シティテラス目白 Part2

[匿名さん]

名称も正式に発表されていない段階で早くも450件に達しましたのでPart2に移行します。

物件概要

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
専有面積：51.00m2〜134.51m2
間取り：1LDK〜4LDK
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上18階建地下1階建
総戸数：293戸
引渡予定：平成20年3月末
販売開始予定：平成19年１月上旬
売主：住友不動産
施工：前田建設工業

【正式名称が決定したとのことで管理人がタイトル変更しました。2007/1/22】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[635: 匿名さん]

＞しかも用途区域が工業地域でしょう。

このあたりの用途地域、準工業地と工業地は用途地域で、
規制に相当違いがあります。不勉強なので再度勉強しましょう。

＞あんなバカみたいな値段を出すなら工業地域なんて買わないでしょう。
それを決めるのは、購入検討者です。
1000万円が、買えなくて高いと思うひともいるし1億円が割安と
感じる人もいるのです。「余計なお世話！」

＞毎月30万円以上をローン返済と管理費支払いにあてて実は家計は大変だったりするのでどうしても庶民的な江戸川橋や早稲田の商店街にままちゃりで買い物に出かけなくちゃいけない人が多いのでは。

「余計なお世話」あなたとは、住む次元が違うし金銭感覚も
格差があると思いますよ？

ここを検討している方は、以前の大規模マンションの契約者さんとは
違って、「目白の高級住宅地のマンション」「自分達の高級マンション
で区内有数の高額所得者の集まりになる」なんて発想はなさそうですよ
やはり高額マンションを検討される方は、優秀なのでしょう。
家計も2ランクぐらいアップしないと買えませんからね。

マンションも買ったことのない、親との同居人はお下がり下さい。

[636: 物件比較中さん]

＞＞規制に相当違いがあります。不勉強なので再度勉強しましょう

事実規制に相当な違いはあれど、準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

＞＞「余計なお世話」
確かに余計なお世話ですね（笑）

＞＞「余計なお世話」あなたとは、住む次元が違うし金銭感覚も
格差があると思いますよ？
このマンションを買った人は金銭感覚に格差があって庶民派の町には買い物に行かないってことですか（笑）

＞＞「目白の高級住宅地のマンション」「自分達の高級マンション
で区内有数の高額所得者の集まりになる」なんて発想はなさそうですよ
やはり高額マンションを検討される方は、優秀なのでしょう。
家計も2ランクぐらいアップしないと買えませんからね。

意味が不明ですが（笑）
「家計も2ランクぐらいアップ」してるようなお金持ちの人が「区内有数の高額所得者の集まりにな」らないんですか（笑）
「家計も2ランクぐらいアップ」してるような人達が住むようなマンションは「高級マンション」じゃないんですか（笑）

＞＞マンションも買ったことのない、親との同居人はお下がり下さい。
買ったことがないとか親との同居人とかって前の書き込みのどこをどう、読んだらそんな事実が書いてあるのでしょうか。

[637: 匿名さん]

＞準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

そうですか？
あなたのお気に入りの目白台（文京区）も下落合（新宿区）も
坂下の神田川沿いの一帯は、ここと同じ「準工業地」なんですけど(笑)

神田川沿いも、新宿区、文京区は特別に住居地域で高級
豊島区はダサイので「準工業地決定！」だと思ってました？？

準工業地はマンションの用地仕入れとしては、良好な土地です
容積率もそこそこ、高さ規制も、日影規制も緩いので立派な
中高層マンションが建設可能なんですね。
反対に、まったく魅力がないのは住居専用地域とか低層地域です
低層マンションを建てて、高額分譲価格でも売れ行き悪いし
利益が出ないから。

[638: 匿名さん]

＞＞準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

あの〜〜
マンションを検討したご経験がないので、おわかりにならないよう
ですが、高田エリアマンション群で、目白プレイスの場所は
製薬工場跡地なのでわかりやすく、用途地域は「準工業地」です。

しかし住友の目白ガーデンヒルズと、シティテラスは
「第一種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」なんですけど・・。
下落合と目白台と川沿いなら同様なんですけどね。

だから隣接建物のあるここは日影規制のためか南が高い
三角のおかしな形になってしまったのだと思いますよ。
準工業地であれば、もっとノーマルな形になるのではないかと思います。

[639: 契約済みさん]

「家内」が「手付け捨てよう・・・」と言い出した。

[642: 匿名さん]

あの、初心者ですみません。
手付金とはだいたい何パーセントくらい払うものなのですか？
数パーセント？

[643: 契約済みさん]

熟慮したつもりだったが、研究不足だったのか。
私の判断ミスだったのか。
坂下でも大差ないと思っていたが、甘かったのか。
ここのスレを見ていると私まで弱気になる。

[644: 匿名さん]

>>638のレスで一変、「不勉強なので再度勉強しましょう」と偉ぶっていた、635＝637の面目は丸潰れですね。ｗ
結局、契約者、検討者を差し置いて、こういう人たちが煽っているだけのスレでしかないようですね、ここは。

>>639
ネタでないと仮定して…
手付けを捨てるなんて早まらず、自分の決断を信じ、冷静に（といっても、ここを見てしまった奥様の気持ちもわかりますが…）判断してください。
掲示板の情報に惑わされることなく、実際に現地を歩いてみることで、おのずと答えは出てくると思います。

[645: 入居予定さん]

手付けは物件の１割ぐらい

[646: 物件比較中さん]

デメリット
1.　地形＝坂下、豊島区で最も低地
2.　都電と明治通りが隣接（都電再開発はまだ具体化していない）
3.　徒歩10分以内の近隣環境＝人種(下町、事件、人々等）零細工場郡、町並（古い木造モルタル、建売狭小住宅、住居兼印刷工場等）

→　この価格設定

メリット
1.　交通が便利
2.　よしやが目の前
3.　神田川の花見

メリットでもデメリットでもない
1.　遠い学習院と遠い椿山荘の借景
2.　子女が将来入るか入らないかわからない私立の学校

→　この価格設定

大規模マンションで工業・商業（含準）地域の規制無しが好きな人もいれば、静かな高台の住居専用地域の低層マンションが好み等、人それぞれでいいのですが、要するにあの価格が問題なのではないかと思います。

あそこの土地環境に大規模で建つならファミリー向けで、最多価格でせいぜい5〜6000万代ってところではないでしょうか。

[647: 匿名さん]

＞あそこの土地環境に大規模で建つならファミリー向けで、最多価格で
＞せいぜい5〜6000万代ってところではないでしょうか。

もしそうなら、銀行の知り合いに話して、10部屋融資受けて買いたいです。

暇つぶしのボクちゃんに説明するのも面倒なので

「豊島区用途地域」
http://www.city.toshima.tokyo.jp/toshikeikaku/tiikitikuzutyuuijikou.ht...

[648: 匿名さん]

>645さん
ありがとうございまいした。１割は結構高いですね。知りませんでした。

[649: 物件比較中さん]

>>639, >>643

手付けを捨てる決断をするかしないかなんて胃がひっくり返るほど辛いのではとご推察します。もしかしたら家族で喧嘩になってしまうかもしれません...。

ですが、環境に関してはこのマンションが建つ前から元々ある都電や明治通りの騒音、幹線道路の空気が悪い等は変えようが無く、近所の環境についても元々住んでいる人達が何十年もかけて積み上げたものなのでそう簡単に雰囲気が変わるものではないでしょう。しかも土壌や地形はどうしようもありません。

数パーセントの手付けを払ったからといって変えようが無いものに妥協して又はこれから何年もここを定住居としてそれらを我慢して一生の買い物にお金を投じるかどうかです。

例えば8900万を30年ローンを払うとすればこれから金利上昇も考えられるでしょうし、利息を含めて一体いくら払うんでしょうか。

今回はその億に近い高額な買い物のほんの数パーセントをどうするか...一連の上の書き込みで営業マンから知らされなかったり、ご自身で調査しきれなかった事実が出てきておつらいのはよくわかります。

[650: 契約済みさん]

おそらく、本当の購入者で（手付けを打った者）このスレだけで解約する人はいないと思いますよ。
実際に購入しようという人は現実世界の人間で、これらの匿名性の高い情報を入手はしますが、そのまま受け止めるような愚直ではないでしょう。
なんだか、自分の購入したマンションがいずれにせよ盛り上がっているということは世間や関係者の興味を十分に引く物件で安心しています。
実際売れ残りの多い物件は話題にすらあがりませんから。

[651: 近所をよく知る人]

あまり街並みが良好とはいえないのは事実ですが、ニ十年前と比較す
ると雰囲気も、人並みも相当に改善されたと思いますよ。
以前は、職人町、川沿いの町工場、不便な陸の孤島の街という感じでした。

規模も立地もコンセプトも違うので、単純比較できないですが、
本家目白を自称する、新宿区下落合の「ドレッセ目白近衛町」あたりが
100㎡/1億800万円（坪/356万円）、160㎡/1億7900万円（坪/370万円）で
竣工半年で20％近く売れ残っているようです。ブリリア中落合も同じような感じです。
一方、それより高額な豊島区高田のシティテラスが、
よく売れているというのは時代の変化、未来予想図を感じますね。

本家目白を主張する目白台や下落合の「目白信者」にとっては、
説明がつかない事態では？

[652: 匿名さん]

＞竣工半年で20％近く売れ残っているようです。
＞ブリリア中落合も同じような感じです。
＞一方、それより高額な豊島区高田のシティテラスが、
＞よく売れているというのは時代の変化、未来予想図を感じますね。

20％っていったって部屋数が違うから全然比較にならないと思うよ。
シティテラスってよく売れてるの？
これまでに何戸売れたか知ってるんですか？
営業マンの「売れ行きいいです」なんてのをマに受けてるだけじゃないですよね？　そうでなかったら、何戸中何戸が売れたのか教えてくださいよ。

[653: 契約済みさん]

「ドッレセ目白近衛町」は比較物件として、現地も見てまいりました。
他の契約者の方々も多くの方がそうされて「シティテラス目白」を選択されたのではないでしょうか。
格式の高いところに住みたいだけであれば、何も目白にこだわる必要はありませんよね。
町並みを購入するわけではないんですよね。「高田」を購入したわけでなくすべてを総合して判断した結果「シティテラス目白」に決めたのです。

[654: 匿名さん]

＞20％っていったって部屋数が違うから全然比較にならないと思うよ。

さすがに入居開始で、売れ残りが55戸中10戸もあれば売り主も
あせるでしょう？　値引きしても売りたいというのが本音では。

ここ十数年知る限り山手線外の新宿区の目白エリアで、
売れ行き好調というのは聞いたことがない、新宿区の中でも高いだけで
マンションとしては不人気な場所なのかも。
今回は、豊島区より安くても売れ残るんだからどうしたんだろう？
文京区の目白エリアは、それほど宣伝しなくてもよく売れる、
少し前のシティハウス文京目白台なんて、キャンセル待ち多数で
凄い人気だった

[656: 匿名さん]

>町並みを購入するわけではないんですよね。

それはそうですが、周辺環境や町並みというのもまた大きな要素だし、周辺環境を非常に重視する人も多いですよ。特にいろいろ物件を見て歩いていると周辺環境がどれほど大事かわかってきます。
だから三菱地所なんかは、周辺環境の悪い場所にはあまり手を出さないんですよ。それがブランドイメージを維持するのに大切な要素だってわかってますから。
いっておきますが、「そういうデベもいるし、そう考える人間もいる」というだけで、周辺環境は大事でないという人を否定するつもりはないです。何を重視するかは人それぞれですからね。

>「ドッレセ目白近衛町」は比較物件として、
>現地も見てまいりました。

ドレッセのある場所ってあのあたりのわりにはよくない場所ですね。ただ、この物件と比較してドレッセを選んだ人だって多いと思いますよ。

[657: 匿名さん]

>>651
よく売れている？
お調べになりましたか？
まぁもう決めて契約した方もこのような状況を踏まえて入居されれば、後でショックも受けないでしょうし、危険な場所には足を踏み入れなければいいだけで・・・　

あのお値段出すだけの仕様、外観、高級マンションである事はまちがいないんだし。　住めば都です。。
縁あって購入されたのですから、人が何と言おうと・・・ってとこですね？！
このスレ見て辞める人もいないと思います。

[658: 匿名さん]

＞さすがに入居開始で、売れ残りが55戸中10戸もあれば売り主も
＞あせるでしょう？　値引きしても売りたいというのが本音では。

住友の「伝説の」売れ残り物件だったシティハウス成城なんて、３年ぐらい売れ残ってましたけど、
別に住友はあせってなかったのでは？
東急だって別にあせってないでしょう。
ゆっくり売っていくのは最近のトレンド。
このシティハウスは何年かけて売り切るのでしょうね？

[659: 物件比較中さん]

自分たちが住み始めた後に道路が作られてしまうとか、後から柄が悪い人達が住み始めるなら何とか諦めもつくけれど、↑のかきこみにあるような空気の悪い幹線道路や都電とか、ガラが悪い環境等、始めからデメリットがある場所に敢えて大枚をはたいて住むべきなのか....。

例えは（すごく）悪いですが、お化けが出るとわかっていながら無理矢理お化け屋敷に入ってひどい思いをするような、ホラー映画みたいです。

もし契約した皆さん、よろしければ、ここのマンションを買うに至った動機というか、通勤の便利さ以外でのメリットを教えていただけませんか？

私にとっては町並みも含めてのマンションとしての資産価値と考えていますので、少なくとも徒歩15分圏内の環境もとても重視しているのですが。

[660: 匿名さん]

↑
まちがえました。
シティテラスですねｗｗ

[661: 匿名さん]

＞少し前のシティハウス文京目白台なんて、
＞キャンセル待ち多数で凄い人気だった

シティハウス文京目白台って丹下事務所とのコラボのあれですよね？
ええっ？　そうだったですか？
私は竣工後３−４ヵ月後に行ったのですが、かなり
売れ残ってましたよ。
もちろん、よい部屋はない感じでしたけど。
完売になったのは、半年後ぐらいだったと思います。
迷っていたらけっこう営業かけてきましたから、憶えてます。

そっか、住友物件でもキャンセル待ちが多数出るような物件も
過去にはあったんですね。
それで味をしめてやたら高い設定にして売れ残り物件が続出したワケですか。
最終的には時間はかかっても完売までもっていってるから、まあそれはそれでいいんじゃないかと思いますけど。

[662: 匿名さん]

で、シティテラス目白は何戸売れたんですか？
売れ行き好調というからには、数字が出てるんですよね？
早く教えてくださいよ。

[663: 契約済みさん]

手付けを捨てるか、何年も妻にぐちぐち言われながらローンを払っていくか、、

「住めば都」である事を願いたい。

本当にそんなに悪い場所なのか、仮にいったん住んでみて、築浅中古で
売っても売れないのだろうか。

築２年、価格は現価格の３割減、で売れるだろうか？？

無理なら手付けを捨てるのが賢明だと妻が言う。

[664: 匿名さん]

契約済みさん、さっさと手付金放棄したほうがいいですよ。
両者とも納得した上でのマンションのほうがいいと思います。

[665: 匿名さん]

>>659さん
＞私にとっては町並みも含めてのマンションとしての資産価値と考えていますので、少なくとも徒歩15分圏内の環境もとても重視しているのですが。

少し誤解があるかもしれません。
山手線沿線に限れば、ほぼ全域が徒歩15分圏内だそうです。
南北線、都営大江戸線のおかげか、駅から遠いマンションは本当に
少なくなりました。

5分以内　　：駅近
10分以内　　：普通
10分超　　　：やや遠い
15分超　　　：都心では限界の距離
20分超　　　：ほとんどない

こんなところでしょうか？

山手線目白〜高田馬場。地下鉄東西線で高田馬場〜早稲田
がちょうど、徒歩15分くらいですかね。

[666: 契約済みさん]

本当に手付けを放棄しようと考えているなら、そうした方がいいでしょう。
そんなネガティブシンキングなら住居後、何か問題があった時に必ず後悔しますから。
ただし、何処に住んでもどんな街でも必ずマイナス要素はありますよ。

[667: 匿名さん]

>665
おっしゃるとおりで、徒歩15分圏内が良好な住環境というのは都心というか、山手線内ではありえませんね。
659さんは整備された郊外が良いと思います。

[668: 匿名さん]

６６３さん　
不動産の資産価値は上下するものだけど、このマンションだけが３割減は無いよ。
その時は６６３さんの今の住居も３割減とは言わないが、まぁー下がっているだろうね。
資産価値の高いマンションが第一希望でお望みなら何もここにこだわらなくてもいいんじゃないの。
予想でしかないけど、評価額が１割減るのにもそれなりに時間はかかるんじゃないかな。
勿論上がることだって十分考えられる。
ここで、手付けを放棄すれば確実に損をだすことは事実だね。

[669: 物件比較中さん]

住めば都(すめばみやこ)

【意味】
どんなに不便でさびしいところでも、住んでみると住みよいところに
思えてくるということ。

皆さん、始めからここがこんなところだと認識されてるようで...（悲）
＞＞663さん
苦労して稼いだ大切なお金ですからもし手付けを捨てるとなれば本当に悲しいですが、投資と同じで早めの損切が肝心です。手付け金はまたちょっとがんばって貯金すればいいのですが、買ってしまって後悔しても、もう身動きが取れないばかりか、手付け以上に売却時に損をする可能性も又あるわけです。一度住めばいきなり中古ですから（涙）

徒歩十五分以内の環境が川底みたいな坂下、しかもめちゃくちゃ下町ですよね...（泣）

[670: 匿名さん]

>徒歩十五分以内の環境が川底みたいな坂下、しかもめちゃくちゃ下>町ですよね
そんなことないでしょ。
15分以内で新江戸公園とか学習院とかあるじゃん。
早歩きなら椿山荘までいけるよ。
ようは徒歩5分以内の「坂下」にいくとそうなるということでしょ。
ここは坂の中間だし、上のほうとか、10分あるけば環境変わると思うけど。

[671: 匿名さん]

どうしちゃったんですか？
昨日から急に荒れてますね。
それまでしばらく平和だったのに。。。

管理人さ〜ん！

[672: 匿名さん]

>>668
不動産の資産価値は上下はしないです、5年10年の長期スパンで
動きます。

いい大人でしょうから考えていただきたいのですが
数年前は、新築は入居した瞬間に-20％前後価値は落ちましたよ
ものは中古になれば、下がるのが普通かな。
都心のマンションは、分譲建て替えはほとんど不可能であり
増える一方ですから、希少価値がないと下がる可能性が高い。

ガーデンヒルズは目白駅の内側の駅近は希少価値でしたが
このあたりの高田は、大小様々なマンションが沢山あるから
希少価値という点では少々疑問ですね。

[673: 匿名さん]

＞徒歩15分圏内が良好な住環境というのは都心というか、
＞山手線内ではありえませんね。

15分で揚げ足取らなくてもいいでしょ。
直線で15分ってことではなく、周囲を15分程度歩き回ったときの
周囲の環境がどうかって話だと思いますよ。
そういう意味では山手線内だって
雰囲気がよい住宅地はたくさんあります。
直線で15分歩けば、松涛だって大和郷だってラブホ街に
入っちゃいます。ここで言ってるのはそういう話じゃなく、
マンションの建ってる場所の雰囲気がどうかって話。
落ち着いたよい住環境とはとてもいえない、そういうことでしょ。
それは地元をよく知ってる人間なら否定しないと思うけど？

[674: ご近所さん]

ガーデンヒルズと一緒にしてもらっては困りますね。
建物はパクリですし。希少価値も歴然の差。
しかし、価格はあっち（シティテラス）の方が上ですね。

[675: 匿名さん]

下町を嫌う人もいるけど、私は、あのあたり、好きですよ。
散歩すると楽しいですから。

新しいマンションばっかり立っているところなんて、面白くもなんともありません。

[676: 匿名さん]

>673=659
自作で擁護乙。
659は「少なくとも」15分っていってるんだけどね。
このマンションは670の内容が一番適していて、ちょうど庶民への入り口みたいなところだから、5分くらい歩くごとにモザイクのように高級とそうでないところが入り混じってて面白いよ。
まあ、山手線内はみんなそんな感じだけどね。

[677: 匿名さん]

＞676
＞5分くらい歩くごとにモザイクのように高級とそうでないところが入り混じってて面白いよ。まあ、山手線内はみんなそんな感じだけどね。

こんなに極端で、雑多なのはこの高田地区しか知りませんね
木造モルタルの建物なら昭和30年代以降ですが、それ以前の板壁なんて
大昔から建築基準法違反だし、山手線内でも見たことがないな。
城東の下町の路地裏の雰囲気とでもいうのでしょうか。
1丁目の方は、豊島区の最低地と文京区の最低値が交差しているのは、
不思議だとさえ思える世界です。

2つ目の新しい大規模マンションが出来て、高南小学校の雰囲気も
良い方へ変わるでしょう。目白はもうパンク状態だから途中からは
絶対無理だから、高南小学校も今度こそ2クラスになって、念願の
クラス替えがあるといいですね。

[678: 匿名さん]

高田エリアの話しは、バトル版でやったらどうですか？
新しくスレが建ってますよ。

[679: 入居済み住民さん]

＞それ以前の板壁なんて
＞大昔から建築基準法違反だし、山手線内でも見たことがないな。他にも、あるよ。テレビでもよくやってるでしょ。

[680: 匿名さん]

要は住友のマンションは三菱なら手を出さないような
周辺環境の場所に建てられる、ということです。
この傾向はずっと続いてきましたから、おそらく都内では、将来もそうでしょう。
土地取得についての企業の実力が出てるということでしょう。

[681: 匿名さん]

えっと全然位置が違うのですが、目白通り沿いに新日鉄の「リビオレゾン目白通り」という物件が販売中ですが、どなたかご検討されている方いらっしゃいませんか？

[683: 匿名さん]

>680
そうでもないんじゃない。
最近の豊島区の地所だと、パークハウスサンセジュールは決して良い立地とは思わないけど。
住友全般のイメージは石橋を叩いても渡らない感じ。

[684: 匿名さん]

＞要は住友のマンションは三菱なら手を出さないような周辺環境の場所に建てられる、ということです。

全く具体性に欠ける書き込みですね(笑)
ＭＲで嫌な思い出もしたのでしょうか？
どの物件で、どう比較しているのか具体的に教えて欲しいものです。

少なくとも、現在分譲中の住友物件で閑静だけど駅から遠いとか
価格が高い傾向はあるでしょうが、現在の財閥系はどこも似たような
傾向だと思いますよ。
確かに、他社と比較して最近都心物件が少ないことは事実でしょう。

三菱さんは、オフィスビルで実績のある会社であってマンションでは
歴史も実績も、住友の後塵をかぶるのではないでしょうか。

>>681さん
ＭＲを見に行きましたが、遠い、狭い、地権者多数、外廊下、安め
大衆的で高級感なし・・・という印象でした。
こことは、正反対のコンセプトのような印象でした。