ登録しました！
ていうのがあまりに少ないんですが、となりのB・Dと
ここまで違うのはなんでだろ・・

[504: 匿名さん]

＞ＷＣＴ住民です。義両親居住のため家族総出で抽選申し込みました＞

関係ないけど、義両親の方が、あなたのうちに遊びにいったら、怒るんじゃ
ないですか？　差がありすぎ。WCTに買えるくらいの余裕があるなら、
お金だしてあげて、義両親もWCTのほうがいいと思いますけど。あるいは、
今のままのところに住んでもらうか？　人間は差とか比較に対して敏感ですよ。

暴落しないだろうというのは同意。