シティテラス目白 Part2

[匿名さん]

名称も正式に発表されていない段階で早くも450件に達しましたのでPart2に移行します。

物件概要

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
専有面積：51.00m2〜134.51m2
間取り：1LDK〜4LDK
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上18階建地下1階建
総戸数：293戸
引渡予定：平成20年3月末
販売開始予定：平成19年１月上旬
売主：住友不動産
施工：前田建設工業

【正式名称が決定したとのことで管理人がタイトル変更しました。2007/1/22】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[520: ご近所さん]

>>519さん
また特徴のある改行なしの方ですが・・・・
北側のマンションの人が、どんな要求をしたのか知りませんし興味もありませんが
垂れ幕を見る限り、誰でも反対運動だと思いますよ、だって文言が
「豊島区、住友不動産は高田2丁目の緑と・・・・・・」ですから。
これを、事情を知らない人が見てどう思うかお考え下さい。。
同じ分譲マンションの住民の立場から「理不尽な内容・・・」としか思えません。

敷地一杯に建設・・・と揶揄していますが、ＭＲ行って模型を見ればわかりますが
垂れ幕のある双方のマンションの方が、客観的に見てもよほどゆとりはないと思いますけど。
植栽だってシティテラスはたくさん作るようですから、高田二丁目の緑はむしろ増えるのでは（笑）

[522: 匿名さん]

なんだか削除の件で、盛り上がっているようですが…

507で506の投稿内容を指摘した者（つまり、内容を見た者）ですが、
管理人さんに対しては、中傷ではなく、逆に削除の判断を評価する内容だったと思います。
ただ、それだけだったらよかったのですが、特定のマンション住人にあてたと思われる
コメントがかなり挑発的に感じたため、507のレスをつけました。

どなたかが指摘している通り、506は削除依頼を誰も出していないにもかかわらず
あっという間に削除されました。

最近、他のスレで、管理人さんがeマンションコミュニティの運営方針を変更した旨の
コメントを読みましたが、その中に「不適切な投稿の自動削除」というのがあり
もしや、506の投稿はその自動削除の対象になったのかと、勝手に解釈していました。
この対象をどのように決めるのかはわかりませんが、いずれにせよ問題発言を繰り返す
利用者のレスを細かくチェックする体制が整ったのかもしれません。

住友擁護派による監視論も根強いようですが、とりあえず下記の管理人さんの
コメントを一読されると、皆さん、なるほどと思われるのではないでしょうか。
http://www.e-mansion.co.jp/whatsnew/20070508.html

[523: 522]

↑
不適切な投稿の「自動削除」じゃなく、「自動排除」でした。

[524: 物件比較中さん]

>>520

北側のマンションをおっしゃてますが、
あのマンションのせいで日影になっている戸建ては１軒もありません。
急傾斜に建っていますから裏から見ると３階建て＋α程度の高さです。

垂れ幕垂れ幕とおっしゃいますが、
本物件に面したあの大きな幕はとうの昔に撤去されていますよ？
のぞき坂に沿って低い幕が張られていますが。

ともかく、ＭＲだけでなく現地周辺を一度ひと回りなさることをお勧めします。

一方通行の超急坂と踏切に面した狭い道。それしかアクセスがない１８階３００戸弱。
万一火災が発生したらハシゴ車が近づけません。

[527: 匿名さん]

このスレ、随分賑わってるな。
見ていると擁護派と反対派、どっちもどっちって感じがする。
擁護派による過度の削除は匿名版の性格を損なうものだし、他方反対派の過度に攻撃的な論調も
俄かには首肯し難いものがある。
ここは双方もう少しカームダウンして、冷静な議論を再度試行みては如何？

[531: 匿名さん]

>>524さま

超急坂と言われる坂は、目の前の坂ですか？
あそこなら、両方向通行可能です。念のため。
一方通行はもう１つ日本女子大寄りのオリジン弁当前の坂ですね。

[532: 匿名さん]

第二期販売はいつからですか？

[534: ご近所さん]

販売順調なんですか？何よりですねー
立派な建物になりそうですし、それなりに納得した方が入られるなら・・・

[535: 周辺住民さん]

高田地区にとっては、このマンションが出来るのはありがたいことです。
534さんが書かれているように、地域には過去なかった大規模で立派な
高級マンションになりそうですから、高田のイメージと品格も上がるでしょう。
過去には、高田の目白通り沿いにはハイグレードマンションが少しあっただけで
坂を下った低地には、ハイグレードはおろか大規模マンションもほとんどありませんでした。
一度に1,000人近い人口が増えることで地域も活性化しそう、目白プレイスも竣工したので
課題の小学校の複数クラスも、来年はきっと実現するでしょう。

[536: 匿名さん]

みなさん高南小に通われる予定ですか？
目白小が良いと聞いたんですが。

[537: 入居予定]

>>536
あ、そうなんですか？高南が近いからいいかなと思ったんですが。。。

[538: 匿名さん]

>>537さん
小学校については、掲示板情報に惑わされず（特にここは偏った情報を流す人もいるので）、
自分の目で確かめられるほうがよろしいかと。　
今月最終週から来月初めまでの1週間、両校ともに公開授業参観が行われますから
行かれてみるといいでしょう。
子供にとっては、通学がラクでみんなと楽しく過ごせる学校がベストだと
個人的には思いますけどね。

ただ、ここのファミリータイプの部屋の価格帯を考えると、私立に行かせるご家庭も
多いのではないかと想像しています。立地的にいくらでも選択肢はありますから。
いずれにせよ、地域の公立は小中ともに荒れてない、恵まれたエリアだと思います。

[541: 匿名さん]

なんで539みたいなとんちんかんなのがでるんだ。
どうみても、538=540さんは
><a href="http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%8E%71%8B%9F/" target=_blank class="keyword">子供</a>にとっては、通学がラクでみんなと楽しく過ごせる学校がベストだと
>個人的には思いますけどね。
といってるんだから個人的には高南小をすすめているとしか読めないでしょう。
しかも言いたいことは、
○自分の目でみて確かめること。
○この地域の公立はいずれにせよ（高南でも目白でも）質が高いこと。
でしょう。
最後にこのスレで小学校のことは聞かないほうがよいです。
538=540さんみたいに有益なことを記載してくれる人もいますが、たいてい539みたいにむやみに荒そうとする人がでてきます。
ご自身の目で確かめるか、近隣にすんでいる人の意見を直接聞いてみたほうがよいです。

[546: 匿名さん]

先日、MRに行きましたが、思ったよりも売れていない印象を持ちました
（契約済みの住戸は30戸未満程度、商談中の住戸も30戸程度）。
MRは立派で外観や仕様も悪くないと思ったのですが、間取りがイマイチ。
中住戸だと窓のない部屋が多いですよね。そうすると、3LDKでも実際は
2LDK＋納戸のようなイメージかな、と。うちには子供が2人いるのですが、
販売員の方も「主なターゲットは夫婦＋子供1人、若しくはリタイアした
熟年夫婦」と仰っていたので、スーペリアだと狭くて、プレミアムには
手が届かない我が家には向いてないのかなーと思いました。残念です。

[547: 538]

541さん、的確なフォローありがとうございます。
言いたかったことは、まさにおっしゃるとおりです。
双方の学校に通っているお子さんやそのご父兄の心情を害さないように
配慮して書き込んだつもりですが、なかなか難しいですね。

ところで私の投稿も、早速「煽り投稿」として削除依頼が出ているようなので（笑）
消されてしまうかもしれません。
このスレも、ガーデンヒルズや目白プレイスと同じ道を辿らなければいいのですが
近所に住む者として、目白（高田）地域特有のこの現象を非常に残念に思います。

[549: 周辺住民さん]

周辺の学校のことは前スレの80番くらいから書いてあります、あくまでも参考で
ご自分の目と耳で確かめることをお勧めします。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

シティテラスの販売が順調だとか、住友不動産の良いところを擁護する投稿すると削除依頼されるのは
見えない力が働いているみたいです。
販売が順調なのは本当らしいですけど。
またあると不愉快なのでsageにしておきます。

[550: 周辺住民さん]

↑
失礼しました、よく見たら前スレの65番くらいからでした。http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

[551: 匿名さん]

販売は順調のようですね。
希望の部屋がすでに残っていませんでした。

[552: 匿名さん]

秋からどこの物件も新・新価格になるらしいですし、住友の南大塚の物件も、
当然護国寺の物件もここより高くなるようなので、今は割高に感じるこちらも
割安に思えるようになるのでしょうか。恐ろしい・・・。

[553: 周辺住民さん]

>>552さん

その2つを含めた3つは、来年3月のほぼ同時期の竣工ですね。
価格については、どんな割合かよくわかりませんが、
文京護国寺は5月から7月に、南大塚も来年に販売が延期になったようです。
両方の価格を見てから、検討したいという人もいるような気がしますけど調整でしょうか？
ここも、周辺物件が新々価格（？）になれば、もしかすると値上げするかもしれませんね、
ガーデンヒルズの時は少しずつ値上げしたみたいですよ・・・
マンション選びは、タイミングが難しいですね。

最近都心物件が、極端に減っていますから選択肢が以前よりずっと減ってしまっています。
住友不動産のHPで、都心エリア（千代田、港、文京、中央、渋谷、新宿）では
現在発表されているのは、なんと文京護国寺だけしかありません。

[554: ご近所さん]

目白ガーデンヒルズは皇族が入ったことが価格上昇，ステータス上昇に拍車をかけたけど，
ここって，だれか住むんですか？そうでなければ何ら価値ある物件とは思いませんけど．
今の価格は高過ぎます．場所，広さ全て考えても．

[555: 匿名さん]

>>554
高いと思うなら買わなきゃいいじゃん。
せいぜいご近所から眺めていて下さい。

[556: 匿名さん]

人それぞれ価値観違うのですから、ここが便利と思えば購入すればいいし、価値ある物件と思わなければ購入しなければいいし・・・
買う人が判断すればいいんでは？高いか、それなりか・・・

[557: 匿名さん]

さすがに特別に価値ある物件と思っている人は少数派でしょう、
現実を直視するから検討する。
個人的には、プレミアム住戸なら買い、スーペリアルの3LDKは間取りを無理して
住みにくそうなのであえてここを選ぶ必要はないんじゃないかな。
ガーデンヒルズの北向き低層階の同じような広さも、ノンプレミアムの割安感
そこそこ売れたからニーズはあるのかもしれない、こちらは日普通にあたるから。

[558: 匿名さん]

うるさいけど日があたるところと、静かで緑に囲まれているけれども日があたらないところ。
ま、買う人の価値観の問題ですね。

とはいえ、まぁ完売したマンションと比較しても、何の意味もないので、まぁなんでもいいですが。
そういう意味では、ガーデンヒルズなんかじゃなくて、ガーデンフォレストとかライオンズの上野とかと較べるべきかと。

[559: 匿名さん]

>>558
本音では価値観や環境ではなくて、大部分は価格の問題なのはおわかりですよね？

エリアとしても格が違う渋谷区や文京区、それも高級物件と比較して何か意味がありますか。
シティテラスは、高級物件のガーデンヒルズやグランドヒルズとは違いますよ（笑）
まださいたま以外にないから位置づけが不明ですが、シティハウスと同等のグレード、
大規模のパークスクエアーの上のグレードでしょうか？

[560: 匿名さん]

559は558に対する返答なんでしょうが、失礼ながらピントがずれているというか
何度読み返しても意味がわかりません。

価格や立地条件、規模、販売時期からしても、>>558さんが例に挙げたマンションは
なかなか良い比較対象だと言えると思いますが。

[561: 匿名さん]

とりあえず山手線の内側ですし、まぁ比べていいのでは？
山手線の内側に住みたい、でも上野とか広尾は高すぎて無理、という人が泣く泣く比べるのではないかと（笑）

とはいえ、貧乏人の私には両方無理（爆）

[562: 匿名さん]

560さんも本音では理解しているのでしょうが、マンション選びは価値観というよりも
1に予算、2に予算　3.4がなくて5に価値観なんですよ。

シティテラス目白の部屋を選ぶ場合でも、ファミリーで予算さえあれば
間違いなく90㎡超の南向き、プレミアム住戸を選ぶでしょう、高層階、ルーフバルコニー
あったら快適だと思いますよね。専用庭にこだわる人はいるでしょうが、低層階にこだわる人は
少数派でしょう、こだわる理由は予算ですよね。
違っていますか？

[563: 559]

>>560さん
シティテラスのMR見学しましたか？
ライオンズ上野の森のMRを見学しましたか？
それとも、両方とも見学していないのですか？

ガーデンフォレストは別次元で、検討外なので行っておりませんが、その他は
両方見学した経験から言うと、全く別のコンセプトと販売ターゲットだと思いました。
ライオンズは、豪華さと文京区の住所を売りにしているのかMRも両方とも原型をとどめないほど
オプションばかりでした、大きな部屋はキッチン周囲はオレンジの大理石張り
圧巻は、間取りを変えて室内に大谷石の壁があったこと。玄関やトイレの大きさまで変えていました。

一方、シティテラスは大小の双方ともオプションは少なめで、実生活を意識して好感が持てました。
（小のスーペリアルの、窓のない洋室をリビングと一体化したのを除く）
スーペリアルでも、内装は1〜2ランクアップに感じました。

もし、まだご覧になっていないのなら、見学するとその違いがわかると思いますよ。

[564: 匿名さん]

>>563
558さんは、まさにそういった情報が欲しかったのだと思いますよ。
よろしければ、もっと比較結果をお願いします。
自分で見に行くことができればいいのは当然ですが、なにぶんなかなか行く時間がとれませんので。

[565: ご近所さん]

モデルルームは、職業と年収と住所をアンケートで書く必要があるからシティテラスやライオンズは
ハードルが高いのかもしれません、ここで投稿の評論だけしている方がいいんでしょうね・・。

自分はもちろん検討していたのでMRは行きましたよ。

[566: 匿名さん]

>>565
で？

[567: 匿名さん]

やっぱりね、560さん。
掲示板だから、気にしない方がいいですよ（笑）

[568: 匿名さん]

平日にＭＲに行きましたが、販売担当者は大変親切に説明してくれました。（以前住友の物件に住んでいましたが）赤レンガが基調で、何となくガーデン○○ににていますが、そんなに悪い物件では無いようにおもいました。現地まで車で案内してもらいましたが、新駅から当マンションまでの坂道は、腰の悪い者にとって検討外になりました。
営業マンも親切に説明はするものの、どうでもいいという感じで押しが足りないようです。
多分私に購入して欲しくなかったのでしょう。
アンケートも名前と住所だけで結構ですといわれましたし。
ガーデンには皇族がどうのこうのと言っていましたが、ここも気品高い客層を狙っているのか、またチョコチョコ出しながら高くして売っていこうとしているのでしょう。
価格表もブランクが多かったし。

[569: 匿名さん]

悪い物件ではありませんよ〜営業の方も一生懸命薦めてくれました。
ガーデンよりもグレード高いと思いますし・・・只立地の割りに値段が高いので私共も検討外になりました。
立派なマンションになると思いますが、ここで何の不自由も感じない方がお買いになるのでしょう。
値段がもう少し低かったら悩んでますね・・・

[570: 匿名さん]

掲示板が静かになりましたねマンション検討とは無関係に、ＭＲも見に行かないのに
投稿している人が多かったようですね、この状態の方が自然なのでしょう。

マンション新価格と頭で理解していても、少し前に分譲されたハイグレードマンションの
目白ガーデンヒルズのプレミアムグレードの坪単価が、こちらの普通の部屋の坪単価になれば
それは驚くでしょう。
ＭＲを見ても、やはりプレミアムの4ＬＤＫは、標準的な4人家族で住むには
実用的で良かったけれど、都心物件並みの価格ですね。ライオンズ上野の森が安く思えるくらい・・
ダイニングの床まで大理石のオブションなのは、生活するには疲れそうで気になりましたが、
全体的にアジアンテイストでまとまっていた感じでした。

販売の方は、聞く限り順調のようですね。
でも、本格的に賑わうのは新々価格が出そろうと言われる、夏以降ではないでしょうか。

[571: 近所をよく知る人]

副都心線が開通した数年後には、環５の１（明治通りの千登世橋→六つ
又ロータリー間のバイパス）の工事が始まる予定です。副都心線の上部
の地下トンネルまたは掘り割りの道路となる予定のため、車の排気ガス
の処理が問題となります。
参考までに、副都心線の雑司が谷駅付近は、こうした事情もあって地下
２５メートルというかなり深いところを通っています。

トンネル・掘り割り区間が比較的短いため、排気の煙突が作られないと
すると（地元の反対運動も予想される）、千登世橋の合流部分は池袋方
面の合流部分に対し相対的に低いため、このマンションの辺りに排気ガ
スがへ集中する可能性もあります。
排気ガスのレベルがひどいようだったら、何らかの対策は施されるとは
思いますが、イメージは悪くなるかもしれませんね。

MRに行かれた方は、この点についての説明は受けましたでしょうか?
（参考記事）
http://www.kentsu.co.jp/tokyo/news/p02845.html

[572: 匿名さん]

購入した方はいらっしゃるのでしょうか？
明るいお話、入居を楽しみにしていらっしゃる方のお話を伺いたいものです。

しかし、第１期、第１期２次の先着順の価格があちこちに出ているということは、販売状況は厳しいということなのでしょうか？

色々と騒がれていましたが、価格の問題かと・・・
第２期で価格が下がるということは有り得るのでしょうか？

期を重ねるごとに、価格が下がるなどと言う事は、この業界では、有り得る話なのですか？
秋から新々価格などと強気な発言もありますが、ここがこれ以上高値になることがあるのでしょうか？

どなたか、ご意見伺えれば幸いです。

[573: 匿名さん]

目白ガーデンヒルズの時は、期を重ねるごとに分譲価格は高くなりましたよ。

あくまでも想像ですが、このエリアのシティハウス護国寺とシティハウス南大塚の
販売延期になった様子を見ると「苦戦」というより、「売り渋り」という感じです。
全体的に、利益を来期に繰り越そうという様が見えますよね。
秋に新々価格と言われているので、待てば高く売れるものを急いで
売るような会社ではないと思いますけど。
シティハウス成城を、竣工後2年以上掛けて値引きなしで売ったデベですからね。
現在の状況で、期を追って値上げはあっても値下げする理由はないんじゃないのかな。

[574: 契約済みさん]

購入した者です。
先日、オプションの確認書（？）が届いて返信したところです。
金利がじわりじわりと上がり始めているので、徐々に払えるかどうか心配になってきたりしています・・・。

“今後、値下げして売り出すことはあるんですか？”
と確認しましたが、
“絶対に値上げして売り出します。少しずつ売れればいいと思っているんで・・・。”
と言われました。その他、わざと広告をあまり出していないとか、結構強気な発言が多かったですね。

[575: 匿名さん]

デベはあの住友不動産ですから、良くて値上げしないくらいが関の山ですよ。
売れなくても急がず時間かけて売れればいいと考えているでしょうよ。
販売の調子が良ければ値上げすることだって十分考えられます。
煽ってるわけじゃないですけど、この物件に関しては待ってもあまりいいことは
ないように思います。

希望の部屋が先に取られてしまうかもしれないし、
プランやカラー等のセレクトなどが出来なくなってしまうし、
挙句の果てには値上げされてしまうかもしれないし。

[576: 匿名さん]

ご意見ありがとうございました。
この業界に関しては、何が常識で、且つ、営業の方のお話をどこまで信じていいものなのか、疑心暗鬼になっています。
こちらの物件に関しても、坂、騒音、粉塵、色々不安材料があるのも事実ですが、タイミング、通学、通勤、副都心線、など、我が家的には、利点も多く、前向きに考えてみたり、もう少し待ってみた方が良いのか、
日々悩んでおります。

多少狭い？、多少高値？（スーぺリアですので）、西？東？神田川？？悩ましい事は事実ですが、庶民的なエリア、店舗が入らないことは気に入っています。

でも、購入するなら、待ってもあまり意味の無い事なのですね。
週末、結論をだそうと思っています。
実際に購入された方もいらっしゃると言うことで安心致しました。
書き込みは初めてなので皆様に失礼があったらお許しくださいませ。

[577: 匿名さん]

>>576さん

神田川の増水なら心配は要らないですよ。
２〜３年前の集中豪雨で神田川が氾濫したのは
河川の改修が進んでいなかった中野区や杉並区の方です。
高田の辺りが氾濫したのはかれこれもう20年以上前が一番最後でした。
この間、高田近辺は河川の改修が大幅に進み今は既に完了しています。
その20年以上前の一番最後の氾濫の時でも、
シティテラスの場所まで水は来ていませんでしたよ。

[578: 577]

>>576さん

追加ですが。
というより、シティテラスのｔ場所まで神田川の水がきたことは
向こう30年くらいのスパンではまずありませんでしたよ。

[579: 匿名さん]

神田川は警戒水位の白線を超えるとサイレンが鳴るそうですが、ここ10年くらい鳴ったことはない
これは護岸工事によるものでしょう。
神田川沿いの遊歩道を歩くとわかりますが、高田馬場駅あたりより上流は
比較的に川幅が狭いのを感じます。

ここ、日当たりはともかく眺望に関しては少しでも高層階でないと期待できません。
南方面は、新目白通り添いのマンション銀座？に高層マンションが多数。
北向きは目白通りへ向かう上り坂で期待できない、東と西の方が眺望では有利でしょう。

だいたいの眺望を確認するには、目白通りの坂のからよく見渡せます。
近くのマンションの管理人さんに事情を話せば、見せてくれるかも？
デベの眺望写真もだいたいこうやって撮影するみたいです。

[580: 購入検討中さん]

このマンションどの程度売れているのでしょうか？
間取りの公開情報などが更新されていませんが、そんなものなんでしょうか？
なんだか心配になります。
一応購入検討しているのですが、あまり売れていない物件というのはやはり慎重になります。
どなたか情報をお持ちですか？

[581: 匿名さん]

以前にもここのスレに書き込みありましたが、１次で３０弱らしいですよ、契約済みは・・・
いいマンションだと思います。只値段が余りにもそぐわないので・・

[582: 購入検討したけど止めたさん]

>>580
マンション情報誌に「先着順」で２号連続して募集してた覚えがある。
よって１次完売になってないことは確か。
どの程度売れ残ってるのかまでは分からない。

[583: 匿名さん]

＞あまり売れていない物件というのはやはり慎重になります。

売れない理由はいろいろありますけど、ここに関しては現在相場では高価格なのかと思います。
（住友不動産の首都圏のマンション全体にこの傾向はあるかも）
住友不動産のＨＰを見ると、完成済み物件がたくさんあるのがわかります。
竣工までに完売を目指さない、独特の売り方なのかもしれません。
かといって、過去最高益を更新している会社ですから不思議ですよね。

予算があれば、プレミアム住戸を買うのが快適な暮らしのコツでしょう
金持ち優遇（プレミアム住戸のメリット）は、いろいろあるようです。
スーペリアルなら、これといった特色もないのでは。

[584: 582]

・・・って、情報誌によるまでも無く
物件HPの販売スケジュールに書いてあったね。
検討後は物件HP見ることも無かったもので失礼した。

[585: 匿名さん]

580の方と同じ、売れゆきが気にはなりますが、
我が家は以前そのあたりを気にして、迷っている間に時が過ぎ、失敗しました。
今回は、だいぶ気持ちが整理できています。
こちらのマンションは高価格ですが、どのようなご家族が多いと思われますか？
もし、目白GHの雰囲気などご存知でしたら教えて下さい。

[586: 匿名さん]

>>585
目白ＧＨ、目白Ｐの話題は、控えた方が賢明のようです。

知人が何人かいるので雰囲気は知っているのですが、いろいろ書き込むと
監視していて、ご立腹なのか削除されてしまいます。
高層階を褒めると、低層階の方からなのか反発が大変ですので控えます。

ＭＲの担当者の中で、目白ＧＨの販売をしていた方がいますから
色々お話しを聞けましたよ。
目白Ｐの方は、リビオレゾン目白通り　の販売会社と同じです。

立地が周辺のマンションの谷間になりますから、予算が許せば高層階の
眺望の抜けた部屋が、後で後悔しないと思います。
プレミアムが予算内なら、絶対にそちらがいいと思います住友の場合、
そちらの方がメリットがたくさんありますから。

[587: 匿名さん]

ありがとうございます。
プレミアムではなくても眺望のある所で考えています。
577で神田川のことも教えてくださったので、安心しています。
たぶん、こちらも落ち着いた感じの入居者になりそう、と想像しています。
メトロの出入り口も近くにできれば、街なみも変わるかしらと考えたのですが。(大学も多いので）

[588: 匿名さん]

>>587
どういたしまして。
地元としては新しい住民の皆さんが増えることは大歓迎です。
住民層は、ガーデンヒルズと同等かワンランク上の都心並みでは？
多分ここ10年では、地域一番の高価格マンションだと思いますよ。
ただそうなると、目の前の小学校の生徒が増えないのが心配ですね。

街並みは、出来れば変わらないことを希望します。
このあたりの最大のメリットは人口密度が低いこと、静かなことです(笑)
新しい大きなマンションが2つも出来て、学習院下から目白駅に
かけて、本当に人が増えて昨年から騒がしくなりました。

[589: 匿名さん]

なるほど。地元の方のご意見はとても納得します。

地域一番の高価格なのかもしれません。
前のことが分からないので、今の情報で判断しています。
他のマンションも見ましたが、価格はだんだん納得してきました。
(以前買いきれず失敗しましたので）

ガーデンヒルズと同等か・・・の。ご意見、実際にご存知の方なので参考になります。

私も、今の街並みが好きですが、おしゃれなお店ができるのも楽しみなんです。

[590: 匿名さん]

価格に関して、参考になるかもしれません。

目白P　タワー最上階の部屋が売りに出ていました。
96.83平米　21階/21階　南西向き　15,800万円（163.1万円/平米）
のようです。

この物件プレミアの
D-Iタイプ　100.32平米　15,800万円（157.5万円/平米）
C-Fsタイプ 134.51平米　24,000万円（178.4万円/平米）
とほぼ同じレベル。

ということは、これが現在の水準を表しているのかもしれませんね。
つい、2−3年まえからは考えられないような、高価格ですが。

[591: 匿名さん]

都心の地価上昇は一段落・・先日の日経産業新聞に掲載されていましたね。
港区のあの異常な高騰はミニバブルと騒がれましたがここに来て懸念していたミニバブル崩壊が始まりつつある
とも記事がでていました。
土地神話だの地価上昇の煽りで潮流云々で強気一辺倒だったＸＸ不動産さんも、そのあたりはよく理解していると思いますよ。
ここにきて強気価格はないでしょう。

消費者は馬鹿ではないのでそろそろ気づき始めていますよ。
営業トークに踊らされていただけだと言うことを・・・。

[592: 匿名さん]

591さん、そうかもしれないですが・・・
家族の住まいを今どうするかと考えると、
後何年でこんないいマンションがいくらで・・とはっきり分からないので、今探している私達はしっかり考えなければと思っています。

ここのメトロができる将来性とグレード感は評価しています。
それと家族が必要とする場所なので。それが大事かな？

[593: 匿名さん]

株価のバブルはすこしずつ価格が上昇したあと、一気に下落します。
一方不動産のバブルは、一気に上昇した後、ゆっくり下落します。
（バブル後の土地の下落曲線とその前の上昇曲線を比べてみましょう）

株の場合は大抵買う方が優位に立つわけですが（買う必要があるわけではない）、不動産の場合は逆（買う必要がある＆買い手は個人で価格交渉力がない＆売主の価格交渉力が強い）なので、こういうことになっているわけです。

そういうわけで、たとえ下落する場合でも、数年前の価格に戻るにはおそらく１０年はかかるのではないでしょうか。
このあたりも留意する必要があります。

[594: 購入検討中さん]

私どもも、家族が必要であることが決め手となり、購入することにいたしました。

人それぞれ、住まいを必要とする時期、場所は様々ですので、その時の不動産の相場と言うものは、運というか、ご縁かと・・・

売れ行きも気になるところではございますが、多少お高くても、必要とされる方は購入なさることでしょう。

決断に至るまで、こちらに投稿されていた皆様方のご意見、大変参考になりました。デメリットも十分に熟考することが出来ました。この場をお借りしてお礼申し上げます。

入居までの一年間、穏やかな心持ちで静観し、地域の皆様、入居される皆様とご一緒に、のんびりと安心して生活できますことを楽しみにしております。

[595: 匿名さん]

>>590
目白Pの最上階は、確か目白GHに対抗してプレミアムにして
坪440万円（㎡/133万円）だった部屋ですか？
駐車場の優先権もついていましたが、竣工後でも継続なのでしょうか。

中古相場というよ、シティテラスの分譲価格を調べて合わせた
というのが本当かもしれません。
でも、新築の住友物件と対抗するのは無理があるな。
最上階プレミアムというのは、希少価値ですけどメトロ新駅から
徒歩7分、目白駅13分を考えるとその値付けは無理があるような
気がしますけど、買う人がいるんでしょうか。

それと、製薬工場跡地で土壌汚染で全面土壌改良工事をしたのですから
中古でも、その説明義務もありますよね。土壌改良工事の説明会が
中学であったくらいですから、近所はみんな知っています
後でわかったら大変ですから、しないわけにもいかないでしょう。
このあたりは、相場に影響しないのでしょうか？

[596: 匿名さん]

>>591
目白Pの最上階の物件については、
下のHPで見ることができます。

https://www.homewith.net/bkdetail/anyfile.jsp?bk_id=CPTvb7oudv

新築物件で販売されているようです。
駐車場も利用可になっています。
当初の売り出し価格については、情報をもっていません。

いずれにしても詳しいことは、
三井のリハウスにお尋ねください。

[597: 購入検討中さん]

第１期の先着順と共に第２期の予告が出ていますね。
価格は第１期と変わらないのでしょうか？
一期１０３、二期９０、残りは秋以降なのでしょうか？

今モデルルームに行くと、両期の価格表をみせていただけるのでしょうか？

本当の所の状況、住友さんの思惑、よく分かりませんね。

[598: 匿名さん]

売れ行きなんて関係ないんじゃないんですか？
買えれば買う、高すぎて買えないなら諦める。
この物件が売れ残って、大安売りするなんて誰も思ってないと思いますよ
住友さんは、竣工後1年以上は値引きなんてしませんし、この状況なら値上げでしょう。
目白ＧＨの時は、状況も違いますが最初が一番安くて、最後は20％位値上げしたようですよ。

＞本当の所の状況、住友さんの思惑、よく分かりませんね。
焦らずに、高く売って利益を増やすこと、上場企業ですからこれしかないでしょう。
原価はもう決まっているのですから、少しでも高く売ることを考えているだけです。

ＨＰを見るとわかりますが、発表になっている物件の中で
都心物件はシティハウス文京護国寺だけです、こんな事情もあるのかも。

[599: 匿名さん]

地価高騰がひと段落し、下げを見せ始めたとたんに、高値で売り抜けようと今度は焦っている住友を目の当たりにすると、適正価格って何だろうって思ってしまう。

[600: 匿名さん]

>599
なんで三井の他物件に書いてあったコメントをそのまま書くの？？
三井→住友に代えてさ。

[601: 匿名さん]

>559

マルチはやめようね。みっともないよ。あと、住不に限れば焦ってなさそうだね。

[602: 匿名さん]

601です。

＞599
の間違いでした。559の方、申し訳ありません。

[603: 匿名さん]

学習院下の駅を通りかかったら、低層階の外壁がシートの間から
見えていました。
宣伝のために、わざとシートをかけていないのかと思いました。

印象は本家ガーデンヒルズより、タイルの色が明るめで凹凸が多くて
高級感がありました、やはり人気マンションの改良版（？）なのか
素敵な外観になりそうです。日本人は改良するのは上手ですから。

しかし、クレーンが空に突き抜けているようで面白い風景ですね(笑)

[604: 匿名さん]

すみません、専門的な知識をお持ちの方がありましたら教えて頂きたいのですが。

土壌汚染は、地域にどのような影響があるのでしょうか。汚染物質がどのようなものかによるでしょうが、地下水に入って水汚染ということになるのでしょうか。水は上水道しかも浄水器で飲む場合にどういう影響があるのでしょうか。

汚染された土地の上の建物を利用する場合とその近辺に住んでいる場合では、影響の度合いは異なるのでしょうか。（どちらも直接汚染物質に触れることはないと思うのですが。）

この地域は準工業地域ということで、以前に工事された場所以外にも現状において土壌汚染とかがある可能性もあるのでしょうか。

汚染された物質が取れ除かれたところがあるということで、知らないで汚染された物質のあるところに住んでいるよりも「安全になったところ」に住むという気はするのですが、どうなんでしょうか。

[605: 匿名さん]

>>604
土壌汚染があり全体の10％未満は、50〜100㎝の土壌を入れ替えているはずです昨年夏頃、工事現場のフェンスに表示がありました。
詳細は前スレの440あたりに投稿がありますよ。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44889/

汚染物質は鉛か何かでたいしたことなかったと思います。
詳細はデベに聞けば教えてくれると思いますよ。

[606: 土地勘無しさん]

検討しようと思って昨日日曜日に見に行ったのですが、
①入り口の脇の民家はあのまま残るのでしょうか？
②踏み切りの音はやはり響くのでしょうか？
ご存知の方いらっしゃいましたらご教示ください。

[607: 契約済みさん]

①民家は残ります。
②音に関しては、以前やりとりがあったかと思いますが、結局気になる人は気になるし、気にならない人は気にならないんじゃないでしょうかね・・・汗。

それよりも、計画道路かなんかに指定されていて、今後約１０年以内に敷地の一部（都電側）が買い取られる予定だそうです。
ということは、都電て無くなっちゃうんですかね？
それとも、道路の真ん中に移設？（これだと、道路拡張の意味がない・・・）
はたまた地下へ？（あり得ない・・・（笑））

どうなるんでしょう？

[608: 契約済みさん]

えっ？１０年以内？？

計画道路の予定は聞きましたが、都電がなくなるのは、ありえない話かと
あまり気にしていませんでしたが・・・

[609: 匿名さん]

大塚駅そばの春日通りの都電向原駅あたりから、都電の線路脇の買収は始まっています。
何でも都電線路にに平行して道路を造る予定だそうです。
いつのことになるやらとは思います。

①民家は、敷地中心にいたご家庭が交換して新築で建てたものです。
以前は、敷地内に何本か私道が走っていたのです。

[610: 契約済みさん]

607です。

はい、計画道路の中でも優先度の高い方で、だいたい１０年以内には・・・、と言う話でした。
都電とマンションの土地は接してますよね？
マンションの都電側の土地を一部買い取るとすると、都電が無くならない限り、道路が拡張できないように思ったんですが・・・。

[611: 周辺住民さん]

周辺は汚らしいワンルームや崩れかかった木造の家ばかりで、近隣の文京区目白台、関口或いは学習院等と比べると最下層。土地にしても神田川沿いで一番低く地盤も弱い。しかも暴力団事務所も近くにあるし、アジア系住民率も高い地域でもある。

だいたい豊島区高田のどこが「目白」なんでしょう。住所表示は「豊島区高田」ですよ。高級住宅街として知られている関口でも目白台でも下落合でもありませんよ。

マンション業者のおかしな高値に釣られて買ってはいけません。

[612: 匿名さん]

確かに、６１１さんの書き込み通りですが今ご家族が必要として買われた方がいらっしゃるんですから。。その方が見たらどう思われるか・・・

[613: 購入検討中さん]

６１１さんは、住友にかなりの恨みがあるのでしょうね。
ここまで、辛辣に書かれると購買意欲を削ぐ効果よりも、６１１さんの人間性に不信を感じる印象の方が強く残ります。
家族と共にこのマンションに新しい生活の夢を抱いている人間がいることを忘れてはいけませんよね。

[614: 匿名さん]

６１１さんに賛同です。ここを目白と名付けるデベは厚顔無恥というほかないでしょう。

[615: 匿名さん]

住友だけを悪者にするのは、いかがなものでしょう。

交通不便な場所だったから、最寄り駅が目白駅ということで
20年以上前から同じ高田のブロックに目白○○○というマンションは
たくさんあります。
たとえば目白ガーデニア、目白プレイス、パサニアガーデン目白、
シャンボール目白・・・

思いつく限り目白以外のネーミングの分譲マンションは、
よしやの前の現在売り出し中のダイナシティー高田馬場ぐらいかな？

雑司ヶ谷とか高田のネーミングの分譲マンションは、思い浮かばない。

[616: 周辺住民さん]

地域の雰囲気や高級感というものはそのシティテラスの住民だけが作っているわけではなく、地域全体がどうかということになるわけで、ジャージの上下に怪しいヘアスタイルの「見るからにそれとわかるような人々」が多いとか、日本語がわからないヒト達が安っぽいワンルームからぞろぞろ出てくる等のそんな地域です。あとは家族経営の印刷工場や鉄工所がひしめいているのが現状です。

買う前に、普通は近隣のチェックって普通するでしょう。こんな高田でも、あの値段で買ったのでしょうから、別に暴力団の事務所が多かろうが坂下だろうが気にしないのではないかと思いますが。

[617: 近所をよく知る人]

私は近隣に・・・とは言っても文京区にすんでいるのですが、坂下の細い路地を歩いてびっくりしました。小さいアパートから若いフィリピンの女の子がぞろぞろ出てきたり、変質者が出没するとかでパトカーが止まっていたり。。
とにかくびっくりする事が多々ありました。　
只必要として高額払って買い求めた方も、近隣チェックした方がいいと思います。その辺は歩かないとか・・・

マンション自体はこの辺では、一番豪華仕様で素敵と思いますがね。

[618: 匿名さん]

都電の件はしりませんでした。
しかしながら、親（南北線関係の仕事してました）に聞いたところ、こういう計画って優先順位がどうこうあってもいつになるのやらみたいな感じらしいです。
南北線もはるか昔、何十年も前から計画があって、工事も始めたけど全然進まなかったりいろいろあったそうで・・・。
都心地区の道路とかの計画の進行状況は神のみぞ知る感じらしいです。

[619: 周辺住民さん]

複雑な地権やネコの額のような小さい土地の所有者が多いためによっぽど次にまとまった土地が出ない限り、大型マンションが新規に参入することは難しいのが現状で、その結果、昔からの地域柄、所得も決して高くない世帯が買うとすればセボンやユニハウス系の狭小住宅で、年寄りが死んで息子娘夫婦が徐々にそんな家を現実徐々に建ち始めています。

結局そうなるとこの高田って住友のこの建物だけがなんとなく高級そうなまま残って相変わらず近所は「下駄履き」状態が残るような気がしますね。地域全体が高級住宅街ということにはなりそうもない感じです。

あの値段出すんだったら始めから近所の雰囲気がそこそこ良さそうなところを他に当たったほうが売却する時にもいいのではないかと思いますがどうでしょうか。