シティテラス目白 Part2

[匿名さん]

名称も正式に発表されていない段階で早くも450件に達しましたのでPart2に移行します。

物件概要

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
専有面積：51.00m2〜134.51m2
間取り：1LDK〜4LDK
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上18階建地下1階建
総戸数：293戸
引渡予定：平成20年3月末
販売開始予定：平成19年１月上旬
売主：住友不動産
施工：前田建設工業

【正式名称が決定したとのことで管理人がタイトル変更しました。2007/1/22】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[751: 匿名さん]

＞シティハウス目白の間取りはＨＰに詳しく出ていますから、傾向はわかりますね。
×

シティテラス目白・・・○

[752: 匿名さん]

750さんのおっしゃる通りですね。

MRで作る資金計画表なんて、変動の一番低い金利で計算されちゃったりして、あてにならないですからね（少なくとも住友はそうですｗ）。
”お付き合い”でとりあえず作成してもらい、あとは希望する部屋の価格を聞いて、自宅であれこれシミュレーションというのが基本でしょう。

年収や勤務先等から属性が高いと判断されれば、事前審査も通さずに契約というパターンもあり得ると思います。

あと、「敷居が高い」アンケートですが（笑）、勤務先などは、デベや営業からの電話攻勢を避けるために未記入にする人も多いんじゃないでしょうか。一流企業に勤め、役職が高いほどその傾向は強いように思います。
営業マンもプロですから、勤務先や役職が未記入であっても、年収や客の雰囲気、勤務先の最寄り駅等、他の条件から冷やかし客かどうか、その物件を買えるだけの客かどうか、大体の見分けはつくものです。
勤務先なんて、要望書を出す段階で初めて明かしてもいいのですよ。


749さんは書けば書くだけボロが出る。もう止めたらどうですか？

[753: 匿名さん]

752さん、冷静な事実の記述、恐れ入ります。
どうも意地でもＭＲに来てもらってアンケートに記入させたい人がいるようですね。

「苦手なアンケート」には笑いますね。
暗に「年収も低く（雑談板ではニート扱いしてました）」「勤め先もよくない（あるいは、無職）」の人がそう書いてる、と言いたいようですね。

むしろ、年収が高く貯金が多い人間が嫌がるんじゃないですか、あのアンケートは。
ちょっと見に立ち寄った先で、「年収」「自己資金」なんて書くのは、ふつうそれなりの貯金や収入のある人間は警戒します。どこに流れるかわからないじゃないですか。
自己資金はようは貯金の一部ですから、「こいつにはこれだけ貯金がある」とわかってしまうんですからね。それを窃盗団にでも流されたらたまりません。今の世の中、ある程度持ってるものを持ってる人間なら、そっちを心配するでしょう。

私自身では、アンケートには年収は記載しません。自己資金を書くだけで、営業マンはかなり必死になってきますから（笑）。それにＭＲをまわりながら、いろいろ話をすると、「ずいぶん物件ご覧になっていらっしゃるんですか？」と探りが入ります。まあ、向こうだってプロですから、目の付け所でどのくらい物件見てるか、どういう好みで、どのくらいのものが買えるのか、なんてすぐわかるんでしょう。

三井のオバチャン営業マンは別ですけど、住友に関していえば、ＭＲでオバチャン営業マンを見たことないですし。
あ、「しきいが高くてＭＲに行けない、行っても相手にされない」私の情報ではアテになりませんかね？（笑）
三井のオバチャンにしたって、客が見込み大だとなれあ、すぐに男性のプロ営業マンにスイッチしてきます。
（あまり各社の営業スタイルを書くのはまずいかな？）
ちなみに住友の営業マンは礼儀正しいですよ、だいたい。
商売のうまさでは野村でしょうかね。けっこう近場のレストランで使える商品券などでつってＭＲに来させようとしますしね。しかも、それなりに美味しい店を選んできます。
三菱は相手のプライドをくすぐるのが巧い人が多いですかね。

さらに資金計画シュミレーションで、さりげなく「ご年収は？」なんて聞いてくると、むしろカワイク感じますね。あのパソコンでやる簡易なシュミレーションなんてものには、年収は本来関係ないんですけどね。

まあ、お付き合いですね。本当に。

[755: 匿名さん]

高級物件の場合、こんな匿名掲示板の内容とは無関係に販売が進んでいくもの
よく売れているマンションの掲示板は、閑散としていたりする。

完売したので住民版移行で閉鎖依頼した目白ガーデンヒルズの掲示板でも、4割近くもあった、プレミアム住戸（マーベラス）の契約者らしい人の書き込みは皆無だったけど普通のスーペリアル住戸よりよく売れていたようです。
掲示板の主役は、占有率4割のスーペリアル住戸の人だったような。
ちなみに、”プレミアム”という紛らわしい名称の中間グレードも2割ありましたっけ。

[756: 匿名さん]

シティハウス目白は高級物件でもなく、売れ行きも悪いから
にぎわってるということですね。

さかんに検討者だといって近隣物件を罵倒してた人も
高額な部屋を買うようなお金持ちではなく、
必死に低額物件に手を伸ばそうとしてるような層だということで
決定ですね。

[757: 匿名さん]

＞シティハウス目白×

シティテラス目白・・・○

[758: 匿名さん]

＞シティハウス目白
？？？

「シティハウス文京目白台」は、有名設計事務所とジョイントで数年前に人気で完売した・・・

[759: 匿名さん]

シティテラスって住友ブランドでは、どういう位置づけなんでしょう？

グレード的にはガーデンヒルズより下で、シティハウスより大規模というイメージでしょうか？

[760: 匿名さん]

＞「シティハウス文京目白台」は、有名設計事務所

丹下設計事務所Ｘ住友不動産です。
あそこは規模が小さかったですし、
竣工後半年ぐらいで完売しました。
売れ行きのペースで言えば、
人気物件とは言いにくいですね。

ただ、「パンフレットが欲しい」なんて
ネットで募集してる人がいましたから、
丹下設計事務所とのコラボはそれなりに注目だったんでしょう。
エントランスのモノトーンのデザインや
ライティングの手法は非常にモダンですし、、
ヨーロッパのホテルのような暗めの廊下など、
かなり個性的な物件でした。
後世そのデザインがさらに評価される物件かもしれませんね。

[761: 匿名さん]

＞759さん
シティテラスは、さいたまと神奈川とこちらと3つしかない新しいブランドのようです。
さいたまは、”パークスクエアーさいたま新都心”とＭＲを共通の場所にして販売していたようですが、シティテラス＞パークスクエアー　の価格でした。
但し、パークスクエアーさいたま新都心の最終期は相当な値上げで逆転したようです。
数年前に文京区で販売された”パークスクエアー文京音羽”なんてシティハウスより大規模で豪華ですから、ブランド名より立地なのかと思います。
”久我山ガーデンヒルズ”なんて、規模が大きいだけでこれがガーデンヒルズなのという価格と内外装でしたし”シティハウス成城”は、その真反対。

想像ですが①立地　②共有部分と建物のグレード　③規模　④企画内容　で決めているのではないかと思います。
戸室内の内装のグレードは、ブランドと別問題で必ずしも比例しないようです。
さいたまのシティテラスは、エリアに合わせて直床＆外廊下採用らしいです。

[762: 匿名さん]

＞竣工後半年ぐらいで完売しました。売れ行きのペースで言えば、人気物件とは言いにくいですね。

それは全く認識不足でしょう。

竣工後でも長期間値引きなく、時間を掛けて少しでも高く売りたい住友物件としては、ごく普通というか、かなり早い方？
売れ行きがいい部類というのでしょう、「竣工＝完売」　なんて物件は思い浮かばない、ここ数年でどこかありますか？

少し前までなら販売代理の物件だったりすると、竣工間際は大バーゲンもありますね。

[763: 匿名さん]

762さん、

確かに、「住友の物件の中では」、早いほうだったかもしれませんね。
ただ、シティハウス文京目白台って40戸にも満たない小規模物件でしたからね。当時としては他社と比較して売れ行きがいいとは思えませんでしたね。竣工は平成17年３月でしたから、もしかしたら、半年以上は売れ残っていたのかも。残ってるったって数戸でしょうけど・・・

竣工完売、今でもありますよ。
野村の世田谷桜ヶ丘とか富士見ヶ丘とか。
富士見ヶ丘なんて高い高いとこのスレッドでさんざん叩かれたのに、
竣工前に完売しました。
売れ残り王者のシティハウス成城が長々と売れないそばで、プラウドしょうけいだいは、あっという間になくなってましたね。もちろん竣工前完売。坪単価は、300万超えてたかな？　シティハウス成城がずいぶんお安い価格に見える設定でしたけど・・・
まあ、プラウドはわりあい小規模というのもあるかもしれません。
それだってシティハウス文京目白台ほど小規模じゃないですよ。

三菱も去年アタマあたりまでは相当の勢いで売り切ってましたね。
小規模物件だと道灌山パークハウスなんて、人気の部屋は50倍の競争がついたって話です。
吉祥寺の井の頭公園すぐわきのパークハウスもあっという間でしたよ。
番町パークハウスもすごかった。
あの超一等地の超高い物件、しかもあの規模で、平均７倍だったそうですから。
それで三菱も「これはもっと高くしないと損」と思ったのか、
パークハウス三番町ではだいぶスペックおとして、かつ値段を上げたみたいですね。でも結局完売しましたね。竣工はまだでしょう？

さすがに、そのあとぐらいからは三菱も上げすぎて、住友のように売れ残りが長くなってますね。

[764: 匿名さん]

>>763さん

住友不動産の物件で、竣工までに完売がありますか？
という質問でした。
上から求められてなければ、竣工までに売ることもないのでしょう。

他社で、沢山あるのは当たり前でしょう、竣工までに完売が大命題なのですから、販売代理ならメンツにかけてもあらゆる手を尽くすのが普通？
次の販売物件が待っているんですから、悠長に構えているわけにも行かない

[765: 匿名さん]

理由があって書き込みできないようで、検討版として盛り上がっていい雰囲気
この調子が続くことを願いたいです。

[766: 匿名]

今の御時世では竣工までに完売は、格別、すごくもなんとも無く、まあまあ程度でしょう。
超人気物件はいわゆる即日完売＝即完。
代表例が赤坂TR。５２１戸の高額大規模物件にもかかわらず、３期すべて即完。竣工（来年７月）の２年前である。
TTTも同様。

そのほか白金タワー、センター東京など。

現在販売中物件では、例の広尾ガーデンフォレストも、連続即完中。
定期借地権を槍玉に挙げる人が多かったが、好立地と三井・三菱の信用が大きく上回ったということだろう。

[768: 匿名さん]

＞即完物件の最大の特徴は
＞低価格という事のみですね。

ソレは違うと思います。
シティハウス成城はプラウド樟景台よりはるかに
低価格でしたが、プラウド樟景台のほうはすぐに売れ、
シティハウス成城が、あのようにいつまでも残っていたのがよい証拠です。

あの物件に関しては、
野村の周到なマーケティングと価格調整力
（最初の見込み価格は高くしておいて、事前の調査で人気がないとなると
200万程度下げるなど）の力ゆえでしょう。

ＭＲを開いて、すぐに売り切れば、早めにＭＲを閉鎖できますし、
そうなれば、あとは竣工を待つだけで余計な経費はかかりません。
商売としてはよっぽど効率的です。

[769: 匿名さん]

>>750
ＨＰには掲載してない間取りもほかに結構ありますよ。
誤解があるといけないので念のため。
やはりＭＲへ行ったほうがいいですね。

以上。

[770: 匿名さん]

>ＨＰには掲載してない間取りもほかに結構ありますよ。

当たり前ですよ〜。
小規模物件でないかぎり、間取りは代表的なものだけです。

>誤解があるといけないので念のため。

誰も誤解なんてしてません。
ＨＰ見れば、全部出てないことぐらい、
この物件の居室数と比べて見れば一目瞭然。
間取りの傾向の話が出て、「ＭＲ行かない人が
知らないくせに書いている」などという人がいたので、
「いや、間取りの傾向ならＨＰを見ればわかるよ」
という話をしただけです。

[771: 入居予定さん]

実際に購入予定者じゃない方の話で盛り上がってますが、現実的な話題です。
先日内装のオプションの件でＭＲに久しぶりに行きました。
私「ぶっちゃけ、売れてるの？」
販売員「南向きは売れてますよ。それ以外は慌てて売るような物件じゃありませんから・・・・・」
てっ、事はそんなに売れてないのかしら？
ＨＰでみる限りは少々値上げして売るようですが、どうなんでしょうね？
まさか２期で値を上げないわけにはいかないし、上げすぎれば苦しいし、
まぁこれから様子みても遅くないかもしれませんね。
購入者としては少し寂しい話ですけど今後の検討者、購入予定者の方に少しでも参考になれば。

[772: 匿名さん]

771さん、上の一連の流れを読んでいただければわかると思いますが、住友物件って、総じて他のデベより売れ行きは遅いですよ。

「あわてて売るような物件じゃない」なんて言ってましたか。それはいつものことです。「ゆっくり売っていきます」とか言うんですよ。内心はそりゃ、早く売りたいのでしょうけど、「別に急いでません」という雰囲気を強調するのが住友の営業マンです。

でも、住友には実はもうひとつ傾向があって、それは「よい部屋はすぐ売れてゼッタイに余らない」ということです。
よい部屋、というのは単に高い部屋ということではありません。価格と条件のバランスが取れてる部屋のことです。

住友物件はいくつか買いましたが、いずれも事前の「会員」扱いで説明してもらった段階ですぐ押さえ、竣工後すべて売ってしまいました。
逆に出遅れてみた物件はすべて「余るべきして余った部屋」しかなかったので、手は出しませんでした。

だから、気に入った部屋があったら様子見をせずに、早めに買うことをお奨めします。

今は様子見してると値段が上がってしまいます。いつまでこの傾向が続くかわかりませんが、少なくとも金利は上がるでしょうし、ローンを組むなら、たとえ物件自体が少し下がったところで、金利が上がれば意味ないですからね（と住友も考えて、ますます「急いで売らなく」なってるワケです）。

[774: 匿名さん]

773さんの言ってることはだいたい本当ですが、
大幅値引きといっても、7000万超の物件で、200万とか300万程度ですよ。
だいたい売れ残る部屋というのは、値づけが悪いから
売れ残るのであって、それを早めに修正してる、という言い方も
できると思います。
野村の値引きは大京よりは秩序があって、たとえば、上階の部屋が
そのすぐ下の部屋より安くなったり、そういうことにならないよう調整されて出されます。

＞竣工後３ヶ月くらいすると
＞未入居物件としていくつも売りに
＞出されますwww

「いくつも」といっても、だいたい１、2戸から多くて５戸程度程度。
しかもすぐはけて、なくなってしまいますね。
竣工前は「販売好調」といいながら、実際竣工後何ヶ月たっても売れ残ってる住友が偉そうに笑えることじゃないでしょう。

住友の営業マンって、他社の値引きを批判します。「値引くなら最初からその値段にしておけばいいんだ」とかね。でも、私から見れば、ねづけに
失敗して売れ残った部屋をそのままの価格で売ろうとするから、「住友は売れ残りが多い」「割高」というイメージがつくんですよ。

実際に、早めにいってみればわかりますが、周辺の他の一流デベに比べて坪単価が突出して高い、ということはないですよ。もちろん、販売時期が年単位で違ったら（ここと目白プレイスみたいに）、比べられませんけどね。

今はどのデベも値段を大幅に上げてますから、住友だけ傑出して割高ということはありません。ただ、住友はねづけがヘタなのに、自分たちの価格設定にこだわるから、いつまでも売れ残る部屋が出るんです。
だから、住友物件こそ、早めに行って、早めによい部屋をおさえるのがいいんです。

ちなみに、価格を変えなくなったのは、ここ数年のことです。以前は他社と同じく竣工完売を目指してました（今も一応目指してはいるのかもしれませんが）。

[776: 匿名さん]

目白プレイスの販売代理は野村だったよね、頑張りましょう。
リビオン目白通りも、販売代理は同じく野村さんですね。

住友は、ガンガン売れて完売の勢いになると最後の手段はＭＲを閉めて
竣工後に売るというのは常套手段のようです。
シティテラスさいたま
でもやっているし、目白ガーデンヒルズでもやりました。
売り方の個性ということでしょう、それに合わせて検討すればいい。

[777: 匿名さん]

今度は私が野村の人間だと印象づけるべくいろいろチャチャを入れて、さらに住友に関する投稿を読みにくくする作戦の人がいるようですので、もう一度まとめて書いておきます。

住友に関しては、早めにいい部屋をおさえることが肝要です。
竣工後に売れ残ってるのは値づけに失敗した価格バランスの悪い部屋です。しかも、値引きはなく、時勢によっては値段をさらに上げて、インフレ演出しますので、売れ残りを買うメリットはほとんどありません。もちろん、本人が、出遅れは仕方ないと自分で納得し、かつその売れ残り部屋を非常に気に入っていったなら別です。

野村に関しては、竣工直前になれば余った部屋は値引きが期待できます。これだって「キャンセルが出た」などと営業マンはもったいつけますが、所詮は売れ残りに変わりません。ただ、最近は竣工前まで余ってる物件がないぐらい勢いがありますから、値引き期待で待つなら、自分の希望条件を緩めて、ダメもと、ぐらいの気持ちでいないと値引き物件にはなかなか当たりません。また竣工後に未入居物件が売りに出されるのは本当ですが、これとて今のご時勢、安くなっているわけではないので、それほど買う人間にとってメリットがあるということはありません。

[779: 匿名さん]

値引きの件は、念書とって箝口令を引くらしいけど効果はいかほどのものか。

販売代理で、歩合制の入れ替わりの多い営業マンが売るのと
デベの社員が直接販売するのと、モラルも会社方針の徹底も全然違うのでは？

[780: 匿名さん]

野村は最悪です。
完全予約制で最初は親切に丁寧に応対され抽選ですとも言われていないし、この部屋は大丈夫です。と言いながら後からもっと偉い営業マンに付いた客が同じ部屋を要求してきたら、こちらには下の階の部屋は同でしょうか？と言ってきましたよ。ＮＯというとそれ以来何の連絡もありません。
それまではああですか、こうですかと言ってきたのに！
住友の方が紳士的です。

[781: 契約済みさん]

７７２さん有難うございます。
７７１です。
なるほど、７７２さんの書いている事が正解のような気がします。
確かにいい部屋は売れているようですね。
第１期２次では２期販売予定の物件をも前倒しで販売したらしいですからね。
流石に何戸も購入した経験がある方の話は説得力ありですね。
７１１の「もう少し様子見てもいいかもは」撤回ですね。

[782: 匿名さん]

近くに住んでいる者だけれど、よほどの高層階じゃないかぎり、
神田川の桜も学習院の緑も楽しめないんじゃないか。
よしやの入ってるマンションやら、千登勢橋中学校やら、障害物が多すぎる。

場所柄は完全に下町。だけどあれだけ立派なのが出来れば、
雰囲気もずいぶん変わるだろうね。学習院の南側だって、前はそう変わらなかった。
このあいだ発砲事件があったところは、馬場と目白の駅の中間地点みたいなところで、
どちらかといえば馬場に属する場所だと思う。新目白通りの南側。

一番心配なのは交通かな。高田は印刷工場が密集していて、
行き交うフォークリフトに気をつけなきゃいけないし、道もせまい。
車の流れはどうなるんだろうか。東西に抜ける道が
ほとんど一本で、今だって十分危ないのに、高級車が
町内をビュンビュン走り出したら、目も当てられない。
素直に明治通りに出てもらいたいところだけれど、そっちだって危険なのは
もう証明されちゃったからな、、

[783: 高田住民]

>>782
とはいえ、その昔はシャンボールもフラワーもレインボーもどこも
（ほかにもたくさん）何もマンションがなかったわけですからね。

[784: 過去の高田住民]

783さんが名前を出されたマンションに過去居住していた者です。
ウラの急坂には注意してください。特に夜。
結構、車が猛スピードで降りて（落ちて）きますので。

[785: 匿名さん]

あの急坂は、車で下るとケーブルカー、
バイクだとジェットコースターのようだと思います
ブレーキを掛けても、お尻が浮くような感じです。

スピードはかなり出しますが、緊張感をもって注意しているので
比較的安全かと思います。
面白いので、若者がUターンして何度も降りてくることもあります。
かなり広範囲に、有名な坂ですし新目白通り渋滞の時の抜け道になります。

[786: 高田住民]

あの坂は、数十年前までは少年たちがよく自転車で猛スピードで下りて遊んだりしてました。一度ハンドル操作を誤って、停めてあるバンのウインドウに頭を突っ込んでしまい救急車で運ばれたこともありましたが、今は交通量も多いので、そんなことをやる子供は随分少なくなったように思います。車ならばエンジンブレーキをかければ時速30キロ以下で下ることができるはずです。むしろ、あそこを抜け道にする外から来た高級車に乗ってるドライバーが相当危ない運転をするので、時々ヒヤっとしますが。。

[787: 高田住民]

訂正です。
エンジンブレーキをかけて、30キロ以下というのはちょっと極端でした。時速30キロ強程度だと思います。

[788: 匿名さん]

ノーブレーキだと70㎞くらいは出るよ、制限速度は以前は20㎞だった
気がするけど今もそうなのかな？
交通量が多いと言うことはありませんから、スピードを出すのでしょう。
双方向ですが、すれ違うことなんてありませんから。

ガーデンヒルズの前の目白駅からの坂道は、以前は制限速度30㎞だったけど
現在は速度制限なしになり60㎞になって、渋滞しますし夜はビュンビュン飛ばしています。

[789: 匿名さん]

渋滞しているのは見たことないけど（笑）、あそこは見通しがそれなりにある（ように感じる）ので、飛ばす人もいますね。実際は道路を突然渡る歩行者がいて危ないのですが。。。

[790: 高田住民]

確かにノーブレなら、70キロは軽く出ますね。
私は、毎日車で坂を登るので、対向車にはかなり注意してます。
爆走して下る車は、平均すると夜中に多いように感じます。

[791: 匿名さん]

>>772
色々書いてるけど、結局は「値段が高すぎて売れ残ってる」ってことでしょ？
コップの水を、半分も残ってると思うか半分しか残ってないかと思うかのように、
売れた部屋に注目するか売れ残ってる部屋に注目するかって観点の違いだけで。

[792: 匿名さん]

＞791
地域一番の高い値付けというのは傾向としてはあると思います
価格が高いのは周知の事実でしょうけど、住友不動産には多分売れ残りという
発想は、このご時世ですからないんだと思います。
昔は値引きしても、早めに売ろうということもありましたが、ここ数年都内で竣工までに完売させた物件は、多分1つもないと思いますよ。

つまり、他のデベとは売り方が違うということではないでしょうか。

そうでなければ、住友不動産のマンションは全部に売れ残りが多いと言うことになります。

目白ガーデンヒルズも、目白プレイスと立地もグレードも違いましたが
それらを差し引いても、それ以上の価格差があったと思います。
施工会社が同じ鹿島建設なのに、なぜこれほど違うのか不思議でした。
当初高価格で売れ行きが鈍かった亜ようですが販売途中から、皇室関係のニューズが流れすごい売れ行きになって、完売するかと思いきや
早々とMRを閉鎖して、竣工後に再値上げをして売り出したのは有名な話しです。

[793: 匿名さん]

売ってるほうに売れ残りという意識があろうとなかろうと、売れ残りは売れ残り。なぜ売れ残るかといえば、その部屋は条件がよくないから。そして、その売れ残りを、値引きなしで買う人が貧乏くじをひくことになる。

[794: 匿名さん]

>>792
ＧＨはそういった事情とマンション価格の急上昇あったからさらに値上げして完売できたけどさ。
あとMR閉鎖して残り数戸を細々と売るなら、まあともかく。

１期を先着順で１ヶ月以上続けてて、二期を開始することも出来ないってのは、相当数が売れ残ってるように思える。
売れ残りのイメージが付く前に勢いで完売してしまいたいのが本音だろうに。
別の住友物件じゃ、完成した後も１００戸中３０戸以上売れ残ってるのすらある。

これからも今までのような年に数十％の価格上昇が期待できるならともかく流石にそれは難しいのに、それだけ売れ残ってても、
「その内売れるだろう」って危機感も無いのは、正直どうかしていると思う。
完成しても空住戸が多いのは、先に住んだ住人にとっても良いことではないだろうに。

[795: 匿名さん]

売れ残りのイメージはすでにしっかり住友についてます。
だから、こういう掲示板でサイバーエージェントが跋扈して、「住友はゆっくり売るスタイル」な〜んて事実と違う話をなんとか流布させようと必死なわけ。

ホントは、住友ってすごく早く売りたがってるんですよ。某小規模物件で、完成数ヶ月前から売り始めたのですが、すぐに営業の電話が来ました。で、見に行ったら、いかにも［早い者勝ち］のデタラメな値段設定。もちろん、一番価格バランスのよい部屋を選びました。「今なら抽選がない（住友で抽選なんかやったことあるの？）」とか、一生懸命でしたね。
で、後日談なのですが、竣工後ももちろんどっぷり売れ残っていたのですが、その物件の掲示板で、「完成して、中を見てから買えるので、住友は良心的ですね」という投稿がありました。

ひっくり返って笑いましたね。価格バランスのいい部屋は完成前にとっくに売れてるというのに・・・　本当にそう思ったウブな検討者なのか（売れてる部屋をみれば、売れてる理由がわかるだろうに）、サイバーエージェントなのかはわかりませんが、知らない人が損をする、というのは本当です。

[796: 匿名さん]

>つまり、他のデベとは売り方が違うということではないでしょうか。

売り方の違いといえるのかどうかわかりませんが、違いといえば、値引きに渋くなったのが他社より早かった、ということかな。
他には別に売り方の違いなんてありませんよ。
売れ残りが多いというのは結果だから。

[797: 匿名さん]

ようは客のことを考えてないってことだ。
購入した人にも購入希望者にもよいことないよ。

[798: 匿名さん]

＞価格バランスのいい部屋は完成前にとっくに売れてるというの

これ、掲示板ではよく出てくるワードですが

＝南向きの低層階の中住戸、南向き以外の中層階の中住戸　
　
ということなんでしょう。
南向きの高層階＆角住戸が良いに決まっているのですが、
価格がね？と言いたいのかも。

[799: 匿名さん]

このところ売れ行き鈍さの話題多いですね。
皆さんも感じているでしょうが、理由明らかでは。

立地と周辺環境が良くない割に、価格がここ数年のこのエリアでも突出して
高い、新宿区下落合より高い値付けの問題が大きい。

エントランスや内装のグレードを上げているのはわかりますが免震設計までは不採用。
これらのマイナス面に、追いつかないのでしょう。
文京区目白台へ続く目白通り沿いなら許容範囲でも、さすがに坂下で
明治通りを超えると目白というイメージにも、相当無理がある、
むしろ新駅にちなんで「雑司ヶ谷」か「高田馬場」の方が良かったのかとさえ思います。

メトロ13号線新駅に近いというのもありますが、接続する埼玉や
横浜方面には大きなメリットでしょうが、都内の人はそれほど感じない。
それと間取りが問題、プレミアムはいいのですがファミリー向けの80㎡〜
90㎡を作らないこと、70㎡前後は内廊下なのにワイドスパンが徹底できず
窓のない部屋が出来てしまい、3LDKが実質2LDKとしてしか使えない。
MRの壁を取り払った2LDKも、オリジナルの3LDKとして使うのは無理がある。
共有部分が豪華でも、肝心の居室が割高では人気は出ないのでしょう。

このエリアに、現状で大規模新築物件がないこと、秋からの新々価格を
考えるとゆっくり時間を掛けて売れるのかとは思います。
竣工時あまり残っていなかった目白ガーデンヒルズは、住友としてはむしろ
例外かも、竣工1年くらいで値引き無く完売が住友スタイルなのかと思います。

「価格のバランスのいい部屋」「ノーマルな間取りのいい部屋」が先に
売れて、あとは売れ残りといいますが住友以外でも、いくらでもありますが
ほとんど竣工まで売れるのはなぜ？住友だけが、間取りの設計が特別悪いとも思いませんけど。

[800: 匿名さん]

売れ残りも何も、これが供給戸数業界4位の販売スタイルのようです。

シティテラス目白なんて、竣工まであと9ヶ月もあるから問題外では。
こちらも販売開始を、相当遅らせた経緯もありますし。
都内に関しては、建設中でも販売しない、遅らせる物件が多いから
売れ残りどころじゃなくて「売り渋り」でしょう。
期待してたこちらと同時期の竣工予定の「シティハウス文京護国寺」も
再度の販売延期になってます。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/my_style/
首都圏では、完成済み物件17物件に対して、着工した
「これから完成のマンション」15物件で未発売が半数以上ありました。
つまり、現状の青田売りは半数もないということ。

買いたい人は早く買う、そうでない人は見てるだけでいいでしょう。

[802: 匿名さん]

築30年の中古マンションだって、高くて
このエリアでは買えないからご安心を！

[814: 匿名さん]

シティテラス外壁の色は、いいですね。
数年後、十数年後も趣が出るように、考えられているのではないでしょうか。

竣工1年超のガーデンヒルズを見ると、少々雨に打たれ水垢が付いて
趣があるというか、荘厳な感じになってきました。
新しいレンガの複雑な模様は、違和感がありましたが高級品の二丁掛けタイル
は凹凸がはっきりしていて、風格さえ感じます。

反対に中学校とか、ホワイト系の小さな安価なタイルのマンションの外壁は
短期間で水垢で汚れてしまって、周辺は最新設備でいいのですが外壁は
新しさを感じなくなってしまいます。そのアンバランスが違和感を感じる。
公団風のマンションではよく見る、ホワイト系の外壁は難しい。
短いサイクルで足場を組んで洗えば、またキレイになるのでしょうがコストも莫大で大変そう。

シティテラスは、デザイン的にはよく考えられている玄人受けしそうな
マンションだと思う。
デザインはガーデンヒルズの真似ではあるでしょうが、
グランドヒルズ三軒茶屋などにも引き継がれているようです。

[815: 匿名さん]

裏の急坂を通りかかったら、路面にペイントされた制限速度20㎞が
上から塗られて消されていました。
ということは、あそこの制限速度は60㎞にアップしたということ？
ちょっと無謀だと思うんですけど。

[816: 匿名さん]

シティハウス文京護国寺の案内に、シティテラス目白のモデルルームで
コンセプト説明会とかで、パンフレットを配布するそうです。

ＭＲの使い回しとは、合理的なのかもしれないが聞いたことがない。

[817: 匿名はん]

↑消費者を馬鹿にしているということ。これ社風だからしょうがない。

[818: 匿名さん]

第2期販売時期がまた延びて8月になったようですね。

[819: 匿名さん]

＞ＭＲの使い回しとは、合理的なのかもしれないが聞いたことがない。
近場に複数の物件がある場合、1ヶ所で合同モデルルームにしてる物件
って大手だとちょくちょく見かけるよ。

[820: 匿名さん]

シティテラス文京護国寺のMRは作らないそうです、説明場所を借りるだけ？

[821: 匿名さん]

ここを坂道が大変だという事で断ったのですが、シティハウス文京護国寺を勧められているのですが、ここより高いのではないでしょうか？
住所は豊島区大塚でしょ。
５５㎡位からで７０００万円というからビックリ！
それも北向き。眺望は良いようですが、良い部屋は７５００万円くらい。
他の広い部屋はもっと高くなるのではないでしょうか？
ＭＲも作らないで。

[822: 匿名さん]

＞821さん
なぜそうなったのか、お話しの内容がよくわかりませんが
文京護国寺も駅近ですが不忍通りの坂の途中です、こちらは坂下(笑)

住所は豊島区でなくて、文京区大塚2丁目ですから
住所的には豊島区より、かなり割高でも不思議ではありません。

55㎡/7000万円・・・坪/420万円ですからここと同じレベルと思いきや
以前資料請求したら送られてきた冊子を見ると、小さい2タイプは
北向き角部屋ですからやはり、こちらより割高かもしれませんね。
大規模と小規模で、好みの問題かもしれませんね。

[823: 匿名さん]

プレミアムは値下げしたのかな？

一番大きなC-F'r タイプで134.51mの部屋、確か最初は2億7000万円（坪662万円）現在のHPぼ物件概要には2億4000万円（589万円）、
間取りには2億2500万円（553万円）同じ部屋なら4,500万円も下がっています、
これは階数や向きが違うのでしょうか？

[824: 匿名さん]

HPの販売戸数、何戸か減った？
今は１００になってるが、前は１０２くらいだったような覚えがあるんだけど。

[825: 匿名さん]

スミフは金利の先高感を背景にパチャメチャな値上げしてきました。
でも、ここにきて、金利はいったん下がるとの読みが大勢をしめてきた。
そうなると売れ残り期間はますます長くなりますね。
ご愁傷さまです。

[826: 購入検討中さん]

金利一旦下がるって、、。どの時期にどの位と予想されているのかもう少し詳しく教えて下さい。体勢って何の体勢ですか？。

[827: 申込予定さん]

売れ残り期間が長くなることは、購入者にとってはどんなデメリットがあるのでしょうか？
修繕費や管理費はスミフが持つし、マンションは人が少ないので静かで使いやすい。
もちろん駐車場は１００パーセント確保できちゃう。
スミフなら完成後１，２年で直に値引きも無し。
値段が高くてなかなか売れないと自慢するも良し。

別にゼネコンが儲かろうが損しようが住居者にとってはどうでもいいのでは？
少し楽天的過ぎるのでしょうかしら。

[828: 元祖匿名はん]

なんか、住不の完成売り（完成在庫）キャンペーン発言が目立ちますね。

そういうの、他を出し抜いて、しれっと決まれば格好いいでしょうけど

声高に何が悪いんだって言い出すとこが、なんとも住不らしいというか。

エンドを甘く見ると、また、罰が当たりますよ。又。

[829: 匿名さん]

８２３さん
どうやら勘違いなさっているみたい。
２億４０００万円と２億２５００万円は違う部屋みたいですよ。
値下げどころか、予定広告では少し値上げするみたいですね。

[830: 匿名さん]

＞828
別にあなたが、買ってくれるわけでもなさそうですから無関係なのでは？

＞エンドを甘く見ると、また、罰が当たりますよ。
株式公開企業ですから、株主に責任を負っているだけでしょう。

売り方が他のデベと違うのは、良いことなのではないかと思います。
契約者としても、売れ行きが悪いから竣工までに何百万円も値引き
されるより、安心だと思いますけど。

マンションは極論を言えば片手間、貸しビル業がメインの会社ですから、発想が違うのかもしれません。

[831: 匿名さん]

スミフ関係者のいつもの言い草ですね。
「株主重視です（購入者は重視しません）」「売り方が違うんです（実はただの売れ残り多発デベにすぎないのに）」「値引きしないから安心のはず（かつては値引きしてました。ここにきて上昇トレンドだから値引きをやめただけ）」「貸しビルがメインでマンションは片手間（片手間だから仕事も雑というわけですか）」
あきもせず、あっちでもこっちでも同じことを書きまくってご苦労さまですね。
ついでですが、「私は関係者じゃありません。ただの主婦（検討者・購入者・近所の者）です」なんてのもお得意のせりふです。
チーン

[832: 匿名さん]

何だかんだ、ここ売れてません。

[833: 匿名さん]

住宅情報誌、販売戸数がずっと１０２だったのにこの前は９９に減ってた。
３ヶ月近く掛けてようやく３戸売ったってことだろうか・・・。

[834: 匿名さん]

都心9区だけで、HPに載っている一等地の貸しビルが2〜300棟もあります
その家賃収入を考えたら、莫大でしょう。
今期の利益も50％近くアップ、年間計画の40％を第一四半期で販売して
しまったそうです。

社員だって大卒総合職は1000人に遙かに満たないのですから、
それが、商業ビルとマンションと住宅の分野で別々に仕事をしている
やはり大手はすごい。

これじゃマンションは片手間と思われても、しょうがないでしょう。

[835: 匿名さん]

上の方のボタンをクリックすると、物件概要が見られるようになりました
駐車場23000〜28000円は、激安ですよ、このあたり屋根付きなら4万円前後。

[836: 匿名さん]

いくら駐車場が激安でも、肝心の部屋が激高じゃあね。

どなたがか以前、的確な指摘をしてたけど、
①お世辞にも高級感やブランド感があるとは言い難い、下町的な周辺環境を無視した値付け
②80㎡台の3LDKがなく、70㎡台の狭い部屋が主流（この価格帯を購入できるファミリーが、わざわざ、しかもこの場所で70㎡そこそこの3LDKを選ぶとは思えない。）
広い部屋もあるとはいっても、さすがに1億を超えると、購入可能層は一気に減りますからね。

が、大きなネックになってるんじゃないでしょうか。
JRの駅からは多少離れるにしても、地下鉄新線も含め、交通・生活利便性もいいし、駐車場設置率も高い。決して悪い物件ではないだけに、スミフの「欲の出し過ぎ」がなんとも残念ですね。

[837: 匿名さん]

＞②80㎡台の3LDKがなく、70㎡台の狭い部屋が主流（この価格帯を購入できるファミリーが、わざわざ、しかもこの場所で70㎡そこそこの3LDKを選ぶとは思えない。）広い部屋もあるとはいっても、さすがに1億を超えると、購入可能層は一気に減りますからね。

何だか、とっても矛盾してませんか？
自分基準の貧乏な発想なのか、金持ちを理解できないのか・・・

9000万円が買える人は、12000万円もそう変わらないでしょう。
5000万円と8000万円では大きく違うけどね。
一馬力の普通のサラリーマンでは、最初から検討外でしょう
中小零細企業なら論外の価格です。

シティハウス護国寺の価格で、こちらも割高感が薄まるでしょう。

住友のサイトでも、メジャーセブンのサイトでも
シティテラス目白、シティハウス護国寺はハイグレードの分類です
周辺環境はともかく、建物と仕様はハイグレードだと思いますよ。
前に分譲された、目白ガーデンヒルズの並と中間よりは確実に
ランクアップの内装であることは、MRに足を運んだ人ならわかるでしょう。
MRに行ったことのない人は、実感できないでしょうけど・・・・

[838: 匿名さん]

あなたの言うとおりなら何で完売しないの？

[839: 匿名さん]

近くにもっと高いマンション売り出して、割安感作って売るってすげー販売戦略だな。
護国寺も売れ残って、近くにさらに高いマンションを売り出すんだろうか？

[840: 匿名さん]

887は住不っぽいですね、目白の事まで知ってて。

9000と12000は違います。

建物と仕様と価格がハイグレードなのは認めているようですが、
このハイグレードを購入する人が周辺環境だけ我慢するわけないでしょ？

こういう感覚だから、ここは残るんだと思います。

どちらかというと逆で、お金を出せる人は周辺環境の良いところに
自分のお金でいいもの建物を作るのです。

お金で買えないものは周辺環境で、買えるものは建物です。

分かるかな〜？。

[841: 匿名さん]

>>837

内装だけは、見た目豪華になったかもしれないけど、基本構造は
ガーデンヒルズのほうが、はるかに金をかけていたと思う。
スラブ厚だって、ここはわずかに200mmですよ、200mm。
たしかガーデンヒルズは300mmはあったような。

内装の仕様だけで、まんまとごまかされちゃう人もいるんだね。

[842: 匿名さん]

素人ですね、ボイドスラブじゃあるまいし、スラブ厚230㎜以上は無駄
300㎜の中空のボイドスラブ以外で、18階建てのマンションが
建設できるのかな？

構造は確かに、免震構造などガーデンヒルズの方がお金を掛けているのは
事実でしょう、ロケーションも住所もガーデンヒルズの方が上でしょう。

内装だけは、こちらが上質ですね。
ガーデンヒルズの、マーベラス（プレミアム）以外は都心としては
価格に見合わない安っぽい並の内装でしたからその教訓が生かされて
いるのかも。

>>840は業者さんでしょうか、度素人さんでしょうか？
どうせ買わない人でしょうね。

[843: 匿名さん]

売れ残りが多いとこんな悲惨なスレになるといういい見本ですね・・・

[844: 匿名さん]

なんだか、どうしてもここを買いたかったのに、経済的な事情で買えなかった人が悲惨なスレにしているのでしょうね。
８３７さんは現実的な方ですよ。
９０００万と１２０００万などあまり差を感じない人は幾らでもいますよ。
だからこそ、ここもプレミアムはかなり売れているのでしょう。

[845: 匿名さん]

９０００万と１２０００万などあまり差を感じない人がこんな場末を買うかね。そんな大層な物件ではないよ、ここは。ただ価格が高いので高級と勘違いしている人が多いだけ。典型的な高額物件。

[846: 匿名さん]

ここはだんだん　住不の　言い訳　発表会になってきましたね。

そろそろやめないと自分ではまっていってるってわかんないのかね。

[847: 匿名さん]

護国寺のスレも寂しくなってるんですよね〜。

[848: 匿名さん]

＞なんだか、どうしてもここを買いたかったのに、
＞経済的な事情で買えなかった人が
＞悲惨なスレにしているのでしょうね。

まったく、あっちでもこっちでもスミフの方は
同じこと言って、いい加減むなしくなりませんか？

ただ値付けがへたくそで、
欲かいて高くしたために、売れ行きが悪い
マンションってだけですよ。

[849: 購入検討中さん]

>848
それは高い高いと同じ事を言う人がいれば
同じ反論も出てくるのではないですか？？

私は目白ガーデンヒルズの販売終わりにかけてからマンションを探し始めた
のであちらのスレッドにも一通り目を通しましたが、その現象ははっきりと
見られましたよ。
価格発表前は物件についてあれこれ語っていた方も
価格が発表された後は「高すぎる」「絶対売れ残る」などと大ブーイング
の嵐でした。それこそ物件にケチをつけるだけのような。

はぁ・・・ガーデンヒルズの販売当初にマンションを探し始めていたら
この物件を検討する事も無かったのですが・・・。

売れ行きとかはどうでもいいですけど、ただ貶すだけの人は
どうなんでしょうね。

[850: 匿名さん]

GHみたいに売れてれば、貧乏人のブーイングだということになったんだろうけど、実際売れてないってことは高すぎたって証明されたってことだしね。
GHみたいに市況が最悪の時ならともかく、今はちょっとでも良いマンションが無いか皆探してる時期なのに。