シティテラス目白 Part2

[匿名さん]

名称も正式に発表されていない段階で早くも450件に達しましたのでPart2に移行します。

物件概要

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
専有面積：51.00m2〜134.51m2
間取り：1LDK〜4LDK
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上18階建地下1階建
総戸数：293戸
引渡予定：平成20年3月末
販売開始予定：平成19年１月上旬
売主：住友不動産
施工：前田建設工業

【正式名称が決定したとのことで管理人がタイトル変更しました。2007/1/22】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[776: 匿名さん]

目白プレイスの販売代理は野村だったよね、頑張りましょう。
リビオン目白通りも、販売代理は同じく野村さんですね。

住友は、ガンガン売れて完売の勢いになると最後の手段はＭＲを閉めて
竣工後に売るというのは常套手段のようです。
シティテラスさいたま
でもやっているし、目白ガーデンヒルズでもやりました。
売り方の個性ということでしょう、それに合わせて検討すればいい。

[777: 匿名さん]

今度は私が野村の人間だと印象づけるべくいろいろチャチャを入れて、さらに住友に関する投稿を読みにくくする作戦の人がいるようですので、もう一度まとめて書いておきます。

住友に関しては、早めにいい部屋をおさえることが肝要です。
竣工後に売れ残ってるのは値づけに失敗した価格バランスの悪い部屋です。しかも、値引きはなく、時勢によっては値段をさらに上げて、インフレ演出しますので、売れ残りを買うメリットはほとんどありません。もちろん、本人が、出遅れは仕方ないと自分で納得し、かつその売れ残り部屋を非常に気に入っていったなら別です。

野村に関しては、竣工直前になれば余った部屋は値引きが期待できます。これだって「キャンセルが出た」などと営業マンはもったいつけますが、所詮は売れ残りに変わりません。ただ、最近は竣工前まで余ってる物件がないぐらい勢いがありますから、値引き期待で待つなら、自分の希望条件を緩めて、ダメもと、ぐらいの気持ちでいないと値引き物件にはなかなか当たりません。また竣工後に未入居物件が売りに出されるのは本当ですが、これとて今のご時勢、安くなっているわけではないので、それほど買う人間にとってメリットがあるということはありません。

[779: 匿名さん]

値引きの件は、念書とって箝口令を引くらしいけど効果はいかほどのものか。

販売代理で、歩合制の入れ替わりの多い営業マンが売るのと
デベの社員が直接販売するのと、モラルも会社方針の徹底も全然違うのでは？

[780: 匿名さん]

野村は最悪です。
完全予約制で最初は親切に丁寧に応対され抽選ですとも言われていないし、この部屋は大丈夫です。と言いながら後からもっと偉い営業マンに付いた客が同じ部屋を要求してきたら、こちらには下の階の部屋は同でしょうか？と言ってきましたよ。ＮＯというとそれ以来何の連絡もありません。
それまではああですか、こうですかと言ってきたのに！
住友の方が紳士的です。

[781: 契約済みさん]

７７２さん有難うございます。
７７１です。
なるほど、７７２さんの書いている事が正解のような気がします。
確かにいい部屋は売れているようですね。
第１期２次では２期販売予定の物件をも前倒しで販売したらしいですからね。
流石に何戸も購入した経験がある方の話は説得力ありですね。
７１１の「もう少し様子見てもいいかもは」撤回ですね。

[782: 匿名さん]

近くに住んでいる者だけれど、よほどの高層階じゃないかぎり、
神田川の桜も学習院の緑も楽しめないんじゃないか。
よしやの入ってるマンションやら、千登勢橋中学校やら、障害物が多すぎる。

場所柄は完全に下町。だけどあれだけ立派なのが出来れば、
雰囲気もずいぶん変わるだろうね。学習院の南側だって、前はそう変わらなかった。
このあいだ発砲事件があったところは、馬場と目白の駅の中間地点みたいなところで、
どちらかといえば馬場に属する場所だと思う。新目白通りの南側。

一番心配なのは交通かな。高田は印刷工場が密集していて、
行き交うフォークリフトに気をつけなきゃいけないし、道もせまい。
車の流れはどうなるんだろうか。東西に抜ける道が
ほとんど一本で、今だって十分危ないのに、高級車が
町内をビュンビュン走り出したら、目も当てられない。
素直に明治通りに出てもらいたいところだけれど、そっちだって危険なのは
もう証明されちゃったからな、、

[783: 高田住民]

>>782
とはいえ、その昔はシャンボールもフラワーもレインボーもどこも
（ほかにもたくさん）何もマンションがなかったわけですからね。

[784: 過去の高田住民]

783さんが名前を出されたマンションに過去居住していた者です。
ウラの急坂には注意してください。特に夜。
結構、車が猛スピードで降りて（落ちて）きますので。

[785: 匿名さん]

あの急坂は、車で下るとケーブルカー、
バイクだとジェットコースターのようだと思います
ブレーキを掛けても、お尻が浮くような感じです。

スピードはかなり出しますが、緊張感をもって注意しているので
比較的安全かと思います。
面白いので、若者がUターンして何度も降りてくることもあります。
かなり広範囲に、有名な坂ですし新目白通り渋滞の時の抜け道になります。

[786: 高田住民]

あの坂は、数十年前までは少年たちがよく自転車で猛スピードで下りて遊んだりしてました。一度ハンドル操作を誤って、停めてあるバンのウインドウに頭を突っ込んでしまい救急車で運ばれたこともありましたが、今は交通量も多いので、そんなことをやる子供は随分少なくなったように思います。車ならばエンジンブレーキをかければ時速30キロ以下で下ることができるはずです。むしろ、あそこを抜け道にする外から来た高級車に乗ってるドライバーが相当危ない運転をするので、時々ヒヤっとしますが。。

[787: 高田住民]

訂正です。
エンジンブレーキをかけて、30キロ以下というのはちょっと極端でした。時速30キロ強程度だと思います。

[788: 匿名さん]

ノーブレーキだと70㎞くらいは出るよ、制限速度は以前は20㎞だった
気がするけど今もそうなのかな？
交通量が多いと言うことはありませんから、スピードを出すのでしょう。
双方向ですが、すれ違うことなんてありませんから。

ガーデンヒルズの前の目白駅からの坂道は、以前は制限速度30㎞だったけど
現在は速度制限なしになり60㎞になって、渋滞しますし夜はビュンビュン飛ばしています。

[789: 匿名さん]

渋滞しているのは見たことないけど（笑）、あそこは見通しがそれなりにある（ように感じる）ので、飛ばす人もいますね。実際は道路を突然渡る歩行者がいて危ないのですが。。。

[790: 高田住民]

確かにノーブレなら、70キロは軽く出ますね。
私は、毎日車で坂を登るので、対向車にはかなり注意してます。
爆走して下る車は、平均すると夜中に多いように感じます。

[791: 匿名さん]

>>772
色々書いてるけど、結局は「値段が高すぎて売れ残ってる」ってことでしょ？
コップの水を、半分も残ってると思うか半分しか残ってないかと思うかのように、
売れた部屋に注目するか売れ残ってる部屋に注目するかって観点の違いだけで。

[792: 匿名さん]

＞791
地域一番の高い値付けというのは傾向としてはあると思います
価格が高いのは周知の事実でしょうけど、住友不動産には多分売れ残りという
発想は、このご時世ですからないんだと思います。
昔は値引きしても、早めに売ろうということもありましたが、ここ数年都内で竣工までに完売させた物件は、多分1つもないと思いますよ。

つまり、他のデベとは売り方が違うということではないでしょうか。

そうでなければ、住友不動産のマンションは全部に売れ残りが多いと言うことになります。

目白ガーデンヒルズも、目白プレイスと立地もグレードも違いましたが
それらを差し引いても、それ以上の価格差があったと思います。
施工会社が同じ鹿島建設なのに、なぜこれほど違うのか不思議でした。
当初高価格で売れ行きが鈍かった亜ようですが販売途中から、皇室関係のニューズが流れすごい売れ行きになって、完売するかと思いきや
早々とMRを閉鎖して、竣工後に再値上げをして売り出したのは有名な話しです。

[793: 匿名さん]

売ってるほうに売れ残りという意識があろうとなかろうと、売れ残りは売れ残り。なぜ売れ残るかといえば、その部屋は条件がよくないから。そして、その売れ残りを、値引きなしで買う人が貧乏くじをひくことになる。

[794: 匿名さん]

>>792
ＧＨはそういった事情とマンション価格の急上昇あったからさらに値上げして完売できたけどさ。
あとMR閉鎖して残り数戸を細々と売るなら、まあともかく。

１期を先着順で１ヶ月以上続けてて、二期を開始することも出来ないってのは、相当数が売れ残ってるように思える。
売れ残りのイメージが付く前に勢いで完売してしまいたいのが本音だろうに。
別の住友物件じゃ、完成した後も１００戸中３０戸以上売れ残ってるのすらある。

これからも今までのような年に数十％の価格上昇が期待できるならともかく流石にそれは難しいのに、それだけ売れ残ってても、
「その内売れるだろう」って危機感も無いのは、正直どうかしていると思う。
完成しても空住戸が多いのは、先に住んだ住人にとっても良いことではないだろうに。

[795: 匿名さん]

売れ残りのイメージはすでにしっかり住友についてます。
だから、こういう掲示板でサイバーエージェントが跋扈して、「住友はゆっくり売るスタイル」な〜んて事実と違う話をなんとか流布させようと必死なわけ。

ホントは、住友ってすごく早く売りたがってるんですよ。某小規模物件で、完成数ヶ月前から売り始めたのですが、すぐに営業の電話が来ました。で、見に行ったら、いかにも［早い者勝ち］のデタラメな値段設定。もちろん、一番価格バランスのよい部屋を選びました。「今なら抽選がない（住友で抽選なんかやったことあるの？）」とか、一生懸命でしたね。
で、後日談なのですが、竣工後ももちろんどっぷり売れ残っていたのですが、その物件の掲示板で、「完成して、中を見てから買えるので、住友は良心的ですね」という投稿がありました。

ひっくり返って笑いましたね。価格バランスのいい部屋は完成前にとっくに売れてるというのに・・・　本当にそう思ったウブな検討者なのか（売れてる部屋をみれば、売れてる理由がわかるだろうに）、サイバーエージェントなのかはわかりませんが、知らない人が損をする、というのは本当です。

[796: 匿名さん]

>つまり、他のデベとは売り方が違うということではないでしょうか。

売り方の違いといえるのかどうかわかりませんが、違いといえば、値引きに渋くなったのが他社より早かった、ということかな。
他には別に売り方の違いなんてありませんよ。
売れ残りが多いというのは結果だから。

[797: 匿名さん]

ようは客のことを考えてないってことだ。
購入した人にも購入希望者にもよいことないよ。

[798: 匿名さん]

＞価格バランスのいい部屋は完成前にとっくに売れてるというの

これ、掲示板ではよく出てくるワードですが

＝南向きの低層階の中住戸、南向き以外の中層階の中住戸　
　
ということなんでしょう。
南向きの高層階＆角住戸が良いに決まっているのですが、
価格がね？と言いたいのかも。

[799: 匿名さん]

このところ売れ行き鈍さの話題多いですね。
皆さんも感じているでしょうが、理由明らかでは。

立地と周辺環境が良くない割に、価格がここ数年のこのエリアでも突出して
高い、新宿区下落合より高い値付けの問題が大きい。

エントランスや内装のグレードを上げているのはわかりますが免震設計までは不採用。
これらのマイナス面に、追いつかないのでしょう。
文京区目白台へ続く目白通り沿いなら許容範囲でも、さすがに坂下で
明治通りを超えると目白というイメージにも、相当無理がある、
むしろ新駅にちなんで「雑司ヶ谷」か「高田馬場」の方が良かったのかとさえ思います。

メトロ13号線新駅に近いというのもありますが、接続する埼玉や
横浜方面には大きなメリットでしょうが、都内の人はそれほど感じない。
それと間取りが問題、プレミアムはいいのですがファミリー向けの80㎡〜
90㎡を作らないこと、70㎡前後は内廊下なのにワイドスパンが徹底できず
窓のない部屋が出来てしまい、3LDKが実質2LDKとしてしか使えない。
MRの壁を取り払った2LDKも、オリジナルの3LDKとして使うのは無理がある。
共有部分が豪華でも、肝心の居室が割高では人気は出ないのでしょう。

このエリアに、現状で大規模新築物件がないこと、秋からの新々価格を
考えるとゆっくり時間を掛けて売れるのかとは思います。
竣工時あまり残っていなかった目白ガーデンヒルズは、住友としてはむしろ
例外かも、竣工1年くらいで値引き無く完売が住友スタイルなのかと思います。

「価格のバランスのいい部屋」「ノーマルな間取りのいい部屋」が先に
売れて、あとは売れ残りといいますが住友以外でも、いくらでもありますが
ほとんど竣工まで売れるのはなぜ？住友だけが、間取りの設計が特別悪いとも思いませんけど。

[800: 匿名さん]

売れ残りも何も、これが供給戸数業界4位の販売スタイルのようです。

シティテラス目白なんて、竣工まであと9ヶ月もあるから問題外では。
こちらも販売開始を、相当遅らせた経緯もありますし。
都内に関しては、建設中でも販売しない、遅らせる物件が多いから
売れ残りどころじゃなくて「売り渋り」でしょう。
期待してたこちらと同時期の竣工予定の「シティハウス文京護国寺」も
再度の販売延期になってます。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/my_style/
首都圏では、完成済み物件17物件に対して、着工した
「これから完成のマンション」15物件で未発売が半数以上ありました。
つまり、現状の青田売りは半数もないということ。

買いたい人は早く買う、そうでない人は見てるだけでいいでしょう。

[802: 匿名さん]

築30年の中古マンションだって、高くて
このエリアでは買えないからご安心を！

[814: 匿名さん]

シティテラス外壁の色は、いいですね。
数年後、十数年後も趣が出るように、考えられているのではないでしょうか。

竣工1年超のガーデンヒルズを見ると、少々雨に打たれ水垢が付いて
趣があるというか、荘厳な感じになってきました。
新しいレンガの複雑な模様は、違和感がありましたが高級品の二丁掛けタイル
は凹凸がはっきりしていて、風格さえ感じます。

反対に中学校とか、ホワイト系の小さな安価なタイルのマンションの外壁は
短期間で水垢で汚れてしまって、周辺は最新設備でいいのですが外壁は
新しさを感じなくなってしまいます。そのアンバランスが違和感を感じる。
公団風のマンションではよく見る、ホワイト系の外壁は難しい。
短いサイクルで足場を組んで洗えば、またキレイになるのでしょうがコストも莫大で大変そう。

シティテラスは、デザイン的にはよく考えられている玄人受けしそうな
マンションだと思う。
デザインはガーデンヒルズの真似ではあるでしょうが、
グランドヒルズ三軒茶屋などにも引き継がれているようです。

[815: 匿名さん]

裏の急坂を通りかかったら、路面にペイントされた制限速度20㎞が
上から塗られて消されていました。
ということは、あそこの制限速度は60㎞にアップしたということ？
ちょっと無謀だと思うんですけど。

[816: 匿名さん]

シティハウス文京護国寺の案内に、シティテラス目白のモデルルームで
コンセプト説明会とかで、パンフレットを配布するそうです。

ＭＲの使い回しとは、合理的なのかもしれないが聞いたことがない。

[817: 匿名はん]

↑消費者を馬鹿にしているということ。これ社風だからしょうがない。

[818: 匿名さん]

第2期販売時期がまた延びて8月になったようですね。

[819: 匿名さん]

＞ＭＲの使い回しとは、合理的なのかもしれないが聞いたことがない。
近場に複数の物件がある場合、1ヶ所で合同モデルルームにしてる物件
って大手だとちょくちょく見かけるよ。

[820: 匿名さん]

シティテラス文京護国寺のMRは作らないそうです、説明場所を借りるだけ？

[821: 匿名さん]

ここを坂道が大変だという事で断ったのですが、シティハウス文京護国寺を勧められているのですが、ここより高いのではないでしょうか？
住所は豊島区大塚でしょ。
５５㎡位からで７０００万円というからビックリ！
それも北向き。眺望は良いようですが、良い部屋は７５００万円くらい。
他の広い部屋はもっと高くなるのではないでしょうか？
ＭＲも作らないで。

[822: 匿名さん]

＞821さん
なぜそうなったのか、お話しの内容がよくわかりませんが
文京護国寺も駅近ですが不忍通りの坂の途中です、こちらは坂下(笑)

住所は豊島区でなくて、文京区大塚2丁目ですから
住所的には豊島区より、かなり割高でも不思議ではありません。

55㎡/7000万円・・・坪/420万円ですからここと同じレベルと思いきや
以前資料請求したら送られてきた冊子を見ると、小さい2タイプは
北向き角部屋ですからやはり、こちらより割高かもしれませんね。
大規模と小規模で、好みの問題かもしれませんね。

[823: 匿名さん]

プレミアムは値下げしたのかな？

一番大きなC-F'r タイプで134.51mの部屋、確か最初は2億7000万円（坪662万円）現在のHPぼ物件概要には2億4000万円（589万円）、
間取りには2億2500万円（553万円）同じ部屋なら4,500万円も下がっています、
これは階数や向きが違うのでしょうか？

[824: 匿名さん]

HPの販売戸数、何戸か減った？
今は１００になってるが、前は１０２くらいだったような覚えがあるんだけど。

[825: 匿名さん]

スミフは金利の先高感を背景にパチャメチャな値上げしてきました。
でも、ここにきて、金利はいったん下がるとの読みが大勢をしめてきた。
そうなると売れ残り期間はますます長くなりますね。
ご愁傷さまです。