シティテラス目白 Part2

[匿名さん]

名称も正式に発表されていない段階で早くも450件に達しましたのでPart2に移行します。

物件概要

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
専有面積：51.00m2〜134.51m2
間取り：1LDK〜4LDK
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上18階建地下1階建
総戸数：293戸
引渡予定：平成20年3月末
販売開始予定：平成19年１月上旬
売主：住友不動産
施工：前田建設工業

【正式名称が決定したとのことで管理人がタイトル変更しました。2007/1/22】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[727: 匿名さん]

>あれ？随分削除された？

さっそく「通りすがり」の人が削除依頼したようですよ。
まったくすばやくて、信じられませんね。
昼も夜も住友関連のスレッドを監視してる
「通りすがり」って、一体・・・？

[728: 匿名さん]

豊島区のしかも高田に、財閥系の新しいマンションが建設されると
面白くない人がいるのでしょう。
スレのPart1にいろいろ書いてあります、近隣説明用の図面を見て
訳もわからず「田の字のファミリータイプ、敷地に余裕がない・・・
なんて書いてあります。願望とどんな立場の人が書いているのかも
わかります。
前スレは、通りすがりの人に削除されないので、このエリアの実情が
よくわかりますよ。

Part1　高田二丁目計画
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

2006年5月あたり、投稿100番くらいまでに書いてありますので
ご参考まで。

[729: 匿名さん]

要は目白プレイスの人が荒らしにきてる、と
言いたいのですか？
それでくやしくて、目白プレイスを侮辱するような
ことをわざわざ書く人がここに住みついた、ということですか。
ナルホド。

真相はわかりませんけど、とりあえず、

＞田の字のファミリータイプ、敷地に余裕がない

これはシティテラス目白に関して言えば、事実では？
土地は長細くていい形とはえいないし、
田の字中心の間取りだと思うけど、どうなんでしょうか。

[730: 匿名さん]

少し思い込み過ぎではありませんか、近隣説明の図面なんて18階ですから
相当広範囲の住民宅に配布されています、説明会も何度か開催されています。

目白プレイスなんて、日影図にかかるわけでもなく配慮してついでに配布されたに過ぎません。

[731: 匿名さん]

>少し思い込み過ぎではありませんか

まったくその通りだと思います。
しかし、やっとこのスレッドが変に荒れる理由がわかりました。
目白プレイス憎しと思っている人（住友関連業者なのか
住友購入者なのか、住友購入希望者なのか知りませんが）が、
勝手に邪推して、吼えてたわけですね。
誰に向かって悪態ついてるのかさっぱりわかりませんでしたが、
これで少しわかりました。

しかし、目白プレイスにとっても、このシティテラス目白に
とっても迷惑は話ですから、やめてほしいものですね。

[733: 匿名さん]

>>729さん
＞それでくやしくて、目白プレイスを侮辱するような

なせ、悔しいんですか？　今更検討も出来ない物件なので全く無関係
時期も違いますが、坪単価260万円前後の物件とは比較出来ますか
分譲価格比較では、同面積1.5〜2.5倍も差があるのは理解出来ますよね。
つまり価格が2倍以上、1部屋分で目白プレイスなら2部屋買える場合もある。

＞田の字のファミリータイプ、敷地に余裕がない
＞これはシティテラス目白に関して言えば、事実では？

いくら何でも事実無根の内容では片手落ちになりますから検証してみます。
印象はあてにならないし、数字は正直なので物件概要がありますから
試しに比較してみましょうか。
敷地のゆとりですので、これは建ぺい率で比較するべきでしょう、
タワーは、総合設計ですから単純比較できませんからご参考まで。

・シティテラス：48.5％（敷地6493㎡　建築面積3152㎡）
・目白プレイスレジデンス：49.9％
・目白プレイスタワー　　：44.1％
ほぼ同じですが、数字上で準工業地にも関わらず一番敷地に余裕がない
のは、実は目白プレイスレジデンスでしたね、印象と違いますか？
”あんなに隣の建物に法規ギリギリ6ｍまで、接近させた設計はしてない”
シティテラスは南側の低層階でも日当たりは、ある程度確保だと思います。

容積率ですが、目白プレイスレジデンスはＭＡＸ300％に対して299.95％と
違法建築寸前のギリギリまで消化しているのを、御存知ですよね。
書類上では余裕は2.3㎡、たった畳1枚分強しかないということになります。
シティテラスはＭＡＸ400％に対して356％と余裕を残しているようです。

設備でも敷地に余裕がないと揶揄される割には、目白プレイスの2倍の
駐車場設置率ですから、せっかくの契約者の希望が叶わないなんて
おかしなこ事態はなさそうです、デベの企画力の相違だと言えるでしょう。

＞田の字中心の間取りだと思うけど、どうなんでしょうか。

ＭＲへ足を運びましたか？　お時間があれば、是非とも見学することを
お勧めします。
「田の字」の間取りというのを実際に御存知なのでしょうが、
縦長で廊下側に窓が必要になりますが、内廊下に窓はありませんから
田の字の間取りは、ここのように内廊下物件ではほぼ不可能です。


これは、数字による客観的な事実ですから、まさか削除にならないですよね？

[734: 匿名さん]

>なせ、悔しいんですか？

あのですね、別に坪単価の高低で悔しいといっているのではなく、「目白プレイスの人間が住友物件のことを悪く書いているのが悔しいと感じて、目白プレイスのことを悪く書くのですね」という意味ですよ。なんでも坪単価、坪単価で換算するアナタのような稀有な人ばかりじゃありません。
それにこのごろは、都内は物件価格が急上昇してますから、目白プレイスが２つ買える値段だからこの物件がそれだけ高級、ということにはなりませんよ。分譲時期の違いで、目白プレイスは相当なお買い得物件だった、と捉えるべきでしょう。

>ほぼ同じですが

そのとおりじゃないですか。1.4％の違いで鬼の首でもとったように、「実は余裕がないのはレジデンス」なんていうのは笑止千万ですね。目白プレイスはタワーとレジデンス、それをはさむ道も見た目の余裕に入ってるでしょうね。デベの企画力と土地取得力の違いですねwww。
しかし、なぜそこまで目白プレイスに固執するのかわかりません。目白プレイスはとても売れ行きのよい物件だったからですか？　住友と違ってよく売れてましたよね。ご愁傷様です。

>ＭＲへ足を運びましたか？　
>お時間があれば、是非とも見学することを
>お勧めします。

MRにいったって、全部屋の間取りなんてわかりませんよ。
それより、この物件のＨＰにちゃんと間取りが載っていますから、
それを詳細に見ることをお奨めしますね。
長細い形の居室は廊下が真ん中に走っていて、部屋が振り分けですから
田の字でしょう。田の字という言い方が嫌いなら変形田の字とでもしておきましょうか？　とにかく、廊下が長くてデッドスペースが多くなる間取りです。
あとは短冊形ですね。これは使いにくいですね。
目白ガーデンヒルズ（プレイスじゃないですよ）は、センターインの南北バルコニーという居室が主で、間取りも多彩でした。
それに比べると明らかに「田の字」「短冊」に収斂されてしまうので、あまり間取りに魅力はないですね。
値段のことはやはり分譲時期で目白ガーデンヒルズのほうがこの物件よりお買い得だったということでしょう。

>これは、数字による客観的な事実ですから

しょっぱなから客観性を欠いた感情的な投稿をされているような方の挙げる数字が正しいかどうか怪しいものですが、ちなみにこのマンションコミュニティでは、他の物件を批判する投稿はマナー違反で削除の対象です。削除されても文句はいえないでしょうね。
しかも、とっくに分譲されてる目白プレイス叩きとなればなおさらでしょう。

[735: 匿名さん]

>>734

＞MRにいったって、全部屋の間取りなんてわかりませんよ。
＞それより、この物件のＨＰにちゃんと間取りが載っていますから、
＞それを詳細に見ることをお奨めしますね。

ＭＲというものに行ったことがないようですが、
この物件の場合は、ちゃんと応対してもらえれば
全部屋の図面集を頂けるんですけど・・・
図面を見ても間取りはわからないのですか。

深夜まで、ご苦労様ですお仕事大丈夫でしょうか

[737: 匿名さん]

どうでもいいけど、目白プレイスなんていうもう売れた物件と比較する話には、普通のこの物件の検討者は興味を持たないと思います。

おそらく、近所のマンションを買った方がこのスレもなんとなしに覗いていることを考えた上で、その人たちを逆なでしようと頑張っているのだとは思いますが。

というわけで、皆さん、そういう厨房さんの対応をすれば火に油をそそぐだけですから、相手にせず、通りすがりさんとして削除申請をだしちゃいましょう。

[738: 匿名さん]

絶対にウソのない、論理的な数字を書かれると・・・
思い込みだけでなく、少しは過ちを認めたらどうなんでしょう
議論にも理論にならない投稿には、もう呆れるしかないですね。

繰り返しますが、ここは
「シティテラスを含めマンションを検討している人」
「既契約者」の情報交換のスレなんですよね。
せめて「買える可能性のある周辺住民さん」までが参加資格？。

ローン返済が大変で追加ローンが不可能な人、
資格がなくて最初から買えない人、MRの敷居が高くて行かれない人・・
なぜ参加するのか不思議ですね〜。

物件の良し悪しを判断するのに、過去の先例と比較するのは当たり前です
本当に検討する場合は、MRを何カ所も見に行くのは普通ではないですか？

[739: 購入検討中さん]

中層階ならば西と東どちらがよいと思われますか？
東側の高南小の隣の民家、マンションが高いビルになる可能性はあると思いますか？
開放感があっても都電が目の前を通るのも気になるし・・・
悩ましいです。

ご近所の方などご存知の方は教えて下さい。

[740: 匿名さん]

>>739さん

中層階とは具体的に何階あたりでしょうか？

仮に10階前後とすると理想的には、南か角部屋でしょうけど、
あえて中層階の東西で選ぶとすればこの立地の場合、西が有利だと思います。

理由はこんなところ。

・宣伝していますが学習院の緑の借景、都心では珍しい眺めです。

・中層階なら、晴れた日に富士山とか青梅方面の山並みが期待できます。

・バルコニーに出れば南西方向に高層ビル群の夜景が綺麗だと思います。

・明治通りの騒音は上の階ほど大きくなりますが、都心のマンションは
　窓を開けて生活するものではありませんから、影響は少ないのでは。

・夏場の西日もカーテンで調節すれば問題なし、日当たりが悪いのよりまし　でしょう。冬場の部屋内まで入る光はとても気持ちがいいですよ。

・午前中は薄暗いという人もいますが、中層階なら空の照り返し建物の照り　返しで、ある程度明るいですよ。低層階より高額なのはこんなメリットも　ありです。

・都内唯一の都電を見下ろせるなんて、この立地ならではの風情でしょう。

東の眺望は
・神田川の沿道の緑と桜、
・都心方面の高層ビルの夜景
・サンシャインはちょうど北北東の方角ですが、北向きでないと厳しいかも。

小学校の周辺は、用途地域では同じで周囲のマンション程度の高い建物は
建設可能ですが実際には広い土地がないのと、道幅が狭いので大丈夫でしょう。
法規が変わらない限り、高層マンション建設可能の条件は
道幅10ｍ以上の道路に接道していることです。
だから、新目白通り、早稲田通、明治通りのような双方向の街道沿いに
しか高層マンションがないのは、そんな理由です。

[741: 匿名さん]

容積率について。

間取りについてはもうＨＰの間取り図をもとに反論したのでいいですよね？
ちゃんと冷静によんでくださいね。

で、容積率ですが、ＭＡＸ300％の場所とＭＡＸ400％の場所を比較するなんて、そもそもまったくナンセンスです。
住宅地でも、容積率80％のところにめいっぱい建てるのと。100％のところに多少余裕をもたせて建てるのとでは、余裕度の比較になんてなりません。
どちらかといえば、「容積率80％の住宅地のほうが余裕がある」という言い方はしますけどね。それは住宅地をみてみればわかるでしょう。
風致地区などが80％にしてるのは、そのほうが見た目ゆったりとした住宅地になるからです。
あまりに基本的なので、反論もくだらないと思いましたが、「ＭＲにも行ったことない」などと、よくわからない思い込みで罵倒するような人なので、書いておきます。

建蔽率の比較の幼稚さはすでに指摘しました。
1％とか2％の違いで、「余裕がある・ない」なんて比較、笑止千万です。
タワーに関しては、自分でも意味がないってことを認めてますから、あえて書きませんけどね。

[742: 匿名さん]

>>741

＞田の字のファミリータイプ、敷地に余裕がない
＞これはシティテラス目白に関して言えば、事実では？

という書き込みについて書かせていただきました。

＞敷地に余裕がない、
これは、三次元の容積率のことなんですか？
常識的には、二次元の建ぺい率なのではありませんか。

それと風致地区とか、住宅地とかマンションやシティテラスと
どういう関係があるのですか？

皆さんにご迷惑になるのでこの辺で、もうやめておきます。

[743: 匿名さん]

＞皆さんにご迷惑になるのでこの辺で、もうやめておきます。

少しは理解されたようですね。
ついでに、とっくに分譲された目白プレイスとの比較もおやめくださいね。ご自分の不快感にはとても敏感でいらっしゃいますが、目白プレイスの住民の方がこのスレッドを見たらどう思うでしょう？　それを想像されたことはありますか？

目白プレイスの分譲時期に比べて今はどの物件も価格が高騰していますから、当時の目白プレイスの平均（しかも平均！）坪単価をどこからか引っ張りだして、

＞260万円前後の物件とは比較出来ますか

などと、暗に「比べ物にならない物件」と言ってみたり、そうかと思えば、上では「比較できない」といいながら、「客観的に数字を比較しただけ」などと言ってみたり・・・

わけわかりません。何度も繰り返しますが、分譲時期が全然違うのですから、坪単価の比較なんて、まったく意味ないんですよ。

どうしても比較したいなら、ここではなく、ご自分でブログを立ち上げたらいいでしょう。
何度も基本を繰り返しますが、他物件の批判はマナー違反です。

[745: 匿名さん]

＞「MRなんて行かなくても、物件のHPを見れば間取りなんてすぐわかる」

以下のＨＰを見てみましょう。
詳細な間取りが載っています。

http://www.sumitomo-rd.co.jp/mansion/shuto/mejiro_takada/layout_list.c...

多少マンションの検討に慣れた人間なら、
これを見ればどういうパターンかわかりますよ。
それだけの話です。

同じ住友の目白ガーデンヒルズはセンターインの南北バルコニーで
廊下はできるだけ短くなるよう工夫されていたんですよ。
ところが、この物件は・・・
そういう話です。

＞マンションのMRにも行ったことがない、もっと言えばMRというものに
＞行ったことのないような人が投稿している

＞MRに行っても、ちゃんと応対してくれそうもないから、
＞掲示板を荒らしたり
＞削除依頼を繰り返すのででしょうか。

こんな卑劣なでっち上げを書き散らすのは、本当にやめてくださいね。

[747: 匿名さん]

一昨日は深夜3時、昨晩は深夜2時前と早朝5時台の9分間に3件の長文投稿、
このマンションは注目されて人気がありますね。

こうやって早朝から深夜まで不眠不休で働いて、その合間にスピーディーに
投稿できるスキルを仕事に生かしてこそ、ここの1億超の高額物件が検討きるのでしょう。
お一人なのか複数なのかわかりかねますが、その勤勉さと努力に
まったく敬服してしまいます。

ネットショッピング世代のお金持ちは、MRなんて行かなくても
マンションの検討できるのでしょうか、正直に凄いと思います。
MRで営業マンと話しをして、「見て」「説明を受けて」「触れてみて」
「資金相談をする」ということは不要なのでしょうね。

凡人なので、次の期が始まるようですので、戸山公園そばのMRに再度
足を運ぼうかと思っています。
HPには掲載ががないですが、MRで立体模型を見ると、ゆとりのある敷地の
上手な使い方の工夫がよくわかります。
MRの間取りは、HPの間取りとは違いますからオプションの参考になります。

[748: 匿名さん]

やれやれ、また的外れなイヤミですか。
誰もＭＲに行かないなんていっていないです。
間取りはＨＰでわかる、といっただけですよ。図面の話です。それだけ。

ＭＲに行く前にＨＰで検討してから行く人間だって
いるんですよ。
逆に、ＨＰで間取り検討ができるということを知らないみたいなので、そっちに驚いています。

＞「資金相談をする」ということは不要なのでしょうね。

資金計画のシュミレーションなんて、なにもＭＲの営業マンに聞かなくなって自分で簡単にできますよ。単純な計算ですから。
購入物件の価格から頭金を引く。そこに融資を申し込むつもりの金融機関での金利をかけて支払い総額を出す。それをローン年数で割る。月々にしたければ12で割ればいいだけです。
手もとの計算機でだってすぐ出ます。
ＭＲに行くと、最初のうちは営業マンから、「よろしければ、資金計画をシュミレーションしてみましょうか？」なんて言われますが、あれは、頭金と年収を聞き出す方便みたいなものです。

たとえば、35年ローンなら月々の返済は減るけれど、そのかわり払う総額は増える。払う総額を減らすためにローン年数を減らすとすると、頭金を変えないなら、月々の支払額を増やすことになる。だいたいどのくらい自分で許容できるか、いろいろなパターンで自分で計算してみればいいんです。

結論は、ローンは組まないで現金で買える範囲のものを買うのが一番得だ、ということですけどね。
どうしてもローンを組まないといけないなら、自分でいろいろシュミレーションしてみることです。計算は簡単なんですから。

＞MRの間取りは、HPの間取りとは違いますから
＞オプションの参考になります。

モデルルームの間取りがＨＰの個々の居室の図面の間取りと違うのは当たり前ですよ。ＭＲは、オプションだらけで実際の部屋とかけ離れたものも多いんで、むしろそれを注意するべきですね。ＭＲでは家具も品よく入っていますが、実際に自分の手持ちの家具を置こうとすると、サイズが合うかどうか、そのあたりを確かめるほうが大事でしょう。

実際の部屋の間取りは、ＭＲとまったく同じ間取りの部屋を買わない限り、図面で確かめるしかないんですから。
個人的にはＭＲは、オプションの参考になるというより、「どれが本当の標準装備で、実際の部屋はどうなるか」をイメージするのが難しい、と思っています。きっちりそのへんを営業マンに聞きながら見るとよいですよ。
でも最終的には、買いたい部屋の図面を、長さを計りながら家具の配置といった部屋のレイアウトを考えていかないといけませんから、その作業のほうが大変でしょうね。

[750: 匿名さん]

くだらないことを何度も書いてくるのに付き合うのも面倒なんですが、管理人さんもほったらかしなので、一応書いておきますね。

何度も言いますが、ＭＲに行かない、という話ではないのです。
ＭＲに行かなくてもわかることはたくさんある、と言っているだけ。
シティハウス目白の間取りはＨＰに詳しく出ていますから、傾向はわかりますね。
その話をしただけです。
繰り返しますが、間取りの傾向について話しただけです。「変形田の字」と「短冊型」に収斂される、といっただけ。

階数はこの物件のＨＰには出ていませんが、たとば野村などはもっと詳しく載せます。階数もちゃんとわかります。
いろいろ物件を比較されるといいでしょう。

それを一生懸命、ＭＲはしきいが高くて行けない人が書いている、だとかＭＲで取り合ってもらえない人が書いている、などと書き、あろうことか雑談にまでスレッドたてて、悪態をついてる人がいるので反論しただけです。

それにＭＲに銀行の金融係の人なんていません。
ローンシュミレーションをコンピュータに入れて、単純な計算でやるだけです。ＭＲに行ったことがある人ならわかりますよね？
金融電卓叩いてる営業マンなんていません。それはわかりますよね？
ＭＲでの資金計画はあくまでシュミレーション。

むしろ、ＭＲでの営業マンの「資金計画」の意図は頭金と年収を聞き出すことにあるんですね。
そこを強調しておきたいと思います。
だいたいそこそこ経験があれば、どのくらいの年収でどのくらいの貯金をもっている人間が、どのくらいの物件を買えるかなんて、シュミレーションするまでもなくピンときます。
要は顧客をそこで「見込み大」「見込み薄」に分けるんです。
年収が高いわりには貯金が少ない人間、現金をもっていても将来は不安な人間。そこそこ手堅い収入が長期にわたって望める人間。それを見きわめて、営業かけるか、ほっとくか決めるんですね。

だから、自分の支払い計画にかんしては、ＭＲで相談するまでもない、という話をしたんです。金融機関の融資係との折衝はまた別の話です。
ローンの見込み計算なんて、シュミレーションするのは簡単だ、と言ってるだけです。わざわざＭＲで営業マンに相談するまでもなく、自分の頭金と物件価格をみれば、だいたいの支払額はすぐにわかります。
自分の頭金と物件価格をみて、月々どのくらいの負担になるか、自分でチェックすればよい、という話。

＞あれ〜、元金が減っても全期分の利息を支払うのは非合理だな。

「元金・利息」で分ける必要なんてないんです。
基本は、ある金額をある金利で何年ローンするか、つまり「総額でだいたいいくら払うことになるか」だけです。逆に考えたら簡単なんです。
支払う総額がわかったら、それを年数で割るだけなんです。単純です。微分・積分もいらない、基本は掛け算と割り算です。
あくまでも基本ですよ。

月々の支払いを全面に出すのは、お金を貸すほうが、「総額でいくら支払うことになるか」をローンさせるほうにハッキリ「わからせたくない」という思惑もあるんです。
でも結局、ローンというのはたとえば1000万円のものを1600万円で買う、それを長い年月で割って希薄する、というだけの話です。

[751: 匿名さん]

＞シティハウス目白の間取りはＨＰに詳しく出ていますから、傾向はわかりますね。
×

シティテラス目白・・・○

[752: 匿名さん]

750さんのおっしゃる通りですね。

MRで作る資金計画表なんて、変動の一番低い金利で計算されちゃったりして、あてにならないですからね（少なくとも住友はそうですｗ）。
”お付き合い”でとりあえず作成してもらい、あとは希望する部屋の価格を聞いて、自宅であれこれシミュレーションというのが基本でしょう。

年収や勤務先等から属性が高いと判断されれば、事前審査も通さずに契約というパターンもあり得ると思います。

あと、「敷居が高い」アンケートですが（笑）、勤務先などは、デベや営業からの電話攻勢を避けるために未記入にする人も多いんじゃないでしょうか。一流企業に勤め、役職が高いほどその傾向は強いように思います。
営業マンもプロですから、勤務先や役職が未記入であっても、年収や客の雰囲気、勤務先の最寄り駅等、他の条件から冷やかし客かどうか、その物件を買えるだけの客かどうか、大体の見分けはつくものです。
勤務先なんて、要望書を出す段階で初めて明かしてもいいのですよ。


749さんは書けば書くだけボロが出る。もう止めたらどうですか？

[753: 匿名さん]

752さん、冷静な事実の記述、恐れ入ります。
どうも意地でもＭＲに来てもらってアンケートに記入させたい人がいるようですね。

「苦手なアンケート」には笑いますね。
暗に「年収も低く（雑談板ではニート扱いしてました）」「勤め先もよくない（あるいは、無職）」の人がそう書いてる、と言いたいようですね。

むしろ、年収が高く貯金が多い人間が嫌がるんじゃないですか、あのアンケートは。
ちょっと見に立ち寄った先で、「年収」「自己資金」なんて書くのは、ふつうそれなりの貯金や収入のある人間は警戒します。どこに流れるかわからないじゃないですか。
自己資金はようは貯金の一部ですから、「こいつにはこれだけ貯金がある」とわかってしまうんですからね。それを窃盗団にでも流されたらたまりません。今の世の中、ある程度持ってるものを持ってる人間なら、そっちを心配するでしょう。

私自身では、アンケートには年収は記載しません。自己資金を書くだけで、営業マンはかなり必死になってきますから（笑）。それにＭＲをまわりながら、いろいろ話をすると、「ずいぶん物件ご覧になっていらっしゃるんですか？」と探りが入ります。まあ、向こうだってプロですから、目の付け所でどのくらい物件見てるか、どういう好みで、どのくらいのものが買えるのか、なんてすぐわかるんでしょう。

三井のオバチャン営業マンは別ですけど、住友に関していえば、ＭＲでオバチャン営業マンを見たことないですし。
あ、「しきいが高くてＭＲに行けない、行っても相手にされない」私の情報ではアテになりませんかね？（笑）
三井のオバチャンにしたって、客が見込み大だとなれあ、すぐに男性のプロ営業マンにスイッチしてきます。
（あまり各社の営業スタイルを書くのはまずいかな？）
ちなみに住友の営業マンは礼儀正しいですよ、だいたい。
商売のうまさでは野村でしょうかね。けっこう近場のレストランで使える商品券などでつってＭＲに来させようとしますしね。しかも、それなりに美味しい店を選んできます。
三菱は相手のプライドをくすぐるのが巧い人が多いですかね。

さらに資金計画シュミレーションで、さりげなく「ご年収は？」なんて聞いてくると、むしろカワイク感じますね。あのパソコンでやる簡易なシュミレーションなんてものには、年収は本来関係ないんですけどね。

まあ、お付き合いですね。本当に。

[755: 匿名さん]

高級物件の場合、こんな匿名掲示板の内容とは無関係に販売が進んでいくもの
よく売れているマンションの掲示板は、閑散としていたりする。

完売したので住民版移行で閉鎖依頼した目白ガーデンヒルズの掲示板でも、4割近くもあった、プレミアム住戸（マーベラス）の契約者らしい人の書き込みは皆無だったけど普通のスーペリアル住戸よりよく売れていたようです。
掲示板の主役は、占有率4割のスーペリアル住戸の人だったような。
ちなみに、”プレミアム”という紛らわしい名称の中間グレードも2割ありましたっけ。

[756: 匿名さん]

シティハウス目白は高級物件でもなく、売れ行きも悪いから
にぎわってるということですね。

さかんに検討者だといって近隣物件を罵倒してた人も
高額な部屋を買うようなお金持ちではなく、
必死に低額物件に手を伸ばそうとしてるような層だということで
決定ですね。

[757: 匿名さん]

＞シティハウス目白×

シティテラス目白・・・○

[758: 匿名さん]

＞シティハウス目白
？？？

「シティハウス文京目白台」は、有名設計事務所とジョイントで数年前に人気で完売した・・・

[759: 匿名さん]

シティテラスって住友ブランドでは、どういう位置づけなんでしょう？

グレード的にはガーデンヒルズより下で、シティハウスより大規模というイメージでしょうか？

[760: 匿名さん]

＞「シティハウス文京目白台」は、有名設計事務所

丹下設計事務所Ｘ住友不動産です。
あそこは規模が小さかったですし、
竣工後半年ぐらいで完売しました。
売れ行きのペースで言えば、
人気物件とは言いにくいですね。

ただ、「パンフレットが欲しい」なんて
ネットで募集してる人がいましたから、
丹下設計事務所とのコラボはそれなりに注目だったんでしょう。
エントランスのモノトーンのデザインや
ライティングの手法は非常にモダンですし、、
ヨーロッパのホテルのような暗めの廊下など、
かなり個性的な物件でした。
後世そのデザインがさらに評価される物件かもしれませんね。

[761: 匿名さん]

＞759さん
シティテラスは、さいたまと神奈川とこちらと3つしかない新しいブランドのようです。
さいたまは、”パークスクエアーさいたま新都心”とＭＲを共通の場所にして販売していたようですが、シティテラス＞パークスクエアー　の価格でした。
但し、パークスクエアーさいたま新都心の最終期は相当な値上げで逆転したようです。
数年前に文京区で販売された”パークスクエアー文京音羽”なんてシティハウスより大規模で豪華ですから、ブランド名より立地なのかと思います。
”久我山ガーデンヒルズ”なんて、規模が大きいだけでこれがガーデンヒルズなのという価格と内外装でしたし”シティハウス成城”は、その真反対。

想像ですが①立地　②共有部分と建物のグレード　③規模　④企画内容　で決めているのではないかと思います。
戸室内の内装のグレードは、ブランドと別問題で必ずしも比例しないようです。
さいたまのシティテラスは、エリアに合わせて直床＆外廊下採用らしいです。

[762: 匿名さん]

＞竣工後半年ぐらいで完売しました。売れ行きのペースで言えば、人気物件とは言いにくいですね。

それは全く認識不足でしょう。

竣工後でも長期間値引きなく、時間を掛けて少しでも高く売りたい住友物件としては、ごく普通というか、かなり早い方？
売れ行きがいい部類というのでしょう、「竣工＝完売」　なんて物件は思い浮かばない、ここ数年でどこかありますか？

少し前までなら販売代理の物件だったりすると、竣工間際は大バーゲンもありますね。

[763: 匿名さん]

762さん、

確かに、「住友の物件の中では」、早いほうだったかもしれませんね。
ただ、シティハウス文京目白台って40戸にも満たない小規模物件でしたからね。当時としては他社と比較して売れ行きがいいとは思えませんでしたね。竣工は平成17年３月でしたから、もしかしたら、半年以上は売れ残っていたのかも。残ってるったって数戸でしょうけど・・・

竣工完売、今でもありますよ。
野村の世田谷桜ヶ丘とか富士見ヶ丘とか。
富士見ヶ丘なんて高い高いとこのスレッドでさんざん叩かれたのに、
竣工前に完売しました。
売れ残り王者のシティハウス成城が長々と売れないそばで、プラウドしょうけいだいは、あっという間になくなってましたね。もちろん竣工前完売。坪単価は、300万超えてたかな？　シティハウス成城がずいぶんお安い価格に見える設定でしたけど・・・
まあ、プラウドはわりあい小規模というのもあるかもしれません。
それだってシティハウス文京目白台ほど小規模じゃないですよ。

三菱も去年アタマあたりまでは相当の勢いで売り切ってましたね。
小規模物件だと道灌山パークハウスなんて、人気の部屋は50倍の競争がついたって話です。
吉祥寺の井の頭公園すぐわきのパークハウスもあっという間でしたよ。
番町パークハウスもすごかった。
あの超一等地の超高い物件、しかもあの規模で、平均７倍だったそうですから。
それで三菱も「これはもっと高くしないと損」と思ったのか、
パークハウス三番町ではだいぶスペックおとして、かつ値段を上げたみたいですね。でも結局完売しましたね。竣工はまだでしょう？

さすがに、そのあとぐらいからは三菱も上げすぎて、住友のように売れ残りが長くなってますね。

[764: 匿名さん]

>>763さん

住友不動産の物件で、竣工までに完売がありますか？
という質問でした。
上から求められてなければ、竣工までに売ることもないのでしょう。

他社で、沢山あるのは当たり前でしょう、竣工までに完売が大命題なのですから、販売代理ならメンツにかけてもあらゆる手を尽くすのが普通？
次の販売物件が待っているんですから、悠長に構えているわけにも行かない

[765: 匿名さん]

理由があって書き込みできないようで、検討版として盛り上がっていい雰囲気
この調子が続くことを願いたいです。

[766: 匿名]

今の御時世では竣工までに完売は、格別、すごくもなんとも無く、まあまあ程度でしょう。
超人気物件はいわゆる即日完売＝即完。
代表例が赤坂TR。５２１戸の高額大規模物件にもかかわらず、３期すべて即完。竣工（来年７月）の２年前である。
TTTも同様。

そのほか白金タワー、センター東京など。

現在販売中物件では、例の広尾ガーデンフォレストも、連続即完中。
定期借地権を槍玉に挙げる人が多かったが、好立地と三井・三菱の信用が大きく上回ったということだろう。

[768: 匿名さん]

＞即完物件の最大の特徴は
＞低価格という事のみですね。

ソレは違うと思います。
シティハウス成城はプラウド樟景台よりはるかに
低価格でしたが、プラウド樟景台のほうはすぐに売れ、
シティハウス成城が、あのようにいつまでも残っていたのがよい証拠です。

あの物件に関しては、
野村の周到なマーケティングと価格調整力
（最初の見込み価格は高くしておいて、事前の調査で人気がないとなると
200万程度下げるなど）の力ゆえでしょう。

ＭＲを開いて、すぐに売り切れば、早めにＭＲを閉鎖できますし、
そうなれば、あとは竣工を待つだけで余計な経費はかかりません。
商売としてはよっぽど効率的です。

[769: 匿名さん]

>>750
ＨＰには掲載してない間取りもほかに結構ありますよ。
誤解があるといけないので念のため。
やはりＭＲへ行ったほうがいいですね。

以上。

[770: 匿名さん]

>ＨＰには掲載してない間取りもほかに結構ありますよ。

当たり前ですよ〜。
小規模物件でないかぎり、間取りは代表的なものだけです。

>誤解があるといけないので念のため。

誰も誤解なんてしてません。
ＨＰ見れば、全部出てないことぐらい、
この物件の居室数と比べて見れば一目瞭然。
間取りの傾向の話が出て、「ＭＲ行かない人が
知らないくせに書いている」などという人がいたので、
「いや、間取りの傾向ならＨＰを見ればわかるよ」
という話をしただけです。

[771: 入居予定さん]

実際に購入予定者じゃない方の話で盛り上がってますが、現実的な話題です。
先日内装のオプションの件でＭＲに久しぶりに行きました。
私「ぶっちゃけ、売れてるの？」
販売員「南向きは売れてますよ。それ以外は慌てて売るような物件じゃありませんから・・・・・」
てっ、事はそんなに売れてないのかしら？
ＨＰでみる限りは少々値上げして売るようですが、どうなんでしょうね？
まさか２期で値を上げないわけにはいかないし、上げすぎれば苦しいし、
まぁこれから様子みても遅くないかもしれませんね。
購入者としては少し寂しい話ですけど今後の検討者、購入予定者の方に少しでも参考になれば。

[772: 匿名さん]

771さん、上の一連の流れを読んでいただければわかると思いますが、住友物件って、総じて他のデベより売れ行きは遅いですよ。

「あわてて売るような物件じゃない」なんて言ってましたか。それはいつものことです。「ゆっくり売っていきます」とか言うんですよ。内心はそりゃ、早く売りたいのでしょうけど、「別に急いでません」という雰囲気を強調するのが住友の営業マンです。

でも、住友には実はもうひとつ傾向があって、それは「よい部屋はすぐ売れてゼッタイに余らない」ということです。
よい部屋、というのは単に高い部屋ということではありません。価格と条件のバランスが取れてる部屋のことです。

住友物件はいくつか買いましたが、いずれも事前の「会員」扱いで説明してもらった段階ですぐ押さえ、竣工後すべて売ってしまいました。
逆に出遅れてみた物件はすべて「余るべきして余った部屋」しかなかったので、手は出しませんでした。

だから、気に入った部屋があったら様子見をせずに、早めに買うことをお奨めします。

今は様子見してると値段が上がってしまいます。いつまでこの傾向が続くかわかりませんが、少なくとも金利は上がるでしょうし、ローンを組むなら、たとえ物件自体が少し下がったところで、金利が上がれば意味ないですからね（と住友も考えて、ますます「急いで売らなく」なってるワケです）。

[774: 匿名さん]

773さんの言ってることはだいたい本当ですが、
大幅値引きといっても、7000万超の物件で、200万とか300万程度ですよ。
だいたい売れ残る部屋というのは、値づけが悪いから
売れ残るのであって、それを早めに修正してる、という言い方も
できると思います。
野村の値引きは大京よりは秩序があって、たとえば、上階の部屋が
そのすぐ下の部屋より安くなったり、そういうことにならないよう調整されて出されます。

＞竣工後３ヶ月くらいすると
＞未入居物件としていくつも売りに
＞出されますwww

「いくつも」といっても、だいたい１、2戸から多くて５戸程度程度。
しかもすぐはけて、なくなってしまいますね。
竣工前は「販売好調」といいながら、実際竣工後何ヶ月たっても売れ残ってる住友が偉そうに笑えることじゃないでしょう。

住友の営業マンって、他社の値引きを批判します。「値引くなら最初からその値段にしておけばいいんだ」とかね。でも、私から見れば、ねづけに
失敗して売れ残った部屋をそのままの価格で売ろうとするから、「住友は売れ残りが多い」「割高」というイメージがつくんですよ。

実際に、早めにいってみればわかりますが、周辺の他の一流デベに比べて坪単価が突出して高い、ということはないですよ。もちろん、販売時期が年単位で違ったら（ここと目白プレイスみたいに）、比べられませんけどね。

今はどのデベも値段を大幅に上げてますから、住友だけ傑出して割高ということはありません。ただ、住友はねづけがヘタなのに、自分たちの価格設定にこだわるから、いつまでも売れ残る部屋が出るんです。
だから、住友物件こそ、早めに行って、早めによい部屋をおさえるのがいいんです。

ちなみに、価格を変えなくなったのは、ここ数年のことです。以前は他社と同じく竣工完売を目指してました（今も一応目指してはいるのかもしれませんが）。

[776: 匿名さん]

目白プレイスの販売代理は野村だったよね、頑張りましょう。
リビオン目白通りも、販売代理は同じく野村さんですね。

住友は、ガンガン売れて完売の勢いになると最後の手段はＭＲを閉めて
竣工後に売るというのは常套手段のようです。
シティテラスさいたま
でもやっているし、目白ガーデンヒルズでもやりました。
売り方の個性ということでしょう、それに合わせて検討すればいい。