シティテラス目白 Part2

[匿名さん]

名称も正式に発表されていない段階で早くも450件に達しましたのでPart2に移行します。

物件概要

所在地：東京都豊島区高田2丁目1361-3他（地番）
交通：東京メトロ副都心線 「雑司が谷」駅 徒歩4分
　　　山手線 「目白」駅 徒歩11分
　　　都電荒川線 「学習院下」駅 徒歩1分
専有面積：51.00m2〜134.51m2
間取り：1LDK〜4LDK
構造・規模：鉄筋コンクリート造　地上18階建地下1階建
総戸数：293戸
引渡予定：平成20年3月末
販売開始予定：平成19年１月上旬
売主：住友不動産
施工：前田建設工業

【正式名称が決定したとのことで管理人がタイトル変更しました。2007/1/22】


[スムログ 関連記事]
【目白駅＋都電荒川線界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/7344/

[333: 匿名はん]

332さん、そのとおり。

＞買えない人が、「自分は買えないんじゃなくて買わないんだ」ということを
＞自分に納得させるための発言が目立つようですね。

不思議なことに、住友物件のスレッドでは、なぜか必ず出てくるんですよね。この手の投稿。
つまり「場所が悪いうえに、仕様も並。でも値段は高い。だから買わない」
というのは全部、「買えない」人が、自分を納得させようと言ってるだけだって理屈。
ちなみに1億5000万出せば、もっとずっといいところのマンションがかなりあると思いますね。

[334: 匿名さん]

↑
『これから下がる、これ常識！』って書いてしまいましたが、皆さんのおっしゃる事が
正しいようですね。失礼しました。

[335: ご近所さん]

＞買えない人が、「自分は買えないんじゃなくて買わないんだ」ということを
＞自分に納得させるための発言が目立つようですね。

エリア的に、地元の人はそういう傾向、負け惜しみの傾向ががあると思うな、
高田エリアは豊島区全体でも、お世辞にもお金持ちがいそうもない街並みだから。
坂上や本家目白エリアの人が、わざわざ割高を承知でここを検討するとは思えない。
でも親の代にはそうだけど、本人はそこそこ成功してそこから抜け出して買いたい人もいるのかもしれない。
でもそういう人は、目白駅の側の目白か、新宿区の下落合を物色するのが普通では。
ここを検討する人は、圧倒的に地元以外の人になると思う、昨年完成の近所の目白プレイスがそんな傾向らしい。

[336: 匿名さん]

やっぱり、買えない人が「自分は買えないんじゃなくて買わないんだ」ということを
自分を納得させるための発言が目立つようですねw

>本人はそこそこ成功してそこから抜け出して買いたい人もいる
とか、笑っちゃいます。
べつにサラリーマンでも、ある程度の企業に勤めていれば、
普通に買えるマンションですよ、ここ。

[337: 匿名さん]

＞336
昼間から大笑いさせてくれますね、察するところ大企業のサラリーマンのご経験もないようで
もちろんお友達にもいませんよね？
どんな企業の、どんな年齢の方がどんな資金計画で気軽に
1億以上の部屋を買えるのか教えて欲しいですね((笑
低層階の中住戸なんて話しではないですよね？
資金計画は、週刊誌には載ってないから難しいよね、エヘヘ・・

マンション検討者の掲示板なんですから、真面目な大人をからかっちゃダメですよ！

[338: 大手企業サラリーマンさん]

昨今は年収2000万、自己資金3000万くらいの
サラリーマンていくらでもいるよ。
特に持ち株制度のある一部上場企業に15年も
勤めていれば今や持ち株で2000〜3000万持ってる
サラリーマンは多いです。
売却して自己資金充当となる訳ですね。
336ではないですが。

[339: 大手企業サラリーマンさん]

>>338
上場企業に勤続15年か、38才以上のおじさんですね？？
中小企業ならともかく大企業なら良くて課長クラスかな
その年代が年収2000万円なんですか。
マスコミ？外資系金融？　出版社？まあ普通とは言わないね。
そんなおじさんなら、子供は中学生か小学校高学年ですね。
仮に年収の6倍とすると1億はいけますけど、日本の累進課税は高額所得者には厳しいですよね

[340: 大手企業サラリーマンさん]

そうですね。
おじさんですね。
良くて課長クラスですね。
でもそんなおじさんでも
1億程度のマンションを買うのは
そんなに大変でもないです。

[341: 住まいに詳しい人]

上層階の1億2000万円のお部屋を、頭金30％の3600万円でローン8400万円で買ったとしましょう。

30年返済で変動2.625％で支払うとすると、ボーナスなしなら月々の返済は34万円弱になります。
将来は金利も上がるから37万円くらいは必要でしょう。
管理費、積立金、駐車場で、月額合計は約45万円弱ですか。
そうなると月給の手取りは最低80〜90万円となり、額面はいくら必要になるでしょうか？
サラリーマン30代の1馬力でこの給料は、すごいと思いますよ。

[342: 地元不動産業者さん]

たいていの（９割がた）一部上場企業の人は1億のマンションは買えません。
また、社宅でしこしこためれば何とかなる人もいますが、そういう人は転勤も多くて不動産を30代から40代で購入するかたもまた少ないです。
億単位のマンションを購入する人はニコニコ現金払いがほとんど。
やはり、医者が多いという印象。
医者なら30代でも余裕で買います。あとは弁護士。
自営業も以外に儲かる人は多いようで、ひなびた感じの店主でも購入されるかたがかなりいます。
近所の店主が営業用にクラウン、遊び用にベントレーもってて驚きました。

[343: 匿名さん]

きっと3000万こえると、「いっぱい」で5000万も1億も同じ感覚なんだろう
自分も若いときそうだったから、理解できなくもない

[344: 匿名さん]

ひょっとすると20代の購入者も多いかも。
以前の週刊ダイヤモンドに若手企業家とか
外資又はベンチャー企業の20代で年収1億以上
は数千人、2000万円以上だと数万人いるって
書いてあった。
そういう人達は車通勤だから駅から遠くても
都心部が必須。100㎡以上しか住みたくない
（寝に帰るだけだけど、広々とした所で
休みたい）との事でした。

[345: 匿名さん]

え？客から貰った一番大きなプレゼントえーすごぃCM後それはマンション１億よんじゃないの？

[346: 匿名さん]

＞342
342さんのような、不動産の常識や現実を知っている人がいて安心しました。
わけのわからない、妄想ばかりの書き込みだと悲しくなりますよね。
1億円超の物件は、2世の相続、親の援助、嫁さんの実家の援助、
子供は保育園の公務員2馬力でもないと、大企業でも30代の勤め人には厳しいでしょう。

マスコミと雑誌の害毒で世の中大金持ちがあふれていると思い込んでいる若者が多くて困ります。
IT長者やベンチャーの成金さんもいるでしょうが、このロケーションのマンションは買わないと
思うのですが、彼らは港区、千代田区、渋谷区、文京区といった都心6区か、
郊外の庭付き戸建でしょう。永続性が危ういことは本人たちが1番良くし理解していますから
経費で賃貸というパターンが多いのでしょう。

そういえば、このマンション80㎡台、90㎡台は皆無なんですね、50㎡台、60、70と続いて
100㎡超へ跳ぶ目白ガーデンヒルズにも負けない住民格差のあるマンションになりそうですね。

[347: 匿名さん]

そうそう。結局は、このロケーションでこの価格帯？？？って話に戻るじゃありませんか。投資じゃなくって自分で住むのなら、都心６区とかに住めないのなら、しかも１億超出しても100㎡だったら、郊外でも用賀辺りの一戸建てのほうが、環境もいいし・・・。っておもっちゃいます。もう、都心に住めないなら今のうちに近場(城南)の土地を物色か〜〜〜。

[348: 匿名さん]

一馬力だと確かに厳しいかもしれないけれど、夫婦共に一部上場企業に
勤務している人って増えてますよね。
そうなると20代でもこれ位のマンションはギリギリ買えます。
ここは意外とそういう人たちが購入するのではないでしょうか。

[349: 地元不動産業者さん]

>ギリギリ買えます。
このようかたも億の不動産は薦めません。
奥様が働くのをやめたらどうするのか、また、高額な物件ほどそれにかかわる毎月の費用（管理費等）が高額になり、試算をだすとやめる人がほとんどです。
でもギリギリ億を買おうとする人はめったにいないですし、そのめったにいない中でも試算をだすとやめる人がほとんどということ。
ただ、不動産をやってわかったことは、お金持ちは思ったより多いということ。
特に医者（歯科医ふくむ）のはぶりのよさは予想をはるかに超えてました。

[350: 匿名はん]

>特に医者（歯科医ふくむ）のはぶりのよさは予想をはるかに超えてました。

医者（たぶん開業医のお話でしょうけど）って羽振りがいいというより、
借金が楽にできる、という感じがしませんか？
開業だって、借り入れないと設備のよいクリニックはできないし、
開業して、だいたい回していけるメドがついたら、また借金して、
家や車を買っている・・・
そんなパターンが多いと思いますが。349さんはどう思います？
それとも、現金バーンで買ってる医者っていますか？

[351: 地元不動産業者さん]

うちは開業より大学病院が多いですが、現金バーンですね。
開業は最初の資金が半端でないですからきついと思うんですが、どうなってるのか現金です。
このマンションの価格になるとサラリーマンはきついでしょうねえ。
でも売れると思います。お金持ちは沢山いますから。

[352: 匿名さん]

>1億円超の物件は、2世の相続、親の援助、嫁さんの実家の援助、
>子供は保育園の公務員2馬力でもないと、大企業でも30代の勤め人には厳しいでしょう。

オイラ、きっとあなたが嫌いな公務員２馬力だけど
マスコミとかに毒されすぎ。

公務員２馬力で１億物件なんか買えません。

[353: 匿名さん]

＞351
勤務医は若い頃は儲からないと言いますが、親は医者でなくても間違いなくお金持ちです。
40歳近い同級生に聞いた話だと、彼が国立の医学部の滑り止めの私学は入学するだけで
当時でも最初に700万円。彼は国立に行ったので没収だったそうです、それでも
親は国立だったので大喜び。もちろん彼の親も開業医です。
私学に6年間通って卒業するまで、諸費用含めて当時でもざっと1億円コースだそうです。
その後博士号をとるためにドクターコースに進んだりしたらさらにお金がかかる。
庶民と違って私大出の医師は、銀のスプーンを咥えて生まれてきた人種でしょう。

[354: 匿名さん]

うちは夫婦とも非上場会社に勤務ですが、ここを検討しています。
べつにIT企業ではないですし、終身雇用の年功序列ですが、
世帯年収は3000万にちょっと欠けるくらいならあります。
だいたい同じようなサラリーマン世帯が買うんじゃないでしょうか。
貼り付けた画像は、組合の資料にあった少し前の賃金調査報告です。
見えるでしょうかね。

[355: 匿名さん]

70㎡台の狭め3LDKをサラリーマンや地元の2世が援助で買う、100㎡超3LDKを医師や自営業が買う
棲み分けがしっかり出来ている。
ここは普通の部屋でも日があたる、本家の並以下の部屋は北向きで日当たりは
ほとんど期待できないから、その点ではいいでしょう。

しかし、ガーデンヒルズが予算的に買えなくて、この場所なら安いと期待して
待っていた人は残念です。
ガーデンヒルズの低層階なら、待っていれば中古で出ると思います。
そこまでも届かない人は、坪/200万円未満の中古マンション（立地はいいです）か
郊外の新築マンションであきらめるか、賃貸でずっと住み続けるという選択肢でしょう。

[356: 匿名はん]

場所が悪いですからね。
それがネック。
地縁のある人は選ばないでしょう。

[357: 負け組みさん]

焦って、こんな高いマンションにどうして飛びつくのでしょうか？チンチン電車の駅に近いですが不便じゃないですか？静かで環境がいいんですかね。新聞折込にいつも土曜日に入ってますが。お金持ちがたくさんいるのですね。羨ましい！

[358: 勝ち組さん]

そんなに高くないじゃん。

[359: 匿名さん]

じゃあ買って下さい

[360: 勝ち組さん]

はい。

[361: 購入検討中さん]

明治通り側の方が景観がいいのはよくわかりますが、やはり騒音が気になります。
東側は小学校に面してるので、これまた気になり結局未だ結論だせずです。
場所の割りに高いのですが、防犯設備、エントランスの豪華さなど魅力はあります・・・

[362: 匿名さん]

部屋のスペックもしっかりチェックしたほうがいいですよ。
騒音対策はどうか、窓の仕様は、床や天井は、スラブ厚は・・・
エントランスが豪華、というのは住友のパターンですが、
エントランスに住むわけじゃありません。

[363: 購入検討中さん]

362様
おっしゃるとおりです、もっとチェックしないといけない大事なところはありますよね？！
惑わされないようにしっかり見極めたいと思います。

[364: 匿名さん]

＞362.363
素人さんですね！！
何のための大手の都心物件だと思っているんだろう
こんなに高いのに、この時期につまらないコストダウンをして、ばれた時の風評リスクを考えたら
割に合わないでしょう？

[365: 購入検討中さん]

>364
はい、素人です。ですからいろんなコメント参考にしていますが・・・何か？

[366: 匿名さん]

＞こんなに高いのに、この時期につまらないコストダウンをして、
＞ばれた時の風評リスクを考えたら
＞割に合わないでしょう？

しかし、目白ガーデンヒルズのことを考えると・・・
通常グレード（マーベラスに対してスーぺリアだったかなあ？　呼び方は忘れましたけど）
のコストダウンぶりはひどかったですからね〜。
印刷フローリング、シングルガラス（合わせガラスは南側のみ）、
水周りの安っぽさも際立っていました。
住友って昔はいいモノ作ってたんですけどね・・・

[367: 匿名さん]

まぁ、364みたいな人がいるから、エントランスなど目立つ部分だけ豪華にしておけば
どれだけ割高でも売れてしまうのでしょう。

[368: 匿名さん]

個人的な見解ですが、目白ガーデンヒルズは25％100戸の億ションを作って注目を浴びる
（当時マンション内で億ションの数では日本一）ために、普通の部屋で数とコストを合わせた
感じがします。
コストダウンというよりも、プレミアムにこれでもかと言うくらいお金を掛けた感じです（笑）
（やり過ぎで、リビングまで石張りの床はフローリングよりはるかに疲れそうですが？）
通常は、プレミアム住戸は全体の10％未満で普通の部屋との格差も1ランク程度ですが
あそこは、話題性でもあったのか最高級と普通クラスの内装には大きな格差がありますね、
3ランクくらい違ってましたよね。価格的にはプレミアムの方がお買い得だと思ったくらいです。

シティテラス目白の内装はMRを見る限り、プレミアム住戸がガーデンヒルズよりランクダウン、
普通の住戸がガーデンヒルズより、かなりランクアップという感じではないでしょうか。
玄関の材質、風呂の床、水回りや廊下の床材、キッチン、フローリングなど上質になっているように思います。

[369: ご近所さん]

367みたいな人は、多分最初からあきらめているのでしょうね。

割高、割安というのは個人的な主観が大きいと思うんだけどね
買える人、少々無理して検討できる人、最初から経済的に無理で指をくわえている人
いろんな立場で見方が違うのは、資本主義社会だから仕方ないですね。。
まあ、価格的にもお金持ちが好きこのんで買えばいいと思います。

[370: 匿名さん]

>3ランクくらい違ってましたよね。
>価格的にはプレミアムの方がお買い得だと思ったくらいです。

まったく同感です。ただ、モデルルームのプレミアムはオプションだらけだったので、実際のところ標準でどんな部屋だったのか、よくわからなかったですけどね（石張りの床もオプションだったのでは？　だいぶ前なので記憶が曖昧ですけど）。お買い得感があったのは間違いないですね。それに対して、プレミアムでないほうは、やたら安普請でしたっけ。「土台の人たち用」って感じでしたね。

>普通の住戸がガーデンヒルズより、かなりランクアップという感じではないでしょうか。

そうなんですか？　なら期待できるかもしれませんね。住友はかつては、デザイン性も高く、建物もしっかりしていて、好印象のデベだったのですが（実際１０年落ちの中古物件は住友はずいぶん評価が高いようですね）、ここのところ、居室の手抜き仕様が目立ってましたからね。頑張って欲しいものです。あ、また激しい反応をする人が出るかもしれないのでいっておきますが、仕様の手抜きは三菱も最近はひどいものです。「手抜き」というより材料費の高騰によるもの、という側面もあるでしょうね。

この物件は、場所が悪いのは否めませんから、居住空間はよいものにしてほしいですね。

[371: 匿名さん]

住友は、オフィス事業に力入れているのですよ。オフィスに隣接する、高級賃貸レジデンスとかは結構いいです。

[372: 匿名さん]

つまり、分譲マンションはダメ、ということですね。

[373: 匿名さん]

最近自分の資産になる賃貸マンションの方が、売ったらそれっきりの分譲より、
仕様も立地も上な例が見られるようになりましたね。
アパートレベルの賃貸は別として。

[374: 匿名さん]

分譲マンションも、都心物件だと全部売らず、いい部屋を賃貸用に残すこともありますね。
仕入れも施工も原価、金利もタダみたいに低そうですから、ここの場合
分譲価格の60％未満ではないでしょうか、これなら賃貸利回りも良好でしょう。

全くの想像ですが、明治通りに接していないし元々目白に比べれば安めで土地は、
平均すれば坪/200万円〜250万円。
建物の建設費は、資材が騰がったから数年前より高いでしょうが、
坪/70万円〜80万円といところでしょうか？
どこの業者でも、容積率は極限まで消化するのが普通ですから容積率は簡単です。
共有部分割合を概算で出して容積率に掛けていくとだいたいの原価はわかりますよね。
以前調べたら、ガーデンヒルズも目白プレイスも、制限までほぼ100％消化していたので
驚きました。

[375: 匿名さん]

不動産でも株みたいにカラ売りできるのに。頭は柔軟に使いましょう。
億の物件を探してここに来たけど、私には検討対象外のようですね。

[376: 匿名さん]

>>375
不動産は特定物で不特定物の株と違い空売りという概念はありません。

ちなみにそれを補うのに信託証券化という手法を使いますが。
不特定物となり空売りでき投機対象となるわけです。

頭は柔軟にというが専門家でもないと不動産の空売りなんかできませんよ。

[377: 周辺住民さん]

さっき建設現場を通ったら、今度は南側のマンションの管理組合が糾弾の大きな垂れ幕がありました。
北側のマンションの、建設反対の垂れ幕は和解したのか撤去されていました。
新しいマンションが出来ると、隣接する古いマンションではいろいろな思いがあるのでしょう。

[378: 匿名さん]

>>377
だって、向かいのマンションの住人（？）が一番あの例の死亡事故にナーバスになってるもん。
それとは、別にマンションが立ったら、やれ日照権だのって言うけど、その地域の
マンションの住人だって、そのマンションが建つ時は周辺の平屋の住人にとっては複雑
だったんだよね。

[379: 匿名さん]

そうなんですよ、ここの場合何年か前に自分のマンションが建設されて地元に影響を与えたであろう
北側と南側の中小規模の分譲マンションが垂れ幕を出しているのが不思議です。
普通は戸建ての住人がこぞって反対するのは、文京区あたりでよく見かけることなんですけど
同じ立場の分譲マンション住民が、垂れ幕やのぼりを出しているのには何か訳があるのかも。
近所で一番大規模なガーデニア、坂上のパサニアガーデンには、垂れ幕はありませんでした。

[380: 匿名さん]

そうですね。
北側や東側の戸建の方、ましてや南側の灯油屋？なんかはあの場所にもう３０年以上住んでるにもかかわらず垂れ幕は出してない。マンション住人ばかりというのが何か不自然のような気もしますね。
「自分たちこそ被害者！」みたいな意識があると思いますね。

[381: 匿名さん]

あそこの幟に書かれている内容は、建設に当たって近隣住民の安全を保障せよというものでしょう。マンション建設そのものに反対する内容ではありませんよ。このマンションの工事絡みでまさに南側の当該マンションの前で交通事故が起こったことことに起因して幟も立てられたわけでしょう？あの事故までは建設反対の幟の一つもありませんでしたし。いたずらにあまり近隣住民のことを悪く言うものではありませんよ。

[382: 匿名さん]

南側のマンションの垂れ幕には、管理組合名が書いてありました、あの幟や垂れ幕の作成費用は
あのマンションの管理費や修繕積立金から支出されているということ、管理組合の理事会か
総会で議決をして垂れ幕を出していると言うことですね。
悪く言うのではなく、見たままを分析しているだけです、趣旨が建設反対運動ではないから
不思議なのです。