シティテラス目白 Part2

[匿名さん]

名称も正式に発表されていない段階で早くも450件に達しましたのでPart2に移行します。

物件概要

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
専有面積：51.00m2〜134.51m2
間取り：1LDK〜4LDK
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上18階建地下1階建
総戸数：293戸
引渡予定：平成20年3月末
販売開始予定：平成19年１月上旬
売主：住友不動産
施工：前田建設工業

【正式名称が決定したとのことで管理人がタイトル変更しました。2007/1/22】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[594: 購入検討中さん]

私どもも、家族が必要であることが決め手となり、購入することにいたしました。

人それぞれ、住まいを必要とする時期、場所は様々ですので、その時の不動産の相場と言うものは、運というか、ご縁かと・・・

売れ行きも気になるところではございますが、多少お高くても、必要とされる方は購入なさることでしょう。

決断に至るまで、こちらに投稿されていた皆様方のご意見、大変参考になりました。デメリットも十分に熟考することが出来ました。この場をお借りしてお礼申し上げます。

入居までの一年間、穏やかな心持ちで静観し、地域の皆様、入居される皆様とご一緒に、のんびりと安心して生活できますことを楽しみにしております。

[595: 匿名さん]

>>590
目白Pの最上階は、確か目白GHに対抗してプレミアムにして
坪440万円（㎡/133万円）だった部屋ですか？
駐車場の優先権もついていましたが、竣工後でも継続なのでしょうか。

中古相場というよ、シティテラスの分譲価格を調べて合わせた
というのが本当かもしれません。
でも、新築の住友物件と対抗するのは無理があるな。
最上階プレミアムというのは、希少価値ですけどメトロ新駅から
徒歩7分、目白駅13分を考えるとその値付けは無理があるような
気がしますけど、買う人がいるんでしょうか。

それと、製薬工場跡地で土壌汚染で全面土壌改良工事をしたのですから
中古でも、その説明義務もありますよね。土壌改良工事の説明会が
中学であったくらいですから、近所はみんな知っています
後でわかったら大変ですから、しないわけにもいかないでしょう。
このあたりは、相場に影響しないのでしょうか？

[596: 匿名さん]

>>591
目白Pの最上階の物件については、
下のHPで見ることができます。

https://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTvb7oudv

新築物件で販売されているようです。
駐車場も利用可になっています。
当初の売り出し価格については、情報をもっていません。

いずれにしても詳しいことは、
三井のリハウスにお尋ねください。

[597: 購入検討中さん]

第１期の先着順と共に第２期の予告が出ていますね。
価格は第１期と変わらないのでしょうか？
一期１０３、二期９０、残りは秋以降なのでしょうか？

今モデルルームに行くと、両期の価格表をみせていただけるのでしょうか？

本当の所の状況、住友さんの思惑、よく分かりませんね。

[598: 匿名さん]

売れ行きなんて関係ないんじゃないんですか？
買えれば買う、高すぎて買えないなら諦める。
この物件が売れ残って、大安売りするなんて誰も思ってないと思いますよ
住友さんは、竣工後1年以上は値引きなんてしませんし、この状況なら値上げでしょう。
目白ＧＨの時は、状況も違いますが最初が一番安くて、最後は20％位値上げしたようですよ。

＞本当の所の状況、住友さんの思惑、よく分かりませんね。
焦らずに、高く売って利益を増やすこと、上場企業ですからこれしかないでしょう。
原価はもう決まっているのですから、少しでも高く売ることを考えているだけです。

ＨＰを見るとわかりますが、発表になっている物件の中で
都心物件はシティハウス文京護国寺だけです、こんな事情もあるのかも。

[599: 匿名さん]

地価高騰がひと段落し、下げを見せ始めたとたんに、高値で売り抜けようと今度は焦っている住友を目の当たりにすると、適正価格って何だろうって思ってしまう。

[600: 匿名さん]

>599
なんで三井の他物件に書いてあったコメントをそのまま書くの？？
三井→住友に代えてさ。

[601: 匿名さん]

>559

マルチはやめようね。みっともないよ。あと、住不に限れば焦ってなさそうだね。

[602: 匿名さん]

601です。

＞599
の間違いでした。559の方、申し訳ありません。

[603: 匿名さん]

学習院下の駅を通りかかったら、低層階の外壁がシートの間から
見えていました。
宣伝のために、わざとシートをかけていないのかと思いました。

印象は本家ガーデンヒルズより、タイルの色が明るめで凹凸が多くて
高級感がありました、やはり人気マンションの改良版（？）なのか
素敵な外観になりそうです。日本人は改良するのは上手ですから。

しかし、クレーンが空に突き抜けているようで面白い風景ですね(笑)

[604: 匿名さん]

すみません、専門的な知識をお持ちの方がありましたら教えて頂きたいのですが。

土壌汚染は、地域にどのような影響があるのでしょうか。汚染物質がどのようなものかによるでしょうが、地下水に入って水汚染ということになるのでしょうか。水は上水道しかも浄水器で飲む場合にどういう影響があるのでしょうか。

汚染された土地の上の建物を利用する場合とその近辺に住んでいる場合では、影響の度合いは異なるのでしょうか。（どちらも直接汚染物質に触れることはないと思うのですが。）

この地域は準工業地域ということで、以前に工事された場所以外にも現状において土壌汚染とかがある可能性もあるのでしょうか。

汚染された物質が取れ除かれたところがあるということで、知らないで汚染された物質のあるところに住んでいるよりも「安全になったところ」に住むという気はするのですが、どうなんでしょうか。

[605: 匿名さん]

>>604
土壌汚染があり全体の10％未満は、50〜100㎝の土壌を入れ替えているはずです昨年夏頃、工事現場のフェンスに表示がありました。
詳細は前スレの440あたりに投稿がありますよ。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

汚染物質は鉛か何かでたいしたことなかったと思います。
詳細はデベに聞けば教えてくれると思いますよ。

[606: 土地勘無しさん]

検討しようと思って昨日日曜日に見に行ったのですが、
①入り口の脇の民家はあのまま残るのでしょうか？
②踏み切りの音はやはり響くのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたらご教示ください。

[607: 契約済みさん]

①民家は残ります。
②音に関しては、以前やりとりがあったかと思いますが、結局気になる人は気になるし、気にならない人は気にならないんじゃないでしょうかね・・・汗。

それよりも、計画道路かなんかに指定されていて、今後約１０年以内に敷地の一部（都電側）が買い取られる予定だそうです。
ということは、都電て無くなっちゃうんですかね？
それとも、道路の真ん中に移設？（これだと、道路拡張の意味がない・・・）
はたまた地下へ？（あり得ない・・・（笑））

どうなるんでしょう？

[608: 契約済みさん]

えっ？１０年以内？？

計画道路の予定は聞きましたが、都電がなくなるのは、ありえない話かと
あまり気にしていませんでしたが・・・

[609: 匿名さん]

大塚駅そばの春日通りの都電向原駅あたりから、都電の線路脇の買収は始まっています。
何でも都電線路にに平行して道路を造る予定だそうです。
いつのことになるやらとは思います。

①民家は、敷地中心にいたご家庭が交換して新築で建てたものです。
以前は、敷地内に何本か私道が走っていたのです。

[610: 契約済みさん]

607です。

はい、計画道路の中でも優先度の高い方で、だいたい１０年以内には・・・、と言う話でした。
都電とマンションの土地は接してますよね？
マンションの都電側の土地を一部買い取るとすると、都電が無くならない限り、道路が拡張できないように思ったんですが・・・。

[611: 周辺住民さん]

周辺は汚らしいワンルームや崩れかかった木造の家ばかりで、近隣の文京区目白台、関口或いは学習院等と比べると最下層。土地にしても神田川沿いで一番低く地盤も弱い。しかも暴力団事務所も近くにあるし、アジア系住民率も高い地域でもある。

だいたい豊島区高田のどこが「目白」なんでしょう。住所表示は「豊島区高田」ですよ。高級住宅街として知られている関口でも目白台でも下落合でもありませんよ。

マンション業者のおかしな高値に釣られて買ってはいけません。

[612: 匿名さん]

確かに、６１１さんの書き込み通りですが今ご家族が必要として買われた方がいらっしゃるんですから。。その方が見たらどう思われるか・・・

[613: 購入検討中さん]

６１１さんは、住友にかなりの恨みがあるのでしょうね。
ここまで、辛辣に書かれると購買意欲を削ぐ効果よりも、６１１さんの人間性に不信を感じる印象の方が強く残ります。
家族と共にこのマンションに新しい生活の夢を抱いている人間がいることを忘れてはいけませんよね。

[614: 匿名さん]

６１１さんに賛同です。ここを目白と名付けるデベは厚顔無恥というほかないでしょう。

[615: 匿名さん]

住友だけを悪者にするのは、いかがなものでしょう。

交通不便な場所だったから、最寄り駅が目白駅ということで
20年以上前から同じ高田のブロックに目白○○○というマンションは
たくさんあります。
たとえば目白ガーデニア、目白プレイス、パサニアガーデン目白、
シャンボール目白・・・

思いつく限り目白以外のネーミングの分譲マンションは、
よしやの前の現在売り出し中のダイナシティー高田馬場ぐらいかな？

雑司ヶ谷とか高田のネーミングの分譲マンションは、思い浮かばない。

[616: 周辺住民さん]

地域の雰囲気や高級感というものはそのシティテラスの住民だけが作っているわけではなく、地域全体がどうかということになるわけで、ジャージの上下に怪しいヘアスタイルの「見るからにそれとわかるような人々」が多いとか、日本語がわからないヒト達が安っぽいワンルームからぞろぞろ出てくる等のそんな地域です。あとは家族経営の印刷工場や鉄工所がひしめいているのが現状です。

買う前に、普通は近隣のチェックって普通するでしょう。こんな高田でも、あの値段で買ったのでしょうから、別に暴力団の事務所が多かろうが坂下だろうが気にしないのではないかと思いますが。

[617: 近所をよく知る人]

私は近隣に・・・とは言っても文京区にすんでいるのですが、坂下の細い路地を歩いてびっくりしました。小さいアパートから若いフィリピンの女の子がぞろぞろ出てきたり、変質者が出没するとかでパトカーが止まっていたり。。
とにかくびっくりする事が多々ありました。　
只必要として高額払って買い求めた方も、近隣チェックした方がいいと思います。その辺は歩かないとか・・・

マンション自体はこの辺では、一番豪華仕様で素敵と思いますがね。

[618: 匿名さん]

都電の件はしりませんでした。
しかしながら、親（南北線関係の仕事してました）に聞いたところ、こういう計画って優先順位がどうこうあってもいつになるのやらみたいな感じらしいです。
南北線もはるか昔、何十年も前から計画があって、工事も始めたけど全然進まなかったりいろいろあったそうで・・・。
都心地区の道路とかの計画の進行状況は神のみぞ知る感じらしいです。

[619: 周辺住民さん]

複雑な地権やネコの額のような小さい土地の所有者が多いためによっぽど次にまとまった土地が出ない限り、大型マンションが新規に参入することは難しいのが現状で、その結果、昔からの地域柄、所得も決して高くない世帯が買うとすればセボンやユニハウス系の狭小住宅で、年寄りが死んで息子娘夫婦が徐々にそんな家を現実徐々に建ち始めています。

結局そうなるとこの高田って住友のこの建物だけがなんとなく高級そうなまま残って相変わらず近所は「下駄履き」状態が残るような気がしますね。地域全体が高級住宅街ということにはなりそうもない感じです。

あの値段出すんだったら始めから近所の雰囲気がそこそこ良さそうなところを他に当たったほうが売却する時にもいいのではないかと思いますがどうでしょうか。

[620: 契約済みさん]

先ずは売却を想定して、実際に購入する方は稀だと思います。
この地区で生活することが、家族や自分の為に必要でその時期がマンション購入のタイミングだと確信しております。
そして、マンションの住民としてまた、地域住民としてこの地域をより良い地域にできればいいなって思います。

[621: 匿名さん]

住友って周辺環境がイマイチのところに
変に豪華っぽいマンション建てるのが得意ですね。
土地の取得がヘタなんでしょう。
三菱あたりなら決して手を出さないような土地ばかりです。

[622: 匿名さん]

確かに高田は3丁目→2丁目→1丁目と山手線の駅と線路から
離れる（内側へ進む）ほど、庶民度は増す地域だと思います。
神田川沿いで豊島区では、最も低地だからでしょうか。

しかし不思議なのは、高田でも目白通り沿いの高台だと
閑静な雰囲気で、大きな家もあるのです。
地域性とは、土地の高低の格差なのかもしれません。

シティテラスの出来るところは、ちょうど庶民街の入り口
高低で言うと、ちょうど中間といったロケーションです。
戸建てなら避けたいですが、大規模マンションならいい環境だと
思いますけど。

[623: 契約済みさん]

確かに立地に難あり、高級住宅地ではないのもわかりますが、
「買ってはいけません」と断言されると、つらいです。

現在坂上に住んでいますが、不便です。
坂下の方がスーパーもあり、バス便も多く、便利なように感じて
います。

目白台に住んでいたときは、もっと不便でした。

暴力団事務所ってどこにあるのですか？
そんなに多数あるのですか？
警察にお聞きすれば、事務所がどこか教えていただけるのでしょうか。

今もちょくちょく坂を下ってよしやまで買い物にいっています。
坂下がそんなに物騒なところには感じませんが、私が鈍感なのかしら？
最近は坂上にも色々な国の方がお住まいですし、目白台の方が使う江戸川橋のイイダと高田のよしやのお客さんの層が特別違うとも思えません。
間違いなく高級住宅地ではありませんが、普通ではないのでしょうか？
池袋や歌舞伎町みたいに危ないの？

[625: 匿名さん]

何故ネガティブキャンペーンをはらなければならないんでしょう？　
真に受ける必要はありませんと言い切るのもどうでしょう？

あの近辺の実情をお知らせしてるだけですよ、地下鉄が出来れば便利ですし、マンションも値段相応の良いマンションになると言うのも認めてます。必要で買い求めた方達にこれから住む地区の本当の姿をお知らせするのは良い事だと思いますが・・・
ここを買った人達に対して何の悪意もありません。

[626: 契約済みさん]

では、本当の姿を教えて下さい。
暴力団事務所はどこにあるのですか？
以前（昨年?）発砲事件があったところですか？
事務所だったのですか？
あそこは道向かいだったでしょうか？

それ以外にもありますか？

[627: 私も周辺住民ですが]

>>616様

まあ、ちょっぴり表現が極端かもしれませんね。
私もかれこれ40年近く住んでますが、そこまでおっしゃるほど酷い環境ではないと感じてます。確かに、正確に「目白」かと言うならば、
雑司が谷のほうが至近距離ですし、いわゆる目白駅前に代表される”目白色”とは違うものでしょう。ただ、私の個人的な感覚ですが、目白駅周辺も目白の環境のひとつ。学習院下駅周辺の環境もある意味目白の環境のひとつではないでしょうか？
ちなみに、遠い昔から、住んでる場所を他人に聞かれる時何て答えてますか？私はもう癖で「目白です」としか答えてません。

[628: マンション投資家さん]

＞＞625さん　ずばりです。

既に買ってしまった（契約）が契約時に知らなかった事実を今更知り
、今頃「しまった」と後悔しても遅いので、ネガティブキャンペーンだとか、買った人の気持ちを害するだとかの言葉尻をとらえて周辺調査が不十分だった或いは営業マンに騙されたことに対する否定的な要素等を「見なかった」ことにしようとしているだけですよ。

「すぐに根拠を出してください」とか、「ソースはどこにありますか」とか、最近流行してますから。自分で理解できない人に限ってこんな書き込みをするもんです（笑）自分の足で周辺地域をくまなく歩いて調査すればどんな階層の人がどんな時間帯に出没しているかなんて簡単にわかるでしょう。

人種、生活環境等、お店で例えたら「KINOKUNIYA」と「よしや」の客層の違いなんて簡単に見分けがつくでしょうよ。

それでもわからない主婦の皆さんなら、わかりやすく言えば雑誌の「Very」「Classy」に比べて「レタスクラブ」や「さんきゅ」の違いだと言えば簡単にわかるでしょう。

619さんの表現を借りれば”下駄履き”だとは知らずに”偽装目白”に騙された田舎の人が不当な高い値段で安普請を買ってしまい、必死になってるだけのことですよ。

ちなみに発砲事件は同じ高田町内でありましたし、町内を歩けば、どんな人が歩いているかなんてすぐわかりますよ。むきになって626のように警察に聞いたところで個人情報なんたらで教えてくれるわけ、ないじゃないですか。最もWinnyで警察情報が流出すれば話は別ですが。
百歩下がって発砲事件は特別だとしても（笑）

[629: 住まいに詳しい人]

私も決して高田が酷い環境だと思いませんが、家族経営の町工場や印刷所のフォークリフトが走り回っていて、傾いた木造モルタル住宅がひしめくようなここらあたりが、住友が何も知らない地方（←ここを買った人）人に売った価格と釣りあう地域だとは思いませんね。

[630: 住まいに詳しい人]

しかしおもしろいですな。

格差社会の最も楽しい構造がマンションですか。

こんなところを買ってしまった人も、本当は資金さえあればもっと良い他の場所が買いたいと思っているだろうし、内心近所の周辺住民との違いもできれば感じていたいだろうし、ニンゲンの心理の根底をうまく突いてる感じ。

近隣一体がほぼ同じクラスならこんな話題も無かったろうに、しかも同じ豊島区高田でも坂下と坂上の雲泥の差。

騙されて買うほうも買うほうだが、仕掛けた住友が一番悪い。

[631: 匿名さん]

ここで言われているような、長屋とか町工場は、よしやより都心寄り
目白不動あたりより江戸川橋方面の神田川沿いだと思いますよ。

散歩してみれば、すぐにわかりますがシティテラスに住む人は
ほとんど足を踏み入れることも無い場所だと思いますけど。

暴力団の事務所とは言いませんが、住居なんて文京区でも新宿区でも
どこにでもありますし、地元の人には絶対に迷惑掛けず共存している
ものですよ。そうでないと彼らの家族だって住めなくなりますから。
そのあたりを気にしたら、都内に住むのは止めた方がいいかも。

町工場だって、用途地域の地図を見るとわかりますが準工業地が
神田川沿いを、文京区水道〜豊島区高田〜新宿区下落合とずっと続いて
いるのです。
準工業地ですから工場があって当たり前です。
工場跡地だから、規制が緩くマンション用地に最適とも言えますけど。

[632: 匿名さん]

>>628

まず、自分の気に食わない意見の人達に対して、「既に買ってしまった人」などと決め付けるのは随分性急かつ強引過ぎはしませんか。あなたのように「そう考える根拠を示して下さい」などと言うつもりはありませんが、書き込みはもう少し慎重になされた方がよろしいかと思います。


>「すぐに根拠を出してください」とか、「ソースはどこにありますか」とか、最近流行してますから。

この類の作風がお得意なのは実はそう言われているご本人やお仲間さん達の方だと思いますよ。自らの言動を省みずによく言ってくれるというものです。

>自分の足で周辺地域をくまなく歩いて調査すればどんな階層の人がどんな時間帯に出没しているかなんて簡単にわかるでしょう。

このような下世話な指摘を受けるまでもなく、購入者の方々の多くはこの地域の事情を理解した上で購入していると思います。高田地区がいわゆる高級住宅街なんかではないことくらい、今更言われるまでもないことでしょう。それを粗探しでもするかのようにマイナス面ばかり書き込み、かつ「買ってはいけません」「偽装目白」なんて書いたりするものだから「ネガティブキャンペーン」とか言われてしまうのでしょう。

確かに高田地区では発砲事件が発生しましたが、この一件を以って高田地区がその世界の人達が住む街だと印象付けようとするのは実態として正しくありませんし、悪意だと捉えられるのも無理もありません。

[633: 匿名さん]

「ネガティブキャンペーン」だと指摘したレスは、早速削除されてしまったようですね。その削除理由が

＞いつものことながら、事実無根の投稿です検討者が不安に
＞なりますので削除してください。

だそうで。何とも呆れてモノが言えません。

「最下層」だの「暴力団事務所」だの、検討者を不安に陥れているのは、どう見てもあなた方の投稿ではないですか？

事実を書くのは、悪いことだとは思いません。ただ、632さんが書かれているように、断片的な面だけをクローズアップして誇張し、検討者や購入者の不安を煽るような書き方、また、彼らを田舎者や無知呼ばわりし、熟慮した末で出したであろう購入者の選択を真っ向から否定するような書き方は、やはり慎むべきではないでしょうか。

[634: 周辺住民さん]

事実をよく確かめないで購入するから後からこうやって新事実が出てきた時に不安になるのですよ。営業マンはこんなことを親切に言ってくれません。

最初から不安になるような要素があるなら買わなければいいわけです。

発砲事件は最たるものでしたけれど、いわゆる、その手の人種だと疑ってしまうような雰囲気の人が多いなんて少しでも散歩すればすぐにわかることです。

しかも用途区域が工業地域でしょう。これも不安要素の一つであんなバカみたいな値段を出すなら工業地域なんて買わないでしょう。

＞＞散歩してみれば、すぐにわかりますがシティテラスに住む人は
ほとんど足を踏み入れることも無い場所だと思いますけど。

マンションから一歩も出なければそれも可能ですけれど。
毎月30万円以上をローン返済と管理費支払いにあてて実は家計は大変だったりするのでどうしても庶民的な江戸川橋や早稲田の商店街にままちゃりで買い物に出かけなくちゃいけない人が多いのでは。
子供を遊ばせる公園にしても江戸川公園に行く場合はどうしても庶民的な高田を抜けなければいけないし、おとめ山公園の場合は偽装目白地域と本当の目白の下落合との雰囲気の差が身にしみて嫌でしょうね。

[635: 匿名さん]

＞しかも用途区域が工業地域でしょう。

このあたりの用途地域、準工業地と工業地は用途地域で、
規制に相当違いがあります。不勉強なので再度勉強しましょう。

＞あんなバカみたいな値段を出すなら工業地域なんて買わないでしょう。
それを決めるのは、購入検討者です。
1000万円が、買えなくて高いと思うひともいるし1億円が割安と
感じる人もいるのです。「余計なお世話！」

＞毎月30万円以上をローン返済と管理費支払いにあてて実は家計は大変だったりするのでどうしても庶民的な江戸川橋や早稲田の商店街にままちゃりで買い物に出かけなくちゃいけない人が多いのでは。

「余計なお世話」あなたとは、住む次元が違うし金銭感覚も
格差があると思いますよ？

ここを検討している方は、以前の大規模マンションの契約者さんとは
違って、「目白の高級住宅地のマンション」「自分達の高級マンション
で区内有数の高額所得者の集まりになる」なんて発想はなさそうですよ
やはり高額マンションを検討される方は、優秀なのでしょう。
家計も2ランクぐらいアップしないと買えませんからね。

マンションも買ったことのない、親との同居人はお下がり下さい。

[636: 物件比較中さん]

＞＞規制に相当違いがあります。不勉強なので再度勉強しましょう

事実規制に相当な違いはあれど、準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

＞＞「余計なお世話」
確かに余計なお世話ですね（笑）

＞＞「余計なお世話」あなたとは、住む次元が違うし金銭感覚も
格差があると思いますよ？
このマンションを買った人は金銭感覚に格差があって庶民派の町には買い物に行かないってことですか（笑）

＞＞「目白の高級住宅地のマンション」「自分達の高級マンション
で区内有数の高額所得者の集まりになる」なんて発想はなさそうですよ
やはり高額マンションを検討される方は、優秀なのでしょう。
家計も2ランクぐらいアップしないと買えませんからね。

意味が不明ですが（笑）
「家計も2ランクぐらいアップ」してるようなお金持ちの人が「区内有数の高額所得者の集まりにな」らないんですか（笑）
「家計も2ランクぐらいアップ」してるような人達が住むようなマンションは「高級マンション」じゃないんですか（笑）

＞＞マンションも買ったことのない、親との同居人はお下がり下さい。
買ったことがないとか親との同居人とかって前の書き込みのどこをどう、読んだらそんな事実が書いてあるのでしょうか。

[637: 匿名さん]

＞準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

そうですか？
あなたのお気に入りの目白台（文京区）も下落合（新宿区）も
坂下の神田川沿いの一帯は、ここと同じ「準工業地」なんですけど(笑)

神田川沿いも、新宿区、文京区は特別に住居地域で高級
豊島区はダサイので「準工業地決定！」だと思ってました？？

準工業地はマンションの用地仕入れとしては、良好な土地です
容積率もそこそこ、高さ規制も、日影規制も緩いので立派な
中高層マンションが建設可能なんですね。
反対に、まったく魅力がないのは住居専用地域とか低層地域です
低層マンションを建てて、高額分譲価格でも売れ行き悪いし
利益が出ないから。

[638: 匿名さん]

＞＞準だろうがなんだろうがしょせんは工業地域。目白台や下落合とは違うわけで。

あの〜〜
マンションを検討したご経験がないので、おわかりにならないよう
ですが、高田エリアマンション群で、目白プレイスの場所は
製薬工場跡地なのでわかりやすく、用途地域は「準工業地」です。

しかし住友の目白ガーデンヒルズと、シティテラスは
「第一種中高層住居専用地域」「第一種住居地域」なんですけど・・。
下落合と目白台と川沿いなら同様なんですけどね。

だから隣接建物のあるここは日影規制のためか南が高い
三角のおかしな形になってしまったのだと思いますよ。
準工業地であれば、もっとノーマルな形になるのではないかと思います。

[639: 契約済みさん]

「家内」が「手付け捨てよう・・・」と言い出した。

[642: 匿名さん]

あの、初心者ですみません。
手付金とはだいたい何パーセントくらい払うものなのですか？
数パーセント？

[643: 契約済みさん]

熟慮したつもりだったが、研究不足だったのか。
私の判断ミスだったのか。
坂下でも大差ないと思っていたが、甘かったのか。
ここのスレを見ていると私まで弱気になる。

[644: 匿名さん]

>>638のレスで一変、「不勉強なので再度勉強しましょう」と偉ぶっていた、635＝637の面目は丸潰れですね。ｗ
結局、契約者、検討者を差し置いて、こういう人たちが煽っているだけのスレでしかないようですね、ここは。

>>639
ネタでないと仮定して…
手付けを捨てるなんて早まらず、自分の決断を信じ、冷静に（といっても、ここを見てしまった奥様の気持ちもわかりますが…）判断してください。
掲示板の情報に惑わされることなく、実際に現地を歩いてみることで、おのずと答えは出てくると思います。

[645: 入居予定さん]

手付けは物件の１割ぐらい

[646: 物件比較中さん]

デメリット
1.　地形＝坂下、豊島区で最も低地
2.　都電と明治通りが隣接（都電再開発はまだ具体化していない）
3.　徒歩10分以内の近隣環境＝人種(下町、事件、人々等）零細工場郡、町並（古い木造モルタル、建売狭小住宅、住居兼印刷工場等）

→　この価格設定

メリット
1.　交通が便利
2.　よしやが目の前
3.　神田川の花見

メリットでもデメリットでもない
1.　遠い学習院と遠い椿山荘の借景
2.　子女が将来入るか入らないかわからない私立の学校

→　この価格設定

大規模マンションで工業・商業（含準）地域の規制無しが好きな人もいれば、静かな高台の住居専用地域の低層マンションが好み等、人それぞれでいいのですが、要するにあの価格が問題なのではないかと思います。

あそこの土地環境に大規模で建つならファミリー向けで、最多価格でせいぜい5〜6000万代ってところではないでしょうか。

[647: 匿名さん]

＞あそこの土地環境に大規模で建つならファミリー向けで、最多価格で
＞せいぜい5〜6000万代ってところではないでしょうか。

もしそうなら、銀行の知り合いに話して、10部屋融資受けて買いたいです。

暇つぶしのボクちゃんに説明するのも面倒なので

「豊島区用途地域」
http://www.city.toshima.tokyo.jp/toshikeikaku/tiikitikuzutyuuijikou.ht...

[648: 匿名さん]

>645さん
ありがとうございまいした。１割は結構高いですね。知りませんでした。

[649: 物件比較中さん]

>>639, >>643

手付けを捨てる決断をするかしないかなんて胃がひっくり返るほど辛いのではとご推察します。もしかしたら家族で喧嘩になってしまうかもしれません...。

ですが、環境に関してはこのマンションが建つ前から元々ある都電や明治通りの騒音、幹線道路の空気が悪い等は変えようが無く、近所の環境についても元々住んでいる人達が何十年もかけて積み上げたものなのでそう簡単に雰囲気が変わるものではないでしょう。しかも土壌や地形はどうしようもありません。

数パーセントの手付けを払ったからといって変えようが無いものに妥協して又はこれから何年もここを定住居としてそれらを我慢して一生の買い物にお金を投じるかどうかです。

例えば8900万を30年ローンを払うとすればこれから金利上昇も考えられるでしょうし、利息を含めて一体いくら払うんでしょうか。

今回はその億に近い高額な買い物のほんの数パーセントをどうするか...一連の上の書き込みで営業マンから知らされなかったり、ご自身で調査しきれなかった事実が出てきておつらいのはよくわかります。

[650: 契約済みさん]

おそらく、本当の購入者で（手付けを打った者）このスレだけで解約する人はいないと思いますよ。
実際に購入しようという人は現実世界の人間で、これらの匿名性の高い情報を入手はしますが、そのまま受け止めるような愚直ではないでしょう。
なんだか、自分の購入したマンションがいずれにせよ盛り上がっているということは世間や関係者の興味を十分に引く物件で安心しています。
実際売れ残りの多い物件は話題にすらあがりませんから。

[651: 近所をよく知る人]

あまり街並みが良好とはいえないのは事実ですが、ニ十年前と比較す
ると雰囲気も、人並みも相当に改善されたと思いますよ。
以前は、職人町、川沿いの町工場、不便な陸の孤島の街という感じでした。

規模も立地もコンセプトも違うので、単純比較できないですが、
本家目白を自称する、新宿区下落合の「ドレッセ目白近衛町」あたりが
100㎡/1億800万円（坪/356万円）、160㎡/1億7900万円（坪/370万円）で
竣工半年で20％近く売れ残っているようです。ブリリア中落合も同じような感じです。
一方、それより高額な豊島区高田のシティテラスが、
よく売れているというのは時代の変化、未来予想図を感じますね。

本家目白を主張する目白台や下落合の「目白信者」にとっては、
説明がつかない事態では？

[652: 匿名さん]

＞竣工半年で20％近く売れ残っているようです。
＞ブリリア中落合も同じような感じです。
＞一方、それより高額な豊島区高田のシティテラスが、
＞よく売れているというのは時代の変化、未来予想図を感じますね。

20％っていったって部屋数が違うから全然比較にならないと思うよ。
シティテラスってよく売れてるの？
これまでに何戸売れたか知ってるんですか？
営業マンの「売れ行きいいです」なんてのをマに受けてるだけじゃないですよね？　そうでなかったら、何戸中何戸が売れたのか教えてくださいよ。

[653: 契約済みさん]

「ドッレセ目白近衛町」は比較物件として、現地も見てまいりました。
他の契約者の方々も多くの方がそうされて「シティテラス目白」を選択されたのではないでしょうか。
格式の高いところに住みたいだけであれば、何も目白にこだわる必要はありませんよね。
町並みを購入するわけではないんですよね。「高田」を購入したわけでなくすべてを総合して判断した結果「シティテラス目白」に決めたのです。

[654: 匿名さん]

＞20％っていったって部屋数が違うから全然比較にならないと思うよ。

さすがに入居開始で、売れ残りが55戸中10戸もあれば売り主も
あせるでしょう？　値引きしても売りたいというのが本音では。

ここ十数年知る限り山手線外の新宿区の目白エリアで、
売れ行き好調というのは聞いたことがない、新宿区の中でも高いだけで
マンションとしては不人気な場所なのかも。
今回は、豊島区より安くても売れ残るんだからどうしたんだろう？
文京区の目白エリアは、それほど宣伝しなくてもよく売れる、
少し前のシティハウス文京目白台なんて、キャンセル待ち多数で
凄い人気だった

[656: 匿名さん]

>町並みを購入するわけではないんですよね。

それはそうですが、周辺環境や町並みというのもまた大きな要素だし、周辺環境を非常に重視する人も多いですよ。特にいろいろ物件を見て歩いていると周辺環境がどれほど大事かわかってきます。
だから三菱地所なんかは、周辺環境の悪い場所にはあまり手を出さないんですよ。それがブランドイメージを維持するのに大切な要素だってわかってますから。
いっておきますが、「そういうデベもいるし、そう考える人間もいる」というだけで、周辺環境は大事でないという人を否定するつもりはないです。何を重視するかは人それぞれですからね。

>「ドッレセ目白近衛町」は比較物件として、
>現地も見てまいりました。

ドレッセのある場所ってあのあたりのわりにはよくない場所ですね。ただ、この物件と比較してドレッセを選んだ人だって多いと思いますよ。

[657: 匿名さん]

>>651
よく売れている？
お調べになりましたか？
まぁもう決めて契約した方もこのような状況を踏まえて入居されれば、後でショックも受けないでしょうし、危険な場所には足を踏み入れなければいいだけで・・・　

あのお値段出すだけの仕様、外観、高級マンションである事はまちがいないんだし。　住めば都です。。
縁あって購入されたのですから、人が何と言おうと・・・ってとこですね？！
このスレ見て辞める人もいないと思います。

[658: 匿名さん]

＞さすがに入居開始で、売れ残りが55戸中10戸もあれば売り主も
＞あせるでしょう？　値引きしても売りたいというのが本音では。

住友の「伝説の」売れ残り物件だったシティハウス成城なんて、３年ぐらい売れ残ってましたけど、
別に住友はあせってなかったのでは？
東急だって別にあせってないでしょう。
ゆっくり売っていくのは最近のトレンド。
このシティハウスは何年かけて売り切るのでしょうね？

[659: 物件比較中さん]

自分たちが住み始めた後に道路が作られてしまうとか、後から柄が悪い人達が住み始めるなら何とか諦めもつくけれど、↑のかきこみにあるような空気の悪い幹線道路や都電とか、ガラが悪い環境等、始めからデメリットがある場所に敢えて大枚をはたいて住むべきなのか....。

例えは（すごく）悪いですが、お化けが出るとわかっていながら無理矢理お化け屋敷に入ってひどい思いをするような、ホラー映画みたいです。

もし契約した皆さん、よろしければ、ここのマンションを買うに至った動機というか、通勤の便利さ以外でのメリットを教えていただけませんか？

私にとっては町並みも含めてのマンションとしての資産価値と考えていますので、少なくとも徒歩15分圏内の環境もとても重視しているのですが。

[660: 匿名さん]

↑
まちがえました。
シティテラスですねｗｗ

[661: 匿名さん]

＞少し前のシティハウス文京目白台なんて、
＞キャンセル待ち多数で凄い人気だった

シティハウス文京目白台って丹下事務所とのコラボのあれですよね？
ええっ？　そうだったですか？
私は竣工後３−４ヵ月後に行ったのですが、かなり
売れ残ってましたよ。
もちろん、よい部屋はない感じでしたけど。
完売になったのは、半年後ぐらいだったと思います。
迷っていたらけっこう営業かけてきましたから、憶えてます。

そっか、住友物件でもキャンセル待ちが多数出るような物件も
過去にはあったんですね。
それで味をしめてやたら高い設定にして売れ残り物件が続出したワケですか。
最終的には時間はかかっても完売までもっていってるから、まあそれはそれでいいんじゃないかと思いますけど。

[662: 匿名さん]

で、シティテラス目白は何戸売れたんですか？
売れ行き好調というからには、数字が出てるんですよね？
早く教えてくださいよ。

[663: 契約済みさん]

手付けを捨てるか、何年も妻にぐちぐち言われながらローンを払っていくか、、

「住めば都」である事を願いたい。

本当にそんなに悪い場所なのか、仮にいったん住んでみて、築浅中古で
売っても売れないのだろうか。

築２年、価格は現価格の３割減、で売れるだろうか？？

無理なら手付けを捨てるのが賢明だと妻が言う。

[664: 匿名さん]

契約済みさん、さっさと手付金放棄したほうがいいですよ。
両者とも納得した上でのマンションのほうがいいと思います。

[665: 匿名さん]

>>659さん
＞私にとっては町並みも含めてのマンションとしての資産価値と考えていますので、少なくとも徒歩15分圏内の環境もとても重視しているのですが。

少し誤解があるかもしれません。
山手線沿線に限れば、ほぼ全域が徒歩15分圏内だそうです。
南北線、都営大江戸線のおかげか、駅から遠いマンションは本当に
少なくなりました。

5分以内　　：駅近
10分以内　　：普通
10分超　　　：やや遠い
15分超　　　：都心では限界の距離
20分超　　　：ほとんどない

こんなところでしょうか？

山手線目白〜高田馬場。地下鉄東西線で高田馬場〜早稲田
がちょうど、徒歩15分くらいですかね。

[666: 契約済みさん]

本当に手付けを放棄しようと考えているなら、そうした方がいいでしょう。
そんなネガティブシンキングなら住居後、何か問題があった時に必ず後悔しますから。
ただし、何処に住んでもどんな街でも必ずマイナス要素はありますよ。

[667: 匿名さん]

>665
おっしゃるとおりで、徒歩15分圏内が良好な住環境というのは都心というか、山手線内ではありえませんね。
659さんは整備された郊外が良いと思います。

[668: 匿名さん]

６６３さん　
不動産の資産価値は上下するものだけど、このマンションだけが３割減は無いよ。
その時は６６３さんの今の住居も３割減とは言わないが、まぁー下がっているだろうね。
資産価値の高いマンションが第一希望でお望みなら何もここにこだわらなくてもいいんじゃないの。
予想でしかないけど、評価額が１割減るのにもそれなりに時間はかかるんじゃないかな。
勿論上がることだって十分考えられる。
ここで、手付けを放棄すれば確実に損をだすことは事実だね。

[669: 物件比較中さん]

住めば都(すめばみやこ)

【意味】
どんなに不便でさびしいところでも、住んでみると住みよいところに
思えてくるということ。

皆さん、始めからここがこんなところだと認識されてるようで...（悲）
＞＞663さん
苦労して稼いだ大切なお金ですからもし手付けを捨てるとなれば本当に悲しいですが、投資と同じで早めの損切が肝心です。手付け金はまたちょっとがんばって貯金すればいいのですが、買ってしまって後悔しても、もう身動きが取れないばかりか、手付け以上に売却時に損をする可能性も又あるわけです。一度住めばいきなり中古ですから（涙）

徒歩十五分以内の環境が川底みたいな坂下、しかもめちゃくちゃ下町ですよね...（泣）

[670: 匿名さん]

>徒歩十五分以内の環境が川底みたいな坂下、しかもめちゃくちゃ下>町ですよね
そんなことないでしょ。
15分以内で新江戸公園とか学習院とかあるじゃん。
早歩きなら椿山荘までいけるよ。
ようは徒歩5分以内の「坂下」にいくとそうなるということでしょ。
ここは坂の中間だし、上のほうとか、10分あるけば環境変わると思うけど。

[671: 匿名さん]

どうしちゃったんですか？
昨日から急に荒れてますね。
それまでしばらく平和だったのに。。。

管理人さ〜ん！

[672: 匿名さん]

>>668
不動産の資産価値は上下はしないです、5年10年の長期スパンで
動きます。

いい大人でしょうから考えていただきたいのですが
数年前は、新築は入居した瞬間に-20％前後価値は落ちましたよ
ものは中古になれば、下がるのが普通かな。
都心のマンションは、分譲建て替えはほとんど不可能であり
増える一方ですから、希少価値がないと下がる可能性が高い。

ガーデンヒルズは目白駅の内側の駅近は希少価値でしたが
このあたりの高田は、大小様々なマンションが沢山あるから
希少価値という点では少々疑問ですね。

[673: 匿名さん]

＞徒歩15分圏内が良好な住環境というのは都心というか、
＞山手線内ではありえませんね。

15分で揚げ足取らなくてもいいでしょ。
直線で15分ってことではなく、周囲を15分程度歩き回ったときの
周囲の環境がどうかって話だと思いますよ。
そういう意味では山手線内だって
雰囲気がよい住宅地はたくさんあります。
直線で15分歩けば、松涛だって大和郷だってラブホ街に
入っちゃいます。ここで言ってるのはそういう話じゃなく、
マンションの建ってる場所の雰囲気がどうかって話。
落ち着いたよい住環境とはとてもいえない、そういうことでしょ。
それは地元をよく知ってる人間なら否定しないと思うけど？

[674: ご近所さん]

ガーデンヒルズと一緒にしてもらっては困りますね。
建物はパクリですし。希少価値も歴然の差。
しかし、価格はあっち（シティテラス）の方が上ですね。

[675: 匿名さん]

下町を嫌う人もいるけど、私は、あのあたり、好きですよ。
散歩すると楽しいですから。

新しいマンションばっかり立っているところなんて、面白くもなんともありません。

[676: 匿名さん]

>673=659
自作で擁護乙。
659は「少なくとも」15分っていってるんだけどね。
このマンションは670の内容が一番適していて、ちょうど庶民への入り口みたいなところだから、5分くらい歩くごとにモザイクのように高級とそうでないところが入り混じってて面白いよ。
まあ、山手線内はみんなそんな感じだけどね。

[677: 匿名さん]

＞676
＞5分くらい歩くごとにモザイクのように高級とそうでないところが入り混じってて面白いよ。まあ、山手線内はみんなそんな感じだけどね。

こんなに極端で、雑多なのはこの高田地区しか知りませんね
木造モルタルの建物なら昭和30年代以降ですが、それ以前の板壁なんて
大昔から建築基準法違反だし、山手線内でも見たことがないな。
城東の下町の路地裏の雰囲気とでもいうのでしょうか。
1丁目の方は、豊島区の最低地と文京区の最低値が交差しているのは、
不思議だとさえ思える世界です。

2つ目の新しい大規模マンションが出来て、高南小学校の雰囲気も
良い方へ変わるでしょう。目白はもうパンク状態だから途中からは
絶対無理だから、高南小学校も今度こそ2クラスになって、念願の
クラス替えがあるといいですね。

[678: 匿名さん]

高田エリアの話しは、バトル版でやったらどうですか？
新しくスレが建ってますよ。

[679: 入居済み住民さん]

＞それ以前の板壁なんて
＞大昔から建築基準法違反だし、山手線内でも見たことがないな。他にも、あるよ。テレビでもよくやってるでしょ。

[680: 匿名さん]

要は住友のマンションは三菱なら手を出さないような
周辺環境の場所に建てられる、ということです。
この傾向はずっと続いてきましたから、おそらく都内では、将来もそうでしょう。
土地取得についての企業の実力が出てるということでしょう。

[681: 匿名さん]

えっと全然位置が違うのですが、目白通り沿いに新日鉄の「リビオレゾン目白通り」という物件が販売中ですが、どなたかご検討されている方いらっしゃいませんか？

[683: 匿名さん]

>680
そうでもないんじゃない。
最近の豊島区の地所だと、パークハウスサンセジュールは決して良い立地とは思わないけど。
住友全般のイメージは石橋を叩いても渡らない感じ。

[684: 匿名さん]

＞要は住友のマンションは三菱なら手を出さないような周辺環境の場所に建てられる、ということです。

全く具体性に欠ける書き込みですね(笑)
ＭＲで嫌な思い出もしたのでしょうか？
どの物件で、どう比較しているのか具体的に教えて欲しいものです。

少なくとも、現在分譲中の住友物件で閑静だけど駅から遠いとか
価格が高い傾向はあるでしょうが、現在の財閥系はどこも似たような
傾向だと思いますよ。
確かに、他社と比較して最近都心物件が少ないことは事実でしょう。

三菱さんは、オフィスビルで実績のある会社であってマンションでは
歴史も実績も、住友の後塵をかぶるのではないでしょうか。

>>681さん
ＭＲを見に行きましたが、遠い、狭い、地権者多数、外廊下、安め
大衆的で高級感なし・・・という印象でした。
こことは、正反対のコンセプトのような印象でした。

[685: 匿名さん]

シティハウス文京護国寺は、夏頃からシティテラスと同じＭＲを
使うらしいけど、もう1部屋ＭＲを作るのでしょうか。

文京区物件を同じ場所で販売したら、目移りしないのかな？

[693: 匿名さん]

販売会社の一部歩合制の方が売るものと、売り主の月給制の
正社員が直接売るのと二通りあるから。
マンションの規模によるのか、分譲価格によるのかわかりませんが
こことか、ガーデンヒルズは直接販売ですね。